临沂城市商业中心产品调研规划及经营策划报

城市商业中心产品调研规划及经营策划报告面临的困局目标目标下的战略解决核心问题实现回答研究范式项目核心问题界定：怎么做才能低风险快速回现，并使市场持续火爆我们的一切研究都以客户的目标为出发点，以市场为导向。问题2问题3如何通过产品的建筑规划，打造项目竞争优势，实现快速的销售或租赁？怎样能够实现低风险下快速回现，并使市场持续火爆如何在低风险的操作下快速回拢资金，并兼顾利润最大化？问题1如何通过招商与后期的运营管理，把项目持续做旺？市场与项目定位回顾项目地块及周遍情况项目用地面积3.4767公顷，属于商业用地，规划要求容积率不大于2.5，建筑密度不大于45%，绿地率不小于30%。项目东西长约150米，南北长约200米。项目规模

地理位置

本项目地处市西郊老批发市场区域内，周围商业气氛浓厚的街区，具备良好的区位和地段优势。周边由于属于老市场范围，因此道路拥挤，路面相对较窄，交通环境较差，车辆出入不便，另作为批发市场常用的交通工具机动三轮车，在解放路属于管制车辆，不允许进入。解放路青年路商城路华丰步行街项目地块区间路地块现状

地块现状已经拆迁完毕处于整理阶段，整体较为平整，内部无明显高差。周围市场混杂，地块周边道路交通较混乱，除南部解放路现状路况较好外，地块其余三边的道路状况均不尽人意，成为项目未来经营发展的制约条件。项目地块现状及周边情况简介项目市场定位回顾及市场产品现状市场定位回顾与调整市场定位回顾与调整

业态定位：服装、小商品、鞋类及针织，四类综合的批零兼营市场，其中产品档次与周边市场形成一定差异，但不易过高。开发规模定位：本项目的市场经营面积需求空间约为3.57万平米，考虑到规划条件、经营条件的限制和项目定位的需求，建议本项目的开发面积在4.5万平米以上。项目价格定位：24800元/平米建筑面积。客群定位：市内及省内投资者，以及对现状经营状况需要改善或想要扩大经营的各类经营客户。项目市场定位回顾及市场产品现状现状商业建筑分析批发市场发展趋势项目市场定位回顾及市场产品现状现状商业建筑分析市场现状概况现状存在市场多数兴建于90年代甚至更早时期，多数市场的兴建没有进行专门的规划设计，有些经过规划设计的也存在不同程度的问题，空间环境缺乏可识别性，人流导向不明确；市场建筑的室内室外空间处理相对简单，无太多特色。临沂的城市道路规划规范，但由于区域内市场众多，导致道路在人流高峰时期，易形成堵塞与混乱，不利于人行交通及货物的流通。项目市场定位回顾及市场产品现状现状商业建筑分析典型案例介绍建设较晚的澳龙物流批发市场，由于在规划设计上过度追求建筑及规划的形式而忽略了经营业主的使用需求，从而导致在后期使用中存在种种问题。例如，道路设计非正常的方格网状，增加了客户弧形商铺的布置也过多，不利于商业氛围的积聚形成。项目市场定位回顾及市场产品现状现状商业建筑分析每条建筑之间有雨棚相连，构成一个相对封闭空间，使市场使用不受天气气候影响。各类批发市场多以砖混结构为主，二层到三层，有部分达到四层。一般底层做为铺位，进行商品的展示和交易，二层及以上部分做为周转仓库，如华丰鞋帽市场，隆达鞋城，温州服装批发市场等。

项目目市市场场定定位位回回顾顾及及市市场场产产品品现现状状现状状商商业业建建筑筑分分析析框架架结结构构，，内内部部空空间间划划分分方方便便，，铺铺位位面面积积受受空空间间影影响响限限制制较较小小。。商业业经经营营空空间间的的设设计计仅仅仅仅停停留留在在建建筑筑设设计计阶阶段段，，未未根根据据商商铺铺的的经经营营业业态态及及具具体体使使用用需需要要来来进进行行规规划划设设计计。。在商商业业建建筑筑的的空空间间、、结结构构、、设设备备、、配配套套等等某某些些方方面面不不能能满满足足的的经经营营商商户户的的需需要要。。我们们的的思思维维导导图图宏观观环环境境分分析析项目目开开发发战战略略临沂沂商商业业发发展展现现状状项目目综综合合定定位位消费费者者调调查查商业业开开发发市市场场供供需需对对比比产品品规规划划建建议议招商商策策略略经营营管管理理建建议议案例例借借鉴鉴通过过对对其其他他地地区区同同类类市市场场的的规规划划经经营营研研究究，，以以期期得得出出此此类类市市场场成成功功的的一一般般经经验验，，对对本本项项目目的的规规划划建建筑筑，，及及产产品品设设计计的的相相关关部部分分提提供供指指导导和和借借鉴鉴。。商业业案案例例借借鉴鉴徐州州上上海海国国际际服服饰饰城城商业业规规划划案案例例借借鉴鉴该项项目目位位于于徐徐州州市市云云龙龙区区建建国国路路与与迎迎宾宾大大道道交交汇汇处处，，与与徐徐州州老老批批发发市市场场宣宣武武市市场场毗毗邻邻，，是是一一个个以以服服装装经经营营为为主主的的专专业业市市场场，，项项目目规规划划用用地地面面积积9.2亩亩，，总总建建筑筑面面积积45263㎡㎡，，其其中中地地下下建建筑筑面面积积为为8978㎡㎡，，地地上上建建筑筑面面积积为为36285㎡㎡，，地地下下2层层，，地地上上20层层。。利用用地地势势条条件件，，采采用用““双双首首层层””设设计计，，将将地地下下空空间间充充分分利利用用，，扩扩大大商商业业经经营营面面积积。。项目目的的外外立立面面采采用用石石材材装装饰饰，，与与对对面面的的宣宣武武商商贸贸城城形形成成对对比比（（其其采采用用涂涂料料装装饰饰）），，从从建建筑筑产产品品上上提提升升了了项项目目的的形形象象，，所所以以虽虽然然同同为为批批发发市市场场的的升升级级换换代代产产品品，，但但从从外外在在形形象象上上档档次次一一目目了了然然。。项目概况况项目点评评徐州宣武武市场商业规划划案例借借鉴该市场由由两栋综综合经营营的主楼楼、大棚棚市场及及部分低低层店铺铺组成，，市场建建有大型型停车场场及物流流配送中中心。其其中两栋栋主楼主主要以服服装经营营为主，，一层为为五金百百货、二二层为服服装、三三层为品品牌服饰饰、四层层为家纺纺、五六六层做为为仓库使使用。。外部通通过搭建建手扶梯梯，将人人流直接接引向二二层、三三层，体体现了批批发市场场客流的的目的性性。内部由于于设置了了大量的的天井，，所以并并没有给给人很压压抑的感感觉，而而且天井井的设置置也增加加了内部部空间的的变化，，增强了了市场内内部空间间的可识识别性。。做为垂直直交通的的手扶梯梯与货梯梯的位置置选择也也都比较较讲究，，货梯与与消防通通道设置置在市场场边角等等人流较较不易达达到的地地方，顶顶层等不不宜出租租空间做做为仓库库使用，，通过垂垂直货梯梯与下面面经营商商户及外外部交通通流线贯贯通。另将家纺纺等需要要仓库及及铺位面面积较大大的商户户布置在在较高楼楼层，可可以从一一定程度度上降低低商户的的经营成成本，较较高楼层层的租金金一般较较底层低低。项目概况况项目点评评北京金开开利德国国际服装装批发市市场商业规划划案例借借鉴北京金开开利德国国际服装装批发市市场位于于北京动动物园公公交枢纽纽四达大大厦。占占据着北北京动物物园商圈圈最有利利的核心心位置，，面积达达4万多平米米，拥有有2500多个商铺铺。集休休闲、娱娱乐、餐餐饮、购购物、旅旅游等功功能于一一体的现现代化服服装批发发市场。。由于本项项目所处处的独特特地理位位置，也也决定了了其建筑筑的形式式，因为为要考虑虑与公交交枢纽大大厦和谐谐融为一一体，因因此底层层通过一一层架空空实现公公共交通通的空间间，有十十几条线线路的公公交由此此首发，，开往北北京各个个方向。。本项目并并没有浪浪费其便便利的交交通优势势，而是是在建筑筑形式中中充分利利用，在在地下直直接设垂垂直交通通直达内内部，方方便顾客客进入市市场。项目概况况项目点评评北京大红红门福城城商贸中中心商业规划划案例借借鉴北京大红红门福成成商贸中中心，位位于北京京市中轴轴路南延延长线上上。总占占地面积积2.1公顷，建建筑面积积达7.05万平方米米，地下下三层，，地上七七层，目目前经营营商户多多达2000多家。以以经营高高、中、、低档各各类服装装、鞋帽帽和小百百货等为为主的大大型专业业批发兼兼零售市市场。两两面沿街街均开有有多个出出入口，，一层沿沿街有直直接入口口直接将将人流引引入地下下，整个个市场内内部为零零售式批批发经营营，在在商场远远离人流流区域布布置货物物交通及及大宗货货物出货货口。内内部铺位位划分与与各经营营业态相相关，建建筑内部部整体柱柱间距较较大，内内部铺位位划分整整齐。本项目同同样也为为零售形形式的综综合批发发市场，，外立面面方正规规矩，市市场与配配套的小小型物流流中心相相靠，地地面由于于空间有有限，未未设置停停车位置置。充分利用用地下空空间，地地下设置置了三层层，除一一层用于于经营外外其余两两层作为为仓库及及停车空空间。内部的铺铺位划分分与项目目整体建建筑外型型相类似似，同样样方正整整齐，无无形中规规整了旧旧市场杂杂乱无章章的批发发生意。。项目概况况项目点评评北京百荣荣世贸商商城商业规划划案例借借鉴百荣世贸贸商城，，位于北北京中轴轴路与南南三环交交汇处的的木樨园园环岛西西北角，，是以经经营服装装、小商商品为主主的超大大型批发发市场。。商城一一期46万平方方米，主主体共分分8层，，其中地地上6层层，地下下2层；；商城二二期24万平方方米。市市场可容容纳商家家近10000户，经经营品种种近100000种。。商城内内配备现现代设施施，配套套完善，，服务超超前，除除商品批批发零售售外，更更有品牌牌发布中中心、物物流中心心、商务务中心、、资讯中中心等为为商户提提供全方方位服务务。本项目为为体现经经营环境境的优越越与现代代化，在在内部硬硬件设备备的选用用上，采采用一系系列质量量与使用用性能过过硬的知知名品牌牌产品，，如中央央空调系系统与电电梯系统统。项目三栋栋楼每栋栋近1700平方米的的中庭成成为商城城内的参参照系统统，使人人们的方方向感明明确，并并从一定定程度上上消除了了经营死死角，也也使商场场内部基基本为一一环铺，，二环铺铺较少。。项目概况况项目点评评广州白马马服装市市场商业规划案案例借鉴白马服装市市场的前身身是白马商商贸大厦，，项目位于于广州火车车站的站南南路，项目目总建筑面面积60000平方方米，共10层，有有3层商场场、五层写写字楼，1层地下停停车场、1层仓库。。其中一至至三层为商商铺，四至至八层为写写字楼，三三层以上的的楼层是在在2000年以后扩扩建，扩建建后的三四四层商场建建有与北座座连通的通通道，方便便客流进入入三、四层层商场。本项目为12年前建造，，在规划设设计，配套套设施等各各方面都相相对落后，，但经过整整修与扩建建，以及通通过各种管管理手段规规避规划上上的落后对对市场造成成的影响。。由于受地块块限制影响响，在原址址进行拓展展物流、商商流、信息息等业务有有诸多限制制，因此利利用周边地地块进行建建设，提高高项目的配配套功能。。项目随着市市场的变动动而改变，，在规模、、经营定位位等方面都都根据不同同时期的特特点进行调调整，时刻刻保持了市市场的活力力与竞争力力。项目概况项目点评广东东莞虎虎门服装批批发市场商业规划案案例借鉴虎门有专业业服装批零零商场18个，经营营服装商铺铺达8,600家。。在服装批批发方面，，以中档及及中下档女女装为主，，总销售额额每年超逾逾100亿亿元人民币币。主要的的批发市场场有富民商商业大厦、、黄河时装装城、龙泉泉商业广场场、连卡佛佛时装批发发商场、金金百利时装装批发商场场、百老汇汇商场、新新时代及金金百利。虎虎门的服装装产品行销销全国，而而出口市场场包括日本本、南韩、、东南亚、、以及远至至欧美地区区等。虎门服装批批发市场是是典型的产产地型市场场，虎门镇镇自1978年开设首家家来料加工工企业以来来，虎门的的服装制造造业发展迅迅速。目前前是国内主主要的服装装生产基地地，全镇具具规模的制制衣厂有1,000多家，其中中外商300多家，民营营厂家600多家，另外外织布、漂漂染、拉链链及刺绣等等配套工厂厂近百家。。虎门自九六六年起开始始举办中国国·虎门(国际)服装交易会会。2001年时的主会会场就有600多个展位，，进场总人人次达60万，总成交交额达20.2亿元人民币币。市场简介项目点评济南泺口服服装大厦商业规划案案例借鉴泺口服装有有限公司自自2000年实施品品牌战略专专业经营以以来，完成成了由市场场型向商场场型的转化化。泺口服服装市场位位于济南泺泺口商圈，，这个商圈圈经过16年的培育育已经非常常成熟，集集中了高、、中、低档档服装、箱箱包、鞋业业、纺织、、外贸等近近10个专专业的批发发市场，形形成专业批批发群，货货源、供货货方向、货货物集散、、运输等方方面都已经经形成非常常稳定流畅畅的渠道。。泺口服装市市场的发展展，离不开开产权式商商铺的出现现，随着市市场经济的的发展，社社会消费观观念的变化化，一批投投资型的服服装专业市市场业主，，将服装市市场的商铺铺买下来，，租给对商商铺有需求求但无力购购买的经营营户。这些些炒卖商铺铺的投资型型业主的出出现，也大大大推动了了批发商圈圈内商铺的的需求。服装大厦所所从事的业业态既不是是传统意义义上的批发发行业，也也不是狭义义上的普通通商业流通通行业，而而是作为一一种商业物物流服务中中枢平台，，是服务软软件的提升升配合商场场商铺硬件件的提升，，这也是成成为项目运运作成功的的关键。市场简介项目点评济南海鲜大大市场商业规划案案例借鉴济南海鲜大大市场位于于中光明街街和经十一一路交汇处处，占地积积90余亩，总建建筑面积10万平米，项项目分两期期建设，一一期总建筑筑面积约6万平米。。采用国际际标准水产产市场规划划模式、双双首层设计计，整个项项目分为下下沉式广场场、批发交交易区、零零售交易区区、地下及及顶层停车车场；地下下一层，地地上三层、、局部四四层，地下下一层建筑筑面积11000平方米，地地上三层每每层约15000平方米。项目在东西西南侧特设设下沉式广广场，形成成独具特色色的双首层层形式，极极大方便了了客户的交交易；在外围设计计有宽达的的11米环形车道道，满足各各种运货车车的通行，，使得车辆辆能够直达达交易区；；设有车辆的的垂直通道道，满足竖竖向的交通通，使整个个市场的立立体交通网网络更加完完善，市场场交易更加加便捷。总面积达5万平米地下下和顶层停停车场，可可同时容纳纳1500辆停车，与与交通立体体网络共同同组成项目目高效运营营系统。市场简介项目点评案例借鉴总总结将地下一层层纳入经营营范围，通通过建筑外外在形式的的处理，提提高地下一一层的可达达性，增加加可经营面面积。通过一定数量量的天井，中中庭等空间，，减弱大体量量整体建筑的的空间压抑感感，增强内部部的通风采光光，另外此类类空间的设置置也可以使店店铺的布置更更加灵活，减减少铺位死角角。充分利用地下下空间，将停停车位设置在在地下，双首首层设计结合合下沉式广场场，扩大项目目经营空间，，提升项目档档次。合理处置城市市公共交通与与市场的关系系，便于将人人流引入市场场内部。地下空间的处处理，应注意意停车空间与与市场的垂直直交通关系，，使人们停车车后方便到达达市场内部，，另外货物的的运输和卸货货区域也应与与垂直货梯紧紧密相连。建筑形式上应应为未来的发发展预留一定定空间，便于于市场今后的的扩大经营。。作为升级换代代产品，内部部经营管理及及硬件配套设设施应相对于于市场现状应应提升一定档档次，在软硬硬件配套上不不仅要考虑满满足现在经营营使用的需要要，还应为未未来的发展做做一些超前考考虑。通畅的交通以以及便利的仓仓储物流也有有利于市场的的经营，项目目主体建筑外外部应预留更更多空间，用用于安置停车车位及人流交交通。通过出售部分分楼层回笼资资金，并为后后期经营提供供现金流，开开发企业自行行持有剩余楼楼层进行统一一经营，在另另一方面也可可以提高人们们对项目市场场的信心。商业规划案例例借鉴我们的思维导导图宏观环境分析析项目开发战略略临沂商业发展展现状项目综合定位位消费者调查商业开发市场场供需对比产品规划建议议招商策略经营管理建议议案例借鉴产品规划建议产品规划建议议项目总体规划划业态空间组合合建筑风格与环环境设计配套设施建议议项目总体规划划设想项目总体规划划思路作为一个从集集散型专业批批发市场向销销地型专业批批发市场转变变的市场，其其发展趋势将将会向大型连连锁超市、仓仓储式商场、、大型购物中中心等方向转转型;不转型的专专业批发市场场或者成为大大型零售巨头头属下的物流流配送点,或或者改善其其硬、软件设设施以加强其其竞争力。本本市场的做为为更新换代的的新兴市场，，势必要在建建筑规划设计计，软硬件配配套方面进行行加强，以适适应市场的竞竞争，并为未未来的发展趋趋势做考虑。。可考虑吸取取百货商场经经营的优点，，在整体设计计中，兼顾批批发与零售客客户的使用。。项目总体规划划设想项目总体规划划思路总体规划设想想：主体建筑筑分为两栋，，南北分立，，均为地下2层，地上5层；由于建建筑单体的体体量过大，容容易在空间上上给人造成压压迫感，因此此建议建筑四四周不压建筑筑控制线进行行建设，而适适当再向内侧侧后退，留出出更多空间解解决与周遍环环境交通的融融合。其中地地下一层考虑虑作为经营空空间使用，因因此建议采用用“双首层””设计，使人人流在市场外外部可直接到到达市场地下下一层。项目经济技术术指标项目总体规划划思路根据我司对项项目地块判断断，以及市场场供需调研，，对项目技术术指标做以下下预估。用地面积（公顷）容积率建筑密度（%）绿地率（%）总建筑面积（万平方米）停车位（个）3.47672.751.77%35%12.6（9.0+3.6）700区域功能组织织建议专业市场功能能分析专业批发市场场的功能组成成包括经营设设施、辅助设设施、交通设设施、服务设设施、后勤设设施、公共设设施六部分。。在对国内专专业批发市场场功能布局实实例的研究分分析的基础上上,发现目前专业业批发市场的的功能出现了了以下变化:经营设施:批发销售区逐逐渐摆脱行列列式的单调设设计模式,购物环境得到到改善。辅助设施:除了保留原来来的设备用房房设施与技术术用房设施之之外,增加了主题会会展设施,包括会展中心心(展馆)、商务办公、、主题公园、、主题广场等等。而技术用用房设施则增增加了网络信信息中心、技技术开发研究究中心等。交通设施:增加了物流配配送中心、场场内交通专线线等部分。服务设施:出现了高级酒酒店,而邮电通讯设设施、金融、、娱乐等设施施日益完备。。后勤设施:门卫保安与市市场管理部已已经是专业批批发市场不可可缺少的配套套设施。公共设施:逐渐被重视并并日益体现““以人为本””,包括路灯、公公共绿化、导导向地图、坐坐椅、步行道道、无障碍设设计、垃圾箱箱、公共厕所所等等。区域功能组织织建议城市空间与批批发市场空间间关系由于批发市场场自身的特点点，决定其入入口空间不同同于商场、购购物中心等其其他类型的商商业建筑，批批发市场与商商厦入口空间间的模式区别别见图4-2，批发市场的的入口空间为为城市空间与与批发市场空空间的过渡空空间，以入口口空间为媒介介，城市空间间有机地渗透透到市场空间间中，市场内内部空间是城城市空间的延延续，而百货货大厦的入口口空间表现为为城市空间与与商厦建筑空空间的对立与与不相容性,由城市空间领领域直接进入入商场空间领领域。项目总体规划划思路区域功能组织织建议入口广场空间间入口广场空间间应考虑停车车、休憩等功功能，将人流流与车流进行行合理组织。。本项目所处处区域已由此此前的城市西西郊转而变成成了城市繁华华商业地段。。因此，入口口广场空间除除考虑以上功功能外还应注注意绿化与小小品的布置，，丰富城市景景观，美化城城市环境，提提高环境品质质，另建议结结合地下空间间设计下沉式式小型主题广广场，在建设设良好环境的的同时，营造造未来项目亮亮点，吸引人人流。项目总体规划划思路区域功能组织织建议市场经营空间间根据两栋建筑筑的分布将市市场的经营空空间自然分割割为南北两部部分，两栋建建筑之间通过过连廊结合，，底部通道入入口处以及通通道内部做景景观设计处理理，形成良好好的人流延续续。项目总体规划划思路区域功能组织织建议中庭开敞空间间中庭开敞空间间的设计，有有利于增加项项目内部的通通风采光，同同时成为商场场内部的参照照系统，使进进入商场的顾顾客方向感明明确，并且在在一定程度上上消除了死角角，方便了内内部铺位的划划分。项目总体规规划思路区域功能组组织建议地下停车入入口位置建建议地下停车由由于要将车车辆引入地地下二层，，因此需要要通道较长长，考虑将将入口放置置在地块北北部，以减减弱对东西西两侧店铺铺影响，而而将更多人人流从南侧侧干道向市市场北侧吸吸引。项目总体规规划思路交通动线组组织城市批发市市场与其他他类型的商商业建筑不不同，人流流、物流、、车流流量量均很大，，市场的各各种流线组组织在整体体规划设计计中尤为重重要，左图图显示了市市场流线的的组织结构构。市场内内部流线组组成非常复复杂，主要要分为人流流、货流、、车流。内内部流线的的合理组织织，首先避避免三大流流线相互干干扰，合理理组织人流流，即工作作人员流线线、服务人人员流线与与购物人流流之间的关关系，合理理组织带货货客流与载载货车流以以及机动车车与非机动动车之间的的关系。在在市场内部部流线的组组织中也应应注意，对对于不同的的经营业态态，其内部部的流线也也有所差异异。项目总体规规划思路人流动线引引导建议考虑将将中庭直接接开到地下下二层，通通过手扶电电梯将人流流引入地上上空间，方方便驾车人人士停车后后顺利进入入商场。项目总体规规划思路地下人流整个市场的的出入口不不宜过多，，防止人流流过早流失失。主入口口考虑设在在临解放路路位置，方方便从人流流最旺的路路段直接引引入人流。。另外在与与华丰国际际服装市场场相邻区域域，应处理理好入口及及外观的设设计，通过过具有特色色的外观设设计吸引人人流，与华华丰服装市市场形成良良好互动。。北部由于于环境过于于混乱，考考虑到项目目整体形象象关系，建建议初期设设置绿化阻阻隔，形成成视线上的的遮挡，但但要留有人人行入口，，方便人流流的互动。。地面人流引引入内部交通组组织手扶电梯设设在中庭外外围，令到到搭乘手扶扶电梯的人人流外露于于中庭，显显示一种人人流旺盛的的场面；另另外，手扶扶电梯的朝朝向对购物物者的流动动应具有一一定的指引引作用，引引导购物者者均匀分布布于场内，，达到利用用一台手扶扶电梯带活活一个区域域的目的。。另外手扶扶电梯的目目的性也应应该注意，，满足批发发客户的直直达性与便便利性。电电梯以及普普通楼梯的的数量应达达到充分满满足人流及及货运的上上下交通，，尤其是人人流电梯的的可达性和和引导性以以及货梯的的方便性。。项目总体规规划思路垂直交通组组织对于人流的的引导及输输送，务必必要形成一一个循环的的布局，避避免出现死死角位。平面交通组组织物流输送路路线不同行业经经营者对仓仓库存在不不同的需求求情况，利利用较高楼楼层或商场场偏僻位预预留作仓库库，以解除除经营客户户对仓储空空间的需求求。项目总体规规划思路仓库的预留留商场内设置置货梯是必必不可少的的，货梯的的位置应选选择在市场场内部较偏偏僻位置，，但又能使使货梯出口口到市场各各个铺位有有一个适中中的距离，，以满足各各商户对于于货梯的使使用需求。。货梯的设置置卸货区域地下车库应应预留一定定的卸货位位，并且卸卸货区应接接近商场货货梯，另外外在户外露露天亦应留留有卸货区区域，以方方便大型运运输车辆的的停放及卸卸货。产品规划建建议项目总体规规划业态空间组组合建筑风格与与环境设计计配套设施建建议业态空间划划分建议在综合考虑虑一般市场场规律以及及前期市场场调查的基基础上，根根据前期业业态的综合合定位，建建议业态空空间划分如如下。业态空间间组合规规划建议议商铺面积积区间划划分对比比分析在商用物物业的规规划过程程中，商商铺间隔隔是整体体规划的的一个重重要步骤骤，商铺铺间隔的的合理与与否在很很大程度度上影响响到商铺铺的销售售进度，，也会影影响到物物业自身身的经营营和管理理。商铺铺如何间间隔须从从市场的的需求出出发，从从开发到到配套都都严格遵遵循市场场发展的的态势，，站在商商家、经经营者和和管理者者的角度度考虑问问题，力力求能够够使商场场商铺的的间隔更更加适合合市场的的需求，，适合各各种商家家开展经经营活动动和其他他的商务务活动，，这样所所开发出出来的物物业才会会适销对对路。业态空间间组合规规划建议议商铺面积积划分的的相关建建议商铺面积积区间的的划分，，应从后后期经营营者的需需求面积积出发，，根据所所需面积积区间确确定建筑筑的柱间间距离，，以便于于后期内内部面积积的细分分。我司根据据市场经经营者的的问卷调调查结果果以及批批发市场场经营的的一般规规律给出出以下业业态经营营面积建建议。业态空间间组合规规划建议议铺位划分分中，对对于服装装的面积积可考虑虑适当增增大1~2平方米，，以满足足零购顾顾客的试试衣需求求。各业态商商铺组合合建议各楼层业业态按照照业态分分布组合合，地下下一层建建议做小小商品，，地上一一层全部部为成衣衣服装类类；二层层南侧建建筑为针针织类，，北侧为为服装类类；三层层集中为为鞋类市市场；四四层南侧侧建筑一一部分做做为餐厅厅配套整整体经营营，另一一部分做做办公空空间，为为有办公公需求的的经营商商家提供供场所，，北侧为为集中仓仓库；五五层全部部作为仓仓库使用用。其中中店铺比比例预估估如下：：业态空间间组合规规划建议议产品规划划建议项目总体体规划业态空间间组合建筑风格格与环境境设计配套设施施建议建筑设计计风格建建议综合性批批发市场场作为一一种商业业物业，，其建筑筑设计方方案必须须与项目目的市场场定位与与功能定定位相符符合，充充分满足足商铺的的销售与与招租的的需要，，并适合合商户的的经营活活动，这这是市场场对商业业物业建建筑设计计提出的的要求。。商业物物业无论论以何种种形式出出现，其其外在形形象设计计，都要要充分考考虑到本本地的文文化背景景、消费费特性和和审美观观，才能能得到市市场认同同。通过过访谈与与问卷中中对意向向商户及及消费者者的选择择调查，，主要倾倾向还是是现代类类型的建建筑，外外立面的的色彩稳稳重而大大气。因因此建议议本项目目建筑风风格采用用现代主主义风格格，简约约大方，，注重功功能在建建筑中的的作用；；外立面面色彩以以灰色调调为主、、建议采采用石材材装饰，，以提升升项目档档次，与与周遍项项目所区区别，增增强项目目的可识识别性。。可考虑虑与新宇宇地产汽汽车站项项目建筑筑外观相相统一，，使两个个项目遥遥相呼应应，增强强地产品品牌的归归属感。。建筑风格格与环境境设计建建议外部空间间环境设设计建筑风格格与环境境设计建建议主题广场场下沉式广广场结合合地下一一层入口口，设计计主题广广场，为为后期市市场经营营吸引人人流，做做为区域域小型公公共空间间，小型型广场的的建设也也更利于于本项目目得到政政府的政政策支持持，同时时成为项项目招商商亮点。。外部细节节空间建筑风格格与环境境设计建建议道路铺装装外部空间间的建设设，还应应通过道道路铺装装、休息息座椅、、小型雕雕塑、路路灯等细细节环境境处理，，为项目目营造一一个良好好的经营营空间。。室外休息息座椅外部细节节空间建筑风格格与环境境设计建建议小型城市市雕塑路灯的设设计内部空间间环境组组织建筑风格格与环境境设计建建议铺位展示示设计铺位设计计上，原原则上由由各经营营户独立立设计，，但应当当给于一一定规范范，以方方便统一一管理。。特别是是铺位与与通道相相连的空空间。另另在服装装铺位的的划分上上，考虑虑预留一一定的试试衣空间间，方便便为零售售顾客服服务。内部空间间环境组组织建筑风格格与环境境设计建建议内部细节节设施在市场内内部设置置指示牌牌，方便便来此的的客户寻寻找要到到达的商商家、品品牌，从从而提升升商场的的便利性性与人性性化。产品规划划建议项目总体体规划业态空间间组合建筑风格格与环境境设计配套设施建议议商业物业的主主要配套因素素配套设施主要要包括设备设设施的硬件配配套和软件配配套，硬件配配套是本项目目的一个重要要亮点，是继继区位因素之之后，在建筑筑产品的可感感性方面能直直接让目标客客户感知的内内容。配套设施建议议规划配套设施施的原则建议议配套设施并不不是越多越好好，过多配套套只会造成开开发成本上升升、经营成本本上升，导致致项目的售价价上升、租金金上升；配套套不足显然又又不足以支持持项目的营运运。建议在规规划配套设施施时，应认真真考虑以下几几点要求：配套设施建议议各种类型的商商用物业对于于配套设施的的要求不同，，设施的配套套应符合项目目的档次水平平及市场功能能定位，每一一个类型的项项目要配套与与之相适合的的设备设施。。适度性原则要使项目经营营能够持续兴兴旺，并在一一段时期内保保持在市场的的竞争水平，，设施配套必必须具有一定定的超前意识识，应在未来来几年商用物物业市场的发发展趋势作出出准确预测的的基础上，制制定适当的超超前策略，在在项目配套设设施的规划配配置上，给予予一定的超前前考虑。实用性原则超前性原则设施配套要遵遵循适用、适适量原则，避避免无谓的浪浪费，专业市市场除了需要要考虑人流之之外，更多的的还要考虑物物流所需要的的配套，如货货梯的设置、、辅助性配套套设施的配置置等等。主要配套设施施及服务建议议通过考虑以上上三项原则，，及我司对同同类市场的考考察，建议本本项目在配套套设施的规划划配置上，主主要考虑以下下几个方面：：配套设施建议议为在此经营的的高端客户提提供办公空间间，营造良好好的商务交流流氛围，提供供完善的服务务设施。办公空间主要配套设施施及服务建议议配套设施建议议客户服务中心心为经营客户户提供良好的的咨询、管理理及其他经营营服务。客户服务中心心地面考虑设置置部分停车位位，建议在地地下二层设置置停车场，停停车场入口设设在建筑主体体边侧，开设设通道直接与与主要交通道道路相连。这这样两部分停停车空间结合合，可以满足足本项目的停停车需求。停车场辅助性服务设设施建议配套设施建议议休息区设置的的目的是缓解解进入市场人人群的劳累感感，延长购物物者在商场的的逗留时间，，一般设在中中庭旁宽阔的的通道或设备备房旁。市场场的餐饮区同同样也起到休休闲区的作用用。休息区辅助性服务设设施建议配套设施建议议洗手间的设置置应充分考虑虑经营商家及及来此进货和和消费的人群群的需求，建建议设置明显显的导向系统统，考虑到消消费人群中女女性的比例较较大，以及女女性使用洗手手间的时间较较长，建议将将女性使用空空间适当增大大。洗手间具具体数量配置置建议按一般般市场需求设设计，具体见见下表。洗手间辅助性服务设设施建议配套设施建议议方便市场内部部客户使用，，建议在主要要公共通道上上设置，增加加市场的便利利性，尽量消消费者离开市市场的因素。。自动取款机辅助性服务设设施建议配套设施建议议公用电话随着手机的普普及公用电话话的作用也越越来越小，但但作为一项方方便顾客及经经营业主的设设施，还是有有必要配置的的。我们的思维导导图宏观环境分析析项目开发战略略临沂商业发展展现状项目综合定位位消费者调查商业开发市场场供需对比产品规划建议议招商策略经营管理建议议案例借鉴招商策略招商策略考察项目招商策略考察项目招商策略考察项目招商策略考察项目招商策略考察项目招商策略考察项目招商策略可比竞争项项目招商策略招商思路先形象、后后规划先大户、后后散户先将各目标标商户群体体中具有号号召力的大大商户引入入本项目，，对此部分分商户应尽尽量将租金金条件放宽宽，让其先先落实进驻驻意向，再再利用他们们的号召力力带动其他他散户进场场，从而逐逐渐使本项项目做旺先收紧、后后放松对商户需要要的经营面面积、代理理的品牌等等入场条件件适当抓紧紧，但对目目标主力商商户可以从从降低租金金或购铺价价格、减免免前两年的的管理费用用等方面适适当放松，，而到了开开业前阶段段则应当对对所有商户户适当放松松，力争在在一开业就就能达到商商户满场的的效果招商策略招商对象（（服装、针针织内衣、、小商品和和鞋）项目周边市市场的意向向客户市区其他区区域意向客客户九县服装针针织批发经经营客户省内其他地地区批发市市场经营客客户省外批发市市场经营客客户招商范围临沂市及周边县区山东省内各城市，重点为临沂周边地市江苏、浙江、福建等其他省份招商策略可比竞争项项目招商方式对小商品、、针织、服服装和隆达达鞋城的大大商户进行行当面洽谈谈，以大商商户带动其其他商户在上述地区区相差的经经营场所发发放宣传单单，重点大大商户当面面洽谈召开招商大大会，宣布布招商优惠惠政策，吸吸引经营商商户入驻，，迅速启动动市场建立项目网网站，宣传传项目优惠惠措施，发发布项目信信息，利用用网络平台台吸引外地地投资者在省内主流流媒体投放放招商广告告，吸引省省内投资者者对知名的大大商户，采采用定点邮邮寄广告的的方式进行行招商宣传传，并通过过电话营销销达成初步步的招商建建议招商策略为便于招商和项目的启动，第一年根据项目的具体情况制定租金策略，第二、第三年根据市场情况确定租金。本项目一层的租金可定为11元/平米/天，建议第一年的租金水平为5.5元/平米/天根据我司经验，二层的租金一般为一层租金的60%左右，建议二层的租金水平为3.3元/平米/天负一层由于有地下广场，其租金水平要稍高于二楼，建议租金水平为4.0元/平米/天左右根据鞋业可以承受的租金，及三层的位置，建议第一年的租金水平为1.5元/平米/天左右。租金策略确定实际招商租金水平从以下三个方面考虑。第一条：放水养鱼，培育市场是招租工作的关键，需要给商家以信心，毕竟我们是市场的开拓者，有一定的风险。第二条：初始租金低一点，等商场做旺后，再逐年上涨，经营者也比较容易接受；租金偏高，即使可以招满并开业，商场亦很难长久兴旺。第三条：如果租金定的高，我们就没有招商的竞争优势，很可能出现招租周期长，推广难度大等问题，风险大，不宜采取。招商策略各阶段招商商策略项目拓商与与销售节奏奏控制招商策略各阶段招商商策略项目持续招招商招商策略各阶段招商商策略招商流程招商策略各阶段招商商策略招商流程我们的思维维导图宏观环境分分析项目开发战战略商业发展现现状项目综合定定位消费者调查查商业开发市市场供需对对比产品规划建建议招商策略经营管理建建议案例借鉴经营管理建议经营方式经营理念批发市场项项目不是简简单的物业业销售、物物业管理模模式，而应应用批发市市场后续的的经营要求求来指导整整个的商业业物业的规规划、开发发、销售和和经营，新新宇公司不不仅要把批批发市场建建设起来，，还要用经经营的理念念进行系统统的规划，，更重要的的是在未来来建成之后后，对于一一部分公共共设施进行行经营，以以保障批发发市场的繁繁荣由于本本项目目有三三层的的营业业面积积，要要使整整体的的物业业价值值最大大化，，必须须对整整个市市场进进行整整体规规划设设计，，引进进大商商户和和主力力品牌牌商品品。同同时，，通过过品牌牌店和和主力力店的的加入入，容容易在在市场场上形形成口口碑，，有利利于商商业物物业的的销售售和后后续经经营。。“商业业经营营主导导型””的商商业理理念引进大大商户户和主主力品品牌店店长短相相济、、动静静结合合长短相相济，，是指指既要要考虑虑到短短期的的利润润、资资金的的回笼笼，出出售一一层与与负一一层的的商铺铺回笼笼资金金，也也要考考虑到到长远远的可可持续续经营营，打打造品品牌，，降低低市场场的风风险，，持有有二、、三层层的商商铺。。动静结结合，，是指指既要要重视视物业业销售售的同同时，，也要要考虑虑到人人气聚聚集，，从而而雅俗俗共赏赏，而而不至至于造造成曲曲高和和寡、、或者者档次次太低低、旺旺丁不不旺财财的尴尴尬局局面。。通过项项目的的成功功，实实现出出成果果、出出人才才、出出机制制、出出品牌牌、出出网络络的目目的，，以项项目为为依托托，使使公司司在新新的平平台和和层次次上扩扩展，，为企企业将将来的的经营营打好好基础础。打造项项目品品牌的的同时时打造造企业业品牌牌经营方方式经营策策略准确的的市场场定位位、合合理的的商业业规划划、差差异化化的业业态及及商品品组合合；有效的的招商商组织织，实实力较较强的的运营营团队队，建建立商商业资资源管管理和和商务务活动动监督督机制制；健全、、完善善企业业经营营管理理模式式，制制度规规范化化、表表单标标准化化及业业务流流程化化；这一阶阶段以以物业业落位位、商商铺管管理、、商户户落位位，管管理商商铺的的入驻驻率、、入驻驻商户户的租租金和和费用用收取取为主主要目目标；；建立统统一的的物业业管理理公司司和工工程管管理规规范关注业业态结结构与与业态态布局局的科科学性性；关注商商户结结构、、租约约及租租金的的合理理性；；关注商商铺经经营状状态；；关注客客流量量与管管理措措施的的完善善；关注软软、硬硬件环环境、、氛围围营造造等开发期期的运运营管管理培育期期的运运营管管理经营方方式经营管管理的的执行行商铺在在出售售给业业主后后，市市场要要统一一经营营可以以参考考上海海国际际服装装城项项目把把店铺铺从业业主那那里回回租，，回租租的租租金可可以在在售价价中体体现出出来，，回租租策略略的制制定可可有不不同的的方式式不同业态的的商户对经经营位置及及面积大小小有不同的的要求，可可能对市场场的整体业业态布局发发生冲突和和矛盾，市市场在经营营管理中必必须能够预预见这些冲冲突和矛盾盾，并制定定不同的解解决方案售价与返租租策略的制制定解决经营商商户进驻的的建筑规划划要求经营商户进进驻前后的的租赁合同同管理经营商户在在进驻前，，本市场应应在租赁合合同上对其其店铺的所所在业态区区域及所经经营的品种种类别和方方式在合同同上进行约约束，并制制定相应的的管理办法法使其在合合同上表现现出来制定经营商商户与市场场统一开业业的策略制定统一的的开业策略略，使经营营商户在装装修工程等等方面在时时间上能够够配合整个个市场的统统一开