中原XXXX深业火车西站项目定位及物业发展建议

报告思路市场分析FOCUS1项目发展策略FOCUS4项目物业发展建议FOCUS5项目分析FOCUS２项目定位FOCUS３1宏观经济分析宏观政策分析房地产发展态势个盘分析市场分析FOCUS1片区分析2宏观经济分析（惠州市统计局关于2006年国民经济和社会发展的统计公报）惠州2006年人均GDP25019元，按现行汇率折算达3127美元，突破3000美元大关。住房、汽车等大宗消费开始群体出现。由此表明，惠州的房地产正处于稳定的快速增长阶段。

居民消费水平不断提高，消费结构逐步改变3宏观经济分析惠州人口快速增长，住宅市场供应缺口较大

上表看出惠州人口总量成逐渐增加趋势，其中城区人口自2005年更是翻了一倍，城市人口的增加必然导致住宅市场的刚性需求增加，按照全国人均居住面积24.97㎡计算，从2005年至2010年间，住宅市场需求为3200万㎡，以2006年竣工面积来看，住宅市场依然存在较大的市场缺口。

4宏观经济分析宏观政策惠州房地产态势个盘分析市场分析FOCUS1片区分析5宏观政策对房地产的影响1、2007年7-9月房地产业的宏观政策法规及银行动态推出一系列的新政，显示了政府对调控房价的决心，一定会影响到投资者的投资热情，导致市场交易量的暂时放缓。6宏观政策对房地产的影响2、新证出台目的9月28日这次新政出台，调整主要是针对个人住房贷款，打击房地产投机行为。2.1、对象：已有一套住房使用了贷款，再申请第二套或以上住房贷款的购房者。而对于第一套住房是一次性付款的购房者不适用。2.2、首付、利率双重调控对于第二套房贷款者，不仅首付提高至4成，而且不使用优惠利率的基础上还上浮10%的房贷利率，在加息多次后，利率的上调对投机行为起到了有效的打击作用，压缩了炒房的利润空间。7宏观政策对房地产的影响3、后市预测3.1、新政对开发商开发资金影响较小，但对于个人住房贷款的影响较大。主要是提高第二套房贷款首付和提高贷款利率同时进行，对投资行为会有所抑制，减少需求。3.2、房地产市场在8月份经历了银行房贷紧缩后，深圳市场8月市场进入观望，而在九月底出台次提高第二套房首付的政策，其对市场的冲击已经有所缓解。预计后市成交量会在低位有一个徘徊过程。3.3、2007年底到2008年，新盘推盘量增加，新盘积极入市可望带来市场的回暖。8宏观经济分析宏观政策惠州房地产态势个盘分析市场分析FOCUS1片区分析9

惠州房地产态势

2007年1-9月份惠州房地产市场增长迅猛2007年前八月，惠州房地产开发投资完成72.84亿元，增长一倍，其投资额占地三产业投资的比重为62.8%，占比与上年同期相比上升10.8个百分点。1-8月全市商品房销售面积为217.69万平方米，增长89.6%，商品房销售合同金额为82.84亿元，增长1.5倍。1-9月，惠城区新盘预售总量较去年增加了48%，共有18810套商品房成功预售，总预售金额是去年前三个季度的两倍，达到了90多亿元。1-9月，惠城区商品房预售均价达到了4567元／平米，较今年6月份统计的上半年预售均价4092元/平米高出了475元。9月份惠城区商品房预售均价达到了5078元/平米，而去年9月份的统计数据为3005元/平米，涨幅高达69%。10惠州房地产态态势2、惠州市房房地产价格自自2004年年之后，持续续上涨;2007年第第三季度，均均价再创新高高,为4567元/㎡。。房产交易价格格快速上涨11惠州房地产态态势2007年惠惠州三级市场场出现了良性性的增长态势势注：以上数据据来源于市房房产交易中心心2007年上上半年，惠州州房地产供需需已在一个新新的高价位上上运行，带动动了房地产三三级市场价格格的增长。近几年惠城区区二手房市场场交易情况表表12惠州房地产态态势品牌开发商陆陆续进驻惠州州，未来大盘盘竞争激烈。。据市调显示，，2007年年中信集团通通过建设投资资三环路，从从政府手里优优惠取得汤泉泉、文头岭、、金山湖三块块宝地；雅居居乐已获得100万平米米开发土地；；万科取得了了惠州江北40号小区40万建面的的土地；佳兆兆业取得至少少100万平平方的土地开开发;……大盘规划，居居住品质成为为楼盘开发的的新方向。欧式建筑仍然然是楼市的主主流风格，户户型创新是市市场的趋势，，板楼、南北北通透、入户户花园、廊院院、可变户型型等。未来价格继续续上扬，销售售速度相对放放缓。13宏观经济分析析宏观政策惠州房地产态态势个盘分析市场分析FOCUS1片区分析14片区分析江北片区东平片区下角片区龙丰、鹅岭、、上排片区河南岸、金山山湖片区西片区水口片区本项目15片区分析江北片区：占据地段优势势，定位为惠惠州未来的CBD，集办办公、商业、、金融、居住、休闲闲以及娱乐为为一体,未来来发展前景巨巨大。现阶段段已形成了以以开发高档楼盘为主主的区域特征征——CBD行行政商务中心心；水口片区：作为惠州市区区的东大门，，水口正在打打造惠州市区区东部区域性性城市中心，成为为魅力新水口口——惠州未来来的CLD中中心；金山湖片区：：作为惠州未来来惠城商品房房主要供应区区域，土地储储备量大，在在地段及配套等等资源不足的的条件下，项项目凭借自身身的营造来提提升项目的档档次——文体景观观板块。16麦地、河南岸岸：占据地段优势势，为惠州成成熟区，定位位为以居住为为主，集休闲、购物、、娱乐为一体体的健康居住住家园——商住板块块；东平片区：占据新开河和和东江天然水水景资源优势势，为惠州新新世纪居住文文明的现代化生生态型的居住住区——优质人居居板块；下角片区：本片区是惠州州最老的城区区，土地供应应量有限并且且周围市政配配套落后，推出出产品的档次次不高，片区区的房地产发发展有待于政政府强有力的的政策支持和资资金投入，如如旧城改造等等——旧城板块块；片区分析17片区分析江北片区5300东平片区6500下角片区3800龙丰、鹅岭、、上排片区4500河南岸、金山山湖片区4800西片区5800水口片区9000麦地片区520018片区分析江北片区东平片区下角片区龙丰鹅岭上排片区河南岸金山湖片区本项目水口片区19片区分析本项目片区：：山景资源丰富富，交通便利利，位于惠州州西部，现阶阶段产品供应应量不多。市市政规划为物物流中心——西部生态板块块。项目所在片区区目前市场供供应较少。2007年底底到2008年初，有一一定数量的供供应量，目前前供应的楼盘盘除了城市原原筑和湖畔新新城外，其他他的楼盘整体体形象不高。。项目所在片区区不是热点片片区，区域配配套也不成熟熟，但是山景资源源资源优越，，南靠高榜山山，临近西湖湖片区，惠城城区山景资源源主要集中在在本片区；20片区分析———交通及周边边环境丰山鳄湖路下角南路菱湖鳄湖高榜山虎头山新联路至龙丰上排、、麦地至下角、江北北21片区分析———交通及周边边环境22片区未来供应应区域未来供应约177万平米米，未来市场竞竞争激烈；深业项目华轩紫韵台鹏达糖厂项目江南丽苑鹏达机械厂项目湖畔新城城市原筑景亿凤凰谷23片区未来供应应9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2007年2008年城市原筑，262套湖畔新城1096套景亿凤凰谷167套泰富禹山郡，约547套华轩紫韵台，约385套南山公馆二期，约800套鹏达糖厂项目24宏观经济分析析宏观政策惠州房地产态态势个盘分析市场分析FOCUS1片区分析25个盘分析湖畔新城(二二期)26个盘分析城市原筑27个盘分析美林玉桂山28个盘分析景亿凤凰谷29个盘分析鹏达糖厂项目目30个盘主力户型型一览面积项目70㎡90㎡110㎡130㎡150㎡170㎡190㎡210㎡230㎡湖畔新城城市原筑美林玉桂山景亿凤凰谷鹏达糖厂中高档次楼盘盘户型以大三三房和四房为为主体,主力力户型都在130平米以以上,这个是是目前市场客客户需要的主主流区间;31个盘客户分析析客户主要以二二次以上置业业，企事业单单位管理人员员，私营企业业主，政府公公务员和投资资客户等为主主。32市场小结1、宏观市场场整体良好上上扬，微观市市场竞争激烈烈；2、新政出台台，销售速度度明显放缓，，随着房价的的攀升和首付付的提升，预预计市场户型型有变小的趋趋势。3、三、四房房户型为片区区市场主流，，其中三房140-157平米，四四房约为180平米左右右。4、客户主要要以二次以上上置业，企事事业单位管理理人员，私营营企业主，政政府公务员等等为主。5、价格不断断攀升，城市市原筑1期均均价达到6000元/㎡㎡，预计湖畔畔新城2期均均价也将突破破6000元元/㎡。33项目分析FOCUS２项目概况项目界定项目ＳＷＯＴＴ分析项目核心问题题34项目位于火车车西站，由HCXZ1-1、HCXZ1-4、、HCXZ1-6三块地地构成，其中中HCXZ1-6规划为为经济适用房房。项目总占占地面积为171937.9万，商商业面积1.5万平米。。项目基本经济济指标一览表表项目经济技术术指标35项目区位项目位于惠州州市惠城区城城市中心西部部山岭地带，，南临高榜山山和红花湖风风景区，北靠靠沙帽岭，东东连下角片区区，西接惠河河高速公路，，交通通达性性强，其中：：地块至深圳，，车程1个个小时；地块至江北北，车程２２０分钟钟；地块至麦地地，车程２２０分钟钟；地块至东平平，车程２２0分钟钟；地块至至水口，车车程３００分钟；公共交通贫贫乏，仅９９路公共汽汽车抵达市市区．36项目四至东邻惠州市市四中学校校用地，南南临高榜山山景区山林林地，西至至共联村村村庄用地和和空旷地，，北达火车车西站站房房和铁路用用地。地块周边略略显陈旧，，四至缺乏乏视觉吸引引力，但整整体自然环环境优越。。火车西站站站房和铁路路用地高榜山景区区山林地共联村村庄庄用地和空空旷地市四中学校校用地37项目分析FOCUS２项目概况项目界定项目ＳＷＯＯＴ分析项目核心问问题38区域规划定位：惠城中心区区对外交通通枢纽，以现代工业业、商贸物物流和房地地产业为主主导产业，，功能齐全全、配套完完善、环境境优美的现现代生态型型综合性城城区。人口：规划区人口口规模控制制为５．８８万至６．．８万人，，人均城市市建设用地地９１．３３５平方米米。具体规划：：“一心三轴轴五组团””“一心”是是指火车西西站站前地地区商贸服服务中心；；“三轴”是是指铁路与与半径沥防防护绿轴，，铁路线南南侧沿共联联路东西向向的商贸、、居住发展展轴，铁路路线北侧沿沿规划三、、四环连接接道东西向向的工业、、居住发展展轴；“五五组组团团””则则是是指指东东部部生生态态居居住住组组团团、、西西部部工工业业组组团团、、北北部部小小瑶瑶池池环环保保工工业业组组团团、、富富之之页页居居住住组组团团和和大大小小新新村村居居住住组组团团。。本项目39区域域环环境境生态态资资源源丰丰富富：区域域自自然然环环境境优优越越，，拥拥有有良良好好的的自自然然山山景景资资源源，，区区域域规规划划建建设设中中高高榜榜山山公公园园将将以以广广州州白白云云山山公公园园的的标标准准打打造造，，为为惠惠州州山山景景资资源源最最丰丰富富的的区区域域；；高档档住住宅宅区区：区域域开开发发项项目目定定位位高高端端，，如如城城市市原原筑筑、、湖湖畔畔新新城城等等，，本本项项目目有有望望与与其其连连成成一一片片，，带带动动整整体体区区域域价价值值提提升升，，形形成成惠惠州州西西部部的的高高档档住住宅宅区区；；人口口：：规划划区区人人口口规规模模控控制制为为５５．．８８万万至至６６．．８８万万人人，，人人均均城城市市建建设设用用地地９９１１．．３３５５平平方方米米；；40项目目价价值值判判研研界定定关关键键词词：：新新区区、、交交通通便便捷捷、、景景观观资资源源、、规规模模41项目目界界定定城市市山山景景生生态态规规模模大大盘盘42项目分析FOCUS２项目目概概况况项目目界界定定项目目ＳＳＷＷＯＯＴＴ分分析析项目目核核心心问问题题43项目目优优势势规模模优优势势：：总建建面面40万万平平方方米米，，具具备备规规模模开开发发优优势势。。区位位优优势势：：随着着三三环环路路的的延延伸伸，，交交通通四四通通八八达达，，到到江江北北、、麦麦地地、、下下角角都都及及其其便便利利，，属属于于CBD中中心心扩扩张张第第一一站站；；景观观优优势势：：三面面环环山山，，拥拥有有良良好好的的山山景景资资源源。。地块块优优势势：：地块块方方正正，，平平整整，，是是城城市市大大盘盘开开发发的的优优良良地地块块。。路网网优优势势：：周边边路路网网发发达达，，车车行行可可以以较较方方便便的的到到达达市市区区。。品牌牌优优势势：：深业业地地产产是是深深圳圳的的品品牌牌开开发发企企业业教育优势：周边为惠州四四中，拥有良良好的教育配配套44项目劣势规划滞后：处于待发展区区域，在惠州州市民心目中中处于偏僻地地段；区域人人不旺，生活活配套设施缺缺乏；缺乏公公交体系，往往来市区不方方便；噪音：靠近惠州火车车西站，临近近的项目的共共联东路，新新联路等经常常有大型货柜柜车经过，对对本项目有较较大噪音影响响；规划：地块被“名家家花园”分成成两个部分，，对项目的整整体规划布局局不利；45项目机会市场：整体市场近几几年惠州地产产市场高速发发展，但整体体市场仍运行行良好，整个个市场后期看看好；深惠一体化：：2010年地地铁三号线、、深惠轻轨列列车的开通，，“一小时生生活圈”将使使越来越多的的深圳投资客客户涉足惠州州地产投资，，这将强力拉拉动惠州地产产的发展；交通不断完善善：中信大桥与东东江大桥的建建成：区域和和其他区域联联系更加紧密密；区域发展：高榜山、红花花湖片区与西西湖周边区域域的开发，将将带动整体区区域的成熟；；整体市场水平平较低：市场开发水平平不高，惠城城区近郊缺乏乏品质规模大大盘，市场缺缺乏真正将品品质演绎到极极致的项目，，这给品质大大盘的开发带带来机会。46项目威胁政策：国家近年固定定资产投资的的姿态及出台台的政策，一一定程度上制制约了地产市市场的发展；；竞争：惠州房地产市市场快速发展展，未来市场场推盘量较大大，市场竞争争激烈；经济适用房：：少量经济适用用房的开发，，低廉价格及及产品形象将将给项目形象象带来一定威威胁；47项目ＳＷＯＴＴ分析对策发挥优势：A、突出项目目景观资源优优势（南临高高榜山，北靠靠沙帽岭）；；B、发挥大盘盘运作的营销销张力，借助助城市运营的的新城建运动动大概念，建建立大盘形象象；C、通过创新新突破，打造造片区乃至整整个惠州市品品质标杆，塑塑造独特个性性的品质名盘盘；规避劣势：A、科学合理理的差异化市市场定位，从从市场的竞争争中脱颖而出出；B、先进超前前产品规划，，加以专业营营销推广以产产品和人文来来提升项目的的品质；C、通过品质质展示，配套套先行，情景景体验，弱化化片区生活不不便的劣势；；D、合理的产产品创新，如如双层隔音玻玻璃等；E、保障经济济适用房的外外观形象以及及品质，使经经济适用房产产品不影响项项目形象。发挥优势，规规避劣势，抓抓住机会，化化解威胁，是是本项目开发发过程中应遵遵守的原则。。48项目分析FOCUS２项目概况项目界定项目ＳＷＯＴＴ分析项目核心问题题49核心问题面对惠州市场竞争激烈和项目区域相对偏远的现状，如何在竞争格局中寻求突破，树立项目独特定位。本项目４０万的体量，如何在实现利润最大化的前提下快速的销售，形成良好的品牌效应核心问题50项目发展策略FOCUS３开发理念启动策略项目定位经济适用房启启动策略51开发理念中原认为，在在惠州城市正正处于大拓展展、惠州房地地产正处于升升级换代的市市场环境下，，在片区综合合性生态城区区的良好规划划下条件下，，本项目的开开发应跳出传传统住宅开发发的路子，放放弃过分保守守做法，从区区域战略的高高度对项目进进行全新定位位，以提升区区域价值为目目标进行项目目操作模式设设计和配套功功能定位。只只有这样，才才能最大限度度的提升项目目价值，才能能够取得超常常规的战略成成功！项目带动区域域52开发理念新城市主义项目所在的区区域，虽然与与市区有一定定距离，但不不是郊区，而而是一个新城城区的概念。。中原认为，，项目应提出出新市镇主义义理念，参照照欧洲小镇的的做法，将优优美的环境、、繁荣的商业业、便捷的的交通、文明明的社区和时时尚的生活方方式等等集合合起来，将本本项目建设成成为一个环境境品质高、建建筑特色强、、人文气息浓浓郁的居住景景区和人文住住区，追求一一种现代欧洲洲小镇的最本本初的风格，，营造一种强强烈的城镇生生活和居住的的氛围。53开发理理念中原认认为，，项目目应注注重对对配套套设施施的提提炼，，通过过对周周围以以及社社区本本身的的文化化概念念提炼炼与挖挖掘，，通过过对社社区配配套、、景观观小品品、户户型设设计、、社区区视觉觉系统统、营营销推推广等等各个个节点点和环环节的的整合合和提提炼，，形成成独特特鲜明明的主主题概概念，，塑造造项目目的核核心竞竞争力力。主题地地产54项目发展策略FOCUS３开发理理念启动策策略项目定定位经济适适用房房启动动策略略55市场客客户分分析客户群群体主主要集集中为为政府公公务员员、企企事业业单位位的管管理人人员和和职员员、私私营业业主及及深圳圳投资资客；；多为二次以以上置置业，，主要要为自自住性性客户户；来源区区域较较广，惠州各各个片片区均均有一一定的的比例例，主主要看好片片区优优越的的自然然环境境；区域类类比项项目客客户现现状56客户调调查分分析典型高高端客客户深度访访谈客户入位客户聚聚类分分析模模型客户定位57调研基基于惠惠州中中原代代理项项目置置业群群体需需求调调查问问卷而而成，，其访访谈的的基本本情况况如下下：访谈时间：：2007年年9月26日至2007年10月10日调查人员：：卢浮公馆、、佳磊华丽丽大厦、云云天华庭、、东方威尼尼斯、华轩轩·紫韵台台物业顾问问，项目策策划人员。。调查对象：：惠州中高端端置业群体体，界定在在能承受单单价6000元/平平米或潜在在置业者。。调查目的：：研究惠州中中高端市场场置业群体体的特性、、对产品的的喜好、消消费购买行行为等，了了解市场可可能的趋势势及消费者者潜在的购购买动机需需求。调查说明58惠州客户调调研问卷分分布59210批客客户中，单单次购买物物业总价分分析：40万以下下，2位40-50万，17位50-60万21位位60-70万，26位70-80万，23位80-90万，49位90-100万，45位100-150万，，14位位150万以以上，3位位客户购买能能力客户需求调调查分析60客户调查成成果综述61项目客户圈圈定市民阶层富裕市民阶阶层新资产阶层层稳定资产阶阶层财富阶层权利阶层赤贫阶层阶层金字塔塔体系62城市生态豪宅客户城市中心豪宅客户郊区豪宅客户稳定资产阶层财富阶层客户精准锁锁定63引领◆分享◆快乐深圳中原◆◆事业业六部目标客户描描述习惯了城市市的喧嚣，，喜欢自然然、原生的的城市生活活，有浓郁郁“山水情情结”，希希望在自然然环境良好好交通便捷捷的地段有有一套房子子；平均年龄35－５００，但有较较高收入，，活跃在政政府、服务务、IT、、贸易等行行业；平时工作忙忙碌，对生生活休闲配配套设施有有较高要求求，喜欢登登山、网球球等户外运运动；有着多次置置业经历，，眼光挑剔剔，置业经经验丰富；；多数是1代代人或者2代人居住住，多代同同堂的情况况会较少出出现。64项目客户定定位20万以下20~40万40~70万70~100万100~180万＞200万核心客户群重点客户群边缘客户群主力客层：经济承受能力在40-100万的客户群游离客户群贫民65项目客户定定位核心客户重点客户深、港投资资置业客户户惠城区内政政府公务员员（惠城区区政府等））惠城区内企企事业单位位管理人员员（江北、、上排等企企业）惠城城区内内各商业圈圈个体私营营业主（江江北、人人人乐等）惠城区大中中企业高级级白领（江江北河南岸岸等写字楼楼内）惠城区内:专业技术术人员、文文化艺术类类等自由职职业者其他置业人人群特殊用途置置业人群游离、偶得得客户本项目同属属于惠州西西片区，周周边各项目目楼盘客户户群体构成成，对本项项目客户定定位存在诸诸多借鉴之之处。结合合前面的市市场调查分分析，本项项目客户定定位如下：：66『客观性』主动式被动式『主观性』3142产品服务人文环境（新进者））（品牌）（社会资源源）（自然资源源）主流模式：：“1+3”客观性；典典型的单一一项目成功功要素和高高价楼盘的的充分条件件成本高，对对地块先天天条件依赖赖高——体现““项目价值值”[湖畔新城城城市原原筑]片区项目核核心竞争力力矩阵67『客观性』主动式被动式『主观性』3１１42产品服务人文环境（新进者））（品牌）（社会资源源）（自然资源源）山水资源，，与片区项项目比优势势不明显初入市场，，但品牌优优势明显本项目的选选择：“1+2+4”（产品品+人文+服务）——体现““大盘价值值”“4”—“人人文性”体体现社区价价值，增强强社区的内内聚力和外外来客户牵牵引力“1”—“产产品”以独独特性和创创新性成为为市场关注注的焦点“2”—““服务”以以人性化销销售及物管管体现“安安全”与““尊贵”本项目的核核心竞争方方向68项目决策模模型产品形象客户渠道价格附加值本项目城市原筑湖畔新城突出项目的的产品特色色，提升产产品附加价价值69通过高标准、高起点的规划实现是多层次复合功能的，对客户具有高辐射特性开发模式具有示范效应充分体现人性关怀的完善的社区服务体系国际化的/多种用途/不同性质人群的交流平台标杆效应其他项目学习模仿的对象辐射区域广泛高融合性的可持续发展的示范式的高融合性的的、可持续续发展的、、示范式的的都市居住住区项目形象统统领70惠州西城●●山水水生态住宅宅示范区——我们们在这里里示范惠惠州西部部的未来来！项目市场场定位71指标类别容积率净密度（户数/公顷）邻里密度独户住宅0.22012并立式住宅0.320-2515联排式0.540-6030叠层式0.860-10045情景洋房1.0100-15050八层电梯公寓1.6170-20085十八层电梯公寓2.7240-280150国际通行行的住宅宅用地指指标从土地价价值最优优实现角角度选择择本项目目物业开开发类型型本项目产产品选择择方向72项目2.4的容容积率位位于8层层电梯公公寓和18层小小高层洋洋房之间间，为提提升本项项目的档档次及项项目产品品形态的的多元化化，建议议以联排排＋８层层电梯复复式洋房房提升项项目整体体的档次次，小高高层＋高高层填冲冲项目的的容积率率．项目没有有限高，，可适当当增加项项目建筑筑的高度度，降低低项目建建筑覆盖盖率，提提升项目目园林景景观面积积，营造造良好的的居住氛氛围．本项目产产品选择择方向73本项目产产品选择择方向联排＋８８层电梯梯复式洋洋房＋小小高层＋＋高层74未来市场场供应主主力户型型面积面积项目70㎡90㎡110㎡130㎡150㎡170㎡190㎡210㎡230㎡湖畔新城城城市原筑筑南山公馆馆凤凰谷未来市场场供应的的主力户户型面积积为130-180平平米。空档面积积区间空档面积积区间市场供应应主力面面积75市场热销销户型面面积根据中原原客户调调查:目目前惠州州楼盘热热销的户户型面积积以120-140㎡㎡为主，，其次是是100-120㎡，，占市场场热销户户型的65%。。76政策对未未来影响响预判政府宏观观政策的的不断调调控银行的首首付的不不断提高高贷款利率率的不断断提升预测未来来市场承承接力有有限，整整体热销销户型面面积有变变小的趋趋势。77项目１号号地块户户型面积积及配比比结合项目目市场分分析及项项目定位位，建议议项目１１号地块块户型配配比如下下（项目目４号地地块可待待１号地地块成熟熟后考虑虑，项目目经济适适用房户户型按照照相关规规定）：：78项目形象象定位项目案名名：深业·城城市风景景深业·天天籁城项目定位位语：山林·湖湖泊·西班牙风风情小镇镇79项目发展策略FOCUS３开发理念念启动策略略项目定位位经济适用用房启动动策略809-1019分期规模模物业类型型时间轴2002.102.9-03.72004上半年年第一期52003.117.644.3高层250001500012000900085009000高层豪宅宅、多层层花远洋洋房、townhouse、、house项目先进进行旅游游项目的的打造，，在项目目综合配配套设施施完善后后，再进进行住宅宅项目的的开发，，典型的的旅游+地产模模式。万M2第二期多层House天鹅堡纯水岸天鹅堡纯水岸首期配置置：会所所05.10-06.8天鹅堡3500010第三期第四期2007.4波托菲诺诺大盘启动动策略研研究81大盘启动动模式一一“以点带面”模式启动模式项目主题：教育+休闲、旅游理论基础：——心理学观点：当一个人在某方面具有突出的表现时，会被大多数人认为此人在各方面都具有超凡的能力——新经济学观点：消费者是有限理性的大盘启动动策略研研究8270套分批规模模主力户型型时间轴70套50套70套价格格走走势势（均均价价，，元元））首期期配配置置：：2.8万万平平米米健健身身俱俱乐乐部部、、豪豪华华会会所所、、双双语语教教育育、、2个个小小学学、、4个个幼幼儿儿园园、、风风情情商商业业街街惠州州奥奥林林匹匹克克花花园园6000750080009500项目目以以运运动动主主题题，，首首期期打打造造2.8万万平平米米健健身身俱俱乐乐部部、、豪豪华华会会所所、、双双语语教教育育、、2个个小小学学、、4个个幼幼儿儿园园、、风风情情商商业业街街等等休休闲闲配配套套，，以以现现场场实实际际体体验验带带动动项项目目的的销销售售。。第一一批批2006.12.02第二二批批第三三批批第四四批批2007.2.192007.2.242007.5.3大盘盘启启动动策策略略研研究究83大盘盘启启动动模模式式二二“以小博大”模式启动模式项目主题：运动主题理论基础：——新经济学观点：消费者以广义的幸福而不以财富为终极需求大盘盘启启动动策策略略研研究究848万万分期期规规模模主力力户户型型时间间轴轴第一一期期第二二期期第三三期期第四四期期20万万16.5万9.8万价格走势（均价，元））首期配置：夏夏威夷风情商商业街、网球球场、100亩高尔夫球球场、豪华会会所万M2五星级酒店（（总建面7万万）星河湾2001执信中学（省省一级）20022003200749005500700012，000项目首期启动动豪华会所、、100亩高高尔夫果岭、、风情商业街街、网球场等等配套，注重重产品细节的的打造，通过过现场实景展展示奠定项目目的热销。大盘启动策略略研究85大盘启动模式式三（同类项目：：半岛一号））星河湾“情景营销””模式：现场场实景震撼启动模式每期开发均值值：13.5万m2启动规模：20万m2项目主题：运运动+休闲大盘启动策略略研究86“以点带面””“情景营销””体验经济的成成熟状态，适适用于本项目目低成本营销手手法，成为目目前主流模式式体验经济的萌萌芽状态启动规模通常常不大于10万m2，1000套套项目启动策略略“以小博大””现有大盘模型型的适用性本项目首期将将先启动项目目会所、风情情商业街、中中心景观园林林等配套，以以现场可体验验的高端形象象，热销未来来．87本项目启动策策略调整项目的局局部容积率，，将地块一分分为二，首期期容积率略低低，以最优资资源高起点启启动，奠定项项目的整体档档次；在资源全面整整合基础上，，将公共配套套完全充分展展示，为体验验做足文章，，产生震撼效效果;启动区入口处处优先规划和和展示非限定定性空间，加加大想象和体体验力度.别墅类产品树树立价格标杆杆，小高层类类产品聚集人人气；以最优资源高高起点启动,优先规划和展展示非限定性性空间,以体体验为目的全全面展开88项目启动策略略一期二期建议项目整体体分三期开发发,其中1号号地块分2期期,4号地块块1期开发;首先开发1号号地块临4中中的部分,初初步估计总建建筑面积约为为12万平米米;首期开发产品品档次应相对对拔高,大户户型产品比例例相应调高;89项目启动策略略建议项目首期期开发约12万平米，其其中住宅面积积约为11万万平米,建议议一期户型配配比如下：90项目发展策略FOCUS３开发理念启动策略项目定位经济适用房启启动策略91经济适用房启启动策略经济适用房1、启动时机机（在满足政政府规划要求求的前提下））经济适用房建建议在本项目目一期销售完完毕后开始启启动。原因：一期销销售后项目的的整体风格、、形象已经确确定。在社会上造成成一定的影响响，让市场加加深对深业品品牌认识。在此时启动经经济适用房，，会得到市场场更加高度的的关注，提升升深业品牌的的美誉度。2、整体形象象：必须与一期项项目的风格一一致，但是在在此基础上要要与一期项目目拉开一定的的档次。在品质方面要要达到一定的的水平，赢得得消费者的信信赖，提高深深业品牌在市市民中的整体体形象。92一号地第一期期一号地第二期期经济适用房4号地91011122007年1234567891011122008年1234567891011122009年1234567891011122010年项目总体分三三期开发.项目整体开发发周期93项目物业发展建议FOCUS4总体规划布局局建筑风格建议议园林风格建议议其他建议户型功能判断断及亮点建议议项目商业建议议94总体规划布局局规划约10000平米人人工湖,提升项目的景景观资源优势势,奠定项目目核心竞争力力;组团围合式布布局,以景观为导向向,坚持资源源优先分配给给大面积产品品原则,多层层、高层产品品尽量板楼设计;以住区人文景景观、山体自然景观观、小区中心园园林构筑整个个社区的三大景观轴线线;岛式会所设计计,会所面积积约2000平米,将项目会所、人工湖与中心心泳池形成一一个整体,形形成社区主入入口的主要展展示面.泳池池与湖面相连连接,打造无无边际泳池;商业街休闲化化,将项目商业业设置在共联联路和四中路路边,营造良良好的休闲氛氛围;规划路景观化化,周边种植高大大大型乔木,形成一条林林荫大道.项目主入口设设置在共联路路上,整个小区实实现人车分流流;95总体规划示意意项目三房小高高层单位/商商业项目三房单位位/商业小区主入口人工湖+泳池池联排别墅四房单位\复复式四房单位\复复式联排别墅四房单位\复复式四房单位\复复式项目三房小高高层单位项目三房小高高层单位项目三房小高高层单位项目三房小高高层单位/商商业会所96总体规划示意意深圳公园大地地97总体规划示意意深圳振业城98总体规划划示意深圳半山山溪谷99规划布局局借鉴100岛式会所所示意消费者调调查显示示，高端端消费者者对小区区身份感感十分在在意，并并且认为为气派和和开阔的的入口景景观是提提升社区区价值的的重要因因素.101山湖会所所示意图图消费者调调查显示示，高端端消费者者认为水水系是住住所加分分的重要要元素，，会所若若建在湖湖边更能能添加其其气派，，吸引消消费者眼眼球。102社区标志志性的建建筑群法洛斯灯灯塔荷兰风车车103项目物业发展建议FOCUS4总体规划划布局建筑风格格建议园林风格格建议其他建议议户型功能能判断及及亮点建建议项目商业业建议104市场典型型楼盘建建筑风格格研究现代简约约风格是是市场主主流,大大盘大都都选择欧欧式建筑筑风格;从市场场反映来来看,客客户并不不关注建建筑风格格本身,而关注注建筑风风格所反反映的独独特风情情,比较较喜欢洋洋派的风风情;市市场上缺缺乏西班班牙建筑筑、海派派建筑风风格、北北美建筑筑风格、、新古典典主义建建筑等;105建筑风格格的成熟熟度与可可行性建筑风格格与名盘盘的执行行力对比比模型：：西班牙建建筑，因因万科城城的开发发成功，，在全国国各地被被疯狂效效仿，因因万科的的研究深深入，是是最为成成熟的国国外风情情元素。。海派建筑筑风格，，因绿城城集团的的开发成成功，被被江浙一一带的开开发商人人在各地地复制，，也取得得了较好好的市场场反响。。海派建建筑风情情也因绿绿城的深深入研究究，成熟熟度较高高。106市场对建建筑风格格的偏好好根据中原原的市场场调查,选择最最多的为为现代简简约风格格.客户户选择仅仅仅表明明现有建建筑风格格偏好,中原认认为:客户需要要引导,市场也也需要创创新.市场建筑筑风格偏偏好107项目建筑筑风格建建议从市场及及项目整整体考虑虑,建议议本项目目建筑风风格为:西班牙建建筑风格格108风格印象象109外观元素素：飘檐檐110铁艺阳台台111花台112细部浮雕雕、入口口门廊113小高层114小高层115项目物业发展建议FOCUS4总体规划划布局建筑风格格建议园林风格格建议其他公共共空间建建议户型功能能判断及及亮点建建议项目商业业建议116市场园林林风格主主题现状状市场园林林风格多多样,除除个别楼楼盘外,实施的的不够精精细,造造价低廉廉,谈不不上风情情和感觉觉.117市场对园园林风格格的偏好好目前市场上客客户对于于园林风风格，没没有固定定偏好，客户对对于市场场上的风风情主题题都不太太了解，，而是随随意因主主题来选选择，发发展商说说是什么么主题，，就是什什么主题题，无法法识别，，也没有有实质的的从园林林上感受受到太多多品质感感。市场场上除了了个别大大盘，也也缺乏较较精致的的园林社社区。因此，一一方面，，客户肯肯定具备备园林品品赏能力力，好的的园林，，差的园园林，在在有比较较的情况况下是能能够感觉觉出品质质高低的的。另一一方面，，客户对对目前市市场的园园林没概概念，因因为没有有好园林林做参照照，因此此市场需需要好园园林，同同时客户户对主题题风格没没有任何何限定，，园林主主题需要要市场去去引导。。作出好的的园林，，客户是是一定会会认识到到价值的的。118惠州的水水土、气候条件惠州市地地处低纬纬度，北北回归线线横贯全全市，属属亚热带季季风性湿湿润气候候区,雨量充充沛，阳阳光充足足，气候候温和，，年平均均气温22℃，，年日照照量1600至至2100小时时左右，，(2003年年)降水水量为1492.8mm，降降水天数数为119天，，降水主主要集中中在4月月份至9月份，，无霜期期长达350多多天。充充沛的降降水，无无霜期长长，充足足的日照照量。119亚热带园园艺植物物注重整体体园林的的质感和和植物的的档次。。120亚热带园园艺植物物注重整体体园林的的质感和和植物的的档次。。121项目园林林风格建建议多组团、、溶解式式园林有效解决决项目景景观均好好性的问问题,契合项目整体体规划和和建筑风风格,也也能在市市场上形形成鲜明明的主题题.项目目园林将将主要围围绕中心心湖和会会所展开开.122架空层园园林整体小区区首层架架空6米米,设置置架空层层园林,提升项项目整体体的绿化化率,也也可在架架空层设设置小区区泛会所所123架空空层层园园林林124具体体园园林林细细项项水主主题题循环环流流动动于于层层叠叠式式喷喷水水池池、、喷喷泉泉、、人人工工湖湖、、甚甚至至人人工工瀑瀑布布之之间间，，令令园园区区的的每每一一细细部部都都充充溢溢着着水水的的盈盈动动;125具体体园园林林细细项项景观观轴轴除除了了打打造造重重点点的的园园林林之之外外，，能能让让整整个个小小区区的的园园林林进进行行有有效效的的呼呼应应，，更更现现园园林林的的生生命命力力。。景观观轴轴126具体体园园林林细细项项注重重公公共共交交往往的的邻邻里里关系系公公共共空空间间提提示示公共共空空间间127具体体园园林林细细项项立体体绿绿化化-----树树多多花花多多草草少少小溪溪湖湖水水等等水水系系营营造造128园林林小小品品与与建建筑筑的的搭搭配配129项目物业发展建议FOCUS4总体体规规划划布布局局建筑筑风风格格建建议议园林林风风格格建建议议其他他建建议议户型型功功能能判判断断及及亮亮点点建建议议项目目商商业业建建议议130目前前市市场场上上已已有有的的户户型型创创新新凸窗窗和和入入户户花花园园是项项目目在在打打造造户户型型产产品品时时最最常常见见的的基基本本功功能能设设计计，，这这正正验验证证了了消消费费群群体体对对各各式式凸凸窗窗和和入入户户花花园园的的青青睐睐；；其次次是是圆弧弧凸凸窗窗、、景景观观阳阳台台、、落落地地窗窗、、露露台台、、私私家家花花园园以以及及空空中中花花园园等等.131特征征1.各各种种功功能能房房间间的的面面积积和和比比例例调调整整特征征2.追追求求附附送送面面积积空空间间,外外围围空空间间的的最最大大化化利利用用特征征3.垂垂直直空空间间的的最最大大化化利利用用适当当减减少少卧卧室室个个数数或或次次卧卧空空间间；；加大大主主卧卧室室和和客客厅厅的的面面积积，，满满足足聚聚会会和和放放松松要要求求；；通过过大大露露台台、、阳阳台台、、外外飘飘窗窗、、廊廊院院等等外外围围空空间间，，使使室室内内和和外外部部自自然然环环境境更更好好结结合合，，加加大大采采光光、、通通风风效效果果通过过顶顶层层阁阁楼楼、、底底层层地地下下室室、、跃跃层层、、错错层层的的设设计计，，增增加加空空间间层层次次感感市场热热销产产品的的共性性特征征我们对对市场场热销销产品品进行行研究究,总总结了了以下下几种种特征征:特征4.板板式设设计,南北北通透透尽量做做到客客厅餐餐厅、、主卧卧南北北通透透，考考虑大大多数数户型型朝南南或东东南向向，以以获取取最佳佳的阳阳光日日照效效果132美林玉玉桂山山3.9米米层高高廊院院户型型3+1房2厅2卫建筑面面积:131平平米套内面面积:110平平米3.9米高高调空空廊院院2.