东丽湖高端别墅定位

东丽湖高端别墅定位研究一、天津高端别墅市场分析二、东丽湖项目别墅客户特征三、高端项目别墅客户购买特征四、产品定位方向分析区域产品类型位置代表项目价格供应量（套）存量（套）占地容积率建筑面积中心区域联排为主和平区五大道板块西康路36号1500-4000万346270871.2634000南开区奥体板块钻石山230001991181450002.13310000霞光道35000682537000.741200环线内联排为主南开区老城厢板块檀府18000188100665000.7665000西青洋楼板块中天首府1700013813575000178000河西梅江板块海逸长洲1900-2100万252000001.1600000环线外独栋津南版块新悦庭15000-16000120421280000.4875600西青开发区板块玛歌庄园90003792093300000.38120000高端别墅市场典型项目项目名称产品面积（㎡）单价（元/㎡）总价(万）07年供应量08年供应量套数面积（㎡）金额（亿）套数面积（㎡）金额（亿）檀府联排独栋双拼192-350470-600350180002600017000346-6301200-1500595联排：50135502.4独栋：12双拼：10642035001.70.6西康路36号独栋450-900390001200-4000——34229508.8中天首府独栋双拼联排240-320215-308200-215260002300016000624-832495-736320-344——独栋：28双拼：6联排：3578401569726320.41.2霞光道联排255-25835000-40000800-1300——7418981钻石山联排叠拼双拼300-346231-280461-508180001750025000540-623405-4901100-1300——联排：41叠拼：24双拼：313243613214542.31.10.4海逸长洲独栋600360002200——25150005.4新悦庭独栋303-54015000455-810——84354065.3玛歌庄园独栋380-58015000570-870250（05—07年总供应量）12000015.6132633609.5高端别墅市场供应情况

目前高端别墅产品面积区间在200-600平米，单价区间在15000-40000元/平米，总价区间在320-4000万之间，因各项目位置不同，产品力不同，因此各区间跨度较大。其中面积区间主要集中在300-500平米。07、08年整体供应套数在650套左右。项目名称产品面积（㎡）单价（元/㎡）总价(万）07年成交量08年成交量套数面积（㎡）金额（亿）套数面积（㎡）金额（亿）檀府联排独栋双拼192-350470-600350180002600017000346-6301200-1500595联排：2567751.2独栋：7套双拼：6套3745210010.4西康路36号独栋450-900390001200-4000——27182257.1中天首府独栋双拼联排240-320215-308200-215260002300016000624-832495-736320-344——40104002.2霞光道联排255-25835000-40000800-1300——246091钻石山联排叠拼双拼300-346231-280461-508180001750025000540-623405-4901100-1300——联排：16叠拼：14双拼：—51683577—0.90.63—海逸长洲独栋600360002200——17102003.7新悦庭独栋303-54015000455-810——10168602.5玛歌庄园独栋380-58015000570-870246（05—07年总成交量）11808015.320144002.1高端别墅市场成交情况07、08年整体成交套数在350套左右，与供应量相比，整体去化率在54%左右。项目名称产品面积（㎡）单价（元/㎡）总价(万）09年存量10年存量套数面积（㎡）金额（亿）套数面积（㎡）金额（亿）檀府联排独栋双拼192-350470-600350180002600017000346-6301200-1500595联排：25独栋：5双拼：46775267514001.20.70.2联排：138373986.7西康路36号独栋450-900390001200-4000747251.8——中天首府独栋双拼联排240-320215-308200-215260002300016000624-832495-736320-34429200-3207540——霞光道联排255-25835000-40000800—钻石山联排叠拼双拼300-346231-280461-508180001750025000540-623405-4901100-1300联排：25叠拼：10双拼：3638648459691.40.50.4联排：52叠拼：20双拼：613286969019382.90.90.7海逸长洲独栋600360002200742001.5593540012.7新悦庭独栋303-54015000455-81044185462.884354065.3玛歌庄园独栋380-58015000570-870106508807.4——高端别墅市场存量预判根据07、08年的供需情况，在无新项目入市的情况下，09年高端别墅存量在320套左右，10年存量预计在360套左右。存量的面积区间仍然集中在300-500平米。西康路36号霞光道5号钻石山檀府中天首府新悦庭玛歌庄园海逸长洲区域产品类型代表项目市场表现价值点中心区域联排为主西康路钻石山霞光道绝对高端客群价值吸引度高，稀而贵核心区位、城市资源核心型，保值增值系数高环线内联排为主檀府中天首府海逸长洲城市别墅突出地段品质与价值并举，城市资源占有型，价格价值对比平衡环线外独栋新悦庭玛歌庄园环境价值产品感受突出产品与环境价值化感受，产品与环境依托实现价值感高端别墅市场价值点户型情况面积区间（㎡）占比套数总款（万元）S户型30018%28500D户型400-46051%83650-750P户型510-54031%51800-900总计（套）162会馆P户型P户型特点建筑形式：地上3层+地下一层（地下计入产权面积）建筑风格：新英格兰居室：四室三厅车位：附带车库（两个车位）分布点位：分布在项目的核心区域高端别墅市场典型项目——新悦庭户型情况面积区间（㎡）占比套数总款（万元）侧院3005%10800-900联排35090%179600双拼5005%1010000-1200总计（套）199双拼户型特点建筑形式：地上2层+地下一层（地下计入产权面积）建筑风格：现代简约居室：四室三厅车位：地上车位分布点位：高价位产品沿着项目中的水系分布中央水系高端别墅市场典型项目——钻石山户型情况面积区间（单位：㎡）占比套数总款（万元）A户型373-37722%83500-600B户型463-49471%269700C户型562-5677%2710000总计（套）379C户型特点建筑形式：地上2层+地下一层（地下计入产权面积）建筑风格：纯南法风格独栋别墅居室：四室三厅车位：地上车位分布点位：沿着项目中的水系及中央景观带分布中央景观水系中心景观区高端别墅市场典型项目——玛歌庄园小结1、大户户型产品品面积多多在500平米米及以上上；除新新悦庭以以外，大大户型所占比例例基本不不到10%，属属于标杆杆性产品品；2、产品品户型多多为四室室三厅以以上；3、产品品建筑为为地上+地下，，地下部部分均计计入面积积；4、产品品分布在在项目的的核心位位置或是是项目的的中央水水系景观观周边；；5、产品品总价款款在1000万万左右，，对于客客户要求求较高。。高端别墅墅市场典典型项目目——小小结东丽湖项项目从城城市维度度考虑具具备以下下属性：：环外项目目开发周期期长复合型别别墅基础础存在基础础客户尊重客户户感受为为开发主主线高端别墅墅市场小小结中心别墅墅：城市核心心优势地地段，核核心资源源绝对占占有，地地段与周周边环境境不可复复制；稀有低密密资源价价值意义义大于产产品尺度度城市别墅：城市优质地段段，城市资源源利用价值最最大化资源整合，城城市内维跨度度推动产品价价值，凸显城城市中的低密密生活环外别墅打造自身项目目唯一性，产产品、环境、、服务并举需要借助内力力，打造项目目产品的生存存环境高位产品资源源优质重视产品与环环境，更尊重重客户的精神神与物理等属属性感受市场表现：高端产品“价量平稳””，高端产品品价值表现稳稳健城市核心区域域的高端别墅墅项目，精神神层面的高端端属性大于产产品自身物理理属性环外别墅项目目对于综合产产品力要求程程度较高，突突出综合实力力一、天津高端端别墅市场分分析二、东丽湖项项目别墅客户户特征三、高端项目目别墅客户购购买特征四、产品定位位方向分析家庭结构年龄从家庭结构和和年龄情况看看：55%购买高高端产品的客客户主要为45-55岁岁的三口之家家，孩子年龄龄在12-25岁之间25%的客户户为三代同居居15%的客户户为两口之家家，年龄在30-35岁岁，也有极少少的25-35岁人群5%的客户为为其他情况，，例如单身客客户、四代及及以上共同居居住等。这部部分人群年龄龄跨度较大。。东丽湖别墅市市场客群分析析置业目的从置业目的看看：85%的客户户为二次改善善或多次置业业，这部分客客户年龄段在在45岁-55岁之间，，属于高经济济收入人群，，年收入均在在500万以以上，家庭、、收入处于高高峰、稳定阶阶段，购买高高端产品主要要为了改善居居住环境和彰彰显自身价值值。15%的客户户为首次置业业和其他类型型客户，这类类客户存在的的原因较多，，如：从事投投资型工作（（股票）的客客户，这部分分客户收入不不稳定，但有有机会获得高高收益；还有有部分是父母母赠与孩子结结婚用房等。。东丽湖别墅市市场客群分析析工作情况从客户工作情情况看：45%的客户户为私营企业业业主，这部部分人大多从从事工程、金金融、饮食、、制造业等传传统高经济收收入行业，年年收入均在500万以上上。25%的客户户为企业高管管，一般分布布在一些知名名大型国有、、合资企业和和外企，职位位在总经理级级别以上的高高级管理人。。25%的客户户为政府官员员。5%的客户为为企事业单位位工作的具有有技术、特殊殊贡献等突出出业务体现的的人员，如：：医院院长、、社科院院士士、高等学府府教授等。东丽湖别墅市市场客群分析析到访途径从到访途径上上看：55%的客户户从私人圈层层了解到项目目信息，例如如名流会、招招商银行大客客户等，项目目会在这个圈圈层中产生相相互宣传作用用。25%的客户户通过报广得得到项目信息息，一般集中中在每日新报报和今晚报。。东丽湖别墅市市场客群分析析典型客户案例例1——房产情况：东东丽湖万科城城双拼别别墅面积250平米270万一一次性购购买7套客户背景：高先生，48岁，硕士学历,

高级工工程师,北北方园林市市政工程公司司总经理，天天津北方创业业集团董事长，集团总计注册资金11900万元元。性格开朗豁豁达并理性细细致；客户爱爱人今年36岁，是第二二任妻子，共共有3个儿子，大儿子成年年已婚，二儿儿子和小儿子子年龄在8岁岁和1岁；该该客户并非需需求型购房，，购房时主要要依据自己对对房屋的喜爱爱和对后期发发展的判断。。客户爱好：第一，拥有自自己专属高尔夫球场，在我项项目附近目前前正在建设。。第二，拥有有自己专属的的游艇，目前已经购购买；第三，，自己录制一一份歌曲专辑，目前正在后后期制作阶段段；第四，自自己出版书籍，目前正在筹筹备；喜好旅游度假假；置业要求：客户比较看重重房屋品质，，比较关注房房产的性价比和后期升值力，定房前很细细致，确定购购买后，办理理手续过程表表现出非常随随意。沟通中中偏爱讲述自自己的生活方方式、工作环环境与个人成成就。该客户户对于社区品品质、小区环境、居居住密度要求非常高，，目前在我项项目购买别墅墅7套，购房房主要为自己居住及亲戚度假使用，同时考虑投资。东丽湖别墅市市场客群分析析典型客户案例例２——房产情况：东东丽湖万科城城独体别别墅面积272平米600万客户背景：王女士，今年年37岁，目目前经营天津津市松正电动动科技有限公公司，是一家家以科学技术术为推动力的的大型高科技技民营企业，，现有员工1200多名名，注册资金6600万元。客户现住河河东区太阳城城橙翠园，居居住面积150平米左右右，家中至少少有两辆汽车车，保时捷卡卡宴，沃尔沃沃。家中有两个孩子，大女儿在国国外念书，小小儿子还在上上幼儿园今年年4岁，目前前和父母一起起居住。本人人负责公司产产品研发及海海外市场拓展展，丈夫是董事长。除了和丈夫夫经营公司以以外自己也投投资基金，大大概有几千万万左右资金。。据客户自己己描述，有今今天的生活多多数来自于自自己和丈夫的的运气非常好好，事业方面面选对了行业业。客户爱好：平时喜欢和朋友聚会，体育运动居多，性格开开朗，喜欢结交行业精英英。而且号召力力比较强，多多数活动都是是在她的鼓动动下实施的。。置业需求：客户曾在2007年在东东丽湖万科城城买过两套高高层产品一次次性付款，目目的只为投资资考虑。2008年怀着着对东丽湖的的热爱再次来来到这里，想想买套大一些些的房子，看看了一期的别别墅非常喜欢大院子、、亲水，主要考虑和父母一起居居住。东丽湖别墅市市场客群分析析家庭背景：：购买别墅居居住以两代之家家为主，客户户年龄多在在40岁以上，家家里2－3个孩孩子。购买别墅前前家庭主要要的活动在在市区，购购买郊区的的别墅考虑虑大面积，，多为与与父母同住住，孩子子大学学前教教育在在本地地完成成，大大学或或大学学后多多去国国外留留学。。平时时家庭聚会会和出出游比比较多多，有有大家家庭的的荣耀耀感，，即使使孩子子成人人，依依然要要保持持家庭总总部概概念——给给每个个孩子子留一一个房房间。。事业特特征：：拥有较高的的学历历，文化化素质质高，，大中中型企企业董事长长，企业业注册册资金金达到到5000万万以上上，事业顶顶峰阶段，，拥有有３套以上房房产，，在市市区居居住的的房产产均在在150平米米以上上,家家里至至少2辆车车（高档档车）），小小孩长长大会会继续续增加加车辆辆数。。东丽湖湖别墅墅市场场客群群分析析置业动动机生活爱爱好他们的的置业业有两两种动动机，，第一一是出出于对对自己己的奖奖励———身身份的的象征征、家家庭居住环环境的的升级级，长期居居住、、可传传承家家族产产业（（家族族产业业的缔缔造者者）；；第二是是为子子女买买房，，考虑虑未来来孩子子成家家居住住，短期度度假长长期投投资；大多数数人置置业主主要考考虑居居住，，主要要是出出于对对目前前和未未来居居住需需求，，有些些也会作作为度度假投投资，，但多多数资资金会会更多多投往往实业业。而而且比比较低低调，，很少少有彰显显式的的购房房行为为。喜爱和和朋友友聚会会，有熟熟悉固固有的的朋友友圈；；喜欢旅游，经常常出国国。休闲活活动主主要是是高尔夫夫、球球类运动、、种植植、饲饲养宠宠物；；看中孩孩子的的教育，多为为在国国外受受教育育。东丽湖湖别墅墅市场场客群群分析析东丽湖湖别墅墅市场场客群群分析析东丽湖湖别墅墅客户户具备备天津津高端端客群群的一一定特特征：：价格尺尺度并并不敏敏感；；对产品品有一一定自自我的的评判判力；；尊重自自我价价值观观与情情感感感受；；由于事事业发发展稳稳健，，生活活作为为人生的第第一位位；选择东东丽湖湖主要要被自自然环环境所所感染；重视产产品的的保值值增值值潜力力；希望产产品细细节更更能感感动自自己必备需需求特特征1、意意境好好；2、安安全、、私密密性；；3、高高品质质会所所；4、有有符号号感的的建筑筑风格格；5、精精致的的园林林景观观（水水景））；6、建建筑功功能舒舒适，，足够够房间间数。。增值需需求特特征1、交交通便便利，，又希希望““世外外桃源源”；；2、强强调大大户传传统，，豪气气、有有面子子、用用材实实在纯正；；3、追追求居居住生生活圈圈的纯纯粹性性；4、高高品质质的服服务管管理，，有尊尊贵感感。一、天天津高高端别别墅市市场分分析二、东东丽湖湖项目目别墅墅客户户特征征三、天天津高高端别别墅客客户购购买特特征四、产产品定定位方方向分分析典型性性高端端别墅墅客户户特征征描摹摹客户案案例：：———新悦悦庭高高端客客户深深访背景：：年龄51岁岁，购购买400平米米独栋栋别墅墅，从从事特特种涂涂料行行业，，自身身是行行业特特种涂涂料发发明人人，后后期组组建企企业推推向市市场，，工厂厂设在在天津津，主主要以以环渤渤海及及上海海市场场为主主，年年营业业额在在8亿亿左右右，由由于自自身产产品成成本较较低，，所以以销售售利润润较高高，购购买高高端房房产主主要资资产占占有、、避税税。子子女都都在国国外，，平常常喜欢欢打高高尔夫夫。李先生生：购买目目的：：此客户户在北北京天天津购购置多多处高高端物物业，，购买买高端端别墅墅主要要看产产品价价值度度和环环境，，购买买新悦悦庭产产品主主要认认同产产品形形式与与产品品内部部空间间尺度度，纯纯独栋栋别墅墅社区区的纯纯粹性性，而而且感感觉此此类产产品价价值坚坚挺度度较高高，而而且资资源越越来越越少。。产品要求求：由于体验验过纯粹粹欧美的的别墅产产品，对对于空间间尺度要要求很高高。进门门十字分分区，空空间宽度度越大越越好，首首层具有有很强的的意识感感，层数数不宜过过多，整整体建筑筑要厚重重一些；；主人居居室空间间要大，，例如更更衣室、、洗手间间功能空空间不也也不能太太小产品不足足点：走廊宽度度太小，，不能摆摆放更多多陈设，，仪式感感不强；；主卧应该该有双主主卫，根根据男女女主人的的习惯可可后期改改造，尊尊重性别别习惯房屋外绿绿植应作作为周围围环境的的屏障，，这样更更安全、、更私密密。典型性高高端别墅墅客户特特征描摹摹客户案例例：———新悦庭庭高端客客户深访访背景：年龄42岁，35岁开开始创业业，每年年公司业业绩很好好，工作作比较辛辛苦，丈丈夫和子子女不在在身边，，购置房房产是为为了犒劳劳自己，，并推动动自己更更高的工工作目标标，购买买高端物物业多处处，主要要在天津津和上海海。平常可能能不住，，但长期期需要人人打理，，回家后后马上有有一种昨昨天曾住住过的家家的感觉觉，对于于安全、、舒适、、服务要要求很高高。购买买420平米独独栋别墅墅。陈女士：：购买目的的：此客户在在北京上上海都购购置高端端物业，，购买高高端别墅墅主要看看私密、、安全、、舒适、、空间及及个人情情感感受受，购买买新悦庭庭产品主主要认同同建筑形形式的开开间尺度度较高，，建筑高高度没有有压迫感感，别墅墅感觉比比较纯正正。较大大的院落落，后期期改造空空间基础础较好。。产品要求求：需要空间间感，对对建筑的的整体宽宽度需求求要求较较高；首首层挑空空不宜过过高，不不要四处处开窗，，这样给给予自己己的心理理安全感感受较好好。产品不足足点：对现有卫卫生件尺尺度感觉觉不太满满意，因因为有自自己做spa，，和在卫卫生间休休闲的习惯，，如果更更开敞一一些更好好，比如如可以泡泡澡时候候后喝红红酒、听听音乐；；院落绿绿植较少少，由于于建筑密密度大，，绿化不不能完全全进行区区隔。典型性高高端别墅墅客户特特征描摹摹客户案例例：———玛歌庄庄园高端端客户深深访背景：年龄48岁，家家住宾水水西道，，主要做做钢材生生意，生生性上比比较保守守，主要要的资金金都投于于房产，，购买玛玛歌庄园园主要由由于儿子子去欧洲洲旅行，，比较喜喜欢南法法风格的的产品，，在孩子子的主导导下，购购买了玛玛歌庄园园一期水水系边的的独栋别别墅。唐先生：：购买目的的：距离原来来生活的的圈子不不远，而而且是现现房呈现现。喜欢欢这种风风格，现现场园林林与产品品的感受受程度较较高，主主要看到到现房后后心里比比较踏实实，项目目水系与与园林建建造的比比较实在在；产品要求求：产品空间间内部的的分割比比较多，，居室环环境较好好，小开开窗，内内部采光光通风条条件较好好。绿植植密度较较大，院院落分割割比较清清晰。产品不足足点：房屋内空空间尺度度都不大大，装修修比较麻麻烦，后后期有些些空间肯肯定利用用不大；；风格很很纯粹，，但不符符合生活活习惯，，后期需需要改造造，一定定会把两两个空间间改造成成一个空空间，装装修周期期一定很很长；项目四面面比较荒荒凉，项项目四周周围墙较较低，应应该用高高密高大大的绿植植进行分分割；项目物业业很成熟熟，进入入园区内内的车比比较复杂杂，应该该把非业业主的车车及非业业主的人人员进行行有效屏屏蔽和区区隔；家庭背景景：多是典型两代家庭为主，客户年年龄多在40-50岁之间，原始始积累较早，，资产极为丰丰厚，基本上上以两代为主主，家庭主要活动动在天津。由于都有国外外生活经历，，对于国外建筑筑及人文等方方面，有自己己较高的认识识。事业特征：在天津完成原原始积累，自自己的产业都都在以天津为为核心，生意的重心在在天津，熟络的关系系网和生意圈圈也在天津，，和一般天津津人一样具有有深厚的天津本土情节节。典型性高端别别墅客户特征征描摹小结置业动机生活爱好他们的置业有有三种动机，第一是出于于对自己的奖励——身份的象象征、家庭居居住环境的改改善、；第二二是有购置高高端物业的习惯——看见能够够打动自己的的项目，就会会产生购置欲欲望；第三是为子女女买房，作为为亲情的体现，考虑未来孩孩子成家居住住；大多数人置业业主要考虑居居住，不会浪费钱在在房地产投资资，而主要是出出于目前和未未来居住需求求，有资金会会更多投往实实业。而且比比较低调，很很少有彰显式式的购房行为为。商务活动和家家庭活动严格格分开，不会在住的的地方进行商商务活动；偏好和家人一一起的活动，，看中亲情；有熟悉固有的的朋友圈，聚聚会也多在圈圈里进行；休闲活动主要要是高尔夫、打牌牌、球类运动；看中孩子的教育，子女都送往往国外读书。。典型性高端别别墅客户特征征描摹小结高端别墅客户户特征“马斯洛需求求体系”中，，针对高端客客户需求寻在在以下显著特特征：购买需求：追求天津高端端别墅广博的高端产产品特征的比比对能力，传统居住观念念，对私有土地的的多少；保值价值，生活中完全尊尊重自我的习习惯与选择；；关注社区成熟熟度，物业，，安全。高端人群共性性1、价格敏感感度不高；2、重视对自自我价值观的的尊重：安全私密性；；舒适度信任设计环境地段高端别墅客户户对于产品要要求的笔录总总结安全性、私密密性：重视居住的安安全性，对于于自身、孩子子，包括宠物物的安全都同同样重视；例如：管道维维修设备在室室外或贴外墙墙，常规维修修不要进入室室内；室外绿植一定定安全，不含含任何有害化化学物质，对对人和动物都都无影响自我的居住空空间一定要绝绝对私密，包包括对于社区区的人群要求求也同样需要要层次统一，，非本社区的的人员绝对不不能进入；例如：社区专专属的保安可可以熟记业主主车牌号，非非业主车牌就就算公安系统统的车辆也不能进入；；舒适度：尊重主人的舒舒适细节，尊尊重生活细节节；例如：开窗方方式，开窗方方向可以起到到防风减噪的的特点；更衣室可以自自然采光，女女士化妆不会会形成色差降低在家的心心理防线；例如：生活各各空间都有报报警系统，房房屋周边可以以设置监控系系统，高科技技设施与保安双重保险险；信任：购买高端产品品，重视“眼眼见为虚、耳耳听为实”；；例如：产品品品质集中在示示范区、样板板间，客户对对此并不感冒冒，他们更看看重开放商品牌与实力力，重视”口口碑”；物业管理需要要超出预期，，强化客户感感受，尊重客客户价值观；；例如：物业人人员一主人的的身份对待业业主，这样可可以真正做到到像代理自己己的家一样打理社区；；全方位亲力亲亲为的为业主主服务，例如如业主的生日日、结婚纪念念日赠送礼物物；高端别墅客户户对于产品要要求的笔录总总结设计：购买高端产品品，重视空间间的仪式感，，空间开间比比较重视；例如：入门的的交通盒可以以做成十字形形，通往不同同区域；具备his空空间和her空间，男女女主人的会客客厅、家庭厅厅、更衣间甚甚至卫生间卫生间具备多多功能，可以以听音乐、做做spa、喝喝咖啡，完成成自我释放的的全部动作空间打造充分分尊重男女主主人，生活习习惯更加独立立；例如：具备his空间和和her空间间，男女主人人的会客厅、、家庭厅、更更衣间甚至卫卫生间；高端人群在家家不爱工作，，书房空间更更加是自我休休闲和放松的的地方；环境：对于项目周边边环境非城市市核心资源区区，如果以自自然景观资源源为主，更加加考验整体塑塑造的能力；；例如：建筑融融入到整体环环境中，色调调可以不要太太跳跃，产品品具备感性诉诉求；建筑层数不易易过高，过高高会形成对人人的压迫感；；例如：做好不不要超过三层层，如有下沉沉庭院，地上上两层最好，，这样更像别别墅；如果建筑之间间间距更小，，绿化空间利利用率要高，，这样每个建建筑会显得更更加独立；例如：以绿植植为围墙，周周边道路以坡坡地园林为主主，曲径通幽幽的感受；高端别墅客户户对于产品要要求的笔录总总结敏感度价值点高中低会所品牌保障交通便利物业服务豪气生活圈层空间绿化层数习惯安全居住纯粹车位价格私密房间功能必备价值需求求增值价值需求求其他价值需求求情感价值系统统自我价值观实实现精神属性物理属性高端别墅客户户对于产品要要求的价值分分析一、天津高端端别墅市场分分析二、东丽湖项项目别墅客户户特征三、天津高端端别墅客户购购买特征四、产品定位位方向分析产品方向设定定：做天津别墅立立标性别墅产品空间尺度度及价值高于于以往前期售售出别墅产品品以客户需求为为导向，对于于客户的精神神需求和物理理需求为方向向指导目标：存在基础方向向：大盘内的高端端别墅居住区区利用项目内地地块环境资源源最优的区域域利用水系和环环境跳出整体体项目尊重需求为主主要导向优势（S）1、大盘规划划，高端产品品基础较好，，客户认知度度高；2、由万科地地产公司开发发，品牌号召召力强大；3、整体项目目最优值的土土地地块，双双湖资源之间间，产品塑造造质素较高。。劣势（W）1、作为别墅墅项目，在符符合大盘中的的纯粹意境的的树立存在一一定难度；2、项目土质质盐碱化，对对绿植种植的的不良影响；；产品SWOT分析机会（O）1、提升收藏属性性，树立本区域域别墅产品/富贵产品的的标杆，具有有极强的不可可复制性，在在建筑之外更更关注生活体体验。改变客客户对别墅的的传统认知；；3、安全与私密。宝安富贵阶阶层对居住在在本区域缺乏乏安全感，安安全和私密成成为目标客户户关注的重要要价值；4、品牌开发发关注客户情感价值；威胁（T）1、如果产品品的精神属性性及物理属性性打造不到位位，容易混为为一般别墅物物业类型；2、高端豪宅宅不是万科最最擅长的产品品、高端别墅墅客户不是万万科最熟悉的的人群；万科科的超豪宅物物业服务质素素及思维模式式尚有待提升升。本产品初步定定位——天津上东首席席别墅社区不可复制的资资源景观价值归属的世世外桃源精神家园的传传世府邸关键词：标杆别墅，大大家望族，绝绝版环境，荣荣耀尊邸，身身份象征，世世外桃源，产品定位环境设设计舒舒适度设设备备设施配配套服服务产品定位定位关键词：：产品特征：（1）城市标标杆的高档别别墅：自然建建筑融合，享享受精神和安安静生活；（2）万科品品牌下的大宅宅风范，天津津市的首屈一一指，财富阶阶层情感价值兑现；（3）功能：：保证别墅的的舒适度和生生活品质，建建立生活感受受新标准，注重功能能性；环境产品建议亲水而建，建筑与水系相互嵌入；庭院作为建筑筑整体的一部部分，亲水进进而探水，做做以水为主题的园林设计；；环境可以考虑加大产品密度度，增加亲水别别墅个体资源源数量；利用绿植、内循环环水系解决间距空间间较小的问题题；产品建议环境产品整体区域域环境概念要要脱颖而出，跳出大盘；；考虑到客户群群的尊贵身份份，以及建筑筑外形的风格格特点，景观观设计可以融融入欧洲古典典园林的造景景手法，使用用对称的布局局、厚重的石石材、丰满的的植物，提升升整个社区的的贵族气质。产品建议环境产品建议区域核心内部部景观，延续续水系主体题新古典主义景景观，与建筑风格格呼应，最大大化社区的尊尊贵不凡。设计产品建议满足高端别墅墅功能集合的的单体面积，，必须在400—450平米之间，，作为主力产产品，如考虑地下室室设计，以2层为主，无无地下室设计计，以3层为为主单体户型面积积属于中等偏偏上，总价控控制在800万以内内建筑层数以2—3层为主主，建筑整体面面宽要大，整整体可偏于方方正设计产品建议交通核十字分区，各功能区交交通不交叉；；双客厅设计，充分体现高高端气质，大大尺度的自由由空间分区。。首层示意产品位置为北北水南岸，主主功能区设置置于南向，休休闲区设置于于景观较好的的北向设计产品建议三个卧室全部朝阳，各功能区交交通不交叉；；双客厅设计，充分体现高高端气质，大大尺度的自由由空间分区。。二层示意设计产品建议休闲私密空间间，可以开辟辟为spa区区域、主人独立休息息区南向可作为主卧设计，顶层空间可可谓纯粹，主主体为主人服服务。顶层示意舒适度产品建议1.动静分区2.流线便捷３.南北通透4.采光充足南侧庭院价值值提升的解决决方式：景观观庭院舒适度产品建议南侧半地下跃跃层复式住宅宅，挖掘地下下建筑面积价价值潜力。舒适度产品建议北侧住宅价值值提升的解决决方式：亲水水庭院舒适度产品建议制冷：中央空空调采暖：地采暖暖供电：双路供供电电视：预留有有线电视及卫卫星电视接口口网络：宽带入入户，2-4个信息点热水：温泉入入户消防：自动报报警系统，消消火栓灭火系系统，自动喷喷淋系统安防：可视对对讲门禁系统统，电子巡更更系统，全方方面闭路监视视系统，地下下车库智能化化门禁系统其他：新风系系统，LOW-E玻璃核心价值点：：通过放大某某项功能，加加强对高科技技的应用，凸凸显生活的便便利处、尊贵贵感本案因外部条条件噪音干扰扰大空气质量量较差，必须须具备新风系系统和LOW-E隔音玻玻璃另外安防设施施的完备先进进也是高端客客群所看重的的建议可以适当当采用建筑无无线上网系统统，全智能化化系统设备设施产品建议恒温恒湿-天天棚辐射通过向预埋在在楼板里的水水管注入适宜宜温度的水，，以天棚辐射射的方式，使使室温常年保保持在20-26摄氏度度，同时完成成采暖和制冷冷。辐射方式式采暖、制冷冷效率高，不不占用室内空空间，无风感感，无噪声，，并与新风系系统分离设备设施产品建议置换新风取自高空的新新鲜空气，通通过过滤、除除尘、除菌、、加热/降温温、加湿/除除湿等工序，，以每米0.3秒的风速速，从房间底底部送风口不不停的送出，，新风经过房房间缓缓上升升，带走人身身体的汗味及及各种异味，，最终从房间间顶部的出风风口排出，新新、回风完全全杜绝交叉污污染。设备设施产品建议外维护高标准准——引入节节能环保先进进意识600mm厚厚外墙外保温温结构，传热热系数仅为0.36