伟业顾问北京月坛某房地产项目产品提案

中西合璧·日月同辉——月坛项目产品与销售初想本次提案是在前次《产品方向建议》提案的基础上，进一步给出的营销定位、产品细部建议以及销售预测。同时，由于掌握资料有限，并本着对项目负责的态度，所以在产品销售部分，我们只能给出大体的框架，一些具体的操作细节无法落实，对于这一点，建议进一步沟通。引言第一篇项目基本定位框架第二篇产品基本建议第三篇初步销售计划1、定位思考2、与城市共生3、金融街的未来4、项目初步定位第一篇项目基本定位1、定位思考建筑综合体与单一建筑最大的不同在于：建筑综合体大都依赖于城市而存在，并由多种类别建筑（住宅＋商业＋办公等）组成，其功能（或说存在价值）是有效调配各种城市资源，使各项城市指标趋于合理。简单说就是：综合体与城市之间是共生关系从规划来看，本案属于建筑综合体，由此“与城市共生”成为本案发展的基础，进而我们的产品、形象、包装、服务，乃至营销等环节的综合定位都要符合与城市共生的原则。

与城市共生成为我们营销定位的出发点和立足点。1、定位思考从目标上来看，本案是一个地标，但是结合项目自身的特点，制约着我们无法成为高度上或者体量上的地标，我们可以成为功能性地标、人文性地标。2、与城市共生谈到功能性地标，我们一起来分析北京的城市功能分布。未来2～3年内，北京大致的功能区域化分如下：东部以CBD为代表，承载着北京的贸易、涉外、传媒等功能；西部地区以金融街、中关村为代表，承载着北京的金融、科技等功能；北部以亚奥为核心，承载着北京体育、高尚住宅的功能；南部以物流功能为主。2、与城市共生南部物流功能西部金融、科技等功能东部贸易涉外传媒功能北部体育、高尚住宅功能从地段上来看，本案处在金融街辐射区；本案的功能定位，应与金融街未来的发展联系起来。2、与城市共生2005年10月18日至19日，由清华大学、美国证券业协会，中国证券业协会共同主办的《中国资本市场论坛》，在人民大会堂举行。与会人员有：美国财政部长、中国国务院金融所所长、美国期货会主席、中国证监会主席、中国证券业协会副会长、美国证券业协会会长、世界各大银行行长、总裁等。这是一个信号，一个标志着中国的证券金融市场将进一步开放的信号，标志着金融街这块土地，将逐步成为世界“金融焦点”之一的信号。随之带来的必将是大量外资金融企业进驻，大量外籍工作人员有居住需求，必然导致金融街土地稀缺，进而金融街势必象CBD一样不断向外延展扩张，作为金融街近卫区域的本案，必将成为未来金融街的一个重要组成部分！3、金融街未来的发展中国资本市场现状认识规模小——

中国的资本市场在近几年虽然已经开始成长，但受到来自发展初期盲目性、不规范性以及新旧体制交替的影响，资本市场发展一直比较缓慢，总体规模仍然很小。比重小——

规模小导致比重低。这主要体现在两个方面：我国资本市场中，股票、债券占GDP的比重偏低，企业直接融资的比重偏低，与其他国家的资本市场的发达水平相去甚远；作用于中国的金融市场，已成为影响发展的不和谐因素。系统不完善——

尽管股票市场、国债市场、基金市场与资本交易市场等等金融服务体系已经初步形成并且获得一定程度的发展，但相比起来仍然不够完善。对整体金融发展环境的良性支持不足。3、金融街未来的发展美国证交会主主席考克斯指指出：中国在国际资资本市场中发发挥着越来越越重要的作用用，但是中国资资本市场需要要继续获得良良性发展的空空间与支持。。美国财长斯诺诺指出：中国国目前的资本本市场是“不不发达”的，，还有着很大大的潜力。中国需要进一一步向世界开开放资本市场场，与此同时时也要加强相相关的法规监监管，使之更更加透明。国外投行专家家看好中国资资本市场的发发展潜力。他他们表示，如如果没有强大大的资本市场场支持，强大大的经济体就就没有可持续续性。摩根士丹利执执行总监、战战略团队总监监MalcolmWood表示示：中国是世界上上最主要的经经济体之一，，巨大的GDP规模和市市场空间，吸吸引了越来越越多的国外投投资者。目前中国资资本市场规模模偏小，需要要在发展股票票市场方面作作出更多的努努力。他认为为中国增长速速度很快，潜潜力很大。来自世界的声声音美国证交会主主席考克斯美国财长斯诺诺3、金融街未未来的发展随着中国经济济的发展，中中国正在扮演演世界第二大大经济体的角角色发达的资本市市场，是中国国与世界的共共同要求中国资本市场场已经启动3、金融街未未来的发展《中共中央关关于制定国民民经济和社会会发展的第十十一个五年规规划的建议》》提出"积极发展股票票、债券等资资本市场,加加强基础性制制度建设,建建立多层次市市场体系,完完善市场功能能,提高直接接融资比重。"这一提法表明明中央已经充充分认识到资资本市场的战战略意义。建建议涵盖以下下内容：发行制度的市市场化改革,促进上市公司司规范运作的的基本制度,对投资者提供供直接保护的的基本制度,推动证券经营营机构向现代代金融企业转转变,大力发展机构构投资者，吸吸引长期资金金入市,建立市场主导导的产品创新新机制。正在启动的中中国资本市场场3、金融街未未来的发展全国政协经济济委员会副主主任刘鸿儒在在题为“中国国资本市场现现状与未来趋趋势”的演讲讲中强调：中国资本市场场正在加大开开放程度、增增多金融创新新，这个特点点目前已经明明显地呈现出出来。如合资证券券公司和合资资基金公司，，目前接触、、谈判的很多多，有的已上上报证监会，，速度会比较较快。中国证监会主主席尚福林强强调：将学习发达国国家金融市场场开放的经验验，吸取全球球性或地区性性金融危机的的教训，稳步步推进中国资资本市场的对对外开放。中中国经济和金金融长期稳定定发展。从2002年年12月开始始实行合格境境外机构投资资者(QFII)制度以以来，中国开开始了引进外外资、开放证证券市场的资资本发展过程程。目前，已经有28家家境外机构获获得了QFII资格。QFII获准准投资的额度度是40.5亿美元。最近，中国政府又把把额度增加到到100亿美美元。另外有有4家外资银银行获准开展展QFII托托管业务,在在短期内，中中国金融市场场将有大量以以外国投行为为首外资与金金融服务及交交易机构进驻驻。全国国政政协协经经济济委委员员会会副副主主任任刘刘鸿鸿儒儒中国国证证监监会会主主席席尚尚福福林林中国国人人民民银银行行行行长长周周小小川川在在谈谈及及中中国国资资本本市市场场时时指指出出：：中中国国资资本本市市场场发发展展有有巨巨大大前前景景，，但但目目前前面面临临固固定定投投资资不不足足、、公公司司债债券券设设计计存存在在缺缺陷陷等等问问题题，，发发展展需需强强调调三三方方面面，，包包括括：：有明明确确的的目目标标加加快快债债券券市市场场的的发发展展；；消除除一一些些不不必必要要的的障障碍碍，，使使更多多的的商商业业银银行行和和机机构构能能够够参参与与公公司司债债券券市市场场运运作作及及资资本本市市场场运运作作；；出台台一一系系列列政政策策以以鼓鼓励励金金融融产产品品的的革革新新和和创创新新。3、、金金融融街街未未来来的的发发展展中国国上上市市公公司司股股权权分分置置改改革革已已经经全全面面展展开开，，制制约约资资本本市市场场发发展展的的一一些些制制度度性性缺缺陷陷正正在在得得到到解解决决，，一一系系列列有有助助于于中中国国资资本本市市场场稳稳定定健健康康发发展展的的措措施施正正逐逐步步出出台台。证监监会会、、中中国国人人民民银银行行将将积积极极推推进进资资本本市市场场改改革革发发展展，，使使中中国国的的金金融融体体系系更更富富有有弹弹性性，，增增强强抵抵御御风风险险的的能能力力。。同同时时，，将积积极极应应对对经经济济全全球球化化带带来来的的机机遇遇和和挑挑战战，，在在符符合合中中国国资资本本市市场场实实际际情情况况的的前前提提下下，，扩扩大大对对外外开开放放，，以以求求公公平平竞竞争争，，互互利利共共赢赢。。中国国资资本本市市场场正正迈迈向向健健康康发发展展的的新新阶阶段段3、、金金融融街街未未来来的的发发展展北京市政政府今年年4月公公布了《关于推推进本市市资本市市场改革革开放和和稳定发发展的意意见》意见认为为：北京亟需需建立资资本市场场，以加加速资源源整合和和要素流流动，产产生资本本的聚集集效应；；成为全全国资本本市场发发展的核核心动力力。北京产权权市场作作为资本本市场的的一个平平台已经经浮出水水面。目目前北京京产权交交易所已已成为国国内产权权市场增增长速度度最快、、国有资资产交易易额最大大的一个个市场平平台。同时，北北京还要要大力吸引引外来资资本，进进一步规规范制度度、开辟辟良性空空间，共共同促进进证券、、基金市市场，资资本交易易市场的的快速发发展。迹象表明明，目前前外资对对中国金金融服务务业正在在加紧““渗透””。瑞银银决定投投资17亿元人人民币为为北京证证券纾困困，以换换取其管管理方面面的控制制权和20%股股份，业业界称，，这一决决定可能能标志着着中国证证券业激激进改革革的开始始；北京，中中国资本本市场发发展的核核心动力力3、金融融街未来来的发展展资本市场场的发展展浪潮即即将席卷卷北京让我们一一起迎接接吧——这个全新新的金融融时代！！金融街———北京资本本市场发发展的潮潮头1993年《北京城城市总体体规划》》确定金金融街为为国家金金融管理理中心和和国家级级银行总总行、非非银行金金融机构构总部的的所在地地。自此，北北京金融融街地区区就集聚聚了中国人民民银行、、中国银银监会、、中国保保监会、、中国证证监会这这“一行行三会””。成为中国国金融系系统以及及金融信信息最集集中的地地方——3、金融街街未来的发发展北京金融街街作为中国金金融的核心心，在资本本市场的发发展中将散散发强大的的吸引力———可以预见，，在未来几年年内，北京京金融街将将作为国际际资本市场场的焦点，，而倍受世世界瞩目；；大量的国际际金融服务务机构、外外籍人士与与国际资本本一起集中中涌来，抢滩中国这这块首要的的金融高地地金融街因此此进入又一一轮快速成成长的发展展机遇中，，并从而展展现出巨大大的辐射力力，金融街街即将扩张张！——本项目目处于其近近卫区域必必将随金融融街发展扩扩张而充满满机会！3、金融街街未来的发发展4、项目初初步定位结合本案与与金融街的的位置关系系，建议本本案功能定定位的方向向是：为未未来的中国华尔街街－－金融融街提供休休闲、居住住、服务（这里的服服务也指本本案的商住住，也多为为服务型上上升企业））的小综合体，，承载金融融街商务人人士8小时时以外的休休闲、娱乐乐功能。又一个老老外聚居区区。具备了这样样的功能方方向，在地地图上反观观本案，我我们不难发发现在东部部也有一个个和这里类类似的区域域，那就是是日坛。未来的月坛坛与今天的的日坛在功功能上有着着很强的类类似性及呼呼应性。4、项目初初步定位日月同辉，，将变成现现实日月同辉，，是我们在在详细分析析本案，并并前瞻性地地考虑了未未来城市功功能分布之之后，我们们发现的必必然趋势。。由此，日日月同辉成成为我们营营销策划的的总体目标标，具体拆拆解后有3个具体目目标：1、做一个个真正的综综合体（不单是指指规划等物物理上的综综合体，也也指功能））；2、能够配配得上月坛坛皇家园林林精神高度度的建筑，，形成日月月同辉；3、能够符符合并满足足金融街未未来发展功功能需求的的建筑体。。4、项目初初步定位日月同辉———充分考量上上述目标，，结合综合合体主要功功能“与城城市进行公公共空间交交互”，我我们给出以以下营销定定位：4、项目初初步定位洛克菲勒中中心是世界界上最富盛盛名的标志志性建筑之之一。除了了高度以外外，这座由由19栋建建筑围塑出出来的活动动区域，对对于公共空空间的运用用也开启了了城市规划划的新风貌貌；区内涵括餐餐厅、办公公大楼、服服饰店、银银行、邮局局、书店。。建筑师利利用大楼间间的广场、、空地与楼楼梯间制造造人行流动动的方向，，让一天超超过25万万的人潮在在此穿梭。。说明：此处处引入洛克克菲勒中心心，并非指指其高度、、体量上与与本案有相相似之处，，而是指在在功能，以以及精神代代表上，可可已成为本本案效仿的的榜样。4、项目初初步定位洛克菲勒中中心的实践践证明———办公、购物物、居住和和娱乐是建建筑综合体体功能的重重要组成，，是形成功功能协调的的基础。说明：此处处引入洛克克菲勒中心心，并非指指其高度、、体量上与与本案有相相似之处，，而是指在在功能，以以及精神代代表上，可可已成为本本案效仿的的榜样。4、项目初初步定位建筑群的中中心，是一一个下凹的的小广场，，广场正面面有一座飞飞翔的雕像像，下面有有喷泉水池池，浮光耀耀眼，冬季季可作溜冰冰场。小广场南面面是带状街街心花园，，供人们小小憩。在市中心巨巨厦之间布布置这样的的环境，既既闹中有静静，又富有有空间构图图的变化。。广场因华丽丽的圣诞树树和溜冰场场而著名，，又因为有有世界各国国的旗帜而而被称为花花园国家。。环境和景观观是开发取取得效益的的前提说明：此处处引入洛克克菲勒中心心，并非指指其高度、、体量上与与本案有相相似之处，，而是指在在功能，以以及精神代代表上，可可已成为本本案效仿的的榜样。4、项目初初步定位曾经一度被被认为是资资本和商业业象征的洛洛克菲勒中中心，在精精神层面与与我们的追追求契合———一个多元化化的建筑一个国际化化的建筑一个具有时时代感和前前瞻性的建建筑一个包容的的建筑一个标签………4、项目初初步定位中国华尔街街·洛洛克菲勒中中心关键词：前前瞻、国际际、标签、、多元4、项目初初步定位ChinaWallStreet··Rockefeller第一篇项项目基本本定位框架第二篇产产品基本本建议第三篇初初步销售售计划1、基础认识2、产品建议3、商业建议第二篇产品基本建议基础认识a、片区现现状b、自我剖剖析c、客群访谈a、片区现状区域产业结结构认知：：区域内，中中国人民银银行、银监监会、证监监会、各内内资银行总总行，外资资银行中国国总部等金金融机构尽尽数位于区区域内。首都规划委委员会、北北京建筑设设计研究院院，国家商商标总局等等国家大型型机关部委委，也在本本区域内。。区域内还分分布着：多多个批发市市场、儿童童医院、武武警第二医医院等单位位机构。1、基础认认识：a、片区现状区域内产业业结构也有有不足，表表现在：a、缺乏百百货、专卖卖店等购物物场所；b、周边现现有居民中中外来租户户占有相当当比例，他他们中绝大大多数是在在周边或附附近区域工工作的年轻轻白领，具具有一定消消费需求和和能力，但但区域内缺缺乏休闲场场所，如酒酒吧、特色色餐饮等；；c、现有月月坛公园为为著名皇家家园林，但但其旅游休休闲产业缺缺失。1、基础认认识：a、片区现状区域客户构构成认知区域内可能能的主力客客群：白领、投资资客、批发发商等；子女教育类类、驻京机机构、医疗疗人员等非主力客群群：1、基础认认识：a、片区现状月坛价值再再认知月坛公园是是北京古迹迹五坛之一一，又名夕夕月坛，始始建于明朝朝嘉靖九年年（公元1530年年），是封封建皇帝每每年秋分时时节祭祀月月神的专用用坛庙，是是首都著名名的古典园园林之一。。毫无疑问，，月坛是封封建王朝的的代表，是是历经几百百年的皇家家园林，在在今天这样样一个崭新新的时代，，它的文物物价值逐步步体现出来来，它的历历史性，以以及它和日日坛的相互互呼应，构构成了它的的唯一性。。在老外眼里里，它其实实是一个可可以和日坛坛媲美的皇皇家园林。。1、基础认认识：a、片区现状区域内具有有商业需求求，缺乏商商业供应；；区域内休闲闲娱乐场所所有一定市市场前景；；区域内潜在在买家具有有一定数量量，且素质质普遍偏高高；月坛唯一性性价值、月月坛与日坛坛呼应、月月坛与商业业结合等问问题，有进进一步思考考的必要，，同时月坛坛具有成为为初级商圈圈的可能；；金融街未来来2～3年年内，其范范围必将扩扩张，区域域内外籍地地产活跃；；月坛区域必必将成为继继日坛之后后的，第二二个外籍人人士聚居商商圈。通过对区域域内各要素素的扫面，，我们不难难发现以下下六个问题题：1、基础认认识：a、片区现状基础认识a、片区现现状b、自我剖剖析c、客群访谈b、自我剖析我是位置月坛公园对对面，金融融街西侧，，西长安街街北侧。位于金融街街及长安街街辐射范围围之内。1、基础认认识：b、自我剖剖析我是区域周边，中国国人民银行行、中国工工商银行总总行、百盛盛购物中心心等重要金金融、商务务机构众多多，环境成成熟；南侧有首都都规划委员员会、北京京建筑设计计研究院，，北侧紧靠靠月坛大厦厦；中国电信、、中国证监监会等大型型企业及管管理机构云云集于此；；形成长安街街与金融街街交汇点的的高档金融融、商务办办公区域。。1、基础认认识：b、自我剖剖析我是景观月坛公园是是北京古迹迹五坛之一一，又名夕夕月坛，始始建于明朝朝嘉靖九年年（公元1530年年），是封封建皇帝每每年秋分时时节祭祀月月神的专用用坛庙。月坛坐西朝朝东，分为为南北两园园，北园以以红砖绿瓦瓦的古建筑筑和规则的的道路为其其景色特征征，南园又又名“邀月月园”，以以山石水池池、曲折的的道路为其其特征。南南园中部建建有园中之之园“天香香院”。园园内古建为为市级文物物保护对象象，是首都都著名的古古典园林之之一。1、基础认认识：b、自我剖剖析我是交通周围的交通通条件极为为优越：长安街、西西二环等城城市主干道道环绕周围围；地铁一号线线、二号线线紧密相邻邻；多条公公交路线经经过。1、基础认认识：b、自我剖剖析我是综合体体总建筑面积积12万平平米，地上上8万平米米，其中商商业2万平平米，商住住办公3万万平米，住住宅3万平平米。其中2万平平米的商业业体量足够够引领一个个商圈的诞诞生，综合合实力未来来无限。1、基础认认识：b、自我剖剖析劣势VS优优势环境上：地地块东、南南、北三面面被包围，，短期商务务氛围不足足；体量上：总总建面积12万平米米，地上8万，规模模不足以震震撼区域；；环境上：不不临近干道道，周边有有批发市场场干扰；高度上：建建筑高度上上被严格限限制；时间上：期期房，相对对现楼给客客户的可信信度较低。。劣势——1、基础认认识：b、自我剖剖析位置：与长长安街10分钟之距距，与金融融街一路之之隔，二环环路上；景观：对望望月坛，皇皇家园林，，首都著名名的古典园园林之一；；交通：公交交、地铁系系统完善，，出行便捷捷；规划：2万万平米商业业，弥补区区域空白，，有望领跑跑新商圈；；前景：与金金融街300米之隔隔，必将成成为金融大大势带来利利好的首批批获益者。。优势——劣势VS优优势1、基础认认识：b、自我剖剖析战略思考通过以上的的描述，我我们不难发发现，本项项目地段、、体量、产产品、高度度等方面优优势均不十十分明显，，按照地产产常规做法法，我们很很难在市场场中取胜。。面对如此激激烈的市场场选择，““做成地标标”成为了了一条合理理规避竞争争的较佳办办法。如此此我们可以以站在一个个较高的层层面来诠释释月坛项目目，并跳出出了激烈的的市场竞争争，站在了了一个更高高的高度，，有着如此此声誉高的的建筑，其其本身建筑筑高度显得得不重要，，重要的是是其内涵。。如何打造月月坛项目地地标的内涵涵，如何赢赢得客户，，成为了我我们下一步步要解决的的问题。1、基础认认识：b、自我剖剖析事实上对于于本项目，，在体量小小客观条件件下，结合合地标的目目标定位，，我们甲乙乙双方面对对的共同问问题是：战略思考“小体量综综合体，难难度大”1、基础认认识：b、自我剖剖析小综合体不不同于大综综合体，其其体量及可可创造性均均有限制，，进而导致致其解决方方案也会与与大综合体体略有不同同。小综合体，，更需要精致、特色色、前瞻的的优秀综合合产品以及综合服务解决方案。。首先，需要要有专门的的顾问公司司，对项目目定位，产产品定位有有效整合；；其次，需要要有专业的的营销公司司，给出营营销定位，，并销售执执行；再次，需要要专业的商商业地产顾顾问公司，，针对商业业，提出合合理建议；；第四，有客客户资源、、租务资源源的保障，，可以使项项目更快消消化；第五，必要要时需要专专业的融资资机构提供供帮助。解决方案1、基础认认识：b、自我剖剖析1、基础认认识：b、自我剖剖析市场上具有有如此综合合能力的服服务商为数数不多，伟伟业是在这这为数不多多的综合服服务商中，，是一家体体系完备，，历史悠久久的服务商商。解决方案伟业顾问综综合服务组组织架构图图控股公司董事会控股公司经营决策委员会管理顾问委员会投资顾问公司房地产经纪公司资产管理公司我爱我家商业顾问公司解决方案1、基础认认识：b、自我剖剖析五位一体··统一一协作不仅使伟业业顾问成为为全国房地地产界屈指指可数的综综合服务商商同时更创造造出1+1﹥2的服服务效能伟业顾问不不断在实战战中超越———以一条全链条式的的综合体系系为开发商提提供更加全全面的、更更具前瞻性性与实效性性的优质服服务解决方案1、基础认认识：b、自我剖剖析基础认识a、片区现现状b、自我剖剖析c、客群访谈c、客群访谈区域内可能的主力客群：白领、投资客、批发商等；子女教育类、驻京机构、医疗人员等非主力客群：伟业顾问，，针对上述述可能成为为本项目目目标人群的的客户进行行了一次初初步的访谈谈与调研。。伟业希望望能够以初初步的市场场的反馈，，对目前产产品设计的的方向作出出相对更加加明确的建建议——1、基础认认识：c、客群访访谈我们都依托托于首规委委、金融街街，所以我我们无法离离开该片区区；我们公司人人员少，不不需要很大大的办公空空间；我们希望也也像大公司司一样拥有有好的商务务环境；由于公司经经常加班，，希望拥有有24小时时空调和独独立的卫生生间来洗澡澡；如果物业能能够提供充充分的商务务服务配套套，这样对对于我们这这样类型的的企业是非非常有帮助助的。来自客户的的声音中小公司：：（某建筑师师事务所、、某会计师师事务所、、某律师事事务所、某某翻译公司司）1、基础认认识：c、客群访访谈我想无论男男人还是女女人，都还还是渴望有有一个稳定定的家。我我和太太同同在金融街街工作，结结婚两年了了，一直都都与父母合合住，很不不方便。工工作比较稳稳定后，我我们打算买买个小房，，过渡一下下。在选房房子的时候候，我们主主要考虑金金融街周边边区域或者者交通方便便的楼盘，，要适合居居家和投资资，小一点点更好，更更适合我们们现在的经经济状况。。同时，我们们有自己的的交际圈子子，经常需需要和朋友友们聚会，，进行信息息交流，提提高自己，，挖掘商机机，我们希希望附近能能够有酒吧吧一类的休休闲场所。。金融街外企企职员：（周先生，，已婚）来自客户的的声音1、基础认认识：c、客群访访谈一直都是租租房住，在在长安街南南礼士路附附近住了三三年，现在在有点积蓄蓄，打算买买一套适合合自己的小小居室，由由于有长安安街情结，，所以首选选还是这个个区域。我自己是搞搞建筑的，，对于建筑筑的外观和和内在设计计都比较在在意，我不不喜欢追求求新、奇、、酷的建筑筑类型，那那种建筑的的生命力很很短暂，我我喜欢富于于文化内涵涵，展现世世界建筑精精髓，能够够传承百年年的建筑。。建筑师（陈先生，，单身）来自客户的的声音1、基础认认识：c、客群访访谈从小在北欧欧闲适的环环境下生活活，至今依依然对那种种生活情有有独钟。我我外婆是中中国苏州人人，经常给给我们讲她她的家乡，，所以从小小我就很向向往东方。。大学期间间特地来中中国旅游，，神秘的国国度让我流流连忘返，，毕业后申申请来到中中国工作。。现在我已已在北京京定居，，想卖一一套房子子，也不不需要太太大，但但是最好好能照顾顾到我们们西方人人的一些些生活习习惯。我我尤其喜喜欢中国国的古典典皇家园园林，如如果能买买到那附附近的房房子，那那一定是是上帝眷眷顾我。。某跨国金金融服务务集团中中国区职职员：（Mr.Hanx，具具有中国国血统的的瑞典人人）来自客户户的声音音1、基础础认识：：c、客群群访谈我们家三三代同堂堂，在京京北有别别墅，平平时父母母和保姆姆住在那那里，孩孩子在寄寄读学校校，只有有周末，，我们才才能全家家团圆。。我们夫妇妇俩现在在处在巩巩固事业业的阶段段，如果果每天都都奔波于于家和公公司之间间，对于于我们来来说，实实在是太太辛苦。。我们想在在金融街街附近买买套房子子，不需需要大，，只要够够两人住住就可以以，但是是我们没没有时间间做饭、、洗衣服服，也不不打算再再请保姆姆，所以以我们希希望，社社区能有有方便的的24小小时生活活配套。。私企老板板：（周氏夫夫妇，父父母，一一双儿女女）来自客户户的声音音1、基础础认识：：c、客群群访谈我和老公公一直在在北京打打拼，虽虽然我们们是外地地人，但但是我们们的根已已经扎在在了北京京。一直想在在离我们们工作地地点近的的社区买买两套面面积相对对实用一一点的房房子，这这样既能能满足我我们自己己的需要要，同时时将来父父母来北北京的时时候也有有地方住住，且有有独立空空间，还还方便照照顾。我们搞批批发的经经常会有有大量货货物需要要仓储，，我们也也希望我我们的社社区有地地下室可可以出售售或者长长租给我我们作为为库房。。批发商：：（李女士士，已婚婚）来自客户户的声音音1、基础础认识：：c、客群群访谈一直做投投资的我我，前几几天听新新闻说，，《中国国资本论论坛》在在北京召召开。我我觉得这这是中国国金融市市场进一一步开放放的信号号，一定定伴随有有大量外外国金融融集团进进驻中国国。金融融街是他他们的主主战场，，相信金金融街地地区的外外籍租务务市场会会活跃。。经过我我和伙伴伴们的研研究，他他们都建建议抓住住先机，，做金融融街外籍籍租务市市场的投投资。在北京的的很多外外籍人士士喜欢住住又有视视野，又又有生活活，最好好还能和和中国皇皇家联系系起来的的地方。。但是，，他们对对于租用用的房子子有很高高的要求求，格调调、交通通、环境境等等，，都是他他们要考考虑的问问题。因因此，我我在选择择投资房房产的时时候也会会考虑这这些情况况。投资人：：（张小姐姐）来自客户户的声音音1、基础础认识：：c、客群群访谈分析的是是一些消消费者心心态，可可见对房房子的需需求是各各人群都都有的。。但是对对于本案案，从我我们的位位置和区区域出发发，决定定了我们们商住的的主力客客群是那那些依附附于金融融街、首首规委、、商标总总局的中中小型服服务企业业。对于小户户型来说说，客户户的范围围会更广广泛，除除前文所所访问的的人群外外，从交交通区域域上来说说，二环环路的西西直门到到长椿街街，长安安街上的的西单至至公主坟坟周边的的高级白白领都有有可能成成为我们们的业主主。他们们的一般般是单身身或已婚婚，三口口之家或或者三代代同堂消消费者在在本案将将占很小小的比例例。以上———小结1、基础础认识：：c、客群群访谈产品建议议a、关于于地标b、塑造造地标a、关于于地标地标———众望所归归的领袖袖，“武武功”虽虽未必第第一，““威望””却独冠冠群雄，，以德服服众。地地标，不不是自封封的，是是地段、、产品、、形象和和服务的的综合展展现，地地块是不不可移动动的，那那么是否否能成为为“地标标”，取取决于产品、形形象和服服务！2、产品品建议：：a、关于于地标我一定要要成为地地标吗——答案：因因为，自自身的地地块条件件有限，，难成为为市场上上很有物物理竞争争力的项项目，要要想取得得更大更更快的成成功，成成为地标标是我一一条捷径径。我被被险恶的的“江湖湖”推上上了“武武林盟主主”的唯唯一选择择；我，必须须成为地地标！2、产品品建议：：a、关于于地标产品建议议a、关于于地标b、塑造造地标b、塑造地标功能定位方向规划原则半开放式内庭院建立6级园林环境景观系统精神象征精致的标识系统整体建筑风格的把握外立面内装修功能性会所功能定位位方向1、具有有独立形形象、可可以整栋栋出售的的住宅产产权办公公楼2、空间间灵活、、平跃层层结合的的soho办公公楼3、小户户型高档档公寓、、具有较较强功能能弹性和和空间弹弹性4、还迁迁住宅整体采用用传统BLOCK垂直直和水平平结合的的分区模模式122334412、产品品建议：：b、塑造造地标月坛体育场西二环路路月坛体育馆月坛公园借助周边边环境优优势，全全力打造造西二环环标志性性建筑群群规划原则则2、产品品建议：：b、塑造造地标半开放式式内庭院院建筑群围围合形成成了一个个完整的的BLOCK一个不封封闭的半半开放式式内庭院院2、产品品建议：：b、塑造造地标1.外部部景观资资源系统统2.社区区人口景景观系统统3.内部部核心景景观系统统4.屋面面立体景景观系统统建立6级级园林环环境景观观系统123445.建建筑内部部公共空空间景观观系统6.半开放放商业造就环环境景观系统统62、产品建议议：b、塑造地标标12344结合入口广场场屋面立体绿化化6建立6级园林林环境景观系系统——入口2、产品建议议：b、塑造地标标主题型社区园园林与景观，，突出价值感感的细节体验验，街区月坛坛元素与月坛坛公园呼应。。日式枯山水123446建立6级园林林环境景观系系统——内部园林2、产品建议议：b、塑造地标标123446步入式的内部部开放商业，，使项目与外外界浑然一体体。建立6级园林林环境景观系系统——内部商业环境境2、产品建议议：b、塑造地标标123446外围的主题酒酒吧与月坛产产生互动，并并由于其休闲闲性成为一道道景观。建立6级园林林环境景观系系统——外部商业环境境2、产品建议议：b、塑造地标标精神象征2、产品建议议：b、塑造地标标生活方式应真真正表达自己己内心的愿望望，反映自己己超越基本物物质功能的、、精神层面上上的需求。摆脱类型学俗俗套的束缚，，而展现出强强烈的个性化化追求，回归归到适宜人尺尺度的“院””的功能。回归人的真实实本我，体现现本项目独具具追求的从物物质生活到精精神生活的回回归，并给与与使用者一种种精神上的寄寄托，一种可可以依靠的感感受。精神象征2、产品建议议：b、塑造地标标精致的标识系系统2、产品建议议：b、塑造地标标整体建筑风格格的把握由于本项目所所处地理位置置的特殊性，，中式建筑元元素的体现必必然成为建筑筑风格中不可可缺少的一部部分。整体风格应以以现代建筑的的风格为主，，充分体现尊尊贵豪华的品品质。2、产品建议议：b、塑造地标标在细部处理上上揉合中式元元素在其中，，与周边强烈烈的文化氛围围相呼应。中式元素应是是含蓄的，使使用起来并非非简单的照搬搬，而是传统统元素和文化化理念的继承承和发扬。中式元素的体体现不仅仅是是表象上的，，应该是可以以给人们一种种意境，一种种亲近自然、、朴实、亲切切、简单却内内藏丰富的意意涵。同时注重于国国际化感觉的的搭配底商部分外立面2、产品建议议：b、塑造地标标星级酒店级别别的公寓大堂堂

各种展示示品位与价值值感的雕塑小小品的巧妙利利用内装修2、产品建议议：b、塑造地标标功能性会所内敛典雅———文化运动休闲———健康物质享受———满足交流空间———精神地下俱乐部，，高品质享受受2、产品建议议：b、塑造地标标商业建议a、它山之石石b、项目业态态组合定位c、商业价格格预测a、它山之石石3、商业建议议a、它山之石石波托菲诺·纯纯水岸是华侨侨城波托菲诺诺108万平平方米综合社社区的最高代代表作。它占占地12万平平方米，总建建筑面积14万平方米，，规划333户多层豪宅宅和86套临临湖联排别墅墅，以意大利利西北部滨海海旅游小镇Petrofina为蓝蓝本，创造出出具有浓郁意意大利风情的的高尚人文社社区。该项目目自2002年7月21日推出以来来，以其优美美的人文与自自然环境等综综合因素赢得得市场认可。。说明：此处引引入华侨城，，并非指其体体量上与本案案有相似之处处，而是指在在商业部局、、功能划分以以及精神代表表上，可已成成为本案效仿仿的榜样。波托菲诺··纯水岸纯水岸，是典典型的开放式式综合体。其其最大的特色色是将商业引引入社区内部部，突破了以以往传统的封封闭；社区的的内部的环境境因此而显得得丰富起来，，成为一个景景观。适度的的繁华使社区区生机盎然。。开放，造就环环境、造就景景观3、商业建议议a、它山之石石在适度开放的的基础上，纯纯水岸注重休休闲主题的打打造，结合时时尚的意大利利风情，设置置了意大利精精品店、鲜花花店、面包房房和咖啡馆、、临湖餐馆等等业态；同时时注重商业品品味的包装，，强调“领略略意大利风情情，尽享高尚尚生活品质””的主张，成成为项目自身身与周边高尚尚人群休闲聚聚会的主要场场所。商业，引入主主张、引入品品味3、商业建议议a、它山之石石开放的商业和和综合体设置置成为天鹅堡堡的点睛之笔笔，成为与社社区自身住宅宅在档次提升升上有效的相相互衬托的手手段。综合，相互衬衬托、相互提提升3、商业建议议a、它山之石石项目产品售价价商业的入驻驻和良好运作作一高再高，，同时引来了了大批外籍人人士和投资者者的追捧；不不仅实现了快快速消化，同同时出现供不不应求的局面面；房屋租赁赁也异常红火火。项目，综合互互动、名利双双收3、商业建议议a、它山之石石华侨城的借鉴鉴意义创造全新的城城市生活模式式，提供项目目与小区域长长期持续发展展的内在动力力；以外向型商业业增加社区活活力，成为区区域内独树一一帜的产品；；综合体的定位位与设置弥补补居住空间功功能不足，满满足交流的需需要；形成功功能完备的开开放生活区域域；以国际主题的的高品位的生生活配套保证证高品质的生生活享受；满满足国内外高高端人群的需需要；以良好的综合合互动以及执执行力实现项项目的名利双双收，并成为为有实际指导导意义的开发发模式。3、商业建议议a、它山之石石商业建议a、它山之石石b、项目业态态组合定位c、商业价格格预测b、项目业态态组合定位沿街商商业：：精精品品店、、主题题店为为核心心；周边商商业：：综综合合主题题酒吧吧、特特色餐餐饮、、娱乐乐；小区商商业：：小小型型超市市、美美容美美发社社区服服务类类业态态；商业类类型：：门门类类相对对齐全全，开开放式式外向向型商商业。。3、商商业建建议b、项项目业业态组组合定定位地标性性的中西合合璧的的民族与与世界界相结结合的的传统与与现代代相结结合的的体验式式消费费的21世世纪最最具代代表性性的功能定定位———3、商商业建建议b、项项目业业态组组合定定位购物场场所———利利益保保障、、低投投入高高产出出餐饮场场所———人人气凝凝聚、、承租租能力力有限限文化娱娱乐———商商业亮亮点、、低投投入高高产出出社区服服务———基基础消消费业态定定位———3、商商业建建议b、项项目业业态组组合定定位分类经营内容规模（建筑面积/㎡）主要目标人群主力商户中西特色珠宝首饰、服装服饰、手工艺品6000外籍人员、时尚消费群主题酒吧藏式酒吧、主题音乐酒吧、咖啡吧、茶吧、酒吧2000时尚消费群、旅游消费群、外籍消费群、小资消费群餐饮业态特色中餐、西式主题餐厅2000时尚消费群、旅游消费群、外籍消费群、小资消费群、周边消费人群娱乐业态迪厅、KTV（暂定）4000同上购物类业态单项体育运动产品专卖店、休闲时尚类精品店、中式传统服饰店4000同上社区服务业态小型超市、美容美发、干洗店、彩印店2000社区内住户合计约20000㎡3、商商业建建议b、项项目业业态组组合定定位3、商商业建建议b、项项目业业态组组合定定位3、商商业建建议b、项项目业业态组组合定定位商业建建