物业服务方案

精选优质文档-----倾情为你奉上精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业专心---专注---专业精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业物业管理服务方案2021年5月14日目录TOC\o"1-1"\h\u第一节对项目的理解项目概述负责*****（办公区、三期工区、道路运河、渔人码头、洲际酒店）的日常安全防范、秩序维护、绿化养护和卫生保洁服务工作，维持人员与车辆交通秩序的管理，外来人员及游客车辆进出登记；车辆按规定停放；物资进出查验；按相关规定做好防疫抗疫工作。项目目标1、总体愿景打造“一流企业的物业管理”，争创物业管理“省优”项目。2、管理目标严格按照国家建设部制定的物业管理创优考评各项标准开展工作，创建物业管理示范项目。依法、科学、规范管理，达到细微、周到、真诚、规范的服务要求，建设现代化、人性化管理服务体系。全面导入和推行ISO9001:2000质量管理体系。3、物业定位物业管理包括办公楼大楼的公共场所、领导办公室、会议室及楼梯通道、洗手间等，既要求提供高水平的常规服务，为员工创造舒适优雅的工作环境；又要求提供高品质的配套服务，彰显国信龙沐湾的物业的服务品质。服务范围保洁物业服务范围：（1）办公区5栋楼室内外、卫生间、公共会议招待场所、室外过道、运动场、草场等；（2）渔人码头建筑物的走廊公共过道、楼梯及扶手、楼层天台、电梯厅、大堂、会议室、卫生间、茶水间、设备房、海湾沙滩等区域；（3）4.2公里公路、沿路人行道、运河。绿化养护服务范围：办公区、道路运河、渔人码头沙滩的乔木、灌木、花草、草场。安保服务范围：维护办公区、三期工区、道路运河、渔人码头、洲际酒店的日常安全防范、秩序维护、维持人员与车辆交通秩序的管理，外来人员及游客车辆进出登记；车辆按规定停放；物资进出查验；按相关规定做好防疫抗疫工作。四、项目架构及人员配置（一）组织架构(二)人员岗位配置一览表项目区域岗位人数岗位职责管理人员项目经理1全权负责物业管理工作项目主管1负责人员调度、培训、日常事务安排、应急处理等文员1负责项目文职工作保安队长1负责保安队伍的班次工作安排、训练指导等安保工作保洁组长1负责保洁组日常工作安排和计划绿化组长1负责绿化组日常工作安排和计划办公区保安员9维护管辖区域的治安秩序、巡查等安保工作保洁员7维护、清扫、消毒等保持所属区域的卫生绿化工4负责绿化修剪、施肥浇水、杀虫等绿化工作道路运河保安员5维护管辖区域的治安秩序、巡查等安保工作保洁员3维护、清扫、保持所属区域的卫生绿化工6负责绿化修剪、施肥浇水、杀虫等绿化工作渔人码头保安员18维护管辖区域的治安秩序、巡查等安保工作保洁员10维护、清扫、保持所属区域的卫生绿化工3负责绿化修剪、施肥浇水、杀虫等绿化工作三期工区保安员5维护管辖区域的治安秩序、巡查等安保工作洲际酒店保安员5维护管辖区域的治安秩序、巡查等安保工作合计81五、采购人（甲方）的义务及配合条件根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理制度。负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划。对物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商并经甲方同意，报有关部门批准后方可实施。维护甲方环境清洁卫生，保障甲方正常办公工作。（详见用户需求书及投标承诺文件）执行甲方管理制度及消防管理制度，并有权对违反管理制度的行为给予纠正或制止。接受甲方的监督、指导。协助甲方完善各项管理制度并贯彻执行。发现问题及时进行处理并向甲方报告。因管理所需的图纸、档案、资料，可向甲方申请查阅，如需复印，须向甲方提出书面申请，经甲方批准后方可复印。本合同终止时，乙方必须向甲方移交其使用的管理用房、物业管理的全部档案资料及属于甲方的物品。用户需求书所规定的内容。

第二节组织实施方案安全保卫、消防管理细则（一）保安人员工作时间实行24小时值班（两班制：早班07：30--19:30晚班19:30--次日07:30）（二）安全保卫的要求1、乙方对甲方所委托的办公楼的安全保卫工作负责，维持辖区内的秩序。2、保安人员上岗要佩戴上岗证，着装整齐有明显标志及编号，工作时间不得擅自离岗，严格遵守保安员工作规范制度。3、办公场所办公时间时应设保安人员值班，并对管辖范围内24小时利用监控系统进行安全监控，阻止未经许可的人员进入办公场所。4、乙方必须制定详细的安全保卫管理制度及岗位责任制度。（三）门卫安保对来访人员、办事人员及所带物品要认真检查，防止进入人员携带武器、尖锐硬物、易燃易爆、剧毒、放射、违禁、危险等物品进入大楼，核实身份确认无误后，严格登记并放行。拒不接受询问、登记的人员，不允许进入。对外来车辆，进行指引停放，并做好相关登记。对搬出楼宇及管辖区域的大件物品经查验《物品放行单》或相关部门签发的物品放行清单（或打电话向相关部门核实并清点好物品）无误，并记录于《物品出入登记表》后方予放行。（四）巡查安保在巡查重点巡查机和保密部门（如：楼梯出入口、机房、机要室、财务室、保密室、各库房、变电房等）场所时，设立登记本并做好巡查登记。巡查时做到认真检查，严密巡视，重点检查楼宇安全状况及防火、防盗设施、办公和公共场所的锁具及周边区域设施等。晚上随时对大楼周边环境进行巡查，人离灯熄，防止长明灯、长流水。下班、周末、节假日期间或遇大风大雨等恶劣天气时，要督促相关人员关闭好门窗，或自行关好门窗。每天2次以上对消防NFC巡查点进行巡查并按相关要求上报各级系统，对有消防安全隐患情况的，在24小时内报告相关部门处理。（六）安全保卫细则1、严密防范、强化值勤：各出入口24小时均设有安保员执勤，正大门岗位为每天24小时必须有人在岗；公务时间保持要有2人在岗。对所有需要进入大院内的外来人员，必须经身份核查登记，方可进入大院；密切注意责任区域的进出人员，对形迹可疑的人员主动上前询问；拒绝推销人员及其他与大楼工作无关的人员进入；对搬出楼宇及管辖区域的大件物品进行严格检查，查验《物品放行单》或物品与相关部门签发的物品放行清单无误后放行，并记录于《物品出入登记表》后方予放行。2、加强监视、严格巡查：全天候认真监视大楼监控系统，及时联系，做好摄像录入、保存与相关记录工作；岗位设置合理有序，将各主要通道全部纳入安保视线；同时针对大楼特点，合理设定安全管理员的巡查路线及时间，以保障项目的安全。每天对大楼各楼层进行巡查，每班次不少于2次，每次巡查要有记录备案。巡查人员要求规范着装，对讲机、安保用具器械齐全。巡查时要求认真检查、严密巡视，重点检查楼宇安全状况及防火、防盗设施、大门锁具及周边区域设施等情况，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡查，及时发现和消除不安全因素；巡查中发现某机构门未锁或门有撬动的痕迹时，要及时与采购人联系到场查看，以确认是否有治安事件发生；制止在管理区域范围内的打架斗殴等违法事件。3、管理规范、服务热情：制订安保系列管理制度（包括秩序维护服务基本要求、秩序维护人员岗位要求、秩序维护人员的基本要求、日常工作计划与记录制度、消防及治安管理工作要求等）；交接班制度完善，有工作记录及交接班记录；交接班必须在正点上班前十分钟完成；值岗时要配备统一服装，严格管理、训练，训练有素、文明值勤、言语规范，认真负责，严禁脱岗；包括遇到办事群众要主动面带微笑行注目礼，保持善意微笑；如有行动不便的游客应主动搀扶；热情回答询问，执勤期间禁止与他人闲聊（包括亲戚朋友）。4、反应迅速、处置及时：成立紧急事件救护组织，始终处于紧急事故反应状态；建立灾害、治安、公共卫生、电梯停电等突发事件的应急救助预案，能熟练处理好各种突发事件；发现可疑动态的，立即通知巡查执勤法警及有关方面，并按规定进行处理，安保人员迅速赶赴现场观察并进行有效处置，发生紧急事件五分钟之内到达现场。5、对突发事件的应急响应能力(1)负责人员每周7x24小时保持可联络状态，项目相关人员发现突发问题应及时上报，十分钟之内报告相关应急处理机关（110、119等）；(2)在突发事件从发现到项目全体相关人员知会，并通办公室相应负责人，期间不得超过20分钟，并有在岗人员即时采取措施，进行应急处理；积极配合采购方处理突发事件，在紧急、突发事故时，对物业管理公司的人员有直接指挥权；(3)项目负责人到位时间不得超过30分钟，主管领导及增援人员到位时间不得超过40分钟，主管领导到场后能迅速给出相应具体的解决方案，并具有解决问题的能力；(4)应急队伍有达到短时响应人员人数倍增的能力，在突发事件处理完成后，应递交突发事件处理过程和结果的详细报告。（七）消防管理细则为了预防火灾的发生，拟定属下物业防火《消防管理制度》措施如下：1、消防措施（4）配电房、电梯房、发电机房、空调房、走火通道不准堆放杂物，仓库内不准吸烟，禁止汽油等易燃液体清洗机器部件。（5）办公场所内不得烧香烛等物品。（6）办公场所内严禁乱丢烟头等火种。（7）各种消防设施设备是为当出现火险时才使用而设置的，任何人在非火险情况下严禁擅自挪作他用，如违反将会按“消防法”的有关细则进行处理。（8）摆放消防器材的地方不得堆放杂物，需改变消防器材的摆放位置时，应先征得管理处同意批准后方可挪动。2、发现或发生火警时的处理程序（1）报警A、自动报警：火灾产生的烟雾和高温会引起系统报警，消防中心将会获得火警信号。B、手动报警：无论在任何时候，一旦发现火警或烟雾、焦味、不寻常的热度引起的感觉，任何人有责任向消防中心报警或管理处报警。（2）通讯消防中心接到报警信号后将会马上向附近的管理员查询并通知工程部、保安部，并由以上四方人员组成“火警核查组”到现场查看。“火警核查组”成员接到报警以后，应立刻赶到现场，相关部门的人员应在最短时间内到达现场，以确定是误报或是真的发生火警。（3）火警确认当“火警核查组”的人员到达现场后将进入有火警信号之任何房间或部位进行核查，若是误报，警报将在二分钟内切断，并在四分钟内将误报的原因知会业主，另外将通知有火警信号楼层的有关人员，并对业主进行安抚。若火情属实，应在四分钟内告知业主方面火警原因，并在五分钟内应最少有四人以上到达现场进行灭火和控制火势以及指导人员疏散。（4）疏散和扑救A、任何人若接到火警消息时均应有组织、有秩序地进行疏散，在场人员应使用最直接、最安全的走火梯进行疏散。在火警发生期间，严禁使用电梯。B、任何人均有责任在保证自身安全的前提下使用消防器材扑灭火灾，进行自救，当火灾难以控制时应关闭沿途之门窗和电源，并撤离至安全的地方等候消防队的到来。（5）管理处当值负责人应视情况的严重性而尽快做出是否需通知公安消防部门的决定。如有关人员接到需报公安消防部门的通知后，应立即拨“119”报警，并清楚说明单位的名称和所在的位置，以及起火的部位，火势的大小及联系电话。3、有关的安全规定（1）动火安全规定凡经申请批准动火的重要部门，动火前做到“八不”，动火中做到“四要”，动火后做到“一清”。动火前“八不”防火、灭火设施不落实不动火；周围的易燃杂物未清除不动火；附近难以移动的易燃结构未采取安全防范措施不动火；凡盛装过油类等易燃流体的容器、管道、未经洗刷干净、排除残存的油质不动火；凡盛装过气体受热膨胀有爆炸危险的容器管道不动火；凡储存有易燃、易爆物品的车间、仓库和场所，未经排除易燃易爆危险的不动火；在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取安全防范措施的不动火；未有配备相应的灭火器材不动火；动火中“四要”动火前要指定现场安全负责人；现场安全负责人和动火人员必须经常注意动火情况，发现不安全苗头时，要立即停止动火；发生火灾、爆炸事故时，要及时补救；动火人员要严格执行安全操作规程。动火后“一清”动火人员和现场工作负责人在动火后，应彻底清理现场火种，才能离开现场。（2）物资仓库严格执行防火规定仓库内的物品要分类储放，库内留出主要通道1米半。货物与墙、灯、房顶之间保持50公分距离。仓库内的照明灯限60瓦以下白炽灯，不准用可燃物做灯罩，不准用碘钨灯、日光灯、电熨斗、电炉、电烙铁、电钟、交流电收音机，电视机、电茶壶等电器设备，化工仓库的照明灯具设防爆型装置，仓库内保持通风。各类物品要标明性能名称。仓库的总电源开关要设在门口外面，要有防雨，防潮保护、每年对电线进行一次绝缘检查，发现可能引起大火、短路、发热和绝缘不良情况，必须及时维修更换。物品入库时要防止挟带火种，潮湿的物品不准入库，物品入库半小时后，值班人员要寻查一次安全情况，发现问题及时报告，堆积时间较长（几年）的物品要进行翻堆清仓，防止物品发热产生自燃。（3）例行检查和保养A、消防系统方面的检查和保养由工程部、保安部组织进行。定期对烟（温）感器、喷淋管道和喷淋泵、消防栓和消防水泵、消防加压、送风、排烟风机及联动系统进行检查。B、备用发电机等由工程部根据设备的使用情况安排检查。在检查前物业管理处行政服务中心，应预先通知有关部门和单位，各部门和单位有责任进行配合和提供相应的支持。C、办公楼层、配电机房等部位视情况的不同应配有轻便手提式消防灭火器材，由管理处部门负责维护保管及外表的清洁卫生，保安部负责日常的检查并做好记录。保安员每天应最少检查一次灭火器的情况，并每天抽查包括消防栓在内的消防器材和烟（温）感等消防外围设备。保安岗位的设置、岗位人数的安排、值班制度等并交付甲方。（八）对241102345、协助做好建筑物消防设备设施巡查工作，每日巡查并登记巡查记录，定期开展消防演习；6、落实服务区域车辆出入检查和停放秩序管理工作；7、维护大型活动现场秩序；8、完成其他突发应急任务和主管部门交予的与保安事务相关的其他临时任务。

3、垃圾存放处保洁（1）垃圾外包方人员应做到当天垃圾在指定时间清运，清运过程中，不得影响他人或车辆通行。（2）每日清运完垃圾，做到沿途及时清扫，垃圾房内地面彻底刷洗。（3）垃圾房内及周边区域随时保持清洁，做到无遗洒，无异味，无污水。（4）11月至次年3月每两天消毒一次；4月—10月每天消毒一次，做好消毒纪录。（5）做清洁卫生服务（一）室外区域保洁服务方案1、室外区域(地面及物业外围)巡视清洁频次目的：为室外区域(地面及物业外围)的清洁卫生，合理安排人员，科学有效的分工，提高工作效率。工作范围：室外区域(地面及物业外围)工作职责：保洁员负责室外区域(地面及物业外围)的全面清洁工作保洁巡视频次表清扫分类作业内容频次室外区域(地面及物业外围)日常保洁清扫广场、人行道地面垃圾每日2次，早上于7:45前完成，下午于14:30前完成，其余时间巡回保洁。清理、保洁公共垃圾箱1次/日：巡回保洁。花基、植物、花盆及盆托保洁1次/日：巡回保洁。清理地面污渍及香口胶渍1次/日：巡回保洁。清理大院内明渠、沙井盖、灭蚊灯，并检查灭蚊闸门开关是否灵活1次/日：巡回保洁。清扫大门口2次/日：巡回保洁。定期保洁保洁装饰灯具2次∕周：巡回保洁。冲洗大门口1次∕周：巡回保洁。重点区域及物品全面消毒1次∕周对该区域内其它位置(含设备设施)的卫生保洁，每月彻底保洁1次并巡回保洁。2、路面通路清扫及垃圾清理（1）按照先主路面，后辅路面的顺序，由一端开始清扫，不得遗漏。（2）清扫时注意不要把笤帚撩起过高，以免灰尘扬起。（3）有台阶处要由上至下一层一层倒退清扫，并由一侧扫向另一侧，搓起垃圾，不能遗洒。（4）路边垃圾箱倾倒时，将桶盖掀起放在一旁，提出垃圾箱内桶，把垃圾倒入垃圾袋内，然后复原。垃圾箱内放垃圾袋的，将箱内垃圾袋提出，放入垃圾车内，更换新袋，将盖扣好。（5）每日巡回清扫地面卫生。（6）每周一次清拖地面，清洁指示标识。（7）每月一次清洁水沟、消防门、灭火器箱、冲洗地面、刷洗踢脚线。（8）每月一次清洗踢脚线、风口吸尘。（9）每半年一次清洁各种管道、墙身、天花板及风口。3、灯杆等设备的清洁（1）每日巡视清洁设备、设施周边垃圾，每周擦拭设备表面。（2）用潮抹布擦拭大理石面，擦拭时不得遗漏，污渍处要反复擦拭，直到擦净为止。低矮路灯、灯杆、灯罩、定期擦尘，先擦灯罩，然后擦灯杆。4、各类标识牌清洁（1）标识牌要保持上面清洁，定期用湿抹布擦拭；擦拭方向要由上至下，由左至右。（2）注意勤清洗毛巾，不能有遗漏处。（3）外围环境设施清理后，全天进行巡视清洁。

5、外围花园区域、吸烟区保洁每天不间断巡视外围区域，保证区域内无杂物，垃圾及时清理。吸烟区标示牌每日擦拭一次，石质烟灰缸内烟头每日清理一次，吸烟区地面每天不间断巡视。

（二）室内区域保洁服务方案1、室内区域(走廊、通道、楼梯、指定房间等)巡视清洁频次（1）目的：为室内区域(走廊、通道、楼梯、指定房间等)的清洁卫生，合理安排人员，科学有效的分工，提高工作效率。（2）工作范围：室内区域(走廊、通道、楼梯、指定房间等)（3）工作职责：保洁员负责大楼的全面清洁工作保洁巡视频次表清扫分类作业内容频次室内区域(走廊、通道、楼梯、指定房间等)日常保洁（1）地面清扫垃圾，用尘推推尘，清理地面污渍、油渍、水渍，1次/日：巡回保洁。（2）门、窗台表面擦尘。1次/日：巡回保洁。（3）墙面及墙壁画（镜）框等挂件保洁。1次/日：巡回保洁。（4）墙身、柜、门、室内陈设保洁。1次/日：巡回保洁。（5）垃圾桶清理。2次/日：巡回保洁。（9）茶水桶、垃圾桶、烟灰缸清理。2次/日：巡回保洁。（10）办公家具擦净。1次/日：巡回保洁。（11）植物、花盆及盆托保洁擦拭。1次/日：巡回保洁。每周定期保洁（6）栏杆、扶手、开关、插座表面保洁。1次∕周：巡回保洁。（7）指示牌擦净。1次∕周：巡回保洁。（8）挂牌(框)擦净。1次∕周：巡回保洁。（12）地毯吸尘。1次∕周：巡回保洁。（13）地面拖擦。2次∕周：巡回保洁。（14）楼梯拖擦。1次∕周：巡回保洁。（15）办公弱电设备表面保洁。1次∕周：巡回保洁。（16）灯具开关等用电器表面保洁。1次∕周：巡回保洁。（17）不锈钢物品喷涂保护剂。1次∕周：巡回保洁。（18）电话保洁、消毒。1次∕周：巡回保洁。（19）走廊、通道(走火通道)通风口清擦。1次∕周：巡回保洁。（20）消防设施内部擦净。1次∕周：巡回保洁。（21）地脚线保洁。1次∕周：巡回保洁。（22）重点区域及物品用消毒剂全面消毒。1次∕周：巡回保洁。（23）消防、供水水泵房、高低压配电房、空调水泵房、电梯房、电梯坑等设备设施专用房的保洁，。每周彻底保洁1次并巡回保洁（24）监控中心保洁。每周彻底保洁1次并巡回保洁（31）玻璃(3米以下)保洁。每周彻底保洁1次并巡回保洁每月定期保洁（25）天花扫蜘蛛网、照明设备表面除尘。1次∕月：巡回保洁。（26）指定区域室内全面彻底保洁。1次∕月：巡回保洁。（27）天花、灯罩、空调出风口擦尘。1次∕月：巡回保洁。（30）玻璃(3米以上8米以下)保洁。每月彻底保洁1次并巡回保洁（32）天台(地面、墙面、排水沟、排气口、排气管等设施)保洁。每月彻底保洁1次并巡回保洁（33）天台设备设施保洁(有必要时除锈上漆)。每月彻底保洁1次并巡回保洁（34）本区域内其它位置(含本区域内设备设施)的保洁。每月彻底保洁1次并巡回保洁定期保洁（28）地面清洗。1次/季（29）窗帘保洁。（布帘类每半年水洗1次），巡回保洁2、消毒清洁（1）目的：为了达到所需的清洁水平，应制定预防性消毒。（2）清洁范围：对公共区域内的垃圾桶、电梯按键、门把手、墙壁小件、卫生间内设施等重点部位进行定期消毒工作。（3）工作职责：（4）全面负责公共区域内的重点位置进行擦拭消毒；（5）其他的临时消毒清洁的工作；清洁卫生的程序和方法清扫必须在早晨上班前完成。早上8：00前完成。先清洁，后消毒。卫生洁具严格分区使用，标识清楚，不得混用。抹布用后:清洗干净，用300mg/L有效氯的含氯消毒液浸泡30分钟，冲净消毒液，凉干备用；拖布用后:清洗干净，用600mg/L有效氯的含氯消毒液浸泡30分钟，冲净消毒液，悬挂凉干备用。84消毒液，按照1:20比例稀释使用。及时清扫地面，清除痰迹、污物、废弃物、积水等有条不紊、有秩序、不遗漏、按程序完成清洁工作。注意事项要求所有区域使用相应的消毒液，不得混用。84消毒液要统一稀释后发放，保洁员不得私自配比使用。消毒工作完毕后，必须统一存放。3、地面、门、窗、垃圾桶等日常保洁（1）每日巡回清洁地面及推尘；可触及部位的墙壁2M、可触及部位的圆柱抹尘除手印；玻璃门、玻璃幕墙、旋转门、不锈钢框擦拭结晶光亮无污迹；地垫吸尘、清洗、捡拾无杂物；指示牌、金属件擦拭无手印、污迹；护栏扶手的清洁消毒无尘；整理沙发、茶几、垃圾箱、烟灰桶。（2）每日一次清理卫生桶、大堂陈设物抹尘。（3）每日一次墙身清洗、清洁墙身悬挂物、垃圾桶彻底清洗。（4）每日一次清洁窗头、门头、踢脚线。（5）每日一次空调风口表面清洁除尘、擦拭大堂立面玻璃。（6）每日一次金属件清洗。（7）每日一次消防设备外表擦拭。（8）每日一次电力插座清洁。4、楼层清洁（1）每日巡回消毒保洁通道、清理烟灰桶、擦拭客梯门、电梯按键、地面推尘，清理卫生桶。（2）每日一次步行梯清洁。（3）每周一次拖抹地面、清洁指示标识、擦拭排风口百叶窗门。（4）每月一次擦拭2米以下部分墙面、明装管道、电梯槽、灭火器箱。（5）每周一次擦拭天花板、顶棚、风口表面除尘。（6）每周一次步行梯大清。（7）每月一次墙面、天花除尘。（8）每月一次灯具除尘。（9）每月一次外露设备清洁。5、电梯清洁服务（1）准备各种清洁工具，当电梯门开后，进入电梯准备工作。（2）保洁员到岗后，先对服务区域内的客梯、消防梯按键进行消毒。（3）对电梯进行卫生清洁，用潮抹布由上至下，由左至右（或由右至左）顺纹反复擦拭，直至轿厢内壁光亮无尘。（4）不锈钢部位用专用药剂均匀地喷洒在专用抹布表面，沿不锈钢物体顺纹擦拭、抛光。客梯的轿厢地面（大理石地面）：先清扫地面。扫地时应由外到内清扫，避免将垃圾扫入电梯槽内。再用拖布将电梯内的地面拖干净，地面附有口香糖等污物时，用扁铲或刀片清除。（5）消防梯的轿厢地面（铺设地毯）：每周进行清洗。要使用吸尘器进行清洁。（6）电梯门有手印、污迹时可用抹布蘸洁尔亮进行擦拭，再用干抹布擦净。（7）清洁完成后，要检查整个轿厢是否有遗漏点，整理清洁工具并做好工作记录。（8）每日循回擦拭门、轿厢、镜面、电视表面、指示牌、扶手按键。（9）每月一次清洁电梯底部、电梯底槽。（10）每周一次电梯槽清洁。（11）每月一次顶灯清洁。（12）每周一次地面清洁养护。6、电梯间卫生清洁服务（1）保洁员负责巡视电梯轿厢内部卫生，石材地面每季度进行结晶处理。各层电梯外门由本层保洁员每日擦拭一次并巡视保洁。立式烟灰桶每日彻底清洁一次并巡视保洁。（2）每日循回擦拭轿厢、按键；轿厢每天消毒4次，按键每小时1次；或根据防疫部门要求进行消毒操作。（3）每天更换并彻底吸尘1次，（4）每月清洗1次。（5）每周1次清洁电梯底部、电梯底槽。（6）服务标准：轿厢光亮无尘、无印记，保持清香、电梯底槽干净五污物。

7、办公室清洁服务目的：为独立办公室进行清洁服务。清洁范围：独立办公室工作职责：全面负责清洁办公室卫生；负责定期对室内家具表面擦拭消毒；定期对室内沙发、地毯进行清洗；其他临时清洁的工作；清洁服务流程：保洁员在创新大楼监控室领取办公室门禁卡，将清洁工具车停靠在办公室门口左边临墙一边。进入办公室前轻敲门三下，并说“您好，打扫卫生”。如无人回答，方可开门进入打扫。如办公室内有人，应征得业主同意后再进入打扫。如业主不方便，应问清何时可以打扫。入室打扫时要保证双进双出，在办室门把手上挂“正在打扫”提示牌。用潮毛巾进行擦拭，从门开始，依次擦拭办公区域、休息室、卫生间。用相应抹布依次擦拭垃圾桶、地脚线、插座表面、玻璃、电脑屏幕、键盘、不锈钢等物品。每周一次地面吸尘。每日1次清洁门、窗台、倾倒垃圾。每周1次清洁踢脚线、文件柜、风口及地毯吸尘。每月1次室内消杀。每季度1次地毯清洗。每半年1次沙发椅子清洗。每周1次对房间内桌子、茶几等家具表面、卫生间洁具表面进行消毒擦拭（使用滴露消毒液）；每周消毒一次电话机（使用滴露消毒液）；清洁标准：公室内外地面扫清拖净，不留任何死角。做到无纸屑、果壳、碎末等废弃物。办公室桌椅、文件柜、电脑、电器、沙发等设备设施擦拭干净，无灰尘，无污渍。办公室内所有电话机听筒需做消毒处理。办公区域门、窗、墙等表面擦拭干净，保证洁净明亮，无灰尘、蛛网及污渍。卫生间和浴室地面、台面、隔板及洁具等需清扫，且每周至少做一次消毒处理，保证卫生间清新，无异味。镜子明净光亮，无污尘，无水浸。办公室内墙体标语、指示牌等装饰物，确保无灰尘、无污渍。办公室茶具、烟灰缸、垃圾篓需清理干净，更换新的垃圾袋。展示台陈列的产品每周至少用干净柔软的抹布擦拭一次，保证产品洁净明亮，无灰尘。拖布、扫把等卫生用品使用完毕后需清洗干净，清洁车内摆放整齐有序。独立办公室清洁注意事项：由双岗专职人员在非工作时间进行清理，提供零干扰服务。办公桌面根据个人需求不同予以整理，清洁后办公桌物品按原位置摆放。清洁时发现室内存有大量贵重物品或现金时，离开办公室报告上级经允许后方可清洁。每逢国家法定节假日，应提前一天进行大清。8、会议室清洁服务目的：会议室进行清洁服务。清洁范围：会议楼层会议室。工作职责：全面负责会议室卫生；负责定期对室内家具表面擦拭消毒；定期对室内沙发、地毯进行清洗；其他临时清洁的工作；清洁服务流程：保洁员在创新大楼监控到领取钥匙，将清洁工具车停靠在办公室门口左边临墙一边。每日17:30开始进行会议室清洁，入室前先确认室内无人开会方可进入清洁，入室打扫时要保证双进双出。用潮毛巾进行擦拭，从门开始，依次擦拭办公区域、休息室、卫生间。用相应抹布依次擦拭垃圾桶、地脚线、插座表面、玻璃、电脑屏幕、键盘、不锈钢等物品。清洁频次每日清洁会议室内卫生，擦拭会议桌、会议椅、操作台、暖瓶、茶壶、门窗、衣架、墙面开关、窗台等，做到随时可使用状态。每周大清一次，踢脚线、灯具、玻璃墙面进行细致清洁、玻璃墙面使用专业玻璃刮细致清洁，地毯进行吸尘，保证玻璃面、不锈钢面等干净无灰尘无手印。地毯每季度清洗一次，椅子每半年清洗一次。服务标准地面无污渍，室内无积尘、无蛛网、无异味。家具干净，无印记。内外地面扫清拖净，不留任何死角。做到无纸屑、果壳、碎末等废弃物。9、洗手间及茶水间区域巡视清洁频次目的：为洗手间及茶水间区域的清洁卫生，合理安排人员，科学有效的分工，提高工作效率。工作范围：洗手间及茶水间区域工作职责：保洁员负责洗手间及茶水间区域的全面清洁工作保洁巡视频次表清扫分类作业内容频次洗手间及茶水间区域日常保洁擦净(清洗)所有洗手间内镜面、洗手盆及大理石台面。每日彻底保洁1次并巡回保洁地台表面、便盆用消毒保洁剂保洁。每日彻底保洁1次并巡回保洁清理废物箱(筐)，每日3次并巡回保洁。3次/日：巡回保洁。洗手间地面拖擦。2次/日：巡回保洁。卫生物料(擦手纸巾、蹲位纸巾、洗手液、垃圾袋、祛味物品等)按需及时补充。门、间隔、窗台等擦拭。1次/日：巡回保洁。彻底清洗地、台、便盆(兜)、蹲厕，检查地漏是否使用到位。每日彻底保洁2次并巡回保洁定期保洁擦、冲及洗净所有洗手间、茶水间设备设施每周1次并巡回保洁。天花及照明设备表面除尘2次∕周：巡回保洁。空气流通装置保洁。1次∕周：巡回保洁。玻璃(3米以上8米以下)保洁每月彻底保洁1次并巡回保洁。玻璃(3米以下)保洁，每周彻底保洁1次并巡回保洁。每月彻底保洁1次并巡回保洁。（13）重点区域及物品用消毒剂全面消毒。每周2次并巡回保洁（14）本区域内其它位置(含本区域内设备设施)的保洁。每半月彻底保洁1次并巡回保洁10、公共卫生间清洁每天清洁、消毒一次；每小时巡视保洁一次；每周大清并对地面彻底清洗。保证洗手液、擦手油、小便池香饼、卫生用纸、擦手纸及坐垫的及时补充。垃圾桶及时倾倒并更换垃圾袋。每日巡回保洁卫生间擦扫马桶、小便池、水台、地面、镜面、水龙头、坐厕间隔板、坐厕板、内部卫生纸架、木门、垃圾桶（冲洗）电镀件、墩布池。每天1次清洁隔板及门，座便器消毒。每周2次尿槽、厕兜、洗手池内壁除垢、检查更换洗手液。每周1次清洁排水管表面、墙身瓷砖，清洁、疏通地漏，卫生器具全面消毒。每月1次天花板、风口表面、墙面擦拭、除尘，每月一次天花板照明灯具空调通风口擦拭。服务标准：地面无大面积水,无污渍、无异味；水台、镜面洁亮；开水间附近地面无积水、无茶渍；卫生器具表面光洁、无异味；卫生纸卷厚度不少于1厘米，坐厕垫最少不低于5张，洗手液、护手霜等客用品随时补充不断档。

（三）垃圾存放处及生活垃圾的收集及清运保洁方案1、垃圾清运服务频次目的：加强巡查垃圾清运服务，合理安排人员，科学有效的分工，提高工作效率。工作职责：垃圾清运员负责垃圾清运工作2、垃圾清运1．垃圾房的垃圾应日产日清，保洁领班应每天检查垃圾清运情况并填写《垃圾房清运消毒记录表》。每天垃圾清运时间为16:30—19:30，期间如垃圾较多时，保洁领班应督促垃圾清运人员及时清运。2．分类收集的垃圾应袋装清运至垃圾房专用垃圾桶内，在运送过程中袋装垃圾的袋口应扎紧。3．垃圾清运人员应负责垃圾房门口的卫生，保证垃圾房内、外地面干净，垃圾房内的垃圾存放整齐，地面无散落的垃圾。4．垃圾房内垃圾桶盖要随手关闭，每天常开换气扇，做好通风换气工作，尽量避免有害气体的产生。5．保洁员每次离开垃圾房要随手关灯、关门。下班时检查换气扇、门窗是否关闭。6．从高区收集垃圾时，应乘坐指定电梯，避免与业主同乘一部电梯。7．垃圾房的消毒工作消毒药剂：使用84消毒液稀释后进行擦拭。每日垃圾清运完毕后，对垃圾桶、地面等区域进行墩擦。清洁完毕后，在《垃圾房清运消毒记录表》中进行登记。8．灭蚊、蝇、蟑螂工作每月进行一次灭虫消杀工作，6-10月每周进行一次重点区域消杀。苍蝇、蚊虫、蟑螂、老鼠等生长旺季，可根据实际情况，参照各标准作业规程的要求进行消杀。消杀工作中，由环境保障部人员陪同并将详细情况记录在《消杀防治检查评估记录表》中。9．灭鼠工作垃圾房内应投放鼠板，在固定点位处张贴“鼠板投放处”标示，鼠板上张贴详细信息。灭鼠工作，由环境保障部安排人员陪同并将详细情况记录在《消杀防治检查评估记录表》中。10．紫外线消毒灯的使用规定紫外线消毒灯由专人负责看管和使用。紫外线消毒灯必须在垃圾房无人时使用，消毒后及时关闭并锁好闸门。每周一至周五，垃圾房内的清洁工作结束后，每天进行半小时消毒。消毒完毕后保持空气流通。垃圾清运人员应仔细记录每天紫外线灯的开、关时间。保洁领班每天检查紫外线消毒记录并签字确认；定期检查紫外线设备，及时更换紫外线消毒灯,紫外线灯管使用时间达到1000小时后应及时更换。任何人未经批准，不准使用消毒灯。如发生安全事故，经查实后，当事人负全责。11．垃圾房的检查保洁领班应定时检查垃圾清运工作，将检查情况记录在《垃圾房清运消毒记录表》中。环境保障部经理每日至少检查一次垃圾房的运作情况。到生活垃圾和固体废弃物分开，按照划分区域放置。（6）垃圾外包方人员应具有安全、服务意识，遵守大厦各项制度，服从保洁、（7）保安等相关部门管理，未经批准，严禁进入对客服务区域及在垃圾房内吸烟，发现水、电故障，应立即向保洁部报修，减少安全隐患。（8）垃圾外包方人员应爱护大厦设施设备，节约用水，随手关灯，减少能源浪费。（9）保洁部相关区域领班随时检查垃圾桶盖是否盖好，垃圾桶周围是否有杂物。（10）检查垃圾桶表面是否干净，有无污渍，垃圾桶内是否有积水，异味。（11）垃圾房内是否整洁，有无异味，是否按规定进行消毒，地面有无杂物、积水。（12）垃圾清运时间是否适宜，是否按指定路线进行清运，清运过程中是否影响他人或其它车辆进出通行。（13）检查垃圾通道是否有杂物遗洒。（14）如有问题填写《日工作检查记录表》并通知垃圾外包方人员进行清理、更改，如无改进，对有关人员进行处罚。

4、垃圾清运服务支撑表格 1．公共场地清洁表格目录序号表格1垃圾房清运消毒记录表（1）垃圾房清运消毒记录表垃圾房清运消毒记录编号：XJY-XM02-HBJL-13日期垃圾清运时间垃圾清运数量（桶）垃圾房清洁时间紫外线灯管消毒时间操作人员备注/检查签字

停车场管理服务（一）停车场管理工作规程及管理制度停车场管理规程：为确保车场秩序良好及人员安全，凡驾车进入本车场的司乘人员必须严格遵守以下规定：1.1出入口之控制闸杆必须处于正常状态。1.2灵活调动巡逻,每次巡逻须到指定位置,,如有,则应予以记录并及时处理。1.3停车场内不准进行任何车辆修理,如属紧急维修,可通知当值主管,做好登记,情况属实方可实施,以防借口修理车辆而进行偷车之活动。1.4如有车辆拖走,须查明证件及车主,并通知管理处,取得同意后,方可放行。1.5遇有其它特殊情况,立即通知主管或按照紧急事件应变。1.6正确指挥交通,勿让出入口堵塞。1.7发现车辆门窗未关好或出现响警号,须立即通知领班或主管,然后再通知车主。1.8对所停车辆核实停车证并进行数据登记。1.9遇违例车辆:如无证停车、堵塞车辆出入等,可通知领班或主管。1.10禁止所有人使用消防喉洗车。1.11指引所有驶入停车场的车辆,按车场的规章制度停泊。1.12如属临时停放车辆,只可停泊在特定停车位,并必须按规定收费。所收款项应妥善保管于收银柜,不可随身携带,并于下班时点算清楚交主管。1.13定时开启排气系统及照明系统。1.14留意车场高度容纳限制,遇有接近限制高度的车辆时,须提醒司机小心驾驶。1.15留意车位界限及编号是否清楚。1.16禁止停车场内洗车抹车,防止弄污地面或地面打滑。1.17留意各交通标记是否清晰。停车场使用守则：1.凡进入停车场的车辆必须自觉接管理人员的检查，停放车辆时必须按指定的位置停放。1.严禁装载有易燃、易爆或剧毒危险物品的车辆进入车场，如违反规定擅自进入，发生事故，除承担全部经济损失外，并追究司乘人员的责任。车场巡逻岗管理制度1.整个区域安全巡视工作，特别加强对各走火信道及偏僻区域的巡察，注意盘查可疑及闲散人员。2.协助对进入车场车辆管理，指引其停泊适当位置，对业主/住户之已申请固定车位之车辆应督促其不能停泊他人之固定单位，否则申请锁车。3.严格检查登记车场车辆有关情况，发现有车辆未锁车门时，应立即通知上司跟进联系有关车主，然后守护车辆旁，等候上司到来进行处理。4.按消防规范巡视并检查消防设施，做好巡视记录，确保消防设施处于正常工作状态。5.监管地库内所有工程装修防火情况，督促施工人员做好各项防范措施。6.协助车场当值人员对各种停放车辆的管理。

车场道口岗管理制度1.发现有车辆需进入停车场，驶近道口挡车器时，应立即走近车辆，向司机立正行举手礼。2.卡登记完毕后,应立即将道闸开启放行,并提示行驶路线,若后面有紧跟着车辆排队时,应示意其停下，并致歉“对不起，久等了”。3.安全进入道口后，方可放下道闸，避免道闸损坏车辆，车辆进入后切记放下道闸,以防车辆冲卡。4.查对无误后，值班员开启车挡，并迅速在《车辆出入登记表》上做好登记。5.进场车辆和司机有疑问时，应向司机详细盘问核对有关情况。在盘问和核对过程和管理处。6.道闸时应格外小心，防止道闸碰损车辆和行人。7.管理服务文明礼貌用语。停车场交接班制度1.接班人员必须提前15分钟做好接班的准备工作及穿好工作服，佩戴好名牌，正点交接班。2.接班人员要详细阅读交接班日记和有关通知单，详细了解上一班设备运行情况，对整。3.班人员要对接班人员负责，要交安全、交记录、交工具、交场所卫生、交设备运行动态，双方要办签字手续。4.如在交班时设备突然发生故障，或正在处理故障，应由交班人员为主排除，接班人班者延长的工作时间，视事故报告分析后，再作决定。5.在规定的交班时间内，如接班者因故未到，交班者不得离岗，擅自离岗者作旷工处节作出处理，交班者延长的工作时间除公布表扬外，并发给超时工资。6.接班人员酒后或带病坚持上班者，交班人不得交给他们，并及时报告主管，统筹安排。（二）管理人员岗位职责、纪律和职业道德1．停车场主管职责1.1行管理。1.2经常视察车场、并确保各停车位正确使用，保证车道、车场出入口周围道路畅通。1.31.4遵照指示工作，提高工作效率。1.51.61.7负责对外协调与联系，处理车辆管理方面的问题和客户投诉。1.8管理工作顺利及有效开展。1.9时上报并提出处理建议。1.10定期召开班组会议，检讨工作表现，并籍此沟通现场管理人员。1.11根据工作需要和上级的指示，有权调动下属人员加强某区域的管理工作，定时向上级主管汇报工作。2、各车管员岗位职责2.1负责对停车场内停泊车辆之管理工作，指挥好车道的交通秩序，使车道、车场出入口周围保持畅通。2.2实行24小时轮流值班，服从统一安排调度。2.3按规定着装，佩带工作牌，对出入车辆按规定和程序指挥放行。2.4登记所有出入车辆之数据，包括车牌号码、停放位置、出入时间。对于所有访客车负责指挥区内车辆行驶和停放，经常巡视车场并确使各停车位正确使用，督促所有车辆正确使用行车线和泊车位，维持停车秩序,保证车辆停放安全。2.6负责对停车场现场的巡视查看，如发生任何未经受权人士、可疑人物留连停车场，应立即规劝或命令其离开，如有需要，立即呈报上级主管或监控中心注意监察。2.7负责停车场的消防安全巡查工作，熟悉停车场内的信道结构，安全系统、消防设备及通风系统等，以便一旦发生事故时能够从容应付。2.8如发生交通意外，应记录和拍摄有关数据包括涉及车辆损坏情况等，并须立即呈领班或安全部。2.9当发现任何车辆未锁好或门窗未关好，应留驻现场值勤并录像及立即呈报上级主管设法通知车主，防止发生失窃现象。2.10禁止任何刻意违反交通标志及泊车规定之车辆进入停车场。2.11任何停车场的员工，不得以任何理由向司机或车主索取任何利益或报酬。2.12未经许可，禁止任何车辆在停车泊位或车道上维修或清洗车辆。2.13遵守规章制度，按时上下班，认真做好交接班手续，不擅自离职守。3、车场管理人员纪律要求3.1仪容整洁，着装整齐。3.2执行公司文明礼貌用语规范，文明服务，礼貌待人。3.3严格遵守交接班制度。3.4值班前禁止喝酒，值班时禁止喝酒、吸烟、吃东西。3.5不准在值班时会客、看报纸、听广播，及做其它与值班责任无关的事。3.6爱护各种器具，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。3.7服从指令，严守公司制度，严守职业道德，不准假公济私，不询私舞弊。3.8不准借娱乐为名搞变相赌博。3.9团结互助，禁止闹纠纷，不做不利于团结的事。3.10爱护公司及公共财产，严守公司及客户秘密。3.11保持良好的品德及行为。3.12不得擅自收受利益或向其它同事、客户、承判商等借贷。4、车场管理人员职业道德4.1热爱本职工作，尽忠职守，敬业乐业。4.2热诚服务，坚守职责，任劳任怨。4.3遵纪守法，服从指挥，严于律己。4.4坚持原则，是非分明4.5无私奉献，廉洁自律。4.6精于业务，勤奋好学。4.7文明服务，礼貌待人4.8谦虚诚实，不谋私利5、车场工程技术人员（总部后勤支援人员）职责5.1负责每天对车场的巡查，保证各设施设备的正常运行。5.2隐患，并认真执行运行管理规程。5.35.4负责车场内停车标识，建筑物等公共设施的检查维护工作，以确保场管理工作顺利及有效开展。5.5协助车场清洁人员清除排水渠的污积、排风口及地面油污的清洁工作。

绿化管理（一）绿化人员配置及岗位职责1、人员配备标准及服装示意图2、绿化人员服装示意图绿化工1.初中以上学历2.性别：男女不限3.50周岁以下，身体健康，仪表端庄，精力充沛，工作认真负责并定期接受培训。4.3年以上园林绿化养护工作经验5.无不良嗜好，肯吃苦耐劳，工作认真负责。

2、岗位职责绿化主管岗位职责制订绿化工作计划，并监督检查计划的落实和实施；负责绿化员工的工作安排与岗位培训；监督、检查绿化服务的实施和工作任务的完成情况。建立绿植档案、负责进行要素情况管理，做好自然灾害、病虫害的预防管理工作绿化员岗位职责绿化范围：负责范围基准内所有绿化养护。绿化内容：每天须对花草、树木、绿篱草皮浇水、清理落叶、清除树叶浮尘。春、冬季每月打草一次，夏季每月打草二次，杂草要连根拔起，并把杂草等清理出去。每月修剪一次，枯花及时修剪、更换，绿篱修剪要保持篱面基本平整，同一篱面大部分枝条之间长短差不超过2-4cm，枯枝、病枝应剪除，剪下的枯枝及时清除，保持植株良好的形态。每月定期对室内绿植进行更换。病虫害防治一年两次，喷洒药剂时做到均匀细致并事后检查，对效果不好的要重新喷药，并制作温馨牌匾提示。施肥每年二次。在台风来临之前，及时做好抗台准备工作，对易倒伏的树木予以支撑保护。3、绿化人员管理要求1绿化器械要专人保管保养。使用时不得带病工作，以免造成不必要的机械和人员损伤。2农药肥料使用时，要专人保管、集中存放，并做好使用登记情况表，使用时和使用后要做警示性提示。3养护人员须统一着装，配带工号牌，并严格遵守采购人的管理制度，不得迟到、早退，不得串岗、聊天或做私人工作。4养护人员在日常工作生产过程中要严格按照安全生产操作规程操作，不得违规操作。5养护工作中要时刻注意人员安全，如高大乔灌木的修剪、枯枝清理等要有警示标志，淋水时要视当时人员动态，尽可能避免妨碍人员和造成人员的不便。6养护人员对养护区域内的乔、灌木及藤本植物进行大修剪，或对场所改变整顿，须事先告知并征得采购人同意，并在其指导下进行。7养护人员有义务负责植物花卉的保护工作，及时制止破坏绿化的现象（如盗窃、践踏等）。8养护带班领队须在每月申请养护费用的同时提供当月苗木种植清单和养护工作记录、植物病虫害防治情况表和工勤人员培训记录和考勤表，经后勤服务处确认。在日常实施过程中，带班领队除每天的非正式汇报外，逢周五上午9:00领队须到采购人职能部门报到，正式汇报本周的工作完成情况、出现的问题以及下周的工作安排等，以便于共同沟通解决。并且在每月末（25日前）向采购人职能部门提供下一月的书面养护计划及人员工作安排，经确认同意后，按计划实施。9在日常工作中，养护人员发现问题应及时向采购人职能部门提出，并进行改正。10甲方口头或发文通知的工作安排，养护人员须在指定的时间内执行并完成，且及时以口头或书面的形式回复具体的落实情况。

（二）绿化景观系统管理计划1、乔木管理中耕除草

中耕除草目的在于疏松土壤、通气、调节土温，促进土壤养分分解，便于树木根系生长，同时除去与树木争肥争水、有碍观瞻的杂草。

（1）中耕深度和范围应树而定，一般深5㎝左右，范围直径50~10㎝的区域。

（2）中耕时间，应在天气晴朗，土壤含水适度（50~60%）时进行，不得在土壤泥泞状态下中耕，以免破坏土壤结构；连阴两天除草，只能采用拔除方式。

（3）除下的杂草及时处理，运走或就地掩埋入土作为基肥。掘出的瓦砾，拣拾运出现场。

（4）中耕时不可损伤树木根系、树皮和枝条。

（5）树下草皮、地被高度控制在10~15㎝以下，修剪要整齐。

防旱与灌溉

树木生长需要足够的水分，否则不能维持生命。

（1）新栽1~2年内树木，要做好复土工作，必要时盖土保墒。

（2）灌溉之前，应先松土，做好土围。夏季灌溉应在早、晚进行；冬季则在中午前后进行，每次浇透浇足。

（3）灌溉可结合施肥，以提高耐旱力。

（4）新栽1~2年的名贵树木，皮层较薄光滑的树木，旱季要卷干。必要时还应对树干、树冠进行喷雾，喷雾次数视天气而定，并可搭盖荫棚。

施肥

肥是植物的粮食，为使树木茂盛生长，必须施肥。休眠期施的肥称基肥，生长期施肥称追肥，有机肥必须充分腐熟才能使用。

（1）观花观果树木，要求花前花后各施一次追肥，休眠期施一次基肥。

（2）一般树木，休眠期施一次基肥，基肥施用量应视树种、土壤及树木大小而定，一般胸径10㎝以下的施有机肥5斤，10㎝以上的施10斤。

（3）施肥要选择晴天，土壤干燥时进行。施肥时，肥料不能玷污枝叶，以免烧伤。施肥从效果与环境卫生考虑，应采用沟施或穴施，沟（穴）应开在树冠之冠缘线下，深度视根的深度而定，一般25㎝，肥料不能与粗根接触，施后将沟（穴）填平。

（4）化肥要与有机肥交替使用。名贵树木可适当采用微量元素。磷肥、尿素作根外喷施，根外喷施宜在清晨或黄昏进行，以叶面泾润为度。

（5）要根据树木特性选择合适的肥料，喜酸性花木如杜鹃等，不宜用碱性肥，常绿针叶幼龄小苗不宜使用化肥等。

整形与修剪

整形与修剪能使树木生长健壮，花艳叶茂，树冠整齐美观，提高观赏性，还能改善通风透光条件，减少病虫害，对新栽和病弱树木还可以减少养分、水分消耗，恢复树势。

（1）树木整形要根据树木习性而定，主干生长强势的应保留其领导干，采取塔形、圆锥形整形。主干生长势不强而易于形成丛状树冠的，可修成圆球状、半球形或自然形树冠，喜光小乔木可采用自然开心形。

（2）为平衡树势，使各主枝、侧枝间均衡生长，应“强主枝强剪，弱主枝弱剪”与“强枝弱剪，弱枝强剪”，枯死枝、病虫枝、徒长枝、并生枝和损伤枝要及时剪去。

（3）老衰树木可以强度修剪恢复树势，灌木丛或绿篱下部空枯时，应逐批短裁或疏剪老枝，培育新枝，恢复树势。

（4）修剪时期应视树木开花习性及耐寒力而定。头年生枝开花（结果）的，应在花后修剪，如迎春、连翘等；当年上枝开花（结果）的，应在落叶后至发芽前修剪。耐寒的树木休眠期修剪，阔叶绿篱早春发芽前修剪，针叶绿篱8~9月修剪。

（5）幼小花木及新栽花灌木，应及时去花、蕾、果实。根际易萌发的树木，可用萌条更新衰老枝。

（6）修剪方法：修剪时切口必须靠节，剪口应在剪口芽的反侧面，呈45○斜面，剪口要平滑，对过粗的枝条应分段截枝，防止撕裂树皮。修剪一棵树，应从树冠上方至下方，由内向外进行。先作示范，确定修剪方式，再全面展开。

（7）生长期萌发的不定芽，除应保留者外，都要在未木质化时清除，扰乱树形的根际萌蘖及时清除。

防寒与防台

（1）防寒工作应在11月上旬开始，按抗寒力强弱，先弱后强顺序安排，12月上旬结束。

（2）防寒措施有：培土、铺草、卷干（包草）、扫除枝叶积雪等。地上部分易冻死的宿根类植物，如芭蕉，可剪去地上部分然后培土；新栽树木可在根茎处培土。不耐寒的大树可卷干或根颈处铺草、盖土。大雪时，常绿球形树冠要及时打去积雪，雪后如有损伤要及时抚育，用修、拉、扶、撑等方法恢复树势，平衡树冠。

（3）防台工作在台风季节之前既要做好准备，凡浅根、迎风、树冠大招风的树木都要保护。

（4）防台措施有：立支柱，适当删去密枝等，吹斜的树要及时扶正、并修剪删枝，倒伏伤根的树要强度修剪，并扶正卷干加强养护。

病虫害防治

病虫害防治要贯彻“防重于治”的方针和“综合防治”的原则，控制病虫害的发生，不影响观瞻。

（1）主要虫害有：、

一类为食叶害虫，如刺蛾、蓑蛾、灯蛾、毒蛾等；

二类为刺吸害虫，如蚜虫、天牛、蓟马、粉虱、蚧壳虫、叶螨、蠹蛾等；

三类为地下害虫，如地老虎等。

虫害防治：食叶类害虫药物防治可用针对性药物防治。此外它可结合灯光诱杀、人工掘茧、保护和利用天敌、清洁园圃进行综合防治。

（2）主要病害：白锈病、炭疽病、腐烂病、叶斑病、白绢病、白粉病、煤污病。

病毒防治：梅雨季节和秋雨连绵期间，各种病菌容易滋生，可以药物防治为主，结合清洁园圃，减少病原，选育良种、加强养管进行综合防治。

药物防治：在多发病期之前可用针对性药物防治，对各种病害选择使用。

补栽补种

其目的确保区域内绿化景观的完好。

（1）确定须补种的植物品名及地点。

（2）对须补种地翻土或打洞，加施基肥。

（3）挖苗或购苗，剪去包装物以及部分枝或叶。

（4）补栽复土时应将土敲细，新土高出地面3~5㎝。载植新草时，土高出接口处1~2㎝，栽上草后浇水，然后用锹拍打草皮，使新种草根部入泥。

（5）对新种乔木用支撑保护。

（6）浇水定根时一次浇透，每天早晚各浇一次。高温季节可适当增加喷水次数。

2、灌木养护管理生长良好，无缺株。适时开花，叶茂花艳，有整齐脚叶。穴内无杂草、无石块垃圾，无寄生藤。及时做好预防措施，防止灌木冻伤。病虫害控制及时，有蛀干害虫的株数不超过3%，虫害（虫咬叶片）株数不超过5%，病害株数不超过5%。修剪整形：开花灌木2次/年。每年2—3月进行强修剪1次（植物萌动前，并控制花期），高度约40—60cm，以后每月根据景观要求进行修剪。整形灌木6-8次/年。每年2—3月进行强修剪1次（植物萌动前），高度约40—60cm，以后每月根据景观要求、品种特性，进行造型修剪。松土施肥：结合松土施肥，施基肥1—2次/年，每次0.5kg/株。平时施复合肥4次/年，每次0.15kg/株。除草：及时除树穴杂草，6次/年。淋水：一般3-5天淋水1次（视天气、植物品种情况而定），补植后一周内每天淋水1次，施肥和补植需加强淋水。补植：对因人为破坏、设施维修、病虫害等原因造成死亡的灌木，应及时清走，补回与原树种种类相同、规格基本一致的植株，并加强管理。

3、片栽花卉养护管理生长良好。无缺株，无黄土裸露。开花整齐、花卉层次、色彩搭配美观，及时疏剪干枯叶，修剪层次分明，线条流畅，精细有艺术美感。无杂草、寄生藤，无垃圾，无明显病虫害。及时做好预防措施，防止植株冻伤。修剪整形：开花色块2—3次/年（视品种而定）。每年2—3月进行强修剪1次（视品种而定，一般在植物萌动前），高度约30—40cm，以后每月根据景观要求进行修剪。观叶色块8-10次/年（视天气、植物品种情况而定）。每年2—3月进行强修剪1次（植物萌动前），高度约30—40cm，以后每月根据景观要求、品种特性，进行造型修剪松土施肥：每2个月撒施复合肥1次，每次0.15kg/m2，每年根据其长势和覆盖率情况适当施基肥1—2次，每次0.5kg/m2。除草：6次/年，及时除杂草，发现寄生藤须马上清除，并入袋销毁。修边：2次/年，修边宽度30cm，修边一定要整齐，有美感。淋水：一般2—3天淋水1次（视天气、植物品种情况而定），补植后一周内每天淋水1次，施肥和补植需加强淋水。补植：对因人为破坏、设施维修、病虫害影响和生长不良等原因造成缺株须及时补植，加强养护尽快成型。

4、绿篱养护管理生长良好，无断层、缺株，上面平整、边直线棱角分明、有艺术美感。无杂草垃圾、无寄生藤、无明显病虫害和鼠害。及时做好预防措施，防止植株冻伤。修剪整形：8-10次/年。保持设计高度，上面平整、边角整齐、线条流畅，新梢15cm以上即需修剪，根据景观要求、品种特性，进行强修剪（植物萌动前）和轻修剪（保持新梢在15cm以内）。施肥：每年撒施复合肥1次，每次0.15kg/m2，每年根据其长势和覆盖率情况适当施基肥1—2次，每次0.5kg/m2。松土除草：6次/年。淋水：一般3-5天淋水1次（视天气、植物品种情况而定），补植后一周内每天淋水1次，施肥和补植需加强淋水。补植：对因人为破坏、设施维修、病虫害影响和生长不良等原因造成的缺株出现绿篱断层，及时用盆苗补植以尽快封行。

5、草地、地被养护管理长势旺盛，四季常绿，平整无裸露地，无坑洼积水，无垃圾杂物，覆盖率在90%以下，杂草率低于15%。无明显病虫害，无鼠洞及蚊蝇孳生地。修剪：5-8次/年。台湾草、马尼拉草高度控制在12cm以下，大叶油草15cm以下，蟛蜞菊、杂草地高度控制在25cm以下。施肥：每年11月—次年2月结合淋水施肥，每次施尿素0.1kg/m2以保持良好的长势，其他时间根据生长情况安排施肥。除杂草：根据品种、生长情况、气候状况等因素，要求连根系清除。淋水：一般3-5天淋水1次（视天气、植物品种情况而定）。填坑洼，平整草地：对各种原因遭受破坏的草地，及时进行平整，填坑洼。对坑洼面积不大的草坪，铺泥碳土和沙填平，以保持草地平坦；对坑洼面积大的，应安排一个平整计划，每次填沙5cm以内。补植：对因人为践踏、生长不良等原因造成的裸露地，及时补植并加强保护，必要时增加保护措施（竹架、勒线），保证其迅速长满。

6、垂直绿化养护管理长势旺盛，整齐雅观，覆盖率95%以上，四季长绿。及时做好预防措施，防止植株冻伤。修剪：2-3次/年，修剪表面过厚多余枝条、病枝枯枝。施肥：每年撒施复合肥2次，每次0.15kg/m2，每年根据其长势和覆盖率情况适当施基肥1—2次，每次0.5kg/m2。淋水：一般3-5天淋水1次（视天气、植物品种情况而定），施肥补种要加强淋水。引爬和补植：对缺株部分及时补植，对新种的采用贴胶纸、插竹签等方法，使之攀缘顺利。

7、竹类管理新栽植竹林，应及时疏笋、护笋，去除弱笋、病笋，保留2—3个健壮竹笋，对散生竹的边笋和冬笋则应予保留。种植后2年内的竹类，应及时浇灌或排涝，经常中耕和除杂草。每年3月中上旬、6月上旬、11月中下旬各追肥一次，秋冬应施有机肥。成年竹林宜在每年的4—6月施有机肥1—2次。对丛生竹，应在竹林内及周围50—100cm范围内，覆盖一层厚25—35cm的种植土，促进竹鞭的伸展和生长。当竹林进入郁闭期，宜采取“砍劣留优、砍密留稀、去小留大”的原则，促使竹林的竹龄结构合理、密度得当。同时，应将老的和已死亡的竹头挖除，并用富含有机质的种植土填充。

8、园林小品建筑的养护和修缮园林小品的保洁保洁员每日1次清理小品四周的垃圾、杂物保洁员每周１次清理小品建筑物表面的污迹、灰尘；保洁员每日擦拭１次小品供休闲的石凳、石桌、木椅等；对喷泉、水池中的水每季更换一次，并清洗水池。因损坏或自然磨损的小品建筑，机电人员要及时予以修复。机电人员每天对小品中使用的电器进行巡查，对于不安全的要立即整改，对于损坏的要及时更换和维修。

（三）绿化植物养护管理方案1、绿化养护服务动作流程由于养护区域内绿化面积大，苗木种植密度也大，极易发生传染性、灾害性、病虫，故养护难度大，不尽心尽力组织养护工作将难以达到最佳效果，因此我司为创造最好的绿化养护质量特定制以下养护流程：熟悉绿化区域→坚持做到日检QUOTE→周检QUOTE→月检→发现问题填写记录表→作出整改方案→实施养护。QUOTE具体措施如下：1、灌溉和排渍水夏天注意小灌木叶面干湿度→在温度达到35度以上时→每天适时适量给页面分水降温→避免高温灼烧叶片→对大树干旱时→加大灌水2、松土除草除草的原则遵照早除，四月至九月是杂草生长旺盛期，三月总体除草一次→四月至九月每月除草两次→十月一次→其他视情况确定→确保每天绿化垃圾日产日清。3、施肥施肥要做到科学施肥，根据天气土壤苗木生长情况全面考虑并按比例使用氮、磷、甲和微量元素以满足苗木对养分的需求，追肥方式为叶面肥→土壤肥料→春天在三月使用尿素追肥→五月使用复合肥→八月施肥一次→十一月再施肥→时花每月花期施肥再一次QUOTE4、苗木的整形修剪植物的生长特点并结合现有的状况进行整形修剪，行道树的修剪→采取对损坏或黄老化树枝进行修剪→尽量不破坏冠层，保持树形美观→根据情况出发以保持美观为原则。5、防冻措施在零度以下植物通常受冻害，将对植物进行防冻措施→先用草绳缠绕树身→农用膜包裹→注意透气→在二月底除掉包裹→修剪坏枝6、病虫害防治是苗木保持的主要内容，综合防治的原则→根据病虫害发生→发展规律→采取行而有效的措施→对病虫害监测→是否被虫咬过→发现及时处理→病斑的情况→仔细监测土壤及叶面层情况→找的病斑症状→对症喷药→注意个人安全→然后对显眼处摆放喷药警示牌→清理现场7、草坪养护为使草坪平整、美观→控制一定的高度→在5-10月份要常修剪→6、7月为生长最快时节→每月修剪一次→3-5月修剪一次→8-10月修剪一次→剪完清理现场，保持草坪清洁。2、检查管理制度1、绿化主管负责对责任区内园林绿化工作进行日检查，并记录于《楼管员日工作记录》；

2、客户主管负责对所管辖区内园林绿化工作进行周检查，并记录于《绿化工作周、月检查表》；

3、物业管理主任负责对所管辖区内园林绿化工作进行月检查，并记录于《绿化工作周、月检查表》。

把绿化分片管养，根据片区的功能和特点，制定科学绿化养护计划，严格执行，确保各环节工作按时完成；绿化工负责实施区域质量自检；绿化主管定期巡视绿化养护情况，按服务标准进行质量检查，并做好记录、指导、纠正预防；公司质量管理部进行质量抽查。强化回访、绿化工的考核和奖惩。3、把绿化分片管养，根据片区的功能和特点，制定科学绿化养护计划，严格执行，确保各环节工作按时完成；绿化工负责实施区域质量自检；绿化主管定期巡视绿化养护情况，按服务标准进行质量检查，并做好记录、指导、纠正预防；公司质量管理部进行质量抽查。强化回访、绿化工的考核和奖惩。

4、绿化工作检查标准与方法类别修剪淋水施肥喷药乔木乔木的修剪要根据其叶芽和花芽的萌发期而进行；乔木的修剪整形与周围行道树的修剪要按人行道车道高压线等公共设施修剪操作要根据树冠美感,主侧枝的分布等因素而进行；修剪叶要尽量减少树干伤口。定期或遇长时间干旱时树枝叶进行冲洒施放基肥时要以埋施的方式进行。定期施放普性杀虫药预防并抑制病标准：30cm(4)及时修剪，保持造型优美，修剪截口与枝位平齐，主侧枝分布均匀。(5)无明显病害枝。灌木每年12月一次剪除徒长枝、长季非观花类每月修剪1成。生长季(非雨季每周3—4长季(非雨季)半月1-2早春或入冬前施有机肥或复合肥1次；生长季每两个月追施复合肥1次。每月喷施广普性杀菌条虫药1次；突发病虫害进行针对性允许使用刺激性强或中等毒以上农药。标准：5、绿化养护重点工作分月计划月份重点工作计划1月（1）、剪除枯、残、病虫枝叶，彻底清除越冬的皮虫囊、刺蛾以及潜伏越冬害虫。（2）、大量积肥、沤制堆肥，配制培养土，施肥冬肥。（3）、经常注意检查防寒设备、设施及苗木防寒包扎物。2月（1）、继续进行落叶树及果树的冬季修剪。（2）、继续积肥和制造堆肥，配制培养土，继续对各种落叶树施冬肥。（3）、继续剪除病虫枝，并注意观察病虫害的发生情况（如吹绵蚧、草履蚧等）3月（1）、落叶树的休眠期的修剪，必须在月底前结束。（2）、天气暖渐，许多病虫害即将发生，维护修理好各种除虫防病器械并准备好药品。注意蚜虫、草履蚧的发生，做到及时防治。4月（1）、做好树木的剥芽、修剪，随时除去多余的嫩芽和生长部位不当的枝条（2）、抓好蚧虫、螨虫、地老虎、蚜螬等寄虫及白粉病、锈病的防治工作5月（1）、对春季开花的灌木进行花后修剪和绿篱修剪（2）、本月气温渐高，病虫害大量危害树木花卉，应注意虫情的预测预报，做好防虫防病工作。（3）、进行草坪扎剪，继续除去草坪中杂草6月（1）、对花灌木进行花后修剪、施肥，对一些春播草花进行摘心，对行道树进行适当修剪，解决枝条与线路的矛盾（2）、继续除去杂草，继续轧剪（3）、做好病虫害防治工作，本月着重防治袋蛾、刺蛾、毒蛾、龟腊蚧等害虫和叶斑7月（1）、本月天气炎热，杂草生长快，要继续中耕除草、疏松土壤（2）、袋蛾、刺蛾、天牛、毒蛾、龟腊蚧、盾蚧、第二代吹绵蚧、螨类等害虫大量发生，应注意防治，同时要继续防治白粉病、叶斑病等（3）、天气温高，雨水少时要灌溉抗旱。本月又是暴雨较多的月份，故要注意防涝（4）、本月多风经常检查，及时扶正风倒木，及时修剪影响线路安全的枝条8月（1）、继续中耕除草，疏松土壤（2）、继续做好防旱排涝工作，保证苗木的正常生长（3）、本月份苗木生长旺盛，要及时追肥，对小苗要薄肥多施（4）、继续做好防风工作，发现风倒木及时扶正（5）、继续做好防治病虫害工作，要认真防治危害树木的主要害虫9月（1）、继续抓好除害灭病工作；特别要经常检查蚜虫、木囊蛾等的发生情况，一经发现，立即防治（2）、继续进行中耕除草，继续除去草坪杂草，进行草坪轧剪，对球类、绿篱等进行整形修剪（3）、继续抓好病虫害防治工作。特别要检查发生较多的蚜虫、袋蛾、刺蛾、褐斑病及花灌木煤污病等病虫情况，及时防治10月（1）、治病虫害工作，消灭各种成虫和虫卵（2）、继续中耕除草（3）、苗木停止生长后，检查成活率，摸清家底，保证养护工作顺利进行11月（1）、进行冬季树木修剪，剪去病枝、枯枝；有虫卵枝及竞争枝、过密枝等（2）、继续做好除害灭病工作。特别是除袋蛾囊等做好防寒工作，对部分树木进行涂白，或用草线包轧，或设风障（3）、进行冬翻，改良土壤12月（1）、继续进行整形修剪工作（2）、大量积肥，冬耕翻地，改良土壤（3）、做好防寒保暖工作，随时检查温室、温床、覆盖物、包扎物等设备设施，发现问题，迅速采取措施（4）、继续抓好防治病虫害工作，剪除病虫枝、枯枝，消灭越冬病虫源，并结合冬季大扫除，搞好绿地卫生工作（5）、维修工具，保养机械设备

5、绿化卫生保洁园路保洁园路保持地面清洁、干爽、无积水。绿地卫生：保持绿地清洁，无垃圾、石头砖块、杂物，无鼠洞和蚊蝇滋生地。养护垃圾日产日清，不得堆放在山头和阴暗角落。（1）修剪后的绿篱枝叶、树木枯枝、黄叶要立即清理，倒伏大树的树枝要求截断为80厘米长的短杆，捆绑成把，清运到指定绿化垃圾堆放点。（2）种植绿化后需立即清理场地，恢复清洁卫生。（3）每周彻底清扫管理地段一次，保证草地、花坛、花基内没有生活垃圾、白色垃圾等杂物及砖头瓦渣。（特别是枯枝落叶及垃圾）由清扫和保洁负责，并自行清运，统一运输至合法处理点处理。垃圾量每满一车（载重5吨计算）须清走。6、绿地维护绿地维护：我方将派人员负责植物花卉的保护，对任何侵犯和破坏行为加以制止并及时报告采购人，保护绿地完整，花草树木不受破坏，及时协助制止破坏绿化的现象（如盗窃、践踏等）。

7、绿化管理应急措施（1）拥有全面、完整的应急绿化应急方案，保证在突发情况中切实可行，并提供现行的安全手册作为项目绿化突发情况的参考手册。（2）有齐全且贴合实际的突发情况(台风、暴雨、树木倒伏等）应急预案。如遇突发情况，按照应急预案方案进行处理并及时通知采购人职能部门。灾害应急措施包括（3）灾前树木保护、加固等；（4）灾期设备应急措施、应急响应；（5）灾后倒伏树木扶正、危枝修剪、砍挖断头乔木、树枝清理清运等。8、绿化更新改造（1）绿化更新改造是针对养护范围内的绿化出现老化、长势不佳、裸露等利用现有绿化资源进行移植、扦插繁殖进行更新、升级改造。

附表：9、喷雾器的操作规程及安全事项1、操作规程

（1）检查喷雾器性能是否良好，将喷雾开关打开关闭。

（2）治不同的病虫害，使用不同的药物配成不同浓度的药剂，将原药剂量倒入喷雾器内，盖上过滤网。

（3）用桶或水管加入无杂物的清水至水位线处。

（4）将喷雾器背在背上，左手拿压杆，右手执喷杆手柄。

（5）左手上下压动压杆至有一定压力时，右手打开开关，根据被喷植物（或面积）的大小调节开关大小。

（6）右手摆动喷杆，使喷头按要求上下或左右喷雾。

（7）每次使用后，将剩余药剂倒入污水井中，再加入清水，压动压杆，打开开关，使清水喷出，清洗喷雾器，并将喷雾器倒立，使剩余的清水流尽。

2、安全事项

（1）操作人员须戴好口罩和手套，着长衣长裤，防止中毒。

（2）药物要妥善放置，以免他人误用。

（3）水位不超过水位线，防止药液外流，接触皮肤，引起中毒。

（4）保持左手压力均匀，上下摆动次数在30次/分左右，勿使压力过大损坏气压室。

（5）绿化员工在使用机器喷洒杀虫剂时，应将“危险”标志牌放在关键位置，警告人们勿靠近工作现场。

（四）病虫害防治管理措施1、常见病虫害分类与防治分类植株生长异常生理性自然灾害旱灾、涝害缺素症大量元素、微量元素气候因素日灼、冻害、霜害植物中毒药害、肥害、大气污染病害细菌性症状表现为萎蔫、腐烂、穿孔等，发病后期遇潮湿天气，在病害部位溢出细菌粘液斑点型、叶枯型、青枯型溃疡型、腐烂型（软腐病黑腐病）畸型真菌性低等真菌大多生长在水中或土壤中，潮湿的春秋两季发病较多霜霉病、根腐病白锈病、晚疫病、猝倒病高等真菌病害以点发生为多，受害部位有较明显的边缘，而形成一定形状的病斑叶斑病、叶枯病白粉病、煤污病炭疽病、锈病赤霉病、灰霉病、叶霉病轮纹病、黑粉病纹枯病、蔓枯病黑星病、早疫病病毒病命名方式：寄主+症状+病毒烟草花叶病毒黄瓜花叶病毒番茄丛矮病毒虫害地下害虫蛴螬、蝼蛄、地老虎、金针虫蛆类韭蛆线虫类根结线虫地上害虫刺吸式口器蚜虫、蚧壳虫、蝽蟓、飞虱咀嚼式口器蛾蝶类幼虫、蝗虫、甲虫、小蠹锉吸式口器蓟马舐吸式口器蝇类虹吸式口器蛾蝶类成虫螨类害虫红蜘蛛、白蜘蛛软体害虫蜗牛细菌感染植物症状：主要表现为“菌脓”；真菌感染植物症状：霉状物（菌丝、孢子、粉状物等）、粉状物、锈状物、丝状物及黑色小粒点。

第三节进度计划和保证项目完成的具体措施目标一：国优标准的服务1、目标成果：在新年度的服务中，我们将通过我们的努力，把【国信龙沐湾物业】建成高水平的行业标杆，全面建成符合国优标准的物业。2、需要的时间计划与实施步骤国优大厦每年评审一次，评审标准严格，有60项的指标评审，要达到国优大厦的标准，我们需要一定的时间。首先，在标准与国信龙沐湾物业要求的服务标准比对上，我们要重新核准，优于国优标准的保留，不及国优标准的要提升到国优标准。其次，在服务团队的建设和培训上，将比以往有很大的提升，具体的提升包括制度、标识、工作细则、人员管理等各个方面的全面提升。在服务质量得到提升和稳定后，我们将在第二个服务年度提出国优参评申请，并在第二年度的工作中稳定并进一步提高管理水平。我们争取在第二年度的服务评价中达到国优