物业前期工作汇报6（共5篇）

第41页共41页物业前期工作汇报6〔共5篇〕第1篇：物业前期工作方案表物业前期工作方案表【篇1：物业早期介入工作方案表】东兴和德城市广场物业效劳早期介入工作方案物业类型：城市综合体建筑总面积：98147㎡其中：住宅73173㎡、商业：9515㎡。预计入伙时间：2023年3月前期介入时间：2023年9月【篇2：物业前期介入工作方案表】物业前期介入工作方案表【篇3：物业管理前期介入工作方案】根据集团的管理要求和物业管理运作需要，物业部将工作分为介入期管理、入住期管理〔将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等〕和常规管理三局部。按照轻重有序、科学实效的原那么，拟定如下管理工作方案：一介入期根据集团公司提供的工程施工进度表、销售进度表、入住方案安排，制定相应的前期介入工作方案，力求务实、高效，并有利于集团的销售效劳。1、从物业管理的角度出发，提早掌握物业的情况，做好以下各项前期准备工作：〔1〕根据集团公司相关销售承诺内容，制定《业主临时公约》、《前期物业效劳协议》、《业主手册》，并与集团签定《前期物业效劳协议》；对集团公司售楼承诺文书从物管视角给予评审，防止入伙后口实不符导致纠纷；〔2〕对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物业管理角度提供专业建议；〔3〕参与工程组的工程例会，适时提出物业管理的专项建议；对智能化系统提出专项建议；对小区的给排水、电力供给、消防、平安防范、水景、标识系统、管送煤气系统、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议；〔4〕搜集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试；〔5〕对设备设施及各类管线的隐蔽工程进展跟踪并建档管理；〔6〕配合销售部物业管理咨询，同时与集团销售部、客服部人员进展物业管理相关法律、法规、效劳内容、契约的互动沟通；〔7〕业主入伙前，先行参与房屋的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改报告；〔8〕搜集装修、装饰材料供给商，以及相关设备厂家的信息〔厂家联络人、联络方式等〕，以满足日后维修中的材料供给；〔9〕与集团公司相关部门协商建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求可以得到及时的解决；〔10〕建立与社会专业机构的联络，开展如通邮、通水、电、气、申请等准备工作；〔11〕与集团公司协商确定管理处办公场所以及安防人员的宿舍、食堂等生活场所的配置，确定装修方案；人员配置、培训方案的制定与施行；〔12〕拟定物业管理效劳工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册〔业主入伙时发放给业主〕。〔13〕针对将来需要完善的物业管理问题建立专项档案。2、开展业主效劳需求调查积极参与集团公司开展的业主联谊活动，集中搜集理解业主反应的信息，在销售部帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求理解业主的年龄构造、文化层次、兴趣爱好及各类效劳需求，通过分析^p，确定管理效劳标准及各项效劳收费标准，使今后的物业管理效劳工作更加贴近业主。3、按标准施行接收验收充分利用前期介入获得的各类资料和数据，以及对大儒世家物业的理解，本着“对业主负责，对集团负责”的宗旨，对大儒世家进展严格、细致、全面的接管验收。4、介入期管理工作方案表二入住期1、高效便利办好入住入伙期是物业管理工作关键的一个环节，同时也是物业管理人展示自身形象，翻开工作场面，为今后物业管理效劳工作奠定良好根底的一个契机，为此做好如下几项工作：〔2〕销售部应合理安排业主的入伙时期，加强节假日的入伙办理；入住效劳；〔3〕一条龙办理入住手续，随到随办，与销售部亲密合作，对业主提供一对一的入住效劳；〔4〕事前联络供气、供电、供水、电信、银行等社会相关专业机构，同步办公，方便业主入伙；2、提供入住期的便民效劳措施〔1〕延长工作时间，随到随办，同时提供物业管理及其收费工程的咨询答疑、装修咨询等；〔2〕通过公开招投标方式引入4～5家具有一定品牌、资质、售后效劳良好的正规装修商、电器商、各类装修材料商，进驻社区并向业主推荐方便业主的同时进展经营创收；〔3〕组织有偿便民效劳队，解决入住期间搬运量大，搬家难的问题；解决家庭装修后清洁卫生问题，同时也方便装修期间民工流的控制。3、记录并处理业主在接楼验房中提出的合理的意见与建议4、装修管理〔1〕装修宣传培训。根据《建筑发》，建立部第110号令《住宅室内装饰装修管理方法》及福州市有关装修管理的规定，制定《房屋装饰、装修管理方法》、《装修期间电梯使用管理规定》、《二次装修申请表》等，对相关管理员以及业主、装修施工单位的施工人员进展装修的法律、法规及专业知识培训。〔2〕强化装修审批二次控制的要点，制定装修审批程序。〔3〕落实二次装修跟踪监管责任制。〔4〕制定违章装修处理流程。〔5〕根据装修方案结合日常的装修巡查记录和装修变更记录进展装修验收。5、治安管理〔1〕建立高素质的安管队伍，按高标准、严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，施行“准军事化管理”。〔2〕确立治安重点，加大对入住期人流、物流、车流的有效监控。车位、车主、车型、车色〕〔3〕施行科学有效的防范体系，全面防范施行巡逻岗、固定岗〔守卫岗〕、机动岗三岗结合防范，各岗有效的配合与互动；〔4〕完善并发挥智能化系统的安防优势。6、入住期管理工作方案表三常规期管理1、培训工作通过培训，进步员工的文化素质、业务技能和管理效劳程度，为大儒世家物业工程培养一支品质优良、专业过硬的物业管理队伍，使大儒世家社区的物业管理更加赋有成效。〔1〕安管培训方案〔2〕绿化培训方案第2篇：物业接收前期工作物业接收前期工作2023-04-0616:18一、物业接收前期工作流程图1.签订《物业管理委托合同》；2.委任总经理，招聘高、中级管理人员；2.1委任物业公司总经理，招聘高、中级管理人员2.2由总部委任或对外招聘具有多年物业管理经历的总经理1名。2.3招聘各部门经理、主管、员工：〔综合部、财务部、管业部、前台接待、保卫部、工程部〕2.4建议：在招聘技工时，可以选聘工程工地施工队中对本物业工程〔本专业〕较为熟悉、理解，技术、素质程度较高的人员，纳入公司编制。说明：因物业公司组建之初，所招员工对本物业及工程详细情况不很熟悉，招聘施工队的人员可以从旁协助工程部经理、主管尽快理解工程情况。3.筹备、编写前期文件，并到相关政府部门备案；4.联络政府部门、相关单位，办理相关手续；5.与开发商协调入住前事宜，对重要资料进展交接；6.对外委单位进展调研，签定外委合同〔办理提早进展二装的工程，并与开发商、总包单位进展协调〕；7.物业交竣验收，正式接收〔开发商负责返修〕；8.业主办理收楼、单元验收〔见收楼流程〕；9.业主进展室内二装〔见二装流程〕；10.业主入住，物业公司提供相关效劳〔见入住流程〕二、筹备前期物资，编写前期文件，并到相关政府部门备案1.各部门共同汇编的文件：⑪．《房屋使用、管理、维修公约》⑫．《房屋质量保证书》⑬．《房屋使用说明书》⑭．《房屋交付〔入住〕通知》⑮．《入伙受权书》⑯．《业主〔使用人〕效劳指南》⑰．《装修管理规定》⑱．《办理装修流程说明》⑲．《治安、消防协议书》⑳．《二次装修施工区域治安、消防承诺书》⑴．《二次装修协议书》⑵．《业主联络资料登记表》⑶．《收楼须知》⑷．《物业管理费收费标准》⑸．《公约承诺书》备注：《房屋使用、管理、维修公约》编制后需经开发商确认，并到北京市居住小区管理办公室进展备案，备案生效后执行。建议：《公约承诺书》与《治安、消防协议书》可装订成一册〔一式三份〕，在业主收楼时发给业主，由业主签字〔盖章〕认可、执行；《公约》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《业主〔使用人〕效劳指南》、《装修管理规定》、《办理装修流程说明》可合装成一册，作为业主收楼时的《用户手册》。同时，在《用户手册》正文内容前增加：“总经理致辞”。2．各部门在前期阶段编制的文件、规定，以及需要在前期办理的事宜。2.1△综合部2.1.1编制《员工手册》，经公司领导批准后，统一印刷成册。2.1.2制订《员工考勤制度》，建立“考勤登记表”、“月考勤汇总台帐报表”。2.1.3制订《员工奖惩条例》，建立“员工过失单”、“奖励审批单”。2.1.4制订《员工聘用方法》，建立“应聘面试登记表”、“入职循环单”、“转正审批表”、“离任结算表”、“调动通知单”、“劳动合同续签审批单”。2.1.5制订《员工培训规定》、培训方案，建立“培训审批表”、“培训协议”。2.1.6制订《物资采购、验收、入库、报销流程》。2.1.7制订《员工工服管理规定》，建立“制作工服通知单”、“工服更换通知单”。2.1.8制订《员工请假制度》，建立“休假申请单”。2.1.9制订《薪金施行细那么》，建立“工资报表”、“薪金明细表”。2.1.10制订《印章管理规定》，建立“公章启用、报废、移交登记表”、“用印申请”；统计公司各种印章，经总经理审批后统一刻制〔公章、管业部章、保卫部章、工程部章、财务专用章、文件传阅章、审批合格章、餐票专用章、浴室专用章〕。2.1.11制订《库房管理规定》，建立“物品入库登记单”、“物品领用单”、“物品入库验收单”、“库存物品台帐”、“月收、发、存报表”、“采购申请单”。2.1.12制订《内部行文管理规定》，建立“文件签收表”、“内部请示报告”。2.1.13制订《档案管理规定》，建立“档案分类表”、“档案〔一、二、三级〕目录表”、“档案借阅登记表”。2.1.14制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责〔经理、行政主管、总经理秘书、库房管理员、文员〕、工作程序、管理制度。2.1.15联络印刷厂，对需要印刷的各种表格、信封，经总经理审批后统一印刷。2.1.16制订《创办费使用方案》，统计、制订前期创办物资的配置内容、标准，并负责前期采购工作；建立“固定资产台帐”、“个人办公用品台帐”。2.1.17制订《合同、协议审批制度》、《合同、协议管理方法》，建立“合同、协议审批单”、“合同、协议付款内签单”。2.1.18制订《方案性工作管理方法》，建立“年度〔月度、周〕工作方案、总结报表”、“方案、总结考核统计表”。2.2△财务部2.2.1制订《财务报销管理制度》，建立“付款申请及报销单”。2.2.2建立二次装修“付款内签单”、“装修押金登记表”、“装修管理费统计表”2.2.3制订《现金支出管理规定》。2.2.4编制《部门运作手册》：人员编制、岗位职责〔经理、会计、出纳〕、工作程序、管理制度。2.2.5制订《预算管理制度》，建立“年度预算报表”。2.2.6编制《固定资产购置方案》。2.2.7制订《库存盘点制度》。2.2.8制订《内部收支报表制度》，建立“月度收支报表”。2.2.9制订《发票、收据有价票据的管理制度》。2.3△管业部2.3.1制订《物业管理收费标准明细》：物业管理费〔押金〕、车位费〔押金〕、租线费〔押金〕、装修管理费〔押金〕。2.3.2制订《业主〔使用人〕收楼流程》，建立“缴款通知单”、“工程返修单”、“返修工程验收单”、“钥匙交接表”、“备用钥匙封存表”、“业主签到表”、“业主档案”，并告知此流程中涉及的部门。2.3.3制定《业主〔使用人〕二次装修管理流程》，建立“业主〔使用人〕装修施工申请表”、“装修审批单”、“装修施工答应证”、“验收申请表”、“施工变更单”、“业主装修区域巡检表〔管业部〕”、“施工人员出入证”。2.3.4制订《有偿效劳价格表》：维修费、车位费、费、装修管理费、能费、特约效劳费。2.3.5制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责〔经理、客务主管、内务主管、客务代表、前台接待〕、工作程序、管理制度。2.3.6编写《车位租赁〔购置〕协议书》、《租线〔购置〕协议书》。2.3.7落实垃圾房的位置，业主垃圾放置地〔楼层垃圾间〕。2.4△保卫部2.4.1制订《停车场管理规定》、《自行车场管理制度》。2.4.2制订《巡视管理规定》，建立“治安巡视记录表〔公共区域〕”。2.4.3制订《物品出门管理规定》，建立“出门条”。2.4.4制订《钥匙使用管理规定》，建立“钥匙发放记录表”、“钥匙使用登记表”。2.4.5制订《备用钥匙启用管理规定》，建立“备用钥匙启封审批表”。2.4.6制订《一装、二装穿插施工管理方案》，建立“施工、装修期间巡视表”、“夜间情况检查表”、“消防设备、设施日检记录表〔业主装修区域〕”、“二次装修施工现场检查表”。2.4.7制订《灭火器租用管理方法》，确定租金费用〔押金〕，建立“灭火器材配置记录表”。2.4.8制订《施工违规级别明细》，建立“违章通知单”。2.4.9制订《成保人员岗位职责》，建立“成保人员月度工作考核表”2.4.10制订《中控室〔监控室〕管理规定》，建立“录像磁带台帐”、“消防中控系统记录表”、“治安监控系统记录表”。2.4.11制订《警具使用、管理方法》，建立“警具台帐”、“警具启用、报废登记表”、“特殊警具使用审批表”。2.4.12制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责〔经理、主管、领班、保安员、消防执机员〕。2.4.13制订《明火使用管理规定》，建立“动火答应证”。2.5△工程部2.5.1制订《物业接收前巡检方法、方案》，建立“工程遗留问题跟进记录”，并随时将工程遗留问题通知开发商。2.5.2制订《专业机房管理规定》：强电专业〔变配电室、柴油发电机房〕、弱电专业〔机房、电梯机房、卫星电视机房、电脑机房〕、空调生活水专业〔空调机房、新风机房、生活水箱间、中水处理机房、消防泵房、污水泵房、隔油池〕。2.5.3联络物业办公用房，确定装修方案，并负责跟进装修施工进度。2.5.4制订《工程接收验收细那么》，建立“验收单元交接书”，按专业、详细内容划分。2.5.5建立业主〔使用人〕二次装修“装修质量验收表”。2.5.6从工程工地施工队中选拔对该工程工程理解全面的专业技术人员，聘用至工程部。2.5.7经理带着部门主管、员工学习、熟悉物业内全部工程、设备内容。2.5.8编制《部门运作手册》：人员编制、岗位职责〔经理、主管、领班、技工、工作程序、管理制度〕2.5.9制订《设备运行保养检修方案》〔各专业设备〕，建立“设备保养卡”、“设备保养方案表”2.6联络政府部门、相关单位，办理相关手续2.6.1联络工商所，办理企业营业执照2.6.2联络税务所，办理税务登记2.6.3联络银行，开通公司帐号2.6.4联络劳动局，电梯审检，领取合格证、特殊工种报检〔开发商〕2.6.5联络北京市居住小区办公室，核准《公约》2.6.6联络供电局，确定供电方案及价格〔开发商〕2.6.7联络自来水公司，确定供水方案及价格〔开发商〕2.6.8联络节水办，确定节水方案〔开发商〕2.6.9联络煤气公司，确定通气方案及价格〔开发商〕2.6.10联络热力公司，确定供热方案及价格〔开发商〕2.6.11联络局，报装开通及产权分界2.6.12联络交通大队，报车场管理方案2.6.13联络邮电局，为物业通邮2.6.14联络环卫局，落实垃圾清运价格、方式2.6.15联络绿化队，确定绿化维护方案及总体费用〔开发商〕2.6.16联络物价局，报物业管理收费标准〔开发商〕2.6.17联络当地派出所，报社区门牌号码〔开发商〕2.6.18联络外管局，报涉外关系〔开发商〕2.6.19联络广电局，报光缆信号传输相关手续〔开发商〕2.6.20联络公安局，报内保关系2.6.21联络平安局，报卫星电视的涉外节目〔开发商〕2.6.22联络防疫站，报检生活水箱，取合格证〔开发商〕2.7与开发商协调入住前相关事宜，对重要资料进展交接2.7.1确定收楼时间2.7.2确定物管费的起计日期2.7.3前期工程遗留问题的解决2.7.4办理前期工作资料、重要文件、产品说明、各类证书的移交与交接工作：△．产权资料房地产的产权资料是国家房地产部门依法对各类房地产进展管理的根据；是房地产管理部门确认产权，税务部门依法征税，司法部门处理产权纠纷的必要凭证；也是产权人参与产权租赁、交易、抵押的必要凭据；物业公司将以产权资料为依据，收取或分摊有关费用，行使管理职能，防止发生私拆、乱改、违章搭建，损坏房屋构造和公共设施等行为，维护公有设施，共有部位和绿地不受进犯，维护广阔业主的权益。接收验收时检索提交的产权资料主要有：①工程批准文件②用地批准文件③建筑执照④拆迁安置资料⑤房地产平面图⑥面积测绘报告⑦小业主姓名、产权、单元号、建筑面积清单△．市府验收合格资料①建立工程开工验收证书②市建筑消防验收合格证③市小区办综合验收合格证④用电答应证⑤供用电协议书⑥卫星地面接收设施答应证⑦电视共用天线合格证⑧电梯使用合格证△．工程技术资料①技术资料是物业接收验收时对物业进展质量检验的根据。物业公司在接收验收时，必须根据有关技术资料来进展检验。接收验收时提交的工程技术资料主要有：②开工图－包括总平面图、建筑、构造、设备、给排水、通风空调、强电、弱电、附属工程及隐蔽管线的全套图纸③地质勘察报告④工程合同及开工、开工报告⑤工程预决算清单⑥图纸会审记录⑦工程设计变更通知〔包括质量事故处理记录〕⑧隐蔽工程验收签证⑨沉降观察记录⑩开工验收证明书钢材、水泥等主要材料的质量保证书新材料、构配件的鉴定合格证书水、电、采暖、卫生器具等设备的检验合格证书砂浆、混凝土试块试压报告供水、供暖的试压报告园林绿化的图纸和清单设备清单、安装调试记录、使用考前须知说明、质保书和保修单有关政府部门对分类工程的批文有关工程工程的其他重要技术决定和文件△．须移交物业公司管理的资料用水申请审批表及月供水方案执行表机电设备单台说明书、调试、订购合同分摊面积、建筑面积的测绘报告△．对外委单位进展调研，签订外委合同△．从开发商处接收《成品保护协议》，对外现有成品保护人员进展管理。调研保险公司，对物业投保“财产一切险”、“机器损坏险”、“公众责任险”，签订《保险合同》调研外委保洁公司〔三家以上〕，签订《保洁合同》调研外委绿植租摆公司〔三家以上〕，签订《绿植租摆协议》调研灭虫、灭鼠公司〔三家以上〕，签订《消杀协议》调研保安公司〔三家以上〕，签订《外保合同》调研电梯公司，签订《电梯维保合同》视物业详细情况，联络配电室对外承包单位，签订《配电室承包协议》视物业详细情况，联络水处理对外承包单位，签订《水处理合同》视物业详细情况，联络化粪池清掏单位，签订《化粪池清掏协议》视物业详细情况，联络干、湿垃圾清运单位，签订《垃圾清运协议》视物业详细情况，联络汽车清洗、保养单位，签订《洗车台租赁协议》视物业详细情况，联络楼宇系统维保单位，签订《楼宇自控维保协议》第3篇：物业前期介入工作物业前期管理、接收、入伙考前须知一、前期介入物业管理公司在开发商对工程规划设计时应该提出哪些意见？答：一个房地产工程推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计〔说明〕应该提出以下几点建议：要考虑商业和物管用房的预留〔包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾搜集站、物料仓库、清洁工工具房等〕。配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层〔放在架空层等首层以上，邮电部门会加收效劳费〕，并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。小区进出口位置和数量配置要合理，能少那么少，以减少不必要的费用支出。小区内的车位配置要考虑到深圳市户均车辆比例尽量充足。小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。绿化带植物的品种〔尤其是高档大型物业小区〕不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原那么是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低本钱维护。小区内尽量不要配置有平安隐患的水池〔含游泳池〕、沙池、秋千、转盘、上下杠杆等设施和器械。排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。如今大局部家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接收，并配二个地漏〔其中一个为洗水机排水用〕否那么业主在二次装修的排管时，施工不标准会引发一系列问题。低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等，以防止产生老式空调口的敝端和遗留问题〔渗漏〕。建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的缺乏〔第五面资的利用〕。现代家庭的、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。另外，甚至可以考虑可视对讲、门铃的配置除在玄门外，在洗手间亦可配置〔以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的为难。〕第4篇：前期物业管理工作总结前期物业管理流程及内容1、新公司筹建：分公司主要负责人员派遣或外部招聘；分公司工商注册，税务登记，资质备案；物业招投标及备案工作；签署《前期物业效劳合同》，并备案，配合工程公司获得预售答应证；办公设备、作业工具及其他物质的采购；招聘客服、机电、保安、清洁、绿化等人员并进展岗前培训；制定相关管理规章制度及文件编制；编制前期物业管理方案和测算物业管理费等。2、物业定位及确定管理费标准：根据工程平面图、设备、绿化情况，准确计算人工本钱、能耗等，以测算物业管理费；根据工程规划定位；结合周边工程相关费用市场调研，以及政府指导方针政策；与地产公司协商确定最终物业管理费。3、工程合理化建议：参加新城市工程规划设计评审会；从业主使用和物业管理角度，提出合理的建议性意见；物业机电技术人员前期介入各类工程施工及大型设备设施安装调试。4、销售案场效劳：详细准确理解地产公司营销需求，编制《销售案场效劳方案》；与地产公司签署《销售案案场效劳合同》；提供相关的销售中心及样板房的保洁、维护、秩序、引导等物业效劳；开展对销售案场物业效劳定期和不定期检查，提出整改意见，确保满足新城市效劳标准；积极配合工程公司开展的促销活动。5、开工验收〔承接查验〕：全力配合地产公司进展开工验收工作；参加地产公司的分户验收，记录验收过程存在的问题，建立完好的分户档案，提交地产公司并跟进修复进度；〔由于验收时间离入伙时间一般很短，有些工程甚至未开工验收即交付业主，许多问题未能全部修复。〕对房屋共用局部及公共设备设施进展地产公司与物业公司的交接〔含各类开工图纸、资料〕。6、集中入住：与地产公司充分研讨，共同制定《集中入住方案》；就审批通过的《集中入住方案》进展反复员工培训，并进展屡次模拟操练；集中入住现场的布置；与业主签署《前期物业管理合同》和《临时管理规约》，收取相关费用；对业主验房时提出问题，及时记录并上交给地产公司以便后期效劳。第5篇：前期物业管理工作方案前期物业管理工作方案物业管理大体上分为早期介入、接收验收管理、业主入驻管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资管理等方面，在实际操作中，我们将根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。一、早期介入的详细工作方案：1、检查配套设施是否完善，如保洁用效劳间、垃圾房、停车场、自行车库、开水炉〔间〕、吸烟区等效劳设施；另外如物管公司用房、库房、更衣室、工程部工作间、值班室等后勤设施；2、检查水电供给容量及能费计量的设计。根据****的功能要求和考虑不同业主〔租户〕使用的设备及其开展需要审查水电特别是区域供电容量。3、检查平安监控系统和消防系统设备的布局是否合理实用，是否留有死角。4、检查机电设备的配臵是否合理。5、搜集整理合同文件和技术档案资料。6、起草物管委托合同并与开发商签署；7、与开发商协商制定管理维修公约并报市房地局核准备案；8、制定物业管理的岗位设臵和人员编制，列出人员到位时间表；9、制定汇总各部门采购清单〔办公家具设备及用品、工程工具及材料、保洁机器及用品、工服及更衣柜、保安器械及用品、印刷品、指示牌等〕10、根据正式管理前人员到位方案、人员工资福利及办公费用以及采购清单编制创办费预算报开发商审批执行；11、根据详细情况及业主租户的效劳需求预测编制物业管理费预算，确定每月每建筑平米的管理费金额；根据设备情况及业主使用功能的要求，拟定能费计量及分摊方案及原那么；确定效劳工程及各类收费标准；12、与开发商办理交接楼手续〔包括平安消防责任的交接〕；交接内容要有以下几点：●产权产籍/业户/地址名牌及●图纸资料及设备使用操作手册●供货商/承建商的培训●政府及行业主管部门签发的答应证书或执照●钥匙●专用工具和备品备件●遗留问题确实认和解决时限●保修安排〔联络单〕●电、水、气表的抄读确认●资产/材料/工具●问题●问题的原因●已造成或将造成的后果●解决方案建议〔时间、费用和相关影响；彻底解决、改善、管理措施弥补〕●时间限制要求13、建立主要的制度和工作程序：公众制度、员工岗位职责、人事制度、财务制度及重要对客效劳程序等；14、相应文件及表格的设计、印刷和使用；15、协助开展商办理业主的入伙手续；办理业主及租户的入住手续。二、前期主要效劳质量标准〔一〕、根本要求1、前期效劳与开发商双方签定标准的物业效劳合同，明确双方的权利和义务关系。2、承接工程时，对公用部位，公用设施进展认真查检，验收手续齐全。3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定获得物业管理职业资格证书或岗位证书。4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等健全制度。5、管理效劳人员佩戴标志，行为标准，效劳主动、热情。6、根据业主需求，提供物业效劳合同之外的特约效劳和代办效劳的，公示效劳工程与收费价目。7、按合同约定标准使用房屋专项维修资金。〔二〕、房屋管理1、对房屋公用部位进展日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修方案和房屋专项维修资金使用方案，向开发商提出报告与建议，根据建立方的决定，组织维修。3、每周巡查1次房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。4、按照装饰装修管理有关规定和业主公约要求，建立完善的装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主〔使用人〕的装修方案，告知装修人有关装饰装修的制止行为和考前须知。每2日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋构造平安及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告有关主管部门。5、对违背规划私搭乱建和擅自改变房屋用处的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。〔三〕、共用设施设备维修养护1、对共用设施设备进展日常管理和维修养护〔依法应由专业部门负责的除外〕。2、公示24小时效劳。急修30分钟内，到达现场，有报修、维修记录。3、建立共用设施设备档案〔设备台帐〕，设施设备的运行、检修等记录齐全。4、设施设备标志齐全、标准，责任人明确；操作维修人员严格执行设施设备操作规程及保养标准；设施设备运行正常。5、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造方案和房屋专项维修资金使用方案，向开发商提出报告与建议，根据建立方的决定，组织维修或者更新改造。6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通，设备房保持整洁。7、楼道灯完好率不低于85%，发现灯坏及时维修。8、将公共设施如公厕、配电房、路灯、排水排污管道、化粪池、马路、停车场、公共活动场所等管理好，不得改变其使用功能。9、对配电柜、空调待各类设备做好运行及维修保养记录台帐，定期检查。10、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象，排水系统畅通，汛期道路无积水。〔四〕、公共秩序维护1、小区北出入口实行7：0019：00门卫值班；高层出入口及南出入口实行保安24小时值班。2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。3、车辆停放有序。小区进出口通道畅通。对进出车辆指挥管理有序有礼，进出方便。4、对摩托车、自行车指定位臵停放，停车秩序整齐有序。5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施。6、容易危及人身平安的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。7、全小区实行24小时机动巡逻，夜间实行电子巡更。〔五〕、保洁效劳1、生活垃圾每日清运1次。2、公共场所每日清扫2次，出入口、楼道每日清扫1次，共用部位玻璃每月清洁1次，楼道灯每季清洁1次，电表箱、楼梯扶手、消防箱、信箱等设备，每周抹一次，确保无卫生死角。。3、小区内公共雨、污水管道每2年疏通1次，雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏2次，发现异常及时清掏。4、做到七净、六无。七净：路面净、路沿净、人行道净、雨〔污〕水井口净、树根净、路灯杆根净、墙根净；六无：无垃圾污物、无动物粪便、无砖瓦石块、无碎纸皮核、无明显浮土、无污水脏物。5、根据实际情况定期进展消毒和灭虫除害。〔六〕、绿化效劳1、对绿化区域每天定时浇水，定期进展翻土，栽种草皮植被，及时去除杂草，创造小区优美的环境。对小区内所有的绿化花木负责，成活率要达95％以上。2、保证小区所有绿化设施完好，对小区内绿化区域进展管理〔浇水、修枝整形及养护〕，对一切破坏绿化的行为给予制止。3、负责小区绿化区域内的清洁卫生及保洁工作，及时处理枯枝落叶。4、公共门厅常年布臵绿色植物，定期对其进展浇水、修剪、施肥、杀虫养护。〔七〕、收发效劳1、报纸、杂志、信函发放准确及时。2、各种快递、挂号信函、重要文件等登记详细，发放准确及时，无错发，漏发。物业人员装备、培训及管理一、人员装备物业管理处人员装备是根据我公司多年的管理经历，结合小区实际情况进展测算。各类人员共计27人，其中主任1名，管理员1名，保洁员7名，绿化工1名，水电工1名，保安员16名。二、人员培训高标准的效劳，需要高标准的制度，高标准制度需要高素质人来执行。我公司建立了较好的管理人员培训机制。培训是员工能否圆满执行制度并到达目的的手段，也是物业管理处能否实现管理目的的一个重要保证。1、政治思想素质培训。全体员工都应树立全心全意为业主和使用人效劳的思想，热爱物业管理工作，提倡“”热忱、奉献”的敬业精神。2、职业道德培训。教育员工树立“五爱”思想：爱行业，爱用户、爱岗位、爱效劳、爱信誉。3、作风建立：根据员工工作性质，着统一服装，统一挂牌。在接待业主、使用人或宾客时，应做到态度和蔼可亲，举止端庄，谈吐文明，把“居民至上”作为行动的最高信条。四、“三全四保”五星级管理体系标准1、三全四保1.1为更好实现公司各物业点“天天是”的管理目的，根据公司“三全”〔全方位、全时段、全覆盖〕、“四保”〔保安、保洁、保绿、保设备〕的总体要求，制订本标准。1.2本标准规定了根底管理、房屋管理与维修养护、共用设备管理、共用设施管理、保安及车辆管理、环境卫生管理、绿化管理、精神文明建立和管理效益等方面的要求。1.3本标准适用于公司参与管理的所有物业点。2.根底管理2.1接收验收手续齐备。2.2施行统一专业化管理。2.3与建立单位或业主委员会签订物业管理合同，双方责权利明确。2.4建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定。2.5房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善。2.6业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责。2.7各物业点制订争创五星规划和详细施行方案。2.8建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制订详细的落实措施和考核方法。2.9管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作标准，作风严谨。2.10应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，进步管理效率。2.11在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定:至少每半年公开一次物业管理效劳费用收支情况。2.12房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。2.13建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便。2.14建立24小时值班制度，设立效劳，承受业主和使用人对物业管理效劳报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的搜集和反应，并及时处理，有回访制度和记录。2.15定期向住用户和发放物业管理效劳工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95％以上。2.16建立并落实维修效劳承诺制，零修急修及时率100％、返修率不高于1％，并有回访记录。3.房屋管理与维修养护3.1广场、大厦、停车场等建筑物标志明显，效劳区内门厅布臵合理并设立引路方向平面图和路标，大厦各单位名录标识在大堂内显著位署，并统一有序。3.2无违背规划私搭乱建，无擅自改变房屋用处现象。3.3建筑物外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁亮堂、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。3.4室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设臵，保持整洁统一美观，无平安隐患或破损。3.5空调安装位臵统一，冷凝水集中搜集，支架无锈蚀。3.6封闭阳台统一有序，色彩一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。3.7楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好。3.8共用楼梯、天台、通道等处无堆放杂物及违章占用等，天台隔热层无破损。3.9房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋构造平安及拆改管线和损害别人利益的现象。3.10设施单位面积重量不超过楼板承重限度，无危及建筑构造的平安隐患。4.共用设备管理4.1综合要求4.1.1制订设备平安运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。4.1.2设备及机房环境整洁，无杂物，灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。4.1.3装备所需专业技术人员，严格执行操作规程。4.1.4设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。4.2供电系统4.2.1保证正常供电，限电、停电有明确的审批手续并按规定时间通知住用户。4.2.2制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行。4.2.3备用应急电可随时起用。4.3弱电系统4.3.1按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。4.3.2监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存。4.4消防系统4.4.1消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用。4.4.2消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。4.4.3组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。4.4.4订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。4.4.5装修需报消防部门审批，对装修过程严格监管，装修完成后经消防部门验收合格前方可使用。4.4.6效劳区域内无火灾平安隐患，催促各用户与相关部门签订消防责任书。4.4.7各住用户消防、用电有严格的管理规定，室内电线、插座安装标准，无平安隐患。4.5电梯系统4.5.1电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。4.5.2电梯按规定或约定时间运行，平安设施齐全，通风、照明及附属设施完好。4.5.3轿厢、井道、机房保持清洁。4.5.4电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗。4.5.5运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修。4.5.6运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。4.5