《最新重庆城市规划管理技术规定》的实战应用总结二

重庆市城市规划管理技术规定

实战应用总结2015.6（二）目录公建阳台飘窗建筑通高部分中楼梯间、电梯井等的计算坡屋顶下部空间屋顶构架建筑间距山墙大底盘工业性质建筑建筑连接公建阳台根据《面积计算规范》，建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算其建筑面积，在《计容建筑面积计算规则》中，对住宅建筑阳台的比例、大小所对应的计容方式有明确规定，但对公建的阳台只对封闭式阳台进行了控制，对于开敞式阳台未作规定。目前规划审查中出现了一些公建项目，通过设计大量的阳台作为销售“亮点”，拟在后期通过改造达到扩大使用空间、变相增大容积率的目的。对阳台的术语解释为：供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间。附录二，六、（四）、公共建筑的封闭式阳台、封闭式走廊，按照其结构底板投影面积计入计容建筑面积；若规划部门认定其布局方式合理，该阳台的建筑面积按其水平投影面积的1/2计算，但应按其水平投影面积计算容积率。飘窗附录二，七、飘窗计算符合下列条件的飘窗，不计入计容建筑面积：（一）突出外墙面；（二）窗台板与室内地坪高差大于0.45米；（三）窗台板外边线至建筑外墙面距离小于或者等于0.8米。不符合以上条件的，或者设置在外墙、楼面结构层投影面以内的飘窗，按照窗台板投影面积计入计容建筑面积。在实际工作中，在判断一些建设项目中的窗是否是满足“突出外墙”的要求时，对出现的各式各样飘窗仍有不同认识飘窗问题：如何在前期审批中合理判断飘窗，减少后期违法建设的可能性。分析：飘窗衍生出了许多不同的形态。结合《技术规定》对飘窗的定义，突出外墙有几种情形：窗上、下、左、右均突出外墙；窗的上、下突出外墙，但左、右均无实体墙面，未突出外墙；窗的上、下突出外墙，但其左或右侧仅一侧突出外墙。上述几种情形符合《技术规定》对飘窗定义的，均视为飘窗。小结：1、设计方案中飘窗应突出外墙。具体判定以飘窗是否突出其所在外墙的楼板线为标准。2、为保障建设项目按照批准的方案实施，报审的建施图中应包括飘窗剖面详图。3、各规划分局监察人员加强批后跟踪管理。4、在规划竣工核实阶段，测绘单位应对飘窗是否按图施工做出说明。5、对建设单位、设计单位建立诚信管理机制。建筑通高部分中楼梯间、电梯井等的计算《面积计算规范》第3.0.15条规定：建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计算。根据《住宅设计规范》术语解释，自然层：按楼板、地板结构分层的楼层数。一些建设项目中设计有门厅、大堂、中庭等，对于存在建筑通高时，其内部的室内楼梯间、电梯井提物井、管道井等的建筑面积是按一层计算还是按所跨的自然层数进行计算，需统一计算标准。只要建筑平面图中表现出了楼梯间、电梯井、提物井等就应该按《面积计算规范》计算其建筑面积。建筑通高部分中楼梯间、电梯井等的计算电梯井、楼梯间以自然层为计算基数，不论其与相邻功能用房是否连接，都应该计算其建筑面积，并纳入计容建筑面积。建筑通高部分中楼梯间、电梯井等的计算电梯井、楼梯间以自然层为计算基数，不论其与相邻功能用房是否连接，都应该计算其建筑面积，并纳入计容建筑面积。建筑通高部分中楼梯间、电梯井等的计算电梯井、楼梯间以自然层为计算基数，不论其与相邻功能用房是否连接，都应该计算其建筑面积，并纳入计容建筑面积。五层平面图六层平面图坡屋顶下部空间多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时，净高超过2.10m的部位应计算全面积；净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2面积；当设计不利用或室内净高不足1.20m时不应计算面积。如何判断坡屋顶内的空间是否设计加以利用？判断坡屋顶下空间是否属于“设计加以利用”时首先判断该空间是否可达。坡屋顶下空间由于需要进行检修、维护而设置检修孔洞的，只要坡屋顶下部空间未加利用也不计算建筑面积。然后再根据平面图判断是否设计有相应功能，若既可达又有功能的，则该坡屋顶下部空间均视为设计加以利用。建议：1、坡屋顶下部空间只要设计可达并设计有相应功能的，均视为“加以利用”，应按国家相关规范计算其建筑面积并纳入计容建筑面积。2、坡屋顶下部空间需设置检修孔洞的，检修孔不得设置在非公共区域，否则该坡屋顶下部空间视为“加以利用”。坡屋屋顶顶下下部部空间间本案案例例坡坡屋屋顶顶下下部部空空间间虽虽未未设设计计楼楼梯梯，，但但是是有有检检修修爬爬梯梯可可通通达达，，另另外外在在平面面图图中可可以以看看到到在在该该空空间间内内放放置置了了消消防防水水箱箱及及消消防防设设备备，，该该坡坡屋屋顶顶下下部部空空间间实实为为一个个水箱箱间间，，所所以以本本案案例例坡坡屋屋顶顶下下部部空空间间属属于于““设设计计加加以以利利用用””。。本案案例例坡坡屋屋顶顶视视为为设设计计加加以以利利用用，，应应按按《面积积计计算算规规范范》计算算其其建建筑筑面面积积。。坡屋屋顶顶下下部部空间间本案案例例坡坡屋屋顶顶视视为为设设计计加加以以利利用用，，应应按按《面积积计计算算规规范范》计算算其其建建筑筑面面积积。。本案案例例设设计计有有楼楼梯梯间间可可以以到到达达标标高高为为14.4米的的屋屋顶顶层层，，在在屋屋顶顶层层中中设设计计有器器材材室等等功功能能空空间间。。对对于于未未进进行行标标识识的的空空间间与与屋屋顶顶也也可可以以直直接接到到达达，，所所以以本本案例例中中坡屋屋顶顶下下部部空空间间属属于于““设设计计加加以以利利用用””，，应应计计算算建建筑筑面面积积。。坡屋屋顶顶下下部部空间间本案例坡屋屋顶下空间间由于未设设置功能用用房，除必必须的检修修孔外无法法到达，可视为设计不加加利用。本案例坡屋屋顶下空间间不计算建建筑面积。。屋顶构架该装饰网架架是否应该该计算建筑面积？？根据图纸所所表达的可可以看出，，游泳池部部分有屋顶顶，部分设设计为装饰饰网架。按照国家相关规规定“建筑筑物中屋顶顶水箱、花花架、凉棚棚、不应计计算其建筑筑面积”，，该建设项目目的装饰性网网架可视为为花架、凉凉棚，不计计算其建筑筑面积。建议1、方案审查查时应对构构架的合理理性进行审审查，鼓励励结合建筑筑使用功能能设计建筑造型。2、该装饰网网架不应计计算其建筑筑面积。3、对设计有有此类构架架的建设项项目建立跟跟踪机制，，在竣工规规划核实时时对其是否按图施工进进行核实，，避免违法法建设的出出现。屋顶构架该屋顶构架架是否应该计算建筑面积？？按《面积计算规规范》：“建筑物物中屋顶水水箱、花架架、凉棚、、不应计算算其建筑面积”。该建筑筑的屋顶构构架主要达达到装饰作作用，且无无围护结构构，可以参参照花架、、凉棚不计算其建建筑面积。。建议1、该建设项项目装饰构构架不计算算其建筑面面积。2、对设计有有此类构架架的建设项项目建立跟跟踪机制，，在竣工规规划核实时时对其是否按图施工进进行认真核核实，避免免违法建设设的出现。。屋顶构架该屋顶构架架是否应该计算建筑面积？？该建筑屋顶顶女儿墙高高度非常高高，顶端直直接与构架架相连，构构架虽然不不是完全的结构构顶板，但其其四周的墙墙、屋面以以及构架已已经围合成成相对封闭闭的空间稍稍加改造即可使用。并且且由于女儿儿墙顶端直直接与构架架相连，该该构架从建建筑外侧已已难以看到到。该构架与传传统意义上上的“花架架、凉棚””有一定区区别，在计计算面积时时可参考“花架、凉凉棚”不计算其建建筑面积，，但在后期期应加强跟跟踪管理，，避免违法法建设的出出现。建议1、方案审查查时应对构构架的合理理性进行审审查。2、本案例屋屋顶构架不不计算其建建筑面积。。3、对设计有有此类构架架的建设项项目建立跟跟踪机制，，在竣工规规划核实时时对其是否按图施工进进行核实，，避免违法法建设的出出现。屋顶构架小结1、方案审查查时应对构构架的合理理性进行审审查，不合合理的应要要求其修改改优化设计。2、装饰构架架可参照《面积计算规规范》中明确的““花架、凉凉棚”不计计算其建筑面积。。3、女儿墙不不宜过高，，以满足使使用功能为为主。4、规划部门门应加强审审批后跟踪踪管理，对对于设计屋屋顶构架的的建设项目目建立跟踪机制，在竣竣工规划核核实时对构构架是否按按图施工进进行重点核核实。5、对建设单单位、设计计单位建立立诚信档案案，对出现现违法建设设的建设单单位、设计单位进行相应应的处罚。屋顶构架对规划管理工工作及指标核核算工作的建建议：1、指标核算工工作应严格执执行现行各项项规定。对遇遇到的标准不不明确，或设设计单位、信息中中心、分局（（规划办）计计算标准存在在分歧等疑难难问题，应由由分局（规划办）会同信息息中心报市局局建管业务办办公会研究确确定。2、指标核算时时应重点关注注建设项目的的正负零设计计标高与周边边道路、用地地的关系，遇到采采取以堆土对对建筑进行掩掩埋的，就堆堆土的合理性性提醒建管人人员注意；进行方案审查时，，建管人员需需要对设计标标高是否与城城市道路标高高合理衔接，，与周边用地的关系是是否恰当进行行重点审查，，减少新建建建设项目对城城市景观、周周边建筑的影响。3、各规划分局局应对建设项项目中易出现现违法建设的的部位建立跟跟踪机制，加加强批后跟踪管理理。4、在竣工核实实时测绘单位位应对前期审审查中飘窗、、封闭空间、、屋顶、构架架等进行认真核实实，避免违法法建设出现。。5、建立建设单单位、设计单单位诚信管理理机制，对出出现不诚信行行为的建设单单位和设计单位进进行相关处罚罚。6、信息中心应应会同建管处处，动态收集集日常核算工工作中遇到的的新问题、新新情况、新趋势，，进行归纳、、研究与总结结，形成管理理规范，指导导指标核算工工作。建筑间距确定建筑间距距的要素：建筑相对关系系、建筑性质质、面宽、建建筑计算高度度、立面特性性（是否山墙墙）步骤骤1建筑筑相相对对关系系:a.相对对布布置置夹夹角角小小于于60度;b.相对对布布置置夹夹角角大大于于60度;c.错位位布布置置步骤骤2建筑筑性质质：：a.居住住建建筑筑；b.非居居住住建建筑筑步骤骤3面宽宽：：a.40米；b.50米；c.60米步骤骤4建筑筑计算算高高度度：：a.室外外地地坪坪标标高高；b.檐口或屋脊高高度（30度）步骤5立面特性（是是否山墙）：a.平面形状；b.24米以下；c.16米；d.非主要房间开开窗建筑间距建筑计算高度

最小退让值建筑类型H≤2424＜H≤6060＜H≤100100＜H≤150H＞150居住建筑413151616非居住建筑412131518第十五条（建筑间距控控制原则）居居住建筑之间间、非居住建建筑之间、居居住建筑与非非居住建筑之之间的间距，，按照以下规规定执行：（一）相对布布置，夹角小小于或者等于于60度的，不小于于本规定第十十四条规定的的相对面各自自半间距之和和；（二）相对布布置，夹角大大于60度，建筑计算算高度均为24米以下的，不不小于12米；其他建筑筑计算高度的的，不小于本本规定第十四四条规定的最最小退让值（（见下表）之之和；（三）错位布布置的，按照照第（二）项项执行。建筑最小退让让值表单位：米建筑间距建筑相对关系系相对关系分为3类：一是相对布置夹夹角小于60度；二是相对布置夹夹角大于60度；三是错位布置。对于相对布置中错错位的面参照照情形二执行行。面与面之间夹夹角大于60度或其正投影影不相交均不不视为相对面面，非相对面面间的建筑间间距与该方向向的建筑面宽宽无关。建筑间距第十八条（不规则平面面间距的计算算）建筑平面面不规则的，，以各立面宽宽度与其延长长线形成的剖剖面宽度之和和为建筑间距距计算面宽，，按照本规定定第十四条至至第十七条的的规定分别确确定其间距要要求。对于复杂体型型的建筑面宽宽可依据此条条，通过剖切切找建筑面宽宽。建筑间距a.直面、直面b.直面、弧面c.弧面、弧面BC、CD面与A’B’面互为相对面面，在该方向向剖切得到建建筑面宽。BC面与弧面互为为相对面，在在该方向剖切切得到建筑面面宽。弧面互为相对对面以最不利利原则找临界界点的面宽线线建筑间距实面是判断建建筑相对关系系、立面特性性、建筑高度度的依据。曲面为无方向向的面，其面面宽剖切方向向需要依靠相相邻建筑与相相关控制线确确定。存在相对面时时，才需要在在该面方向剖剖切得到建筑筑面宽线，进进而确定建筑筑间距。山墙附录一名词词解释6、山墙建筑计算高度度小于或者等等于24米，平面呈矩矩形、L形、T形、十字形、、U字形的建筑，，其端墙宽度度小于或者等等于16米，未开设门门、窗或者仅仅开设公共走走道、厨房、、卫生间的门门、窗的外墙墙。居住建筑山墙墙上可设与厨厨房相连的生生活阳台。山墙与厨房相连的生生活阳台山墙裙房与塔楼属属同一面墙，，当裙房为采采光面时，塔塔楼可否视为为山墙？同一栋住宅，，层层退台设设计，下部为为采光面时，，上部不开窗窗部分可否视视为山墙？《技术规定》第十九条一栋建筑的采光光面与另一栋栋建筑采光面面的不开窗部部分相对的，，或者两栋建建筑主采光面面的不开窗部部分相对的，，均按主采光光面相对确定定间距。山墙同一立面的属属性具有唯一一性，水平方方向和垂直方方向均是。下列立面1、立面2的未开窗部分分不属山墙。。山墙塔楼与裙楼不不在同一平面面（凹进、凸凸出），塔楼楼端墙面满足足山墙要求的的可视为山墙。大底盘裙楼之上的两两栋塔楼之间间计算间距时时，相对高度度如何确定？？裙楼有分台台时，相对高高度如何确定定？裙楼的概念：：指与高层建建筑相连的建建筑高度不超超过24米的附属建筑筑。附录二，名词词解释11、相对高度：同一裙楼屋屋面上的建筑筑相对高度为为相邻外墙面面所在的裙房房屋顶结构面面至各自屋面面的计算高度度。将塔楼所属裙裙楼顶板类比比为室外地坪坪。判断标准：塔楼周周边的裙楼顶顶板。大底盘当裙楼有分台台时，裙楼与与塔楼有相对对面，应同时时控制裙楼与与塔楼之间的的间距。大底盘塔楼分别位于于U形裙楼的两端端，相对布置置时，建筑高高度如何确定定？应满足相对面的计算高度度。大底盘塔楼分别位于于L形裙楼的两端端，错位布置置时，建筑高高度如何确定定？错位布置时，相对对高度为两建建筑最近点所所属外墙面的的计算高度，，HA取A1面、A2面高度的大值值，HB取B1面、B2面高度的大值值。工业性质建筑筑现阶段工业项项目的建筑形形态已有别于于多年前的传传统工业，对对配套用房的的要求也越来来越高，个别别大型工业项项目按规定配配建的配套用用房几乎无异异于现代办公公建筑，甚至至于形成办公公建筑群。一、工业项目目中建筑高度度控制原则附表3规定，工业项项目中用于生生产功能的厂厂房以及仓储储建筑高度不不得超过40米。为生产服服务的配套用用房高度可根根据实际需要要合理确定。。二、配套用房房的控制原则则（一）单独占占地的配套用用房总基底占占地面积不得得超过总用地地面积的7%。（二）当配套套用房与生产产厂房混合时时，无法单独独计算占地面面积的，按计计容建筑面积积不超过总计计容建筑面积积的7%原则控制。（三）工业项项目中配套用用房与生产厂厂房的计容建建筑面积比例例应具有合理理性，总计容容建筑面积中中绝大比例应应为生产厂房房功能。工业性质建筑筑三、配套用房房半间距计算算原则情形一：单独独占地的配套套用房建筑此类情形多在在传统工业项项目中存在，，因用地规模模较大，场地地布局条件宽宽裕，且按标标准计算配套套用房规模较较大，有条件件单独占地、、合理分区、、集中布置配配套用房。该该配套用房建建筑与其他建建筑产生相对对关系，在计计算其半间距距时，须将其其视为公建建建筑进行控制制。情形二：厂房房、配套用房房混合建筑对于与厂房建建筑混合的配配套用房，视视其建筑高度度及建筑功能能判定半间距距计算规则：：（一）配套用用房与厂房混混合建设后建建筑高度未超超过40米，且其主要要功能为厂房房的，计算半半间距时整栋栋按工业建筑筑计算。（二）配套用房房与厂房混合合建设后建筑筑高度虽未超超过40米，但其主要要功能为配套套用房的，计计算半间距时时整栋按公建建建筑计算。（三）配配套用用房建建筑高高度超超过40米，当当与厂厂房建建筑混混合建建设时时，不不论何何种组组合形形式，，计算算半间间距时时整栋栋按公公建建建筑计计算。工业性性质建建筑四、工工业、、仓储储建筑筑之间间及与与其他他建筑筑间距距计算算原则项目内部厂厂房建建筑之之间间间距按按相关关规范范（消消防、、工艺艺要求求等））控制制。厂房、、仓储储建筑筑与其其他建建筑之之间计计算间间距时时，按按非居居住建建筑计计算半半间距距。五、工工业、、仓储储建筑筑退让让建设设用地地红线线、道道路中中心线线的原则工业、仓储储建筑筑退让让建设设用地地红线线、道道路中中心线线时，，按非非居住住建筑筑半间间距原原则控控制。。六、停停车位位配建建原则则办公、、研发发、展展示等等配套套用房房的停停车位位配建建标准准按照照办公公建筑筑标准准执行行；楼宇工工业建建筑的的停车车位配配建标标准按按照办办公建建筑标标准执执行；；其他厂厂房、、仓储储等建建筑的的停车车位配配建标标准按按工业业标准准执行行。建筑连连接问题1、某项项目设设计空空中连连廊将将两塔塔楼连连接，，间距距及面面宽计计算存存在疑疑问。。2、根据据技术术规定定第二二十二二条规规定，，超高高层建建筑不不得拼拼接，，但对对此类类连接接情形形未做做相关关要求求。为什么么要连连接？？功能及造型型需要要大多多结合合功能能进行行设计计，如如空中中泳池池、观观景平平台、、景观观餐厅厅、社社区会会所、、商业业连廊廊等。。建筑连连接（一））连接接定义义：相相邻建建筑之之间的的全间间距在在满足足要求求的前前提下下，因因功能能和造造型需需要进进行的的连接接，连连接后后各自自仍为为独立立建筑筑，不不视为为一栋栋建筑筑，建建筑面面宽分分别计计算。。X√建筑连连接X√X连接层层数及及高度度（h）难以以具体体量化化，建建管工工作人人员应应结合合具体体情况况进行行判断断，合合理裁裁量。。建筑连连接面面宽分分别计计算（（X、Y）不视为为连接接应认认定为为建筑筑拼接接面宽宽为总总面宽宽（W）不视为为连接接建筑连连接XX不视为为连接接应认认定为为建筑筑拼接接面宽宽为总总面宽宽（W）不视为为连接接（二））不得得采用用无功功能性性纯装装饰构构架进进行连连接，，应结结合功功能进进行设设计。。建筑连连接（三））高层层建筑筑进行行连接接时，，应遵遵循优优化城城市空空间形形态的的原则则。居居住建建筑确确需进进行连连接时时，连连接体体功能能宜为为社区区会所所、空空中泳泳池、、空中中花园园、观观景平平台等等社区区公共共服务务设施施，不不鼓励励用居居住套套型空空间进进行连连接。。易出现超大大尺度的建建筑体量；；立面开窗、、空调机位位等细碎分分割，不利利于城市景景观品质的的塑造。建筑连接（四）不鼓鼓励上跨城城市道路进进行连接的的，确需连连接的，应应符合以下下规定：1、快速路、、主干道（（路幅宽度度≥32米）上空原原则上不得得进行连接接；2、次干道、、支路、步步行街上空空只能采用用市政通道道进行连接接，属于市市政设施；；3、若道路两两侧为同一一项目用地地，确需采采用商业体体连接的，，应专题研研究，并按按规定完成成控规修改改、土地分分层出让手手续。该商商业连接体体计容建筑筑面积在项项目总规模模中扣减。。建筑连接（五）特殊殊连接形式式，或不同同项目之间间的连接，，应专题研研究论证。。建筑连接连接与拼接1、相邻建筑筑拼接后视视为一栋建建筑，相互互之间不计计间距；相相邻建筑连连接后不视视为一栋建建筑，其主主体建筑之之间应满足足全间距要要求。2、拼接后面面宽按一栋栋建筑进行行计算；连连接后面宽宽分别计算算。3、超高层建建筑不得进进行拼接，，但可以进进行合理连连接。4、非居住建建筑不得与与居住建筑筑进行拼接接，但可以以进行合理理连接。建筑拼接作作为一栋建建筑凹槽＜＜15m面宽为总面面宽（W）凹槽≥15m面宽分段计计算（X、Y、Z）建筑连接各各自仍为独独立建筑面面宽分别计计算（X、Y）