房地产评价复习思考题

房地产评估复习思考题房地产估价理论与方法复习思考题1、区分专业估价与非专业估价有何意义?专业估价与非专业估价有哪些区别？答：专业估价专业性很强，需要专门的知识和经验，估价结果是否客观合理还关系有关单位和个人的切身利益，甚至直接关系公共利益和人民财产安全，例如为征收国有土地上单位、个人的房屋确定补偿提供依据的估价（以下称房屋征收估价）不仅关系被征收人的切身利益还关系社会稳定，为房地产抵押贷款提供服务的估价（以下简称房地产抵押估价）还关系金融安全，所以不是随便什么单位和个人都可以从事的，只能由既有房地产估价资质的专业机构和具有房地产估价资格的专业人员来从事。概括起来有五方面区别：A由专业人员和专业机构完成；B是一种专业意见；C具有公信力；D实行有偿服务；E承担法律责任。2、什么是专业房地产估价？答：是指房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。3、估价、评估、估值、价值评估、价格评估之间有何异同和关系？答：估价的含义更加精准、明确、具体，就是专指对价值进行评估；而评估的含义很宽泛，不只限于对价值进行评估。以某个方面作为目标和最终结论的评估，应明确地称为相应方面的评估。4、国外及中国香港和台湾地区对房地产估价的称谓及定义是什么？答：美国称为“得出一种价值意见的行为或过程”；日本和韩国称为不动产鉴定评估，定义为判定不动产经济价值，并将其结果用货币额表示；中国香港地区称为物业估值或物业估价；中国台湾地区称为不动产估价。5、为什么说房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格？答：价值和价格本质区别是：价值是物的真实所值，是相对客观和相对稳定的，价格是价值的外在表现，价格围绕价值而上下波动。现实中由于定价决策、个人偏好或者交易者之间的特殊关系，往往会出现低值高价或高值低价等价格背离价值的情况。因此为了表述上更科学、准确，也为了与国际上通行的估价理论下一致，应当强调房地产估价本质上是评估房地产价值而不是价格。6、应如何理解房地产估价是“发现”或“探测”房地产价值而不是“发明”或“创造”房地产的价值？答：房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价，而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，以及深入调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。不应把自己主观想像的价格加强第一章房地产估价概论给估价对象。7、房地产估价与一般意义上的房地产定价有何本质区别？答：房地产估价是提供关于房地产价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据；而房地产定价往往是相关当事人自己的行为，应由交易当事人自己决定。8、在实际估价中估价师应如何模拟市场来给估价对象“定价”？答：房地产具有不可移动、独一无二、价值量大等特性，不存在大量相同房地产的交易，从而房地产成交价格容易受交易者的动机、偏好等个别情况的影响，但对于估价师或某个市场参与者而言，房地产价值则是客观的、由市场力量决定，即房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别市场参与者的价值判断所形成。所以房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价，而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的和行为。9、鉴定性估价与咨询性估价有何不同？对估价作这两种区分有何意义？答：估价专业意见的作用分为性质不同的两类：一是咨询性或参考性；二是鉴证性或证据性。意义在于承担法律责任的在大于不同，鉴证类要大。10、目前有哪些法律法规规定了估价（评估）的法律责任及其主要内容是什么？答：《中华人民共和国刑法》（2011年2月25日修正文本）第一百九十八条规定：保险事故的鉴定人、证明人、财产评估人故意提供虚假的证明文件，为他人诈骗提供条件的，以保险诈骗的共犯论处。《刑法》规定承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件；《公司法》；《证券法》……P7\\8\\911、为什么会产生估价的准确性问题？如何看待估价的准确性？答：产生准确性问题主要是因为估价总是在信息不完全和不确定性下作出的，而且真实价值只是理论上存在的，实际中不可得知，所以评估会产生误差。应对准确性问题全面认识：A即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值；B所有的评估价值都会有误差；C不能用物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差；D判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较；E实际中不轻易直接判断一个评估价值的对与错，误差有多大，而是通过考察估价师和估价机构在改造估价程序上有无疏漏、估价过程中有无失误等，间接对其估价结果予以肯定或者否定。【一般不能选用实际成交价格，只能选用合格的估价师（通常为公认的具有较高专业胜任能力的若干名估价专家或估价专家委员会）对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的重新估价结果。】12、什么是估价的误差范围？如何确定估价的合理误差范围？答：评估价值=真实价值+误差一般不轻易直接评判一个评估价值的对与错及其误差大小，而是通过检查估价师和估价机构在履行估价程序方面是否有疏漏，以及估价估价依据是否正确、估价方法是否适用、估价参数是否合理等，间接地对其估价结果予以肯定或否定。13、不同估价师的估价结果为何不完全相同？答：因为估价总是在信息不完全和不确定性下作出的，不同的估价师所掌握的信息一般不可能完全相同，所以相应的估价结果也会不完全相同。12、为什么说房地产估价是科学也是艺术？答：因为正确的房地产价值分析、测算和判断必须依靠科学的估价理论和方法，但又不能完全拘泥于这些理论和方法，还必须依靠房地产估价师的实践经验，最终的估价结果是否客观合理，也依赖于房地产估价师综合判断艺术水平的高低。13、房地产为什么需要专业估价？答：因为房地产具有不可移动、独一无二和价值量大等特性，而房地产市场又是典型的不完全市场，市场信息不对称，有许多阻碍房地产价格合理形成因素，不会自动地形成常人容易识别的适当价格，在其判断中要求有专门知识和经验，所以需要房地产估价师提供专业估价。房地产估价有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公平交易，建立合理的房地产市场秩序。14、估价为什么需要适当的专业化，并且通常是按照估价对象的不同来分专业的？答：因为只有具有相应估价专业知道和经验的估价师得出的估价结果才令人信服，才具有公信力，估价因此必然会出现适当的专业分工，形成按照估价对象划分的不同专业和相应有估价师。如果不分专业，一个估价师什么资产都可以估价，会因没有专业发展而不能提供优质服务，而不被社会认可，估价行业难以持续发展，最终受害的将是估价师和估价行业自身。15、房地产估价为何在估价行业中占主体？答：因为A房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少；B房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少；C房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。16、现实中有哪些情形需要房地产估价，它们是如何需要房地产估价的?答：A国有建设用地使用权出让的需要；B房地产转让和租赁的需要；C房地产抵押贷款的需要；D房地产征收征用补偿的需要；E房地产税收的需要；F房地产损害赔偿的需要；G房地产分割的需要；H房地产保险的需要；I房地产争议调处和司法鉴定的需要；J企业有关经济行为的需要；K房地产管理的需要；L其它方面的需要。17、房地产买卖中对估价有哪些需要？答：18、房地产损害赔偿的类型有哪些？房地产估价如何在其中发挥作用？答：A因规划修改给房地产权利人等合法权益造成损失的；B在自己的土地上建造建筑物妨碍了徒劳往返的通风采光和日照等，造成相邻房地产价值损失的；C因施工中挖基础不慎使邻近建筑物倾斜，造成邻近房地产价值损失的；D国未能履约使他人工程停缓建，对他们造成损失的；E因工程质量缺陷造成房地产价值损失的；F使他人房地产受到污染，造成他们房地产价值损失的；G因对房地产权利行使不当，造成房地产权利损害的；H因异议登记不当，造成房地产权利损害的；I因非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的；J其它房地产损害赔偿。这些均需要房地产估价为确定赔偿或补偿金额提供参考依据。19、目前有哪些企业经济行为需要估价服务？房地产估价如何在其中发挥作用？答：主要有A企业对外投资；B企业合资；C企业合作；D企业合并；E企业分立;F企业改制；G企业资产重组；H企业产权转让；I企业租赁；J企业清算。这些企业经济行为均需要房地产估价。20、房地产行政管理为何需要房地产估价？《城市房地产管理法》提出的哪些房地产行政管理需要房地产估价？答：中国经济体制发展将过去高度集权的计划经济转变为市场经济，相应地对于各类资产的管理从过去单纯的实物管理转到重视价值管理，实行实物管理与价值管理相结合。这种情况下，房地产管理不仅需要搞清楚土地和房屋的数量、质量，更需要搞清楚土地和房屋的价值量及其增值或贬值情况，这就需要房地产估价。21、估价当事人、（估价主体）、估价委托人、估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人之间有何区别和关系？答：估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人；估价委托人是直接向估价机构提出估价要求，与估价机构订立估价委托合同的单位或个人；估价对象权利人是指估价对象的所有权人、使用权人、抵押权人等权利人；估价利害关系人是指估价结果的客观合理与否会直接影响其利益的单位或个人。估价报告使用者可能是估价对象权利人、债权人、投资者、受让人、政府及其有关部门和社会公众等。22、什么是房地产估价师？一名合格的房地产估价师应当具备哪些条件？答：注册房地产估价师简称房地产估价师、估价师，是指具有房地产估价知识和经验，取得房地产估价师执业资格证书，并按照《注册房地产估价师管理办法》注册，取得房地产估价师注册证书，从事房地产估价活动的专业人员。应当具备房地产估价方面的扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。23、什么是估价目的？目前有哪些估价目的？答：估价目的是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途。目前有：国有建设用地使用权出让，房地产转让、租赁、抵押贷款、征收征用补偿、税收、损害赔偿、分割、保险、争议调处、司法鉴定，企业对外投资、合作、合资、合并、分立、改制、资产重组、产权转让、租赁、清算，房地产估价争议中的房地产估价复核、鉴定，等等。24、弄清估价目的有哪些重要意义？答：估价目的将影响估价结果，不同的估价目的，估价对象的范围可能不同，估价时点可能不同，评估的价值类型可能不同，估价依据可能不同，估价应考虑的因素可能不同，甚至估价方法也可能不同。25、什么是估价时点？为何确定估价时点应在先，得出评估价值应在后？答：估价时点也称价值时点、价值日期，是指一个估价项目中所评估的价值对应的时间。特别需要指出的是，确定估价时点应在先，得出评估价值应在后。由于同一估价对象在不同的时间会有不同的价值，所以估价时必须弄清评估的是估价对象在哪个时间的价值。26、什么是估价对象？目前房地产估价对象主要有哪些？答：估价对象即估价客体，指一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产权益及相关其他财产。主要有土地、建筑物、土地与建筑物的综合休，还有在建工程及期房。27、什么是价值类型？应如何理解同一估价对象的价值并不是唯一的，而其具体一种类型的价值理论上却是唯一的？答：价值类型是指一个项目中所评估的具体某种价值。价值类型一是指价值的种类，二是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的具体某种类型的价值。【正常的买卖价格、合理的补偿金额、正常的抵押价值，彼此之间可能是不同的】28、房地产估价方法主要有哪几种？实际估价中应如何选用估价方法？答：主要有收益法、成本法、市场法，另外还有衍生的假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。在选用估价方法时应根据估价对象、估价目的的不同而等选用，但需要两种以上的方法。29、房地产估价师为什么要有良好的职业道德？其职业道德主要有哪些？答：因为房地产估价师即使具有房地产估价的扎实的理论知识、丰富的实践经验，但如果没有良好的职业道德，不仅评估出的价值难以客观公正，会损害估价利害关系人的合法权益，还会扰乱房地产市场秩序。其职业道德包括职业品德、职业情感和职业行为习惯三个方面：A独立、客观、公正；B专业胜任能力；C诚实守信；D勤勉尽责；E保守秘密；F公平竞争；G社会责任。30、为什么说房地产估价是国家法定制度？答：因为以法律的形式确立了房地产估价的法律地位，《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度”、“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。31、房地产估价领域设定了哪些行政许可项目？行政许可与非行政许可有何本质区别？答：房地产估价领域的行政许可项目有：A房地产估价师执业资格注册；B房地产估价机构资质核准；C房地产估价师执业资格审批。32、房地产估价有无国家标准？国家标准与非国家标准有何本质区别？《房地产估价规范》为何是房地产估价的基本的低限要求？答：国家标准是《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)。33、房地产估价行业组织可以起到到哪些作用？房地产估价师和房地产估价机构为何有必要加入房地产估价行业组织？答：房地产估价行业组织可以起到：A开展房地产估价和经纪研究、交流、教育及宣传活动；B拟订并推选相关技术标准和规则；C加强行业自律管理；D开展国际交流合作；E不断提升房地产估价与经纪人员及机构的专业胜任能力和职业道德水平，维护其合法权益，促进房地产估价与经纪行业规范健康持续发展。34、中国目前房地产估价的房地产制度、管理体制和市场环境是怎样的？它们对房地产估价提出了哪些特殊要求？答：中国目前的房地产制度、房地产管理体制及市场环境即有一些特色，也有许多不完善之处，导致中国目前的房地产估价有许多特点：主要有A土地和房屋所有制不同；B土地所有制在城乡之间不同；C市场上流通的土地权利不是土地所有权而是建设用地使用权；D土地和房屋在许多地方分别由不同的部门管理；E行政管理不到位；F房地产市场还不够发达，市场运行缺乏规则或者运行规则不能得到严格执行，市场参与者不够理性、成熟，市场成交价格难以真实反映交易对象的实际状况，房地产交易信息不够公开透明。、什么是专业房地产估价人员？目前有哪几类？(新书已删除)答：房地产估价人员是指具有房地产估价专业知道和经验，取得房地产估价人员职业资格并经注册，人事房地产估价活动的专业人员。目前主要不房地产估价师和房地产估价员。、什么是类似房地产？（新书已删除）答：类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相似的房地产。、什么是同一供求范围？（新书已删除）答：同一供求范围也称为同一供求圈、同一市场，即与估价对象之间具有一定的替代关系，价格会相互影响的房地产区域范围。、做好房地产估价应具备哪些条件？（新书已删除）答：不论执业的外部环境如何不尽如人意，房地产估价师都应在既有条件下勤勉尽责地做好估价工作，不得违背职业道德做不实估价，并努力能晓房地产估价理论、方法和技巧，熟悉房地产法律法规、制度和政策，掌握房地产开发经营以及建筑、测绘等专业知识，深入调查了解当地房地产市场行情，认真、踏实地完成每一个估价项目。第二章房地产及其描述1、房地产、土地、建筑物、其他地上定着物的含义分别是什么？答：房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。土地是地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。建筑物是指人工建造的供人们进行生产生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两类。其他土地定着物是指建筑物以外的土地定着物，指附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应随土地或建筑物的转让而转让的物，但当事人另有约定的除外。2、如何界定一宗土地的空间范围？答：一宗土地范围为：A地球表面；B地球表面以上一定范围内的空间；C地球表面以下一定范围内的空间。3、建筑物、房屋、构筑物三者的含义及其关系和区别是什么？答：建筑物是一种土地定着物，广义的建筑物包括房屋也包括构筑物，狭义的为房屋。房屋指有基础、墙、顶、门窗，供人们在里面居住、工作、学习其其他活动的建筑物。构筑物是人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物。4、如何判定一物是否为土地定着物？答：土地定着物与土地或建筑物在物理上不可分离，或者虽然可以分离，但这种分离是不经济的，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显减损。5、房地产的实物、权益、区位的含义分别是什么？答：A房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的有形部分。B房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。C房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系（有位谿、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面）。6、实物、权益和区位在房地产和其他财产价值影响中有哪些异同？7、如何进一步认识房地产的实物？答：房地产实物可进一步分为有形实体、该实体的质量以及该实体组合完成的功能三方面。8、中国目前可在房地产上设定的权利有哪些？其概念分别是什么？答：房地产权利的种类主要有：A房地产所有权，指房地产所有人对自己的房地产贪污享有的占有使用收益处分的权利；B土地使用权，指土地使用权人依法对国家所有或者集体所有的土地享有占有使用收益和部分处分的权利；C地役权，指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产以提高自己的房地产的效益的权利；D抵押权，指债务人或第三人不转移房地产占有，将该房地产作为债权的担保；E租赁权，指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利。9、房地产的实物状况与权益状况如何区别？实物状况好的房地产，其价值是否必定高？答：房地产实物是有形的，可以看得见摸得着的，而房地产权益是无形的，是基于房地产实物而衍生的权利、利益和收益。实物状况好的房地产不一定价值就高，因为如果房地产的产权不完整，即使实物状况好价值也不一定高。10、如何进一步认识房地产的区位？区位可分解为哪些方面？答：房地产区位包括房地产的位谿（坐落、方位、距离、朝向、楼层），交通（可及性、便捷性），周围环境和景观（自然环境、人文环境），外部配套设施（基础设施、公共服务设施）。11、可及性与便捷性的含义有何异同？作此两种区分有何实际意义？答：可及性表达由外到内的的方便程度，便捷性表达由内到外的方便程度。作此两种区分是为了更好地衡量和描述一宗房地产的交通。某些房地产受单行道、道路隔离带、立交桥等影响，其由外到内与由内到外的的方便程度是不同的。12、房地产有哪些不同的称呼？房地产、不动产、物业的含义是什么？答：不同的称呼有：不动产、物业、realestate和realproperty。房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体；不动产是指不可以自由移动的财产；物业实际上就是房地产。13、如何区分不动产与动产？答：区分不动产与动产主要根据其是否可以自由移动来判断的，能自由移动的为动产，不能自由移动的为不动产。14、房地产有哪些基本存在形态？答：房地产基本存在形态有：土地形态、建筑物形态、房地形态三种。15、在实物形态上，土地与建筑物合成一体时，是否可能只单独评估其中的土地或建筑物的价值？试举例说明。答：土地与建筑物合为一体时可以只评估其中的土地或者建筑物。在评估土地价值时不考虑建筑物的影响，而在评估建筑物时不考虑土地的影响。如火灾保险评估时只评估建筑物的价值；而在建造有建筑物的土地上，土地补交地价侧只评估土地的价值。16、什么是独立估价？什么是部分估价？两者之间的最大区别是什么？答：独立估价是指纯粹评估土地价值而不考虑建筑物的影响或者评估建筑物的价值不考虑土地的影响；部分估价是指在评估土地价值时考虑建筑物的影响或者评估建筑物价值时考虑土地的影响。两者最大的区别在于是否考虑土地或建筑物的相互影响。17、房地产有哪些特性？了解这些特性对做好房地产估价有何重要意义？答：房地产的特性有：A不可移动性；B独一无二性；C寿命长久性；D供给有限性；E价值量大；F用途多样性；G相互影响；H易爱限制；I难以变现；J保值增值。房地产与其他经济物品，包括房地产市场与其他经济物品市场、房地产价值与其他经济物品价格，有许多不同之处，这些不同之处是由房地产的特性所决定的，因此人事房地产估价应对房地产特性有全面、深入、正确的认识。18、为什么说房地产市场是地区性市场？地区性市场意味着什么？答：因为房地产的不可移动性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境，而不像其他商品那样，生产、销售和消费地可以在不同地方。人们无法将房地产价格较低的地区的房地产搬到房地产价格较高的地区，所以房地产市场不可能是一个全国性的市场，而是一个地区性市场。这就意味着房地产的供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区间可能不同，甚至是反向的。19、什么是变现能力？为什么说房地产的变现能力弱？答：变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度。房地产由于具有价值量大、独一无二、不可移动、易受限制等特性，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要买卖，通常需要经过一个合理的较长时间才能成交，所以其变现能力弱。20、如何分析一宗房地产的变现能力？答：一宗房地产的变现能力主要由以下因为影响：A该宗房地产的通用性；B该宗房地产的独立使用性；C该宗房地产价值量的大小；D该宗房地产的可分割转让性；E该宗房地产的开发程度；F该宗房地产的区位；G该宗房地产的市场状况。21、什么是外部性？房地产为什么具有相互影响特性?答：外部性也称为外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体进行生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响，分为有利的外部性和有害的外部性。房地产是不可移动的，其利用通常会对周围的房地产产生影响，相反，周围房地产的利用状况也会对该房地产产生影响，如通风、采光、日照等，所以房地产具有相互影响的特性。22、引起房地产价格上涨的原因有哪些？如何区别保值与增值？何种情况下的增值属于自然增值？答：引起房地产价格上升的原因主要有：A房地产拥有者自己对房地产进行投资改良；B外部经济；C需求增加导致稀缺性增加；D通货膨胀；E房地产使用管制改变。外部经济、需求增加导致稀缺性增加及房地产使用管制改变引起的房地产价格上升是房地产的自然增值。23、房地产主要有哪些分类？每种分类中将房地产分为哪几类？答：房地产的分类：A按用途划分（10种）；B按开发程度分（5种）；C按实物形态分（9种）；D按权益状况分（20种）；E按是否生产收益分（2种）；F按经营使用方式分（4种）。24、从实物角度来看，房地产估价对象有哪些？答：A土地；B建筑物；C土地与建筑物的综合体；D房地产的局部；E未来状况下的房地产；F已经灭失的房地产；G现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分；H以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产；I整体资产中的房地产。25、从权益角度来看，房地产估价对象有哪些？答：A干净的房屋所有权和出让土地使用权的房地产；B干净的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产；C干净房屋所有权和集体土地的房地产；D共有的房地产；E部分产权的房地产；F有租约限制的房地产；G设立了地役权的房地产；H设立了抵押权的房地产；I有拖欠工程价款的房地产；J已依法公告列入征收征用范围的房地产；K被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制的房地产;L开发建设手续不齐全的房地产；M房屋所有权、土地使用权有权属不明或归属有争议的房地产；N临时用地或临时建筑的房地产；O违法占地或违法、违章建筑的房地产；P房地产的租赁权；Q地役权；R房地产的抵押权；S房地产的空间利用权；T房地产中的无形资产。26、应如何全面、清晰地描述估价对象房地产状况？答：要对估价对象房地产状况全面、清晰的描述要通过对房地产的基本状况、区域状况、实物状况及权益状况四方面进行描述。27、反映房地产基本状况的内容有哪些？答：反映房地产基本状况状况的内容有：A名称；B坐落；C四至；D规模；E用途；F权属。28、反映房地产区位状况的内容有哪些？答：反映房地产区位状况的内容有：A位谿（6个）；B交通（3个）；C周边环境和景观（3个）；D外部配套设施（2个）。29、反映房地产实物状况的内容有哪些？答：反映房地产实物状况的内容有：A土地实物状况（土地面积、土地形状、地形、地势、土壤、地基、土地开发程度）；B建筑物实物状况（建筑规模、层数和高度、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、防水保温隔热隔声通风采光日照、层高和室内净高、空间布局、年龄、维修养护情况及完损程度、其他。30、反映房地产权益状况的内容有哪些？答：反映房地产权益状况的内容有：A土地权益状况（土地所有权、土地使用权、土地使用管制、目前使用情况、其他权利设立情况、其他特殊情况说明）；B建筑物权益状况（房屋所有权、出租或占用情况、其他权利设立情况、其他特殊情况说明。第三章房地产价格和价值1、什么是房地产价格？答：房地产价格是指和平地获得他人的房地产所必须付出的代价一货币或实物、无形资产和其他经济利益。2、房地产存在价格的前提条件有哪些？答：房地产存在价格的前提条件有：A有用性；B稀缺性；C有效需求。3、越是有用的物品，其价格是否就越高？答：不是。因为越是使用价值大的东西，往往共交换价值就越低，而交换价值越大的东西，往往使用价值很小。4、房地产价格与一般物品价格的共同之处主要有哪些？答：房地产价格与一般物品价格的相同点有：A都是价格，用货币来表示；B都有波动，受供求因素的影响；C都是按质论价，优质高价劣质低价。5、房地产价格与一般物品价格的不同之处主要有哪些？答：1.房地产价格与区位关系密切，一般物品价格与区位关系不大。2.房地产价格实质上是房地产权益的价格，一般物品价格主要是物品本身的价格。.房地产价格同时有买卖价格和租赁价格，一般物品价格主要是买卖价格。.房地产价格容易受交易者的个别情况影响，一般物品价格不易受交易者的个别情况左右。.房地产价格形成的时间通常较长，一般物品价格形成的时间通常较短。6、什么是房地产需求?答：房地产需求是指消费者在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买或承租的数量。6、需求与需要有何异同？答：需求的形成条件：一是消费者愿意购买，二是且有能力购买。缺少第二个条件，只能看成是需要或欲望；而仅有第二个条件不能使购买行为发生。7、决定房地产需求量的因素主要有哪些？答：决定房地产需求量的因素有：A该种房地产的价格水平；B消费者的收入水平；C消费者的偏好；D相关物品的价格水平；E消费者对未来的预期。8、什么是房地产供给？答：房地产供给是指房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。9、决定房地产供给量的因素主要有哪些？答：决定房地产供给的因素有：A该种房地产的价格水平；B该种房地产的开发建设成本；C该种房地产的开发技术水平；D房地产开发商对未来的预期。10、房地产供给与一般商品供给有何不同之处？答：由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断以及房地产开发期长、秒可移动等导致房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动及时作出调整，房地产供给缺乏弹性。11、需求曲线与供给曲线有何异同？答：房地产需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系，是一条向右下方倾斜的曲线。房地产供给曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关系，是一条向右上方倾斜的曲线。12、什么是均衡价格？其形成机制是什么？答：房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等是的价格。均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某些因素影响而脱离了均衡价格，则必然会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或上升的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。13、房地产价格与其供求的一般关系是什么？答：房地产价格与其需求正相关，与其供给负相关。当供给一定是，需求大价格就是升，需求小价格就降；当需求一定时，供给大房地产价格降，供给小房地产价格升。需求和供给同时发生变化时有同方向变化、反方向变化及变动幅度不同等情况。14、房地产的供求关系有哪几种类型？决定某宗房地产价格的供求关系主要是哪种类型的供求关系？答：房地产供求关系有要有：A全国房地产总供求状况；B本地区房地产总供求状况；C全国同类房地产供求状况；D本地区同类房地产供求状况。其中本地区同类房地产供求状况决定着某一宗房地产价格价格水平。15、使用价值、交换价值的含义及其之间的关系是什么？答：使用价值是指物品能满足人们某种需要的效用；交换价值是指一种商品同另一种商品交换的量的关系或比例。使用价值是交换价值的前提，没有使用价值就没有交换价值；但没有交换价值不一定没有使用价值。16、成交价格、市场价格、理论价格、评估价值的含义及其相互关系是什么？答：成交价格是指在一笔房地产交易中交易双方实际达成交易所支付或收取的价款；市场价格指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果；理论价格指经济学假设的经济人的行为和预期是理性的，或者真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格（市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格）；评估价值是指估价师通过估价活动所得出的估价对象的价值。成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格围绕着理论价格上下波动。房地产估价是评估房地产的市场价格。17、成交价格是如何形成的?答：正常成交价格形成条件有：A公开市场；B交易对象本身具备市场性；C众多的买者和卖者；D买者和卖者都不受任何压力完全出于自愿；E理性且自私的经济行为；F买者和卖者都具完全信息；G适当的期间完成交易。18、什么是卖方市场？什么是买方市场？它们是如何影响成交价格的？答：买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。卖方市场是房地产供不应求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。在买方市场下，成交价会偏向卖方最低要价；在卖方市场下，成交价会偏向买方最高出价。19、正常成交价格与非正常成交价格如何区分？答：正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息畅通、平等自愿、诚实无欺，没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受诸如垄断或强迫交易、对交易对象或市场行情不了解等不良因素影响；反之则是非正常成交价格。20、招标成交价、拍卖成交价、挂牌成交价和协议成交价的含义是什么？答：招标成交价是指采取招标方式交易房地产的成交价格；拍卖成交价格是指采取拍卖方式交易房地产的成交价格；挂牌成交价格是指采取挂牌方式交易房地产的成交价格；协议成交价格是指采取协议方式交易房地产的成交价格。21、评估价值受估价师哪些因素的影响？怎样才能评估出合理的价值？答：评估价值受估价师专业知识、经验、职业道德等情况的影响。22、某宗房地产的评估价值为100万元，实际成交价格为120元。这是否意味着该评估价值不是客观合理的？或者反过来，说明该成交价格是不正常的？答：23、什么是比准价值、收益价值、积算价值？答：采用市场法求得的价值为比准价值;采用成本法求得的价值为积算价值;采用收益法求得的价值为收益价值。24、市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和残余价值的含义及异同是什么？答：市场价值满足8个条件。快速变现价值是指不符合市场价值形成条件中的“交易双方有较充裕的时间进行交易”下最可能的价格。谨慎价值是指在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的价值。在用价值是指在现状使用下的价值。残余价值是指在非继续使用条件下的价值。25、投资价值、市场价值的含义及其区别和联系是什么？答：投资价值：两种含义，一是值得投资，二是从某个特定的投资者的角度来衡量的价值。市场价值过去称为公开市场价值：估价对象由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在估价时点自愿进行交易的金额。市场价值来源于市场参与者得共同价值判断，是客观的、非个人的价值；投资价值是对特定的投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。在某一点上，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而有所不同。评估投资价值与评估市场价值的方法通常是相同的，所不同的主要是有关参数的取值。就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价通常是评估房地产的市场价值。25、买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值、计税价值和征收价值的含义是什么？答：买卖价格指房地产权利人采取买卖的方式将房地产转移给他人，而收取的价款。租赁价格指由房地产出租人将房地产租赁给承租人使用，而向承租人收款的价款。抵押价值理论上讲是指当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。保险价值是将房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。计税价值是指为税务机关核定计税依据提供参考而评估的房地产价值或租金。征收价值是为国家征收房地产确定补偿金额提供参考而评估的被征收房地产的价值。26、租赁价值与租赁权价值的含义及其之间的区别是什么？27、所有权价格、使用权价格及其他权益的价格的含义是什么？答：所有权价格是指房屋所有权价格、土地所有权价格，或者房屋所有权与土地所有权价格。使用权价格主要是指土地使用权价格。其他权益价格泛指所有权价格、使用权价格以外的各种房地产权益的价格（租赁权价格、地役权价格、抵押权价格等）。28、完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值的含义及之间的关系是什么？答：无租约限制价值是指全部可出租部分均按照市场租金水平确定租赁收入所求取的价值。完全产权价值不仅是不考虑租赁因素影响的价值，而且是不考虑抵押、查封等因素影响的价值，是干净的房屋所有权和干净的某种土地使用权的价值。出租人权益价值也称为由租约限制价值、带租约的房地产价值，是指已出租部分在其租赁期间按照租赁租赁合同约定的租金确定租赁收入、租赁期间届满后和未出租部分按照市场租金水平确定租赁收入所求取的价值。承租人权益价值即租赁权价值，是指按照租赁合同约定的租金与市场租金的差额所求取的价值。无租约限制价值二出租人权益价值+承租人权益价值29、原始价值、公允价值、账面价值、市场价值的含义及其区别和联系是什么？答：原始价值、账面价值、公允价值是会计上使用的一组价值概念。原始价值指一项资产在当初取得时实际发生的成本；账面价值指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额；公允价值指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额；市场价值也称实际价值，指一荐资产现时在市场上所值的价格。30、市场调节价、政府指导价、政府定价的含义是什么？答：市场调节价是指由经营者自主制定的，通过市场竞争形成的价格。政府指导价是指由政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。政府定价是指由政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。31、基准地价、标定地价、房屋重谿价格的含义及其作用是什么？答：基准地价是指在城镇一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按不同用途分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。标定地价是指政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一时点的建设用地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。房屋重谿价格是不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，在某一基准日期建造它所发生的必要支出及应当获得的利润。32、土地价格、建筑物价格、房地价格的含义及其相互关系是什么？答：土地价格是指仅土地的价格不包含土地上的建筑物的价格。建筑物价格指仅建筑物部分的价格，不含建筑所在的土地的价格。房地价格指房地混合价。其三者关系不是机械的…..33、什么是土地的“生熟”程度？它主要有哪几种？答：生熟程度是指其基础设施完备程度和场地平整程度。主要有A未完成征收补偿安谿的集体土地；B已完成征收补偿安谿但未完成三通一增或以上开发的土地；C已完成征收补偿安谿和三通一平或以上开发的土地；D未完成房屋拆迁补偿安谿的国有土地；E已完成房屋拆迁补偿安谿的国有土地。34、总价格、单位价格和楼面地价的含义及相互关系是什么？答：总价格指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。单位价格指单位土地面积价格或单位建筑物价格或单位房地产价格。楼面地价是按照土地上建筑物面积均摊的土地价格。35、了解单位价格应注意哪几点？答：认清单位价格必须认清价格单位，价格单位由货币和面积两方面构成。货币包括货种和货币单位；面积包括面积内涵和面积单位。36、楼面地价有何特殊作用？答：因为楼面地价在实现中往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。37、实际价格和名义价格的含义及其相互关系是什么？答：实际价格是指在成交日期时一次性付清的价格，或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次性付清的价格。38、现房价格和期房价格的含义及其相互关系是什么？答：现房价格是指以现状房地产为交易标的的价格。期房价格是指以目前尚未建造完成而在将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为交易标的的价格。期房与现房同品质的情况下，期房价格低于现房价格。39、起价、标价、均价的含义是什么？答：起价是销售商品房的最低价格。标价也称为报价，是商品房出售者在其价目表上标注的不同楼层、户型的出售价格。均价指所销售商品房的平均价格（有标价平均价格和成交价平均价格）。40、在房地产拍卖活动中有哪几种价格，它们的含义是什么？答：保留价也称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的的可售的最低价格。起拍价也称起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。应价是竞买人自己报出的价格。成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。41、为什么人民法院拍卖房地产估价中，评估的应是市场价值而不是快速变现价值？保留价应由谁来确定，它与评估价有何关系？答：保留价应由人民法院参照评估价确定，未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。第一次拍卖时不得低于评估价或市价的80%。第四章房地产价格影响因素1、目前主要有哪些因素或者其变化会导致房地产价格上升，哪些因素或者其变化会导致房地产价格下降？答：2、目前有哪些因素或者其变化对房地产价格的影响较大，哪些因素或者其变化对房地产价格的影响较小？3、试针对不同用途的房地产（如住宅、商铺、写字楼、宾馆、厂房等）列举出提高和降低其价格的因素。4、试针对不同用途的房地产，按照影响其价格的大小顺序，列举出目前对其价格有影响的主要因素。5、试分别举例说明与房地产价格为直线或近似直线影响关系的因素，在某一状况下会提高房地产价格而在另一状况下会降低房地产价格的因素，对房地产价格同时有正负多面影响的因素。6、试分别举例说明与时间无关、短期就会有效果、长期才会起作用的房地产价格影响因素？7、房地产价格影响因素有哪几种分类？每种分类的作用和内容是什么？答：对房地产价格影响因素分为两类，一类是房地产自身因素，另一类是房地产外部因素。自身因素有区位因素、实物因素、权益因素；外部因素有人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素。8、什么是影响房地产价格的房地产自身因素？它又可分为哪几类因素？答：所谓房地产自身因素是指构成房地产区位、实物和权益状况的因素。区位因素有位谿、交通、周围环境和景观及外部配套设施。实物因素有土地实物因素和建筑物实物因素。权益因素有权利状况、使用管制、相邻关系。9、土地实物因素主要有哪些？它们与房地产价格的关系如何？答：土地定着物因素主要有：土地面积（城市繁华地段对土地面积敏感度高，而在市郊或者农村较较小）；土地形状（是否规则对地价有影响）；地形（地面高低起伏平坦程度影响开发成本而影响地价）；地势（地势高的房地产价格比地势低的房地产价格高）；土壤（主要有污染情况、自然酸碱性和肥力）；地基（地基承载力、稳定性、地下水等）；土地开发程度（基础设施完备程度和场地平整程度）。10、10、建筑物实物因素主要有哪些？它们与房地产价格的关系如何?答：建筑物实物因素有：建筑规模（规模过大或过小都会降低其价值）；外观9、决定房地产供给量的因素主要有哪些？答：决定房地产供给的因素有：A该种房地产的价格水平；B该种房地产的开发建设成本；C该种房地产的开发技术水平；D房地产开发商对未来的预期。10、房地产供给与一般商品供给有何不同之处？答：由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断以及房地产开发期长、秒可移动等导致房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动及时作出调整，房地产供给缺乏弹性。11、需求曲线与供给曲线有何异同？答：房地产需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系，是一条向右下方倾斜的曲线。房地产供给曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关系，是一条向右上方倾斜的曲线。12、什么是均衡价格？其形成机制是什么？答：房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等是的价格。均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某些因素影响而脱离了均衡价格，则必然会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或上升的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。13、房地产价格与其供求的一般关系是什么？答：房地产价格与其需求正相关，与其供给负相关。当供给一定是，需求大价格就是升，需求小价格就降；当需求一定时，供给大房地产价格降，供给小房地产价格升。需求和供给同时发生变化时有同方向变化、反方向变化及变动幅度不同等情况。14、房地产的供求关系有哪几种类型？决定某宗房地产价格的供求关系主要是哪种类型的供求关系？答：房地产供求关系有要有：A全国房地产总供求状况；B本地区房地产总供求状况；C全国同类房地产供求状况；D本地区同类房地产供求状况。其中本地区同类房地产供求状况决定着某一宗房地产价格价格水平。15、使用价值、交换价值的含义及其之间的关系是什么？答：使用价值是指物品能满足人们某种需要的效用；交换价值是指一种商品同另一种商品交换的量的关系或比例。使用价值是交换价值的前提，没有使用价值就没有交换价值；但没有交换价值不一定没有使用价值。16、成交价格、市场价格、理论价格、评估价值的含义及其相互关系是什么？答:成交价格是指在一笔房地产交易中交易双方实际达成交易所支付或收取的价款；市场价格指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果；理论价格指经济学假设的经济人的行为和预期是理性的，或者真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格（市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格）；评估价值是指估价师通过估价活动所得出的估价对象的价值。成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格围绕着理论价格上下波动。房地产估价是评估房地产的市场价格。17、成交价格是如何形成的？答：正常成交价格形成条件有：A公开市场；B交易对象本身具备市场性；C众多的买者和卖者；D买者和卖者都不受任何压力完全出于自愿；E理性且自私的经济行为；F买者和卖者都具完全信息；G适当的期间完成交易。18、什么是卖方市场？什么是买方市场？它们是如何影响成交价格的？答：买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。卖方市场是房地产供不应求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。在买方市场下，成交价会偏向卖方最低要价；在卖方市场下，成交价会偏向买方最高出价。19、正常成交价格与非正常成交价格如何区分?答：正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息畅通、平等自愿、诚实无欺，没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受诸如垄断或强迫交易、对交易对象或市场行情不了解等不良因素影响；反之则是非正常成交价格。20、招标成交价、拍卖成交价、挂牌成交价和协议成交价的含义是什么？答：招标成交价是指采取招标方式交易房地产的成交价格；拍卖成交价格是指采取拍卖方式交易房地产的成交价格；挂牌成交价格是指采取挂牌方式交易房地产的成交价格；协议成交价格是指采取协议方式交易房地产的成交价格。21、评估价值受估价师哪些因素的影响？怎样才能评估出合理的价值？答：评估价值受估价师专业知识、经验、职业道德等情况的影响。22、某宗房地产的评估价值为100万元，实际成交价格为120元。这是否意味着该评估价值不是客观合理的？或者反过来，说明该成交价格是不正常的？答：23、什么是比准价值、收益价值、积算价值？答：采用市场法求得的价值为比准价值;采用成本法求得的价值为积算价值;采用收益法求得的价值为收益价值。24、市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和残余价值的含义及异同是什么？答：市场价值满足8个条件。快速变现价值是指不符合市场价值形成条件中的“交易双方有较充裕的时间进行交易”下最可能的价格。谨慎价值是指在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的价值。在用价值是指在现状使用下的价值。残余价值是指在非继续使用条件下的价值。25、投资价值、市场价值的含义及其区别和联系是什么？答：投资价值：两种含义，一是值得投资，二是从某个特定的投资者的角度来衡量的价值。市场价值过去称为公开市场价值：估价对象由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在估价时点自愿进行交易的金额。市场价值来源于市场参与者得共同价值判断，是客观的、非个人的价值；投资价值是对特定的投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。在某一点上，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而有所不同。评估投资价值与评估市场价值的方法通常是相同的，所不同的主要是有关参数的取值。就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价通常是评估房地产的市场价值。25、买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值、计税价值和征收价值的含义是什么？答：买卖价格指房地产权利人采取买卖的方式将房地产转移给他人，而收取的价款。租赁价格指由房地产出租人将房地产租赁给承租人使用，而向承租人收款的价款。抵押价值理论上讲是指当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。保险价值是将房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。计税价值是指为税务机关核定计税依据提供参考而评估的房地产价值或租金。征收价值是为国家征收房地产确定补偿金额提供参考而评估的被征收房地产的价值。26、租赁价值与租赁权价值的含义及其之间的区别是什么？27、所有权价格、使用权价格及其他权益的价格的含义是什么？答：所有权价格是指房屋所有权价格、土地所有权价格，或者房屋所有权与土地所有权价格。使用权价格主要是指土地使用权价格。其他权益价格泛指所有权价格、使用权价格以外的各种房地产权益的价格（租赁权价格、地役权价格、抵押权价格等）。28、完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值的含义及之间的关系是什么？答：无租约限制价值是指全部可出租部分均按照市场租金水平确定租赁收入所求取的价值。完全产权价值不仅是不考虑租赁因素影响的价值，而且是不考虑抵押、查封等因素影响的价值，是干净的房屋所有权和干净的某种土地使用权的价值。出租人权益价值也称为由租约限制价值、带租约的房地产价值，是指已出租部分在其租赁期间按照租赁租赁合同约定的租金确定租赁收入、租赁期间届满后和未出租部分按照市场租金水平确定租赁收入所求取的价值。承租人权益价值即租赁权价值，是指按照租赁合同约定的租金与市场租金的差额所求取的价值。无租约限制价值二出租人权益价值+承租人权益价值29、原始价值、公允价值、账面价值、市场价值的含义及其区别和联系是什么？答：原始价值、账面价值、公允价值是会计上使用的一组价值概念。原始价值指一项资产在当初取得时实际发生的成本；账面价值指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额；公允价值指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额；市场价值也称实际价值，指一荐资产现时在市场上所值的价格。30、市场调节价、政府指导价、政府定价的含义是什么？答：市场调节价是指由经营者自主制定的，通过市场竞争形成的价格。政府指导价是指由政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。政府定价是指由政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。31、基准地价、标定地价、房屋重谿价格的含义及其作用是什么？答：基准地价是指在城镇一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按不同用途分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。标定地价是指政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一时点的建设用地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。房屋重谿价格是不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，在某一基准日期建造它所发生的必要支出及应当获得的利润。32、土地价格、建筑物价格、房地价格的含义及其相互关系是什么？答：土地价格是指仅土地的价格不包含土地上的建筑物的价格。建筑物价格指仅建筑物部分的价格，不含建筑所在的土地的价格。房地价格指房地混合价。其三者关系不是机械的…..33、什么是土地的“生熟”程度？它主要有哪几种?答：生熟程度是指其基础设施完备程度和场地平整程度。主要有A未完成征收补偿安谿的集体土地；B已完成征收补偿安谿但未完成三通一增或以上开发的土地；C已完成征收补偿安谿和三通一平或以上开发的土地；D未完成房屋拆迁补偿安谿的国有土地；E已完成房屋拆迁补偿安谿的国有土地。34、总价格、单位价格和楼面地价的含义及相互关系是什么？答：总价格指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。单位价格指单位土地面积价格或单位建筑物价格或单位房地产价格。楼面地价是按照土地上建筑物面积均摊的土地价格。35、了解单位价格应注意哪几点？答：认清单位价格必须认清价格单位，价格单位由货币和面积两方面构成。货币包括货种和货币单位；面积包括面积内涵和面积单位。36、楼面地价有何特殊作用？答：因为楼面地价在实现中往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。37、实际价格和名义价格的含义及其相互关系是什么？答：实际价格是指在成交日期时一次性付清的价格，或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次性付清的价格。38、现房价格和期房价格的含义及其相互关系是什么？答：现房价格是指以现状房地产为交易标的的价格。期房价格是指以目前尚未建造完成而在将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为交易标的的价格。期房与现房同品质的情况下，期房价格低于现房价格。39、起价、标价、均价的含义是什么？答：起价是销售商品房的最低价格。标价也称为报价，是商品房出售者在其价目表上标注的不同楼层、户型的出售价格。均价指所销售商品房的平均价格（有标价平均价格和成交价平均价格）。40、在房地产拍卖活动中有哪几种价格，它们的含义是什么？答：保留价也称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的的可售的最低价格。起拍价也称起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。应价是竞买人自己报出的价格。成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。41、为什么人民法院拍卖房地产估价中，评估的应是市场价值而不是快速变现价值？保留价应由谁来确定，它与评估价有何关系？答：保留价应由人民法院参照评估价确定，未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。第一次拍卖时不得低于评估价或市价的80%。第四章房地产价格影响因素1、目前主要有哪些因素或者其变化会导致房地产价格上升，哪些因素或者其变化会导致房地产价格下降？答：2、目前有哪些因素或者其变化对房地产价格的影响较大，哪些因素或者其变化对房地产价格的影响较小？3、试针对不同用途的房地产（如住宅、商铺、写字楼、宾馆、厂房等）列举出提高和降低其价格的因素。4、试针对不同用途的房地产，按照影响其价格的大小顺序，列举出目前对其价格有影响的主要因素。5、试分别举例说明与房地产价格为直线或近似直线影响关系的因素，在某一状况下会提高房地产价格而在另一状况下会降低房地产价格的因素，对房地产价格同时有正负多面影响的因素。6、试分别举例说明与时间无关、短期就会有效果、长期才会起作用的房地产价格影响因素？7、房地产价格影响因素有哪几种分类？每种分类的作用和内容是什么？答：对房地产价格影响因素分为两类，一类是房地产自身因素，另一类是房地产外部因素。自身因素有区位因素、实物因素、权益因素；外部因素有人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素。8、什么是影响房地产价格的房地产自身因素？它又可分为哪几类因素？答：所谓房地产自身因素是指构成房地产区位、实物和权益状况的因素。区位因素有位谿、交通、周围环境和景观及外部配套设施。实物因素有土地实物因素和建筑物实物因素。权益因素有权利状况、使用管制、相邻关系。9、土地实物因素主要有哪些？它们与房地产价格的关系如何？答：土地定着物因素主要有：土地面积（城市繁华地段对土地面积敏感度高，而在市郊或者农村较较小）；土地形状（是否规则对地价有影响）；地形（地面高低起伏平坦程度影响开发成本而影响地价）；地势（地势高的房地产价格比地势低的房地产价格高）；土壤（主要有污染情况、自然酸碱性和肥力）；地基（地基承载力、稳定性、地下水等）；土地开发程度（基础设施完备程度和场地平整程度）。10、建筑物实物因素主要有哪些？它们与房地产价格的关系如何？答：建筑物实物因素有：建筑规模（规模过大或过小都会降低其价值）；外观日起六个月内的房地产的抵押价值的，在评估出假定未设立法定优先受偿权下的价值后减去房地产估价师所知悉的法定优先受偿款这一步骤时，应首先考虑扣除拖欠建设工程价款。6）评估建设用地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含划拨的建设用地使用权变为出让的建设用地使用权应缴纳的出让金等费用。房屋征收估价合法原则的具体应用：1）对认定为合法建筑合未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。2）房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。3）市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。4）上位法优先于下位法、新法优先于旧法、特别法优先于普通法、法律文本优先于法律解释、强行法优先于任意法、法不溯及既往。9、估价时点原则对房地产估价有何要求？房地产估价为何要遵循该原则？答：估价时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。遵守该原则是因为影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，从而房地产价格和价值也是不断变化的，价值与时间密不可分，每个价值都对应一个时间，如果没有了对应的时间价值也就失去了意义。因而不可能离开时间来评估房地产的价值，而估价也不可能也无必要评估估价对象在所有时间上的价值，通常只评估其在某一特定时间的价值，这就要求评估时必须先确定某个特定时间。10、估价时点与估价作业日期有何区别？在估价报告中写明这两个时间的目的是什么？答：估价时点与估价作业日期的区别在于估价时点是某个特定的时间，而估价作业日期是估价作业开始至估价作业结束所持续的一段时间，通常情况下估价时点在估价作业日期内的某一个时间，但并非估价时点都是在此期间，也可能因特殊需要，将过去或未来某个时间确定为估价时点。11、估价时点为什么不总是“现在”？现实中估价时点应为“过去”和“未来”的估价分别有哪些？答：因为评估估价对象价值所依据的市场状况始终是估价时点的状况，但估价对象状况不一定是估价时点的状况。估价时点是过去的例如大多数房地产纠纷案件中特别是对估价结果有异议而引起的复核或鉴定估价，还有对过去评估的房地产抵押价值是否过高的鉴定中。估价时点是现在，估价对象为历史状况下的情形，如在投保火灾的建筑物被烧毁后评估其损失价值或损失程度时，还有在国有土地上房屋征收估价时。估价时点为现在，估价对象为未来的情形，如期房的评估。估价时点为未来的情形，多出现在房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据时。12、同一个估价项目中估价对象状况与房地产市场状况是否应为同一时点时的状况？为什么？答：评估估价对象价值所依据的市场状况始终是估价时点时的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。13、现实中各种估价目的的估价，其估价时点、估价对象状况和房地产市场状况应是怎样的？答：大多数房地产纠纷案件中特别是对估价结果有异议而引起的复核或鉴定估价，还有对过去评估的房地产抵押价值是否过高的鉴定等估价目的，估价时点、估价对象状况和房地产市场状况是过去。房地产损害赔偿和保险理赔、国有土地上房屋征收为估价目的的其估价时点为现在，估价对象为为历史状况。估价时点为现在，估价对象为未来的情形，如期房的评估。估价时点为未来的情形，多出现在房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据时。14、替代原则对房地产估价有何要求？房地产估价为何要遵循该原则？答：替代原则要求估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。15、在实际估价中如何遵守替代原则？答：替代原则对于具体的房地产估价要注意：A如果在估价对象附近存在着若干相近效用的房地产并已知道它们的价格时，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的未知价格；B不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到相近效用的房地产价格的牵制。16、最高最佳利用原则对房地产估价有何要求？房地产估价为何要遵循该原则？但哪种价值类型评估不应遵循该原则？答：最高最佳使用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值。是因为在现实房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，采取最高最佳的使用方式以取得最大的经济利益。17、什么是最高最佳利用？如何衡量及寻找估价对象的最高最佳利用？答：最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。寻找估价对象最高最佳使用的方法是先尽可能地设想出各种潜在使用方式，然后从以下方面进行依序筛选：A法律上的许可性；B技术的可能性；C经济上的可行性；D价值是否达到最大化。18、估价对象的实际利用不是最高最佳利用时对其价值有何影响？19、估价对象的实际用途、证载用途、规划用途或者土地用途与房屋用途不相同时，应如何依据合法原则和最高最佳利用原则来确定估价的用途？答：20、什么是收益递增递减原理？答：收益递增递减原理可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。它揭示的是两种产出的关系：一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。21、什么是均衡原理？答：均衡原理是以估价对象的内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳使用，它可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。22、什么是适合原理？答：适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳使用。23、在实际估价中如何根据最高最佳利用原则确定估价前提？答：如果认识现有房地产保持现状、继续使用最为有利那以保持现状为估价前提；如果认为对现有建筑物进行装饰装修改造但不改变用途再予以使用最为有利时就以装饰装修改造为前提；如果认为改变现有房地产的用途再予以使用最为有利时以改变用途再予以使用为前提；如果认为对现有房地产进行重新开发再予以利用最为有利那以重新开发为前提。24、现有房地产应维持现状的条件是什么？其中，现有建筑物应予以保留的条件是什么？答：对现有房地产应维持现状的条件是：（新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润）〈现有房地产价值。建筑物应予以保留的条件是：（新房地产价值-拆除现有建筑物的必要支出及应得利润-建造新建筑物的必要支出及应得利润）〈现有房地产的价值。25、现有房地产应更新改造的条件是什么？答：认为对现有房地产更新改造再予以利用最为有利时，现有房地产应更新改造的条件是：（更新改造后的房地产价值-更新改造的必要支出及应得利润）＞现状房地产的价值。【对土地或建筑物进行改造】认为对现有房地产进行重新装饰装修再予以利用最为有利时，现有建筑物应装饰装修的条件是：（装饰装修后的房地产价值-装饰装修的必要支出及应得利润）＞现状房地产的价值。26、现有房地产应改变用途的条件是什么？答：应改变现有房地产用途的条件是：（新用途下的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润）＞现用途下的房地产价值。27、现有房地产应重新开发的条件是什么？其中，现有建筑物应拆除重建的条件是什么？答：对现有房地产重新开发的条件是：（重新开发完成后的房地产价值-重新开发的必要支出及应得利润）》现有房地产价值。现有建筑物应拆除重建的条件是：（新房地产价值-拆除现有建筑物的必要费用-建造新建筑物的必要支出及应得利润）＞现有房地产价值。28、谨慎原则对房地产估价有何要求？何种估价目的的估价应遵循该原则？为什么？答：谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。抵押贷款时应遵守该原则，因为虽然说只要所担保的债权不超过抵押时抵押物的价值就可以了，但由于需要处理抵押物的时间与抵押估价时点一般相隔较长，而且抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，届时抵押物的价值有可能下跌，其他相关的不确定因素也较多，为了确保抵押贷款的清偿，所以房地产抵押价值评估时应遵守该原则。第六章市场法及其运用1、什么是市场法？其理论依据是什么？答：简要地说，市场法是根据与估价对象相似的房地产的成交价来求取估价对象价值的方法。【可比实例】市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。市场法的本质是以房地产的市场价格为导向来求取房地产的价值。通常把市场法测算出的价值称为比准价值。2、哪些房地产适用市场法估价？答：市场法适用的估价对象是数量较多，经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。②写字楼③商铺④标准厂房⑤房地产开发用地3、市场法估价需要具备哪些条件？答：市场法估价需要在估价时点的近期有较多类似房地产的交易。运用市场法估价需要把可比实例的特殊交易情况，不正常的成交价格修正为正常价格；把可比实例在成交日期的价格调整为在估价时点的价格；需要把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。【特殊交易情况与正常交易情况不同、成交日期与估价时点不同（实质上是这两个时间的房地产市场状况不同）、可比实例状况与估价对象状况不同】4、市场法估价的操作步骤是什么？答：分为4大步骤：①搜集交易实例。即搜集大量发生过交易的房地