土地增值税政策解析课件

最新土地增值税政策解析

—解读苏地税规〔2012〕1号文件1最新土地增值税政策解析

—解读苏地税规〔2012〕1号文件11、熟悉最新的土地增值税税法政策

2、明确新旧政策之间的差异

3、在土地增值税清算中学以致用

培训目的21、熟悉最新的土地增值税税法政策

2、明确新旧政策之间的差异培训背景

日前，江苏省地税局发布《关于土地增值税有关业务问题的公告》，对江苏省土地增值税有关业务问题进行了界定和明确。该《公告》于2012年10月1日起在全省范围内施行。

《公告》界定了土地增值税清算单位，进一步明确了土地增值税核算对象，确定土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含多种类型房地产的，按普通标准住宅、其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）和非住宅类房产等类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。《公告》还对房地产转让收入的确认、同一开发项目不同类型房地产成本费用分摊及房地产开发成本、费用的扣除等内容进行了明确。其中，售后返租的土地增值税政策尤其引人注意，其税务处理方法与营业税规定基本一致。售后返租土地增值税政策的明确，使得营业税与土地增值税在售后返租收入确认口径上保持了一致性。此外，如何判定“转让价格明显偏低”一直是困扰主管税务机关的难点问题，此前相关政策规定大多不具备可操作性。此次《公告》在认真总结实践经验并充分征求各方意见的基础上，首次规定了“房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%”这一可操作性较强的标准。

培训背景日前，江苏省地税局发布《关于土地增值税苏地税规〔2012〕1号

一、土地增值税清算单位

土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。

解读：

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”此处所称“国家有关部门”一般是指发改委（发改局、经发局）。如果发改委（发改局、经发局）项目批文中未明确分期，一般是以整体项目为单位进行土地增值税清算。如果发改委（发改局、经发局）项目批文中明确了分期，则应当以分期项目为单位进行土地增值税清算。

苏地税规〔2012〕1号一、土地增值税清算单位

苏地税规〔2012〕1号有些项目（或者分期项目）开发周期较长（一般是指从项目立项起满5年），纳税人自行分期进行开发，如果以发改委（发改局、经发局）项目批准的整体项目（或者分期项目）为单位清算，时间跨度太长，加大清算难度，造成土地增值税难以计算，也不利于土地增值税及时入库。因此，对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可结合该项目建设工程规划许可证将自行分期项目确定为清算单位。

二、土地增值税核算对象

土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含的多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。

（一）普通标准住宅；

（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；

（三）非住宅类房产。

苏地税规〔2012〕1号有些项目（或者分期项目）开发苏地税规〔2012〕1号解读：

《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。”《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）规定：“对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。”《国家税务总局关于印发＜土地增值税清算管理规程＞的通知》（国税发〔2009〕91号）要求，在清算审核时应当审核“不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税”。《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）的规定：“各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。”

注：普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。苏地税规〔2012〕1号注：普通标准住宅是指由苏地税规〔2012〕1号从上述规定可以看出，在计算土地增值税时，应当区分“不同类型房地产”分别计算增值额、增值率、缴纳土地增值税，但是在《公告》下发之前，税法对如何划分“不同类型房地产”尚未有较为明确规定。实践中，各地“不同类型房地产”划分标准也不一致。江苏省在广泛征求意见并综合考虑各种因素的基础上，正式确定采用“三分法”，将房地产划分为普通标准住宅、其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）和非住宅类房产。自公告实施之日起，各省辖市的房地产分类标准与《公告》不一致的，应当统一执行《公告》的分类标准，但各地在本《公告》生效前已经完成清算的项目，按各地原政策口径执行。

《江苏省地方税务局关于加强土地增值税征管工作的通知》（苏地税发〔2011〕53号）规定：“同一期清算项目中包含的普通标准住宅、普通住宅、非普通住宅或其他类型房地产，应当分别测算增值率，并分别确定核定征收率。”本公告生效后，应按本公告所述类型分类。

苏地税规〔2012〕1号从上述规定可以看出，在计算土苏地税规〔2012〕1号三、关于房地产转让收入的确认

（一）转让房地产的有关经济利益的确认

纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。

因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产的有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。解读：

《土地增值税暂行条例实施细则》规定：“转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。”此处所称“有关的经济利益”包括纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益。

苏地税规〔2012〕1号三、关于房地产转让收入苏地税规〔2012〕1号需要注意的是，确认“有关的经济利益”前提是纳税人发生了转让房地产行为，即房地产交易完成。如果房地产交易未发生或者未完成（被撤销），即使纳税人取得了“经济利益”，也应当属于与转让房地产无关的“经济利益”，不应确认为转让房地产所取得的收入。根据上述原则，《公告》进一步明确：“因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产的有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。”（二）售后返租收入的确认

单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间,其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。

苏地税规〔2012〕1号需要注意的是，确认“有关的经苏地税规〔2012〕1号解读：

《江苏省地税局关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》（苏地税函〔2008〕135号）规定：“房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按规定核定其营业额。”

此次《公告》首次明确了售后返租的土地增值税政策，其税务处理方法与营业税规定基本一致，使营业税与土地增值税在售后返租收入确认口径上保持一致。实践中，对于将房地产企业（或者其关联方）以无偿或者低价方式取得的“一定期限的使用权”确认为“与转让房地产有关的经济利益”，税企双方并不存在争议。但是在确定“一定期限的使用权”的具体价值时，税企双方容易产生分歧。主管税务机关可按“一定期限内房地产企业（或者其关联方）实际取得的使用收益（如对外转租取得的租金等）”来测算“一定期限的使用权”的具体价值，并据以征收土地增值税。如果在计算土地增值税时，“一定期限的使用权”的具体价值确实难以确认的，则应当按照《公告》以及相关税收政策规定，判断房地产转让价格是否明显偏低，对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入。在判断房地产转让价格是否明显偏低时，可结合《公告》第三条第（三）项的规定进行判定。

苏地税规〔2012〕1号解读：

《江苏省地税局关于房地产苏地税规〔2012〕1号（三）房地产转让价格明显偏低的收入确定

对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。

对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由：

1、法院判定或裁定的转让价格；

2、以公开拍卖方式转让房地产的价格；

3、政府物价部门确定的转让价格；

4、经主管税务机关认定的其他合理情形。

苏地税规〔2012〕1号（三）房地产转让价格明显偏低苏地税规〔2012〕1号解读：

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定，纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。《土地增值税暂行条例实施细则》第十四条第三款规定，转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价格低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。第四款规定，隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。第六款规定，转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。此次《公告》在认真总结实践经验并充分征求各方意见的基础上，对低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估，其价格变动幅度已作适当放宽，可操作性较强。

苏地税规〔2012〕1号解读：

根据《土地增值税暂行条例苏地税规〔2012〕1号主管税务机关在计算“同期同类房地产平均销售价格”时，应当优先采集同一企业销售日当月同类房地产销售价格。如果不存在当月价格的，可采集同一企业销售日前后三个月内的同类房地产销售价格。如果不存在前后三个月内的销售价格的，可采集相同或者近似地段其他企业销售日当月或者前后三个月内的同类房地产销售价格。

为了保障纳税人的合法权益，即使主管税务机关能够确定“纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%”，也不能直接根据同期同类房地产平均销售价格核定其转让价格，而应当委托有资质的房地产评估机构评定交易价，并考虑其是否存在正当理由。如果纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，则应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。此处的称“正当理由”主要包括两方面因素：一是开发产品本身存瑕疵；二是市场供求关系发生变化。其他因素（如销售给关联方，销售给企业股东和管理人员的亲朋好友等）一般不得认定为存在正当理由。

“法院判定或裁定的转让价格”、“以公开拍卖方式转让房地产的价格”和“政府物价部门确定的转让价格”，一般都是在特定的市场供求关系等特殊条件下形成的价格，这些价格能够反映特殊条件下房地产的公允价值。因此，上述三类价格即使明显偏低，也应视为有正当理由。

苏地税规〔2012〕1号主管税务机关在计算“同期同类苏地税规〔2012〕1号四、同一开发项目不同类型房地产成本费用分摊

（一）同一开发项目中建设不同类型房地产的，按该类型房地产建筑面积占该项目总建筑面积的比例分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费（以下简称“土地成本”）。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。

解读：

因为在计算土地增值税时，应当区分不同类型房地产分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税，所以就产生了成本费用（扣除项目）在不同类型房地产之间的分摊问题。

根据《公告》的规定，在分摊土地成本时应当分两步进行：第一步，先将占地相对独立（一般是指有道路、围墙等分隔）的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。苏地税规〔2012〕1号四、同一开发项目不同类苏地税规〔2012〕1号需要说明的是，土地征用及拆迁补偿费是为取得土地使用权而付出的代价，在土地征用和拆迁阶段，房地产开发行为尚未开始，因此不宜将土地征用及拆迁补偿费直接归属于房地产开发成本，而应当先在取得土地使用权所支付的金额中归集，然后根据房地产开发项目实际占用土地情况，分摊至房地产开发项目。此次《公告》将“土地征用及拆迁补偿费”归集为“土地成本”，是对此前税收政策存在瑕疵的修正。

（二）同一开发项目中建设的不同类型房地产发生的建筑安装工程费，前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，按本文第二条所述核算对象分别归集。如不能按不同类型房地产分别归集的，应按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比例分摊。

苏地税规〔2012〕1号需要说明的是，土地征用及拆迁苏地税规〔2012〕1号解读：

纳税人发生的开发成本应当归集至不同类型房地产。如果纳税人只存在一种类型房地产，或者在会计核算时，能够根据不同类型房地产确定成本对象，并准确归集开发成本，那么不同类型房地产的开发成本就可直接确定。如果纳税人存在两种类型以上的房地产，并且未能根据不同类型房地产归集开发成本的，则应当按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比例计算分摊开发成本。如果某一类型房地产存在区别于其他类型房地产的特定成本（例如某一类型房地产发生了装修成本）的，此类特定成本应单独归集并准确核算，并将此类特定成本直接归集至该类型房地产。

（三）同一开发项目中建设的不同类型房地产应分摊的利息支出，凡能够按不同类型房地产计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实计算扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息支出以外的其他房地产开发费用，按本条第(一)、(二)项规定计算分摊的金额之和的5%计算扣除。

凡不能按转让房地产项目不同类型房地产计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条第(一)、(二)项规定计算分摊的金额之和的10%计算扣除。

苏地税规〔2012〕1号解读：

纳税人发生的开发成本应当苏地税规〔2012〕1号解读：

在计算土地增值税时，据实扣除利息支出需要同时符合以下四个条件：第一，如果纳税人存在非房地产经营项目，应当能够将利息在房地产项目和非房地产项目之间准确划分；第二，利息支出能够在不同清算单位之间准确归集；第三，利息支出能够按不同类型房地产计算分摊；第四，能够提供金融机构证明（纳税人支付的委托贷款利息支出属于不能提供金融机构证明的利息支出）。允许据实计算扣除的利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息支出不能同时符合上述四个条件的，则应当按照取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除。根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）的规定，如果纳税人实际发生的利息支出小于取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%，仍可按取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除。

利息支出以外的其他房地产开发费用一律按照取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除，不必考虑纳税人的实际发生额。

苏地税规〔2012〕1号解读：

在计算土地增值税时，据实苏地税规〔2012〕1号五、关于房地产开发成本、费用的扣除

（一）房地产开发成本核定扣除

纳税人在办理土地增值税清算申报时所附送房地产开发成本凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

解读：

根据财税〔2006〕187号文件第四条第二款规定：房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。根据苏地税发〔2011〕53号文件要求，主管税务机关参照当地建设工程造价管理部门公布的造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，制定《房地产开发成本参考标准》。如果纳税人申报时所附送房地产开发成本凭证或资料不符合清算要求或不实的，可根据《房地产开发成本参考标准》核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

苏地税规〔2012〕1号五、关于房地产开发成本、费用的扣除

苏地税规〔2012〕1号（二）公共配套设施成本费用的扣除

房地产开发企业建造的各项公共配套设施,建成后移交给全体业主或无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用；未移交的，不得扣除相关成本、费用。项目规划范围之外的，其开发成本、费用一律不予扣除。

人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主的，其相关成本、费用不予扣除。

解读：

根据国税发〔2006〕187号文件的规定，公共配套设施建成后，产权不属于全体业主，也未无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业，也未有偿转让的，建造公共配套设施发生的成本、费用在计算土地增值税时不得扣除。如果纳税人存在不得扣除的公共配套设施费，但未将公共配套设施作为独立的开发产品核算归集成本、费用，那么在计算土地增值税时将无法确定不得扣除的金额。因此，对于不可售的公共配套设施（可售的公共配套设施按非住宅处理），应当作为独立开发产品核算归集成本、费用。

苏地税规〔2012〕1号（二）公共配套设施成本费用苏地税规〔2012〕1号对项目规划范围之外的开发成本（例如对小区周边绿化、道路进行整治发生的成本费用），在计算土地增值税时一律不予扣除。

人防工程的使用权和收益权无偿移交给全体业主的证明材料，应当包括房地产企业在当地主要媒体上的移交公告。（三）装修装饰费用的扣除

凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。上述之外的其他装修装饰费用支出，一律不得作为开发成本扣除。

对房地产开发企业售楼处等营销设施的装修费用，应计入房地产开发费用。

苏地税规〔2012〕1号对项目规划范围之外的开发成本苏地税规〔2012〕1号解读：

根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的征税对象包括转让国有土地使用权、地上建筑物（包括地上地下的各种建筑及各种附属设施）及其附着物（是指附着于该土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品，如花、草、树木等），即对转让“不动产”征税。移动后不会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物属于“动产”，因此不属于土地增值税的征税范围。属于“动产”的装修装饰物支出不得作为开发成本扣除，同时在确认转让房地产收入时，可减去属于“动产”的装修装饰物的合理买价。

售楼处等营销设施属于为销售房地产服务的设施，其装修的目的主要是改善销售环境和提升企业形象，而不是直接对外销售，因此《公告》规定，对房地产开发企业售楼处等营销设施的装修费用，应作为房地产开发费用处理，不得计入开发成本。

苏地税规〔2012〕1号解读：

根据《土地增值税暂行条例苏地税规〔2012〕1号（四）取得土地使用权所支付费用的扣除

纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，取得土地使用权支付的地价款，应以纳税人实际支付土地出让金（包括后期补缴的土地出让金），减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。

房地产开发企业支付的土地闲置费不得扣除。

解读：

取得土地使用权支付的金额应为纳税人为取得土地使用权实际支付的金额，不包括政府以各种形式减免或者返还的金额。《公告》的上述规定有效防止了纳税人虚增土地成本，堵塞了土地增值税征管漏洞。

根据国税函〔2010〕220号文件规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

苏地税规〔2012〕1号（四）取得土地使用权所支付费苏地税规〔2012〕1号（五）相关费用、基金的扣除

1、房地产开发企业代收费用，应当按照《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第六条的规定进行处理。城市基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除，也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。

2、政府性基金和行政事业性收费按照以下原则处理：

（1）企业建造房屋建筑物时特有的费用和基金，按其是否与开发建造活动相关的原则进行划分。凡与开发活动直接相关，且可直接计入或分配计入开发对象的，允许计入开发成本；反之，则应计入开发费用。对企业非建造房屋建筑物时特有的费用和基金，应计入开发费用。

（2）允许计入开发成本的费用、基金，如果是在开发项目竣工验收之后发生的，则也应计入开发费用。苏地税规〔2012〕1号（五）相关费用、基金的扣除苏地税规〔2012〕1号解读：

关于市政公用基础设施配套费和人防工程异地建设费，一些市县政府及其职能部门下文明确其为代收费用，也有一些地区并未下文明确。鉴于市政公用基础设施配套费和人防工程异地建设费金额较大且包含在房价之中，这两项费用与房地产项目的建造活动非直接相关，房地产企业缴纳上述两项费用，不会产生其他额外支出或发生额外劳务，因此，此次《公告》明确，市政公用基础设施配套费和人防工程异地建设费在计算土地增值税时允许扣除但不允许加计扣除，也不得作为计算房地产开发费用扣除限额的基数。

对于房地产企业缴纳的政府性基金和行政事业性收费的土地增值税处理。此次《公告》允许同时符合以下条件的政府性基金和行政事业性收费计入开发成本：一是具备特有性，即政府性基金和行政事业性收费是开发房地产项目特有的，如新型墙体材料专项基金、散装水泥基金等。房地产行业以及其他行业普遍缴纳的基金费（如防洪保安资金、退役士兵安置保障金）不允许计入开发成本；二是具备直接相关性，即政府性基金和行政事业性收费应当与开发活动直接相关。三是发生时间在开发项目竣工验收之前。需要说明的是，此处所称“在开发项目竣工验收之前”是指政府性基金和行政事业性收费的发生环节在竣工验收之前，而不是要求实际缴纳时间在竣工验收之前。

苏地税规〔2012〕1号解读：

关于市政公用基础设施配套苏地税规〔2012〕1号允许计入开发成本的政府性基金和行政事业性收费，在计算土地增值税时允许加计扣除，并作为计算房地产开发费用扣除限额的计算基数。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》以及《江苏省地方税务局关于地方税有关业务问题的通知》（苏地税发〔1999〕087号）的规定，纳税人缴纳的教育费附加和地方教育附加，在计算土地增值税时比照税金扣除。

本公告自2012年10月1日实施。

解读：

公告实施时间以税务机关受理企业申报为准。应清算项目以达到清算条件、可清算项目以清算通知下达之日起90天内最后一次受理申报时间为准。公告实施之前完成清算申报的，不再追溯调整。苏地税规〔2012〕1号允许计入开发成本的政府性基金例题讲解某房地产开发公司开发了某知名小区，根据市发改委立项批文，该项目分三期开发，项目占地132815.70平米（其中一期76718.50平米，二期44820.40平米，三期11276.80平米），项目建筑面积合计259230.03平米(其中一期138008.44平米，二期87747.05平米，三期33474.54平米），一期、二期全部为住宅用房，三期包括住宅7430.41平米，写字楼13438.39平米，商业12605.74平米。三期住宅销售收入为7000元/平米，写字楼为6500元/平米，商业9000元/平米。三期开发建设中发生如下成本：（1）项目发生土地成本30576万元。（2）三期发生前期费用300万元。（3）三期缴纳城市配套费350万元，人防异地建设费150万元，墙改基金80万元，散装水泥押金60万元。（4）三期共发生主体建筑成本8500万元。（5）三期写字楼和商业为精装修后出售，写字楼装修成本为600元/平米，商业为800元/平米。例题讲解某房地产开发公司开发了某知名小区，根据市例题讲解（6）三期发生环境绿化成本400万元，其中根据政府要求，小区外绿化带改造成本100万元。（7）三期发生外线配套成本1300万元。（8）小区建设小学发生成本1200万元，小学已无偿移交给教育局。（9）三期项目管理费用100万元。（10）三期借款利息600万元。（11）三期缴纳给政府防洪保险基金200万元。假设该项目发生的成本已经全部取得合法正规发票，请测算九里风景三期应缴纳多少土地增值税。

例题讲解（6）三期发生环境绿化成本400万元，其例题讲解第一步确定清算对象

同一开发项目中包含的多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。

（一）普通标准住宅；

（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；

（三）非住宅类房产。

三期产品形态包括住宅、写字楼和商业，因此，住宅单独清算，写字楼和商业混合清算。例题讲解第一步确定清算对象例题讲解第二步确定收入住宅收入=7000*7430.41=5201.287万元写字楼收入=6500*13438.39=8734.9535万元商业收入=9000*12605.74=11345.166万元写字楼、商业收入合计=20080.1195万元

第三步确定成本分摊比例三期占地面积比例=三期占地面积/项目总占地面积=11276.80/132815.70=8.49%三期建筑面积比例=三期建筑面积/项目总建筑面积=33474.54/259230.03=12.91%三期各清算对象成本分摊比例住宅=三期住宅建筑面积/三期总建筑面积=7430.41/33474.54=22.20%写字楼、商业=写字楼、商业建筑面积/三期总建筑面积=26044.13/33474.54=77.80%

例题讲解第二步确定收入第三步确定成本分摊比例例题讲解第四步确定可抵扣成本

（1）项目发生土地成本30576万元。

三期分摊土地成本=30576*8.49%=2595.90万元

住宅=2595.90*22.20%=576.29万元

商业、写字楼=2595.90*77.80%=2019.61万元

（2）三期发生前期费用300万元。可全额抵扣。住宅=300*22.20%=66.6万元

商业、写字楼=300*77.80%=233.40万元

（3）三期缴纳城市配套费350万元，人防异地建设费150万元，墙改基金80万元，散装水泥押金60万元。可全额抵扣，但城市配套费、人防异地建设费不可加计扣除。住宅=640*22.20%=142.08万元

商业、写字楼=640*77.80%=497.92万元

其中，住宅分摊城市配套费、人防异地建设费成本=500*22.20%=111万元商业、写字楼分摊城市配套费、人防异地建设费成本=500*77.80%=389万元

例题讲解第四步确定可抵扣成本例题讲解第四步确定三期可抵扣成本（4）三期共发生主体建筑成本8500万元。可全额扣除。住宅=8500*22.20%=1887万元

商业、写字楼=8500*77.80%=6613万元

（5）三期写字楼和商业为精装修后出售，写字楼装修成本为600元/平米，商业为800元/平米。可全额扣除，单独加计到该产品形态成本。

商业、写字楼=(600*13438.39+800*12605.74)/10000=1814.76万元（6）三期发生环境绿化成本400万元，其中根据政府要求，小区外绿化带改造成本100万元。可抵扣300万元。住宅=300*22.20%=66.6万元

商业、写字楼=300*77.80%=233.40万元

（7）三期发生外线配套成本1300万元。可全额抵扣。住宅=1300*22.20%=288.60万元

商业、写字楼=1300*77.80%=1011.40万元

例题讲解第四步确定三期可抵扣成本例题讲解第四步确定三期可抵扣成本（8）小区建设小学发生成本1200万元，小学已无偿移交给教育局。

三期分摊成本=1200*12.91%=154.92万元。住宅=154.92*22.20%=34.39万元

商业、写字楼=154.92*77.80%=120.53万元（9）三期项目管理费用100万元。可全额抵扣。住宅=100*22.20%=22.20万元

商业、写字楼=100*77.80%=77.80万元

（10）三期借款利息600万元。按照与土地及开发成本之和的5%孰高原则扣除。

住宅=（576.29+66.6+142.08-111+1887+66.6+288.6)*5%=145.81万元

商业、写字楼=（2019.61+233.40+497.92-389+6613+1814.76+233.4+1011.4）*5%=601.72万元

合计=601.72+145.81=747.53万元，大于600万元，企业可要求按照5%的原则扣除。

（11）三期缴纳给政府防洪保险基金200万元。不可抵扣。

例题讲解第四步确定三期可抵扣成本例题讲解第四步确定三期可抵扣成本

综上，三期住宅可扣除土地及建造成本576.29+66.6+142.08+1887+66.6+288.6=3027.17万元

财务费用=（3027.17-111）*5%=145.81万元

管理、销售费用=（3027.17-111）*5%=145.81万元

营业税金及附加=5201.287*5.6%=291.27万元

加计扣除金额=（3027.17-111)*20%=583.23万元

住宅可扣除金额合计=3027.17+145.81+145.81+291.27+583.23=4193.29万元三期商业、写字楼可扣除土地及建造成本2019.61+233.40+497.92+6613+1814.76+233.4+1011.4=12423.49万元

财务费用=（12423.49-389）*5%=601.72万元

管理、销售费用=（12423.49-389）*5%=601.72万元

营业税金及附加=20080.1195*5.6%=1124.49万元

加计扣除金额=（12423.49-389)*20%=2406.90万元可扣除金额合计=12423.49+601.72+601.72+1124.49+2406.90=17158.32万元

例题讲解第四步确定三期可抵扣成本例题讲解第四步确定增值额、增值率、土地增值税

住宅

增值额=收入-可抵扣成本=5201.287-4193.29=1007.997万元

增值率=增值额/可抵扣金额=1007.997/4193.29=24%

适用税率为30%，

应交土地增值税=1007.997*30%=302.40万元

商业、写字楼增值额=收入-可抵扣成本=20080.1195-17158.32=2921.7995万元

增值率=增值额/可抵扣金额=2921.7995/17158.32=17%

适用税率为30%，

应交土地增值税=2921.7995*30%=876.54万元

例题讲解第四步确定增值额、增值率、土地增值税Thanks!35Thanks!35最新土地增值税政策解析

—解读苏地税规〔2012〕1号文件36最新土地增值税政策解析

—解读苏地税规〔2012〕1号文件11、熟悉最新的土地增值税税法政策

2、明确新旧政策之间的差异

3、在土地增值税清算中学以致用

培训目的371、熟悉最新的土地增值税税法政策

2、明确新旧政策之间的差异培训背景

日前，江苏省地税局发布《关于土地增值税有关业务问题的公告》，对江苏省土地增值税有关业务问题进行了界定和明确。该《公告》于2012年10月1日起在全省范围内施行。

《公告》界定了土地增值税清算单位，进一步明确了土地增值税核算对象，确定土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含多种类型房地产的，按普通标准住宅、其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）和非住宅类房产等类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。《公告》还对房地产转让收入的确认、同一开发项目不同类型房地产成本费用分摊及房地产开发成本、费用的扣除等内容进行了明确。其中，售后返租的土地增值税政策尤其引人注意，其税务处理方法与营业税规定基本一致。售后返租土地增值税政策的明确，使得营业税与土地增值税在售后返租收入确认口径上保持了一致性。此外，如何判定“转让价格明显偏低”一直是困扰主管税务机关的难点问题，此前相关政策规定大多不具备可操作性。此次《公告》在认真总结实践经验并充分征求各方意见的基础上，首次规定了“房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%”这一可操作性较强的标准。

培训背景日前，江苏省地税局发布《关于土地增值税苏地税规〔2012〕1号

一、土地增值税清算单位

土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。

解读：

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”此处所称“国家有关部门”一般是指发改委（发改局、经发局）。如果发改委（发改局、经发局）项目批文中未明确分期，一般是以整体项目为单位进行土地增值税清算。如果发改委（发改局、经发局）项目批文中明确了分期，则应当以分期项目为单位进行土地增值税清算。

苏地税规〔2012〕1号一、土地增值税清算单位

苏地税规〔2012〕1号有些项目（或者分期项目）开发周期较长（一般是指从项目立项起满5年），纳税人自行分期进行开发，如果以发改委（发改局、经发局）项目批准的整体项目（或者分期项目）为单位清算，时间跨度太长，加大清算难度，造成土地增值税难以计算，也不利于土地增值税及时入库。因此，对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可结合该项目建设工程规划许可证将自行分期项目确定为清算单位。

二、土地增值税核算对象

土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含的多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。

（一）普通标准住宅；

（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；

（三）非住宅类房产。

苏地税规〔2012〕1号有些项目（或者分期项目）开发苏地税规〔2012〕1号解读：

《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。”《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）规定：“对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。”《国家税务总局关于印发＜土地增值税清算管理规程＞的通知》（国税发〔2009〕91号）要求，在清算审核时应当审核“不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税”。《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）的规定：“各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。”

注：普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。苏地税规〔2012〕1号注：普通标准住宅是指由苏地税规〔2012〕1号从上述规定可以看出，在计算土地增值税时，应当区分“不同类型房地产”分别计算增值额、增值率、缴纳土地增值税，但是在《公告》下发之前，税法对如何划分“不同类型房地产”尚未有较为明确规定。实践中，各地“不同类型房地产”划分标准也不一致。江苏省在广泛征求意见并综合考虑各种因素的基础上，正式确定采用“三分法”，将房地产划分为普通标准住宅、其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）和非住宅类房产。自公告实施之日起，各省辖市的房地产分类标准与《公告》不一致的，应当统一执行《公告》的分类标准，但各地在本《公告》生效前已经完成清算的项目，按各地原政策口径执行。

《江苏省地方税务局关于加强土地增值税征管工作的通知》（苏地税发〔2011〕53号）规定：“同一期清算项目中包含的普通标准住宅、普通住宅、非普通住宅或其他类型房地产，应当分别测算增值率，并分别确定核定征收率。”本公告生效后，应按本公告所述类型分类。

苏地税规〔2012〕1号从上述规定可以看出，在计算土苏地税规〔2012〕1号三、关于房地产转让收入的确认

（一）转让房地产的有关经济利益的确认

纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。

因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产的有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。解读：

《土地增值税暂行条例实施细则》规定：“转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。”此处所称“有关的经济利益”包括纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益。

苏地税规〔2012〕1号三、关于房地产转让收入苏地税规〔2012〕1号需要注意的是，确认“有关的经济利益”前提是纳税人发生了转让房地产行为，即房地产交易完成。如果房地产交易未发生或者未完成（被撤销），即使纳税人取得了“经济利益”，也应当属于与转让房地产无关的“经济利益”，不应确认为转让房地产所取得的收入。根据上述原则，《公告》进一步明确：“因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产的有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。”（二）售后返租收入的确认

单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间,其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。

苏地税规〔2012〕1号需要注意的是，确认“有关的经苏地税规〔2012〕1号解读：

《江苏省地税局关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》（苏地税函〔2008〕135号）规定：“房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按规定核定其营业额。”

此次《公告》首次明确了售后返租的土地增值税政策，其税务处理方法与营业税规定基本一致，使营业税与土地增值税在售后返租收入确认口径上保持一致。实践中，对于将房地产企业（或者其关联方）以无偿或者低价方式取得的“一定期限的使用权”确认为“与转让房地产有关的经济利益”，税企双方并不存在争议。但是在确定“一定期限的使用权”的具体价值时，税企双方容易产生分歧。主管税务机关可按“一定期限内房地产企业（或者其关联方）实际取得的使用收益（如对外转租取得的租金等）”来测算“一定期限的使用权”的具体价值，并据以征收土地增值税。如果在计算土地增值税时，“一定期限的使用权”的具体价值确实难以确认的，则应当按照《公告》以及相关税收政策规定，判断房地产转让价格是否明显偏低，对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入。在判断房地产转让价格是否明显偏低时，可结合《公告》第三条第（三）项的规定进行判定。

苏地税规〔2012〕1号解读：

《江苏省地税局关于房地产苏地税规〔2012〕1号（三）房地产转让价格明显偏低的收入确定

对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。

对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由：

1、法院判定或裁定的转让价格；

2、以公开拍卖方式转让房地产的价格；

3、政府物价部门确定的转让价格；

4、经主管税务机关认定的其他合理情形。

苏地税规〔2012〕1号（三）房地产转让价格明显偏低苏地税规〔2012〕1号解读：

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定，纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。《土地增值税暂行条例实施细则》第十四条第三款规定，转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价格低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。第四款规定，隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。第六款规定，转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。此次《公告》在认真总结实践经验并充分征求各方意见的基础上，对低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估，其价格变动幅度已作适当放宽，可操作性较强。

苏地税规〔2012〕1号解读：

根据《土地增值税暂行条例苏地税规〔2012〕1号主管税务机关在计算“同期同类房地产平均销售价格”时，应当优先采集同一企业销售日当月同类房地产销售价格。如果不存在当月价格的，可采集同一企业销售日前后三个月内的同类房地产销售价格。如果不存在前后三个月内的销售价格的，可采集相同或者近似地段其他企业销售日当月或者前后三个月内的同类房地产销售价格。

为了保障纳税人的合法权益，即使主管税务机关能够确定“纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%”，也不能直接根据同期同类房地产平均销售价格核定其转让价格，而应当委托有资质的房地产评估机构评定交易价，并考虑其是否存在正当理由。如果纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，则应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。此处的称“正当理由”主要包括两方面因素：一是开发产品本身存瑕疵；二是市场供求关系发生变化。其他因素（如销售给关联方，销售给企业股东和管理人员的亲朋好友等）一般不得认定为存在正当理由。

“法院判定或裁定的转让价格”、“以公开拍卖方式转让房地产的价格”和“政府物价部门确定的转让价格”，一般都是在特定的市场供求关系等特殊条件下形成的价格，这些价格能够反映特殊条件下房地产的公允价值。因此，上述三类价格即使明显偏低，也应视为有正当理由。

苏地税规〔2012〕1号主管税务机关在计算“同期同类苏地税规〔2012〕1号四、同一开发项目不同类型房地产成本费用分摊

（一）同一开发项目中建设不同类型房地产的，按该类型房地产建筑面积占该项目总建筑面积的比例分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费（以下简称“土地成本”）。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。

解读：

因为在计算土地增值税时，应当区分不同类型房地产分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税，所以就产生了成本费用（扣除项目）在不同类型房地产之间的分摊问题。

根据《公告》的规定，在分摊土地成本时应当分两步进行：第一步，先将占地相对独立（一般是指有道路、围墙等分隔）的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。苏地税规〔2012〕1号四、同一开发项目不同类苏地税规〔2012〕1号需要说明的是，土地征用及拆迁补偿费是为取得土地使用权而付出的代价，在土地征用和拆迁阶段，房地产开发行为尚未开始，因此不宜将土地征用及拆迁补偿费直接归属于房地产开发成本，而应当先在取得土地使用权所支付的金额中归集，然后根据房地产开发项目实际占用土地情况，分摊至房地产开发项目。此次《公告》将“土地征用及拆迁补偿费”归集为“土地成本”，是对此前税收政策存在瑕疵的修正。

（二）同一开发项目中建设的不同类型房地产发生的建筑安装工程费，前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，按本文第二条所述核算对象分别归集。如不能按不同类型房地产分别归集的，应按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比例分摊。

苏地税规〔2012〕1号需要说明的是，土地征用及拆迁苏地税规〔2012〕1号解读：

纳税人发生的开发成本应当归集至不同类型房地产。如果纳税人只存在一种类型房地产，或者在会计核算时，能够根据不同类型房地产确定成本对象，并准确归集开发成本，那么不同类型房地产的开发成本就可直接确定。如果纳税人存在两种类型以上的房地产，并且未能根据不同类型房地产归集开发成本的，则应当按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比例计算分摊开发成本。如果某一类型房地产存在区别于其他类型房地产的特定成本（例如某一类型房地产发生了装修成本）的，此类特定成本应单独归集并准确核算，并将此类特定成本直接归集至该类型房地产。

（三）同一开发项目中建设的不同类型房地产应分摊的利息支出，凡能够按不同类型房地产计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实计算扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息支出以外的其他房地产开发费用，按本条第(一)、(二)项规定计算分摊的金额之和的5%计算扣除。

凡不能按转让房地产项目不同类型房地产计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条第(一)、(二)项规定计算分摊的金额之和的10%计算扣除。

苏地税规〔2012〕1号解读：

纳税人发生的开发成本应当苏地税规〔2012〕1号解读：

在计算土地增值税时，据实扣除利息支出需要同时符合以下四个条件：第一，如果纳税人存在非房地产经营项目，应当能够将利息在房地产项目和非房地产项目之间准确划分；第二，利息支出能够在不同清算单位之间准确归集；第三，利息支出能够按不同类型房地产计算分摊；第四，能够提供金融机构证明（纳税人支付的委托贷款利息支出属于不能提供金融机构证明的利息支出）。允许据实计算扣除的利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息支出不能同时符合上述四个条件的，则应当按照取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除。根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）的规定，如果纳税人实际发生的利息支出小于取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%，仍可按取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除。

利息支出以外的其他房地产开发费用一律按照取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除，不必考虑纳税人的实际发生额。

苏地税规〔2012〕1号解读：

在计算土地增值税时，据实苏地税规〔2012〕1号五、关于房地产开发成本、费用的扣除

（一）房地产开发成本核定扣除

纳税人在办理土地增值税清算申报时所附送房地产开发成本凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

解读：

根据财税〔2006〕187号文件第四条第二款规定：房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。根据苏地税发〔2011〕53号文件要求，主管税务机关参照当地建设工程造价管理部门公布的造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，制定《房地产开发成本参考标准》。如果纳税人申报时所附送房地产开发成本凭证或资料不符合清算要求或不实的，可根据《房地产开发成本参考标准》核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

苏地税规〔2012〕1号五、关于房地产开发成本、费用的扣除

苏地税规〔2012〕1号（二）公共配套设施成本费用的扣除

房地产开发企业建造的各项公共配套设施,建成后移交给全体业主或无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用；未移交的，不得扣除相关成本、费用。项目规划范围之外的，其开发成本、费用一律不予扣除。

人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主的，其相关成本、费用不予扣除。

解读：

根据国税发〔2006〕187号文件的规定，公共配套设施建成后，产权不属于全体业主，也未无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业，也未有偿转让的，建造公共配套设施发生的成本、费用在计算土地增值税时不得扣除。如果纳税人存在不得扣除的公共配套设施费，但未将公共配套设施作为独立的开发产品核算归集成本、费用，那么在计算土地增值税时将无法确定不得扣除的金额。因此，对于不可售的公共配套设施（可售的公共配套设施按非住宅处理），应当作为独立开发产品核算归集成本、费用。

苏地税规〔2012〕1号（二）公共配套设施成本费用苏地税规〔2012〕1号对项目规划范围之外的开发成本（例如对小区周边绿化、道路进行整治发生的成本费用），在计算土地增值税时一律不予扣除。

人防工程的使用权和收益权无偿移交给全体业主的证明材料，应当包括房地产企业在当地主要媒体上的移交公告。（三）装修装饰费用的扣除

凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。上述之外的其他装修装饰费用支出，一律不得作为开发成本扣除。

对房地产开发企业售楼处等营销设施的装修费用，应计入房地产开发费用。

苏地税规〔2012〕1号对项目规划范围之外的开发成本苏地税规〔2012〕1号解读：

根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的征税对象包括转让国有土地使用权、地上建筑物（包括地上地下的各种建筑及各种附属设施）及其附着物（是指附着于该土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品，如花、草、树木等），即对转让“不动产”征税。移动后不会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物属于“动产”，因此不属于土地增值税的征税范围。属于“动产”的装修装饰物支出不得作为开发成本扣除，同时在确认转让房地产收入时，可减去属于“动产”的装修装饰物的合理买价。

售楼处等营销设施属于为销售房地产服务的设施，其装修的目的主要是改善销售环境和提升企业形象，而不是直接对外销售，因此《公告》规定，对房地产开发企业售楼处等营销设施的装修费用，应作为房地产开发费用处理，不得计入开发成本。

苏地税规〔2012〕1号解读：

根据《土地增值税暂行条例苏地税规〔2012〕1号（四）取得土地使用权所支付费用的扣除

纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，取得土地使用权支付的地价款，应以纳税人实际支付土地出让金（包括后期补缴的土地出让金），减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。

房地产开发企业支付的土地闲置费不得扣除。

解读：

取得土地使用权支付的金额应为纳税人为取得土地使用权实际支付的金额，不包括政府以各种形式减免或者返还的金额。《公告》的上述规定有效防止了纳税人虚增土地成本，堵塞了土地增值税征管漏洞。

根据国税函〔2010〕220号文件规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

苏地税规〔2012〕1号（四）取得土地使用权所支付费苏地税规〔2012〕1号（五）相关费用、基金的扣除

1、房地产开发企业代收费用，应当按照《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第六条的规定进行处理。城市基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除，也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。

2、政府性基金和行政事业性收费按照以下原则处理：

（1）企业建造房屋建筑物时特有的费用和基金，按其是否与开发建造活动相关的原则进行划分。凡与开发活动直接相关，且可直接计入或分配计入开发对象的，允许计入开发成本；反之，则应计入开发费用。对企业非建造房屋建筑物时特有的费用和基金，应计入开发费用。

（2）允许计入开发成本的费用、基金，如果是在开发项目竣工验收之后发生的，则也应计入开发费用。苏地税规〔2012〕1号（五）相关费用、基金的扣除苏地税规〔2012〕1号解读：

关于市政公用基础设施配套费和人防工程异地建设费，一些市县政府及其职能部门下文明确其为代收费用，也有一些地区并未下文明确。鉴于市政公用基础设施配套费和人防工程异地建设费金额较大且包含在房价之中，这两项费用与房地产项目的建造活动非直接相关，房地产企业缴纳上述两项费用，不会产生其他额外支出或发生额外劳务，因此，此次《公告》明确，市政公用基础设施配套费和人防工程异地建设费在计算土地增值税时允许扣除但不允许加计扣除，也不得作为计算房地产开发费用扣除限额的基数。

对于房地产企业缴纳的政府性基金和行政事业性收费的土地增值税处理。此次《公告》允许同时符合以下条件的政府性基金和行政事业性收费计入开发成本：一是具备特有性，即政府性基金和行政事业性收费是开发房地产项目特有的，如新型墙体材料专项基金、散装水泥基金等。房地产行业以及其他行业普遍缴纳的基金费（如防洪保安资金、退役士兵安置保障金）不允许计入开发成本；二是具备直接相关性，即政府性基金和行政事业性收费应当与开发活动直接相关。三是发生时间在开发项目竣工验收之前。需要说明的是，此处所称“在开发项目竣工验收之前”是指政府性基金和行政事业性收费的发生环节在竣工验收之前，而不是要求实际缴纳时间在竣工验收之前。

苏地税规〔2012〕1号解读：

关于市政公用基础设施配套苏地税规〔2012〕1号允许计入开发成本的政府性基金和行政事业性收费，在计算土地增值税时允许加计扣除，并作为计算房地产开发费用扣除限额的计算基数。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》以及《江苏省地方税务局关于地方税有关业务问题的通知》（苏地税发〔1999〕087号）的规定，纳税人缴纳的教育费附加和地方教育附加，在计算土地增值税时比照税金扣除。

本公告自2012年10月1日实施。

解读：

公告实施时间以税务机关受理企业申报为准。应清算项目以达到清算条件、可清算项目以清算通知下达之日起90天内最后一次受理申报时间为准。公告实施之前完成清算申报的，不再追溯调整。苏