房地产估价的过程及操作

第三章房地产估价的过程及操作要领节房地产估价程序房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行次序。房地产估价的过程和步骤：①

获取估价业务②

受理估价委托及明确估价基本事项③

拟定估价作业方案④

搜集估价所需的资料⑤

实地勘察估价对象⑥

选定估价方法计算⑦

确定估价结果⑧

撰写估价报告⑨

交付估价报告⑩

估价资料归档房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第1页!一、估价业务受理及基本事项的确定1、估价业务的来源房地产估价估价业务来源有以下三类：类：被动接受。即坐等估价需求者找上门来征求估价服务。例如：政府企业、个人该房地产的所有者或使用者其他第二类：主动争取，即估价人员走出门去努力争取为他人提供估价服务。注意：①估价人员和估价机构不得采用不正当竞争手段来争取估价业务，如垄断、低收费、回扣、诋毁竞争对手，②迎合委托人对估价结果的不合理要求，如答应委托认可评估出其期望的价值等

第三类：自有自估，即对自己拥有或拟取得的房地产，自己提出估价要求，并自己进行估价。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第2页!

2、确定估价的基本事项（1）明确估价对象明确估价对象的实物、权益、和区位状况。①弄清楚委托人要求估价的房地产具体是什么，范围多大②估价人员应明白在明确估价目的中所讲的，依据有关法律、行政法规，有些房地产不能用于某些估价目的，或有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容。（2）确定估价目的和价格种类在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。估价目的是有委托人提出的，但在实际中委托人往往并不懂得要提出估价目的，也可能不懂得如何表达其估价目的，这就需要估价人员提出问题，让委托人回答认可。（3）确定估价时点和估价的作业日期估价时点是要明确所评估的价值是指哪个具体时间上的价值。估价作业日期：以何时开始估价作业至何时完成估价作业。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第3页!3、受理估价委托：鉴定估价合同并进行公证作用：①成立受法律保护的委托与受委托关系②明确合同双方的权利与义务③载明估价的基本事项房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第4页!三、估价资料的收集与整理估价所需的资料包括4个方面：①对房地产价格有普遍影响的资料②对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料③类似房地产的交易、成本、收益实例资料④反映估价对象状况的资料搜集资料的渠道有：①委托人提供②实地查勘获得③到政府有关部门查阅④询问有关当事人、咨询公司等。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第5页!五、综合分析和估算

1、收集整理资料（1）针对初选的估价方法所赖以计算的资料数据进行收集（2）对所有直接和间接影响房地产价格因素资料的收集资料综合分析的重点是：（1）检查资料是否为估价所必需的资料，即注意该资料是否与委估房地产的种类、委托估价的目的与条件相符；（2）房屋产权的归属是决定评估房屋的价格的重要因素，一定要准确。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第6页!（2）个别分析。是对待估房地产的个别因素进行的分析，是判定房地产最有效使用方向的工作过程，房地产价格就是以该房地产的最有效使用方向为前提而形成的。个别分析应当正确掌握待估房地产的地块条件、街道条件、临近条件、环境条件、行政条件等方面的因素，再依据邻近地区的特征，判断出最有效使用方向。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第7页!

例：有一个拥有八幢七层楼房，共224套住房的居住小区的房地产。该小区占地12亩；总建筑面积19264平方米，位于某市南部商贸居住开发区，周边有多条城市干道通过，交通十分便捷，市政设施如供水、排水、通讯等十分完善。商服业、学校、菜市、医院等距此不远。现需评估该房地产的公开市场价格。下面是待估房地产的最高最佳使用分析具体过程：房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第8页!自然因素可能性：座落在该市南部的标的地块适合各种土地用途。—是紧临新民街、606高速公路、402省道和150高速公路，地块有到邻里周围和商业中心的便捷通道。因此，地块作多层公寓有好的潜力，这种用途为周围的用途所证实。同时地块的自然条件，如面积、形状、进深、地形、进出口和公用设施，也允许如此用途。但若作商业用途,由于标的地块不靠主次干道，而受到限制。二是地表和地下土地条件也表明满足建造多层公寓住宅结构。没有任何负面的通行权和侵占物注明限制该用途或削弱地块的市场可能性。所给地块的自然特征表明，地块的多层公寓住房用途在自然因素方面是可行的。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第9页!经济可行性地块的靠近主要交通线路、商场和就业中心，如空置并准备开发，在合理短期市场下，用于多层公寓住房的出租或转让。在一定程度或价格方面足够收回土地取得成本和开发土地的成本。空置的多层公寓住房士地相对缺少，随地块大小和位置的变化，售价界于20—30万/亩之间，类似质量的公寓一般市场水平的租金界于6—8元／平方米·月之间。运用收益法我们可看到，假设合理的设计和建筑物装修，这个租金水平将提供必要的净营运收入偿还债务相提供一个合理的股东投资回报。基于空置的调查，此区域的多层公寓住房实际入住率界于90—100％之间。基于在该区域其它公寓楼的成功操作和委估物业区应有便捷的交通到交通干道、就业和商业中心，委估物业将有比本地区其他楼宇更强的市场竞争力。因此，本地块的多层公寓住房用途经济上是可行的，所得到的租金和价格能够满足此单元的物业管理和相应建筑费用的需要，项目在经济上是盈利的。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第10页!2）场地当前使用状态委估地块现建有八幢七层砖混结构公寓楼，共224套住房，总建筑面积为19264平方米。所给事实说明委估地块现在建设用途基本满足假设空置条件下最高最佳使用定义。并且其价值超过空置时价值本身。在己建的前提下探讨地块最高最佳使用是适宜的。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第11页!

委估物业占地12亩，法律允许最大建筑面积为20000平方米，并规定每套住房不得少于0.5个仃车泊位，委估物业有19264平方米建筑和近120个泊位，平均每单元泊位为0.54个。因此、建筑物满足这些要求。委估建筑物的布置也显示满足规划要求，如红线后退、高度等。因此，本委估物业满足法律要求，因而是法律许可的用途。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第12页!

最后，引出的另外问题是自然条件可能、法律允许和经济可行的相关选择中，现有用途每种布置是否产生最佳效益。如在讨论假设场地空置时的最高最佳使用时，表明物业能产生最大效益的唯一用途是作为多层公寓住宅是合理的。因此，唯一存在问题是现有建筑扩大和扩建能否增加效益。如在自然条件可能用途里，基于地形和在委估地块上现有建筑的布局，表明物业没有进一步提高的必要。综上所述，表明地块的现有用途代表所有可行的相关选择中最高收益的用途。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第13页!5、综合评定估价额，确定估价结果1）检查评估过程（从低级错误到高级错误）：①计算过程是否有误②基础数据是否准确③参数选取是否合理④公式选用是否恰当⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的⑥是否符合估价原则2）估价结果确定（1）简单算术平均（2）加权算术平均（3）以一种估价方法结果为主，其他仅供参考房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第14页!1.撰写估价报告的目的

估价报告是估价人员基于估价对象的估价目的，将估价过程中采用的数据资料、估价方法、价格形成要素的判定做翔实而完整的记载，以明确表示估价结果及依据。估价报告是估价机构履行委托估价合同的总结报告，也是估价机构所承担法律责任的书面文件，又是估价管理组织对估价机构平定估价质量和资质登记的依据。所以，撰写好估价报告是十分重要的。估价机构借助估价报告，介绍他们根据受托估价对象的估价目的的进行估价的原则、依据、程序、方法、及估价的结果，向委托方报告履行估价合同的情况。如果委托方在规定期限内无异议，则估价工作结束。如果委托方对估价的结论有异议，则可要求对估价报告进行复议，若复议达不成一致意见，委托方和估价机构应按积极、负责、求实的态度通过正当的途径来解决争端。估价报告是估价机构履行估价合同的成果，也是估价机构为估价项目承担法律责任的书面文件。估价机构通过估价报告证明其估价的依据是充分的，评估方法是科学的，估价结果是客观、公正、合理的。报告附录所提供的土地使用权证、所有权证、合同等法律文件及相关取证资料，进一步证明了估价结论所承担的法律责任。估价报告又是反映专业估价人员的专业水准、工作经验和职业道德的书面文件，因而估价管理机构把估价报告作为鉴定了解估价机构水平的文件依据。通过对估价报告的评估，对估价机构进行日常管理、资质审查和定级，并制定对估价人员进行培训的计划。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第15页!（2）估价报告的形式a.定型式，即格式和内容固定，估价热源须按要求填写，不得随意增减事项。b.自由式，即无固定格式和内容，完全由估价人员根据估价案件需要自由撰写。c.混合式，即既用固定格式部分写一般事项，又用自由格式部分深入分析特殊事项。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第16页!2）描述性要素（1）估价对象的具体情况。包括估价对象所处的土地级别或城市类区、占地面积、土地形状、四至、地势、地质水文状况、周围环境、基础设施完备程度、规划限制条件、利用现状，以及评估对象的坐落位置。建筑面积、建筑结构、层数、建成年月、使用功能、平面布置、装饰装修、配套设施、使用状况、适应性。利用情况等。（2）估价对象所处的社会环境。从小的方面而言，包括居住小区的环境、服务配套设施、物业管理、交通条件；商业店铺的商业氛围、人气状况；办公物业的工作环境、公共设施、配套服务、交通设施等。从大的方面而言，包括城市的自然环境、经济状况、城市建设、投资环境和城市发展趋势等。此外，还包括估价对象的照片、图示等。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第17页!4）估价报告的要求

（1）形式新颖美观封面要精美封面给人以直观的感觉，印象至关重要。封面要清晰、简洁，字体大小、比例、排列以及行间字距、整体布局、图面质量等都要搭配适当，设计要新颖，式样要美观，给人以精神上的审美感受。封面的纸张、印刷要有别于内页，突出、醒目，在色彩上可作不同的处理，达到美化的效果。此外，企业的标识、名称一定要显著地表现在封面上，使文字与图画，色彩与空间有机搭配、相互协调。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第18页!（2）内容丰富多彩估价标的各不相同，估价报告却大同小异，如何把握这同与不同，做出优质的估价报告来,关键是要正确认识和理解变化与统一的关系，在变化中求统一，在统一中求变化，使估价报告既丰富多彩，又独具个性。项目要齐全对于估价报告的组成部分，一个都不能少，对于在估价报告中应记载说明的事项，一个也不能缺，要防止估价报告中的“缺斤短两”现象，特别是对于估价对象的产权状况、市场情况、估价技术路线、测算过程等，要仔细分析、详细说明、认真评判、交待清楚，真正做到项目齐全、内容完整。图文要精致文字、数字、表格、图片是组成估价报告的元素，描述能使内容更为具体，数字表达能使内容更为精确，表格使内容一目了然，图片使内容更为生动。所以，我们要坚持图文并茂，综合运用，采用这些元素来丰富和完善估价内容，使估价结果更为准确，估价报告更为精致。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第19页!

计算要精确、无误估价结果要通过估价额予以反映，而估价额的确定则要通过数字、公式计算出来。在计算过程中，我们要做到结构严谨，脉络清晰，论据充分，数据可靠，不误算、错算、漏算，公式的选用要与估价实际相匹配，测算过程要演示清楚，计算结果更要精确无误。附件要齐全、完备附件是估价报告不可缺少的部分，房地产估价的凭证、依据大部分都要借助附件加以反映。在附件项目中，估价单位资质证、营业执照、组织机构代码、估价人员资格证、房屋所有权证、土地使用权证等证件是必备内容，根据估价对象的实际情况，在此基础上，增加相关附件。附件的形式也可以不拘一格，常用的是各种证件、资料的复印件，特殊的如拆迁评估、装饰装潢评估等还可以制成影像、图片资料附后。总之，附件一定要齐全、完备，满足估价所需，适应估价报告使用所需。估价报告是专业技术与市场需求的产物，一份好的估价报告，它应该既具行业特色，又具时代气息和特征，同时兼具文化内涵和艺术品质，既能客观真实地反映出房地产价值，又能体现出艺术审美价值。所以，我们要认认真真、实事求是、客观公正、精益求精的做好房地产估价报告，让它真正成为科学与艺术的结晶，文化与技术的硕果。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第20页!2、估价报告应包括下列部分（8.0.2条）：（1）封面；（2）目录；（3）致委托方函；（4）估价师声明；（5）估价的假设和限制条件；（6）估价结果报告；（7）估价技术报告；（8）附件。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第21页!4、估价报告应记载下列事项(8.0.4条)：(1)估价项目名称；(2)委托方名称或姓名和住所；(3)估价方（房地产估价机构）名称和住所；(4)估价对象；(5)估价目的；(6)估价时点；(7)价值定义；(8)估价依据；(9)估价原则；(10)估价技术路线、方法和测算过程；(11)估价结果及其确定的理由；(12)估价作业日期；(13)估价报告应用的有效期；(14)估价人员；(15)注册房地产估价师的声明和签名、盖章；(16)估价的假设和限制条件；(17)附件，应包括反映估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的图片，估价对象的产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第22页!6、估价报告中注册房地产估价师的声明应包括下列内容，并应经注册房地产估价师签名、盖章：（8.0.6条）

（1）估价报告中估价人员陈述的事实，是真实的和准确的。（2）估价报告中的分析、意见和结论，是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。（3）估价人员与估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。（4）估价人员是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。（5）估价人员已（或没有）对估价对象进行了实地查勘，并应列出对估价对象进行了实地查勘的估价人员的姓名。（6）没有人对估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。（7）其他需要声明的事项。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第23页!《房地产估价规范》要求的估价报告的组成和内容㈠封面1、标题2、项目名称3、委托人4、估价机构5、估价作业期6、估价报告编号房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第24页!

㈤估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件是说明估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，在估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，估价报告使用的限制条件等。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第25页!

㈦估价技术报告应包括下列内容：1、详细介绍估价对象的区位、实物、权益状况。2、详细分析影响估价对象价值的各种因素。3、详细说明估价的思路和采用的方法及其理由。4、详细说明估价的测算过程、参数选取等。5、详细说明估价的结果及其确定理由。㈧附件房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第26页!第二节房地产估价的关键环节一、估价目的界定常见的房地产估价目的如下:(1)国有土地有偿有限期出让，其招标、协议、拍卖方式的底价或投标价评估。(2)城市住房制度改革，出售、出租公房的价格评估。(3)房地产交易包括买卖、租赁、拍卖、交换和转让价格的评估。(4)市政动迁房地产征用、拆迁补偿和落实政策作价收购的价格评估。(5)土地批租，房地产拆迁补偿的价格评估。(6)房地产析产、赠与、继承的价格评估。(7)房地产抵押贷款、投保、索赔的价格评估。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第27页!二、估价对象产权界定房地产估价对象的产权界区是指委估房地产不同构成部分的产权组成及产权边界，哪些是使用权、租赁权、抵押权，各项产权的期限多长，有什么限制性条款，如设立地役权、征用权及规划限制等。房地产估价对象的产权界区即权属关系能否切实把握，这不仅是开展估价的前提条件，也是估价报告合法性的基础。在同一评估目的下，房地产的权利状态决定了房地产的价格。估价对象的权属清楚有完备的产权证文件调整他项权利的价值房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第28页!(三)环境条件的确认环境条件确认的具体内容同估价对象有关，例如对居住房地产指确认交通通达度、购物方便度、居住舒适度、基础设施配套度、医院和学校临近度，环境受污染度(空气、噪声、光污染)、绿化率及小区物业管理的完善度等。环境因素具有很强的区域性和级差性，分别按不同权重形成房地产环境质量，影响和决定房地产价格。影响环境质量的各个因素有的对各类房地产具有相同的影响力度，如基础设施配套度；有的影响力度不同甚至相反，如交通人流繁忙对临街住宅与商业的影响却相反。因而对不同类型房地产，确认环境质量要素的内容与重点也不同。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第29页!2、查勘重点

(1)认真核对估价范围。(2)认真核对使用状况。(3)认真勘估房地产成新度。(4)认真核对建筑面积。(5）认真核对环境状况。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第30页!五、设计好房地产估价技术路线

技术路线是人们用来认识问题、解决问题，以达到预期目标的筹划、路径和基本思路。房地产估价的技术路线是针对估价对象的类型和内容，根据估价目的，设计出估价作业的工作思路，选择适当的估价方法，搜集必要的资料，对估价对象进行价格计算和调整，以求取在某时点合理的估价值。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第31页!

2.调查高级公寓的市场售价。采用市场比较法得出每平方英尺楼价不低于1100港元，即楼价不低于11840港元/平方米。3．调查建造高级公寓的造价。采用成本法，估得造价为每平方英尺在500港元以内，即造价在5382港元/平方米以内。4．用剩余法测算可支付的单位面积地价。楼面地价=楼价－建造成本－利息－利润＝300港元/平方英尺(3229港元/平方米)地价=楼面地价×容积率＝1500港元/平方英尺=16146港元/平方米＝8057.55元/平方米5.评估结论。此地块的实际报价为1.0416亿人民币(当时1元人民币＝2.0038港元)。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第32页!第三节房地产估价资料的收集一、估价资料的收集和整理资料的收集和整理是估价作业中最重要的一个环节。它的重要性无论怎样强调也不过份。没有资料无法进行估价，资料不足、片面、失实会导致估价结论严重失真。占有资料越完整、丰富，则筛选资料的选择性愈大，准确性也就愈高，做好估价作业的基础就愈扎实。

要做好资料的收集工作，应该做到以下几点:(1)切了解估价作业需要哪些资料；(2)信息的渠道来源；(3)把握好资料的质量关。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第33页!三、市场比较法所需资科1、资料收集的核心。----选择比较实例。2、资料收集的内容。(1)比较实例的交易价格、交易时间、变易情况和市场行情。（2）比较实例的区域因素。区域因素主要包括交通通达度、商业繁华程度、基础设施配套、医院、金融机构、文化娱乐设施业等第三产业方便程度以及环境污染、绿化景观、城市规划等影响房地产环境质量要素状况。(3)估价对象与比较实例的个别因素。个别因素指土地面积、形状、临街状况、地段、位置、土地使用权年限、容积率、生熟程度、建筑面积、结构、类型、设备、装修、新旧程度、房型和日照等。(4)各种影响因素相互比较的修正标准与幅度。(5)融资条件。开发商给购房者提供的融资方式如抵押贷款及一次性付清给予房价折扣等，都会影响交易价格。3、资料来源途径。(1)专业刊物；(2)实地查勘及调查；(3)委托方提供；(4)中介机构；(5)政府部门如房地产行政管理部门；(6)房地产市场交易所；(7)房地产估价机构。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第34页!五、收益法所需资料1、房地产市场租金、合同租金、历史租金。房地产市场租金是指与委估房地产同一地价区段、同一物业类型的市场租金，如土地租金、房屋租金、房地产租金，包括空置率，这是客观收益。合同租金是由租赁双方签订租赁合同规定的租金额，通常这是正常租金。历史租金是以前所支付的合同租金，历史租金的增减趋势可用来预测今后租金的变动趋势。2、与委估房地产同一地价区段、同类物业的平均经营收益。3、同类物业的经营成本。包括税费资料，以及委估房地产的土地使用权年限、房屋建成年代和耐用年限、房屋结构类型、建筑面积、装修、设备、成新度、房屋重置价格等资料，以确定年经营成本与费用，求取委估房地产的纯收益。4、委估房地产所在地区一年期贷款利率、同行业平均收益率、同类物业租售比率等，用来确定资本化率。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第35页!第四节房地产的开发成本资料房地产的开发成本即重置成本，包括土地取得费、前期工程费、住宅建设配套费或城市建设配套费、建筑安装工程费、管理费、利息、利润税费等。其中最主要的部分为土地取得费及建安工程费。一、土地取得费用征地费拆迁补偿安置费土地使用权出让金土地转让费房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第36页!2、土地使用权出让金城市建成区内，一般按照基准地价修正法进行评估，按评估地价的一定比例收取。对农地征用，则按照征地费用的一定比例收取。3、土地转让费如果是将待开发土地开发成熟地后转让，土地转让费即为转让地价。如果为待拆迁改造的土地，土地转让费已包含在城市房屋拆迁补偿费用中。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第37页!二、前期工程费主要有可行性研究费、地勘费、设计费、招投标费、土地开发整理费、放线验线费、公证费、施工占道费、建设监理费、人防费、绿化费、临时用水用电费等。三、住宅建设配套费主要有基础设施配套费、水增容费费、电增容费、商业网点费等。四、建筑安装工程费建安工程费一般包括的主要项目有:地下结构工程费、上部结构工程费、外立面装饰费、室内装修费、电气工程费、给排水工程费、室内通风工程费、升降系统费、通讯广播系统费、消防喷淋系统费、保安系统费、室外工程费、其它工程费、不可预见费等。这些项目的费用随房地产项目的类型、结构、功能和等级而定，差别很大，而且随时间及市场行情变化而改变。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第38页!二、制定估价作业计划主要包括下列内容：①拟采用的估价技术路线和估价方法②拟调查搜集的资料及其来源渠道③预计所需的时间、人力、经费④估价作业步骤和时间进度安排房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第39页!四、现场查勘实地查勘是就委托人介绍或提供的估价对象的有关情况，对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、用途、产权等资料到实地进行核实，同时亲临现场感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查看估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并搜集补充估价所需的其他资料，了解当地房地产市场行情和市场特性，以及对估价对象及其周围环境、景观或临路状况进行拍照等。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第40页!2、价格形成分析房地产价格的形成，一方面是基于它的实体因素，另一方面是基于它的影响因素。房地产价格的实体因素可以通过确认来把握，而影响因素则要通过有经验的评估人员加以分析。房地产价格的诸多影响因素可以划分为区域因素和个别因素两大方面。（l）区域分析所谓区域分析，就是分析待估房地产属于何种地区，该地区有何种特征，该特征对房地产价格形成有何影响等。区域分析可分为邻近地区和类似地区两部分。邻近地区就是同类地区即待估房地产所属的地区类别，如住宅区、商业区、工业区、文化娱乐区等。估价时首先要判定类别；其次，区域划分的范围不宜过大；最后，类别判定要考虑未来发展。类似地区是指与待估房地产所属地区相类似的其他地区。类似地区也可以用“同一供需圈”的概念解释。在“同一供需圈内”，同类房地产可形成替代关系，因面对价格形成有重大影响。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第41页!3、确定待估房地产的最高最佳用途房地产估价必须以房地产的最高最佳用途作为估价依据。在《房地产估价规范》中明确规定房地产评估要以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价，并要求在估价报告书中予以详细说明。要判断待估房地产是否处于最高最佳使用，我们一般应在两种不同的前提下进行讨论，一种是假设为空置状态。按最佳途径进行开发。另一种是假设为当前使用状态。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第42页!1）假设场地空置分析最高最佳使用。可以从如下四个方面入手。(1)开发用途在法律上是否允许或存在合理性?(2)场地自然条件是否可能?(3)在现有和规定的市场条件下，规划用途是否经济。资金上是否可行?(4)在法律允许、自然因素家可能、经济也可行的多个选择中，规划用途测算是否达到最大利益?房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第43页!法律许可性现在为多层公寓，住宅规划允许多层公寓住房开发和其他用途，如商场、学校、公园和其他公共设施。按照不同的高度、密度、后退和地块分割要求的所给条件，其他任何途都是法律允许的。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第44页!最经济产品一般多层公寓规划用途也允许其它不同的用途如学校、药店、诊所和旅馆。场地自然条件满足这些用途。低层公寓住宅开发的典型结果比多层公寓住宅用途开发土地价值少，最高价值的旅馆和写字楼应该比委估地块有明显高的通视条件和交通流量。基于这些观察，在法律允许、自然因素可能和经济可行下的用途选定中，多层公寓住房，代表最佳效益。

综上所述地块如果是空置，且地块座落在这样地区，具有多层公寓住房开发的自然条件和极为便捷的交通主干道及就业中心，同时，场地有足够的公用设施，适宜的面积和形状，开发为多层公寓住房是十分有潜力的．可使该地块达到最高最佳使用。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第45页!

首先，地块上现有建筑物的位置布局与被认可的进口与出口，表明了现有建筑物自然因素是可行的。公用设施的完备和到主要交通道路段的便捷性更进一步证实满足自然因素可行性的要求。同时也没有非常规土壤或地下土壤被注明限制类似目前建筑的用途。在探讨现有建筑是否满足法律许可条件时．核查了规定的用途、密度和不同的自然条件没有被任何公共或私人约束所限制。因没有私人限制存在、仅讨论公共限制，包括规划要求。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第46页!

再次，须探讨委估物业作为多层住房公寓楼继续使用的经济可行性。委估物业和竞争性物业均拥有超过90％的入住率，现有建筑物能提供足够的净收益偿还债务或提供给股东一个合适回报率。因此，根据营运收益的分析能从委估物业营运中推导出现有建筑具有经济可行性的结论。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第47页!4．估价方法的选择和价格估算（1）选择估价方法。估价方法的采用，取决于估价对象的房地产类型、估价方法的使用条件及所搜集资料的数量和质量。根据已有资料情况确定正式采用的估价方法，一般同时采用一种以上方法。（2）价格估算。（3）价格调整房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第48页!六、撰写估价报告书估价人员在确定了最终的估价结果后，应撰写估价报告（appraisalreport）.估价报告可视为估价人员提供给委托人的“产品”，是在完成估价后给委托人的正式答复，是全面、公正、客观、真确地记述估价过程、反映估价成果的文件，也是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。估价报告质量的高低，除了取决与估价结果的准确性、估价方法选用的正确性、参数确定的合理性，还取决与估价报告的格式、文字表达水平及印刷质量。前者可以说是估价报告的内在质量，后者可以说是估价报告的外在质量，两者不可偏废。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第49页!2.估价报告的种类和形式（1）估价报告的种类估价报告的形式分为书面报告和口头报告（如专家证词）。书面报告按照其格式又可分为叙述式报告和表达式报告。对于成片多宗地产的同时估价，且单宗地产的价值较低是，估价报告可以采用表格的形式。叙述式报告能使估价人员有机会充分论证和解释其分析、意见和结论，使估价结果更具有说服力。叙述式报告是估价人员履行对委托人责任的最佳方式。所以，叙述式报告是最普遍、最完整的。无论是书面报告和口头报告，叙述式报告和表格式报告，都只是表现形式的不同，对它们的基本要求是相同的。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第50页!3.估价报告的构成要素1)法律依据性要素（1）委托方。包括委托方的全称、法定代表人、办公住址、企业性质、发展状况等。如个人委托包括：姓名、住址、产权人关系等。（2）受托方。包括估价机构的名称、法定代表人、办公住址、法定代表人等。（3）估价对象。从存在自然形态上划分，房地产主要分为土地、再建工程和建成后的物业三类。（4）估价对象的权属状况。包括所有权、使用权、以及与估价相关的权益等。（5）估价依据。包括委托协议、有关的法律法规、与估价相关的资料等。（6）估价目的。在记载估价目的时，同时应说明据此目的在评估过程中考虑了哪些特殊事项。（7）估价时点。如果估价报告书无价格时间的记载，不仅容易产生纠纷，也会是估价额失去应有的意义，为此，房地产估价报告一定要注名估价基准日和有效期。（8）估价期限。包括估价的作业日期、估价报告的提交日期等。（9）估价人员。包括参与估价的项目负责人、估价师和估价员等。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第51页!3）分析性要素（1）

估价技术路线。包括本次估价的总体思路及具体分析测算过程中的技术思路。（2）

估价原则。除房地产估价的基本原则外，结合特定的估价目的和特定的估价对象，还包括具体的工作原则。（3）

估价的假设前提及限制条件。估价额是根据估价条件确定的，如不将估价的假设和条件记载与报告书中，当事后对估价额发生纠纷，需要对估价额的妥当性作论证时就会有困难。（4）估价方法。包括本次估价所采用的方法以及采用这种方法（或多种方法）的理由，采用估价方法的定义等。（5）

测算过程。包括所采用的基本公式及概要的计算过程。（6）

相关数据、参数的确定。包括在估价方法中采用的比准价格、资本化率、收益年限、建筑物的成新率、耐用年限、残值率等以及其他相关数据。（7）

估价结果的确定.详细说明估价结果及其确定理由。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第52页!

格式要多样估价报告的格式有多种多样，既有定型式、自由式、混合式，又有书信式、文字式、表格式，他们各有各的特点，各有各的优势，我们要结合评估实践，针对不同情况，灵活选择、分别采用、结合运用，而不能皆采用一种模式。相同条款，如一般房地产估价就可采用定型式，而对于极具代表性，且须作深层次分析的估价则可选择自由式，总之，要因地制宜，酌情选用。细部要美化

注意细部的处理常能获取与众不同、意想不到的效果，如在封底，我们可以印上公司的标识、标语(如企业宗旨、精神等)，在内页上部和底部，也可以印上公司的名称、标识，甚至可以采用艺术手法在内页印上公司标识，使其隐约于文字之中，既不影响文字阅读，又能凸现标识形象。版面要鲜活

传统的估价报告总让人把它与呆板、陈旧、单调这些词汇联系在一起，虽然估价报告不能搞的花红柳绿、五颜六色，但也要注意言简意明、重点突出、讲究效果，特别是版式、版面设计，要鲜明、活泼、醒目，讲究艺术性，体现文化内涵和蕴意。

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（3）质量精益求精一份优秀的估价报告，应该是内在质量与外在质量的有机结合和高度统一，不仅报告的格式、文字表达水平、纸张印质要优秀，估价结果更要精确，即外在质量要美，内在质量要准，相互媲美。文字表达要准确、优美文字在估价报告中占有举足轻重的地位，估价报告，它最终要通过字、词、句表达和反映出来。首先，用语要肯定，措词要准确，语义要鲜明，不要使用含混不清、模棱两可或者容易给报告使用人产生误解的文字，尽量使用中性的词汇，用词不可带有较强烈的感情色彩；其次，语言要简洁、优美，具有较强的说服力，搭配恰当，逻辑严谨，句子完整，做到描述准确，陈述真实，词语简练、标准，不堆砌，防止错别字和错漏。

分析要全面、透彻影响房地产价格的主观因素和客观因素较多，不确定性因素亦不少，所以，估价师必须站在客观、公正、公平、公开的立场，对估价对象、估价对象市场情况及影响估价对象的各种因素进行全面、详实、系统、准确的分析，做到描述完整、内容翔实、用词准确，使分析实事求是、恰如其分、入木三分。同时，要把分析过程和结果用文字确切、肯定的阐述表达出来，并具有相当的深度和说服力，为估价结果的确定提供可靠、有力的依据。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第54页!《房地产估价规范》对房地产估价报告书作了统一要求1、估价报告应做到下列几点（8.01条）：（1）全面性：应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套；（2）公正性和客观性：应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据；（3）准确性：用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响；（4）概括性：应用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第55页!

3、对于成片多宗房地产的同时估价，且单宗房地产的价值较低时，估价结果报告可采用表格的形式。除此之外的估价结果报告，应采用文字说明的形式(8.0.3条)。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第56页!5、估价报告中应充分描述说明估价对象状况，包括估价对象的物质实体状况和权益状况，其中：（8.0.5条）（1）对土地的描述说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况。（2）对建筑物的描述说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，地基的稳定性，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第57页!

7、估价报告应由注册房地产估价师签名、盖章并加盖估价机构公章才具有法律效力。在估价报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责任（8.0.7条）。完成估价报告书后，最后要将估价报告书交付给委托估价者，并可就某些问题作口头说明，至此完成了对委托估价者的估价服务。然后是按照有关规定和收费标准向委托估价者收取估价服务费，以履行委托估价合同。一般只向委托方提供结果报告，估价技术报告由评估机构保留存档，以备检查。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第58页!

㈡目录㈢致委托人函1、致函对象2、致函正文3、致函落款4、致函日期㈣估价师声明房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第59页!

㈥估价结果报告估价结果报告应简明扼要的说明一下内容：1、

委托人2、

估价机构3、

估价人员4、

估价目的5、

估价时点6、

估价对象7、

价值定义8、

估价依据9、

估价原则10、估计方法11、估价结果12、估价作业期13、估价报告有效期14、其他说明房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第60页!

七、交付估价报告完成估价报告后，应及时将估价报告交付给委托人。在交付估价报时。还可就估价中某些问题作口头说明，至此完成了对委托人的估价服务。八、估价资料归档保存的资料应包括：①委托估价合同②向委托人出具的估价报告（包括附件）③实地查勘纪录④估价项目来源和接洽情况⑤估价种的不同意见或修改意见等对估价资料的保存时间一般应在15年以上房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第61页!

(8)房地产纠纷调停、仲裁和诉讼的价格评估。(9)土地增值税、房产税的计税价格评估。(10)企业股份制改造中承包、合并、兼并、清算时的房地产价格评估。(11)中外合资房地产入股中的权益价格评估。(12)房地产投资价值评估。(13)房地产他项权利设定造成价格贬值的评估。(14)国家建设需要提前收回出让土地使用权的价格评估。(15)合资的房地产在建项目，参建各方出让股份的价格评估。显然，上述各种估价目的之价格类型是不同的，都有各自的估价标准，受到相应的法规政策制约，因而评估的价格内涵、估价方法亦不同。所以，实际估价时，首先必须明确估价目的。例如土地批租的出让价格与转让价格评估在内涵上有显著差别。以出让方式取得的土地经过改良、开发，土地使用权价格就增值，产生了开发利润，因而土地的转让价格与出让价格间存在着以下的关系:土地转让价格=土地出让价格十投资利息十土地开发费十开发利润十税金对土地转让价格的评估还需考虑土地开发费、开发利润、投资利息及税金。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第62页!三、估价对象的实体特征和环境条件确认

(一)宗地实体特征确认包括确认地号、地段、面积、宽深度、临街深度、位置(临街地、街廊地、袋地)、形状、用途、规划限制条件(容积率、建筑密度、绿化率、离红线距离等)，查明是否有现成道路。（二）建筑物实体特征确认(1)确认建筑物的地址、坐落、地段、部位及范围，这是环境质量形成的前提。(2)认定建筑物的结构类型、式样、建筑面积、层数、高度、层高和朝向。结构、式样和类型是反映实体质量的最基本指标，从而直接影响价格，而层高和朝向只是价格调整指标。(3)确认建筑物的设备及其品牌型号和价格，装修材料、规格、用量，这也是直接影响价格的基本指标。(4)确认建筑物及设备的使用状况及完好程度、建造年代，这是影响建筑物折旧的重要指标。(5)确认地上附着物状况。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第63页!(四)查勘内容与重点1、查勘内容。(1)土地的查勘。勘估宗地的形状、坡度和面积，这是决定土地功能质量和使用价值的重要指标。形状通过正面长度、宽度和临街深度来反映。土地面积的查勘，用醒目的较永久的标志物界定范围。查勘地质、水文条件，了解地上物、地下物的布设状况，包括地下各种市政基础设施管线，通常利用地质勘测部门及市政部门提供的资料。(2)房屋建筑物的实地查勘。房屋建筑物的实地查勘是房地产估价最重要的环节之一。实地查勘的主要内容有:核对房屋的地址、坐落、部位、层次和产权边界，核定房屋的结构、类型、式样、朝向、层高；查勘房屋的装修、设备及使用状况。这些因素决定房地产的工程质量和功能质量，是造价的直接组成部分。主要项目有墙体、地板、房顶、门窗、厨房卫生设备、空调、通信、电梯、消防等。查询房屋档案资料及文件，确定建造年代；鉴定房屋及设备的完好程度及成新度；对房屋进行勘丈绘图、拍照、录像等以真实记录房地产信息。(3)环境质量查勘环境质量查勘的内容也随估价对象而定。对商业房地产除了查勘市政基础设施、交通状况、有无污染源等外，还应包括临街位置、街道宽度、地段、社区居民购买能力、客流量及聚散的方便性、商业聚集效应、名牌效应、商品的吸引性以及停车场地等。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第64页!

四、估价前提界定房地产估价原则要求房地产估价必须按最佳、最有效使用状态来进行。因而，这需要界定有关法规的限制条件，实际用途是否最佳最有效使用，规划允许条件下最优开发、改良的用地性质。房地产估价的过程及操作共73页，您现在浏览的是第65页!下面，借用简单例子来说明房地产估价的技术路线。例:1988年上海首次进行国有土地使用权有偿出让国际招标，地块面积为12927m2，土地出让期50年，容积率5，规划用途为建造高级宾馆、酒店、高级公寓。日本某公司参加投标竞争，为此委托某房地产评估公司编制报价。该公司设计的技术路线如下:1.确定最佳用途