万科设计成本控制要点

设计成本控制要点一、成本控制的重要性

在万科地产十周年的开发历程中，万科首先坚持精品路线，为了保证工程质量，合理控制工程造价成本，强调工程优质，工程建设必须实施三大控制：工程质量、工程工期、工程投资。成本构成比例见《金色家园实例》二、建设项目成本的构成

及控制要点

一）项目成本概念指建设项目按照建设内容、规模、标准、工期全部建成，并验收合格交付使用所需要的全部费用。问题项目成本的构成有哪些？项目成本的构成见《全员的成本控制分类通则》成本控制指导书1、各部门需编制成本管理部：成本管理指导书(总成本)工程部：工程管理指导书（结构设备，进度、工期及质量）财务部：公司费用目标控制指导书（管理费用）销售部：销售管理指导书（营销费用）万创：设计管理指导书（规划、设计，室外环境，装修）成本控制指导书2、装修控制参考数据及使用方法

见附件三、项项目全全过程程的成成本控控制原原则一）前前期工工作阶阶段1、立立项阶阶段（（项目目建议议书、、可行行性研研究，，确定定及立立项））2、规规划设设计阶阶段（（编制制设计计任务务书，，进行行初步步设计计和施施工图图阶段段）第一部部分：：编制制设计计任务务书，，包括括样板板房及及会所所的控控制价价（元元/套套），，绿化化的总总控制制价（（元/小区区），，小品品（元元/小小区））等；；第二部部分：：根据据设计计任务务书委委托设设计和和设计计投标标二）施施工阶阶段1、建建设的的准备备（报报批手手续、、工程程招标标、施施工前前期的的三通通一平平等））2、建建设实实施阶阶段（（工程程施工工合同同，施施工管管理装修部部分：：根据设计计投标确确定的方方案进行行工程报报价招标（注意意要统一一材料的的档次及及要求））绿化及小小品：根据设计计投标确确定的方方案进行行工程报报价招标（注注意要统统一材料料规格））主体部分分：要注意设设计变更更的类别别问题（（设计院院、乙方、甲方方、客户户），是是否与设设计院商商量出统统一的管管理方法（比如如：甲方方统一变变更书面面格式等等），便便于控制制设计院的随意意性及甲甲方准确确分析报报告的总总结四、工程程建设三三算的作作用一）设计计概算问题：1、设计计概算的的编制由由哪个单单位负责责？2、设计计概算的的作用是是什么？？设计概算算的编制制单位设计院设计概算算的作用用1、是工工程建设设投资的的最高限限额；2、是选选定合理理设计方方案的评评定标准准，是提提高设计技术水水平的综综合反映映；3、可以以利用主主要消耗耗指标进进行技术术经济分分析；4、也可可在没有有工程预预算情况况下，作作为签订订合同的依据及及工程进进度款的的拨付依依据；5、是控控制施工工图预算算、考核核成本、、提高效效益的依据。二）设计计预算问题：1、设计计预算的的编制由由哪个单单位负责责？2、工程程预算的的作用是是什么？？工程预算算的编制制单位需招标的的主体工工程-----甲方委委托政府府指定的的建行及及审计站站。装修、特特殊及甲甲方分包包工程----甲方预预算人员员工程预算算的作用用1、较准确地地反映建建筑安装装工程造造价；2、为各单项项工程计计算单位位费用；3、是甲方及及乙方核核算的基基础；4、是安排施施工进度度计划和和统计工工作量的的基础；5、是安排甲方用用款计划的基基础；6、是设备及及材料订货的的依据；7、是编制工工程招标及投投标的基础；；查看乙方预算算的方法及注注意事项见附件三）工程结算算问题：1、工程结算算的编制及审审核程序？2、工程结算算分为哪几大大部分？工程结算的编编制及审核程程序招标的主体工工程：乙方编编制报甲方预算甲方审核双方核对需审计站审核核出具三算单。装修及绿化工工程：乙方编编制报甲方万创万创审核工程程量预算核对单价价双方核对认可可工程程结结算算分分为为哪哪几几大大部部分分1、、工程程结结算算=工工程程预预算算+设设计计变变更更+现现场场签签证证+材材料料价价差差四））工工程程结结算算的的作作用用1、、作作为为核核定定固固定定资资产产最最终终价价值值，，考考核核分分析析投投资资效效益益的的依依据据；2、、及及时时加加强强竣竣工工决决算算及及交交付付手手续续；；3、、计计算算成成本本，，便便于于经经济济核核算算，，增增加加企企业业利利润润；；五））工工程程结结算算原原则则（（与与万万创创有有关关））见附附件件六））结结算算应应注注意意的的问问题题见附附件件五、、工工程程预预算算专专业业的的基基本本概概念念一））工工程程预预算算编编制制的的依依据据现行行的的建建筑筑及及安安装装工工程程预预算算定定额额：：1、、各各专专业业的的设设计计施施工工图图纸纸2、、已已确确定定的的施施工工方方案案3、、工工具具书书（（信信息息价价、、设设备备清清单单、、材材料料手手册册、、费费用用定定额额等等））4、、市市定定额额站站颁颁发发的的有有关关计计费费及及调调差差文文件件二）工程预预算编制的的程序1、准备资资料、熟悉悉图纸2、按各专专业计算工工程量（人人工）3、套预算算定额（人人工输入、、电脑分析析、计费））4、按各专专业汇总造造价及复核核5、编写说说明三）工程常常用预算定定额及特点点1、土建：2000年深深圳市建筑筑工程综合合价格2、装饰：97年深圳市市建筑装饰饰工程综合合价格3、安装：：89年广广东省安装装工程单位位估价表4、园林绿绿化：91年广东省省园林绿化化工程预算算定额5、市政：：93年广广东省市政政工程单位位估价表四）装修预算常常用定额不不同所造成成的单价差差距1、如何界定土建（与主主体一同设设计的装修修工程）与与装饰（属属主体已交工工，甲方另另行分包的的装饰工程程）2、定额项目单单价差见附件3、问题：：预算定额的的组成？预算定额的的组成1、人工费费（乙方直直接从事施施工工人的的基本工资资）2、材料费费（完成工工程所需的的主要材料料、其他材材料，构件件及脚手架架、模板的的摊销费3、机械费费（完成工工程所发生生机械台班班费）五）按工程预算算价的各类类费用所占占比例1、材料费费占占55—60%2、人工费费占占15--20%3、机械费费占占10—12%4、管理费费占占10—15%六）预算综合管管理费用所所含的内容容临时设施费费、夜间施施工增加费费、雨季施施工措施费费、施工管理理费、劳保保基金、预预算编制费费、现场经经费、探亲增增加费、水水电。（管管理及利润润费约20%）七）常用的施工工措施费内内容（属施施工组织设设计）材料二次运运输费、施施工技术措措施费、缩缩短工期措措施费、工地环保增加费。八）如何查看装装饰综合价价格定额见附件六、设计部门常常用的预算算定额（装装饰部分