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文档简介

附件7惠州市“三旧”改造单元实施方案编制指引一、总则(一)目的依据为规范惠州市“三旧”改造单元实施方案(以下简称改造方案)的编制,根据城市更新相关政策和土地节约集约利用相关文件精神,制定本工作指引。(二)适用范围惠州市行政区域内的改造方案编制适用本指引。(三)编制任务改造方案的编制应以经批准的片区规划为依据,主要包括改造单元基本情况、规划情况、土地利用现状情况、协议补偿方案、拆迁安置方案、公益性设施用地建设和移交方案的书面承诺等编制任务。涉及到旧城镇、旧村庄改造的,还需编制社会风险评估后方可启动项目改造实施工作。(四)编制组织改造方案由改造主体自行或委托专业机构依法合规进行编制。镇(街道)人民政府(办事处)在编制过程中进行指导,统筹各方意见,落实片区规划的要求。县(区)“三旧”主管部门依据本编制指引,应根据属地情况细化各项内容的工作原则及材料组织方式,在编制过程中做好政策宣导,对改造方案进行审核,确认材料无误后上报。县(区)人民政府对上报的改造方案进行审批。涉及完善历史用地手续、农用地转用和土地征收的,还须按相关规定报市人民政府进行审批。二、编制审批流程(一)工作流程改造方案应依次开展方案编制、意见征集、公众听证、县(区)主管部门审核、公示等程序后,形成报告及其相关说明,由各县(区)人民政府按相关规定审批,并报市自然资源局备案。涉及完善历史用地手续、农用地转用和土地征收的,还须依法报市人民政府进行审批。(二)单一主体认定国有土地存在多个权利主体,所有权利主体通过将不动产的相关权益转移到同一主体形成实施主体。无法将相关权益转移到同一主体的,由镇(街道)人民政府(办事处)作为协商的组织者和协调者,组织相关权利主体进行协商,达成一致意见并签署统一改造协议后,形成多方联合改造实施主体。拟改造主体形成单一主体,向县(区)人民政府申请改造主体资格确认。(三)方案编制审批改造方案由拟改造主体在镇(街道)人民政府(办事处)的指导下,统筹各方意见,落实片区规划的要求,依法合规进行编制。编制改造方案后报送“三旧”改造主管部门审核认定材料,并征求相关部门意见。“三旧”改造主管部门收件后,对方案涉及的土地范围、权属、改造模式、供地方式、数据、表述及其他方面的真实性、准确性、完整性、合规性及规范性进行核查,核实材料是否齐全,核实地块的用地红线是否在标图建库范围和已批成片连片改造片区规划。符合条件的,出具审核同意报告并报送局务会审议改造主体及改造方案。否则,提出修改意见并退件。三、编制内容(一)改造单元的基本情况1.土地、房产权属调查必须详细、真实,在报批红线内一定要根据权属调查的基本情况详细分清楚国有建设用地和集体土地。国有建设用地要分清楚属划拨还是出让方式取得,然后根据不同原供地方式按现行政策分别处理(如政府收回或办理转让手续)。集体土地中一定要根据已登记发证情况和土地利用现状图,分清集体建设用地、集体农用地、集体未利用地的面积,对于集体建设用地,必须将已登记发证和未登记发证的面积统计出来,并形成专题图件,对已登记发证的视为合法来源,对于未登记发证的需完善集体建设用地手续,对于集体农用地或未利用地,一律按现行“三地”政策处理。对于超面积“三地”报批,按《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》(粤国土资规字〔2018〕3号)规定处理。2.对于改造单元的集体土地,一定要核实是否核发集体土地所有权证。要核实集体土地所有权证的主体与申请改造的主体或被征收的主体是否一致。(二)规划情况主要核实报批红线内的地块是否符合国土空间规划及成片连片片区规划等上位规划要求。由于标图建库数据实施动态调整,可按需要随时上报审批进行增补或修改范围,对于补录入标图建库的地块,可以先行编制实施方案,并在城市更新专项规划每半年一次的数据库动态调整中同步更新。(三)土地利用现状情况1.在土地、房产权属调查基础上,统计出现状建筑物的建筑面积,然后计算现状容积率。2.根据历年的航拍图、卫星航片图、地形图等材料,确定现状建筑物的建设时间和建成时间。(四)完善用地手续1.属完善历史征收手续的,根据用地单位与村集体签订的征地补偿协议和支付凭证,填写有关内容:签订协议时间;支付征地款时间;被征地村集体至今对征地无不同意见。2.属集体经济组织申请改变(征)为国有建设用地的,必须先经成员代表大会三分之二签名同意。3.对于报批红线内无合法用地手续的土地,必须先按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理(处罚),属项目落实或需报省完善征收手续的,须足额缴纳罚款。(五)土地拟改造情况1.涉及改造范围内的国有出让或划拨土地,必须先由改造主体与原国有土地使用权人签订收回国有土地协议书(意向书)后,再根据具体情况编制改造方案。2.依据已批准的成片连片片区规划,将报批红线内的城市规划用途(如商业、商住、道路、公共绿地等)、各个用途的容积率、建筑面积等一一列出来。3.改造前后鸟瞰图和单体效果图。(六)拆迁安置指导方案1.拆迁方式和进度,补偿方式,补偿标准、补偿金额和支付期限,回迁房屋的面积、地点,搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等相关事项。2.拆迁安置指导方案应作为指导实施主体与原土地权利主体签订拆迁补偿安置协议的重要依据。(七)分期建设指导方案1.以成片连片片区规划为依据,结合地籍权属界线、拆迁安置指导方案等,提出项目分期建设指导方案,明确每一期建设的用地和建筑规模,以及配套的设施建设要求。2.综合考虑公益优先的要求以及项目建设的综合效益,合理安排公益性设施在进度和规模上的建设要求。(八)公益性设施及用地建设和移交方案依据成片连片片区规划以及单元内的规划用地、项目划分等,明确以项目为基本单位的用地及设施移交方案。四、审核材料及时效(一)改造方案审核材料目录改造方案呈报各县(区)人民政府审批时,应统一提供改造方案审核材料(包括电子文件)。改造方案审批通过后应按惠州市“三旧”改造主管部门备案归档要求提供全部成果的电子文件。具体审核材料目录如下:1.改造方案(附补偿安置方案、土地权属调查明细表);2.改造单元所在成片连片改造片区规划的图则(标识项目红线范围),由规划主管部门提供并盖章;3.地形图(标示权属地类调查表中每宗地的红线范围及编号);4.地块红线图和位置调整红线图(底图分别为“二调”土地利用现状图、土地利用总体规划图,改造红线、标图建库红线);5.处罚决定书及缴纳罚款凭证复印件;6.土地证复印件;7.股东会或股东大会的决议文件、企业营业执照、《企业机读档案登记资料》等;(二)时效本技术指引自正式颁布之日起施行,有效期3年。

附件7-1:“三旧”改造实施方案范本:(项目名称)“三旧”改造实施方案根据XX成片连片片区规划,仲恺高新区XX镇(街道)人民政府(XX单位或XXXX公司)拟对位于(用地位置)的(“旧城镇”、“旧村庄”或“旧厂房”)用地进行改造。改造方案如下:一、改造单元的基本情况改造单元标图建库编号为XXXXX,位于XX(用地位置),总面积XX公顷,其中国有建设用地XX公顷,集体建设用地XX公顷(有“三地”的,增加“集体农用地或未利用地XX公顷”)。集体建设用地中,有合法用地手续的XX公顷,无合法用地手续的XX公顷。(改造单元需报省审批办理征地手续的)其中需报市审批将旧村庄(旧厂房)建设用地改变(征)为国有的集体建设用地面积XX公顷,(有“三地”的,增加“XX公顷的集体农用地或未利用地按新增建设用地报批程序办理农用地转用及征地手续,”)为XX镇(街道)XX村集体经济组织所有,自XXXX年XX月由XX(用地单位)使用。(改造单元需保留集体性质,由村集体自行改造的)需完善集体建设用地手续的XX公顷,(有“三地”的,增加“XX公顷的集体农用地或未利用地按新增建设用地报批程序办理农用地转用手续,”)为XX镇(街道)XX村集体经济组织所有,自XXXX年XX月由XX(用地单位)使用。改造涉及的房屋、土地已经确权、登记。二、规划情况改造地块符合土地利用总体规划和城乡规划,已纳入惠州市“三旧”改造专项规划。项目所在的×ד三旧”改造单元,已完成“三旧”改造专项规划、“三旧”改造片区规划的编制,并已获得批准。(附成片连片片区规划的批准文件)。三、土地利用现状情况该地块现用途为××,为××(用地单位)××年××月开始使用(涉及多个用地单位的,分别列明;涉及入市出让、租赁的列明情况)。现有建筑面积××平方米,容积率为××,年产值为××万元。(改造单元需报市审批办理征地手续的)其中需由村集体经济组织报市审批将旧村庄(旧厂房)建设用地转(征)为国有的集体建设用地面积XX公顷。(改造单元需保留集体性质,由村集体自行改造的)其中需完善集体建设用地手续的XX公顷。四、协议补偿情况(涉及完善土地征收手续的需填写)关于改造地块中需完善征收手续的土地,××(单位)于××年××月与所有权人××(农村集体经济组织名称)签订了征地补偿协议,并于××年××月××日支付了征地补偿款××万元。××(受让单位)于××年××月与××(转让单位)签订了转让协议,并于××年××月××日支付了转让地价款。拟由××(单位)作为实施主体。截至目前,该宗地的补偿安置等问题未引发任何纠纷,被征地农民对征地补偿安置也无不同意见。××自然资源管理机构已按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理(处罚)(具体讲述处罚情况)。改造地块涉及的“三地”已按规定落实征地补偿、听证、留用地/被征地单位同意不再由政府支付补偿、举行听证、办理社保审核和安排留用地(具体讲述落实情况)。五、土地拟改造情况根据有关规划安排,(改造单元有国有建设用地的,具体讲述如何处理国有土地,如办理转让手续等)(政府组织实施或单一权利主体自行改造的)该项目的改造模式为拆除重建。根据有关规划安排,完善相关用地手续后,采用招拍挂公开出让(或协议出让、划拨)方式供地,由××(单位)自行改造(或由政府组织改造等其他改造方式),投入改造资金××万元。项目共分××期供地,其中第××期供地面积××公顷(需要分期供地的列明情况)。改造后,该宗土地将用于××(具体的用途和产业,按不同城市规划用途分别列出土地用途、用地面积、容积率、建筑面积),预计年产值将达到××万元(或改造后的综合效益情况)。(如项目需要开展混合开发、片区统筹整备等工作的,依据已批准的“三旧”改造片区规划在该部分讲述如何开展)(公开选取市场主体改造的)该项目的改造模式为拆除重建。根据有关规划安排,完善相关用地手续后,采用招拍挂公开出让(或协议出让)方式供地,由××(单位)选定市场主体进行改造,投入改造资金××万元。项目共分××期供地,其中第××期供地面积××公顷(需要分期供地的列明情况)。改造后,该宗土地将用于××(具体的用途和产业,按不同城市规划用途分别列出土地用途、用地面积、容积率、建筑面积),预计年产值将达到××万元(或改造后的综合效益情况)。(如项目需要开展混合开发、片区统筹整备等工作的,依据已批准的“三旧”改造片区规划在该部分讲述如何开展)(收购多宗国有土地集中改造的)该项目的改造模式为拆除重建。改造范围内涉及多宗国有出让或划拨土地,××(申报主体)已于××年××月与原国有土地使用权人签订收回国有土地协议书(意向书),截至目前,被收购地块的土地使用权人无不同意见。在完善土地权属转让和变更登记手续后,××人民政府采用招拍挂公开出让(或协议出让)方式供地,由××(单位)采取××方式(具体讲述改造方式)进行改造(或由政府组织改造等其他改造方式),投入改造资金××万元。项目共分××期供地,其中第××期供地面积××公顷(需要分期供地的列明情况)。改造后,该宗土地将用于××(具体的用途和产业,按不同城市规划用途分别列出土地用途、用地面积、容积率、建筑面积),预计年产值将达到××万元(或改造后的综合效益情况)。(如项目需要开展混合开发、片区统筹整备等工作的,依据已批准的“三旧”改造片区规划在该部分讲述如何开展)(改造单元需报市审批办理征地手续的)完善XX公顷集体建设用地改变(征)为国有建设用地的手续后,(有“三地”的,增加“同时完善XX公顷的集体农用地或未利用地农用地转用及征地手续后,”)惠城区人民政府拟采用(“招标拍卖挂牌”或“协议出让”)方式供地,由村集体经济组织自行(或与有关单位合作)改造,共投入XX万元资金进行改造。(改造单元需保留集体性质,由村集体自行改造的)完善XX公顷集体建设用地手续后,(有“三地”的,增加“同时完善XX公顷的集体农用地或未利用地农用地转用手续后,”)连同XX公顷有合法用地手续的集体建设用地一并XX公顷土地,由XX村集体经济组织投入XX万元资金自行改造。改造后,该宗土地将用于(具体的用途和产业)(按不同城市规划用途分别列出土地用途、用地面积、容积率、建筑面积),预计年产值将达到_______万元。附件:改造前后鸟瞰图和单体效果图。六、旧村居改造的建筑面积认定情况改造单元涉及村民个人住宅占地面积约为_____㎡,可认定的现状建筑面积约为_____㎡;集体物业占地面积约为_____㎡,可认定的现状建筑面积约为_____㎡;现状可认定的建筑面积合计约为_____㎡。七、拆迁安置指导方案改造单元涉及拆迁物业总规模约为_____㎡,搬迁安置家庭_____户,企业_____家;拆迁工作拟从XX年XX月XX日开始,分____期进行,并于XX年XX月XX日完成。安置房屋地点位于_____,分____期建设,并于XX年XX月XX日完成,共涉及安置家庭_____户。本次拆迁安置总费用约_____万元,其中涉及个人物业补偿安置费用约_____万元,集体物业补偿费

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