北京八号线地铁沿线通州地产项目

城市评测（北京）项目情况土地属性未来市场规模谁是我们的客户未来成交价格客户需要什么项目操作策略财务分析从土地到客户从客户到产品城市评测——北京楼市北京楼市在最近3年一直处于供不应求的情况，住宅空置率较低，供求基本平衡。目前市场不景气主要是受2007年下半年的宏观调控和中国经济发展减缓的影响，可以推断，在宏观经济保持基本稳定的情况下，北京未来楼市不会出现大起大落的现象，将保持稳定发展的态势。城市评测——北京楼市新开工面积/施工面积（住宅）

1640927468259150.200.28010002000300040005000600070000.000.050.100.150.200.250.30住宅新开工面积（万㎡）1640927住宅施工面积（万㎡）59154682新开工面积/施工面积（住宅）0.280.202007年2008年1－7月2007－2008年北京住宅新开工面积/住宅施工面积的比值从0.28降到目前的0.2，低于0.3（比值<0.3反映市场偏冷）表明目前众多开发商对后市看冷，减少开发量，并降低开发速度。城市评测——北京楼市施工面积/销售面积（住宅）

2005－2007年北京住宅施工面积/住宅销售面积的比值从2.8升到3.4，表明北京楼市在最近3年一直处于供略小于求的情况，市场一直处于健康发展的态势。受2007年下半年的宏观调控和中国经济发展减缓的影响，2008年比值迅速升到11.5，市场急转而下，但从2005-2007年数据上看，北京楼市并未如南方众多城市出现过热现象，比值一直在3.5（3－3.5表明市场供求平衡）以内，可以推断，未来北京楼市不会出现大起大落的现象，将保持稳定发展的态势。72836311591546822566220517324082.82.93.411.50100020003000400050006000700080000.02.04.06.08.010.012.014.0住宅施工面积（万㎡）7283631159154682住宅销售面积（万㎡）256622051732408施工面积/销售面积（住宅）2.82.93.411.52005年2006年2007年2008年1-7月城市评测——北京楼市批准预售面积/销售面积（住宅）

2005－2007年北京住宅批准预售面积/住宅销售面积的比值从0.9降到0.7（0.9－1.1表明楼市供求平衡），反映出北京楼市在最近3年一直处于供不应求的情况，2006年和2007年是楼市发展最为迅速的阶段。受2007年下半年的宏观调控和中国经济发展减缓的影响，2008年比值迅速升到1.9，但从2005-2007年数据上看，北京楼市的数据比值一直在1以内，可以推断，北京未来楼市不会出现大起大落的现象，将保持稳定发展的态势。2230155712577812566220517324080.90.70.71.90500100015002000250030000.00.51.01.52.02.5住宅批准预售面积（万㎡）223015571257781住宅销售面积（万㎡）256622051732408批准预售面积/销售面积（住宅）0.90.70.71.92005年2006年2007年2008年1-7月城市评测——片区分析（18行政区＋1开发区）通州区房地产市场综合吸引力排名第8位

市场规模排名第7位成长潜力排名第12位盈利潜力排名第11位城市评测——片区分析（18行政区＋1开发区）北京市区域市场规模——（2008年1－7月的住宅交易量）0.050.0100.0150.0200.0成交量（万㎡）175.363.543.441.136.829.524.622.211.48.48.27.66.84.33.53.33.22.71.6朝阳区昌平区丰台区顺义区海淀区房山区通州区大兴区石景山区怀柔区宣武区密云县平谷区延庆县西城区开发区东城区崇文区门头沟区受楼市下跌的影响，投资者大多持币观望，2008年1－7月的住宅交易量可以反映出自主需求较真实的情况，上图从刚性需求的观点对北京不同区域的市场规模进行排序，表明不同区域市场规模大小的相对关系。城市评测——片区分析（18行政区＋1开发区）北京市区域市场成长潜力——2008年1-8月价格变化幅度2008年1－7月楼市投资交易量迅速减少，不同区域住宅的成交均价都有一定程度的变化。在市场偏冷的情况下，成交价格的变化趋势一定程度上代表客户对区域的信心反映该区域未来成长的潜力，在楼市整体疲软的情况下，均价上涨幅度越大表明未来该区域市场的成长潜力越大。城市评测——片区分析（18行政区＋1开发区）北京市区域市场产品盈利潜力——2008年1-8月住宅平均价格010000200003000040000均价（元/㎡）2903124941245811966417868139031263512132105498971896384518171804073026675626754304074西城区宣武区东城区海淀区崇文区朝阳区顺义区石景山区丰台区开发区通州区门头沟区怀柔区大兴区昌平区房山区延庆县密云县平谷区成交价格表明市场对区域的认可程度，价格越高说明盈利的潜力越大。城市评测——片区分析（18行政区＋1开发区）区域市场吸引力排名——说明区域市场吸引力评判指标分别是区域市场规模、区域市场成长潜力和区域市场产品盈利潜力。每个指标都需对不同的区域进行排序，确定名次；每个区域的分值为3个指标的名次叠加总和。城市评测———片区排名（（18行政区区＋1开发区区）项目情况———规划条件宗地注：本表数据据根据转让方方所提供的设设计图规划指指标所得。因因图纸上规划划指标相互不不一致，故根根据原有指标标比例按照低低限总建修正正计算，得出出容积率2.5较为合理理。项目情况———现状地铁土桥站宗地1、地块内已已基本完成拆拆迁，仅余少少量村民房待待拆迁。2、回迁楼（（两栋）已经经结构封顶。。3、项目转让让，转让条件件——完成所所有拆迁和回回迁工作。土地属性———位置宗地国贸项目距国贸23公里（土桥至四惠19公里，四惠至国贸4公里）土桥站四惠站宗地土桥站四惠站国贸站区域楼盘（已售完）分布图项目位于北京京市通州区梨梨园镇小街。。该区域属人人口导入区，，项目主要分分布在八通线线和京通路两两侧，目前初初步形成以通通州为中心的的居住区。谁是我们的客客户客户类型主力客群社会新锐(CBD区域工工作人群)次要客群当地客户老年客户投资客户数量比例80％20％客户关注的核核心价值性价比谁是我们的客客户——数据据数据来源：北北京市房地产产交易中心；；对于不同项项目和分期开开发项目，均均价选取时点点基本上以2008年最最新成交数据据为准八通线站点：：谁是我们的客客户——数据据开盘时间总建面项目名称容积率均价2008年5月25日120000金地名京2.3198832008年5月14日450000A-ZTown2.8176312008年5月2日464600天鹅湾2.77287192007年11月9日62300尚东阁2.8689262008-10-15860000世纪星城1.4983002008年6月22日100000龙湖·花盛香醍1.4588162008年6月27日350000DBC加州小镇1.478242758123宗地2.52008年7月17日180000金隅·七零九零2.274072008年1月18日156000运河明珠家园1.49115八通线1站－四惠八通线13站－土桥谁是我们的客客户——客群群分析东五环内、外外分别属于两两个客户群，，除少量别墅墅项目外，通通州区住宅项项目以中、低低端客户群为为主。从价格上看，，东五环外客客户群差异不不大。八通线站点：：谁是我们的客客户——客户户类型谁是我们的客客户——客户户类型通州区域项目目属于郊区住住宅，主力客客户追求的核核心价值是性性价比，以自自住需求为主主。客户特征年年龄：20－35岁岁；家庭人口口数量：2－－3人；工作作地点：CBD区域收入水平：中中等消费费能力：较强强交交通通方式：公共共交通片区市场规模模未来2－5年年片区住宅市市场供应量：：258万平平米目标片区市场场:八通线8－13号站站周边地段（（通州区））片区住宅年成成交量（保守守估算）：26万平米片区住宅年成成交量（乐观观估算）：52万平米片区住宅供应应消化速度（（保守估算））：10年片区住宅供应应消化速度（（乐观估算））：5年片区市场规模模——当前供供应量（在售售楼盘）开盘时间总建面项目名称容积率均价2008-10-15860000世纪星城1.4983002008年6月22日100000龙湖·花盛香醍1.4588162008年6月27日350000DBC加州小镇1.478242758123宗地2.52008年7月17日180000金隅·七零九零2.274072008年1月18日156000运河明珠家园1.49115八通线1站－四惠八通线13站站－土桥在售项目建设设总规模约为为171万平平米，已成交交86万平米米，假定所有有项目中，住住宅比例为85%,预计未来住宅上市市规模72万万平米片区市场规模模——土地存存量2007年通州居住用地交易2008年通州居住用地交易项目规模容积率楼面地价121,957m22.25740元元/m2196,917m22.13098元元/m2334,197m22.95207项目规模容积率楼面地价684,000m22.52164元元/m2138,597m23.05051元元/m2未来新项目建建设总规模约约为147万万平米，假定定所有项目中中，住宅比例例为85%,预计可售住宅宅面积为125万平米市场规模———目标片区市市场未来2－5年年项目目标片片区市场（城城铁8-13号站沿线楼楼盘）住宅总总供应量为258万平平米——197万平米+61万平米米（本项目））通州区2008年1-8月成交量25万平米，，估测2008年通州年年成交量约38万平米。。通州区2007、2008年成交7块土地，按按建设规模计计算为215万平米，其其中5块土地地位于目标片片区内，占通通州区总成交交面积68.4％。假定未来市场场情况不变，，与2008年基本相同同，则目标片片区市场年成成交约26万万平米。市场消化速度度（保守估算算）10年假定市场情况况好转，未来来通州区年成成交量与2008年相比比翻一翻，则则目标片区市市场年成交约约52万平米米。市场消化速度度（乐观估算算）5年市场价格———未来成交价价格预测片区市场场未来成交价价格7000－7400元/平米米(毛坯坯房)市场价格———未来成交价价格该片区市场楼楼盘均价与容容积率成反比比关系，本项项目容积率2.5，在市市场环境不发发生较大变化化的情况下，，预计毛坯房房成交价格为为7000－－7400元元/平米客户需要什么么1、高性价比比住宅2、精装修3、小区环境境优美4、享有便利利的生活设施施5、满足个性性化需求的物物业增值服务务客户需要什么么——环境要要素分析宜居条件评测测交通较较好商业较较差教育较较差医疗一一般文化较较差景观一一般轨道交通极为为便利，项目目距八通线（（起/终点站站——土桥站站）仅1公里里；巴士交通较差差，项目周边边无公交站。。项目周边1公公里内无如家家乐福规模的的超市；主要要商铺类型是是小店铺。项目周周边无无较高高水平平的幼幼儿园园、小小学、、中学学、项项目旁旁的学学校服服务对对象是是本地地村民民。医疗水水平一一般。。该区域域以前前主要要是工工业、、农业业用地地；目目前工工业已已经逐逐渐外外迁。。月亮河河地区区属通通州景景观区区域，，距离离项目目位置置有5公里里，项项目周周边无无特色色景观观。客户需需要什什么———核核心竞竞争力力体现现点大空间间，低低总价价与主力力客群群要求求相同同与主力力客群群要求求相同同居住要要求客户细细分细分价价值性价比比性价比比养老、、医疗疗次要客客群当地客客户主力客客群CBD区