世联-如何当好房地产新军的参谋官

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首次开发、快速成长、经验欠缺、资金、人才3世联服务的地产新军企业扫描开发商湛江华德力置业有限公司

申港置业南昌汪氏集团江西民生集团有限公司

所在城市湛江合肥南昌九江项目名称湛江项目200亩项目南昌新区项目淮南项目项目占地44163.1平米200亩250亩2700亩项目类型住宅住宅住宅住宅、公建服务阶段整体定位及物业发展建议整体定位及物业发展建议规划方案调整及启动区策略、营销战略与策略定位及发展战略、物业发展建议、营销开发商特征描述企业背景；温州私企土地获取；关系目标：需求：问题；缺乏先进房地产思维企业背景；土地获取；目标；需求；问题；企业背景；土地获取；目标；需求；问题；企业背景；土地获取；目标；需求；问题；4世联服务的地产新军企业扫描开发商重庆旭庆房地产开发有限公司

七匹狼实业晋江万祥置业有限公司烟台大地房地产开发有限公司广西中强置业投资有限公司所在城市重庆晋江烟台贵港项目名称江湾国际花都项目

万祥•滨海新城项目贵族城项目中强贵港项目项目占地55万23.32万1080亩570亩项目类型住宅、酒店住宅住宅住宅服务阶段规划方案市场论证及调整建议、营销策略规划方案市场论证及调整建议旧项目改造、物业发展建议、营销定位及发展战略、物业发展建议、营销开发商特征描述企业背景；土地获取；关系目标；利润需求；快速回款问题；管理不规范，老板一人说了算，过于关注项目细节企业背景；服装是支柱产业土地获取；目标；利润、区域复兴需求；快速回款问题；资金压力大、陌生区域大盘开发企业背景；土地获取；转手项目目标；旧项目改造，需求；保姆式全方位服务问题；烂尾项目改造，项目重新定位入市；管理不规范企业背景；纺织品产业为主土地获取:市场渠道目标；风险规避，利润最大化需求；全方位服务问题；缺乏经验、没有成熟团队、小市场大项目、价格突破困难5世联服务的地产新军企业扫描开发商香港风水隆新华地产徽商地产合肥金大地所在城市无锡合肥合肥重庆项目名称圣芭芭拉新华学府城市庭院金地国际城项目占地40万平米13.8万平米9万项目类型住宅住宅、公寓住宅住宅、公寓、商业服务阶段营销顾问营销顾问营销顾问营销顾问开发商特征描述企业背景：以It产品生产销售为主业土地获取：拍卖目标：利润需求：指导性服务，方向把握问题：有营销情结，管理混乱、没有专业团队、主观企业背景：以教育产品为主业土地获取：关系目标：打造第二支柱产业需求：建立新华地产品牌问题：执行力弱、经营模式固化、计划性弱企业背景：无支柱产业土地获取：合作开发目标；利润需求；保姆式服务、帮助执行问题：内部架构混乱、资金运作不成熟、忽视销售、资金运作能力弱企业背景:无支柱产业土地获取；关系目标；利润、项目品牌建立需求；代理式顾问服务、协助决策问题；快速膨胀，没有企业的战略考虑、架构混乱、无资金积累6新军房地产企业特点速描关键词

经验不足关系取地第二产业发展利润最大化架构混乱流程混乱基于房地产市场高额利润的驱使和一定的地方关系基础而进入本行业，对房地产项目没有足够的开发经验大部分企业已经拥有自己的支柱产业，拥有一定的资金来源，期望开拓房地产市场，构建本企业的另一产业关注项目开发风险，对现金流和利润有很高的要求获取的土地多处于二三线城市，专业人才的缺失成为企业的最大瓶颈，没有团队意识习惯沿用原有企业的经营架构和模式，不能适应房地产开发企业的矛盾突出，经常会出现大老板说了算的非正规管理模式管理层决策能力不足，执行层推进能力弱决策层容易落入执行细节，对项目开发流程没有统筹意识7地产新军的成长之路>>发展与困惑的遭遇战8开发商容易进入的误区误区一：我有关系，我怕谁？“关系地产”时代已经结束，中国房地产的规范化进程正在加快误区二：受销售情结影响，过于关注营销环节而忽视了产品本身误区三：企业盲目多元化，没有稳定现金流产业的多元化会导致资金链的随时断裂误区四：忽视企业研发能力的提升，对于行业长远发展来说，产品研发的价值丝毫不亚于“土地”和“资金”误区五：盲目扩张，无视风险的全国扩张必将带来资金的严重压力，顺驰地产就真实的说明了盲目追求速度就等于追逐"死亡。误区六：产品单一，随着国家对90平米和70%的限制，足以说明了以住宅开发为主的黄金时代已经过去，房地产企业需要向商业地产、旅游地产、休闲地产、教育地产、体育地产、工业地产等发展9误区七：融资开发，随着国际政策的更加规范，企业自有资金从30%调至35%，导致很多资金不足的企业不得不出让土地误区八：漠视未来，开发商往往只关注一个项目的拿地、立项、设计、施工、销售周期。售楼处撤销之日，就是企业死亡之时。往往未来对企业的发展会起到至关重要的作用误区九：财大气粗，忽略利润和成本管理的重要性误区十：积重难返，对待现代企业管理制度态度暖昧误区十一：天马行空，漠视计划和目标管理误区十二：息事宁人，对客户的过度维权行为一味退让误区十三：华而不实，人力资源管理与房地产实际业务脱节……开发商容易进入的误区10老牌开发企业业尚且危机四四伏，新军力力量何去何从从？面对高利润，，是按兵不动动还是勇者无无畏向利润进军，，抵御风险，，如履薄冰六大关键战役役，一决输赢赢11发展的遭遇战战之———流程问题题土地获取定位规划营销工程施工低成本、高利利润驱使下获获取土地，缺缺少前期研判判对于项目后期期开发风险预预估不足地块通常存在在硬伤，且不不具备位置优优势对市场有简单单认识，但是是缺少系统思思考缺乏对专业公公司的整合能能力，容易被被引导缺失对专业公公司的评价能能力专业能力不足足导致决策力力较弱施工成本高工程质量把控控不足工程进度控制制力弱规划的不断调调整导致的反反复施工增加加施工成本有营销情结，，为了营销而而营销往往无无法达到预期期的目标忽视销售部门门计划性差，喜喜欢创意营销销对地产营销认认知度低一切以回款为为第一目标开发流程的规规范管理是开开发商有效把把控项目的关关键从土地获取到到产品设计，，最后进入市市场销售，每每个环节都不不可忽视，而而且环环相扣扣首次开发企业业在这四个阶阶段会被众多多问题困扰，，往往知道关关键步骤，但但是对各个步步骤的关键点点缺乏认知。。不能统筹监监管关键节点点并解决关键键问题，项目目往往会遇到到障碍，无法法顺利推进流程认认知有有限知道关关键步步骤但对各各步骤骤衔接接缺乏乏认知知对具体体细节节欠缺缺敏感感度12发展的的遭遇遇战之之————架构构问题题非科学学的组组织架架构必必然导导致较较弱的的管理理能力力企业在在发展展的初初期阶阶段一一般都都是边边做边边摸索索，内内部管管理极极不完完善层级和和职责责的混混乱管管理导导致内内部意意见不不统一一，决决策只只能依依赖于于关键键人物物老板执行层执行层执行层问题模模式一一：老板啥啥都管管，一一人说说了算算问题模模式二二：老板关关注大大方向向职业经经理人人对老老板负负责，，集权权式管管理老板职业经理人执行层执行层执行层沿用原原有产产业的的管理理模式式对项目目期望望值高高，但但缺乏乏足够够的信信心老板的的学习习欲望望极强强企业资资金能能力有有限企业有有较现现代的的管理理理念念有过开开发经经历，，对项项目有有一定定的把把控能能力有具备备较高高专业业素质质的人人员承承担项项目管管理工工作XX13发展的的遭遇遇战之之————人的的问题题专业人人才缺缺失始始终成成为企企业发发展的的瓶颈颈，人人才的的问题题也始始终伴伴随存存在于于项目目开发发的整整个过过程当当中企业在在项目目开发发初期期也通通常不不会关关注对对专业业团队队的组组建和和培养养专业能能力的的薄弱弱最终终导致致了决决策能能力的的薄弱弱企业内部管理不够成熟非一线城市开发无储备土地后续开发专业人才缺失招人，，用人人，留留人是是三大大关键键人的问问题制制约了了项目目和企企业的的快速速发展展14发展的的遭遇遇战之之————资金金问题题企业用用于开开发的的自有有资金金有限限，因因此对对项目目启动动有时时间要要求，，对销销售回回款也也有现现金流流要求求项目启启动初初期开开发商商往往往只关关注回回款，，现金金流和和高利利润一一度成成为项项目后后期开开发的的命脉脉。保保证稳稳定的的现金金流成成为项项目开开发初初期的的核心心问题题，开开发商商生死死一线线，如如何安安全度度过这这个危危险期期？企业容容易被被较低低的地地价冲冲昏头头脑，，对后后续的的资金金风险险缺乏乏预期期成本意意识过过强导导致项项目营营销价价值发发挥有有限，，无法法做到到利润润最大大化15发展的的遭遇遇战之之———开开发理理念问问题缺乏市市场分分析能能力，，没有有市场场概念念，抓抓不准准开发发的关关键问问题聘请当当地有有开发发经验验的员员工以顾问问形式式聘请请外部部人员员开发商商领导导的自自身想想法迷信世世联，，认为为世联联方案案解决决一切切对外部部建议议疑心心很重重，犹犹豫不不决有什么么问题题？有什么么问题题？使世联联承担担过多多难以以承担担的责责任使世联联方案案迟迟迟得不不到完完善落落实16发展的的遭遇遇战之之———执执行力力问题题对项目目开发发流程程不熟熟悉专业公公司及及资源源整合合能力力弱关键节节点控控制能能力差差办事效效率低低，影影响合合作、、方案案落实实企业执执行力力弱，，影响响合作作企业传传统、、领导导人习习惯17小结基于目目标的的管理理体系系，对对可能能出现现的问问题进进行规规避新军企企业项项目开开发容容易遇遇到的的关键键问题题KPI企业战战略层层面执行层层面老板总总管模模式经理人人总管管模式式系统的的流程程认知知有限限关键节节点关关键问问题把把控不不住迷信权权威决策层层犹豫豫专业人人才缺缺失专业团团队缺缺失沿用企企业传传统办办事方方式整合能能力弱弱，执执行力力差缺乏资资金风风险管管理如何保保证稳稳定现现金流流架构问问题开发理理念问问题人的问问题资金问问题流程问问题执行力力问题题18如何当当好地地产新新军的的参谋谋官>>世联服服务模模块的的新思思考19帮助客客户明明确目目标————从项项目目目标到到企业业战略略目标标战略目目标项目目目标走多多元元化化战战略略，，开开拓拓企企业业的的盈盈利利范范围围将房房地地产产业业运运作作成成为为企企业业支支柱柱产产业业完善善企企业业组组织织架架构构，，培培养养一一支支专专业业稳稳定定的的高高效效团团队队显性性：：建立立稳稳定定的的现现金金流流项项目目获得得可可观观的的利利润润降低低开开发发风风险险打造造项项目目的的行行业业影影响响力力隐性性：：通过过项项目目提提升升人人员员的的专专业业素素养养形成成成成熟熟的的开开发发运运营营模模式式20基于于目目标标世世联联如如何何做做好好参参谋谋官官21设计计最最合合适适的的服服务务方方式式点对对点点的的问问题题导导向向服服务务———以以提提交交报报告告合合格格为为目目的的，，适适合合于于成成熟熟发发展展商商合合作作保障障项项目目成成功功、、协协助助发发展展商商成成长长的的深深度度服服务务———提提供供关关键键节节点点的的过过程程服服务务，，帮帮助助团团队队执执行行方方案案，，报报告告只只是是表表现现形形式式之之一一更更具具价价值值的的工工作作则则是是为为发发展展商商提提供供的的后后续续服服务务上上成功功超超越越项项目目层层面面对发发展展商商而而言言：：提提升升开开发发理理念念和和决决策策能能力力，，优优化化组组织织执执行行能能力力对世世联联：：培培养养牢牢固固的的战战友友关关系系、、臂臂膀膀关关系系，，带带来来““忠诚诚”而而不不仅仅仅仅是是““满意意”的的客客户户22提供供““保保障障项项目目成成功功、、协协助助发发展展商商成成长长的的深深度度服服务务””的的关关键键环环节节角色定位建立信任后续服务报告提交23我们们的的服服务务————角角色色臂膀膀关关系系、、战战友友关关系系而而不不是是单单纯纯商商业业关关系系不仅仅是是点点对对点点地地提提供供单单独独问问题题的的解解决决方方案案，，而而是是全全程程服服务务不仅仅是是要要一一个个““满满意意””的的客客户户，，而而是是塑塑造造““忠忠诚诚””的的客客户户建立立专专业业权权威威给予予开开发发商商更更多多的的指指导导性性建建议议，，沟沟通通工工作作方方法法和和系系统统的的专专业业知知识识，，用用专专业业素素养养把把控控开开发发商商话语语权权建立立平平等等话话语语权权，，主主动动要要求求于于决决策策层层对对话话，，准准确确找找到到企企业业的的目目标标和和需需要要解解决决的的问问题题立足足于于客客户户角角度度，，站站在在企企业业层层面面，，替替客客户户找找到到最最佳佳的的解解决决方方案案角色色定定位位建立立信信任任后续续服服务务提交交报报告告24我们们的的服服务务————建建立立信信任任加强强世世联联品品牌牌影影响响力力通过过世世联联团团队队的的专专业业素素养养树树立立品品牌牌形形象象，，立立势势注意意对对对对方方背背景景的的把把握握关注注企企业业背背景景，，尤尤其其是是关关键键人人物物的的个个人人特特点点对世世联联提提供供的的服服务务内内容容和和方方式式进进行行清清晰晰界界定定对我我们们能能解解决决、、能能指指导导的的和和不不能能涉涉及及的的问问题题事事先先和和开开发发商商明明确确和关关键键人人物物沟沟通通并并建建立立信信任任关关系系沟通通关关键键人人物物，，保保持持有有效效沟沟通通，，通通过过前前期期的的工工作作进进一一步步通通过过确确立立信信任任关关系系，，提提升升话话语语权权角色色定定位位建立立信信任任后续续服服务务提交交报报告告25我们们的的服服务务————提提交交报报告告不是是简简单单针针对对项项目目细细节节问问题题，，而而是是方方向向问问题题对于于不不成成熟熟开开发发商商，，我我们们要要把把方方向向性性的的东东西西讲讲清清楚楚，，对对于于细细节节在在报报告告中中要要关关注注，，但但更更多多工工作作是是放放在在后后续续服服务务中中去去协协助助开开发发商商推推进进整个流程程问题以以及关键键节点的的把控比如什么么时候确确定规划划设计院院，什么么时候接接触广告告公司提供资源源，比如如规划设设计院介介绍，广广告公司司推荐沟通比报报告更重重要开发商本本身缺乏乏对房地地产的知知