房地产公司销售线全业务流程规范

上海公司销售线全业务流程管控1.0版编制上海公司营销管理部日期2016年12月审核日期一批准一日期一1、总则：1.1为统一XX上海公司下属项目签约回款管理、规范销售签约回款管理流程，特制定本规定。1.2本规定适用于xx上海公司下属项目所有项目的签约回款管理工作。1.3本规定将作为xx上海公司下属项目签约回款管理工作的考评依据。1.4本规定适用的产品对象为xx上海公司下属所有可售商品房，包括但不限于住宅、办公、SOHO商业、车位。5本规定中所涉及的审批流程需符合地产总部最新发布的权责手册要求。2、定义：销售回款定义：指销售（含已签订《定购协议书》和已签订正式《商品房买卖合同》）后应收到的款项。一般销售回款有以下几种：定金、首付款、商业按揭款、公积金（含组合贷）、楼款、一次性付款等。”一次性付款”定义：签约当天全款到账。逾期签约/逾期付款定义：超过规定期限签约或付款，或因特殊原因申请延期签约或延期付款后，在规定的宽限期内仍未签约或付款。本规定中“大”数指自然天数。售前期准备获取预售许可证：获取预售许可证之前，案场应提前发起备案价审批，审批流程必须至地产总部。详细内容见《XX地产销售价格管理规定》。取得预售许可证后：销控应在预测报告取得之后在明源系统里建立楼栋号、房问号，并录入预测面积并进一步进行审核。详细操作请见《XX地产销售CRMK统应用管理办法》。底价、表价、优惠方案管理：由项目营销经理起草拟制房源底价表、价格优惠方案。完成后由销控录入明源系统，底价及优惠方案审批完成后，销控需再次发起表价审批。销售价格需体现表价与备案价的关系，严禁项目出现表价突破备案价的情况产生。详细内容见《XX地产销售价格管理规定》。案场销售优惠方案：若开盘当日有额外优惠，须同时上报开盘当日优惠方案及开盘后优惠方案，并明确优惠计算公式，以及本次申报优惠方案执行有效期。销售优惠执行原则：案场销售优惠执行必须公开、透明，严禁案场自行保留或更换名头使用，使用项目总/上海公司总经理折扣的，需填写《购房优惠审批单》，审批完成后方可使用该折扣。案场销售优惠计算方式原则：案场销售优惠执行须采取“先减后乘、点数连乘”原则计算。销售价格调整：原则上公司只允许调整底价或者以收回折扣的方式调整价格、但若因市场调整，必须要调整表价的，应在低于备案价的基础上进行调整，价格审批须批至地产总部。严禁出现销售价格突破备案价的情况产生。协议书模板的拟定：项目营销经理根据公司下发模板起草拟制《认筹登记书》、《认购协议书》、《商品房预售合同》中可修改部分，并根据项目情况拟制销售说辞及答客问后发起流程，经公司同意后，方可执行。具体审批流程请见最新《权责流程手册》售楼处开放及开盘风险检查：示范区开放/项目开盘前一周，由上海公司客服部牵头至示范区现场排查风险，最终由客服部形成风控检查报告，一旦发现问题，立即整改，项目严禁在未取得预售许可证的前提下进行预订或收取定金行为之发生。4、销售执行管理来访登记置业顾问根据案场轮排制度，轮排接待客户，接待完成后由置业顾问安排客户填写《来访登记表》，填写内容包括但不限于客户居住地址、工作区域、需求面积、购买预算、来访渠道等，详见附件表格模板。客户离开售楼处后，置业顾问应及时将客户信息录入ERP系统，完成客户信息的维护。来访来电客户必须当天录入明源系统，且一旦录入后，来访渠道不能修改。销控应在客户转定时根据明源系统再次核查客户来访渠道是否准确。每日下班前由值日生整理好《来访登记表》交至销控处。销控应将登记表按日期进行归档。认筹登记（若有）认筹条件：在符合政府认筹相关规定的情况下，并上报总部审批后，方可启动认筹。认筹金审批方案：认筹金审批方案包括但不限于认筹金方案、认筹金收取金额、认筹金有效期限等。认筹协议书领取：将审批完的《认筹登记书》统一编号，盖完公章后交由销控处存档，按编号顺序领用。若有遗失或因错填漏填造成的废单，销控应盖作废章后签字归档，同时销控需做好台账登记，并须上报项目营销负责人。认筹金收取：认筹登记书填写应清晰完整、无涂改，财务根据签署完的认筹登记书收取认筹金，并开取认筹金收据。认筹登记书一式三联，第一联销售联、第二联财务联、第三联客户联。若非购买人本人支付认筹金的，需填写《代付款承诺书》，并由财务留存。销控留存：认筹登记书销售联、客户身份证复印件。财务留存：认筹登记书财务联、代付款承诺书原件。认筹金ERPt入：销控应根据认筹金登记书信息当天录入ERP系统，并确保明源认筹编号与认筹登记书上的编号一致。退认筹金：认筹有效期到期后，由置业顾问通知客户办理退筹手续，退筹率计入置业顾问季度定级考核。退款人应为购房者本人，除购房人使用信用卡支付认筹金的，退款路径应原路返回。退款申请资料包括但不限于认筹金客户联、客户身份证复印件、退筹申请书、银行卡复印件及开户行、认筹金收据。认筹金台账：项目大开盘前期，销控每日应将认筹金登记台账提交至上海公司营销管理部。认购管理认购协议书印刷：项目开盘前，策划经理应将审批完的《认购协议书》由广告公司统一编号、印刷。上海公司营销管理部将协议书盖完公