名仕大厦项目发展规划的提案

名仕大厦项目发展规划的提案提案框架宏观投资环境SWOT分析及初步定位

项目板块解析市场解读营销推广思路物业管理建议写字楼市场分析市场概况提案框架宏观投资环境SWOT分析及初步定位

项目板块解析市场解读营销推广思路物业管理建议写字楼市场分析房地产市场概况济南城市发展定位济南宏观投资环境连接京津冀经济区、长江三角洲经济区的京沪沿线经济发展轴上的重要交通枢纽和物流中心黄河下游的经济中心、金融中心、文化中心山东的政治中心县西巷泉城广场北侧改造芙容街、曲水亭街改造银座·晶都国际本案省政府省人大省政协文文文文文文建工、山师、体院、山大、广电大旅游商业办公图例政务文文教宏观投资环境济南城市性质及地位

济南市旅游局“十一五”旅游规划把明湖北路以南、东西以护城河为界、南以泺源大街以北为界，主要包括趵突泉、大明湖、芙蓉街历史街区、泉城路、泉城广场、环城公园等景区（点）定为中央游憩区。包括：以三大泉群、大明湖、泉城广场和环城公园为主体的泉池园林景观区、以泉水和府城民居为主体的芙蓉街历史街区和西门地区——泉城路——南门地区的济南中心商业区。

链接：中央游憩区（RBD，RecreationalBusinessDistrict），国外也叫商业游憩区。就是每一个城市应该有自己最具吸引力的一片街区，这个地方不是旅游景区景点，而是最全面体现和展示城市的生活、城市的文化的场所，这也是构建功能化城市的内容。一个中央游憩区大体上需要几个要素，第一个是步行街。第二是有娱乐场所。第三就是各种各样的小商业。第四是小饮食。第五是各类的文化体现。中央游憩区

济南城市性质及地位——旅游

济南城市性质及地位——商业

济南快速2004年2月提交市政府批准的《济南市商业网点发展规划》确定济南市商业网点总体布局为“三、一、四、六”结构：构筑三大商圈（老城市商圈、主城商圈和城区商圈），其中将古城区传统中心商业区提升为都市级商业中心，着力打造现代化都市商业中心新形象，形成立足济南，服务山东，辐射华东、华北及环渤海地区的大都市级商业中心。2004年3月中旬公示的济南市泉城广场北侧地区城市规划设计方案，规划范围为济南市黑西路与泉城路、榜棚街与天地坛街之间，总用地面积约8.49公顷，有Ａ、Ｂ两套设计方案，均采用“三团三廊”的规划结构模式，形成“三纵一横”的环形交通系统，新建部分总建筑面积均在30万平方米以上。济南市一、二、三产业历年发展比例单位:亿元济南城市经济发展概况作为省会城市，济南以第二、三产业为主导产业，第三产业高于第二产业显示城市的商业化程度较高，并逐年增长，在一定程度上也增加了对写字楼的需求。经济结构调整有新进展。2004年三次产业比例由上年末的7.6：44.6：47.8变化为7.3：45.9：46.8,第二产业比重上升1.3个百分点。全年现代服务业实现增加值299.5亿元，增长13.5%，在第三产业增加值中所占的比重为39.5%。宏观投资环境居住成为城市居民消费的热点之一。2004年末城市居民人均住宅使用面积19.5平方米，比上年增加0.65平方米。宏观投资环境居民收入与消费情况2004年，实现社会消费品零售总额621.0亿元，增幅逐季升高，城市市区居民（非农业）人均可支配收入和人均消费性支出分别达到12005元和8581元，分别增长9.0%和2.2%。

小结宏观经济增速较高。济南二、三产业一直保持持续、快速、健康发展，宏观经济将继续保持稳定增长态势。社会经济稳定发展为房地产业的发展奠定了坚实的经济基础，不过近期内由于宏观政策影响，短期内市场中会出现非结构性行业调整。居民可支配收入稳步增长，国家“十一五”规划为济南社会经济突飞猛进的发展指明了方向。金融业、高科技产业将推动济南市投资环境的改善，外商投资的不断增长也将促进城市投资环境优化。宏观投资环境提案框架宏观投资环境SWOT分析及初步定位

项目板块解析市场解读营销推广思路物业管理建议写字楼市场分析房地产市场概况

市场解读第一节济南市房地产市场概况市场概况小结城市固定资产投资高速增长房地产市场供求两旺，结构差异大城市规划与中疏战略影响房地产市场供求两旺，结构差异大分析一：房地产施工面积稳步增长，2004年商品房销售额同比增长60.6%，市场供求两旺；从近几年的房地产供求市场看，住宅市场一直保持高速发展势头，占据主体地位，商业地产投资比重保持稳定态势；房地产市场概况城市整体规划及发展方向济南市的城市规划总体发展战略总结成十个字：东拓、西进、南控、北跨、中疏。

疏中东拓西进北跨南控泉城核心商务圈

济南市房地产投资趋势，势必会遵循城市规划十字总体战略。“十一五”规划和十字方针的贯彻，必将带动整个济南的快速发展，房地产投资随之进入一个新的快速提升期。其中，泉城核心商务圈的中疏战略，将使市中心区域更加青睐于高档物业的投资建设，并且更加注重产品品质和档次的提升。房地产市场概况房地产市场持续升温，开发结构不协调。住宅投资增长迅速，写字楼投资相对趋缓。十字战略促使济南房地产开发“有疏有重”。其中，东拓战略促使东部高新科技区以第二产业为主要发展方向；便利的道路交通和密集的经济交流，为中部核心商务圈的泛CBD区繁荣带来了特大优势，房地产开发趋向于低密度、高档次物业类型。写字楼市场回暖。

2005年国家先后出台了一系列针对商品房价格涨幅过快的重大调控措施，1-8月份，房地产开发投资同比增长13.1%，其中住宅完成额与去年同期持平，办公楼投资完成2.6亿元，同比增长120.5%，写字楼市场开始回暖，进入新一轮的增长周期。市场概况小结房地产市场概况一、写字楼市场供需分析1、济南写字楼投资比例：房地产总额增长快，写字楼投资趋缓。

2001-2004年，房地产投资额平均每年以20%左右的速度增长，而写字楼的投资额趋向平缓，所占比重趋于降低。写字楼进入新一轮发展周期。2005年1-8月份，写字楼完成投资额2.6亿元，同比增长了120.5%，同时，随着政策的不断调整和科技、金融、贸易等方面突飞猛进的发展，写字楼市场将逐渐走向成熟和规范化，写字楼市场的供需增长将进入新一轮发展周期。(同比增长120.5%)一、写字楼市场供需分析3、2005年济南新投入市场规模型写字楼状况：名称建筑面积（㎡）现状区位租售形式嘉汇环球广场43000尚未开工西北商务区售海蔚广场40000地基已起中东商务圈售特区数码港53000主体建设中东商务圈售普利海辰大厦30000主体完工中央商务区售历东商务大厦36000主体完工中央商务区售明珠国际商务港91729现房西北商务区售发展大厦24000现房中东商务圈售东环国际广场150000现房中东商务圈售三庆·世纪财富中心350000现房东部高新区售目前超过1万平米较大规模的写字楼有近10个，均采用“只售不租”营销模式，目前济南超过10万㎡以上的写字楼盘已经超过三个，如：三庆世纪财富中心、环保科技园国际商务中心和东环国际广场，目前均在对外发售中。二、济南在售写字楼楼盘特征●建筑及物业形态●容积率●销售率●配套设施●户型分割特点●价格及销售方式●建筑及物业形态酒店内写字间：这种物业主要集中在以泉城广场为中心的中央商务区，多为四星级、五星级酒店，此类型写字间档次有所提升，但缺乏专业商务办公楼的氛围和配套设施；新入市混合物业：目前部分新入市项目为酒店与写字间的混合形式，但以商务办公为主要功能，酒店为配套经营产业，如明珠国际商务港、东环国际广场等，这些项目体量普遍较大，自身配套较好，因所处区域板块较偏，周边配套不完善，商业氛围尚未成熟，因此导致物业档次及市场影响力的提升受限。纯写字楼物业：当前济南市办公楼以纯写字楼为主，但因地段、目标商圈定位、周边及自身配套等因素，项目以中档为主，物业档次再次提升的局限性大。商住两用写字楼。市场总量最少，档次偏低。二、济南在售写字楼楼盘特征●销售率写字楼的销售率较高。据目前市场资料统计显示，除今年新入市的少量写字楼楼盘外，在售写字楼平均销售率50%以上，销售率超过70%的写字楼占总数的2/3，多数写字楼的销售已近尾声，这表明了目前写字楼市场具有较大的需求缺口。二、济南在售写字楼楼盘特征●户型分割特点户型选择宽泛。济南市场的写字楼小户型分隔主要在30~150㎡，大户型分隔区间集中在200~5000㎡。有部分写字楼可以自由分隔，如：世纪财富中心等。商住两用式户型较差。部分商住两用式户型设计较差，如东环国际商务港C、D座，户型设计压抑，采光差；三庆汇文轩户型设计较好，但内部通道空间显得比较拥挤。新概念户型。写字楼市场中不断涌现出满足客户多样化需求的产品，其户型面积和结构具有灵动性和个性化安排的特点，如特区数码港的LOFT工作室，自由商务间，垂直体验走廊等；但一定程度上无法满足高端客户总部经济的物业需求。二、济南在售写字楼楼盘特征三、济南写字楼市场板块划分及对比分析

济南写字楼市场四大集聚板块

A区-东部高新区：济南东部高新科技开发区

B区-中央商务区：经十路-文化西路-泺源大街-泉城路-解放路中央商圈

C区-中东商务圈：文化东路-山大路-花园路-二环东路合围商务区

D区-西北商务圈：杆石桥以西，经十路-北园大街中间区域商圈B区C区A区D区名称建筑面积（㎡）售价(元）中银大厦4800010000金汇大厦（齐鲁证券大厦）6000010000普利海辰大厦300007000普利历东商务大厦360006600丰利大厦2000010000三箭·银苑800007000金龙大厦880007000胜利大厦2300013000中央商务区中东部商务区西北区域商务区东部高新科技园区三、济南写字楼市场板块划分及对比分析

四大板块写字楼销售市场比较名称建筑面积（㎡）售价三庆·世纪财富中心3500003900环保科技园国际商务中心1000003400大学科技园1000003000名称建筑面积（㎡）售价创展中心360005900特区数码港530006150发展大厦240005500东环国际广场1500005700海蔚广场1500005100名称建筑面积（㎡）售价明珠国际商务港920006600嘉汇环球广场430005100三、济南写字楼市场板块划分及对比分析

四大板块写字楼市场销售价格走势近两年及2005上半年四大区域销售价格走势

销售价格稳中有升。近三年来，济南市写字楼价格处于稳中有升发展态势，但整体涨幅不大。

区域之间价位差异较大。中心区域售价一直保持最高，东部区域价格最低，从价格走势图可以看出，两级价格相差额度较大。三、济南写字楼市场板块划分及对比分析

四大板块写字楼租赁市场比较名称建筑面积（㎡）租赁价格（元/㎡·天）玉泉森信大酒店480004索菲特写字楼890004.5中银大厦480003.3金汇大厦（齐鲁证券大厦）600004山东新闻大厦500004普利海辰大厦300003丰利大厦200003三箭·银苑800002金龙大厦880003.5中信广场300003.5华能大厦300003.8胜利大厦230004中央商务区三、济南写字楼市场板块划分及对比分析

四大板块写字楼市场配套及客群比较区域物业配套入住企业入住行业中央商务区比较完善外地或外企公司办事处、分公司所占比例较大，本地知名大型