地产专家小范围交流纪要

地产专家小范围交流会会议纪要-20220618会议时间：2022年6月18日嘉宾中指研究院郑州分院陈经理嘉宾发言：郑州房地产市场现状分析表1、郑州商品住宅销售金额、面积、均价（主持人根据Wind数据补充）备注：20182019年郑州房管局数据缺失，使用郑州统计局数据指标名称郑州：商品房成交面积：住宅：当月值:年度：合计值郑州：商品房成交均价住宅：年:平均值郑州：二手房成交面积：住宅：当月:年度：合计值郑州：二手房成交均价:住宅：年度:平均值新房成交占比单位万平方米元/平方米万平方米元/平方米来源郑州市房地产管理局郑州市房地产管理局郑州市房地产管郑州市房地产管理局20114966,3311854,77973%20128506,4532275,36679%20138857,4134266,33568%20148417,9773596,99170%20151,0788,7925258,12667%20161,7229,5867449,26470%20172,5498,47761410,60081%20183,3308,30635310,73190%20193,24111,35536010,14290%20202,28511,63565510,15378%20211,59512,22264311,09171%2022年至今31318463%从郑州房地产十年周期来看，2011年成交量为496万方左右，2012-2014850万方万方区间震荡。2014至2017年持续上升。2019年到2021年，受疫情导致经济下行，2021年大幅下降。郑州市房地产现在整体处于下行调整阶段，但郑州市成交均价处于上升阶段。从短周期来看，2019年开始主城区的成交价格维持在13000到15000元之间。2022年从一月份开始，整体市场下行剧烈，2022年5月份全市成交量下滑至32万方，与去年同期128万方相比呈断崖式下跌。3月份郑州出台了19条政策，分别从土地端、企业端以及销售端形成多维度支持，1/5但郑州房地产市场仅从3月份的万方增加至4月份的万方，政策效果没有达到市场普遍预期，2021年4月份成交量为万方。许多房地产商希望通过19比持续下降。2015-2019年新房成交量占比平均为80%,202078%,2021年为2022年1至5月份占比63%。这是由于市场上目前普遍购房全体将置业预期转向二手房，2021年房企暴雷，郑州房企交付品质下降，项目烂尾，延期交付等事件使得客户对于新房购买存在一定心理担忧。郑州市主城区以两年为维度总计成交水平发现，2019年至2021年市场成交主力为80-平，2021年80-90平转移至110-12020192021年成交总额以150万为市场主力成交区域，自年底至今，成交总额主力转移至每套150-200万。整体市场刚需能力在减弱，改善客户群体数量再增加，同样说明郑州市主城区置业对于改善需求吸引力的增加。2019年至2022年郑州市主城区购房群体郑州市市外人口占比下降，2019年市外人口占比65.7%,2020年下降至64.1%,2021年微增长至65.8%,截止目前整个郑州市置业市外人口剧烈下降，降至58.4%。郑州市人口流出是主要原因，2021年的疫情与洪水都整体经济造成冲击，造成郑州市人口外溢。从年龄段数据也可以得出相似的结论，年置业群体主要集中在20-30最高占比达38.92%,2020年降至35%左右，2021年降至34.3%,202234.3%28.9%,郑州市年轻人置业压力激增，置业数量下降。30-岁置业群体占比由201934.61%上202238.9%年龄段数据同样佐证了上文中的两大特征，刚需向大户型的转变，改善群体增加，年轻置业群体下降。房票制度相关介绍郑州市政府为促进郑州市房地产发展，在19条后又推出了房票制度，该制度已经在国内多个城市实行。例如信阳市，宁波市、绍兴市、温州市、江阴市等。房票制度有六个特点，第一是实名持有，持有人为被征收房屋的所有权人；使用人限定为持有人、持有人配偶、持有人近亲属。不能转让、赠与、抵押、套现。第二是限期使用，郑州市规定不能超过个月，超过12个月视为放弃政策性奖励（8%的补偿金额+3个月过渡费），该规定的目的是缩短去化周期。其他市也有相似的政策，信阳市期限为18个月；宁波的政策较为动态化，310%4个月到6个月可以补贴8%绍兴期限规定为6个月，超过期限收回额外的奖励。币化安置，这贴合了郑州市之前的政策，鼓励安置群体多元化安置。第四是基本变现，郑州政策规定票面金额如果足够支付房款，不能进行拆分，不足部分可以申请贷款，购房票面金额不能低于票面价格的90%。买房之后有差额，如果差额大于10%,可2/510%90%,则不享受政策性奖励）。1关于预售监管资金流制度相契合。在一定程度上减少了市民对于2021年房企延期项目交付的担忧，保证项目交付，提高群体和事业信心；2）如果购买现房，购房金额直接打给幵发商。第六是自由区域，房票可以在郑州跨区域使用。房票制度在一定程度上推动了刚需购房向改善购房转移。房票是征收时根据整体拆迁额，安置费、过渡费以及自有房产的第三方评估决定的，购房使用时不得低于90%是郑州市房票制度对比国内其州市房票制度在房票面值内容上较为灵活，由政府货币补偿房票和购房优惠房票组成，但其期限是强行规定的。宁波、绍兴、温州的期限政策较为动态化。郑州市现在的房票制度是一个较为初步的政策，后续还会持续优化。表、郑州房票制度总结（主持人总结）使用流程拆迁拿房票一〉房票购房、申请资金划拨一＞政府10日内划拨资金一金到账后房子网签房票金额安置补偿金额+政策性奖励（使用房票购房，额外奖励8%金额个月过渡费）资金流向1）购买现房：资金划入开发商账户。2）购买期房：资金划入预售资金监管账户。安置补偿金额政府根据拆迁房屋情况综合确定使用人持有人为被征收房屋所有权人；使用人限定为持有人、持有人配偶、持有人近亲属。流通性不可转让、赠与、抵押、套现。12个月；逾期后则转为货币化方式补偿，货币化方式则不享受政策性奖励有效期选择范围不限定行政区域，在中心城区自由选择限购与否房票购房不计入限购套数子女上学2个选择：）凭购买新房的购房合同入学，进入新购房屋学区；）新房交付前，保留拆迁片区入学资格。1）足够支付购房款：不能拆分使用，且购房款（包括车位）应不低于房票房票使用金额90%。剩余余额可以货币补偿。2）不足够支付购房款：不足部分可以申请贷款、公积金。问答环节：Q1：之前提到二手房购买比例持续提升，郑州目前新房和二手房价格倒挂正挂情况如何？A：新房价格目前是房管局全额定价，5月份主城区域价格为15605元，4月份新房单价为3/515224元。二手房在市场上价格为12268元。同区域二手房比新房折价大概在15-20%左右。现在对于郑州整体置业群体来说，影响最大的可能不是在价格上，而是在于新房是否能够按是交付。房企暴雷事件对新房置业打击较大，2022年统计烂尾楼项目，包括延期交付、烂尾停工等占比29%（主要是按照新房幵工量、开工面积、新房待售面积来进行统计的），这也造成了置业群体不敢买新房。之前提到郑州市主要置业群体是以刚需为主，在去年经济承压情况下，刚需置业群体欲望在降低。Q2：郑州棚改的规模和征收区域是否已经有相关结果？拆迁的价格怎样制定，与周边二手房价格相比如何？A：目前整体还是以主城区为主，主城区统计结果显示现有4000亿的土地货值，按照800万每亩计算，现在将近有5000亩的土地。房票制度主要用来解决城改项目、城改公司的遗留问题。政府希望用房票制度减轻房企压力，将安置地块转让出来，像公开地块一样对市场出让。价格主要由两部分组成，第一是安置成本，第二是请集团公司对项目价格进行评估。安置成本主要包括基本的过渡费、安置费等，项目价值评估是由参考人员评估一个均价，主要是对土地价格进行补偿，主要是依据具体地块来评估的。Q3：六月以来，项目量、客户到访量、客户量有什么变化？A：三月份政策刚出台时，市场上有小幅度的放映，当时成交量有激增的情况。五月份时，许多房企指望在前期政策的支持下进一步夯实市场，抓紧去化。但是郑州5月份遭遇疫情冲击，因此5月份成交数据仅万方，假设5月份没有疫情，成交量会在四月份同环比有大幅增加，例如5月份按照市场成交量在之前政策引擎的情况下，预计能成交60万方左右，因为市场在政策下已经有了很好的反应，例如我们监控的高新区保定文化广场项目去化情况较好，这也说明市场已经处于一个触底回升的阶段。Q4：如果大多数人凭票购房，不考虑差额贷款，会不会存在不能够给开发商带来现金流的问题？A：凭票购买确实不能为开发商带来现金流，现金流短期无法进入开发商自由使用的账户里。销售现房的资金，政府机构将资金打入房企账户；销售期房的资金，政府机构将其打入预售监管资金账户。郑州市该政策规定，项目如期交付之后才能够提取预售监管资金，目的是为了保证项目如期交付。转换成为开发用地，将开发用地对接国开行的部分资金，然后再由，前期参与安置企业的时候，安置企业他进行土地整理时候，把他们应该给他们的存款换成这部分安置票，这部分金额进行转移。参与安置的主体主要包括区政府和项目实施单位。Q5：郑州市烂尾楼数量大概有多少，占比大概情况如何？历史上是否有好一点的解决案例，政府准备如何解决？之前提到棚改30001000亿的城市更新，这两个的区别在哪里？4/5A之前提到烂尾楼占总量29%投入股建业地产等方式，2021年河南政府牵头，对接中央银行，授信100亿，解决企业服务问题。之前提到的1000亿是棚改，后来改为3000亿的城改，这3000亿可能并不是总额达到3000亿，而是每年支付1000亿的授信，混合资金开发加起来亿，其实两个资金使用是一样的，城改和棚改都是改造的分支。Q6大家是否会大多选择货币化安置而不选择房票安置？A10日之内要由开发企业要和这个出票经过部门进行对接，把这个资金由部门直接转入到预售资金监管账户上去。房票制度刚出台时，官方解释有利于安置群体，政府在引导由货币化安置转向房票安置，但是大多数人还是对房票安置较为抵制，因为在一定程度上，房票制度强制性地将刚需转移向改善。政策上鼓励进行8%选择房票安置