中天物业工程主管培训讲座

中天物业设备主管培训讲座

之

物业机电设施、设备管理

培训目录一、物业设施设备基础管理二、物业设施设备验收及资料管理三、物业设施设备的使用与维护四、物业设施设备的修理与更新改造五、物业设施设备完好率的自我评定2022/12/92一设施设备基础管理（一）设施设备管理概述2设施设备管理管理的目标管理的意义1)创造优美环境工作和生活条件2)延长使用年限,使物业保值增值3)实现社会价值经经济价值和环境价值4)创物业品牌和行业健康发展1)保持完好,满足物业的使用功能2)确保物业和使用人的安全3)促进物业的保值增值具体的管理指标房屋完好率危房率设备完好率一设施设备基础管理

(二)设施设备的基础管理3实施标准化管理1）导入国际标准管理体系和创优管理体系2）制度建设3）人力资源管理ISO14001ISO9001OHSAS18001工程技术规程管理工作制度责任方面制度架构岗位职责人员配置一设施设备基础管理（三）设施设备的使用与维护1物业设施设备的运行管理1）使用管理概述（设备技术运行管理和设备经济运行管理）2）合理使用设备合理配置设备合理配置人员设备环境条件健全管理制度3)设备投入使用前的准备工作管理制度、技术资料的编制工程技术人员培训能源、安全装置齐全备件、附件、工具齐全设备安装符合标准清理现场环境卫生一设施设备基础管理（三）设施设备的使用与维护4）设备使用守则A定人、定岗、定机，持证上岗B建立交接班制度，制定各项规程C建立设备“三好、四会”三好：管好、用好、维护好设备四会：会使用、灰维护保养、会检查、会排除故障一设施设备基础管理2设施设备维修养护管理1）物业设施设备维修养护概述A维修养护方式：清扫、紧固、润滑、调整、防腐、防冻B内容：日常维护、定期维护、定期检查、精度检查、润滑C设备维护要做到：制度化、工艺化、规范化D设备三级保养制度：日常维护保养、一级保养、二级保养E设备维修保养要按照手册实施、严格执行安全操作规程F特种设备按国家法律法规，确保安全和正常运行G制定设备保养的考核制度并严格执行一设施设备基础管理（三）设施设备的使用与维护2物业设施设备维修养护管理2）设施设备的巡检A设备日常巡检（操作人员随机检查）B设备的计划巡检（专业维修人员为主、操作者协助）C物业设备的计划检修性维修保养一设施设备基础管理3设施设备故障与事故处理A设施设备故障B设施设备故障管理1）设施设备故障及故障处理C设施设备故障管理的重要性D设施设备故障全过程管理故障信息收集故障信息统计故障分析故障处理一设施设备基础管理3设施设备故障与事故处理2）设施设备事故管理A设施设备事故及类别一般事故重大事故特大事故责任事故质量事故自然事故B设施设备事故的性质C设施设备事故的调查分析及处理一设设施施设备备基础础管理理（三））设设施设设备的的使用用与维维护4设施设设备的润滑滑管理理5设施设设备的状态态管理理1)设备润滑管理的意义2)设备润滑管理的组织和制度3)润滑装置的要求和防漏治漏1设备状态管理的目的和任务2设施设备的检查3设施设备的状态监测一设设施施设设备备基基础础管管理理（四四））设设施施设设备备修修理理的的管管理理1设施施设设备备大大中中修修管管理理概概述述2）设设备备修修理理的的方方针针3）设设备备维维修修方方式式4）修修理理类类别别2物业业设设备备更更新新改改造造管管理理1）设设备备修修理理事后后维维修修预防防维维修修改善善维维修修小修修中修修大修修（五五））设设施施设设备备完完好好评评定定一、、设设施施设设备备基基础础管管理理（五五））设设施施设设备备管管理理模模式式：：4个6原则则（6S-6H-6I-6Z）6S活动动6H活动动（（寻寻找找6源、、解解决决6源））整理理整顿顿清扫扫清洁洁安全全素养养污染染源源清扫扫困难难源源故障障源源浪费费源源缺陷陷源源危险险源源一、、设设施施设设备备基基础础管管理理改善善影影响响生生产产效效率率和和设设备备效效率率的的环环节节改善善影影响响产产品品质质量量和和服服务务质质量量的的细细微微之之处处改善善影影响响制制造造产产品品之之处处改善善工工人人超超强强劳劳动动局局部部疲疲劳劳动动作作环环节节6I6项改善改善善造造成成火火灾灾事事故故环环境境危危害害隐隐患患之之处处改善善工工作作和和服服务务态态度度6Z追求6个零追求求质质量量零零缺缺陷陷追求求材材料料零零库库存存追求求安安全全零零事事故故追求求工工作作零零差差错错追求求设设备备零零故故障障追求求生生产产零零浪浪费费2022/12/815（一）物业设施施设备分分类，主主要分为为1.强电系统统；2.电梯升降降系统3.空调系统统；4.给排水系系统；5.消防系统统；6.弱电系统统；7.房屋与设设施。二、物业业设施设设备验收收、资料料管理2022/12/816（二）物业设施施设备的的接管验验收1、物业接接管验收收，是指指物业服服务企业业在承接接物业时时，对物物业的公公共部位位、共用用设施设设备进行行的、以以物业主主体结构构安全和和满足使使用功能能为主要要内容的的再检验验，同时时接受图图纸、说说明文件件等物业业资料，，从而着着手实施施物业管管理。它它是开展展物业管管理必不不可少的的主要环环节，是是物业管管理的基基础工作作和前提提条件，，也是物物业管理理工作真真正开始始开展的的首要环环节。二、物业业设施设设备验收收、资料料管理2022/12/8172、物业业接管管验收收的目目的和和意义义是：：（1）明确确建设设单位位、施施工单单位、、物业业服务务企业业的责责、权权、利利，维维护各各方的的合法法权益益。（2）促使使建设设单位位提高高建设设质量量，加加强物物业建建设与与管理理的衔衔接，，提供供物业业管理理的必必备条条件，，确保保物业业安全全和使使用功功能。。二、物物业设设施设设备验验收、、资料料管理理2022/12/8183、物业业接管管验收收的原原则：：物业接接管验验收是是一个个复杂杂的过过程，，它不不仅涉涉及到到建筑筑工程程技术术，人人文景景观，，而且且还涉涉及到到许多多法律律法规规，常常常出出现实实际与与理论论或条条文不不一致致的地地方，，所以以在实实际验验收中中要把把握好好尺寸寸，掌掌握以以下基基本原原则：：（1）原则则性与与灵活活性相相结合合的原原则（2）细致致入微微与整整体把把握的的原则则二、物物业设设施设设备验验收、、资料料管理理2022/12/819（3）物业业接管管验收收的法法律主主体：：新建建物业业公共共部位位、共共用设设施设设备的的交接接主体体为：：移交方方：物物业建建设开开发单单位接收方方：物物业管管理单单位二、、物物业业设设施施设设备备验验收收、、资资料料管管理理2022/12/8204、物物业业接接管管验验收收的的内内容容（1）建建筑筑工工程程：：所所有有规规划划设设计计中中的的建建筑筑主主体体工工程程。。（2）建筑筑设备备安装装工程程。（3）区内内道路路及附附属工工程。。（4）区内内园林林绿化化环境境工程程。（5）所有有工程程的图图纸、、说明明文件件和管管理资资料。。二、物物业设设施设设备验验收、、资料料管理理2022/12/8215、物业接接管验收收的标准准：（1）建设部部颁布的的《房屋接管管验收标标准》（2）物业项项目规划划设计所所引用的的国家、、行业、、地方的的规范标标准。（3）合同约约定的交交接标准准。二、物业业设施设设备验收收、资料料管理2022/12/8226、物业项项目的交交接验收收：(1）交接条条件：1）建设工工程竣工工验收合合格，取取得规划划、消防防、环保保等主管管部门出出具的认认可或者者准许使使用文件件，并经经建设行行政主管管部门备备案；2）供电、、供气、、供热、、供水、、排水、、通讯、、公共照照明、有有线电视视等市政政共用设设施设备备按规划划设计要要求建成成，供水水、供电电、供热热、供气气已安装装独立计计量表具具；二、物业业设施设设备验收收、资料料管理2022/12/8233）教育、邮邮政、医疗疗卫生、文文化体育、、环卫、社社区服务等等公共服务务设施已按按规划设计计要求建成成；4）道路、绿绿地和物业业管理用房房等公共配配套设施按按规划设计计要求建成成并满足使使用功能要要求；5）电梯、二二次供水、、高压供电电、消防设设施、压力力容器、电电子监控系系统等共用用设施设备备取得使用用合格证书书；二、物业设设施设备验验收、资料料管理6）物业使用用、维护和和管理的相相关技术资资料完整齐齐全；7）法律、法法规规定的的其他条件件。2022/12/824二、物业设设施设备验验收、资料料管理（2）实施物业业承接查验验依据的文文件1）物业买卖卖合同；2）临时管理理规约；3）前期物业业服务合同同；4）物业规划划设计方案案；5）建设单位位移交的图图纸资料；；6）建设工程程质量法规规、政策、、标准和规规范。2022/12/825二、物业设设施设备验验收、资料料管理2022/12/826（3）接管验收应应检索提交的的资料1）竣工总平平面图、单体体建筑、结构构、设备竣竣工图，，配套设施、、地下管网工工程竣工图等等竣工验收资资料；2）共用设施设设备清单及其其安装、使用用和维修保养养等技术资料料；3）物业质量保保修文件和物物业使用说明明文件；4）物业管理理所必需的其其他资料。Templatecopyright2005二、物业设施施设备验收、、资料管理2022/12/827（4）承接查验程程序1）确定物业承承接查验方案案；2）建设单位提提前20天移交有关图图纸资料；3）查验共用部部位、共用设设施设备；4）解决查验发发现的问题；；5）确定现场查查验结果；6）签订物业承承接查验协议议；7）办理物业交交接手续。二、物业设施施设备前期介介入验收2022/12/828（5）质量和使用用功能的检验验交接双方根据据设计要求、、标准规定和和企业交房标标准对项目的的主体建筑、、结构、防水水、屋面、内内外装修、安安装和配套设设施、设备、、绿化、道路路、标识等进进行全面现场场检验。二、物业设施施设备验收、、资料管理现场查验的内内容包括：1）共用部位：：一般应包括括建筑物的基基础、承重墙墙体、柱、梁梁、楼板、屋屋顶以及外墙墙、门厅、楼楼梯间、走廊廊、楼道、扶扶手、护栏、、电梯井道、、架空层及设设备间等；2）共用设备：：一般包括电电梯、水泵、、水箱、避雷雷设施、消防防设备、楼道道灯、电视天天线、发电机机、变配电设设备、给排水水设备、电线线、供暖及空空调设备等；；2022/12/829二、物业设施施设备验收、、资料管理3）共用设设施：一一般包括括道路、、绿地、、人造景景观、围围墙、大大门、信信报箱、、宣传栏栏、路灯灯、排水水沟、化化粪池、、垃圾容容器、污污水处理理设施、、车辆停停车设施施、休闲闲娱乐设设施、消消防设施施、安防防监控设设施、人人防设施施、垃圾圾转运设设施以及及物业服服务用房房等。2022/12/830二、物业业设施设设备验收收、资料料管理2022/12/831（6）质量问问题的处处理1）影响房房屋结构构安全和和设备使使用功能能的质量量问题，，必须约约定期限限由项目目开发建建设单位位责成施施工单位位和供货货厂商进进行返修修，直至至合格。。2）对于不不影响房房屋结构构安全和和设备使使用功能能的质量量问题，，可约定定期限由由项目开开发建设设单位责责成施工工单位和和供货厂厂商负责责维修，，也可双双方协商商采取费费用补偿偿的办法法，由物物业服务务企业处处理。二、物业业设施设设备验收收、资料料管理2022/12/832（7）物业保保修责任任1）项目开开发建设设单位在在提交项项目工程程验收报报告时，，应出具具《房屋屋使使用用说说明明书书》、《房屋屋质质量量保保证证书书》。在在两两书书中中应应当当按按政政府府法法规规规规定定写写明明建建设设工工程程的的保保修修范范围围、、保保修修期期限限和和保保修修责责任任。。2）住住建建部部规规定定，，在在正正常常使使用用条条件件下下，，建建设设工工程程的的最最低低保保修修期期限限为为：：A、基基础础设设施施工工程程、、房房屋屋建建筑筑的的地地基基基基础础工工程程和和主主体体工工程程，，为为设设计计文文件件规规定定的的该该项项工工程程的的合合理理使使用用年年限限；；二、、物物业业设设施施设设备备验验收收、、资资料料管管理理2022/12/833B、屋屋面面防防水水工工程程、、有有防防水水要要求求的的卫卫生生间间、、房房间间和和外外墙墙的的防防渗渗漏漏，，为为5年；；C、供供热热与与供供冷冷系系统统，，为为2个采采暖暖期期、、供供冷冷期期；；D、电电气气管管线线、、给给排排水水管管道道、、设设备备安安装装和和装装修修工工程程，，为为2年；；其他项项目的的保修修期限限由发发包方方与承承包方方约定定。建设工工程的的保修修期，，自竣竣工验验收合合格之之日起起计算算。二、物物业设设施设设备验验收、、资料料管理理2022/12/8343）建设设工程程在保保修期期限内内发生生质量量问题题，开开发建建设单单位应应当履履行保保修义义务，，并对对造成成的损损失承承担赔赔偿责责任。。4）项目目开发发建设设单位位要严严格按按照保保证书书的规规定和和双方方协议议约定定共同同做好好房屋屋保修修期内内的维维修工工作，，尽快快解决决工程程遗留留问题题，确确保业业主正正常使使用和和物业业安全全。二、物物业设设施设设备验验收、、资料料管理理2022/12/835（三））物业业设施施设备备档案案资料料管理理主要包包括设设备原原始档档案、、设备备技术术资料料和政政府职职能部部门颁颁发的的有关关政策策、法法规、、条例例、规规程、、标准准等强强制性性文件件，以以及设设备使使用、、维修修养护护、修修理改改造的的运行行管理理档案案。其目的的在于于：实实现规规范管管理、、便于于事后后追朔朔，还还可以以作为为管理理的证证据。。二、物物业设设施设设备验验收、、资料料管理理2022/12/8361、物业业设施施设备备档案案的建建立：：（1）新建建物业业项目目设备备、设设施基基础管管理档档案的的建立立1）设施施设备备原始始技术术档案案的建建立设施设设备原原始技技术资资料收收集.主要是是在物物业项项目设设施设设备和和系统统承接接查验验双方方交接接时由由交验验方提提交的的竣工工图纸纸、竣竣工资资料和和技术术资料料、生生产厂厂家的的安装装、维维护、、使用用说明明书与与合同同书等等,承接方方应安安排专专人按按有关关规范范和制制度的的规定定进行行分类类整理理建档档,永久保存；；按借阅制制度供查阅阅使用.二、物业设设施设备验验收、资料料管理2022/12/8372）设备基础础管理档案案的建立设施设备的的基础管理理档案是随随设施设备备同寿命保保存的.它主要包括括:《设备登记卡卡》、《设备清单》、《设备台帐》、《设备卡》等。二、物业设设施设备验验收、资料料管理2022/12/838(2)设施设备使使用管理档档案1）设施设备备运行维护护档案设施设备使使用维护档档案的保存存年限一般般为3至5年，可定期期处理。主主要是：设设备运行日日志、故障障处理记录录、巡检记记录、事故故处理报告告、维修保保养计划、、维修保养养报告、设设备完好率率检查评定定、设备系系统状态参参数测定记记录、设备备、系统的的专业安全全检验报告告等。二、物业设设施设备验验收、资料料管理2022/12/8392）设施设备修修理、改造档档案设备系统修理理、改造档案案主要是：设设备、设施、、系统的专项项修理、大修修、中修、改改造计划、实实施合同、实实施报告、验验收报告等。。3）设施、设备备报废档案设施、设备报报废档案主要要是：设施、、设备的报废废申请、评估估、报废记录录等。二、物业设施施设备验收、、资料管理2022/12/8402、物业设施设设备档案的管管理原始档案资料料的管理应统统一编号，规规范管理、分分类归档、严严格管理，原原件不得带出出资料室，由由资料员保管管和复制供应应，其他要求求与档案管理理的规定一样样。设备档案资料料按每台单机机整理，存放放在设备资料料档案内，档档案编号与设设备编号一致致，按编号顺顺序排列，定定期进行登记记和资料归档档，要求做到到：二、物业设施施设备验收、、资料管理2022/12/841（1）明确设备档档案管理责任任到人；（2）明确设备档档案的归档路路线，包括：：资料来源、、归档时间、、交接手续、、资料登记等等；（3）明确设备档档案管理的内内容和负责人人；（4）明确设备档档案的借阅办办法，防止丢丢失和损坏；；（5）明明确确重重点点设设备备档档案案，，做做到到资资料料齐齐全全，，登登记记及及时时、、正正确确。。二、、物物业业设设施施设设备备验验收收、、资资料料管管理理2022/12/842三、、物物业业设设施施设设备备维维修修养养护护管管理理（一一））、物物业业设设施施设设备备维维修修养养护护概概述述设施施设设备备在在使使用用过过程程中中会会发发生生污污染染、、松松动动、、泄泄漏漏、、堵堵塞塞、、磨磨损损、、震震动动、、发发热热、、压压力力异异常常等等各各种种故故障障，，影影响响设设备备正正常常使使用用，，严严重重时时会会酿酿成成设设备备事事故故。。2022/12/8431、维维修修养养护护方方式式：：主主要要是是““清清扫扫、、紧紧固固、、润润滑滑、、调调整整、、防防腐腐、、防防冻冻及及外外观观表表面面检检查查对对设设备备进进行行日日常常护护理理，，以以维维持持设设备备的的性性能能和和技技术术状状况况，，称称为为设设施施设设备备维维修修养养护护。。要要求求达达到到：：清清洁洁、、整整齐齐、、润润滑滑良良好好、、安安全全””。。对对长长时时期期连连续续运运行行的的设设备备要要巡巡视视检检查查，，定定期期切切换换，，轮轮流流使使用用，，进进行行强强制制保保养养。。2、内内容容包包括括：：日日常常维维护护、、定定期期维维护护、、定定期期检检查查、、精精度度检检查查、、润润滑滑和和冷冷却却系系统统的的维维护护检检查查等等。。3、设设备备维维护护要要做做到到：：制制度度化化、、工工艺艺化化、、规规范范化化。。三、、物物业业设设施施设设备备维维修修养养护护管管理理2022/12/8444、设备备的三三级保保养制制度：：1）日常常维护护保养养，一一般分分为：：日保保养和和周保保养，，由操操作工工完成成。2）一级级保养养：以以操作作工为为主，，维修修工协协助；；3）二级级保养养：以以维修修工为为主，，操作作工协协助；；三、物物业设设施设设备维维修养养护管管理2022/12/8455、设备备的维维护保保养一一定要要按设设备维维修保保养手手册实实施，，严格格执行行安全全操作作规程程。6、特种种设备备的维维修保保养必必须严严格执执行国国家有有关法法律、、法规规的规规定，，确保保其安安全、、正常常运行行和使使用。。7、设备备管理理和使使用部部门要要制定定设备备保养养的考考核制制度，，并严严格检检查考考核。。三、物物业设设施设设备维维修养养护管管理2022/12/846(二）、、设施施设备备的巡巡检设施设设备的的巡检检就是是对设设施设设备有有针对对性的的检查查。设设施设设备巡巡检时时可以以停机机检查查，也也可以以随机机检查查。设设施设设备的的巡检检包括括日常常巡检检及计计划巡巡检。。1、设备备的日日常巡巡检由由操作作人员员随机机检查查。日常巡巡检内内容主主要包包括：：①运行行状况况及参参数；；②安全全保护护装置置；③易磨磨损的的零部部件；；④易污污染堵堵塞、、需经经常清清洗更更换的的部件件；⑤在运运行中中经常常要求求调整整的部部位；；⑥在运运行中中经常常出现现不正正常现现象的的部位位。三、物物业设设施设设备维维修养养护管管理2022/12/8472、设备的的计划划巡检检一般般以专专业维维修人人员为为主，，操作作人员员协助助进行行。计划巡巡检内内容主主要有有：①记录设备的的磨损情况，，发现其他异异常情况；②需更换零部部件；③确定修理的的部位、部件件及修理时间间；④安排检修计计划。三、物业设施施设备维修养养护管理2022/12/8483、物业设备的的计划检修性性维修保养1）对在用设备备，根据运行行规律及计划划点检的结果果可以确定其其检修间隔期期。以检修间间隔期为基础础，编制检修修计划，对设设备进行预防防性修理，这这就是计划性性维修保养。。2）根据年计划划再制定月度度维保计划，，按月实施，，并认真填写写维修保养任任务（记录））单，归档保保存。按计划划实行预防性性维修保养，，可以在设备备发生故障之之前就对它进进行修理，使使设备一直处处于完好能用用状态。三、物业设施施设备维修养养护管理2022/12/8494、物业设备维维修养护的意意义通过科学有效效的维修保养养，可以保持持设施设备良良好的技术状状态，使设备备安全、高效效运行，提高高设备的运行行效率，最大大限度地满足足用户需求；；还可以有效效延长设备大大、中修周期期，甚至可以以避免设备大大修，从而最最大限度的降降低设备寿命命周期费用，，为业主创造造价值，为社社会创造效益益，真正体现现物业管理的的社会价值。。三、物业设施施设备维修养养护管理2022/12/850（四）设施施设备故障障与事故管管理1、设施设备备故障及故故障处理：：（1）设施设备备故障：设设施设备或或系统在使使用过程中中，因某种种原因丧失失了使用功功能或降低低了效能时时的状态，，称为设施施设备故障障。（2）设施设备备故障管理理：为了减减少和消灭灭故障，必必须了解、、研究故障障发生的宏宏观规律，，分析故障障形成的微微观规律，，采取有效效的措施和和方法，控控制故障的的发生，就就是设施设设备的故障障管理。三、物业业设施设设备维修修养护管管理2022/12/851（3）设施设设备故障障管理的的重要性性1）可以提提高生产产效率和和经济效效率；2）减少和和消除事事故，确确保安全全，有利利于节能能、环保保；3）改善设设备技术术状况，，延长设设备使用用寿命。。三、物业业设施设设备维修修养护管管理2022/12/852（4）设施设设备故障障全过程程管理1）故障信信息的收收集：A、收集方方式：主主要是操操作、维维修工人人填写故故障信息息表，做做到全面面、准确确、可靠靠。B、收集的的内容：：故障的的时间、、现象、、部位、、原因、、性质等等。2）故障信信息的储储存、统统计：可可用人工工统计储储存，最最好是采采用计算算机储存存故障信信息，开开发管理理软件，，便于统统计分析析。三、物业业设施设设备维修修养护管管理2022/12/8533）故障分分析：①故障分类类：A、按故障障发生状状态，可可分为：：突发性性和渐发发性故障障；B、按原因因可分为为：设备备固有的的薄弱性性、操作作维护不不良性和和磨损老老化性故故障；C、按故障障结果可可分为：：功能性性和参数数性故障障；D、按危险险程度可可分为：：安全性性和危险险性故障障；E、按功能能丧失程程度可分分为：部部分丧失失和完全全丧失性性故障。。三、物业业设施设设备维修修养护管管理2022/12/8544）故障模式式与故障机机理分析A、故障模式，，即故障特特征。主要要有：震动动、变形、、腐蚀、疲疲劳、破裂裂、渗漏、、堵塞、发发热、烧毁毁、各种绝绝缘、油质质材质的劣劣化、噪声声、脱落、、短路等。。B、故障机理理：指诱发发零件、部部件、设备备发生故障障的物理、、化学和机机械学的过过程。C、故障应力力：是指由由于工作条条件、环境境条件等方方面的能量量积累超过过了设备零零、部件所所能承受的的界限。这这些工作、、环境条件件称为故障障应力。它它是故障发发生的外力力；在外部部应力的作作用下，对对故障的抑抑制和诱发发起着重要要作用的是是内应力。。故障应力、、故障机理理、故障模模式是密切切相关的。。三、物业设设施设备维维修养护管管理2022/12/8555）故障分析析的方法：：根据计算算机收集、、汇总、统统计结果，，分析故障障频率、故故障强度率率，可采用用直方图、、因果图等等方法，全全面分析故故障机理、、原因，找找出故障规规律，提出出对策。三、物业设设施设备维维修养护管管理2022/12/8566）故障处处理：故障处理理是在故故障分析析的基础础上，根根据故障障原因和和性质，，提出对对策，暂暂时地或或较长时时间的排排除故障障。处理理方法主主要有：：A、重复性性故障——采用项目目修理、、改装、、改造的的方法；；B、多发性性故障——采用大修修、更新新或报废废的方法法；C、对于先先天不足足造成的的故障——采用技术术改造或或更换元元器件的的方法；；D、因操作作不良造造成的故故障——应通过员员工技术术培训来来解决。。三、物业业设施设设备维修修养护管管理2022/12/8572、设施设备事事故管理（1）设施设备事事故及其类别别：设施设备备故障所造成成的停机时间间或修理费用用达到规定限限额者为设施施设备事故。。其分类如下下：1）一般事故：：修理费用一一般设备在500~5000元，重要设备备1000~10000元，造成停电电、停水、停停气、停冷（（暖）10~30分时，为一般般事故。2）重大事故：：修理费用一一般设备在5000元以上，重要要设备10000元以上，造成成停电、停水水、停气、停停冷（暖）30分以上时，为为重大事故。。3）特大事故：：修理费用一一般设备在10万元以上，或或造成停电、、停水、停气气、停冷（暖暖）两天以上上时，为特大大事故。三、物业设施施设备维修养养护管理2022/12/858（2）设设施施设设备备事事故故的的性性质质：：1）责责任任事事故故：：由由于于人人为为原原因因造造成成的的事事故故，，称称责责任任事事故故。。2）质质量量事事故故：：因因设设备备的的设设计计制制造造、、维维修修质质量量不不良良和和安安装装、、调调试试不不当当引引起起的的事事故故。。3）自然事故故：因各种种自然灾害害造成的事事故。三、物业设设施设备维维修养护管管理2022/12/859（3）设施设备备事故的调调查分析及及处理：1）设施设备备事故发生生后，应立立即切断电电源、水源源、气源，，采取有效效措施防止止事态扩大大，尽力减减少损失，，保护现场场，逐级上上报，及时时进行调查查、分析和和处理。A、事故的分析析要客观、全全面、实事求求是。B、事故的处理理要遵循“三三不放过”的的原则，即：：a、事故原因分分析不清——不放过；b、事故责任者者和群众未受受到教育——不放过；c、没有防范措措施——不放过。三、物业设施施设备维修养养护管理2022/12/860C、设施设备事事故损失的计计算：事故损失费=停产损失费+修理费D、设施设备事事故报告及原原始资料：发生设施设备备事故的单位位或部门应在在三日内认真真填写事故报报告单，上报报设施设备管管理部门。并并按有关规定定上报。事故故处理和修复复后应填写记记录，计算维维修费，和原原始资料归档档保存，并统统计上报。三、物业设施施设备维修养养护管理2022/12/861（五）、设施施设备的润滑滑管理1、机械设备在在使用过程中中，磨损是机机械设备失效效最主要的原原因之一。保保持其良好的的润滑条件是是其正常运转转的基本条件件。2、设备润滑是是设备管理和和维护工作中中极其重要的的组成部分和和关键环节。。合理的润滑滑设备，可以以使设备经常常处于良好的的润滑状态。。相反，设备备润滑不良，，导致设备出出现故障，甚甚至破坏设备备的精度和性性能。搞好设设备的润滑的的关键是抓好好设备润滑的的管理工作。。三、物业设施施设备维修养养护管理2022/12/8623、设备润滑管管理的目的和和任务

（1）润滑管理的的意义1）设备润滑是是防止和延长长零件磨损和和其他形式失失效的重要手手段之一。润润滑管理是设设备工程的重重要内容之一一。2）润滑在机械械传动中和设设备保养中均均起着重要作作用，润滑能能够影响到设设备性能、精精度和寿命。。对在用的设设备，按技术术规范的要求求，正确选用用润滑材料，，并按规定的的润滑时间、、部位、数量量进行润滑，，以降低摩擦擦、减少磨损损，从而保证证设备正常运运行、延长设设备寿命、降降低能耗、防防止污染，以以达到提高经经济效益的目目的。三、物业设施施设备维修养养护管理2022/12/863（2）设备润滑：：将具有润滑滑性能的物质质施入机器中中做相对运动动的零件的接接触面上，以以减少接触表表面的摩擦、、降低磨损的的技术方式，，称为设备润润滑。（3）摩擦学：润润滑与摩擦、、磨损有着密密切的关系。。人们把研究究相互作用的的表面作相对对运动时所产产生的摩擦、、磨损和进行行润滑这三个个方面有机的的结合起来，，称为摩擦学学。（4）润滑的作用用一般可归结结为：控制摩摩擦、减少磨磨损、降温冷冷却、可防止止摩擦面锈蚀蚀、冲洗作用用、密封作用用、减振作用用（阻尼振动动）等。三、物业设施施设备维修养养护管理2022/12/864（5）搞好设备备润滑就能能保证：1）维持设备备正常运转转，防止事事故发生，，降低维修修费用；2）降低摩擦擦阻力，改改善摩擦条条件，提高高传动效率率，节约能能源；3）减少机件件磨损，延延长设备使使用寿命；；4）减少腐蚀蚀，减轻振振动，降低低温度，防防止拉伤和和咬合，提提高设备的的可靠性。。三、物业设设施设备维维修养护管管理2022/12/865（6）合理润滑滑的基本要要求：1）根据摩擦擦副的工作作条件和作作用性质选选用适当的的润滑材料料；2）确定正确确的润滑方方式和润滑滑方法，设设计合理的的润滑装置置和润滑系系统；3）严格保证证润滑剂和和润滑部位位的清洁；；4）保证供应应适当的润润滑剂，防防止缺油和和漏油；5）适时清洁洁换油，既既保证润滑滑又要节省省润滑材料料。为保证上述述要求，必必须搞好润润滑管理，，实施合理理的润滑管管理制度。。三、物业设设施设备维维修养护管管理2022/12/866（7）润滑管理的的目的和任务务1）润滑的目的的：控制设备备摩擦、减少少和消除设备备磨损的一系系列技术方法法和组织方法法，称为设备备润滑管理。。其目的是：：A、给设备以正正确润滑，减减少和消除设设备磨损，延延长设备使用用寿命；B、保证设备正正常运转，防防止发生设备备事故或降低低设备性能；；C、减少摩擦阻阻力，降低动动能消耗；D、提高设备的生生产效率和产产品加工精度度；E、合理润滑，，节约用油，，避免浪费。。三、物业设施施设备维修养养护管理2022/12/8672）润滑管理的的基本任务是是：A、建立设备润润滑管理制度度和工作细则则，拟定润滑滑人员的职责责；B、搜集润滑技技术、管理资资料，建立润润滑技术档案案，编制润滑滑卡片，指导导操作工和润润滑工搞好润润滑工作；C、定单台设备备润滑材料及及其消耗定额额，及时编制制润滑材料计计划；D、检查润滑材材料的采购质质量，做好润润滑材料的进进库、保管、、发放的管理理工作；三、物业设施施设备维修养养护管理2022/12/868E、编制设备定定期换油计划划，并做好废废油的回收、、利用工作；；F、检查设备润润滑情况，及及时解决存在在的问题，更更换缺损的润润滑元件、装装置、加油工工具和用具，，改进润滑方方法；G、采用积极措措施，防止和和治理设备漏漏油；H、做好员工的的技术培训，，提高润滑技技术水平；I、贯彻润滑的的“五定”原原则，总结推推广和学习应应用先进的润润滑技术和经经验，以实现现设备润滑的的科学管理。。三、物业设施施设备维修养养护管理2022/12/869（8）设设备备润润滑滑的的““五五定定管管理理””和和““三三过过滤滤””：：1）润润滑滑““五五定定管管理理””是是：：定点点、、定定质质、、定定量量、、定定期期、、定定人人。。具具体体要要规规定定哪哪台台设设备备、、哪哪个个部部位位、、用用什什么么油油加加油油（（换换油油））周周期期多多长长、、用用什什么么加加油油装装置置、、由由谁谁负负责责等等。。2）““三三过过滤滤””，，亦亦称称三三级级过过滤滤，，即即：：入入库库过过滤滤、、发发放放过过滤滤、、加加油油过过滤滤。。三、、物物业业设设施施设设备备维维修修养养护护管管理理2022/12/870（六六））设设施施设设备备的的状状态态管管理理1、设设备备状状态态管管理理的的目目的的和和任任务务（1）推推广广设设备备诊诊断断技技术术的的意意义义为确确保保各各种种设设备备的的安安全全运运行行，，提提高高其其可可靠靠性性和和安安全全运运转转率率，，就就必必须须加加强强设设备备运运行行管管理理，，进进行行在在线线工工况况监监测测，，及及时时发发现现异异常常情情况况，，加加强强对对故故障障的的早早期期诊诊断断和和预预防防。。如如：：用用先先进进的的诊诊断断仪仪器器帮帮助助维维修修工工早早期期发发现现设设备备异异常常，，迅迅速速查查明明故故障障原原因因，，预预测测故故障障影影响响，，从从而而实实现现有有计计划划、、有有针针对对性性的的按按状状态态维维修修，，缩缩短短维维修修时时间间，，提提高高检检修修质质量量，，减减少少备备件件储储备备，，提提高高设设备备维维修修管管理理水水平平。。可可以以减减少少维维修修费费用用和和提提高高设设备备利利用用率率；；还还可可以以尽尽快快改改变变单单凭凭个个人人经经验验去去寻寻找找故故障障的的落落后后状状况况。。三、物业设施施设备维修养养护管理2022/12/871（2）设备状态监监测及诊断技技术的定义1）设备状态监监测：它是利利用人的感官官、简单工具具和仪器，对对设备工作中中的温度、压压力、电流、、转速、振幅幅、声音、工工作性能的变变化进行观察察和测定2）设备故障诊诊断技术：在在设备运行中中或基本不拆拆卸的情况下下，掌握设备备运行状况，，判定故障产产生的原因、、部位，预测测、预报设备备未来状态的的一门技术，，称为故障诊诊断技术。它它是预防维修修的基础。三、物业设施施设备维修养养护管理2022/12/872（3）设设备备诊诊断断技技术术的的重重要要作作用用1）可可以以监监测测设设备备状状态态，，发发现现异异常常状状况况，，防防止止突突发发故故障障和和事事故故发发生生；；建建立立维维修修标标准准，，开开展展预预知知维维修修和和改改善善性性维维修修。。2）较较科科学学地地确确定定设设备备维维修修间间隔隔期期限限和和内内容容。。3）预预测测零零件件寿寿命命，，搞搞好好备备件件储储备备和和管管理理。。4）根根据据故故障障诊诊断断信信息息，，评评价价设设备备先先天天质质量量，，为为改改进进设设备备的的设设计计、、制制造造、、安安装装工工作作和和提提高高换换代代产产品品的的质质量量提提供供依依据据。。三、、物物业业设设施施设设备备维维修修养养护护管管理理2022/12/873（4）设备诊诊断工作作的开展展1）设备诊诊断工作作与设备备综合管管理的关关系：要要根据设设备综合合管理的的理论把把设备一一生做为为诊断技技术应用用的范围围。必须须发挥全全系统的的作用，，把企业业全部有有关技术术力量组组织起来来，把收收集的数数据储存存起来，，对故障障和异常常作出诊诊断，搞搞好设备备一生各各个环节节的管理理工作。。三、物业业设施设设备维修修养护管管理2022/12/8742）设备诊诊断工作作开展步步骤：A全面搞清清企业设设备的状状况；B确定全部部需要监监测和诊诊断的设设备C确定需监监测设备备的监测测点、测测定参数数和基准准值及监监测周期期；D根据监测测及诊断断的内容容，确定定监测的的方法及及结构，，选择合合适的方方法和仪仪器；E建立组织织架构和和人工、、电脑系系统，制制定记录录报表、、管理程程序及责责任制等等；F培训人员员；G不断总结结经验，，巩固成成果找出出规律，，摸清机机理。进进行可靠靠性研究究，逐渐渐提高设设备诊断断技术水水平。三、物业业设施设设备维修修养护管管理2022/12/8752、设施设备备的检查（1）设施设备备的检查及及分类1）按检查时时间的间隔隔分类：日日常检查、、定期检查查。2）按技术功功能分类：：技能检查查、精度检检查。（2）设施设备备检查的实实施1）制定设施施设备巡检检制度、操操作规程、、周期安排排、巡查内内容、记录录要求、注注意事项等等；2）组织人员员、进行培培训、做好好检查、监监督与考核核；3）巡检中发发现的问题题要及时处处理或上报报领导解决决。三、物业设设施设备维维修养护管管理2022/12/8763设施设备的的状态监测测（1）设备状态态检测的种种类1）主观状态态监测。2）客观状态态监测。（2）设施设备备状态监测测的方法及及应用根据不同的的检测项目目采用不同同的方法和和仪器。（3）设施设备备状态监测测工作的开开展1）设施设备备的检查：：2）设施设备备状态监测测。三、物业设设施设备维维修养护管管理2022/12/877（4）故故障障诊诊断断技技术术1）设设备备诊诊断断目目前前国国内内外外应应用用于于机机电电设设备备诊诊断断技技术术方方面面的的检检测测、、分分析析、、诊诊断断的的主主要要方方法法是是：：A振动动和和噪噪声声诊诊断断法法；；B磨损损残残留留物物、、泄泄漏漏物物诊诊断断法法；；C温度度、、压压力力、、流流量量和和功功率率变变化化诊诊断断法法；；D应变变、、裂裂纹纹及及声声发发射射诊诊断断法法。。三、、物物业业设设施施设设备备维维修修养养护护管管理理2022/12/878四、、物业业设设施施设设备备修修理理与与更更新新改改造造1、设设施施设设备备大大中中修修管管理理（1）设设备备修修理理1）设设备备在在运运行行使使用用过过程程中中，，零零部部件件会会逐逐渐渐发发生生磨磨损损、、变变形形、、断断裂裂、、腐腐蚀蚀等等现现象象，，设设备备的的修修理理就就是是对对技技术术状状态态变变化化时时发发生生故故障障的的设设备备通通过过更更换换或或修修复复磨磨损损失失效效的的零零件件，，对对整整体体或或局局部部进进行行拆拆装装、、调调整整的的技技术术活活动动。。2）其其目目的的是是恢恢复复设设备备的的功功能能和和精精度度，，保保持持设设备备完完好好。。简简单单地地说说：：设设备备修修理理是是设设备备技技术术状状态态劣劣化化到到某某一一临临界界状状态态时时，，为为恢恢复复其其功功能能而而进进行行的的技技术术活活动动。。2022/12/8792、设备修理的的方针设备的修理，，必须贯彻““预防为主””的方针，根根据企业的性性质、设备特特点及设备在在使用中所起起的作用，选选择适当的维维修方式，适适当的修理周周期或时机，，采用新工艺艺、新技术、、新材料和科科学方法，以以提高维修质质量，减少停停机时间，降降低维修费用用，达到适时时有效，低成成本。四、物业设施设备备修理与更新新改造2022/12/8803、设备备维修修方式式现代设设备管管理强强调对对各类类设备备采用用不同同的维维修方方式式，就就是强强调设设备维维修应应遵循循设备备物质质运动动的客客观规规律，，在保保证使使用的的前提提下，，合理理利用用维修修资源源，达达到寿寿命周周期费费用最最经济济的目目的。。（1）事后后维修修：适适用于于下列列设备备：1）对故故障停停机不不会影影响正正常使使用的的设备备；2）利用用率低低或有有备用用的设设备；；3）修理理技术术不复复杂又又能提提供备备件的的设备备。四、物业设设施设设备修修理与与更新新改造造2022/12/881（2）预防防维修修：1)为防止止设备备性能能、精精度劣劣化或或为了了降低低设备备故障障率，，按事事先规规定的的修理理计划划和技技术要要求进进行的的修理理活动动，称称为预预防维维修。。2)对重点和和主要设设备进行行预防维维修，是是贯彻设设备维修修“预防防为主””方针的的重要工工作，主主要采取取两种方方式：一是定期期维修：：是在规规定时间间的基础础上执行行预防维维修活动动，具有有周期性性特点。。二是状态态监测维维修：是是以设备备技术状状态为基基础。按按实际需需要进行行修理的的预防维维修方式式。四、物业设施施设备修修理与更更新改造造2022/12/882（3）改善维维修：是是为消除除设备先先天性缺缺陷或频频发故障障，对设设备局部部结构或或零件设设计加以以改进，，结合修修理进行行改装以以提高其其可靠性性和维修修性措施施的维修修方式。。四、物业设施施设备修修理与更更新改造造2022/12/8834、修理类别别主要有：大大修、中修修、项修、、小修等。。（1）大修：大大修是设备备基准零件件磨损严重重，主要精精度、性能能大部分丧丧失，必须须进行全面面修理，才才能恢复其其效能时使使用的一种种修理方式式。设备大大修的内容容包括：1)对设备进行行全部解体体、清洗，，修理基准准件，更换换或修复磨磨损件；2)全部研刮或或磨削导轨轨面；3)修理、调整整设备的电电气系统；；4)重新按标准准组装，检检测；5)修复设备的的附件以及及翻新设备备外观；6)重新按标准准加入工质质、润滑油油；7)进行整体测测定、试车车。四、物业设施设设备修理与与更新改造造2022/12/884（2）中修修：介介于设设备大大修与与小修修之间间的修修理。。1)对设备备进行行局部部解体体，更更换或或修复复磨损损件；；2)修理、、调整整设备备的电电气系系统；；3)重新按按标准准组装装，检检测；；4)修复设设备的的附件件以及及修复复设备备外观观；5)重新按按标准准加入入工质质、润润滑油油；6)进行整整体测测定、、试车车。（3）项修修：项项目修修理是是对设设备精精度、、性能能的劣劣化缺缺陷进进行针针对性性的局局部修修理。。（4）小修修：设设备的的小修修是工工作量量最小小的一一种计计划修修理。。四、物业设设施设设备修修理与与更新新改造造2022/12/8855、修理周期期和修理周周期结构（1）修理周期期：是指两两次相邻大大修之间的的间隔时间间。（2）修理间隔隔期：是指指两次相邻邻计划修理理之间的工工作时间。。（3）修修理理周周期期结结构构：：指指在在一一个个修修理理周周期期内内应应采采取取的的各各种种修修理理方方式式的的次次数数和和排排列列顺顺序序。。修修理理周周期期结结构构：：5(年））—3（年年））—2（年年））—0.5（年年））。。（（K：大大修修，，C：中中修修，，M：小小修修，，B：保