2022年11月统计局房地产行业数据点评

销售：销售下，政策拉力下距离底部的空间有望收窄10月行业销售下探，整面临一定压力。110月品房计售积9平方米，比降3幅较19月大c当月售积8平方，比下降2，跌幅较上月扩大，环比下降。10月商品房累计销售金额2亿，比下降1跌较月扩大，0单销金额21亿元，比降跌幅上扩大环比降。10住宅计售面积0万平方米，同比下降，跌幅较上月收窄c，当月销售面积03万方，下降跌较扩大环下降；10月住宅计售额0元同下降，跌较月窄，当销金额7亿，比降，幅上大c。月计金额到5年以来（同期）的最低水平，并且单月销售降幅再度扩大，皆表明市场还处在磨底阶段，虽然目前有效需求还是偏弱，销售底也尚未形成，短期来看行业依旧面临一定压力，但在行业多积因的动下销边改或在路。图表：商品房累计销售面积及同比增速 图表：商品房当月销售面积及同比增速000800600400200000000000000

商品房累计销售面积（万方） 累计同比增速（%）2%0%0%0%0%0%2%4%6%

0050005000000

商品房当月销售面积（万方） 当月同比增速（%）2%0%0%0%0%0%2%4%6% 图表：商品房累计销售金额及同比增速 图表：商品房当月销售金额及同比增速商品房累计销售金额（亿元） 累计同比增速（%）

商品房当月销售金额（亿元） 当月同比增速（%）0000005%5000%0000%0005%00500050000006%4%2%0%0%0%0%0%2%4%6%图表：商品房住宅累计销售面积及同比增速 图表：商品房住宅当月销售面积及同比增速800600400200000000000000

住宅累计销售面积（万方） 累计同比增速（%）2%0%0%0%0%0%2%4%6%

50005000000

住宅当月销售面积（万方） 当月同比增速

2%0%0%0%0%0%2%4%6% 图表：商品房住宅累计销售金额及同比增速 图表：商品房住宅当月销售金额及同比增速住宅累计销售金额（亿元） 累计同比增速

8008006004002000000000000000%5%0%0%5%00500000

住宅当月销售金额（亿元） 当月同比增速（%）0%5%0%0%5%0 1%从区看东部中部东北区110月计售面积4836935万平方米，同比下降221755350，10月单月销售面积4170/5万平方米，同比下降527，不同地区商品房10单销面同幅均现大110月计销金额129725亿元同降25520289392，销售额20亿，同比降225372商房销售额比幅扩。图表：商品房销售面积当月同比增速分区域（） 图表1：商品房销售金额当月同比增速分区域（） 东部 中部 西部 东北 部 部 部 5%0%0%5%

0%5%0%0%5%1% 1%图表：商品住宅销售均价 图表1：百城住宅价格指数环比增速（）1010000050005000

累计销售均价元)

大中城 一线城市 二线城市 三线城市.%.%.%.%.%.%.%02%04%06%08%自上而下政策托底，0月政策密集出台。0月6日，十报指出坚房子用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度定调房地产发展方向。且央行表示将推动保专项借款加快落地使用证监会也表允许部分存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资；同时多地积极出台楼市宽松新政，内容涉及优化限贷、调整公积金贷款、发放购房补贴等方面。我们认为行业还尚处在下行阶段，房企的资金难题也暂未得到根本性解决，因此在需求端国家依旧会不断出台一些更大力度的政策来进行托底，以确保多数涉险项目能顺利完成交付，随着政策交付多次“磨合”，市场信心有望在此过程中得到重构，并将有望带动预期边际向上。杭州楼市政策“大松绑”，未来更多核心城市有望跟随。0月，前期表好的核心城市出了度降情况带一高市房产策大绑潮，如0月份杭州商品住宅（不含保障性住房）成交面积6万㎡，环比下降，同比下降，此1月1日杭打了经行5年半的认又贷将调整首套房‘认房不认贷’，二套房首付四成”的新政，此外，其还按照现行P，将首套利率降为%，二套降为。我们认为杭州本次“大松绑”无论是从政策效果还是信号上都意义重大，它意味着未来更多的热点城市或将采用渐进放松区域限购、优化“认房认贷”政策等方式，维持住此前较高的市场热度。我们认为当前销售已经达到了底部区域范围内，虽然三四线城市还有继续下探的空间和可能性，但在政策托底以及核心城市销售表现的对冲下，整体继续向下的幅度或将有限，因此对于行业没必要再过度悲观，现阶段可以地多入份与。投资：新开工显疲态，投资未见明显修复迹象前期拿地保守导致新开工和竣工低迷，投资持续承压。110月地产发资累完成额5亿，比降810月月资成额16元同下降，跌幅大环面降。图表1：开发投资累计完成额及同比增速 图表1：开发投资当月完成额及同比增速6004002000000006004002000000000000000%0%0%0%0%1%2%0080604020000000000000%0%0%0%0%1%2%施工投资方面：低基数叠加拿地边际修复，单月新开工面积跌幅收窄、整体仍显疲态，资金承压叠加疫情动致竣工降幅扩大。110商品累新工积2万方米，比跌，幅缩小pc当新工面积5万方，比下跌，跌幅窄pc。110累计工积6565万方米同降7跌幅上收窄11pc10单竣面积6平米比下降4较月扩大。110月计工面积84万方，比下跌跌较月扩大，0月当月工积5万米，比跌幅窄pc。新开工同比降幅收至以内，绝对量上处。10月开面当同比幅是今年4来降首回到40以主1去年10房企用机集中爆发，销售回环渠道及融资渠道双双受阻，企业新开工意愿较低，多数项目延期开工导致数低2今年6月300城土成建同比降收（般新工后于拿地46个）拿的边修带新工幅的7月0城地成建单月同比继续复，1月开工面积同降幅或将一步收窄绝对量上看新开低位当新工积对量经续4月低于1亿平，体保低位行今年以销金幅（至0底，仍未稳行持下，叠预资金监管趋严，房企无法形成良性资金循环，资金面难有改善，加之现阶段房企融资还主要是为缓解前期面临的流动性问题，预计企业缩表仍将持续一段时间，因此开工能力和积极性还将处于底部，而目前已经进入北方冻土期，多方因素下年内新开工情况或很难有起色。在拿地和开工规连下降的累效应下后施工投资将持续压—去年4来连续19月月工面同下，前6个月比幅续在40以上单土地购置面也在年8以来连续比下降拿和新开工模长期降会导致存施工规也应降后施工资将续压。图表1：累计新开工面积及同比增速 图表1：当月新开工面积及同比增速50000050000000

累计新开工（万方） 累计同比增速

0%0%0%0%2%4%

005000500000

当月新开工面积（万方） 单月同

0%0%0%0%2%4%0 6% 0 6%图表1：累计施工面积及同比增速 图表1：累计竣工面积及同比增速2000000000000000000

累计施工面积（万方） 累计同比增速

4%2%0%2%4%6%8%

2000002000000000000000%0%0%0%0%1%2%3%土地投资方面，0月土地成交市场持续低迷同跌小幅收窄，环再转负。1-10土累成价款10亿，比降469，0当土成价款137亿元同下降7跌小，月交价环下降0土购置面积成交款比仍处在度下区，整来看地市热仍持恶化10有广州、南京、成都、天津、济南结束第三批土拍，大多数以底价成交，再度呈现国企拿地托底的特点。今年以来的销售回落、房企资金压力等因素没有明显改善，加之市场热度然向企地资愿和力未提。图表1：土地成交价款累计值及同比增速 图表2：土地成交价款当月值及同比增速005000000

土地成交价款累计值（亿元） 累计同比增速（%）0%0%0%1%2%3%4%5%6%

土地成交价款当月值（亿元） 当月同比增速（%）005000500050000000%0%0%0%0%2%4%6%005000500050000000%0%0%0%0%2%4%6%8%然10相比9月常出现资减，是年环下幅更，在前较基数的情况下，同比降幅仍出现继续扩大的趋势，主要系：）0月房企到位资金情况没有改善叠加房售低双通向资加负压；2房以保交”首要目标，交付过程中带来的建安成本挤占了部分投资份额。无论是数据上，还是市场实际情况示房投力度是弱相前未见显复象。土地：土地市延续低热度，年内或将继续下探土地购置面积跌幅收窄，土地市场复苏仍待销售企稳。10月累计土地购置面积74320平米同下降，0单地购面积8万米，比降530跌缩窄0pc。从城地交据看，0中住类地供土规划建面积8万方米同下跌24跌幅较9月幅大，要受集供地周影。交地划建积4方米同涨9供比9环比降，要到部城市中供周影响一线二线三线市地应面分为666平方，比动75%一线三线市成交面分为140平米同比4%80。城投公司或难托底，民营房企基本面尚未得到根本性修复，存在继续下探的空间和可能性。今年以来，获地积极的房企仅有中海、保利、建发、华润等央国企，多数民企缺席了多批次土拍，购置土地的意愿明显不足，主要系行业仍处于底部震荡的趋势，民营房企基本也有现本修复10月14，部发“禁过债备土，得通过企地方虚土地让入，们计1、12月投司的参度将有所下降，托底效应或将减弱，加之目前民营房企的基本面较差，其参与土拍的意愿在年内很出大提，此未两土市仍在继下的间可性。图表2：土地购置面积累计值及同比增速 图表2：土地购置面积当月值及同比增速土地购置面积累计值（亿元） 累计同比增速

0000500050000000%0%0%0%1%2%3%4%5%6%0000

土地购置面积当月值（万方） 当月同比增速（%）0%0%000000

2%4%6%0 8%图表3：100大中城市住宅类供应土地规划建筑面积及比增速大中城市住宅类供应土地规划建筑面积（万方） 同比

图表4：100大中城市住宅类成交土地规划建筑面积及比增速大中城市住宅类成交土地规划建筑面积（万方）000080604020000000000000%0%0%0%2%4%6%8%00000000000

0%0%0%0%2%4%6%8%资料来源：Win， 资料来源：Win，图表5：100大中城市分能级住宅类供应土地规划建筑积同比增速 一线城市 二线城市 三线城市6%4%2%0%0%0%0%0%2%4%

图表6：100大中城市分能级住宅类成交土地规划建筑积同比增速 一线城市 二线城市 三线城市5%0%5%0%5%0%0%5%1%1% 资料来源：Win， 资料来源：Win，资金：融资整下行，房企资金需求重获大力支持10月融资整体下行。10开到资金0元同下降24，幅较上大01c，0当月发位金3亿，比降，幅上月大pc，中贷款10月月6元，比降跌幅上收窄7pc，金预款10月月0亿，同降%幅较123pc环下降；人揭贷款10月2元同降，跌幅上大13环降6。销售压的要：1售尚企稳到资金定金预收、人按贷款与销售况直相，尚未稳，金收按揭款将续持。2预售金监管趋严受到去下年行业信风险和年7月停贷事冲击，售金监管趋，后续使销有际，由预售金管，企端的金情难有转。）融资端挤兑存在惯性：销售端恢复缓慢，预售资金监管趋严，房企资金回流恢复速度缓慢并持有企现动困境导融端在兑的。多措并举，1月房企资需重获大力支持。1月8交商会续并扩民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计可支持约2500元营业券资。1月1日行同保监发“融16通知支持贷款和债券合理展期，并宣布对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已离职的可以责随在4日，保会住部央行联发，出质房产业出具保函可置换售管资（换额度超监管账户资的30。我们认随着多项资金支持政策落地，或将有效疏通企业信贷获取渠道，重新满足资金需求，缓解房企流动性困难；同时优质民营房企的信用危机和行业出清已临近尾声，市场悲观情绪逐渐消散提板底投机会。图表2：房地产开发到位资金累计值及同比增速 图表2：开发到位资金当月值及同比增速50000055000005000000000%0%0%0%0%0%1%2%3%

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房地产开发到位资金：当月值（亿元） 当月同比增速（%）0%0%0%0%0%0%1%2%3%4%5%图表2：国内贷款到位资金当月值及同比增速 图表3：个人按揭贷款及同比增速国内贷款当月值（亿元） 当月同比增速

00000%000%0%00001%002%003%04%00000000000

个人按揭贷款当月值（亿元） 当月同比增速（%）0%0%0%0%2%4%6%1 首套房按揭利率持下，二套房保持不变。贝壳究数，10月城首房贷款率为2环下降3b，套贷率1保不，揭放周为26天。图表3：按揭贷款放款周期（天） 图表3：首套房和二套房贷利率（%）按揭贷款放款周期（天）80706050403020100

首套房贷利率（） 二套房贷利率（）6.5%6.0%5.5%5.0%4.5%4.0%