房地产电商平台梦回课件

易居房产电商平台（EJU.com）——“梦回2009-EJU打折季”活动专题中原（中国）二发中心

ShenZhen.12.2011易居房产电商平台（EJU.com）中原（中国）二发中心“EJU打折季活动”简介活动时间：

2011年10月28日开始，维持1个月左右参与城市：共11个

上海、北京、广州、深圳、天津、武汉、成都、苏州、沈阳、重庆和南京参与楼盘：

共202个（截止至11月30日）“EJU打折季活动”简介活动时间：参与城市：共11个参与楼盘“EJU打折季活动”主页“EJU打折季活动”主页4房价降回2009——噱头

OR创新4房价降回2009——噱头OR创新本次专题的数据说明——11.211.911.1611.2311.30报告中涉及的各城市、各项目及客户量的相关数据监测分5个重要时间节点，跟踪实施了约1个月的监测，构成了报告的数据来源。本次专题的数据说明——11.211.911.1611.231“EJU打折季活动”竞购流程流程说明竞购人应当持有效身份证件在竞拍销售网页进行实名注册，设定用户名及密码(一旦注册成功不能修改)。注册登记已经成功注册的竞购人，应当在规定的期限内，按照竞购的标的房屋套数向组织方分别缴纳相应的竞购保证金。凡未在规定期限内缴纳竞购保证金，或缴纳的竞购保证金不足额的，将丧失竞购资格。支付竞购保证金获得竞购资格的竞购人，在竞购开始之前，可预先选定房源（数量不限），并按照优先选房顺序，调整优先级，以此作为竞购预备房源。预选房源网上销售时间2011年10月28日开始，2011年11月30日结束“EJU打折季活动”竞购流程流程说明竞购人应当持有效身份证件“EJU打折季活动”竞购流程流程说明

荷兰式竞拍：竞购规则——竞拍开始后，标的物从起拍价开始，按固定时间降价一定幅度，直到降到有人应价为止。竞购人按此价格付款结算。

英国式拍卖：竞购规则——在规定时间内，买家一次或多次提交愿意承担的最高价，到截止时间后，出价最高的买家获得标的物，并按此价格付款。阶梯团购：竞购规则——组织方提供一定数量房源，竞购人以先到先得方式在线预定房源，达到团购套数即可获得对应折扣，并在活动结束后按对应折扣价付款购房。

暗拍秒杀：竞购规则——在规定时间内，竞购人各自提交一次自己的出价，到截止时间，出价最高的竞购人获得标的物，并按此价格付款。

预选抢购：竞购规则：竞购时间开始后，竞购人提交竞购预备房源。根据竞购人设定的优先选房顺序，以时间优先的原则进行竞购。竞购规则签署合同及后续房款支付竞购成功后，买受人应当于___工作日内到____签署房屋买卖合同及相关文件（房屋买卖合同及相关文件内容以____公开发布的信息为准）。竞购成功后，签署正式房屋买卖合同的竞购人身份信息，应当与参与竞购时的注册人身份信息保持一致。竞购人竞购成功后，若未在规定期限内签署买卖合同的，视作竞购人自动放弃购买标的房屋的权利，_____有权将房屋另外出售，且竞购人已交纳的竞购保证金不予退还。“EJU打折季活动”竞购流程流程说明荷兰式竞拍：竞购规则—重要一环“保证金”如何实现？答案：利用第三方监管机构“支付宝”实现保证金划入开发商账户竞购失败申请支付宝退款重要一环“保证金”如何实现？答案：利用第三方监管机构“支付宝——在《SOHO网上销售商铺之全纪录》中二发中心关于网上售房发展的观点“网上售房发展瓶颈”发展瓶颈价格优势难以建立制约发展趋势线上+线下双向互动的要求制约发展双向信息不对称制约发展趋势网络通过“B2C”、“C2C”的模式可以大幅降低流通成本，但商品房本身有着极强的地域属性，交易环节的流通成本对其价格构成的影响微乎其微。因此网络终端销售并不能有效降低流通成本，进而为开发商提供一定的让利空间。如此一来，较传统销售渠道，价格优势很难建立。客户在购房时一般都会要求对产品的真实性进行现场感受，而网络销售只能解决“线上互动”的问题，“线下互动”仍有赖于现场的接待及展示。因此，开发商还是面临着线上推广与线下展示的投入。如此对开发商而言，网络销售渠道与传统销售渠道，并未构成开发成本的区别。以往一直是利于开发商的信息不对称格局，根据信息不对称理论，此种局面于开发商收益获利是有利的；而商品房在网络上销售，早前建立的单边"信息不对称"格局被打破，开发商的获利空间必然受限，获利机会也受到影响。——在《SOHO网上销售商铺之全纪录本次打折季活动专题

——基于两个终端反应，以统计供求数据为终点输出思考开发商终端1购房者终端2供求数据本次打折季活动专题开发商购房者供求数据终端1：开发商方面涵盖了哪些城市？哪些开发商参与？参加项目有哪些？物业类型涵盖哪些？竞购流程与折扣情况等如何实现？

思考终端2：购房者方面各项目访客量（已浏览量、已报名量）统计分析不同时段购房者报名人数对比分析思考供求3：不同面积段户型供应与成交情况综述：对我们有何启示？“EJU打折季活动”专题目录终端1：开发商方面“EJU打折季活动”专题目录“EJU打折季活动”参与城市：

——覆盖四大板块，集中重点城市区域序号城市环渤海地区1北京2天津3沈阳长三角地区4上海5苏州6南京123784569111011个参与城市主要集中在经济发达地区或省会城市，房地产发展相对较为活跃。区域序号城市珠三角地区7广州8深圳中部地区9武汉10重庆11成都“EJU打折季活动”参与城市：区域序号城市环渤海地区1北京2“EJU打折季活动”参与开发商：

——参与积极，品牌开发商起推动作用自10月28日活动启动以来，吸引了众多开发商参加，参与热情高涨；据统计，截止至11月30日参与开发商高达163个；2011年中国房地产开发企业200强中，本次活动占45个，约占参与项目的28%；其中不乏万科、保利、富力、合生创展、中海地产、招商地产等知名品牌开发。部分品牌开发商展示——“EJU打折季活动”参与开发商：自10月28日活动启动以来，“EJU打折季活动”参与项目&物业类型：

——参与项目达200之多，住宅占多数参与项目共达202个，其中以上海、北京、天津居多，珠三角区域现有广州、深圳参与，项目数分别为22个、15个；从物业类型来看，住宅占绝对部分，高达93%，同时商业、写字楼分别有6、9个项目。“EJU打折季活动”参与项目&物业类型：参与项目共达202个15“EJU打折季活动”参与开发商&项目：

——活动以来，参与数量陆续有增长截止至11月月底，参与开发商由11月2日的135个小幅增加至163个，增加了28个；截止至11月月底，参与项目数量方面，除武汉、苏州、南京三个城市外，其他城市参与项目数量均有小幅变化，现参与项目共有202个；其中上海、北京、广州、深圳、成都的项目数量均有小幅增加，上海增加最多，为8个，珠三角区域广州、深圳分别增加1、3个。15“EJU打折季活动”参与开发商&项目：截止至11月月底，“EJU打折季活动”参与项目竞购规则选取情况：

——团购方式占多数，其它方式比例低53%项目选择阶梯团购，其次28%项目选择秒杀方式，再者16%项目选择线上报名方式，选择英国式竞拍的占2%，一口价的则占1%，其他方式均为0，由此可见：参与项目更多的倾向于阶梯团购方式，说明房地产电商平台现阶段主要是起到组织团购的渠道作用，网上购房尚未演变成为独立的运营模式。“EJU打折季活动”参与项目竞购规则选取情况：53%项目选择“EJU打折季活动”阶梯团购项目的折扣情况：

——团购套数集中10套内，折扣聚集8.5-9.9折间★阶梯团购：组织方提供一定数量房源，参购人以先到先得方式在线预定房源，达到团购套数即可获得对应折扣，并在活动结束后按对应折扣价付款购房。折扣区间8.5折9.9折9.8折8.7折8.4折9.8折8.4折9.9折7.5折9.8折8.1折9.4折9.4折9.75折9.7折9折“阶梯团购”中，各项目套数区间主要集中在1-10套，相应的其折扣优惠则聚集在8.5-9.9折间；整体上呈现出“团购套数越多，折扣优惠越大”之态势。但也有特殊性，不同项目团购套数相同，其折扣出现高低不一的差异性；部分项目与认筹登记相结合，在案场优惠基础上可额外享受独家优惠，独家优惠一般局限在1个点左右；部分项目折扣公示不清晰，信息不完善，这也反映网上购房的操作不规范。“EJU打折季活动”阶梯团购项目的折扣情况：★阶梯团购：组织“EJU打折季活动”线上报名项目的折扣情况：

——推售有别，折扣优惠方式不一线上报名项目主要集中在北京，约有34%项目的折扣公示不清晰，其它项目优惠大小不一，12%项目选取总价优惠方式，优惠力度较大，其中合生·世界村最高优惠直降45万元；10%项目选取“案场优惠基础上另享电商额外折扣”方式。电商额外折扣多在9.6-9.8折间，对购房者有一定吸引力；但也有44%项目与现场认筹折扣或者案场优惠结合起来进行宣传促销。★线上报名：竞购规则——在规定时间内，竞购人通过EJU平台报名，到截止时间，除享有案场优惠外，额外享受EJU折扣季优惠。“EJU打折季活动”线上报名项目的折扣情况：线上报名项目主要“EJU打折季活动”秒杀项目的情况：

——推售单位少，可供选择有限选择“秒杀”竞购方式的项目主要集中在上海、广州、深圳、成都、沈阳等城市，此种竞购方式受欢迎程度仅次于阶梯团购；从上图统计可以看出，各项目推售套数普遍在20套以下，仅有通达广场和中央原著超过50套；总的而言各项目推售单位较少，于购房者而言，可供选择单位较少。★暗拍秒杀：竞购规则——在规定时间内，竞购人各自提交一次自己的出价，到截止时间，出价最高的竞购人获得标的物，并按此价格付款。“EJU打折季活动”秒杀项目的情况：选择“秒杀”竞购方式的项“EJU打折季活动”英国式竞拍项目的情况：

——推售单位较少，优惠力度大参与竞拍的5个项目起拍价可为0元或可另设，加价幅度为1万元的整数倍数，同时设置一个最高限价，与一般操作手法无异。竞拍项目推售单位均已成交，网售价比原价低7~71万元不等，优惠幅度大，但竞拍单位少。城市项目推出套数销售套数抢房时间说明上海盘古天地222011年11月19日14:00-15:00【1号楼1单元17层1902】

·起拍价：0万元，加价幅度：必须为10000元的整数倍，最高限价/一口价：140万元

·原价:154.648万元，网售价:134万元

【1号楼1单元14层1601】

·起拍价：0万元，加价幅度：必须为10000元的整数倍，最高限价/一口价：170万元

·原价:187.53万元，网售价:165万元新城悠活城222011年10月30日-2011年11月19日【9幢1单元27层2701】

·起拍价：51万元，加价幅度：必须为10000元的整数倍，最高限价/一口价：170万元

·原价:202.866364万元，网售价:160万元

【10幢2单元27层2703】

·起拍价：51万元，加价幅度：必须为10000元的整数倍，最高限价/一口价：170万元

·原价:226.374886万元，网售价:155万元九城湖滨国际公寓112011年10月30日14:00-14:30【54号楼1单元2层202】

·起拍价：0万元，加价幅度：必须为10000元的整数倍，最高限价/一口价：288万元

·原价:317.81万元，网售价:279万元深圳东城国际112011年11月11日-11月12日【1A单元5层5A】

·起拍价：39.06万元，加价幅度：须为10000元的整数倍，最高限价/一口价：78.13万元

·原价:78.13万元，网售价:71.06万元沈阳浦江苑御品11

2011年11月11日11:11-14:00【5号楼2单元34层2-34-1】

·起拍价：0万元，加价幅度：必须为10000元的整数倍，最高限价/一口价：83万元

·原价:109.8万元，网售价:81万元“EJU打折季活动”英国式竞拍项目的情况：参与竞拍的5个项目针对性小结小结区域上，主要集中在房地产业活跃的沿海经济发达城市品牌开发商参与热情高部分折扣优惠有一定吸引力，但可供数量有限11个参与城市，环渤海地区占3个，长三角地区占3个，珠三角地区占2个，剩下3个则分布在内地的省会城市（武汉、重庆和成都）；截止至11月9日，上海、北京和广州的参与项目分别以34个、25个、23个列居前三位，这些城市经济发达，同时房地产业十分活跃，对于刚起步的易居房产电商平台而言，是有着积极的推动意义的。参与开发商达到163个，其中不乏万科、保利等知名品牌开发商，他们的参与推动了房地产电商的发展；开发商反响积极而热烈和现市场不景气是分不开的，只是把易居房地产电商平台作为一种蓄客渠道，以取得更好的成交业绩。据监控发现，部分项目折扣公示不清晰，而在竞购方式选择上，大部分城市或项目选择了阶梯团购竞购方式，同时整体上团购套数越多，折扣优惠越大，其折扣优惠普遍在8.4-9.9折间，有一定吸引力；选择英国式、秒杀竞购方式的项目总价优惠力度大，但可供购房者选择的户型产品有限，大部分项目推售单位均局限在3-5套间，说明开发商对网商仍处于试水阶段。针对性小结小结区域上，主要集中在房地产业活跃的沿海经济发达城终端1：开发商方面涵盖了哪些城市？哪些开发商参与？参加项目有哪些？物业类型涵盖哪些？竞购流程与折扣情况等如何实现？

思考终端2：购房者方面各项目访客量（已浏览量、已报名量）统计分析不同时段购房者报名人数对比分析思考供求3：不同面积段户型供应与成交情况综述：对我们有何启示？“EJU打折季活动”专题目录终端1：开发商方面“EJU打折季活动”专题目录“EJU打折季活动”各城市访客浏览量汇总：

——整体形成一定市场关注度，一线城市反响强烈由上图可以看出，各城市的访客浏览量呈逐周增长趋势，市场关注度逐步扩大；据可监控的城市来看，上海的浏览量最大，访客达约4万批次；截止至11月30日，各城市总浏览量较大，上海、广州、武汉分别以40778批、21650批和20820批位居前三。备注：北京、深圳、天津、成都和北京数据缺失。“EJU打折季活动”各城市访客浏览量汇总：由上图可以看出，各“EJU打折季活动”各城市访客报名人数汇总：

——报名人数普遍较低，积累客户量非常有限由上图可以看出，一个月以来各城市的报名人数均有不同程度的增加，整体而言增长幅度不大；其中北京的增幅最大，由2日的1025批增至3344批，增幅达2319批，其次是成都和深圳分别增加了680批、279批，分居第二、三名；总报名量方面，截止至30日，除北京的报名量较大外，其它城市相对较少；其中北京以3344批报名量高居首位。数据来源：EJU.com（部分项目无法监控）“EJU打折季活动”各城市访客报名人数汇总：由上图可以看出，“EJU打折季活动”上海项目访客情况：

——报名人数周变化不大，有效客户转化率低自10月28日至11月30日，各项目均有一定的访客量，其中盘古天地、慧芝湖嘉悦天地和九城湖滨国际公寓因推售新货而获得较高关注度；各项目报名人数普遍较低，其总体有效客户转化率较低，为0.3%；相当一部分项目的报名人数为零。自一个月以来，因推售新货而受广泛关注的项目，其报名人数有小幅增加，其中盘古天地增加最多，为14批；但大部分项目报名人数仍然为零，可见开发商通过此渠道积累更多有效客户的作用有限。数据来源：EJU.com（部分项目无法监控）“EJU打折季活动”上海项目访客情况：自10月28日至11月“EJU打折季活动”广州项目访客情况：

——除个别项目外，访客量与报名人数均较少大部分项目访客量较低；少部分项目如翡翠绿洲、碧桂园凤凰城因其推售新货或企业品牌影响力而关注度较高；各项目报名人数普遍较低，其总体有效客户转化率为0.3%，仅碧桂园凤凰城达50批以上，其有效客户转化率为3%；自10月28日至11月30日一月以来，报名人数方面，除翡翠绿洲岸和碧桂园凤凰城分别由18批、78批增至28批、89批外，其它项目基本没变化，纵观所有项目其积累的有效客户均较少。数据来源：EJU.com（部分项目无法监控）“EJU打折季活动”广州项目访客情况：大部分项目访客量较低；“EJU打折季活动”苏州项目访客情况：

——有项目因推售新货受关注，客户量相对较大苏州此次共有4个项目参加打折季活动，其中一个项目访客量无法监控，据监控的三个项目来看，中新悦湖项目关注度最高，客户浏览量、报名量分别为8233批、208批，其访客转化率相对较高，为2.5%；主要基于其其线上团购和线上猜价环节，吸引了众多购房者关注，并与其推售新货，加大推广力度有关。中新悦湖因推售新货而被广泛关注，其报名人数由89批增加至208批，其它两个项目变化大。数据来源：EJU.com（部分项目无法监控）“EJU打折季活动”苏州项目访客情况：苏州此次共有4个项目参“EJU打折季活动”沈阳项目访客情况：

——市场反应冷淡，访客量和报名人数均较低沈阳项目竞购方式选取上有阶梯团购、秒杀、英国式竞拍，推售少量特价单位，优惠力度大，引起了市场一定程度的关注。但各项目的报名人数有限，其有效客户转化率普遍较低，在0.6%以下。数据来源：EJU.com（部分项目无法监控）“EJU打折季活动”沈阳项目访客情况：沈阳项目竞购方式选取上“EJU打折季活动”重庆项目访客情况：

——市场关注度低，购房者参与积极性不高重庆项目共有9个，均采用阶梯团购竞购方式，各有一定的访客量，但报名人数较少，其有效客户转化率除恒高月光宝盒达1.1%稍高外，其它项目均在0.7%以下；一个月以来，部分项目的报名人数以个位数小幅增长。数据来源：EJU.com（部分项目无法监控）“EJU打折季活动”重庆项目访客情况：重庆项目共有9个，均采30“EJU打折季活动”武汉项目访客情况：

——访客量相对较大，但报名客户量明显偏低截止至30日，武汉各项目访客量相对较多，其中复地东湖国际、万科红郡皆因推售新品而受市场广泛关注，访客量较大；自10月28日以来，各项目报名人数普遍较低，其有效客户转化率普遍在0.6%以下，整体上各项目积累客户有限。各项目报名人数变化均不大，客户参与该活动的热情不高。数据来源：EJU.com（部分项目无法监控）30“EJU打折季活动”武汉项目访客情况：截止至30日，武汉“EJU打折季活动”北京项目访客情况：

——整体市场关注度高，报名客户亦水涨船高北京方面，购房者对此次打折季活动较为关注，报名人数也相对较多；截止至11月30日，领海郎文世家、东亚逸品阁和八达岭孔雀城报名人数以699批、420批、412批位居前三；各项目的报名人数均出现不同程度的增长，以领海郎文世家和东亚逸品阁的增幅最大，领海郎文世家于11月7-30日，全部房源享78折，优惠力度大，吸引了较多客户关注；而东亚逸品阁则为新盘，预计2011年12月初开盘，待售房源为85-95平米两居、115平米三居，市场关注高。数据来源：EJU.com（部分项目无法监控）“EJU打折季活动”北京项目访客情况：北京方面，购房者对此次“EJU打折季活动”深圳项目访客情况：

——市场关注度普遍不高，报名客户有限深圳方面，购房者对此次打折季活动关注度较低，报名人数相对较少；一个月以来，大部分项目的报名人数变化不大；其中万科公园里于11月初启动万科团购季，购房优惠大，加上万科品牌，吸引了72批报名客户；深业东城国际主推2栋一口价单位，有一定吸引力；近期11月19日开盘发售的保利上城项目也通过此平台蓄客，但效果不佳。数据来源：EJU.com（部分项目无法监控）“EJU打折季活动”深圳项目访客情况：深圳方面，购房者对此次33“EJU打折季活动”成都项目访客情况:

——报名客户普遍较多，个别项目广受关注成都方面，各项目均积累了一定量的诚意客户，一个月以来各项目报名人数均出现不同程度的增长；其中金科·天籁城11月27日开盘，并与乐居独家合作推出秒杀活动，大部分房源优惠达8折，对客户具有较强吸引力；华润凤凰城同样推出“优惠10万买华润房子”秒杀活动，冲击力较强，吸引市场关注。数据来源：EJU.com（部分项目无法监控）33“EJU打折季活动”成都项目访客情况:成都方面，各项目均“EJU打折季活动”南京项目访客情况：

——多数项目无法监控，监控项目关注度一般南京共有21个项目，但大部分项目访客量无法监控；自10月28日活动开始以来，以下监控的3个项目均积累了一定报名客户量，但一个月以来，报名人数却几乎没发生变化。数据来源：EJU.com（部分项目无法监控）“EJU打折季活动”南京项目访客情况：南京共有21个项目，但35“EJU打折季活动”天津项目访客情况：

——新开盘项目关注度高，报名客户一枝独秀天津方面，该市项目大部分尚未明确公示折扣优惠资讯，同时访客量同样无法监控；各监控项目的报名人数均有不同程度的增长，其中除华亭国际外，其它项目的购房者报名人数普遍不高；华亭国际新品洋房已于11月5日开盘，其对外价格口径9188元/㎡（此前单位均价10000元/㎡），对客户具有吸引力，访客量大，截止至30日，其报名人数达227批。数据来源：EJU.com（部分项目无法监控）35“EJU打折季活动”天津项目访客情况：天津方面，该市项目针对性小结小结访客浏览量多，报名人数少，客户转化率低部分项目因推售新货等而广受市场关注，其报名客户量同样相对较高截止至11月30日，除苏州的访客量为5555批外，其它各城市访客量均在9000批以上，报名人数方面，除北京3344批、成都920批、天津363批外，其它城市都在300批以内，蓄客一个月可转化的有效客户不多，可监控城市的有效客户转化率普遍在1%以内，反映出平台有效蓄客的作用有限。上海的盘古天地、慧芝湖嘉悦天地和九城湖滨国际公寓、广州的翡翠绿洲、苏州的中新悦湖等皆因推售新品因推售新货而广受关注；而广州的碧桂园凤凰城、武汉的万科红郡、成都的华润凤凰城等因其品牌影响力或折扣优惠大同样受到市场的广泛关注，此类项目的访客浏览量普遍高出同城市其他项目5000批左右，报名客户量同样较其他同类项目高出30%-50%。整体关注度逐步提升，一线城市反响最为强烈11月2日，可监控城市的访客浏览量为35155批，30日则增至120065批，一个时间，访客浏览量增加了84910批，活动的市场关注度进一步提升；而一线城市反响最为强烈，其中上海的增幅最大，增幅达24685批，其次广州增加了17885批，其它城市也有不俗的表现，增幅在5000批以上。针对性小结小结访客浏览量多，报名人数少，客户转化率低部分项目终端1：开发商方面涵盖了哪些城市？哪些开发商参与？参加项目有哪些？物业类型涵盖哪些？竞购流程与折扣情况等如何实现？

思考终端2：购房者方面各项目访客量（已浏览量、已报名量）统计分析不同时段购房者报名人数对比分析思考供求3：不同面积段户型供应与成交情况综述：对我们有何启示？“EJU打折季活动”专题目录终端1：开发商方面“EJU打折季活动”专题目录“EJU打折季活动”项目成交概况：

——各城市多数项目在本次活动中未取得成交数据来源：EJU.com（部分项目无法监控，导致数据存在缺失）“EJU打折季活动”项目成交概况：数据来源：EJU.com（39“EJU打折季活动”总体供求去化情况：

——整体去化率非常低，仅为4.6%总供应2723套整体去化率4.6%总成交125套39“EJU打折季活动”总体供求去化情况：总供应2723套整“EJU打折季活动”销售速度总况：

——共销售125套，日均销售3.9套，波动明显自10月28日活动开始至11月30日止共销售125套，日均销售3.9套，去化速度较低；截止至11月30日，上海、沈阳、武汉销售套数分别为24套、24套、21套，除此之外的其它城市均在20套以下，其中珠三角地区深圳最仅1套、广州8套；备注：11月16日整体成交量较大，主要是累积于10月28日-11月15日的成交量。备注：南京和北京的项目因其竞拍网站不提供供求信息，导致数据缺失“EJU打折季活动”销售速度总况：自10月28日活动开始至1“EJU打折季活动”整体供求产品结构：

——供求均以面积段61-90㎡的刚需产品为主供应方面，

以61-90㎡面积段的刚需产品占比最大，达38%；其次，91-144㎡和145㎡及以上的面积段分别以26%、24%分居第二、三；占比最小的是面积段60㎡及以下；成交方面，同样以61-90㎡面积段的刚需产品成交最多，占比达47%；其次是91-144㎡面积段的改善性产品，占比34%；再者是面积段145㎡及以上和60㎡及以下的，分别占比11%、8%。综合而言，

61-90㎡和91-144㎡为供求的主力面积段。备注：南京和北京的项目因其竞拍网站不提供供求信息，导致数据缺失“EJU打折季活动”整体供求产品结构：供应方面，以61-9“EJU打折季活动”分城市供求产品结构：

——大部分城市供求以61-90㎡的刚需产品为主供应方面，各城市主力供应面积段集中在61-90㎡，整体而言供应户型以刚需产品为主；从供应套数占比来看，上海、苏州、重庆、成都、沈阳、北京共6个城市此面积段所占比例均最大；其次91-144㎡面积段的户型，广州、深圳、武汉、天津共4个城市占比最大；再者分别是面积段60㎡及以下和145㎡及以上的；成交方面，各城市主力成交面积同样集中于61-90㎡，市场整体上以刚性需求为主；占比乃所在城市最大的有深圳、上海、武汉、沈阳；其次是91-144㎡面积段的户型，广州、成都、天津占比均最大；再者分别就是面积段60㎡及以下和145㎡及以上的。备注：南京和北京的项目因其竞拍网站不提供供求信息，导致数据缺失“EJU打折季活动”分城市供求产品结构：供应方面，各城市主力“EJU打折季活动”各产品户型去化情况：

——各城市不同面积段户型去化率普遍较低除成都、天津和苏州外的其它城市不同面积段户型去化率均较低，在20%以下，甚至有部分面积段去化率为零；成都、天津和苏州方面，因其项目推售套数少，同时结合新货推售节点进行推介，因此去化率相对较高。备注：南京和北京的项目因其竞拍网站不提供供求信息，导致数据缺失“EJU打折季活动”各产品户型去化情况：除成都、天津和苏州外“EJU打折季活动”上海各项目销售情况：

——去化率普遍较低，个别项目有一定量成交绝大部分项目各面段户型的去化率为0，仅有盘古天地、华丽家族汇景天地、香馥湾、慧芝湖嘉悦天地、九城湖滨国际公寓共5个项目有少量成交；其中香馥湾和慧芝湖嘉悦天地因推售新货和折扣力度而广受市场关注，其竞拍单位也得以成功销售；而九城湖滨国际公寓项目竞拍单位总价优惠幅度高达40-50万元，加上其地段、户型等质素较高，其推售单位也得以成功销售。备注：部分项目供应与成交情况无法监控“EJU打折季活动”上海各项目销售情况：绝大部分项目各面段户“EJU打折季活动”苏州各项目销售情况：

——新开盘项目三盛颐景蓝湾供求一枝独秀苏州项目共有4个，百购商业广场为商铺，其余三个为住宅；其中中新悦湖与电商平台联手推出为期一个月的“悦团大战”团购活动和猜价活动，引发市场购房者关注；团购人数每增加一人，房价就可多优惠3元/㎡，最高优惠为600元/㎡；网络猜价活动，出价最接近的购房者可额外享受最高5万元的购房优惠，冲击力较强，带来了一定成交（13套），现活动顺延至12月7日。“EJU打折季活动”苏州各项目销售情况：苏州项目共有4个，百“EJU打折季活动”广州各项目销售情况：

——成交以中大户型为主，折扣优惠具一定吸引力绝大部分项目各面段户型的去化率为0，仅有翡翠绿洲、广州合生广场、东方夏湾拿花园、海纳天河、云山名都共5个项目有少量成交，成交单位以91-144㎡的改善性产品为主；其中翡翠绿洲因加推新货而加强宣传力度，吸引了较多购房者关注，同时其3套竞拍单位折扣优惠大，均以低于原总价的3.5万元左右幅度成交；其它项目竞拍单位面积均较大，但其折扣优惠颇具冲击力，比原总价优惠达12-46万元不等。备注：部分项目供应与成交情况无法监控“EJU打折季活动”广州各项目销售情况：绝大部分项目各面段户“EJU打折季活动”深圳各项目销售情况：

——供应以中大户型为主，成交惨淡除东城国际有1套61-90㎡面积段的单位成交外，其它项目均没有任何成交；据监控，深圳各项目推售单位集中在61-90㎡和91-144㎡两个面积段，折扣优惠也具有一定吸引力，但其去化率仍然较低，与现时市场持续低迷不无关系。备注：部分项目供应与成交情况无法监控“EJU打折季活动”深圳各项目销售情况：除东城国际有1套61“EJU打折季活动”重庆各项目销售情况：

——供求均以中小户型为主，部分项目有一定成交从监控来看，部分项目的竞拍活动取得一定成效，有中房千寻、复地新城就、山顶道国宾城和恒高月光宝盒共4个项目有一定量的成交；各项目均采取阶梯团购竞购方式，团购套数越多，折扣越大，整体而言其折扣对购房者具一定吸引力；供应以60㎡及以下和61-90㎡的面积段为主，成交以91-144㎡面积段去化率最高，但仍以

60㎡及以下和61-90㎡的面积段的成交套数居多。备注：部分项目供应与成交情况无法监控“EJU打折季活动”重庆各项目销售情况：从监控来看，部分项目“EJU打折季活动”武汉各项目销售情况：

——成交以中大户型为主，折扣优惠具一定吸引力绝大部分项目各面段户型的去化率为0，仅有万科红郡、万科金域蓝湾和泛海国际共3个项目有少量成交，成交单位以61-90㎡和91-144㎡的产品为主；其中万科红郡11月13日加推新货受关注，同时推售20套房源参与电商团购，可享受9.2折优惠；万科金域蓝湾和泛海国际均以最低可享9.6折优惠参加团购，吸引了部分成交；其他项目同样团购优惠形式，折扣具一定吸引力，但没带来成交。备注：部分项目供应与成交情况无法监控“EJU打折季活动”武汉各项目销售情况：绝大部分项目各面段户“EJU打折季活动”成都各项目销售情况：

——新开盘项目金科天籁城引关注，成交表现不俗除金科天籁城、交大硅谷和九形道外，其它项目去化率均为0；成交单位主要以91-144㎡面积段的产品为主；其中金科天籁城11月27日开盘，并与乐居独家合作推出秒杀活动，大部分房源优惠达8折，对客户具有较强吸引力，推售20套，成功成交10套单位；备注：部分项目供应与成交情况无法监控“EJU打折季活动”成都各项目销售情况：除金科天籁城、交大硅“EJU打折季活动”沈阳各项目销售情况：

——新开盘项目三盛颐景蓝湾供求一枝独秀除三盛颐景蓝湾和河畔公馆外，其它项目去化率均为0；其中三盛颐景蓝湾一枝独秀，供应61-90㎡面积段单位128套，成交20套；其中三盛颐景蓝湾11月27日开盘，新浪乐居团购可享92折优惠，同时认筹可享一万抵两万元，对购房者具一定吸引力。备注：部分项目供应与成交情况无法监控“EJU打折季活动”沈阳各项目销售情况：除三盛颐景蓝湾和河畔“EJU打折季活动”天津各项目销售情况：

——大部分项目无法监控，碧桂园有一定成交天津大部分项目的供求情况无法监控，据可监控的融创星美御和碧桂园来看，供应主要以面积段91-144㎡的产品为主；成交方面，碧桂园项目共有6套单位成交，91-144㎡和145㎡及以上面积段分别成交5套、1套。备注：大部分项目供应与成交情况无法监控“EJU打折季活动”天津各项目销售情况：天津大部分项目的供求针对性思考小结各城市主力供应集中在61-90㎡，整体而言供应户型以刚需产品为主各城市主力成交集中于61-90㎡，现时低迷情况下刚性需求乃成交主力整体成交惨淡，大部分项目无任何成交，成交集中个别项目的现象较为明显由前面统计发现，此次打折季活动以61-90㎡面积段的刚需产品占比最大，达38%；其次，91-144㎡和145㎡及以上的面积段分别以26%、24%分居第二、三；占比最小的是面积段60㎡及以下的产品。同样以61-90㎡面积段的刚需产品成交最多，占比达47%；其次是91-144㎡面积段的改善性产品，占比34%；再者是面积段145㎡及以上和60㎡及以下的，分别占比11%、8%。本次活动可监控供求情况的项目共有91个，其中有65个项目没有成交，占比71.4%，共供应2723套，截止至11月30日共成交125套，去化率约为4.6%，成交惨淡；说明大部分项目通过此平台活动以促进成交的作用有限；同时各城市的成交集中于某个项目的现象较为明显，得以成交的项目较多是新开盘或者新推货的项目，同时个别品牌开发商如万科、碧桂园等进行全国性的打折促销，因其折扣优惠大，也能带来一定的成交。针对性思考小结各城市主力供应集中在61-90㎡，整体而言供应终端1：开发商方面涵盖了哪些城市？哪些开发商参与？参加项目有哪些？物业类型涵盖哪些？竞购流程与折扣情况等如何实现？

针对性小结终端2：购房者方面各项目访客量（已浏览量、已报名量）统计分析不同时段购房者报名人数对比分析针对性小结供求3：不同面积段户型供应与成交情况综述：对我们有何启示？“EJU打折季活动”专题目录终端1：开发商方面“EJU打折季活动”专题目录噱头OR创新“EJU打折季活动”思考————能否打开网上售房通道？噱头OR创新“EJU打折季活动”思考————能否打开网上售房于开放商而言，参与城市集中在房地产活跃的经济发达城市，囊括万科、保利等品牌开发商144家，涵盖住宅、商业和写字楼业态的项目达177个，整体而言开发商的反响是积极而热烈的，这和现阶段市场的不景气有关，自09年调控至今，中国房地产与调控政策继续抗衡的资本已近虚耗殆尽，房价整体开始松动下滑，各类折扣、促销活动现已满城招摇，中国房地产登陆电商平台的时间正好是中国房地产自09年以来经历长期政策调控整体显示颓势的时候，而EJU打折季活动由此应运而生。于购房者而言，参与本次打折季活动的项目打折优惠力度具一定吸引力，在全国城市首掀降价潮，也引起购房者的广泛关注；但其价格仍高出购房者的心理预期价格，加上购房各项贷款政策于购房者不利，同时购房者对房地产电商平台和网上购房普遍认识不足，更多的是把其看作是及时掌握购房资讯之平台，期望获取更多购房优惠，与开发商的强烈反响恰恰相反，购房者对于房地产电商平台和Eju打折季活动相对比较理性，从有效客户转化率较低可以看出这一点。>>EJU打折季吸引了较多开发商参与，但客户认知普遍不高于开放商而言，参与城市集中在房地产活跃的经济发达城市，囊括万从团购折扣方式来看，“价格重回2009，EJU打折季”只是房地产电商平台和开发商的宣传噱头，是其中一种营销手法而已，只是发挥了组织团购的倡导作用；大部分城市或项目都选择了阶梯团购竞购方式，其折扣优惠普遍在9.0-9.8折间，折扣越大，获取难度就越大；而选择英国式、秒杀和线上报名竞购方式的项目折扣有一定的吸引力，但可供购房者选择的户型产品有限，大部分项目推售单位均局限在3-5套间，同时客户能选择到合适单位的可能性相对较低。例如本次英国式竞拍参与项目成交单位网售价比原价低38-70万不等，但竞拍单位局限于2套内，在让利较大的情况下，对开发商的整体收益影响不大，价格优势仍难建立。>>部分项目的折扣有一定吸引力，但主流优惠空间仍有限从团购折扣方式来看，“价格重回2009，EJU打折季”只是房此次活动供求均以

面积段61-90㎡的刚需产品为主；由前面统计发现，此次打折季活动供应以61-90㎡面积段的刚需产品占比最大，达38%；其次，91-144㎡和145㎡及以上的面积段分别以26%、24%分居第二、三；占比最小的是面积段60㎡及以下的产品；成交方面，同样以61-90㎡面积段的刚需产品成交最多，占比达47%；其次是91-144㎡面积段的改善性产品，占比34%；再者是面积段145㎡及以上和60㎡及以下的，分别占比11%、8%。整体成交惨淡，大部分项目无任何成交；本次活动可监控供求情况的项目共有91个，其中有65个项目没有成交，占比71.4%，共供应2723套，截止至11月30日共成交125套，去化率约为4.6%，成交惨淡。>>供求均以61-90㎡的刚需产品为主，成交惨淡此次活动供求均以面积段61-90㎡的刚需产品为主；由前面竞购程序缜密而有序，竞购方式清晰明了，竞购保证金也利用第三方监管机构“支付宝”得以实现，此方面是不存在问题的；但从此次活动监控来看，操作各方对平台的管理、竞购规则的认知水平不一，导致了各种购房资讯的预先公示、欠缺或更新不及时，秒杀和英国式竞拍项目在竞拍开始前就公布原价和网售价就说明了这一点。网上售房的竞购方式包括阶梯团购、暗拍秒杀、英国式竞拍、荷兰式竞拍等，而此次打折季活动，大部分项目均采取阶梯团购竞购方式，而对秒杀、英国式竞拍等则选择较少，说明开发商对此有一定的抗拒性；同样，购房者对于采取阶梯团购且打折优惠力度较大的项目关注度普遍较高，通过团购，购房者可获取额外折扣同时对于房型的可供选择性也大；例如暗拍、秒杀等较新颖竞购方式对于购房却鲜有知晓，对包括购房者在内的各方而言，均有待加强宣传和熟知。>>竞购规则已基本完善，但参与各方对流程未能悉知竞购程序缜密而有序，竞购方式清晰明了，竞购保证金也利用第三方因此，严格来说EJU打折季活动只是一个噱头只是房地产各方一次迫于市场成交压力窘态下的促销于客户而言于开发商而言购房资讯平台促销资讯平台网上售房作为线上渠道补充有待深耕因此，严格来说EJU打折季活动只是一个噱头于客户而言于开发商ThanksforyourattentionWishyouagoodday!以上观点，仅供参考。*如对报告中原始监测数据或报告观点有任何兴趣，欢迎致电或邮件二发中心。

联系人：杨刘奇黄富hanksforyourattentionWish易居房产电商平台（EJU.com）——“梦回2009-EJU打折季”活动专题中原（中国）二发中心

ShenZhen.12.2011易居房产电商平台（EJU.com）中原（中国）二发中心“EJU打折季活动”简介活动时间：

2011年10月28日开始，维持1个月左右参与城市：共11个

上海、北京、广州、深圳、天津、武汉、成都、苏州、沈阳、重庆和南京参与楼盘：

共202个（截止至11月30日）“EJU打折季活动”简介活动时间：参与城市：共11个参与楼盘“EJU打折季活动”主页“EJU打折季活动”主页65房价降回2009——噱头

OR创新4房价降回2009——噱头OR创新本次专题的数据说明——11.211.911.1611.2311.30报告中涉及的各城市、各项目及客户量的相关数据监测分5个重要时间节点，跟踪实施了约1个月的监测，构成了报告的数据来源。本次专题的数据说明——11.211.911.1611.231“EJU打折季活动”竞购流程流程说明竞购人应当持有效身份证件在竞拍销售网页进行实名注册，设定用户名及密码(一旦注册成功不能修改)。注册登记已经成功注册的竞购人，应当在规定的期限内，按照竞购的标的房屋套数向组织方分别缴纳相应的竞购保证金。凡未在规定期限内缴纳竞购保证金，或缴纳的竞购保证金不足额的，将丧失竞购资格。支付竞购保证金获得竞购资格的竞购人，在竞购开始之前，可预先选定房源（数量不限），并按照优先选房顺序，调整优先级，以此作为竞购预备房源。预选房源网上销售时间2011年10月28日开始，2011年11月30日结束“EJU打折季活动”竞购流程流程说明竞购人应当持有效身份证件“EJU打折季活动”竞购流程流程说明

荷兰式竞拍：竞购规则——竞拍开始后，标的物从起拍价开始，按固定时间降价一定幅度，直到降到有人应价为止。竞购人按此价格付款结算。

英国式拍卖：竞购规则——在规定时间内，买家一次或多次提交愿意承担的最高价，到截止时间后，出价最高的买家获得标的物，并按此价格付款。阶梯团购：竞购规则——组织方提供一定数量房源，竞购人以先到先得方式在线预定房源，达到团购套数即可获得对应折扣，并在活动结束后按对应折扣价付款购房。

暗拍秒杀：竞购规则——在规定时间内，竞购人各自提交一次自己的出价，到截止时间，出价最高的竞购人获得标的物，并按此价格付款。

预选抢购：竞购规则：竞购时间开始后，竞购人提交竞购预备房源。根据竞购人设定的优先选房顺序，以时间优先的原则进行竞购。竞购规则签署合同及后续房款支付竞购成功后，买受人应当于___工作日内到____签署房屋买卖合同及相关文件（房屋买卖合同及相关文件内容以____公开发布的信息为准）。竞购成功后，签署正式房屋买卖合同的竞购人身份信息，应当与参与竞购时的注册人身份信息保持一致。竞购人竞购成功后，若未在规定期限内签署买卖合同的，视作竞购人自动放弃购买标的房屋的权利，_____有权将房屋另外出售，且竞购人已交纳的竞购保证金不予退还。“EJU打折季活动”竞购流程流程说明荷兰式竞拍：竞购规则—重要一环“保证金”如何实现？答案：利用第三方监管机构“支付宝”实现保证金划入开发商账户竞购失败申请支付宝退款重要一环“保证金”如何实现？答案：利用第三方监管机构“支付宝——在《SOHO网上销售商铺之全纪录》中二发中心关于网上售房发展的观点“网上售房发展瓶颈”发展瓶颈价格优势难以建立制约发展趋势线上+线下双向互动的要求制约发展双向信息不对称制约发展趋势网络通过“B2C”、“C2C”的模式可以大幅降低流通成本，但商品房本身有着极强的地域属性，交易环节的流通成本对其价格构成的影响微乎其微。因此网络终端销售并不能有效降低流通成本，进而为开发商提供一定的让利空间。如此一来，较传统销售渠道，价格优势很难建立。客户在购房时一般都会要求对产品的真实性进行现场感受，而网络销售只能解决“线上互动”的问题，“线下互动”仍有赖于现场的接待及展示。因此，开发商还是面临着线上推广与线下展示的投入。如此对开发商而言，网络销售渠道与传统销售渠道，并未构成开发成本的区别。以往一直是利于开发商的信息不对称格局，根据信息不对称理论，此种局面于开发商收益获利是有利的；而商品房在网络上销售，早前建立的单边"信息不对称"格局被打破，开发商的获利空间必然受限，获利机会也受到影响。——在《SOHO网上销售商铺之全纪录本次打折季活动专题

——基于两个终端反应，以统计供求数据为终点输出思考开发商终端1购房者终端2供求数据本次打折季活动专题开发商购房者供求数据终端1：开发商方面涵盖了哪些城市？哪些开发商参与？参加项目有哪些？物业类型涵盖哪些？竞购流程与折扣情况等如何实现？

思考终端2：购房者方面各项目访客量（已浏览量、已报名量）统计分析不同时段购房者报名人数对比分析思考供求3：不同面积段户型供应与成交情况综述：对我们有何启示？“EJU打折季活动”专题目录终端1：开发商方面“EJU打折季活动”专题目录“EJU打折季活动”参与城市：

——覆盖四大板块，集中重点城市区域序号城市环渤海地区1北京2天津3沈阳长三角地区4上海5苏州6南京123784569111011个参与城市主要集中在经济发达地区或省会城市，房地产发展相对较为活跃。区域序号城市珠三角地区7广州8深圳中部地区9武汉10重庆11成都“EJU打折季活动”参与城市：区域序号城市环渤海地区1北京2“EJU打折季活动”参与开发商：

——参与积极，品牌开发商起推动作用自10月28日活动启动以来，吸引了众多开发商参加，参与热情高涨；据统计，截止至11月30日参与开发商高达163个；2011年中国房地产开发企业200强中，本次活动占45个，约占参与项目的28%；其中不乏万科、保利、富力、合生创展、中海地产、招商地产等知名品牌开发。部分品牌开发商展示——“EJU打折季活动”参与开发商：自10月28日活动启动以来，“EJU打折季活动”参与项目&物业类型：

——参与项目达200之多，住宅占多数参与项目共达202个，其中以上海、北京、天津居多，珠三角区域现有广州、深圳参与，项目数分别为22个、15个；从物业类型来看，住宅占绝对部分，高达93%，同时商业、写字楼分别有6、9个项目。“EJU打折季活动”参与项目&物业类型：参与项目共达202个76“EJU打折季活动”参与开发商&项目：

——活动以来，参与数量陆续有增长截止至11月月底，参与开发商由11月2日的135个小幅增加至163个，增加了28个；截止至11月月底，参与项目数量方面，除武汉、苏州、南京三个城市外，其他城市参与项目数量均有小幅变化，现参与项目共有202个；其中上海、北京、广州、深圳、成都的项目数量均有小幅增加，上海增加最多，为8个，珠三角区域广州、深圳分别增加1、3个。15“EJU打折季活动”参与开发商&项目：截止至11月月底，“EJU打折季活动”参与项目竞购规则选取情况：

——团购方式占多数，其它方式比例低53%项目选择阶梯团购，其次28%项目选择秒杀方式，再者16%项目选择线上报名方式，选择英国式竞拍的占2%，一口价的则占1%，其他方式均为0，由此可见：参与项目更多的倾向于阶梯团购方式，说明房地产电商平台现阶段主要是起到组织团购的渠道作用，网上购房尚未演变成为独立的运营模式。“EJU打折季活动”参与项目竞购规则选取情况：53%项目选择“EJU打折季活动”阶梯团购项目的折扣情况：

——团购套数集中10套内，折扣聚集8.5-9.9折间★阶梯团购：组织方提供一定数量房源，参购人以先到先得方式在线预定房源，达到团购套数即可获得对应折扣，并在活动结束后按对应折扣价付款购房。折扣区间8.5折9.9折9.8折8.7折8.4折9.8折8.4折9.9折7.5折9.8折8.1折9.4折9.4折9.75折9.7折9折“阶梯团购”中，各项目套数区间主要集中在1-10套，相应的其折扣优惠则聚集在8.5-9.9折间；整体上呈现出“团购套数越多，折扣优惠越大”之态势。但也有特殊性，不同项目团购套数相同，其折扣出现高低不一的差异性；部分项目与认筹登记相结合，在案场优惠基础上可额外享受独家优惠，独家优惠一般局限在1个点左右；部分项目折扣公示不清晰，信息不完善，这也反映网上购房的操作不规范。“EJU打折季活动”阶梯团购项目的折扣情况：★阶梯团购：组织“EJU打折季活动”线上报名项目的折扣情况：

——推售有别，折扣优惠方式不一线上报名项目主要集中在北京，约有34%项目的折扣公示不清晰，其它项目优惠大小不一，12%项目选取总价优惠方式，优惠力度较大，其中合生·世界村最高优惠直降45万元；10%项目选取“案场优惠基础上另享电商额外折扣”方式。电商额外折扣多在9.6-9.8折间，对购房者有一定吸引力；但也有44%项目与现场认筹折扣或者案场优惠结合起来进行宣传促销。★线上报名：竞购规则——在规定时间内，竞购人通过EJU平台报名，到截止时间，除享有案场优惠外，额外享受EJU折扣季优惠。“EJU打折季活动”线上报名项目的折扣情况：线上报名项目主要“EJU打折季活动”秒杀项目的情况：

——推售单位少，可供选择有限选择“秒杀”竞购方式的项目主要集中在上海、广州、深圳、成都、沈阳等城市，此种竞购方式受欢迎程度仅次于阶梯团购；从上图统计可以看出，各项目推售套数普遍在20套以下，仅有通达广场和中央原著超过50套；总的而言各项目推售单位较少，于购房者而言，可供选择单位较少。★暗拍秒杀：竞购规则——在规定时间内，竞购人各自提交一次自己的出价，到截止时间，出价最高的竞购人获得标的物，并按此价格付款。“EJU打折季活动”秒杀项目的情况：选择“秒杀”竞购方式的项“EJU打折季活动”英国式竞拍项目的情况：

——推售单位较少，优惠力度大参与竞拍的5个项目起拍价可为0元或可另设，加价幅度为1万元的整数倍数，同时设置一个最高限价，与一般操作手法无异。竞拍项目推售单位均已成交，网售价比原价低7~71万元不等，优惠幅度大，但竞拍单位少。城市项目推出套数销售套数抢房时间说明上海盘古天地222011年11月19日14:00-15:00【1号楼1单元17层1902】

·起拍价：0万元，加价幅度：必须为10000元的整数倍，最高限价/一口价：140万元

·原价:154.648万元，网售价:134万元

【1号楼1单元14层1601】

·起拍价：0万元，加价幅度：必须为10000元的整数倍，最高限价/一口价：170万元

·原价:187.53万元，网售价:165万元新城悠活城222011年10月30日-2011年11月19日【9幢1单元27层2701】

·起拍价：51万元，加价幅度：必须为10000元的整数倍，最高限价/一口价：170万元

·原价:202.866364万元，网售价:160万元

【10幢2单元27层2703】

·起拍价：51万元，加价幅度：必须为10000元的整数倍，最高限价/一口价：170万元

·原价:226.374886万元，网售价:155万元九城湖滨国际公寓112011年10月30日14:00-14:30【54号楼1单元2层202】

·起拍价：0万元，加价幅度：必须为10000元的整数倍，最高限价/一口价：288万元

·原价:317.81万元，网售价:279万元深圳东城国际112011年11月11日-11月12日【1A单元5层5A】

·起拍价：39.06万元，加价幅度：须为10000元的整数倍，最高限价/一口价：78.13万元

·原价:78.13万元，网售价:71.06万元沈阳浦江苑御品11

2011年11月11日11:11-14:00【5号楼2单元34层2-34-1】

·起拍价：0万元，加价幅度：必须为10000元的整数倍，最高限价/一口价：83万元

·原价:109.8万元，网售价:81万元“EJU打折季活动”英国式竞拍项目的情况：参与竞拍的5个项目针对性小结小结区域上，主要集中在房地产业活跃的沿海经济发达城市品牌开发商参与热情高部分折扣优惠有一定吸引力，但可供数量有限11个参与城市，环渤海地区占3个，长三角地区占3个，珠三角地区占2个，剩下3个则分布在内地的省会城市（武汉、重庆和成都）；截止至11月9日，上海、北京和广州的参与项目分别以34个、25个、23个列居前三位，这些城市经济发达，同时房地产业十分活跃，对于刚起步的易居房产电商平台而言，是有着积极的推动意义的。参与开发商达到163个，其中不乏万科、保利等知名品牌开发商，他们的参与推动了房地产电商的发展；开发商反响积极而热烈和现市场不景气是分不开的，只是把易居房地产电商平台作为一种蓄客渠道，以取得更好的成交业绩。据监控发现，部分项目折扣公示不清晰，而在竞购方式选择上，大部分城市或项目选择了阶梯团购竞购方式，同时整体上团购套数越多，折扣优惠越大，其折扣优惠普遍在8.4-9.9折间，有一定吸引力；选择英国式、秒杀竞购方式的项目总价优惠力度大，但可供购房者选择的户型产品有限，大部分项目推售单位均局限在3-5套间，说明开发商对网商仍处于试水阶段。针对性小结小结区域上，主要集中在房地产业活跃的沿海经济发达城终端1：开发商方面涵盖了哪些城市？哪些开发商参与？参加项目有哪些？物业类型涵盖哪些？竞购流程与折扣情况等如何实现？

思考终端2：购房者方面各项目访客量（已浏览量、已报名量）统计分析不同时段购房者报名人数对比分析思考供求3：不同面积段户型供应与成交情况综述：对我们有何启示？“EJU打折季活动”专题目录终端1：开发商方面“EJU打折季活动”专题目录“EJU打折季活动”各城市访客浏览量汇总：

——整体形成一定市场关注度，一线城市反响强烈由上图可以看出，各城市的访客浏览量呈逐周增长趋势，市场关注度逐步扩大；据可监控的城市来看，上海的浏览量最大，访客达约4万批次；截止至11月30日，各城市总浏览量较大，上海、广州、武汉分别以40778批、21650批和20820批位居前三。备注：北京、深圳、天津、成都和北京数据缺失。“EJU打折季活动”各城市访客浏览量汇总：由上图可以看出，各“EJU打折季活动”各城市访客报名人数汇总：

——报名人数普遍较低，积累客户量非常有限由上图可以看出，一个月以来各城市的报名人数均有不同程度的增加，整体而言增长幅度不大；其中北京的增幅最大，由2日的1025批增至3344批，增幅达2319批，其次是成都和深圳分别增加了680批、279批，分居第二、三名；总报名量方面，截止至30日，除北京的报名量较大外，其它城市相对较少；其中北京以3344批报名量高居首位。数据来源：EJU.com（部分项目无法监控）“EJU打折季活动”各城市访客报名人数汇总：由上图可以看出，“EJU打折季活动”上海项目访客情况：

——报名人数周变化不大，有效客户转化率低自10月28日至11月30日，各项目均有一定的访客量，其中盘古天地、慧芝湖嘉悦天地和九城湖滨国际公寓因推售新货而获得较高关注度；各项目报名人数普遍较低，其总体有效客户转化率较低，为0.3%；相当一部分项目的报名人数为零。自一个月以来，因推售新货而受广泛关注的项目，其报名人数有小幅增加，其中盘古天地增加最多，为14批；但大部分项目报名人数仍然为零，可见开发商通过此渠道积累更多有效客户的作用有限。数据来源：EJU.com（部分项目无法监控）“EJU打折季活动”上海项目访客情况：自10月28日至11月“EJU打折季活动”广州项目访客情况：

——除个别项目外，访客量与报名人数均较少大部分项目访客量较低；少部分项目如翡翠绿洲、碧桂园凤凰城因其推售新货或企业品牌影响力而关注度较高；各项目报名人数普遍较低，其总体有效客户转化率为0.3%，仅碧桂园凤凰城达50批以上，其有效客户转化率为3%；自10月28日至11月30日一月以来，报名人数方面，除翡翠绿洲岸和碧桂园凤凰城分别由18批、78批增至28批、89批外，其它项目基本没变化，纵观所有项目其积累的有效客户均较少。数据来源：EJU.com（部分项目无法监控）“EJU打折季活动”广州项目访客情况：大部分项目访客量较低；“EJU打折季活动”苏州项目访客情况：

——有项目因推售新货受关注，客户量相对较大苏州此次共有4个项目参加打折季活动，其中一个项目访客量无法监控，据监控的三个项目来看，中新悦湖项目关注度最高，客户浏览量、报名量分别为8233批、208批，其访客转化率相对较高，为2.5%；主要基于其其线上团购和线上猜价环节，吸引了众多购房者关注，并与其推售新货，加大推广力度有关。中新悦湖因推售新货而被广泛关注，其报名人数由89批增加至208批，其它两个项目变化大。数据来源：EJU.com（部分项目无法监控）“EJU打折季活动”苏州项目访客情况