《房地产登记技术规程》

《房地产登记技术规程》解读二○一二年四月一、概述（一）订立过程2008年启动后，先后经历40多次修改，全国范围内多次征求意见，后于2012年颁布，并于2012年6月1日正式实施。（二）制定的基础1、国内外登记实践和理论研究成果2、参考国、内外登记相关标准3、充分征求意见（三）总体框架1、总则2、术语和代码3、登记基本单元编码4、登记程序5、登记归档6、登记资料利用7、附录A登记类型附录B申请材料要求附录C申请材料清单附录D申请业务表（四）规程用词说明1为便于在执行本规程条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：1)表示很严格，非这样做不可的：正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”；2)表示严格，在正常情况下均应这样做的：正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”；3)表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的：正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”；4)表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。2条文中指明应按其他有关标准执行的写法为：“应符合……的规定”或“应按……执行”。2本规程中以黑体字标志的条文为强制性条文，必须严格执行。二、《房地产技术规程》的具体内容（一）总则1、基本登记规则⑴属地登记规则⑵登记人员从业要求规则⑶依申请和依职权登记规则⑷房地主体一致规则⑸初始登记在先规则⑹依法查询规则（二）术语部分1、利害关系人能够提供证据证明房地产登记结果影响或可能影响其合法权益的人。2、合并办理房地产登记机构依据申请人的申请，将多个独立但相互关联的登记事项一并受理，并按登记事项顺序连续办理登记的行为。3、房屋登记基本单元代码房地产登记机构依据本规程编制的与房屋登记基本单元一一对应的代码。（三）登记基本单元编码1、编码的定性为房屋编制的房屋登记基本单元代码是房屋的生命周期编码，具有惟一性、确定性特点，不得随意变动。2、编码方式⑴分宗编码法⑵分幅编码法⑶坐标编码法⑷建设年代编码法3、坐标编码法房地产登记基本单元代码应由26位组成，前25位为本体码，最后1位为校验码具体构成第二部分申请材料部分相关问题解析第一部分《房地产登记技术规程》附录B/C申请材料部分概述第二部分附录B相关具体问题解析第三部分附录C相关要件具体问题解析第一部分附附录录B、附录C概述一、附录B:房地产登记记申请材料要要求本附录共18条，分别从从申请材料的的形式、载体体、填写方式式、房屋面积积申请材料、、自然人、法法人和其他组组织的主体证证明材料、境境外相关法律律文书的转递递路径等进行行了规定，以以此作为登记记机构的采信信和应用房屋屋登记申请材材料的依据。。【提示】对条条文适用应注注意区分的问问题：1、本章节中中无强制性条条文2、应区分条条文中关于““应”、“宜宜”、“可””等标准用语语的适用程度度。二、附录C:主要登记类类型申请材料料清单本附录共分为为所有权登记记申请材料表表、抵押权登登记申请材料料表、地役权权登记申请材材料表、预告告登记申请材材料表和其他他类型登记申申请材料表五五种。除其他他类型登记申申请材料表以以外，其余四四种均分别包包括设立、变变更、转移和和注销登记申申请材料表。。【提示】对条条文的把握应应注意的问题题：1、材料名称称2、原件、复复印件的使用用3、备注内容容的使用第二部部分附附录B相相关条条文具具体问问题分分析B.0.1本条以以强制制性标标准术术语““应””规范范申请请材料料纸张张要求求，以以引导导性标标准术术语““宜””对申申请材材料的的幅面面尺寸寸进行行了规规定。。主要订订立的的原因因在于于房产产档案案的归归档保保护要要求。。B.0.2本条主主要从从档案案保管管的角角度，，对应应用于于申请请登记记的材材料进进行了了规定定，采采用了了引导导性立立法和和禁止止性立立法相相结合合的立立法方方式，，兼顾顾灵活活性和和特殊殊性实践常常见问问题：：涂改改申请请材料料、使使用复复写纸纸、热热敏纸纸等不不利于于保存存的纸纸载体体。B.0.3本条中中涉及及的三三个问问题：：1、中中文与与规范范汉字字在立立法用用语中中的区区分2、少少数民民族语语言文文字的的使用用问题题3、外外国语语言文文字的的使用用问题题B.0.4本条涉涉及的的问题题有：：1、姓姓名（（名称称）的的使用用2、少少数民民族语语言姓姓名（（名称称）的的使用用3、外外国语语言姓姓名（（名称称）的的使用用B.0.5本条涉涉及对对申申请材材料中中数量量、日日期、、编号号的表表述方方式。。主要问问题：：1、数数字使使用方方式的的规范范对登登记安安全性性和规规范性性具有有保障障作用用。2、实实践案案例：：同时使使用拼拼音、、大写写汉字字数字字表示示模式式和阿阿拉伯伯数字字表示示方式式创建建楼盘盘表产产生的的登记记问题题。★某房地地产开开发企企业采采用1-1号和和1-一号号或者者1-A号号对相相同房房源进进行销销售，，在房房屋登登记机机构未未实现现房屋屋以图图管理理之前前导致致房源源数据据监管管困难难。B.0.6本条采采用的的是引引导性性用语语，不不是强强制性性条款款，目目的在在于引引导性性建立立申请请材料料传递递的规规范性性和安安全性性B.0.7解析：：本条条的规规定引引导性性地对对资料料的传传递安安全性性进行行了规规定B.0.8本条中中涉及及的几几个相相关概概念：：1、原原件与与复制制件的的证明明效力力；几类实实践中中常见见的概概念：：原本，，是制制作人人最初初制作作的，，保存存在制制作人人手中中的文文书。。正本，，是指指照原原本全全文抄抄录或或印制制并与与原本本具有有同等等法律律效力力的文文件。。正本本出自自原本本，效效力等等同原原本，，只是是日常常使用用范围围不同同。原原本一一般保保存在在制作作者手手中或或存档档备查查，正正本则则发送送给行行政相相对人人。副本，，是正正本的的相对对概念念，是是比照照原本本全文文抄录录或印印制但但效力力不同同于原原本的的文件件。制制作副副本的的目的的，是是为了了告知知有关关单位位知晓晓原本本文件件内容容，即即副本本一般般是发发送给给主行行政相相对人人人以以外的的其他他须知知晓原原本内内容的的有关关单位位或个个人。。节录本本，是是指制制作者者以摘摘抄的的方式式，节节录原原本或或正本本文书书内容容的一一部分分而形形成的的文书书。节节录本本只反反映原原本内内容之之一部部分，，就此此而言言，其其作用用与原原本作作用是是有较较大差差异的的。译本，，是指指运用用其他他国家家或民民族的的文字字将原原本或或正本本翻译译而形形成的的文书书。复制件件，是是指运运用影影印技技术，，将原原本、、正本本、副副本、、节录录本、、译本本摄影影或复复印而而形成成的文文书。。2、当当事人人提供供原件件，却却不能能留存存原件件，如如何证证明登登记机机构履履行了了审慎慎、合合理的的审查查责任任；同时提提交原原件和和复印印件，，由登登记机机构直直接履履行比比对职职责，，留存存复印印件，，但需需要注注意的的是登登记机机构应应通过过签署署比对对一致致的印印章来来表现现审查查责任任实施施的过过程。。3、如如何认认定不不能提提供原原件比比对的的复制制件具具有与与原件件一样样的效效力。。遵循谁谁作出出谁证证明为为一般般要求求，存存档机机构和和公证证机构构为补补充的的证明明规则则。实践中中常见见问题题例如如：①街道办办在结结婚证证上加加盖印印章证证明原原件与与复印印件一一致。。②申请人人对自自己持持有的的相关关公文文书加加盖自自己的的印章章进行行证明明。③登记记时涉涉及的的部分分规划划、土土地等等方面面的行行政许许可文文件，，其已已经依依照法法律规规定存存放在在城建建档案案馆，，申请请人不不可能能提供供原件件进行行比对对，只只能提提供复复制件件。可以确确认的的是存存档机机构④申请请登记记时提提供委委托书书原件件与复复印件件一致致的公公证B.0.9本条是是申请请材料料的核核心所所在：：合法法、有有效其中主主要注注意三三个方方面的的问题题1、本本条选选择放放弃““真实实性””作为为基本本原则则的构构成要要素2、关关于登登记申申请材材料合合法性性的把把握合法性性的把把握可可以归归纳以以下两两点：：1、物物权变变动原原因证证明材材料的的制作作主体体合法法；2、物物权变变动原原因证证明材材料记记载的的内容容与相相关立立法无无直接接冲突突3、关关于登登记申申请材材料有有效性性的把把握要要点（1））关于于申请请主体体身份份证明明材料料的有有效性性判断断：：第一：：关于于自然然人的的身份份证明明有效效性判判断①身份份证明明材料料严重重破损损影响响对信信息的的认知知②2013年1月1日起起一代代身份份证停停止使使用③港澳澳居民民通行行证末末尾年年检升升位④台湾湾同胞胞通行行证采采用一一证一一号2、主主体身身份证证明材材料有有效性性判断断的争争议点点主要要存在在于企企事业业单位位提交交的未未年检检或超超出有有效期期限的的营业业执照照或组组织机机构代代码证证。①关于于营业业执照照的法法定内内容不不全的的处理理②关于营营业执照照法定事事项变动动（例如如法定代代表人变变动未申申请办理理营业执执照变更更登记）），原营营业执照照的有效效性问题题③未年检检的营业业执照能能否用于于房屋登登记的问问题④营业执执照超过过了证载载有效期期限是否否能用于于房屋登登记的问问题3、法院院法律文文书、仲仲裁委员员会法律律文书和和公证机机构公证证文书有有效性的的判断首先，关关于作为为房地产产登记申申请材料料的法院院法律文文书。该该类文书书应当遵遵循诉讼讼法关于于法律文文书的规规定，应应证明其其属于已已经发生生终局性性效力的的法律文文书。其次，关关于作为为房地产产登记申申请材料料的公证证书。对公证书书有效性性的判断断主要集集中在是是否为具具有公证证合法职职能的公公证机构构出具上上，而不不对其内内容进行行实体上上的审查查。B.0.10本条列示示了各类类登记申申请主体体的身份份证明类类型。1境境内自然然人和未未成年人人①居民身身份证领领取范围围：居住在中中华人民民共和国国境内的的年满十十六周岁岁的中国国公民，，应当依依照本法法的规定定申请领领取居民民身份证证；未满满十六周周岁的中中国公民民，可以以依照《《居民身身份证法法》的规规定申请请领取居居民身份份证几个居民民身份证证的实践践问题：：①关于申申请人和和其身份份证照片片不符的的处理②关于居居民身份份证有效效期已过过的身份份证有效效性问题题③关于外外观破损损，内容容不可辨辨认的身身份证有有效性问问题④关于机机动车驾驾驶证能能不能代代替身份份证使用用问题⑤关于人人口信息息查询单单、身份份证领取取通知单单能否代代替身份份证使用用问题⑥关于护护照和身身份证是是否具有有同等法法律效力力问题⑦关于临临时身份份证能否否用于办办理房屋屋登记问问题2军军人2004年1月月1日实实施的《《中华人人民共和和国居民民身份证证法》将将现役军军人、武武装警察察、服刑刑人员、、劳教人人员纳入入了发证证范围。。对军人证证明身份份的材料料以2004年年1月1日作为为分界点点，在此此时间之之前，其其身份证证明材料料不涵括括居民身身份证，，在此之之后则包包括了居居民身份份证或军军队出具具的其他他身份证证明材料料。实践践中应优优先要求求其提供供居民身身份证申申请登记记。3中中华人民民共和国国香港、、澳门特特别行政政区自然然人《中国公公民因私私事往来来香港地地区或者者澳门地地区的暂暂行管理理办法》》第十四四条规定定，“港港澳同胞胞来内地地，须申申请领取取港澳同同胞回乡乡证。港港澳回乡乡证由广广东省公公安厅签签发。””1999年1月15日启动动了香港港来往内内地通行行证新编编码规则则。港澳居民民来往内内地通行行证于1999年1月月15日日启用。。通行证证为卡式式证件，，通行证证有效期期分为3年和10年两两种，持持证人年年满18周岁的的为10年有效效，未满满18周周岁的为为3年有有效。1、通行行证号码码组成规规则通行证证证件号码码共11位。第第1位为为字母，，“H””字头签签发给香香港居民民，“M”字头头签发给给澳门居居民；第第2位至至第11位为数数字，前前8位数数字为通通行证持持有人的的终身号号，后2位数字字表示换换证次数数，首次次发证为为00，，此后依依次递增增。2、通行行证号码码变化规规则由于通行行证遗失失、损坏坏或者有有效期到到期等原原因，港港澳居民民需换发发通行证证。港澳澳居民换换发通行行证后，，新通行行证和原原通行证证号码相相比，证证件号码码第1位位至第9位相同同，代表表换证次次数的第第10位位和第11位数数字会发发生变化化。首次次换证，，第10位至第第11位位数字变变为01；再次次换证，，由01变为02，依依此类推推。新旧旧通行证证号码前前9位相相同，表表明为签签发给同同一持证证人。样本：4中中华人民民共和国国台湾地地区自然然人应提提交台湾湾居民来来往大陆陆通行证证或台胞胞证；《中国公公民往来来台湾地地区管理理办法》》第十三三条规定定，我国国台湾同同胞来往往内地应应经相关关机关办办理旅行行证件。。1992年5月启用用的台湾湾居民来来往大陆陆通行证证（以下下简称台台胞证））是台湾湾居民来来往大陆陆和在大大陆居留留、旅行行的重要要身份证证件。台台胞证号号码由证证件持有有人终身身号、签签发次数数、签发发机关代代码3部部分组成成，证件件号码前前8位阿阿拉伯数数字为证证件持有有人终身身号，后后2位为为签发证证件的次次数，括括号内的的英文字字母或阿阿拉伯数数字为签签发机关关代码；；自2006年年6月起起，福建建、江苏苏和上海海省、市市公安机机关签发发的5年年有效台台胞证，，取消了了签发机机关代码码；自2008年9月月25日日起，台台胞证号号码实行行“一人人一号、、终身不不变”。。样本：5华侨侨6外籍籍人士7境内内企业法人人境内企业法法人的主体体身份证明明需要厘清清企业营业业执照和组组织机构代代码证之间间的关系。。①关于组织织机构代码码证和企业业营业执照照之间的关关系《营业执照照》作为其其以该类主主体从事生生产、经营营活动的主主体身份证证明。组织织机构代码码是指根据据代码编制制规则编制制，赋予每每一个组织织机构在全全国范围内内唯一的、、始终不变变的识别标标识码，而而组织机构构代码证就就是组织机机构代码识识别标识的的载体和法法定凭证。。组织机构代代码证是作作为公司存存在的一个个身份证，，但该身份份证对公司司本身而言言不产生实实质性影响响，只是法法律要求公公司必须获获取该身份份证；而企企业法人营营业执照是是证明公司司是否成立立、能否从从事民事活活动、承担担法律责任任的直接凭凭证。8境内内机关法人人、事业单单位法人和和社团法人人①机关法人人可以直接接持编办文文件或组织织机构代码码证申请办办理登记②事业单位位则必须持持《事业单单位法人证证书》作为为要件③军队作为为一类特殊殊主体不在在组织机构构证明颁发发的范畴内内9境外外企业法人人本条存在的的问题：①境外与国外外概念的区区分②境外企业法法人是否可可以直接在在境内以自自己名义直直接申请办办理房地产产登记10境境内经营性性其他组织织11境境内非经营营性其他组组织12境境外其他组组织本条存在的的问题解析析：①关于其他组组织②境外其他他组织的房房地产登记记问题③关于实践中中的几类特特殊主体的的房地产登登记问题其他组织：：主要见于担担保法和民民事诉讼法法的司法解解释中。1依法登记记领取营业业执照的独独资企业、、合伙企业业；2依法法登记领取取营业执照照的联营企企业；3依依法登记领领取营业执执照的中外外合作经营营企业；4经民政部部门核准登登记的社会会团体；5经核准登登记领取营营业执照的的乡镇、街街道、村办办企业；6法人依法法设立并领领取营业执执照的分支支机构；7中国人民民银行、各各专业银行行设在各地地的分支机机构；8中中国人民保保险公司设设在各地的的分支机构构等几类特殊主主体的房地地产登记问问题：其一破产中中的破产管管理人自2007年6月1日实施《《企业破产产法》后，，我国立法法将原《企企业破产法法（试行））》中使用用的清算组组概念放弃弃，而选择择了破产管管理人的概概念。破产管理人人，是指破破产案件受受理后依法法成立的，，在法院的的指导和监监督之下全全面接管债债务人企业业并负责债债务人财产产的保管、、清理、估估价、处理理和分配等等事务的专专门机构。。其二工会法法人其三村民委委员会和居居民委员会会13外外国驻华使使馆、领馆馆和外国驻驻华办事机机构、国际际组织驻华华代表机构构解析：该类主体目目前没有其其他的上位位立法进行行明确，参参照《机动动车登记条条例》的规规定对该类类主体进行行了规定。。B.0.11解析：本条主要规规定了主体体身份证明明信息发生生变动的处处理方法。。遵循谁出出证、谁证证明为一般般规则，公公证和认证证方式为补补充的处理理方式。注意：主体体同一性证证明不能等等同变更登登记情形B.0.12几个实践中中的问题：：①在各环节节重复要求求出具房产产测绘成果果②各历史发发展环节中中不通标准准下测绘成成果的适用用B.0.13本条规范了了共同共有有与按份共共有在登记记实践中的的处理方式式。①两者的区区分二者成立的的原因不同同；享有的的权利不同同；分割的的限制不同同；对共有有物的管理理不同；对对应有部分分的处分不不同；共有有关系的存存续期间不不同。②具体的处处理方式共有性质表表述；份额额表述。B.0.14实践中常见见的问题：：1、法律明明文规定的的业主共有有部分范围围较狭窄，，且内涵、、外延不清清，不能跟跟上实践中中日趋多样样化的建筑筑形态，例例如室内游游泳池，又又如室内消消防栓属于于公共设施施，但却不不能满足房房屋登记的的要求，其其不属于一一种房屋建建筑。2、房屋预预销售时，，开发企业业与购房人人对相关涉涉及建筑物物区分所有有部分未作作约定，但但申请登记记时双方发发生争议。。例如小区区架空层。。3、立法仅仅规定了房房地产开发发企业申请请房屋所有有权登记时时应对共有有的公共场场所、公用用设施和物物业服务用用房等房屋屋一并申请请登记，实实践中非房房地产开发发企业的其其他房屋登登记申请主主体是否也也应当承担担与房地产产开发企业业相同的建建筑物区分分所有登记记申请义务务？B.0.15应注意的实实践问题：：①【不制作作调解书】】下列案件件调解达成成协议，人人民法院可可以不制作作调解书：：（一）调调解和好的的离婚案件件；（二））调解维持持收养关系系的案件；；（三）能能够即时履履行的案件件；（四））其他不需需要制作调调解书的案案件。②法院制制作并送送达了民民事调解解书，该该类文书书一经双双方签收收即生效效。③部分生生效民事事调解书书对房屋屋权属信信息记载载不准确确或缺失失，民事事调解笔笔录对民民事调解解书的补补证④记入民民事调解解笔录，，且经双双方当事事人、审审判人员员、书记记员签名名或者盖盖章，但但依法未未制作民民事调解解书的民民事调解解协议。。B.0.16本条规定定了公证证前置的的具体情情形。注意：本本条取消消了赠与与前置公公证情形形。B.0.17本条规定定了公证证材料的的要式。。①遵循一一般以不不动产所所在地公公证为原原则，但但涉及的的单方法法律行为为公证除除外②境外公公证的转转递和认认证路径径B.0.18本条规定定了涉外外司法文文书的法法律适用用1、承认认和认可可的适用用路径2、立法法和司法法实践有有盲区的的涉外司司法文书书保留了了普通公公文书适适用的方方式第三部分分附录录C相关关要件具具体问题题解析C.1.1国国有土土地上的的房屋所所有权初初始登记记解析：几几项实践践中的特特别要件件①建设工工程施工工证明的的适用②合作（（联建））协议和和产权分分割清单单的法法律适用用表C.1.2集集体体土地上上的房屋屋所有权权初始登登记申请请材料解析：几几项实践践中的特特别要件件①房屋符符合城乡乡规划的的证明②房屋测测绘报告告或村民民住房平平面图③区分集集体土地地使用权权的不同同取得主主体的身身份证明明C.１.3国国有土土地上的的房屋所所有权转转移登记记申请材材料解析：几几项实践践中的特特别要件件①遗赠公公证书和和接受遗遗赠公证证书注意区分分遗嘱继继承和遗遗赠情形形。②约定协协议，主主要适用用于房屋屋单独与与共有之之间以及及按份共共有之间间的转化化。③企业清清算的证证明和房房屋所有有权转移移的证明明④作价入入股协议议（应应注意个个体工商商户、个个人独资资企业、、一人有有限责任任公司与与其投资资人之间间的房屋屋所有权权转化问问题））C.1.4集集体土土地上的的房屋所所有权转转移登记记申请材材料解析：实践中应应注意的的两个问问题：①房、地地转移顺顺序问题题②转让情情形和受受让主体体的身份份限制问问题C.1.5房房屋所所有权变变更登记记申请材材料解析：①①注意区区分身份份证明变变动和房房屋权利利人姓名名（名称称的变化化）②注意区区分土地地从集体体土地变变为国有有土地产产生的登登记事项项C.1.6房房屋所所有权注注销登记记申请材材料解析：①注意区区分放弃弃所有权权与约定定共有②注意区区分房屋屋灭失和和房屋因因自然灾灾害成为为危房C.2.1一一般抵抵押权设设立登记记申请材材料①集体所所有建设设用地使使用权证证明的适适用。立法规定定：乡镇镇、村企企业的建建设用地地使用权权不得单单独抵押押。以乡乡镇、村村企业的的厂房等等建筑物物抵押的的，其占占用范围围内的建建设用地地使用权权一并抵抵押②形式多多样的主主债权合合同③抵押合合同的表表现形式式C.2.2一一般抵抵押权转转移登记记申请材材料解析：本部分应应关注对对抵押担担保的主主债权已已转让的的证明的的把握。。房屋抵押押权只能能因主债债权被转转让而转转让。主主债权转转让的起起因可以以是多种种多样，，但大致致可以分分为两类类①协议转转让②基于客客观原因因转让C.2.3一一般抵抵押权变变更登记记申请材材料①因客观观原因导导致的变变更②因当事事人意愿愿产生的的变更：：顺位变变化、债债务履行行期限展展期等C.2.4最最高额额抵押权权设立登登记申请请材料解析：①主债权权合同的的特殊性性②最高额抵抵押合同的的特殊内容容：限额和和确定期限限③已存在债债权的证明明和抵押当当事人同意意将该债权权纳入最高高额抵押权权担保范围围的证明C.2.5最高高额抵押权权转移登记记申请材料料解析：注意对最高高额抵押权权进行确定定的问题。。C.2.6最高高的抵押权权变更登记记申请材料料解析：债权确定时时间和最高高债权额，，这两项变变更的，如如果涉及影影响到其他他抵押权人人（预告登登记权利人人）利益的的，还需提提交其他抵抵押权人（（预告登记记权利人））的书面同同意证明C.2.7最高高额抵押权权确定登记记申请材料料解析：注意把握最最高额抵押押权担保的的债权已确确定的证明明的多种表表现方式C.2.8在建建工程抵押押权设立登登记申请材材料解析：①注意申请请材料中对对用于抵押押的工程尚尚在建设的的证明文件件的把握②注意在建建工程设定定最高额抵抵押的问题题C.2.9在建建工程抵押押权转移登登记申请材材料解析：注意申请材材料中对项项目转让的的立法要求求问题C.2.10在在建工程抵抵押权变更更登记申请请材料解析：注意在建工工程变更与与商品房预预售两种情情形竞合的的处理C.2.11一一般抵押权权、最高额额抵押权或或在建工程程抵押权注注销登记申申请材料解析：注意区分三三种情形所所提交的权权利证书，，一般抵押押权和最高高额抵押权权注销登记记需提交房房屋他项权权利证书，，在建工程程抵押权注注销登记需需提交登记记证明。C.3地地役权登记记申请材料料解析：①地役权合合同②房屋所有有权证书（（房地产权权证书）。。区分供役役地和需役役地的不同同组合方式式而不同。。③地役权转转让证明的的适用问问题④包括利用用目的、利利用方法、、利用期限限、利用范范围等地役役权内容变变化的适用用C.4预预告登记申申请材料解析：①注意把握握预购商品品房预告登登记转移证证明：继继承、遗赠赠、婚姻、、生效裁判判②预告登记记权利发生生转移的证证明：因因撤销、合合并、兼并并、分立等等原因使预预告登记权权利人灭失失，致预告告登记权利利转移C.5其其他类型登登记申请材材料①遗失申明明与公告程程序的区分分②注意对C.5.3更正正登记申请请材料中对对于是否涉涉及到对权权利归属的的情形③注意表C.5.4异议议设立登记记申请材料料中关于证证明异议事事项消灭的的证明材料料把握第三部分登登记记程序解读读一、登记程程序概述1.登记程程序制定考考虑的因素素2.登记程程序问题导导致的行政政诉讼3.阅读和和使用本章章应注意的的事项:(1)带””应”的条款要要严格遵守守;(2)强制性条款款必须无条件件遵守;4.登记程程序确立的的几个制度度(1)质量量检查制度度(2)疑难难业务会审审制度(3)合并并办理制度度(4)申请请材料确认认制度(5)登记记官岗位责责任制度二、一般规规定(一)关于于登记总体体程序1.一般性性程序2.特殊性性程序3.个别性性增加程序序(二)登记记有关岗位位设置和人人员要求1.房屋登登记应设置置的岗位2.应由登登记官担任任的岗位3.不同环环节岗位人人员要求(三)审核核委员会制制度1.设立的的原因和必必要性2.人员构构成情况3.具体解解决何种问问题4.会审结结果的效力力(四)质量量检查制度度1.质量检检查的重要要地位2.质量检检查的大体体要求3.质量检检查的主要要内容(五)质量量检查的具具体规定1.各类登登记检查比比例2.检查记记录及意见见3.错件处处理措施4.形成检检查报告(六)防伪伪加密设备备的应用1.应用防防伪设备的的现实必要要性2.身份证证读卡器识识别身份证证的真假3.其他有有条件的可可应用房产产证、申请请人的防伪伪设施三、关于申申请的规定定（一）申请请的性质和和类别1.申请的的性质2.申请的的作用3.申请的的类别(二)申请请材料的总总体要求1.申请人人提交申请请材料2.申请材材料的总体体要求3.申请书书面材料的的规范格式式要求(三)双方方申请和单单方申请1.双方申申请的法律律必要性2.单方申申请的具体体类型3.各种单单方申请的的原理及注注意点(四)共有有房屋申请请规定1.共有房屋屋应共同申请请2.共同共有有房屋的申请请3.按份共有有房屋的申请请4.涉婚房屋屋的申请(五)业主共共有房屋申请请1.如何界定定业主共有房房屋范围2.业主共有有房屋申请主主体3.业主共有有房屋申请时时点(六)委托申申请登记1.委托申请请的主要情形形2.委托申请请应注意的事事项3.委托申请请中的双方委委托(七)未成年年人房产申请请登记1.未成年人人的监护人2.未成年人人房产取得的的申请登记3.处分未成成年人房产申申请登记4.其他限制制或无民事行行为能力人房房产申请登记记(八)申请材材料的确认1.哪些申请请材料需要申申请人确认2.自然人确确认方式3.法人或其其他组织确认认方式四、关于受理理程序的有关关规定（一）受理工工作包括的主主要内容1.各项内容容的大致情况况介绍2.受理中各各环节的先后后顺序3.需要录入入的信息4.受理完成成后的交接(二)合并受受理登记的情情形1.需要合并并受理的原由由2.七种情形形的不同法律律关系对登记记的要求3.合并受理理中应注意的的事项4.具体案例例操作剖析(三)查验申申请主体的内内容1.自然人主主体查验时应应着重注意的的地方2.法人或其其他组织作为为申请主体查查验要点(四)查验申申请材料的要要求1.申请材料料的完整性方方面2.权属证书书或证明查验验要求3.有权部门门出具的证明明材料要求4.因民事行行为形成的申申请材料要求求(五)核对申申请登记事项项的要求1.申请材料料内容与登记记事项相符合合2.申请材料料之间的内容容相对应3.申请登记记事项与登记记簿不冲突(六)询问的的主要内容及及注意事项1.询问申请请意愿的真实实性2.询问申请请房屋的共有有性质和份额额等3.询问结果果的保存(七)受理的的两种不同结结果1.准予受理理的,应当如如何告知及应应告知的内容容2.不予受理理的,应告知知的内容和方方式,以及申申请材料的处处理方式五、关于审核核程序的有关关规定（一）审核工工作应包括的的内容1.各项内容容大致介绍2.会审工作作开展的具体体程序(二)一致性性审核的主要要内容1.主体身份份信息与申请请材料、登记记簿记载一致致2.登记客体体信息与申请请材料、登记记簿记载一致致3.实地查看看结果与申请请材料、登记记簿记载一致致（三）合法性性审核的内容容1.材料形式式符合法律等等规定2.初始登记记或在建抵押押房屋合法建建造3.预告登记记的预购房屋屋在可以销售售范围内4.其他登记记类型房屋在在登记簿范围围内5.房屋符合合基本单元要要求6.登记事项项没有登记簿簿记载的限制制要求7.需要公告告的房屋没有有成立的异议议(四)实地查查看的情形1.实地查看看的意义2.实地查看看的登记类型型(五)初始登登记实地查看看的内容1.房屋坐落落实地与申请请材料是否一一致2.基本单元元数量与申请请材料是否一一致3.房屋建造造状态(六)在建工工程实地查看看的内容1.坐落是否否与申请材料料相符2.工程形象象进度(七)房屋灭灭失登记实地地查看内容1.所灭失房房屋的坐落是是否与登记簿簿一致2.房屋是否否已灭失(八)实实地查看看的要求1.实地查看看人员要求2.现场采集集信息要求3.记录表单单要求(九)需要公公告的情形1.公告的意意义2.当前公告告与以往的不不同之处3.公告的几几种情形(十)公告载载体1.当地公开开发行的报纸纸或政府网站站2.集体土地地房屋登记公公告的特殊性性及操作步骤骤(十一)公告告期限1.不少于五五日2.公告的查查询3.不同类型型事项的公告告应设定不同同的公告期(十二)补充充材料的有关关规定1.发生需要要补充材料的的情形2.补充材料料应履行的义义务(十三)审核核结果的两种种处理方式1.审核通过过的,应予以以登记2.审核不符符合条件的,应不予登记记3.不予登记记的处理方式式六、关于登簿簿程序的有关关规定（一）登簿的的由来及重要要性1.登簿在整整个程序中的的地位2.提高登记记簿公信力的的措施(二)登记簿簿建立方式1.按基本单单元建立2.具体情况况的具体处理理:如一个厂厂区内多幢房房屋的登记(三)登记簿簿的形式1.登记簿采采用的形式2.不同形式式登记簿之间间的关系3.不同形式式登记簿的安安全保存措施施(四)登记簿簿的填写和确确认1.登记簿簿填写人员的的要求2.登记簿填填写确认的要要求(五)登登记簿上权权利人的记载载各种不同申请请人经登记后后转化为权利利人1.所有权人人的记载2.抵押权人人的记载3.地役权人人的记载4.预告权利利人的记载(六)合合并办理理业务的结果果记载1以抵押押贷款方式预预购商品房的的，预购商品品房预告登记记与预购商品品房抵押权预预告登记；2已已设设立立所所有有权权、、抵抵押押权权预预告告登登记记的的预预购购商商品品房房符符合合相相应应登登记记条条件件后后，，预预购购商商品品房房预预告告登登记记转转房房屋屋所所有有权权转转移移登登记记与与预预购购商商品品房房抵抵押押权权预预告告登登记记转转房房屋屋抵抵押押权权设设立立登登记记；；3已已设设立立抵抵押押权权登登记记的的在在建建工工程程竣竣工工后后，，房房屋屋所所有有权权初初始始登登记记与与在在建建工工程程抵抵押押权权登登记记转转房房屋屋抵抵押押权权设设立立登登记记；；4以以抵抵押押贷贷款款方方式式购购买买房房屋屋的的，，房房屋屋所所有有权权转转移移登登记记与与房房屋屋抵抵押押权权设设立立登登记记；；5继继承承人人将将自自己己的的房房地地产产份份额额转转让让给给其其他他继继承承人人，，涉涉及及的的房房屋屋所所有有权权继继承承、、转转让让等等转转移移登登记记；；6房房屋屋所所有有权权变变更更致致使使抵抵押押权权变变更更的的，，房房屋屋所所有有权权变变更更登登记记与与抵抵押押权权变变更更登登记记；；7房房屋屋所所有有权权转转移移、、变变更更致致使使地地役役权权转转移移、、变变更更的的，，房房屋屋所所有有权权转转移移、、变变更更登登记记与与地地役役权权转转移移、、变变更更登登记记。。(七七)登登记记申申请请撤撤回回的的注注意意事事项项1.登登记记申申请请撤撤回回的的时时点点2.登登记记申申请请撤撤回回的的申申请请主主体体3.登登记记申申请请撤撤回回时时的的申申请请材材料料处处理理(八八)记记载载登登记记簿簿的的时时点点规规定定1.记记载载时时点点的的法法律律意意义义2.电电子子登登记记簿簿记记载载时时点点规规定定3.纸纸质质登登记记簿簿记记载载时时点点规规定定(九)登记记簿记记载错错误的的更正正规定定1.记记载错错误的的情形形2.不不同情情形的的处理理方式式七、关关于发