城镇土地使用税契税车船税课件

第三节城镇土地使用税城镇土地使用税是国家对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按规定的税额计算征收的一种税。开征城镇土地使用税，有利于通过经济手段，保护土地资源，促进合理、节约使用土地，调节不同地区、不同地段之间的土地级差收入，提高土地的使用效益。第三节城镇土地使用税城镇土地使用税是国家对在城市、县城1一、城镇土地使用税的征税范围和纳税人（一）征税范围城镇土地使用税的征税范围为城市、县城、建制镇、工矿区。其中，城市是指经国务院批准建立的市，包括市区和郊区；县城是指县人民政府所在地的城镇；建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇；工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批服。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府划定。（二）城镇土地使用税的纳税人按照规定，城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。凡是在上述所称城市、县城、建制镇、工矿区范围内拥有土地使用权的施工企业，是城镇土地使用税的纳税人。另外，按照规定，拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。一、城镇土地使用税的征税范围和纳税人（一）征税范围（二）城镇2二、城镇土地使用税的税率城镇土地使用税采用有差别的幅度定额税率，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地年应纳税额。城镇土地使用税税额见表9.5所示：级别人口（人）每平方米税额（元）大城市50万人以上1.5~30中等城市城市20~50万1.5~30小城市20万以0.9~18县城、建制镇、工矿区0.6~12

表8.3城镇土地使用税定额税率表二、城镇土地使用税的税率城镇土地使用税采用有差别的幅度定额税3三、应纳税额的计算其计算公式为：年应纳税额＝实际占用的应税土地面积×适用税额[例8.6]某企业2004年度共计拥有土地65000平方米，其中子弟学校占地3000平方米、幼儿园占地1200平方米、企业内部绿化占地2000平方米。计算该企业2004年应缴纳的城镇土地使用税。（该土地使用税4元/平方米）应纳城镇土地使用税＝（65000－3000－1200）×4＝243200元三、应纳税额的计算其计算公式为：4四、税收优惠

(1)国家机关、人民团体、军队自用的土地；(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；(4)市政街道、广场、绿化地带等公共用地；(5)直接用于农、林、牧、渔的生产用地；(6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，自使用的月份起免交土地使用税5-10年。(7)由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。《城镇土地使用税暂行条例》规定，以下项目免征城镇土地使用税四、税收优惠(1)国家机关、人民团体、军队自用的土地；(55五、征收管理与纳税申报

（一）城镇土地使用税的纳税期限城镇土地使用税实行按年计算，分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。五、征收管理与纳税申报（一）城镇土地使用税的纳税期限6城镇土地使用税在土地所在地缴纳。纳税人使用的土地不在同一省、自治区、直辖市的，由纳税人分别向土地所在地税务机关缴纳；在同一省、自治区、直辖市但跨地区使用的土地，其纳税地点由各省、自治区、直辖市地方税务局确定。（二）城镇土地使用税的纳税地点城镇土地使用税在土地所在地缴纳。纳税人使用的土地不在同一省、7第四节契税契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。现行契税的基本规范，是1997年7月7日国务院发布并于同年10月1日开始实施的《中华人民共和国契税暂行条例》。第四节契税契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对8一、契税的征税对象（一）国有土地使用权出让。国有土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。出让费用包括出让金、土地收益等项。（二）国有土地使用权转让。土地使用权转让指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。契税的征税对象为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。其具体的征税对象包括：一、契税的征税对象（一）国有土地使用权出让。（二）国有土地使9（三）房屋买卖。即以货币为媒介，出卖者向购买者让渡房产所有权的交易行为。以下几种特殊情况，视同买卖房屋：1、以房产抵债或实物交换房屋2、以房产作投资或作股权转让3、买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。（三）房屋买卖。1、以房产抵债或实物交换房屋10（四）房屋赠与

房屋赠与的前提必须是，产权无纠纷，赠与人和受赠人双方自愿。由于房屋是不动产，价值较大，故法律要求赠与房屋应有书面合同（契约），并到房地产管理机关或农村基层政权机关办理登记过户手续，才能生效。如果房屋赠与行为涉及到涉外关系，还需公证处证明和外事部门认证，才能有效。房屋的受赠人要按规定缴纳契税。以获奖方式取得房屋产权的，其实质是接受赠与房产，应照章缴纳契税。（四）房屋赠与房屋赠与的前提必须是，产权无纠纷，赠与人和受11（五）房屋交换房屋交换是房屋所有者之间互相交换房屋的行为。随着经济形势的发展，有些特殊方式转移土地、房屋权属的，也将视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与。一是以土地、房屋权属作价投资、入股；二是以土地、房屋权属抵债；三是以获奖方式承受土地、房屋权属；四是以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。注：土地、房屋权属变动还有其他一些不同的形式，如典当、继承、出租或者抵押等，这些不属于契税的征税范围。

（五）房屋交换房屋交换是房屋所有者之间互相交换房屋的行为。注12二、契税的纳税义务人和税率（一）纳税义务人契税的纳税人是指在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。境内是指中华人民共和国实际税收行政管辖范围内。所谓承受，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。所谓土地、房屋权属，是指土地使用权和房屋所有权。单位，是指企业单位（包括外商投资企业和外国企业）、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。个人，是指个体经营者及个人，包括中国公民和外籍人员。二、契税的纳税义务人和税率（一）纳税义务人13契税实行比例税率，并实行3%～5%的幅度税率。具体税率由省、自治区、直辖市人民政府在3%～5%的幅度税率规定范围内，按照本地区的实际情况决定，以适应不同地区纳税人的负担水平和调控房地产交易的市场价格。（二）税率契税实行比例税率，并实行3%～5%的幅度税率。具体税率由省、14三、契税应纳税额的计算（一）计税依据。契税的计税依据为不动产的价格。由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法不同，因而具体计税依据的确定也有所不同。三、契税应纳税额的计算（一）计税依据。151、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。2、土地使用权赠与、房屋赠与的计税依据，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定3、土地使用权交换、房屋交换、以所交换的土地使用权、房屋的价格差额为计税依据。就是说，交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。4、以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，除承受方按规定缴纳契税外，房地产转让者应当补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为16为了避免偷、逃税款，税法规定，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，征收机关可以参照市场价格核定计税依据。5、房屋附属设施征收契税的计税依据（1）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。（2）承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。6、个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。为了避免偷、逃税款，税法规定，成交价格明显低于市场价格并且无17（二）应纳税额的计算契税采用比例税率。应纳税额的计算公式为：契税应纳税额＝计税依据×税率应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，应按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。（二）应纳税额的计算契税采用比例税率。应纳税额的计算公式为：18例1：某省体育器材公司于2006年10月向本省某运动员奖励住宅一套，市场价格80万元。该运动员随后以70万元的价格将奖励住宅出售，当地契税适用税率为3%，计算该运动员应缴纳的契税。

解：（1）以获奖方式承受土地、房屋权属，应当征收契税；（2）只有在取得住房时才缴纳契税，出售住房时不缴纳契税。该运动员应缴纳契税=80×3%＝2.4（万元）。

例2：居民甲有两套住房，将一套出售给居民乙，成交价格为200000元，将另一套两室住房与居民丙交换成两处一室住房，并支付给丙换房差价款60000元。试计算甲、乙、丙相关行为应缴纳的契税（假定税率为4%）。（1）甲应缴纳契税=60000×4%=2400（元）（2）乙应缴纳契税=200000×4%=8000（元）（3）丙不缴纳契税例1：某省体育器材公司于2006年10月向本省某运动员奖励住19四、税收优惠

契税的税收优惠主要是减免税

(一)办公、教学、医疗、科研和军事设施的免税优惠

按照《中华人民共和国契税暂行条例》(以下简称《契税暂行条例》)和《中华人民共和国契税暂行条例细则》(以下简称《契税暂行条例细则》)的规定，国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

上述所说的其他直接用于办公、教学、医疗、科研的土地、房屋和其他直接用于军事设施的土地、房屋的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府确定。对于事业单位承受土地、房屋，必须同时符合下列两个条件才能予以免税：

一是纳税人必须是按《事业单位财务规则》进行财务核算的事业单位；二是所承受的土地、房屋必须是用于办公、教学、医疗、科研项目。凡不符合上述两个条件的，应当照章纳税。四、税收优惠

契税的税收优惠主要是减免税(一)办公、教学、20(二)住房买卖的减免税优惠

1、城填职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。

2、纳税人因自然灾害、战争等不能预见、不能避免并不能克服的客观原因导致其原有住房丧失，因而重新购买住房的，征收机关可酌情准予减征或者免征

契税。

(二)住房买卖的减免税优惠

1、城填职工按规定第一次购21(三)政府征用减免税优惠

纳税人的原有土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府确定是否减征或者免征契税。(四)开垦荒地免税优惠

纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔生

产的，免征契税。纳税人取得荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，不是用于农、林、牧、渔生产的，而是用于其他方面的，应当照章纳税。

(三)政府征用减免税优惠

纳税人的原有土地、房屋被县22(五)外交税收豁免

对于依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受的土地、房屋权属，经外交部确认，可以免征契税。纳税人符合减征或者免征契税规定的，应当在签订土地、房屋权属转移合同后10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关书面提出减税或者免税申请，并提供有关证明材料。契税征收机关按规定审核后，办理减征或者免税手续。契税减税、免税的审批程序和办法，由省、自治区、直辖市征收机关具体确定。按照规定，代征单位不得办理减税或者免税手续。

(六)其他减免税

除了上述项目外，对于财政部规定的其他项目，可减征或者免征契税。(五)外交税收豁免

对于依照我国有关法律规定以及我国缔23一）纳税义务发生时间契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。五、征收管理一）纳税义务发生时间五、征收管理24（二）纳税期限纳税人应当自纳税义务发生之日起10日，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。（二）纳税期限25（三）纳税地点契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。（四）征收管理。纳税人办理纳税事宜后，征收机关应向纳税人开具契税完税凭证。纳税人持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向房地产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。房地产管理部门应向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。（三）纳税地点26第五节，车船使用税车船税，是指对在中国境内车船管理部门登记的车辆、船舶（以下简称车船）依法征收的一种税。征收此税，可以促使纳税人提高车船使用效益，督促纳税人合理利用车船，调节和促进经济发展。第五节，车船使用税车船税，是指对在中国境内车船管理部门登记的27一、车船税的纳税人按照规定，车船使用税的纳税人是在中国境内拥有或者管理车船的单位和个人。在通常情况下，拥有并且使用车船的单位和个人同属一人，纳税义务人既是车船使用人，又是车船的拥有人。如果车船使用有租赁关系的，拥有人与使用人不一致的，则应由租赁双方商妥以何方为纳税人；租赁双方未商定的，由使用人纳税。外商投资企业、外国企业、华侨和香港、澳门、台湾同胞投资兴办的企业，外籍人员和香港、澳门、台湾同胞等适用《车船税暂行条例》，属于车船税的纳税人。

一、车船税的纳税人按照规定，车船使用税的纳税人是在中国境内拥28二、车船税的征税范围（一）车辆车辆是指依靠燃油、电力等能源作为动力运行的机动车辆，包括载客汽车（含电车）、载货汽车（含半挂牵引车、挂车）、三轮汽车、低速货车、摩托车、专业作业车和轮式专用机械车等。（二）船舶船舶包括机动船舶和非机动驳船。机动船舶，是指依靠燃料等能源作为动力运行的船舶，如客轮、货船等；非机动驳船，是指没有动力装置，由拖轮拉着或推着运行的船舶。二、车船税的征税范围（一）车辆（二）船舶29三、车船税的税目和税率车船税采用定额税率，即对征税的车船规定单位固定税额。在车辆税额方面，特别需要说明的是，车辆净吨位尾数在半吨以下者，按半吨计算；超过半吨者按一吨计算。机车挂车按机动载货汽车税额的七折征收车船税。客货两用汽车，载人部分按乘人汽车税额减半征税，载货部分按机动载货汽车税额征税。在船舶税额方面，需要特别说明的是，船舶不论净吨位或载重吨位，其尾数在半吨以下者免算；超过半吨者，按一吨计算，但不及一吨的小型船只，一律按一吨计算。拖轮本身不能载货，其计税标准，可按马力（每一马力折合净吨位1／2计算）。载重量超过1吨而在15吨以下的渔船，可以按照非机动船1吨税额计征。三、车船税的税目和税率车船税采用定额税率，即对征税的车船规定30税目计税单位每年税额备注载客汽车每辆60～660元包括电车载货汽车按自重每吨16～120元包括半挂牵引车、挂车三轮汽车低速货车按自重每吨24～120元摩托车每辆36～180元船舶按净吨位每吨3～6元拖船和非机动驳船分别按船舶税额的50%计算车船税税目税额表税目计税单位每年税额备注载客汽车每辆60～66031四、车船税应纳税额的计算（一）计税依据。由于车船税的征税对象既有车辆又有船舶，而且车船的种类繁多，用途各异，无法统一计量标准，因此只能选择几种基本的、通用的计量单位作为计税单位。按照车船的种类，车船使用税采用了辆、净吨位、自重吨位三种计税单位。1、载客汽车、电车、摩托车，以每辆为计税依据。2、载货汽车、三轮汽车、低速汽车，按自重每吨为计税依据。3、船舶，按净吨位每吨为计税依据。四、车船税应纳税额的计算（一）计税依据。32（二）计税方法。车船使用税的应纳税额，应当根据不同类型的车船及其适用的计税标准分别计算。其具体的计算方法如下：1、车辆应纳车船税的计算。车辆采取幅度税额，由省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度税额内，确定本地区的适用固定税额。因此，计算车辆应纳税额时，应适用当地所规定的固定税额。（1）载客汽车和摩托车的应纳税额＝辆数×适用年税额（2）载货汽车、三轮汽车、低速货车的应纳税额＝自重吨位数×适用年税额2、船舶应纳车船税的计算。（1）船舶的应纳税额＝净吨位数×适用年税额（2）拖船和非机动驳船的应纳税额＝净吨位数×适用的年税额×50%（二）计税方法。33五、税收优惠

《车船税暂行条例》对车船税的税收优惠政策作了明确规定，同时授权省、自治区、直辖市人民政府对纳税确有困难的纳税人，可以定期减征或者免征。（一）法定的免税车船

1、非机动车船（不包括非机动驳船）；2、拖拉机；

3、捕捞、养殖渔船；

4、军队、武警专用的车船；

5、警用车船；6、依照我国有关法律和我国缔结或者参加的国际条约的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华机构及其有关人员的车船。

（二）经财政部批准免税的其他车船1、残疾人专用的车辆2、企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的车船，如果能够明确划分清楚是完全自用的，免税；划分不清的，应照章纳税。3、对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的车船。五、税收优惠

《车船税暂行条例》对车船税的税收优惠政策作了明34六、征收管理与纳税申报（一）纳税义务发生时间车船税的纳税义务发生时间，为车船管理部门核发的车船登记证书或者行驶证书所记载日期的当月。已向交通航运管理机关报废的车船，当年不发生车船税的纳税义务。六、征收管理与纳税申报（一）纳税义务发生时间35（二）纳税地点和征收机关按照规定，车船税的纳税地点，由省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况确定，一般为纳税人所在地。跨省、自治区、直辖市使用的车船，纳税地点为车船的登记地。车船税实行源泉控制，一律由纳税人所在地的地方税务局负责征收和管理，各地对外省、市来的车船不再查补税款。（二）纳税地点和征收机关36（三）纳税期限按照规定，车船使用税按年征收，分期交纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。（三）纳税期限37（四）纳税申报按照规定，企业应当根据当地政府规定的纳税期限，将现有车船的数量、种类、吨位和用途等情况，据实向当地税务机关办理纳税申报登记。（四）纳税申报38企业新购置的车船，在使用前要先向税务部门办理纳税申报，同时交验有关证明，在根据税法规定办完纳税（或免税）手续后，才可使用。因种种原因中途停驶的车船，应按规定向税务机关办理停驶申请，同时交验有关核准停驶的证明，经批准后停驶期间免予纳税（未办理停驶申报的仍应按规定纳税），恢复行驶时再按规定纳税。车船所有权发生转移或者变更用途时，应先交验买卖凭证或变更证明以及本年度纳税（或免税）凭证，再办理过户登记，并按规定办理完纳税（或免税）手续后方可继续行驶企业新购置的车船，在使用前要先向税务部门办理纳税申报，同时交39第三节城镇土地使用税城镇土地使用税是国家对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按规定的税额计算征收的一种税。开征城镇土地使用税，有利于通过经济手段，保护土地资源，促进合理、节约使用土地，调节不同地区、不同地段之间的土地级差收入，提高土地的使用效益。第三节城镇土地使用税城镇土地使用税是国家对在城市、县城40一、城镇土地使用税的征税范围和纳税人（一）征税范围城镇土地使用税的征税范围为城市、县城、建制镇、工矿区。其中，城市是指经国务院批准建立的市，包括市区和郊区；县城是指县人民政府所在地的城镇；建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇；工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批服。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府划定。（二）城镇土地使用税的纳税人按照规定，城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。凡是在上述所称城市、县城、建制镇、工矿区范围内拥有土地使用权的施工企业，是城镇土地使用税的纳税人。另外，按照规定，拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。一、城镇土地使用税的征税范围和纳税人（一）征税范围（二）城镇41二、城镇土地使用税的税率城镇土地使用税采用有差别的幅度定额税率，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地年应纳税额。城镇土地使用税税额见表9.5所示：级别人口（人）每平方米税额（元）大城市50万人以上1.5~30中等城市城市20~50万1.5~30小城市20万以0.9~18县城、建制镇、工矿区0.6~12

表8.3城镇土地使用税定额税率表二、城镇土地使用税的税率城镇土地使用税采用有差别的幅度定额税42三、应纳税额的计算其计算公式为：年应纳税额＝实际占用的应税土地面积×适用税额[例8.6]某企业2004年度共计拥有土地65000平方米，其中子弟学校占地3000平方米、幼儿园占地1200平方米、企业内部绿化占地2000平方米。计算该企业2004年应缴纳的城镇土地使用税。（该土地使用税4元/平方米）应纳城镇土地使用税＝（65000－3000－1200）×4＝243200元三、应纳税额的计算其计算公式为：43四、税收优惠

(1)国家机关、人民团体、军队自用的土地；(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；(4)市政街道、广场、绿化地带等公共用地；(5)直接用于农、林、牧、渔的生产用地；(6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，自使用的月份起免交土地使用税5-10年。(7)由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。《城镇土地使用税暂行条例》规定，以下项目免征城镇土地使用税四、税收优惠(1)国家机关、人民团体、军队自用的土地；(544五、征收管理与纳税申报

（一）城镇土地使用税的纳税期限城镇土地使用税实行按年计算，分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。五、征收管理与纳税申报（一）城镇土地使用税的纳税期限45城镇土地使用税在土地所在地缴纳。纳税人使用的土地不在同一省、自治区、直辖市的，由纳税人分别向土地所在地税务机关缴纳；在同一省、自治区、直辖市但跨地区使用的土地，其纳税地点由各省、自治区、直辖市地方税务局确定。（二）城镇土地使用税的纳税地点城镇土地使用税在土地所在地缴纳。纳税人使用的土地不在同一省、46第四节契税契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。现行契税的基本规范，是1997年7月7日国务院发布并于同年10月1日开始实施的《中华人民共和国契税暂行条例》。第四节契税契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对47一、契税的征税对象（一）国有土地使用权出让。国有土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。出让费用包括出让金、土地收益等项。（二）国有土地使用权转让。土地使用权转让指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。契税的征税对象为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。其具体的征税对象包括：一、契税的征税对象（一）国有土地使用权出让。（二）国有土地使48（三）房屋买卖。即以货币为媒介，出卖者向购买者让渡房产所有权的交易行为。以下几种特殊情况，视同买卖房屋：1、以房产抵债或实物交换房屋2、以房产作投资或作股权转让3、买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。（三）房屋买卖。1、以房产抵债或实物交换房屋49（四）房屋赠与

房屋赠与的前提必须是，产权无纠纷，赠与人和受赠人双方自愿。由于房屋是不动产，价值较大，故法律要求赠与房屋应有书面合同（契约），并到房地产管理机关或农村基层政权机关办理登记过户手续，才能生效。如果房屋赠与行为涉及到涉外关系，还需公证处证明和外事部门认证，才能有效。房屋的受赠人要按规定缴纳契税。以获奖方式取得房屋产权的，其实质是接受赠与房产，应照章缴纳契税。（四）房屋赠与房屋赠与的前提必须是，产权无纠纷，赠与人和受50（五）房屋交换房屋交换是房屋所有者之间互相交换房屋的行为。随着经济形势的发展，有些特殊方式转移土地、房屋权属的，也将视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与。一是以土地、房屋权属作价投资、入股；二是以土地、房屋权属抵债；三是以获奖方式承受土地、房屋权属；四是以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。注：土地、房屋权属变动还有其他一些不同的形式，如典当、继承、出租或者抵押等，这些不属于契税的征税范围。

（五）房屋交换房屋交换是房屋所有者之间互相交换房屋的行为。注51二、契税的纳税义务人和税率（一）纳税义务人契税的纳税人是指在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。境内是指中华人民共和国实际税收行政管辖范围内。所谓承受，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。所谓土地、房屋权属，是指土地使用权和房屋所有权。单位，是指企业单位（包括外商投资企业和外国企业）、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。个人，是指个体经营者及个人，包括中国公民和外籍人员。二、契税的纳税义务人和税率（一）纳税义务人52契税实行比例税率，并实行3%～5%的幅度税率。具体税率由省、自治区、直辖市人民政府在3%～5%的幅度税率规定范围内，按照本地区的实际情况决定，以适应不同地区纳税人的负担水平和调控房地产交易的市场价格。（二）税率契税实行比例税率，并实行3%～5%的幅度税率。具体税率由省、53三、契税应纳税额的计算（一）计税依据。契税的计税依据为不动产的价格。由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法不同，因而具体计税依据的确定也有所不同。三、契税应纳税额的计算（一）计税依据。541、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。2、土地使用权赠与、房屋赠与的计税依据，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定3、土地使用权交换、房屋交换、以所交换的土地使用权、房屋的价格差额为计税依据。就是说，交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。4、以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，除承受方按规定缴纳契税外，房地产转让者应当补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为55为了避免偷、逃税款，税法规定，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，征收机关可以参照市场价格核定计税依据。5、房屋附属设施征收契税的计税依据（1）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。（2）承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。6、个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。为了避免偷、逃税款，税法规定，成交价格明显低于市场价格并且无56（二）应纳税额的计算契税采用比例税率。应纳税额的计算公式为：契税应纳税额＝计税依据×税率应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，应按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。（二）应纳税额的计算契税采用比例税率。应纳税额的计算公式为：57例1：某省体育器材公司于2006年10月向本省某运动员奖励住宅一套，市场价格80万元。该运动员随后以70万元的价格将奖励住宅出售，当地契税适用税率为3%，计算该运动员应缴纳的契税。

解：（1）以获奖方式承受土地、房屋权属，应当征收契税；（2）只有在取得住房时才缴纳契税，出售住房时不缴纳契税。该运动员应缴纳契税=80×3%＝2.4（万元）。

例2：居民甲有两套住房，将一套出售给居民乙，成交价格为200000元，将另一套两室住房与居民丙交换成两处一室住房，并支付给丙换房差价款60000元。试计算甲、乙、丙相关行为应缴纳的契税（假定税率为4%）。（1）甲应缴纳契税=60000×4%=2400（元）（2）乙应缴纳契税=200000×4%=8000（元）（3）丙不缴纳契税例1：某省体育器材公司于2006年10月向本省某运动员奖励住58四、税收优惠

契税的税收优惠主要是减免税

(一)办公、教学、医疗、科研和军事设施的免税优惠

按照《中华人民共和国契税暂行条例》(以下简称《契税暂行条例》)和《中华人民共和国契税暂行条例细则》(以下简称《契税暂行条例细则》)的规定，国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

上述所说的其他直接用于办公、教学、医疗、科研的土地、房屋和其他直接用于军事设施的土地、房屋的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府确定。对于事业单位承受土地、房屋，必须同时符合下列两个条件才能予以免税：

一是纳税人必须是按《事业单位财务规则》进行财务核算的事业单位；二是所承受的土地、房屋必须是用于办公、教学、医疗、科研项目。凡不符合上述两个条件的，应当照章纳税。四、税收优惠

契税的税收优惠主要是减免税(一)办公、教学、59(二)住房买卖的减免税优惠

1、城填职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。

2、纳税人因自然灾害、战争等不能预见、不能避免并不能克服的客观原因导致其原有住房丧失，因而重新购买住房的，征收机关可酌情准予减征或者免征

契税。

(二)住房买卖的减免税优惠

1、城填职工按规定第一次购60(三)政府征用减免税优惠

纳税人的原有土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府确定是否减征或者免征契税。(四)开垦荒地免税优惠

纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔生

产的，免征契税。纳税人取得荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，不是用于农、林、牧、渔生产的，而是用于其他方面的，应当照章纳税。

(三)政府征用减免税优惠

纳税人的原有土地、房屋被县61(五)外交税收豁免

对于依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受的土地、房屋权属，经外交部确认，可以免征契税。纳税人符合减征或者免征契税规定的，应当在签订土地、房屋权属转移合同后10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关书面提出减税或者免税申请，并提供有关证明材料。契税征收机关按规定审核后，办理减征或者免税手续。契税减税、免税的审批程序和办法，由省、自治区、直辖市征收机关具体确定。按照规定，代征单位不得办理减税或者免税手续。

(六)其他减免税

除了上述项目外，对于财政部规定的其他项目，可减征或者免征契税。(五)外交税收豁免

对于依照我国有关法律规定以及我国缔62一）纳税义务发生时间契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。五、征收管理一）纳税义务发生时间五、征收管理63（二）纳税期限纳税人应当自纳税义务发生之日起10日，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。（二）纳税期限64（三）纳税地点契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。（四）征收管理。纳税人办理纳税事宜后，征收机关应向纳税人开具契税完税凭证。纳税人持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向房地产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。房地产管理部门应向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。（三）纳税地点65第五节，车船使用税车船税，是指对在中国境内车船管理部门登记的车辆、船舶（以下简称车船）依法征收的一种税。征收此税，可以促使纳税人提高车船使用效益，督促纳税人合理利用车船，调节和促进经济发展。第五节，车船使用税车船税，是指对在中国境内车船管理部门登记的66一、车船税的纳税人按照规定，车船使用税的纳税人是在中国境内拥有或者管理车船的单位和个人。在通常情况下，拥有并且使用车船的单位和个人同属一人，纳税义务人既是车船使用人，又是车船的拥有人。如果车船使用有租赁关系的，拥有人与使用人不一致的，则应由租赁双方商妥以何方为纳税人；租赁双方未商定的，由使用人纳税。外商投资企业、外国企业、华侨和香港、澳门、台湾同胞投资兴办的企业，外籍人员和香港、澳门、台湾同胞等适用《车船税暂行条例》，属于车船税的纳税人。

一、车船税的纳税人按照规定，车船使用税的纳税人是在中国境内拥67二、车船税的征税范围（一）车辆车辆是指依靠燃油、电力等能源作为动力运行的机动车辆，包括载客汽车（含电车）、载货汽车（含半挂牵引车、挂车）、三轮汽车、低速货车、摩托车、专业作业车和轮式专用机械车等。（二）船舶船舶包括机动船舶和非机动驳船。机动船舶，是指依靠燃料等能源作为动力运行的船舶，如客轮、货船等；非机动驳船，是指没有动力装置，由拖轮拉着或推着运行的船舶。二、车船税的征税范围（一）车辆（二）船舶68三、车船税的税目和税率车船税采用定额税率，即对征税的车船规定单位固定税额。在车辆税额方面，特别需要说明的是，车辆净吨位尾数在半吨以下者，按半吨计算；超过半吨者按一吨计算。机车挂车按机动载货汽车税额的七折征收车船税。客货两用汽车，载人部分按乘人汽车税额减半征税，载货部分按机动载货汽车税额征税。在船舶税额方面，需要特别说明的是，船舶不论净吨位或载重吨位，其尾数在半吨以下者免算；超过半吨者，按一吨计算，但不及一吨的小型船只，一律按一吨计算。拖轮本身不能载货，其计税标准，可按马力（每一马力折合净吨位1／2计算）。载重量超过1吨而在15吨以下的渔船，可以按照非机动船1吨税额计征。三、车船税的税目和税率车船税采用定额税率，即对征税的车船规定69税目计税单位每年税额备注载客汽车每辆60～660元包括电车载货汽车按自重每吨16～120元包括半挂牵引车、挂车三轮汽车低速货车按自重每吨24～120