中原地产漯河新天地商业项目商业规划设计报告

漯河新天地商业项目商业规划设计报告决策资源博远商业前言通过前期深入调研、实地考察和论证分析，对本项目展开系列研究，逐步明确以漯河经济高速增长为重要契机，以百年繁华地勤俭街为历史依托，以步行街区、标志性建筑和景观小品为文化导向，营造传统商业与现代商业有机结合的核心商圈；打造融商业中心、购物休闲、餐饮娱乐、商贸金融、旅游观光、行政商务、住宅专区于一体的中原首席复合主题的商业步行街区（简称中原第一街区）。

本项目以“中原第一街区”的形象定位，成为领袖漯河商业商贸、休闲娱乐和文化会聚的龙头，乃至中原地区的商业引擎。而如何在目前商业氛围有限的条件下先人一步，打造项目的品牌标杆形象，确立市场领导地位，做到人无我有，人有我优，并兼顾销售与日后的商业经营管理，达到项目利润最大化和快速回笼资金的目的，就必须形成清晰、连贯、有预见性的整体规划思路。整个方案将本着科学、系统、创新、求实的态度论证。谨此报告，以供参考。

目录一、整体规划设计整体方案建议二、建筑规划风格与立面效果设计方案建议三、项目业态规划及功能分区方案建议四、项目产品设计建议五、商业动线设计建议六、商铺铺型与铺位分割方案建议七、交通组织设计方案建议八、单体通道及层高设置建议九、公共配套功能设施建议十、通道及公共共享空间装饰建议十一、交铺装修标准建议一整体规划设计整体方案建议商业规划需考虑的外部因素：1、

漯河新天地商业所处的地理位置2、

自然环境3、

交通情况4、

周边的商业状况5、

周边的文化氛围6、

人口状况7、

周围人们的生活习惯、消费心理、消费模式8、

政府对该地区的方针政策9、

各商业组团的风险分析与商业规模有关的设计因素：

漯河新天地商业的总占地面积

漯河新天地商业的总体规模漯河新天地各商业组团的设置

停车场位置、出入口数量、方位、大小和风格

如何设置人行天桥（连廊）如何将主出入口与道路接驳如何设置指示路牌漯河新天地商业如何设置广场项目区位特点：项目所处漯河市版图中心是漯河最繁华的商业中心，辐射全市范畴四至范围中，交通路租金价值和人流量最大，至西递减人民路租金价值和人流量次之，往北剧减交通路段临街约137米人民路段临街约467米规划设计方案项目区位特点决定规划思路规划设计方案项目区位特点决定规划思路规划设计方案项目区位特点决定规划思路规划思路：打造成漯河地标项目可实现价值最大化项目内各位置商铺尽量均好尤其关注北面商铺的价值提升整体布局合理，利于客流均布、交通组织、人车分流、客货组织、停车及日后经营管理有利于销售和招商推广建筑设计需考考虑的功能一、根据总体定位位做配套功能能漯河新天地总总体功能集休休闲购物、餐餐饮娱乐、大大超市百货、、停车场于一一体。依据功功能定位我们们计划分类建建议配套功能能的建筑设计计。1、车类及交通线线路建筑范围内：：漯河新天地地在车类建筑筑设计时要考考虑小汽车，，摩托车、自自行车、超市市货车的停放放和管理，特特别是交通线线路与人流的的互不干扰，，保证车和顾顾客的安全。。非建筑范围：：公共汽车站站及停靠点与与商场建筑的的总体设计，，确保顾客乘乘坐公共汽车车逛商场的便便利及清晰的的导向指示。。2、广场或场外公公用设施：①要考虑广场路路灯、夜晚照照明系统的光光亮，保证足足够的照度。。②广场与交通干干线交界的行行人道、盲人人道以及正门门口，残疾人人车道的设计计。③广场旗杆和风④

广场花草坊，行道树等绿化设计。⑤

座椅、休闲椅区的设计。⑥

消防通道与广场的连接设计。⑦

垃圾站和供超市独立的卸货区。⑧

围绕广场一周的环形交通设计。3、

商场内的公共卫生设备，公共厕所及茶水间、烟蒂筒、废物箱的设计考虑。4、商场内信息息系统①悬挂式公共共电话和独独立店铺的的电话线预预留②消防音箱、、背景音乐乐系统的预预留设计。。③电梯、警铃铃等安全警警鸣系统的的预留设计计。④停车场、电电梯易屏闭闭系统的通通信（如手手机、呼叫叫器）覆盖盖。⑤各零售商家家的日常交交易的银行行刷卡收银银系统的预预留设计。。5、场内指示路路标的设计计①各通道设置置楼层以及及经营范围围明显的指指示标记。。②商场导购图图，指路标标等标志牌牌、路面彩彩砖、商铺铺界线与通通道的波打打线。③车档护栏，，禁令指标标等。规划设计方方案规划思路指指引设计方方案整体规划设设计重点：：主街入口尽尽量有标志志性建筑东面及南面面尽可能多多街口导入入人流主街在避免免急弯前提提下尽量曲曲折以增加加商铺面宽宽总长度主街应有多多条附街在在中央广场场交汇并延延伸至北区区中央广场具具备集会和和凝聚人气气的功能北面设置主主停车场步行街白天天禁行车辆辆，通过外外环交通形形成人车分分流整体布局合合理，利于于客流均布布、客货组组织、停车车住宅形成封封闭小区规划设计方方案对项目设计计方案的比比较设计方案一一设设计方方案四图规划设计方方案对项目设计计方案的比比较设计方案一一设设计方案四四整体布局不不规整主广场不易易形成标志志性广场主步行街最最长，与辅辅街多点交交汇，街铺铺最多，均均好性强，，价值大街铺进深适适中有利销销售交通动线、、人车人流流、客货组组织、停车车合理整体布局简简洁规整主广场容易易形成标志志性广场主步行街过过直，街铺铺不多，内内铺比例增增大，均好好性差，价价值差别大大街铺进深较较大不利销销售交通动线、、人车人流流、客货组组织、停车车合理规划设计方方案对现项目设设计方案的的建议建议重点在在方案一的的基础上作作优化：交通路增加加开设一条条东入口街街道，增加加人流导入入，提升价价值1原东入口缩缩减宽度，，增加商铺铺2外环道路位位置3处拉直急弯弯，保障车车流顺畅位置4处建筑中间间开街连接接，避免内内铺成死铺铺位置5处拓宽向南南街面，有有利导入人人流至中央央广场中央广场将将水景绿化化景观性质质改变为以以集会和聚聚人气性质质6购物中心以以正方形调调整为竖长长方形，与与中央广场场连接7电影院北移移，增加北北区价值8规划设计方方案对现项目设设计方案的的建议住宅区增加加道路连接接友爱路，，疏导北区区交通9温州州城城五五马马街街开开街街贯贯穿穿通通讯讯大大卖卖场场，，导导入入人人民民路路人人流流，，避避免免西西区区及及北北区区的的客客流流短短路路10公交交车车站站设设在在温温州州城城五五马马街街与与人人民民路路靠靠西西位位置置，，提提升升北北区区和和西西区区的的人人流流引引入入11停车车场场以以北北区区为为主主，，增增加加北北区区人人流流的的来来源源规划划设设计计方方案案对现现项项目目设设计计方方案案的的修修改改建建议议P广场场设设计计时时需需要要考考虑虑的的因因素素：：1、、如如何何设设置置休休息息坐坐椅椅2、、广广场场休休闲闲椅椅子子的的款款式式、、颜颜色色3、、广广场场如如何何设设置置灯灯饰饰，，营营造造夜夜间间效效果果4、、广广场场如如何何设设置置广广告告牌牌5、、广广场场如如何何营营造造微微景景观观6、、广广场场的的园园林林设设计计建筑筑规规划划风风格格与立立面面效效果果设设计计方方案案建建议议1、、漯漯河河新新天天地地商商业业的的整整体体风风格格、、格格调调2、、外外立立面面的的款款式式3、、外外立立面面的的主主体体颜颜色色4、、玻玻璃璃幕幕墙墙采采用用的的颜颜色色5、、漯漯河河新新天天地地商商业业外外墙墙广广告告的的设设置置6、、漯漯河河新新天天地地商商业业外外墙墙灯灯箱箱的的样样式式和和格格调调7、、各各业业态态对对外外立立面面的的不不同同要要求求商业业项项目目外外立立面面设设计计要要商业街的外外观设计建筑设计从从三个层次次来体现：：第一层次：：外观造型型从从建筑筑的天际轮轮廓线，强强调可识别别性。第个层次：：立面设设计讲讲究横横、竖线条条。第三层次细细节节精细设计计装修修装饰的设设计、人发发生亲密接接触、亲密密对话这个个层次商业街的外外观设计已已经不仅仅仅建筑材料料，包括用用装饰材料料、灯箱广广告，干花花、灯饰、、招牌等各各种各样的的软性装购物中心/商场，强调内部空间的可视性，对公共购物产生引导 作用。整个空间可以通过天窗和中庭的变化，让顾客产生空间 安全感和舒适感建筑风格和和立面设计计是反映了了项目最直直观的视觉觉价值。MALL的的建筑风格格和立面设设计上强调调现代感，，已为消费费者和客户户普遍接受受，有利于于识别和日日后经营的的宣传需要要。MALL需需要在外立立面考虑广广告宣传与与悬挂是否否对其建筑筑的影响问问题。建筑风格与与立面购物中心和和步行街的的建议步行街区是是营造较为为传统的商商业氛围，，甚至是传传承了百年年的商业积积淀，往往往带有历史史景观和异异国风格情情调的建筑筑特色，多多为二层，，南方甚至至以骑楼居居多，建筑筑风格和立立面设计上上建议（包包含组团形形式）分区区设计，各各具特色。。本项目各各功能区可可有一定的的差异，但但总体上需需把握连续续性和整体体感。步行街单体体建筑要特特别注意坡坡屋顶的样样式、色彩彩和便于维维修。购物中心与与步行街二二层以连廊廊形成互动动，连廊应应融会两者者风格。建筑风格与与立面购物中心和和步行街的的建议建筑风格与与立面购物中心和和步行街的的参考图建筑风格与与立面购物中心和和步行街的的参考图商务公寓的的建筑风格格更强调现现代、大气气、稳健、、立面简洁洁的形象，，已足以为为行政商务务客户的接接受。商务公寓应应略带一些些与众不同同的辅助构构筑提升其其价值。住宅是比邻邻同时又从从步行街区区脱离的物物业品种，，风格尽量量脱离火柴柴盒式的设设计，最好好带飘窗飘飘台，以表表现本案的的品质，同同时需要考考虑空调外外挂等问题题。建议以以广州、深深圳华南版版块作参考考蓝本。建筑风格与与立面商务公寓和和住宅的建建议建筑风格与与立面商务公寓和和住宅的参参考图主入口最好好有恢弘的的标志性建建筑，西式式钟楼、夸夸张的设计计、图腾、、景观、牌牌坊等也能能引人注目目。主入口需要要考虑用材材质地，便便于维护和和清洁才能能历久常新新。夜间高照明明度的灯光光，不失为为提升项目目形象的方方式，应兼兼顾到标志志性建筑是是否存在视视觉不协调调。主入口的建建筑需要考考虑消防车车和应急车车辆的要求求。建筑风格与与立面步行街区主入入口的建议由于现项目在在建筑风格和和立面设计上上的资料不多多，作为内街街一部分的风风格和立面基基本可满足项项目需求。绿化、水景面面积若过大，，会严重削弱弱商业的氛围围，这方面尤尤其值得设计计公司的注意意和把握量度度。建筑风格与立立面对现项目设计计方案的建议议三项项目业态规规划及功能分分区方案建议议业态规划功能能分区漯河商业的业业态现状漯河的商业现现状相对较为为落后，广州州、上海、深深圳的商业功功能分布比例例是本市未来来的发展趋势势。结合漯河河城市经济的的发展，以及及当前居民可可支配收入、、消费习惯、、市场引导行行为，可基本本导出本项目目的商业业态态比例。业态规划功能能分区交通路人民路路的业态业种种现状与发达城市的的比较交通路人民路路的商业面积积比例发达城市的商商业比例业态规划功能能分区交通路人民路路的业态业种种现状与发达城市的的比较交通路人民路路的商业面积积比例发达城市的商商业比例业态规划功能能分区项目的商业业业态业种规划划建议主步行街街铺铺（2条）：首层2.4万平方米左右右；局部2层，面积为1.4万平方米左右右；小计：3.8万平方米银基产权商铺铺：4层，单层面积积约5000平方米，首层层外铺全部开开发商保留，，只留主出入入口和内厅空空间，首层约约3000平方米左右，，2、3、4层约5000平方米左右，，小计：1.8万平方米各业态商业面面积规划：周边次步行街街及机动车道道沿线街铺：：首层1.2万平方米，局局部2层，面积约为为0.5万平方米，温州商贸城：：2层，总面积1.5万平方米左右右小计：1.5万平方米手机市场：2层，局部三层层，总面积2.5万平方米左右右，首层面积积为1.1万平方米左右右小计：2.5万平方米商务公寓：首首期1万平方米左右右，塔楼，二二期视市场反反映而定小计：1万平方米住宅：3.5万－4万平方米左右右，4－5层上盖板式多多层，建议不不建小高层小计：3.5万平方米合计：商铺总总面积为9商务公寓/住宅为4.5万平方米主要功能分区区：电影院：北区区，三层，1个大厅500人，6－8个小厅70人，含电玩玩游戏银基：人民路路交口处以西西路边（或交交通路与勤俭俭街交汇处）），不占用交交口处的位置置，靠近丹尼尼斯丹尼斯：北出出口面临广场场，单层面积积为7000－8000平方米左右中央广场：命命名为“青年年文化广场””由市团委制制定为活动地地点，或“欢欢乐广场”，，面积为5000－7000平方米肯德基/麦当劳：在丹丹尼斯北出口口东侧临近处处，金街路边边，面积300－400平方米含厨房房，可含二楼楼，可低价出出租商务公寓：手手机市场上盖盖物业，位于于人民西路口口，面积为1万平方米，塔塔楼功能分区图业态规划功能能分区p影城美食街不夜城休闲娱乐日用品超市文化街儿童世界商贸城状元坊酒吧街电脑IT街购物城手机大卖场温州城小商品写字楼住宅土特产一条街电玩网吧街美容、美发健身中心家具城流行前线女人街礼仪街名表城助动车街灯饰城医药超市pp布匹城箱包街食品街名店街花街古玩街烟酒街宠物街婚纱街数码家电城百货城四整整体项目产产品设计建议议柱网以8X8米为宜。首层层高7米米左右，其余余层层高5米米左右。商铺的形状方方正。步行街的主街街宽12米，，次街宽6-8米。面向步步行街街的商商铺数数量尽尽可能能多。。步行街街的小小单体体商铺铺，其其宽以以25米为为宜。。产品设设计建建议产品设设计建建议主题美美食街街设餐饮总平面布置设计的要点①

在总平面布置上应考虑避免厨房或饮食制作间的油烟、气味、噪声及废弃物等对周边居民与公共场所的污染。②

饮食建筑的人流、货流分别设置垂直交通。③

利用周边地下车库和路边停车位作为停车配套。主题美美食街街设计计

类别

标准及设施

级别二级

美食街餐饮店服务标准零餐或宴请建筑环境室外有一定绿化室内较舒适建筑标准耐久年限不低于二级耐火年限不低于二级面积标准餐厅面积/座≥1.1㎡/座餐厨面积比1：1.1设施公共洗手间有各级厨房及饮食制作间有消毒、洗碗间有主题美美食街街在建建筑设设计按按二级级标准准设计计相关关设施施，见见下表表：四、餐餐饮一一条街街的防防护与与消毒毒①考虑防防蝇、、防鼠鼠、防防虫、、防鸟鸟及防防尘、、防潮②

外卖柜台或窗口设于餐厅内，不要干扰顾客路线。③

餐具的洗涤与消毒均须单独设置。五、餐饮一条街厨房、饮食制作间①

副食初加工中肉禽和水产的工作台与清洗池均应分隔设置，经初加工的食品应能直接送入细加工间，避免回流，同时还要考虑废物的清除问题。②

冷荤食品应单独设置。带有前室的拼配室，前室中应设洗手盆。③

冷荤制作间的入口处应设通过式的消毒措施。六、通通风、、排气气、抽抽烟和和除尘尘、水水电系系统①全层各各餐厅厅厨房房借助助统一一的通通风②

针对产生油烟的设备上，应加设附机械排风及油烟过滤的排烟装置和收油装置。③

针对产生大量蒸汽的设备，除加设机排风外，还应分隔设置防止结露和做好凝结水的引泄措施。④

所有厨房均设独立的水电计量表、煤气表。⑤

餐厅厨房燃料全部以市政管道煤气工作。⑥

将水、电、煤气管道铺设至每个餐厅的厨房。⑦

在设计过程中，若有餐厅或其他公共房间位于热加工间的上层时，热加工间外墙的洞口上方应设宽不少于1m的防火挑檐。购物中中心工工程设设计指指标内容工程建筑指标要求楼面荷载商场区域为5.0KN/㎡，局部增加交通场地周边须设公交车站及的士上落区提供顾客专用停车位供电市电连变压器(包括空调制冷机所需用电)后备发电机连自动设换供、排水70㎜市政给水管碰口配100生活备用水箱150㎜粪水排放管接连大厦化粪井200㎜污水(厨房加工区使用)排放口配备4级过污井空调系统舒适型空调，室温设定为24℃±1℃,供应时间为7：30至23：00顾客密度设定为1人/㎡提供1.5m×1.0m油烟排放管井接连高点排放空调系统连送风通讯要求IDD电话线路，并配置宽带连线场地须设有线电视干线及干线放大器，

消防系统完成场地内的喷淋、烟感、消防栓及自动防火卷帘的安装及验收工件二次报建改动及验收主力店按其平面布局要求自行改造电梯运货电梯员

如场地分为2层或以上时，须设自动行人道式扶手电梯卸货区卸货区及货车停泊处

须邻近运货电梯垃圾房提供

垃圾房以供

暂时存放

招牌提供外楼及楼顶位置以供主力店装设室外招牌营业时间主力店协商后确定照度Lx=500~750产品设设计建建议购物中中心的的梯位位设置置能带带动附附近铺铺位的的人流流产品设设计建建议购物中中心与与步行行街的的二层层以连连廊连连成整整体参考五商商业动动线设设计建建议动线规规划方方案是是在总总体上上考虑虑了商商业业业态的的总体体平衡衡，使使通过过各位位置商商铺的的人流流量达达到均均好的的最大大值，，达到到步行行街区区（尤尤其是是本项项目的的北区区）的的整体体人气气大致致平衡衡。以主力力店引引导人人流。。将丹丹尼斯斯等主主力店店的出出入口口安排排在项项目北北区，，能非非常有有效地地延长长北区区的人人流通通过线线，但但主力力店不不易就就范。。以影城城餐饮饮休闲闲娱乐乐设置置在北北区，，是本本案最最好的的动线线组织织。以主停车设设置在北区区，带来高高消费力的的人流，也也相当不错错。以中央广场场和主力店店出入口位位的设置调调节人流量量均衡，也也有一定的的效果。在北部局部部的构筑主主题景观，，也略有一一些效果。。商业动线设设计引导性的动动线组织对于二层的的动线组织织，主要通通过数量型型消费者群群体争取二二层人气的的平衡。在主力店和和步行街区区的二层设设置连廊，，可引导一一些人流。。在北区的二二层开辟针针对学生和和年轻人的的状元坊，，吸纳低消消费力的群群体，是一一种较为有有效的动线线组织。在北区的二二层引入中中小型超市市，将马路路街的居住住消费群体体导入。也也有一些效效果。商业动线设设计引导性动线线组织商业动线设设计动线组织示示意图p影城美食街不夜城休闲娱乐日用品超市主题景观中央广场主力店出入口北区户外指示牌状元坊酒巴街电脑IT街北区户外指示牌土特产一条街电玩网吧街美容、美发健身中心六商商铺铺铺型与铺位位分割方案案建议经调查，大大部分购铺铺者的心理理购买承受受能力在40万元内内，以1万万元/平方方米推算，，折算成建建筑面积在在40平方方米以内。。建议本项项目的铺位位面积控制制在此范围围内。根据我司的的经验，同同等面积、、同等位置置的情况下下，销售较较为理想的的铺型、铺铺位，其进进深与面宽宽比值为2.6。。建议本项项目的上述述比值控制制在3.0以内。此外，要尽尽量避免柱柱位出现在在商铺的中中央。铺型方方正正正较为购购铺者接受受。铺型铺位分分割铺型与铺位位的分割建建议七交交通组组织设计方方案建议交通组织设设计步行街区交交通组织[人流]人流车流物流交通组织设设计步行街区交交通组织[车流]人流车流物流PPPP交通组织设设计步行街区交交通组织[物流]人流车流物流八单单体通通道及层高高设置建议议规模对通道道的影响大门对通道道的影响街口/出入入口对通道道的影响中庭位对通通道的影响响楼层对通道道宽的影响响单体通道和和层高单体通道需需考虑要素素楼梯/电梯梯对通道的的影响洗手间位置置对通道的的影响内柱位对通通道的影响响内功能分区区对通道的的影响街道宽度：：主街宽宽12米，，辅街宽6-8米首层、二二层：通道数量量：4个个(含安安全通道道，二层层含连廊廊通道)通道宽度度：主通通道≥4m；次次通道≥≥3m；侧通通道≥2.5m顶层：通道数量量：2个个(含安安全通道道)通道宽度度：主通通道≥3m；次次通道≥≥2.5m；；其余层：：通道数量量：3个个(含安安全通道道)通道宽度度：主通通道≥3m；次次通道≥≥2.5m；；侧通道道≥2.0m单体通道道和层高高单体通道道建议二层：通道数量量：3个个(含安安全通道道和连廊廊通道)通道宽度度：通道道≥2.0m二层以上上：通道数量量：3个个(含安安全通道道)通道宽度度：通道道≥2.0m单体通道道和层高高步行街街街铺单体体通道建建议单体通道道和层高高一、二层层层高建建议7米扣除消防喷淋和楼板、地面铺石厚度，仍可让客户搭建夹层，让客户的价值最大化柱网：8×8米米单体通道道和层高高二层以上上层高建建议5米扣除消防喷淋和楼板、地面铺石厚度，仍可营造空间感，满足购物的空间环境柱网：8×8米米影城：主厅观众众最大容容量：600人人/场主厅层高高最大高高度：6米坡度：30度副厅观众众最大容容量：200人人/场主厅层高高最大高高度：4.5米米坡度：小小或等于于30度度单体通道道和层高高特殊单体体层高建建议单体通道道和层高高层数分布布建议943334412332221222224层高立面图九公公共配套套功能设设施建议议垂直交通通（楼梯梯、电梯梯）的设设置要考考虑铺位位的均好好性。MALL内设置置货梯。。建立闭路路电视监监控报警警保安系系统。。建立背景景音乐及及应急广广播系统统。合理布线，增增加互联网高高速接口入铺铺。洗手间的布局局对大部分商商铺使用便利利。合理利用偏僻僻位预留作仓仓库。保障各位置的的无线通讯信信号畅通。