《华邦顾问金泰恒业电子城商业地产项目策划方案》

金泰恒业电子城项目提案INDEXPart.1商业模式Part.2开发及融资模式Part.3市场研究Part.4土地分析Part.5项目定位Part.6产品研究Part.7案名及LOGOPart.8样板项目介绍Part.1商业模式商业模式是项目开发的基础，

也是项目定位的基本前提。

商业模式是什么？

商业模式就是赚钱的方法，是企业经营的环境、需要实现的财务目标以及在特定环境中实现既定的财务目标所需要的内部活动和能力。“当今企业之间的竞争，不是产品之间的竞争，而是商业模式之间的竞争”

——彼得·德鲁克成功商业模式三要素一、价值独特

新的思想、产品和服务三者独特的组合。这种组合可以向客户提供额外的价值，使客户能用更低的价格获得同样的利益，或者用同样的价格获得更多的利益。二、难以模仿

通过确立与众不同的商业模式，来提高行业的进入门槛，保证利润来源不受侵犯。

三、踏实可可行务实的日常常管理和高高远的战略略眼光选择正确、、完美的商商业模式，，是确定未未来开发销销售过程形形态的原则则，也是确确定项目未未来核心竞竞争力的基基础。以市场需求求为导向，，以整体引引进、局部部创新的方方式提供市市场上具有有稀缺性的的、适度超超前的中等等规模的知知名产品，，满足社会会主流消费费群的高端端欲望。电子城项目目的商业模模式1、具有绝绝对产品优优势的商业业竞争环境境产品的稀缺缺性、领先先性，保持持未来四、、五年内的的难以复制制和赶超的的优势2、实现逐逐年递增的的高额经营营利润选择高利润润产品、制制定利润的的增长周期期、注重产产品组合收收益3、确立企企业的开发发风格和团团队能力收获一支高高效的团队队、有突出出专长的业业务能力优优势4、树立企企业的行业业地位和品品牌形象确立本地主主流开发商商地位，初初步树立金金泰恒业在在国内地产产市场上的的品牌个性性（产品品品牌的知名名度、创新新性和独特特性）。关键词创新、稀缺缺、领先、、组合效益益、知名度度一、利润来来源1．高价商商业：可出出售的单体体小面积商商业；2．高值住住宅：具有有突出市场场号召力的的、高附加加值住宅产产品；3．组合效效益：以产产品类型组组合产生边边际效益；；4．长期收收益：具有有稳定长期期收益的持持有型物业业。二、利润周周期以时间换空空间，通过过开发周期期的高效安安排，突出出产品利润润的最大化化，即“在在最合适的的时间推出出最合适的的产品满足足客户最合合适的需求求”。06年07年08年09年公建商业

商业住宅

住宅

住宅商业商务

三、类型配配比在保持产品品组合效益益的基础上上，多做高高利润产品品。公建及持有性商业物业2万平米可出售的商业10万平米主流住宅35万平米非主流住宅3万平米商务（含宾馆酒店）3万平米Part.2开发发及融资模模式组合以多种开发发模式，适适应不同的的产品类型型组合1．自主开开发

2．．REIT（房地产产信托投资资）

3．．定向开发发公建及持有性商业物业2万平米REIT可出售的商业10万平米自主开发主流住宅35万平米自主开发非主流住宅3万平米自主开发、REIT商务（含宾馆酒店）3万平米定向开发、REITPart.3市场场研究从九十年代代初，中国国住房制度度改革以来来，房地产产市场开始始活跃。但但是，市场场发展、政政府打压、、市场发展展、政府打打压已经成成了二十几几年不变的的真理。在在政府、媒媒体和公众众的眼里，，几乎所有有的房地产产开发商都都成了原罪罪者。尽管管如此，但但中国的房房地产市场场依旧艰难难地攀升。。房价开发商与百百姓心中永永远的痛全国二线城城市近年房房价走势分分析（沈阳、济济南、成都都、西安））沈阳济南成都西安房价增长速速度与人均均可支配收收入增长速速度关系的的系数———潜在消费力指指数N潜在消费力指指数N=年人均可支支配收入增增长率/年年房价增长长率。N>1时，，相对于房房价，人们们的消费力力增加；N=1时时，相对于于房价，人人们的消费费力稳定；；

N<1时，相对对于房价，，人们的消消费力不足足。沈阳成都济南西安0123456789101103--0404--05西安沈阳成都济南ChinaIdea我们发发现：：其它它三个个城市市在近近三年年内的的人均均住房房消费费力相相对稳稳定并并呈递递减状状态。。而西安的人均均消费费力相相对较较高，，且蓄蓄积以以久，，只要要遇到到外因因的影影响，，房价价会很很快爆爆发。。结论：西西安的的房地产产价格走走势受到到相关政政策的影影响，总总体态势势呈现为为不活跃跃的增长长，而且且走势已已经明显显背离了了人均可可支配收收入的增增长。按按照目目前的人人均可支支配收入入增长趋趋势估算算，三年年后西安安人均可可支配收收入将到到达13000元/年年，根据据其它二二线城市市的比值值，预期期西安普普通住宅宅的房价价会相应应达到5200元/平平米。影响价格格突变的的动因1、人均均可支配配收入超超过10000元；2、土土地价格格及供求求关系的的改变；；

3、、大规模模城市拆拆迁；4、其其他政策策性影响响。西安房价价突变的的临界点点何时到到来？Part.4土土地分分析区位分析析西安高新新技术产产业开发发区是1991年3月月经国务务院首批批批准设设立的国国家级高高新技术术产业开开发区。。经过十十几年的的建设与与发展，，西安高高新区成成为我国国中西部部地区人人气最旺旺、环境境最优、、发展最最快的区区域之一一。2003年西安安高新技技术产业业开发区区启动““二次创创业”工工程。规规划在今今后5年年内，完完成基础础设施开开发配套套面积60平方方公里，，建成新新型工业业区、国国际软件件园区、、创业研研发园区区和商务务办公区区等4大大功能园园区。实实现出口口达到8亿美元元，财政政收入达达到45亿元，，就业人人口达到到40万万人，高新区建建成区中央商务务区创业研发发园电子工业业园区本案老城区高新区建成区二次创业区本案规划分析析

从西西安的城城市发展展来看，，本案处处于三种种城市格格局的交交汇之处处，区位位优势明明显。1、本项项目正处处在城市市未来格格局中西西南部的的三角形形的腰部部，战略略地位显显著；2、未未来太白白南路将将成为老老城区通通往高新新区中心心的最主主要的干干道，是是城市西西南方向向的躯干干；3、本案案具备成成为未来来高新区区中心商商业圈的的区位基基础。商务区中心商业业区城市公园园广场文化体育育设施高级住区区城市中心心节点的的要素中央商务区本案木塔寺公园

奥林匹克公园

科技公园电子城商圈本案所处处的太白白南路与与丈八路路交汇处处具备了城城市中心心节点的的地位和和基本功功能钟楼商圈圈小寨商圈圈?本案所处处的区位位

具备备成为西西安市第第三个商商圈的可可能土地SWOT分析优势分析析■区位优优势宗地处在在新区中中心区的的位置，，与高新新区即将将修建的的西安中中央商务务区仅一一路之隔隔。而且且地块紧紧邻西安安跳水馆馆和奥林林匹克公公园以及及即将修修建的木木塔寺公公园和科科技公园园，北侧侧为30米的唐唐城绿带带。■规划优优势基地条件件为一不不规则梯梯形，长长边紧邻邻丈八东东路，城城市贴面面效果良良好。特特别是西西南角呈呈楔型，，成为该该路口最最显著的的位置，，利于整整体规划划和人气气聚集；；基地地地面平整整，具备备迅速开开工的条条件；■环境优势势地块西临临市政绿绿化广场场，南临临市政绿绿地。周周边自然然环境较较好。■交通优势势西临太白白南路，，南临丈丈八路，，交通便便捷，未未来交通通核心地地位会愈愈加凸显显。而且且太白南南路为老老城区通通往中央央商务区区的主干干道，使使基地具具有较高高的商业业价植。。■资源源优优势势区域域在在西西安安的的高高端端市市场场内内认认同同度度非非常常高高；；周周边边聚聚居居工工作作着着大大量量高高端端人人群群；；项项目目周周边边拥拥有有航航空空集集团团623所所、、618所所，，电电子子工工业业部部39所所，，航航天天集集团团210所所等等科科研研单单位位，，除除此此之之外外还还拥拥有有电电子子一一种种、、高高新新一一中中、、西西安安联联合合大大学学、、文文理理学学院院、、银银行行学学校校、、税税务务学学校校等等高高等等院院校校，，片片区区整整体体素素质质较较高高；；劣势势分分析析■成本本劣劣势势由于于土土地地及及资资金金成成本本较较高高，，因因此此在在价价格格竞竞争争上上劣劣势势明明显显；；■环境境劣劣势势太白白南南路路对对面面的的建建材材批批发发市市场场的的搬搬迁迁工工作作还还没没有有定定论论，，较较严严重重地地影影响响了了周周边边环环境境的的印印象象；；■品牌牌劣劣势势开发发商商在在西西安安的的品品牌牌知知名名度度不不高高，，与与绿绿地地、、紫紫薇薇、、天天地地源源等等相相比比较较，，缺缺乏乏号号召召力力。。机会会分分析析■发展展机机会会由于于基基地地所所处处于于高高新新区区二二次次创创业业的的起起点点地地区区，，未未来来中中央央商商务务区区的的建建设设将将带带动动该该片片区区价价值值的的大大幅幅度度提提升升，，特特别别是是木木塔塔寺寺公公园园、、科科技技公公园园和和奥奥林林匹匹克克中中心心的的建建设设，，让让该该片片区区具具备备了了最最佳佳的的商商业业居居住住氛氛围围，，是是城城市市高高端端人人群群的的最最佳佳落落脚脚点点。。■空白白点机机会由于西西安市市场还还处于于一个个较低低的发发育层层面，，产品品研发发及项项目操操作水水平普普遍较较低，，与国国内房房地产产发达达地区区还有有一定定的距距离，，因而而在市市场上上有着着产品品的空空白点点。主主要体体现在在产品品类型型和品品质上上，仍仍有很很大的的发挥挥空间间。■政策机机会对于高高新区区来说说，政政策性性的不不确定定性，，对于于本项项目来来说既既是机机会也也是威威胁，，总体体看来来，如如果高高新区区加速速二次次创业业的步步伐，，以及及西万万路物物流产产业园园的建建设，，对本本项目目来说说绝对对是一一次重重要的的机遇遇。威胁分分析■价格格威胁胁由于太太白南南路是是目前前通往往长安安县的的一条条重要要干道道，该该区域域包括括紫薇薇田园园都市市在内内的大大量楼楼盘，，价格格优势势明显显。而而且不不排除除南郊郊继续续推出出经济济实用用房的的可能能，因因此，，在价价格走走势上上，可可能出出现的的干扰扰因素素较多多。■竞争争威胁胁在基地周边边，目前除除了高科集集团的5家家房地产商商外，还聚聚集着上海海绿地、上上海大华、、深圳中海海、广州富富力等国内内知名的开开发商，还还有香港地地产龙头的的和记黄埔埔，除了广广东珠江在在北郊开发发、深圳金金地进入了了曲江，其其他外来的的著名开发发商几乎都都聚集在该该基地的周周围，可以以想见未来来的竞争是是相当惨烈烈的。■政策威胁胁今年国家对对待房地产产市场的政政策依旧不不够明朗，，特别今年年初透过媒媒体上继续续发布了控控制房价的的信息。因因此政策性性地影响对对于西安市市场的整体体走势和消消费情绪依依旧是悬在在我们头顶顶上的达摩摩克里斯之之剑。■其它威胁胁据了解高科科集团五家家开发商目目前积压房房产50亿亿元，正在在寻求多种种途径清仓仓，其中不不排除以低低价抛售的的可能。一一旦出现抛抛售，对高高新区市场场的打击将将是巨大的的。综合分析结合前面SWOT因因素分析，，我们可以以看出，虽虽然项目存存在一定的的威胁，但但是优势基基础是明显显的，因此此在开发过过程中要注注意的是：：

■强化化产品的独独特定位和和个性，通通过地块规规模和深层层的区位优优势等，提提升项目的的品质和居居住舒适度度，从而抵抵抗竞争对对手的威胁胁；

■明明确自身的的核心竞争争力，以鲜鲜明的产品品性格和客客户满意度度跑赢市场场；

■强强化对高利利润产品以以及开发节节奏的把握握，从而获获取产品的的高附加值值。综合合分分析析，，可可以以确确定定本本项项目目的的核核心心竞竞争争力力将将是是基于于区区域域优优势势的的产产品品力力竞争对对手分分析（见文文本））Part.5产产品品定位位西安目目前仍仍是一一个不不成熟熟的区区域市市场，，不合合时宜宜的崇崇洋媚媚外和和对自自我利利润的的偏执执构成成了当当今西西安主主流开开发市市场的的基本本格调调，整整体情情况明明显落落后于于国内内同类类城市市。1、、高层层住宅宅成为为商品品房市市场上上的主主流；；2、市市场上上缺乏乏高品品质、、高舒舒适度度的居居住产产品；；3、大大量经经济适适用房房推出出，冲冲击低低端住住宅市市场；；4、大大量投投资者者关注注商业业用房房，房房价高高企。。据据可靠靠消息息，和和记黄黄埔今今年将将正式式启动动高新新区项项目，，深圳圳金地地集团团已经经启动动曲江江项目目，随随着上上海绿绿地、、深圳圳中海海项目目的呈呈现，，可以以说，，高品品质楼楼盘即即将成成为西西安的的南部部的主主流，，同时时对推推动西西安南南区的的价格格也将将起到到重要要作用用。主流客客户需需求第一，，客户户需求求现代代化的的城市市住宅宅；第第二二，客客户需需求具具有时时代气气息和和居住住水平平的住住宅；；第第三，，客户户需求求满足足舒适适生活活要求求的住住宅。。“城市市感””是是什么么？“城市市感””就就是消消费的的欲望望。消费的的欲望望指数数越高高就就说明明城市市感越越强体验经经济学学的基基本法法则快乐带带来财财富当今流流行的的就是是时间消消费型型的城城市化化生活活体验型型的城城市感感受、、休息息型的的生活活街区区城市住住区城市景景观商务设设施商业网网点URBAN体验性性消费欲欲都市化化区域感感城市公公众景景观城市高高尚片片区城市人人文消消费城市商商业消消费++++项目定定位本项目目是一一个明明确的的城市市区域域中心心节点点，是是现代代城市市的商商业区区、居居住区区、公公共景景观区区和相相关配配套设设施复复合型型的““城市市综合合体””。定位理由由以强烈都都市化氛氛围支持持“城市市高级住住区和商商业网点点”的开开发1、多种种产品类类型配合合开发节节奏，降降低开发发风险；；2、加大大高价值值产品比比重，提提升经营营利润；；3、不同同产品类类型的相相互价值值推动；；定位解读读作为未来来城市中中心土地地，由于于土地价价格高昂昂，因此此城市中中心住宅宅的成本本也偏高高，在建建筑户型型尺度上上一般不不会太大大，而居居住者喜喜爱城市市中心住住宅的最最主要的的原因就就是“能能够享受受着城市市的便利利和繁华华”。优优点：：

1．．城市规规划中的的特殊地地位和稀稀缺性使使它具有有更好的的投资前前景；2．享享受城市市中心的的公共设设施带来来的繁华华便利，，以及城城市中最最好的物物质文化化生活；；

3．．高消费费指数同同时带来来高档享享受；4．居居住成本本低、更更受租客客欢迎，，租金高高于城市市其他区区域.缺点1．人口口密度大大，交通通拥挤；；

2．．物价消消费指数数高。我我们发发现，城城市中心心住宅作作为城市市中的稀稀有住宅宅形式，，深获高高端消费费群体的的认可，，原因在在于他们们在居住住的过程程中，能能够获得得城市生生活的最最佳体验验，特别别是繁华华的都市市氛围和和便捷的的城市设设施，特特别是能能够便捷捷地享受受城市中中最好的的物质和和文化生生活，虽虽然有周周边生活活指数较较高等因因素，不不过对于于高端客客户来讲讲，他们们并不在在意多支支付的成成本。从城城市市中中心心住住宅宅的的自自身身看看，，他他在在建建筑筑个个性性上上并并不不明明显显，，不不会会在在户户型型、、设设施施甚甚至至景景园园上上具具有有差差异异性性的的特特色色，，而而城城市市中中心心住住宅宅区区别别于于城城市市其其他他住住宅宅和和郊郊区区的的关关键键就就在在于于，，它它拥拥有有城城市市中中最最好好的的市市政政、、商商业业、、文文化化以以及及服服务务设设施施。。人人们们喜喜爱爱城城市市中中心心住住宅宅的的理理由由在在于于它它的的便便捷捷性性，，繁繁华华咫咫尺尺是是它它的的最最充充分分的的理理由由。。因因此此，，城城市市中中心心住住宅宅的的价价值值与与其其说说是是土土地地的的价价值值，，不不如如说说是是它它由由于于位位于于城城市市中中心心而而能能够够得得到到最最好好的的城城市市功功能能的的借借用用，，周周边边的的商商业业环环境境情情况况的的优优良良才才是是选选择择城城市市中中心心住住宅宅的的最最好好理理由由。。■虽然然地处处未来来城市市中心心，但但周边边区域域尚不不成熟熟，缺缺乏城城市化化的氛氛围。。因此此以城城市景景观和和商业业先期期营造造区域域成熟熟度，，对提提升后后期的的住宅宅主体体价值值有重重要作作用。。■■借助助“城城市营营造+商业业+住住宅””的特特质来来进行行整体体项目目开发发，能能够提提升后后期产产品的的价值值。高层住宅区花园洋房与小高层区中心商业组团商业街小户型公寓Part.6产产品品研究究高层住宅区花园洋房与小高层区中心商业组团商业街小户型公寓建筑类类型N商业分分布集中式式商业业封闭式式商业业步行行街休闲中中心临街底底层商商业N集中商商业休闲商商业社区中中心重要节节点N商业、、公共共建筑筑住宅建筑类类型建筑强强度11.5-17.5层23.5层层33.5层层天际线商业部分商业区A节节点集中商业商业区A节节点集中商业中心商业组团■建筑控制在4-6层之间，■面积控制在32-64平米之间，分割出售；■内廊式旋转楼梯；■中央广场用于商业促销和汇聚人气■外街、内街交错■旋转楼梯、自动扶梯共同形成立体交通流线1．整体6层，5、、6层可以以考虑作为为办公或者者展厅用途途；

2．．采用内外外连廊方式式，层层退退台；3．商业以以立体水景景为特色，，由四层逐逐渐层层跌跌落到一层层，形成内内湖中心广广场，强化化整体的商商业价值；；

4．立立体的多交交通流线，，强化一层层、二层的的商业价值值。在二层层和三层设设立空中交交通平台；；

5．入入口处设立立自动扶梯梯，将正面面的人流直直接引导到到二层和三三层，局部部加装观光光电梯。商业街■建筑控制在3层，■面积控制在16-64平米之间，可自由分割组合；■双层交通流线；■外街为双层商铺、内街一层为单层商铺，二层为双层■内街为有特定主题的景观商业街■一层层高不低于4米，二层以上均为3米，大体量除外商业区B节节点休闲商业、商业区B节节点休闲商业在以上商业业部分的设设计中，请请注意固定定店头位、、广告位、、标示导引引和其他商商业气氛的的设计，有有助于后期期商业气氛氛的形成和和管理。住宅部分带电梯的花园洋房■建筑控制在11.5层，■首层全架空，楼座之间做连接板，形成一层车库、二层花园，在降低地下建安成本的同时既满足社区的需求，又满足社区及商业部分的停车需求；■一梯二户，面积控制在90-220平米之内小高层■建筑控制在11.5层，■首层全架空，楼座之间做连接板，形成一层车库、二层花园，在降低地下建安成本的同时既满足社区的需求，又满足社区及商业部分的停车需求；■一梯三户、一梯四户■面积控制在90-100的二室和100-120的三室高层■建筑控制在24-33层之间，■首层全架空，设5米挑高酒店式住户大堂，；■一梯二户、面积控制在平层160-220平米之间；■电梯入户、北向空中花园■前后双阳台■金银角大飘窗、家庭厅3室3厅2卫电梯入户空中花园前后阳台建筑面积186餐厅客厅家庭厅入户花园二室二厅电梯入户空中花园前后阳台建筑面积102套内面积86卖点西安首家电电梯入户，，安全显贵贵比肩京沪沪顶级豪宅宅

五米架架空酒店大大堂，全新新居家感受受凌越尊崇崇巅峰纯纯私密独立立家庭厅，，亲情沟通通之间尽是是湖光山色色

独有空空中私家花花园，名花花异草连接接人生两重重天地小户型公寓■位于商业街上，临丈八路■建筑控制在8-11层，■面积控制在40-70平米之间；■可考虑做装修■如果能够利用长期信托基金，可适当结合一部分小型酒店同时开发，但总面积不超过3万平米。立面提示立面提示城市公众景景观部分西南角公园园效果图广场景观示示意商业街街景景示意项目3D演演示项目销售次次序06年商业业街2万07年住住宅12万、、商商业街街6万小小户型2万万

08年年高层住宅宅20万09年高高层住宅6万底底商商3万万其其它2万Part.7案案名及LOGO设计计金泰·大大都会JinTaMetropolis案名体系系金泰·大大都会住宅都会华府集中商业都会广场(十里洋场)商业街都会芝麻街小户型公寓都会国际公馆有世界的的所有有世界的的所有有世界的的所有有世界的的所有Part.8样样板项项目介绍绍上海百联联西郊购购物中心心上海百联联西郊购购物中心心开业仅仅１年，，便迅速速拉近了了与周围围社区居居民的距距离。目目前日来来客量在在5万-8万人人左右，，购物消消费的比比重占到到整个购购物中心心总消费费的70％以上上，餐饮饮消费的的比重占占到10％左右右，休闲闲娱乐等等服务性性消费的的比重基基本都在在5％以以下。其其铺面租租金在平平均每天天8元/平方米米左右，，而大型型商场的的租金在在2-3元/平平方米。。目前商商家进驻驻率已达达100％，而而且呈现现出商家家趋之若若鹜现象象。2005年底，，上海百百联西郊郊购物中中心被评评为上海海03-05年年十大成成功商业业地产项项目第一一名。百联西郊郊购物中中心是百百联集团团首个也也是国内内第一个个开放式式的社区区型购物物中心。。作为上上海市西西区一个个重要的的商业地地标，由由美国捷捷得建筑筑设计事事务所和和上海现现代建筑筑设计集集团江欢欢成设计计事务所所共同设设计的这这座购物物中心吸吸引了众众多中外外人士的的目光。。百联西西郊购物物中心东东临新泾泾港哈密密路、西西至剑河河路、南南起仙霞霞西路，，用地面面积34000平方米米,建筑筑面积达达10.9万平平方米，，营业面面积为6万平方方米左右右，包括括了地下下二层和和地上四四层，项项目总投投资为6亿元人人民币。。上海的西西区是一一个正在在兴起的的大规模模中高档档居住区区，近年年来吸引引了大批批在上海海工作生生活的市市民、外外国居民民和回国国人士在在此置业业，但是是周边相相对落后后陈旧的的商业零零售设施施与居住住建筑的的快速发发展很不不协调。。因此，，百联西西郊购物物中心的的建成对对当地有有着特殊殊的意义义，并将将成为上上海西部部的一个个商业和和公共活活动中心心。百联西郊郊购物中中心从现现代商业业的设计计理念出出发，设设计师采采用了商商业布局局的经典典形态———哑铃铃状布局局，一条条由中小小型零售售业组成成的露天天步行街街连接两两端的主主力店并并直通建建筑内院院，弧线线型的步步行街犹犹如黄浦浦江贯穿穿上海一一样，贯贯穿广场场与中庭庭，连接接室内与与室外，，充分展展现了生生活功能能和商业业氛围的的延伸，，突出室室外的商商业价值值，营造造出上海海传统商商业街道道的氛围围。购物中心心的中央央广场形形成了人人流组织织的中心心环线，，位于建建筑东南南、西南南、东北北角三个个人行入入口及北北部的车车流都与与城市道道路自然然连接，，使商业业内部空空间的人人流组织织形成了了明确的的导向标标识。特特别是在在基地西西南转角角处设有有宽大的的步行台台阶，商商业人流流通过大大台阶随随商业动动线进入入购物中中心内部部。2米米高差的的大台阶阶成为整整个购物物中心的的标志性性入口和和节庆活活动的宣宣传舞台台，同时时巧妙地地解决了了基地东东西两侧侧入口的的地面高高差问题题。为了营造造一个充充满活力力的社区区中心，，百联西西郊购物物中心购购物中心心由一系系列大小小不同的的建筑组组成，并并配以丰丰富的公公共开敞敞空间，，如：广广场、街街道、露露天茶座座和园林林景观，，其核心心部分就就是一个个绿化的的中心广广场，在在这里适适合举行行音乐会会、展览览、各种种派对活活动等。。中心广广场被底底层的零零售店和和上层的的娱乐场场环绕着着，而餐餐厅、酒酒吧和层层叠的露露台为广广场中的的活动提提供了丰丰富的观观赏视角角，它们们共同成成为购物物中心的的视觉中中心和标标志。与与室外外商业街街相交的的是一条条令人惬惬意的环环形室内内购物街街，它将将人们引引入购物物中心的的内部。。这条四层层的室内内购物街街有三个个垂直中中庭，并并通过电电梯、电电动扶梯梯和楼梯梯上下相相连。在在一定的的时段内内，向中中心广场场敞开的的商业街街能创造造更多的的观景和和流线空空间，同同是也为为商家提提供更多多的人流流和展示示空间。。立面面设计商商业建筑筑的立面面应该更更有吸引引力，因因此设计计师把每每个立面面都当成成主立面面来对待待。尽管管建筑的的用材在在整个环环境中并并不张扬扬，强烈烈的色彩彩对比，，不同材材质之间间的互相相衬托，，分段式式的立面面设计，，使整个个建筑依依然成为为在该地地区停留留的汇聚聚点，吸吸引着人人群从周周围的街街道步行行进入。。空间的丰富变变化和融合购购物中心的的中央是一个个椭圆型的开开敞空间，平平台、走廊、、天桥的穿插插和建筑体量量的进退使这这里充满了生生机与活力。。室内不同形形式的商铺与与中心的开敞敞广场产生空空间上的联系系，形成了强强烈的空间感感，流通的空空间也使室内内外的景观融融为一体。室室外步行街上上的植栽与中中心广场的树树林、水景、、建筑、弧型型走廊相映成成趣，形成层层次丰富，步步移景异的空空间效果，增增强了顾客在在购物过程中中的情趣。项目目名名称称：：百百联联西西郊郊购购物物中中心心项项目目地地址址：：上上海海市市仙仙霞霞西西路路88号号完完工工时时间间：：2004年年9月月总总建建筑筑面面积积：：10,800平平方方米米高高度度：：24米米层层数数：：4层层（（不不含含地地下下2层层））业业主主：：上上海海百百联联集集团团设设计计顾顾问问：：美美国国捷捷得得建建筑筑设设计计事事务务所所建建筑筑设设计计公公司司：：江江欢欢成成建建筑筑设设计计有有限限公公司司承承建建公公司司：：上上海海市市第第七七建建筑筑有有限限公公司司郑州州顺顺驰驰··中中央央特特区区顺驰驰••中中央央特特区区位位于于郑郑州州郑郑东东新新区区，，规规划划占占地地640余余亩亩，，总总建建筑筑面面积积70余