YOU+青年公寓分析

YOU+国际青年社区创办于中国广州，是一个面向现代都市青年的连锁生活社区，专注于打造高品质个性化的青年社区。主题定位：青年生活和青年创业。商业模式:租下整栋楼，重新改造后向青年人出租经营理念：挡风遮雨，有爱陪伴，让都市青年在生存中找到生活卖点:宽松的公共空间和紧密的社区氛围，让年轻人之间更好地交流。定位群体：大城市租赁市场中的合租群体，他们需要上网去找同伴，基于安全和个性因素，合租存在较大隐忧。YOU+国际青年社区广州凤凰店于2012年6月1日正式开业，将以北京、上海、广州、深圳为主要城市，进行连锁扩张。2015年2月前后，YOU+社区将同时在广州、上海、北京三地开业10家门店。YOU+国际青年社区第一页，共9页。让你租房更便宜，还有家的感觉整个青年社区借鉴了欧洲大学公寓的模式；融入了loft设计风格；搭建了国家青年旅社的交流平台；改变了都市时尚青年的生活态度和生活状态。如果仅仅是长租公寓，这并非什么新鲜的商业模式，you+国际青年公寓跟其他同行相比最大的不同，是在创立之初已经制定了清晰的目标：我们是做社区台。——刘洋第二页，共9页。YOU+不仅以精致的环境设计、舒适的房间布局、便捷的公共配套，带给青年前所未有的居住体验，更加以多样化社区活动和娱乐，高端的生活配套设施为青年人打造一个多样化的交流、活动的平台，未来YOU+将成为一个中国最具有人文特色的青年社区领导品牌。让你租房更便宜，还有家的感觉YOU+为打造家的感觉，所以会提供一些公共资源，比如饭堂，由房客挑选最合他们口味的商家进驻。此外，还有饮水机、洗衣机、烘干机，这些酒店常规服务，you+国际青年公寓也会有。但是没有高端公寓的定制服务，未来，仅存的大堂前台也将全部拆除，没有服务员，只有“家友”。第三页，共9页。对you+而言，公寓只是个载体，以此形成的年轻人社交平台才是核心，每一座you+国际青年公寓都设计了一层设备齐全的大厅，就是为了鼓励他们在这里结交更多的朋友，形成一个有“温度”的社区。让你租房更便宜，还有家的感觉第四页，共9页。广州凤凰店一度是个小仓库改建而成的办公楼，然后又被改建成一个年轻人群居的公寓。因此没有华丽丽的灯光设计，顶部是管道和欧式吊灯设计，风格比较混搭。一角摆着桌球台，有健身房、小酒吧，还有个80英寸投影电视的影视厅，与其说是大厅，不如说是年轻人的会所。其次是卧室，对于喜欢涂鸦，或者家居设计的房客来讲，可以随意在门上或者墙上设计成自己喜欢的样子，而这些还会延续给下一任房客。与普通公寓有什么不同？——很随意，很随性

第五页，共9页。机关设计是摆设还是实用？——非住户很难找到刷卡入内位置

you+国际青年公寓最大的特色之一莫过于处处可见的新奇而富有趣味的功能设计，如通往小花园、健身房、公寓电梯等多处的大门的机关按钮、消防栓里的刷卡器、有需要拉动弹珠机拉杆才能开门的机关。这些新奇的设计一方面是要防止陌生人轻易进入我们的公寓里，另一方面是通过新奇有趣的设计，为年轻人的生活注入更多的乐趣。红色旧垃圾桶盖内暗藏的入户大门刷卡器需要拉动弹珠机拉杆才能开门的机关三色按钮组成的脚踏密码器需要按顺序踩踏，门才能开隐藏在消防栓里的门铃第六页，共9页。YOU+定位颇有噱头：号称三不租，45岁以上的不租，因为公寓关注的是年轻群体；结婚带小孩的不租，因为房间和楼梯为单身成年人设计；不爱交朋友的不租。前两条的设定是为了让年龄相近、生活习惯类似、刚在社会起步的年轻人生活在一起，这也是you+希望针对的细分市场；第三条规则其实是一个“考核”指标，目的是让居住在you+的年轻人敞开自己的心扉。谁都可以在这里租房？——三不租如此“有态度”，租金贵不？——还行，物管费要收租金的10%房间面积：10—30平方米租金：1800-3200元物业管理费：租金的10%水电费：按商业性质收取难言盈利投资这个项目，雷军效益预期如何？以凤凰店为例，凤凰店是一栋5层高的旧厂房，一层可间隔20个房间，一楼是300平方米的客厅，建筑面积为1500平方米。当初转让价格未见披露，相信在几千元一平方米左右。按创始人表示，这个项目启动资金为500万元，总共出租80个房间，每月收租16万元，算下来毛回报率达38.4%。创始人所言，凤凰店已经盈利，此话不假。但随着小米公寓的高光亮相，他们能拿到的便宜公寓将越来越少，且随着摊子铺大，每个小米公寓的管理是否能够复刻第一个小米公寓的“乌托邦”氛围，这才真正考虑管理团队的能力。而对于风投来说，他们期望的是翻倍的回报，38.4%的回报是否满足他们的期望？或许，这才是房地产业者期待雷军给出的答复。

第七页，共9页。风险分析用地选择住宅用地——住宅物业的出租投资回报率较低商业用地——开发酒店类物业，土地价格比住宅低，但运营成本高、各种税费、商业水电等成本高。工业用地——违规住人，最严格可认为是违章建筑。城中村用地——租金无明显的优势，运营成本也处于高位，而且必须与当地村集体合作。

存在问题这种公寓如何定义管理，一旦出现个案的违法案件，是否会被取缔？YOU+这种物业运营方与产权所有方不是同一个人或者机构，运用的都是之前闲置物业改造，这种轻资产模式在初期获得快速扩张，但后期如果准备上市，这种模式是否被资本市场接受？一个城市1-2栋楼的集中运营有对应的客户群，但如果体量增加，这种创业人群是否能够支撑，而且人员的流动性比较大，也将明显提高运营的风险。第八页，共9页。前景：雷军效应或将带动创业者聚集雷军投资并且在新闻媒体传播会给YOU+贴上创业者和精英的标签。同时也为YOU+开拓了一条新的发展思路：you+国际创业公寓。you+家友有20％—30％是创业者，如果把you+打造成创业者之家，吸引更多的创业者住在这里，他们不仅可以在一起研究项目，还可以与来自各行各业的家友寻求资源互补。you+还能为他们提供创业者的研讨与分享会，并引入投资人与项目对接，相当于把创业链条上的每一个环节整合起来，成为创业孵化基地。创业者入驻YOU+不是为了租房子，而是为了找投资。投资者入驻YOU+不是为了租房子，而是为了找项目。YOU+会变成一个事实上的创业孵化器。而租用孵化器的价格就不是房租这么简单的