悦隽项目洋房专项营销执行方案

悦隽项目洋房专项营销方案XXX营销项目组推策略广、活动铺排、目标分解、销售执行依据工程节点，xxx年度计划推售4栋洋房，与前期沟通，经过备案突破，洋房产品预计精装xxxx元/㎡共计xxx套，面积xx万方，货值xx亿元洋房货量盘点楼栋层数营销推售日期套数面积均价货值(万)xx#11Fxx-xx-xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx#11Fxx-xx-xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx#11Fxx-xx-xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx#11Fxx-xx-xxxxxxxxxxxxxxxxxx洋房合计xxxxxxxx——xxxx洋房F户型建筑面积130㎡四房两厅两卫16#推售房源首批洋房货量户型盘点楼栋号洋房130㎡洋房151㎡洋房190㎡（二单元04户一层变异户型）洋房200㎡（一层变异户型）洋房240㎡（一层变异户型）洋房户型90㎡（130单元顶层户型）洋房户型92㎡（151单元是顶层户型）户数汇总总面积16#351713242648149洋房G户型建筑面积151㎡四房两厅两卫一二期洋房总价段对比分析第一批次洋房楼栋号E户型F户型G户型11#113125147总价694724768500903756第二批次洋房楼栋号E户型F户型G户型16#0130151总价010593701230499本案一期洋房为毛坯销售，均价6148元/㎡，主力面积为113、125、147㎡，总价区间为69-90万；本次推出16#洋房产品，实现备案突破，洋毛坯备案价格突破至6649元/㎡，xx区精装最高增加1500元/㎡，预计精装均价8149元/㎡，因洋房封闭阳台，户型面积较一期增加5㎡，主力面积为130、151㎡，总价区间为106-123万；本次16#洋房相较一期11#洋房总价增加30-33万/套按照备案价测算：洋房130㎡总价105万，151㎡总价123万，总价均高于周边竞品项目，远超区域总价天花板，超出至少27万周边竞品推售楼栋总价区间：竞品成交总价在56-69万之间；竞品成交总价在59-100万之间；竞品成交总价在55-76万之间；竞品成交总价在40-60万之间。xx板块推售楼栋总价区间：竞品成交总价在70-97万之间；竞品成交总价在94-134万之间；本案16#总价在105-123万之间，超出区域总价天花板27万元，超出xx板块26-35万本案VS竞品总价段对比分析本案VS竞品总价段分析区域板块项目总价范畴户型面积成交价总价区域板块本案-洋房1308149105万-洋房1518149123万竞品1（8#）最低总价106.045299561906最高总价120.175779694492竞品2（C16#）最低总价121.977050586304最高总价121.917600999662竞品3（11#）最低总价111.194915546499最高总价126.295985755846竞品4（9#、14#、15#）最低总价78.285049395236最高总价106.325639599538水渡口板块竞品5最低总价927640702880最高总价1277640970280竞品6最低总价1128460947520最高总价16084001344000精装价值释放+板块稀缺+生活方式营造二期洋房相较于首批毛坯洋房，总价较之前批次增加30-32万/套吸引高端客户需全面提升推广形象，支撑洋房产品高总价同时作为板块内稀缺产品，更需树立标杆形象策略上——形象上——体现项目洋房产品升级给予客户尊崇感和生活想象洋房推广策略及动作|推售思路3月4月3.10高层样板间公开4.28洋房16#开盘洋房推广总轴业主答谢系列活动市场占位飞机稿推广主题阶段任务线上炒作案场活动渠道铺排3.23高层实体样板间公开3.28洋房16#加推3月4月1、线上、线下联动，拔高项目市场占位2、借高层样板间开放，吸引更多人到访现场，通过洋房的“稀有”事件，为洋房蓄客做准备吸引人到访同时，给予客户生活体验让客户提前感知洋房未来生活方式并通过线上持续炒作，强势引发关注洋房生活季案场持续性动作，设置活动专项空间，方便客户随时参与线上渠道：市区大牌、乡镇跨街、社区框架、网络通栏、网络软文、微信自媒体；线下渠道：乡镇商超展点、公安，教育系统团购，意见领袖app政策宣贯、老业主维系，电影季业主答谢活动预告1、活动预告微信图文（公开预告+现场活动介绍）2、活动预告小视频（活动内容快闪）3、活动预告飞机稿3.23活动期间1、现场照片刷屏2、人气小视频刷屏以高调性语言及画面，重新包装项目价值点（物业、园林、建筑等等），对项目价值进行新一轮系统输出。样板间公开&熊猫布阵噱头事件KOL炒作邀请意见领袖现场说法，讲述新城悦隽缘何一直热销，以及对项目的理解、在产品打造上的优势等等。3月23日样板间公开3月24日洋房认筹3月10日前女神节专项活动3月17日莓好时光与邻同享3月28日洋房开盘难得洋房一席封藏xx脊梁·建筑面积约130-151㎡墅质精妆平层洋房·200席压轴恭临主标输出项目最后一批洋房的稀缺与珍贵，最后的即是最好的；在副标，通过“xx脊梁”输出项目的硬核地位，同时通过200席具体数字强化稀缺尊荣特性。洋房推广策略及动作|推广主形象洋房推广策略及动作|推广主形象备选形象通过少数人和多数人的对比，烘托洋房席位的稀少，对位洋房的上流圈层属性。线上推广概述现项目外部价值及品牌等已经深入人心，无需再做过多宣传，在下阶段推广中，侧重洋房产品的“稀缺”“尊崇”为第一价值输出、弱化精装的价值炒作；同时利用稀有物种的事件炒作，线上线下迅速引发关注度。16#洋房推售时间较预期提前1个月，考虑洋房产品推出将对剩余高层销售造成冲击，蓄客周期仅为4天，需转变策略思路，重点突破线下推广概述1、因蓄客时间仅4天，蓄客周期极短，集中火力通过圈层进行高端客户挖掘，以客群特征为出发点进行针对性拓客；2、由于时间极为紧张，此阶段重点针对前期老业主老客户资源，利用经纪人APP高佣金，吸引客户推介洋房蓄客期推售思路精装价值超大阳台洋房稀缺洋房蓄客期推售思路|线上推广价值点系列飞机稿释放通过官微及朋友圈病毒式反复传播洗脑，现成对潜在客户产品潜移默化的认知尊崇身份后期可根据具体户型优势系列输出洋房蓄客期推售思路|事件营销抓住“稀缺”，以熊猫作为类比，线上线下形成事件传播通过官微及朋友圈病毒式反复传播洗脑，现成对潜在客户产品潜移默化的认知售楼处包装在售楼处入口，放置熊猫造型的超大的气球或装置艺术。在示范区/高层样板间外部放置100只熊猫毛绒玩偶摆拍；活动当日到访即可领养一只熊猫萌宠。线上持续炒作飞机稿：悬疑-外部环境&示范区摆拍（拟人化口吻）飞机稿/软文：熊猫VS洋房的稀缺价值类比洋房蓄客期推售思路|事件营销洋房强销期推售思路|圈层营销成立悦隽汇俱乐部，举办VIP客户私宴，邀请大厨坐镇作为项目圈层渠道组织，赋予项目文化属性，增强品牌价值及客户粘性打造一场高端晚宴，于现场进行项目产品推荐，吸引圈层人群到场。悦隽汇俱乐部业主专场|莓好时光与邻同享洋房蓄客期推售思路|线下活动洋房生活季-业主答谢专场经过前期销售，目前项目已积累近2000组老业主资源，三月作为洋房蓄客周期，结合集团“手拉手”活动，重点进行老业主维护，深挖老业主资源，引导全民经纪人App宣传推广；正直阳春三月，天气回暖，通过举办专场新城业主系列活动，提升客户体验，体现新城业主专享感，促进老带新成交。洋房生活季一|太太的花园邀请花艺老师现场教授插花技巧，客户可将自己的作品带回家，寓意洋房产品未来将打造的花样生活。洋房蓄客期推售思路|线下活动洋房生活季-圈层暖场活动通过对前期洋房客户分析，本案前期洋房客户多集中于企事业单位，制定针对性提升调性圈层暖场活动通过“臻品之居悠然时光-洋房生活季”系列活动提升客户体验，吸引高知圈层，促进约访和现场停留，提升杀客成交几率洋房生活季二|先生的客厅洋房生活季三|孩子的王国春茗茶道，夏品红酒雪茄&拉斯维加斯博彩。邀请老师现场教学搭建乐高，让小朋友们尽情享受积木带来的欢乐，在欢声笑语中构建童话王国。首批洋房任务目标

及销售铺排首批洋房销售铺排9月10月阶段划分信息释放客户动作推广途径涟水拓客、乡镇路演，案场接待；圈层专场活动邀约优质老业主及意向度较高客户到访，宣导稀缺洋房信息邀约意向客户至案场认筹交5万抵10万，同时收取购房资格证，征信报告1、区间报价参考16#7900-8500元/㎡2、对特殊楼层先行落位处理3、优化高低区间房源落位比例3.2816#开盘高层去化收资料/认筹拓客动作1、涟水区域，淮阴区乡镇拓客派单2、个人定制圈层活动启动3、乡镇定点逢集启动收集意向客户信息4、私宴活动严格考核每日来访指标，通过现场人气挤压意向客户，促进每日认筹量根据意向面积，心理价位，首付比例，意向楼层细致摸排客户房源需求。准确落位3.23高层样板间公开3.27客户升级/落位开盘信息释放线上渠道：市区大牌、乡镇跨街、社区框架、网络通栏、网络软文、微信自媒体；线下渠道：乡镇商超展点、永辉超市展点、电影院外拓；意见领袖私宴活动、乡镇巡演、企业圈层、老业主维系，app个人发展3.24收资料/认筹10%50%内场有效来访认购

32组64组3200组320组外场有效留电20%认筹洋房蓄客转化首批洋房蓄客目标分解首批洋房产品预计3月28日入市开盘，按照洋房产品精装销售，目标去化32套。按照平均10:1成交比来算，需有效接访客户320组。首开前总体有效客户（来访）指标分解认购目标（套）来访成交比合计有效来访客户数量3210:1320外场留电转访客户(80%)自然来访(20%)26060留电转访客户（260组目标分解）登记留电留电有效转访比有效接访260010:1260洋房有效到访客户分渠道指标分解有效接访指标分渠道分解月份洋房线上推广到访团队拓展到访来访合计留电合计3月602603203200首批洋房蓄客目标分解1.精英飞虎队建立梳理前期18年业绩排名前十名置业顾问，由PM带队，主管组成精英飞虎队，主攻问题客户2.常态化带教及pk机制①管理带教组长，利用组长每日工作清单等管理工具，提高管理带教育能力；②执行案场组内PK制度，案场小组每日设立龙虎榜，优胜劣汰，奖罚分明，提高小组的作战能力，形成良性的竞争氛围。3、内功提升每个月进行一轮全员说辞大赛（项目全流程说辞，竞品对比分析说辞，项目亮点说辞，市场研讨会等），以现金形式进行奖罚。洋房产品通过稀缺性，低密度，居住舒适度等方面；高层通过新城精装体系、高性价，采光，通风等方面进行培训4、代理公司管理关于代理公司人员接待情况，以周进行考核，末30%人员，予以停岗接待自然来访客户处理。5、分销机构管理加强分销机构的管控和物料支持、激励政策，对每天和每周来人指标进行考核。销售策略|案场提升动作1.全民经纪人注册指标下达强制要求置业顾问app个人注册指标，销售主管每日进行监督，以周进行考核2.开展晨拓，夜拓工作上午主城区菜场，商超等晨拓，晚上针对公园，广场等地点进行夜拓。以每日留电指标进行考核3、建立高端圈层尖刀队①由销售主管带队，淮阴区行政机关、商务协会、教育系统等社会资源丰富的4名置业顾问组成，专项考核②深挖淮阴区公安系统团购。预计3月中旬针对淮阴区教育系统进行团购接洽4、深挖老业主资源通过满意度维护形式回访前期已购大户型、全款老业主。利用现场暖场活动、定制礼品赠送、老带新激励政策刺激导客销售策略|拓客策略5、乡镇逢集精准地推根据18年成交客户居住区域，工作区域进行分析。对乡镇进行排序后精准拓客6、多形象展点铺设区域内人流密集，商超，菜市场，中介门店等地点进行专人包干制快展架铺设。7、call客通过项目自身资源，获取周边社区业主信息，进行陌call邀约8、指标分解及考核机制根据各拓客通路明确每日留电、转访、认筹指标。各项指标落实到个人，小组。拟定指标完成奖罚制度实行奖惩。销售策略|拓客策略销售策略|拓客执行拓客类型人员安排起止时间留电指标来访指标工作安排常规拓客商户展点5个小组轮流蹲点3.10-3.3120020

区域内人流密集，商超，菜市场，中介门店等地点进行专人包干制快展架铺设逢集乡镇地推5个小组轮流蹲点3.10-3.3040040

根据成交客户居住区域，工作区域进行分析。对乡镇进行排序后精准拓客晨拓、夜拓工作全员3.10-3.2320020

上午主城区菜场，商超等晨拓，晚上针对公园，广场等地点进行夜拓。以每日留电指标进行考核全民经纪人注册全员3.10-3.3120020

强制要求置业顾问app个人注册指标，销售主管每日进行监督，以周进行考核call客内场留守组3.10-3.3120020平时留电和活动客户话单的整理，安排中午2点到4点call客，进行电话邀约。重要节点

集中邀约，call客。合计1200120销售策略|拓客执行拓客类型人员安排起止时间留电指标来访指标工作安排精准拓客企业精拓xx、xx3.1-3.