XXXX年唐山恒正地产城市公园创意产业园项目定位

2012恒正地产/城市公园创意产业园项目

定位及产品建议版权声明：本文仅供客户内部使用，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：恒正房地产开发有限公司SCCII-/NEIB1、10月“文化”现场会和2016年国际园艺博览会对项目未来的影响；2、恒正地产关注的招商问题和考虑适当的部分持有；3、恒正地块属性决定了项目商业定位的方向；4、让美景+汽车4s+专业市场+文化创意的中高端客户，“相约”本项目。WENTI问题：庄路兴路思路框架

客户目标项目背景项目界定结构分析项目假设发展方向成功案例借鉴项目整体定位与发展战略项目背景市场判断机会与问题整体定位主要的研究内容产品规划设计建议项目价值体系产品要点提出各种假设本阶段工作重点项目解析区域发展今天│一次│理想的探索│和实现

城市公园∣文化创意产业园概念定位

∣体验式◎品牌购物◎风情◎街区做和想│享受新公园的地方…Todoingsomething&Tothinkingsomething引言

当一座城市的历史被改写，总是有一张象征时代意义的城市名片，来代表这座城市正在经历的文明变迁。

1877——│城市，“中国近代工业的摇篮”，矿产资源的沃土

2010——│公园，体验式购物风情街区，享受新城市公园的地方…目录项目本体条件解析项目发展背景分析成功案例借鉴项目整体定位与发展策略项目价值体系产品设计优化建议区位价值地块价值项目发展目标项目属性界定区位价值。城市公园环境价值：

城市中央公园、快速发展中的生态新城，难以复制的水化率。

项目位于某某市负氧离子浓度最高，最生态宜居的城市中央公园——城市公园生态风景区内，也是某某市城市结构中最稀缺的资源核心；城市公园公园400公顷绿化面积，30万株植树，20万平方米栽植草坪，以及令人惊喜的水化率和负氧离子浓度已成为珍稀的城市绿肺。某某市南部采煤沉降区生态建设工程2002年获得“中国人居环境范例奖”，2004年被联合国授予“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”。

城市公园生态城规划——91平方公里，功能定位于以塌陷区生态修复、工业文明、抗震精神、现代艺术与文化创意为主要特色，以政务、休闲、运动、观光为主要功能的城市型综合功能区；城市公园生态城将以政务中心建设为带动、大规模进行高品质办公、商务、居住开发，未来某某市市将形成一轴双中心的新格局南部中心随城市公园区域功能规划的确定，区域文化气质迅速抬升；目前在建设的休闲类配套设施——紫天鹅庄、温泉酒店、温泉山庄、农家乐、茶博园、国际美食城、老某某市风情小镇等；目前在建设的文化类配套设施——陶瓷展览研发院、书画院、博物院、影视城、钢铁研发中心、工业设计中心、艺术创意中心等；目前在建设的专业类配套设施——汽车4S园、五金城、灯具城、石材城、家居城等；城市公园紫天鹅庄扩建工程美食城风情小镇区域配套价值：

高端休闲度假资源汇集的城市休闲格局已然形成道路规划:城市公园生态城道路规划促进与老城区、外环高速路的联系，现有的路网通达性明显增强！城市快速路

城市主干道

城市次干道

环湖路

城市支路滨湖主干路

城市主干道、次干道、滨湖主干道直接连接本案，通达性极好；西面迎宾大道已经开通，建设南路延伸段经过项目北边界与“五金之路”复兴路相交。恒正项目作为链接唐港高速和城市公园的桥头堡，是进入城市公园的第一门户。本案建设南路目录项目本体条件件解析项目发展背景景分析成功案例借鉴鉴项目整体定位位与发展策略略项目价值体系系产品设计优化化建议区位价值地块价值项目发展目标标项目属性界定定地块价值。聚首文化创意意产业园，与与生俱来的深深厚文化底蕴蕴。城市公园园生态核心一一线资源+环环城河+断裂裂带景观长廊廊，交通便利利快捷，天然然风情商业。。恒正项目新建建一期占地约约10亩，容容积率1.53，建筑面面积1.04万平方米。一期已经经动工建设。。恒正项目拟建建二期占地约约22亩，容容积率1.53，建筑面面积2.2万万平米。目前处于整体体规划定位阶阶段。恒正项目的整整体造型，在在城市公园优优美的环境映映衬下形成了了独特和精致致的建筑风格。。一期和二期期设计风格的的无缝链接，，给项目带来来最大的附加值。恒正项目新建建一期占地约约10亩，容容积率1.53，建筑面面积1.04万平方米米。一期已经动工工建设。恒正项目拟建建二期占地约约22亩，容容积率1.53，建筑面面积2.2万万平方米。目前处于整体体规划定位阶阶段。恒正项目的整整体造型，在在城市公园优优美的环境映映衬下形成了了独特和精致致的建筑风格。一期期和二期设计计风格的无缝缝链接，给项项目带来最大大的附加值。。地块进入性：：项目目前由由岳各庄路进进入地块，本本体北侧和东东侧与岳各庄庄路和唐柏路相相连，南侧有有规划道路与与唐柏路相连连。地块制约性：：受东侧的收收容所和不规规则地形、地地震断裂带影影响一期工程建设项目一览表地类名称占地面积建筑面积平方米亩共计地上地下地下车位商业用地新建54318104308289

2141

49待建146002222000

基本信息绿化率35%容积率1.53公共绿地

合计

岳各各庄庄路路唐柏柏路路新建拟建用地布局及容容积率、限高高等指标决定定商业“街区区”的项目属属性：休闲美食商圈圈文化创意商圈圈1、本项目所所在位置唯一一且稀缺，交通便便利；2、依托文化化创意园深厚厚文化底蕴；3、本项目作作为区域内链链接城市公园的中中高端街区，，必将引领周边商商业。专业市场商圈圈地块商业价值值：位于城市市公园门户，，三圈核心；；文化支撑，，中高端街区区引领周边商商业目录项目本体条件件解析项目发展背景景分析成功案例借鉴鉴项目整体定位位与发展策略略项目价值体系系产品设计优化化建议区位价值地块价值项目发展目标标项目属性界定定项目发展目标标。本项目发展目目标之于城市公园园：体验式主题街街区，与城市市公园商圈互互补共赢之于企业：跨行业品牌经经营，创造新新的价值增长长点之于市场：天生丽质的特特色项目，某某某市风情商商业新名片目录项目本体条件件解析项目发展背景景分析成功案例借鉴鉴项目整体定位位与发展策略略项目价值体系系产品设计优化化建议区位价值地块价值项目发展目标标项目属性界定定项目属性界定定。关键词：1、介于城市市公园生态城城快速发展阶阶段3、中小规模模商业街区2、区位资源源不可复制目录项目本体条件件解析项目发展背景景分析成功案例借鉴鉴项目整体定位位与发展策略略项目价值体系系产品设计优化化建议某某市城市规规划发展分析析某某市宏观经经济消费分析析某某市商业市市场研究分析析某某市城市规规划发展分析析。城市定位：以能源原材料料和基础工业业为主的国家家级新型工业业基地；环渤海海地区重要的的经济中心城城市和京津冀冀国际港口城市；新型生态宜宜居城市。城市职能：中心城区———京津冀重要要的生活居住住和产业服务务中心，全市政政治、经济、、科技、教育育、文化中心心。某某市未来将将重点建设空空港新城、凤凤凰新城、城城市公园生态城及曹妃妃甸新城，这这其中，城市公园生态态城和曹妃甸生态城是是重中之重，，我们称之为为“发动机””。城市公园生态态城规划———91平方公公里，将成为为某某市新的政务中心和和城市休闲中中心。在新一轮某某某市城市规划划中，城市公公园生态城将将成为某某市市新的政务中中心和城市休休闲中心城市公园生态态城的规划推推动区域发展展，吸引了大大量的投资商商和知名企业业进入城市公公园，带动整整个区域人口口、消费增长长。绿城新华联行政中心正和恒基众多一线城市市开发商已签签约进驻：绿城地产、新新加坡仁恒集集团、北京新新华联、正和和恒基；有意意向开发还有有万科地产。。这些一线开发发商的进入将将推动该区域域整体品质的的提升，带动动区域发展。。其他如红星星美凯龙、开开滦集团、某某某市城投温温商集团、庞庞大汽贸等专专业知名企业业。拆迁用地低密度用地集约化用地儿童游乐场新加坡和美-仁恒集团沈阳“世园会会”开幕的第第一周，就取取得了极大的的成功。沈阳阳“世博园””共接待国内内外游客176万人次，，最多的一天天达到34万万人，平均达达到25.1万人世园会结束后后它对沈阳经经济社会的促促进作用已经经显现。为沈阳城市未未来发展带来来了巨大的乘乘数效应，对对全市旅游、、信息、现代代传媒和中介介服务等第三三产业的发展展也起到了前前所未有的拉拉动作用。沈阳世园会的的举办使棋盘盘山地区的土土地价格升值值了五倍，拉拉动GDP增长100亿元以上上，沈阳城市市建设水平提提前了五到十十年。在某某市举办办世界园艺博博览会将会有有力地推动环环渤海地区的的快速发展、、促进世界各各地更加深入入地了解中国国未来的发展展战略、全面面感知中国第第三增长极强强劲的发展态态势。申办办2013年年中中国国第第八八届届花花卉卉博博览览会会和和2016年年世世界界园园艺艺博博览览会会的的过过程程，，必必将将对对某某某某市市经经济济社社会会发发展展起起到到推推动动作作用用。。2016年年城城市市公公园园大大事事纪纪————某某某市市国国际际园园艺艺博博览览会会的的举举办办，，将将给给城城市市带带来来巨巨大大经经济济效效益益和和影影响响力力。。选址址城城市市公公园园的的乘乘数数效效应应，，对对城城市市公公园园生生态态新新城城的的影影响响更更是是直直接接和和显显性性！！目录录项目目本本体体条条件件解解析析项目目发发展展背背景景分分析析成功功案案例例借借鉴鉴项目目整整体体定定位位与与发发展展策策略略项目目价价值值体体系系产品品规规划划设设计计建建议议某某某市市城城市市规规划划发发展展分分析析某某某市市宏宏观观经经济济消消费费分分析析某某某市市商商业业市市场场研研究究分分析析某某市市宏观观经济济消费费分析析。京唐城城际铁铁路：：2009.8开工工，2011年年完工工，全全程程38分钟钟京津城城际铁铁路：：全程程30分钟钟京张城城际铁铁路：：2009.8开工工，2012年年通车车，全全程程1小小时京承城城际铁铁路：：列入入远期期，规规划2020年年前建建成成，全全程1小时时京石城城际铁铁路：：2012年建建成，，全程程1小小时行业北京天津河北2002年变动方向2002年变动方向2002年变动方向煤炭采选业0.76↓0.00↓0.86↓非金属矿采选业0.13→0.90→0.55→食品加工制造业1.61→0.57→0.98↑饮料制造业1.30↓0.57→0.47→纺织业0.33↓0.36↓0.50→服装及其他纤维制品制造0.73↓0.77↓0.30↑家具制造业1.17↑2.57↑0.41↑造纸及纸制品业0.57→0.35→0.60→石油加工及炼焦业1.73→0.66→0.69↑化学原料及化学制品制造0.98↓0.84→0.49↑医药制造业1.85↑1.22→0.73→化学纤维制造业0.00↓0.23↓0.42↑非金属矿物制品业1.10↓0.26↓0.73↑黑色金属冶炼及压延加工1.32↓0.80→1.59↑普通机械制造业0.74↓1.02→0.36↑交通运输设备制造业0.95↑1.32↑0.28↑电气机械及器材制造0.80↑0.54↑0.27↑电子及通信设备制造2.48↑3.66↑0.10↑仪器仪表办公机械制造2.26↑0.96↑0.14↑某某市市、廊坊坊、张张家口口、保保定、、沧州州等城城市发发挥各各自的的工业业优势势，接接纳核核心区区的部部分产产业转转移，，以发发展重重工业业、加加工工工业及及部分分轻型型工业业为主主，其其他产产业为为辅，，成为首首都圈圈内提提供工工业经经济基基础和和接受受产业业转移移的工工业扩扩散区区。保定、、承德德、秦秦皇岛岛充分分利用用丰富富的旅旅游资资源优优势，，与北北京共共同形形成首首都圈圈的旅旅游文文化区区。该该区以以发展展旅游游业、、文化化产业业、轻轻型工工业为为主。。2004年年以后后三省省市主主要行行业区区位商商（专专门化化率））变变动趋趋势城市影影响力力评价价:某某某某市已已经成成为环环渤海海地区区除北北京、、天津津以外外的经经济发发展领领头羊羊2003-2009年某某某市市GDP及及增长长率某某市市市整整体经经济保保持平平稳增增长趋趋势，，尤其其在2006年年以前前，连连续四四年保保持加加速增增长，，至06年年出现现增速速减缓缓，且且07年整整体GDP增速速有所所回升升情况况下，，人均均GDP增增速保保持下下降趋趋势，，说明明城市市经济济发展展速度度落后后于城城市化化进程程，城城市扩扩张速速度较较快。。某某市市近些些年来来经济济保持持高速速增长长，指在人均均可支支配收收入与与消费费性支支出方方面:某某某市市保持持较高高增长长,消消费结结构升升级某某市市人均均可支支配收收入与与消费费性支支出均均位于于第三三的位位置，，仅次次于北北京和和天津津。某某市市的人人均可可支配配收入入稳步步提升升，08年年达到到16382元，从05年年后，，增速速一直直保持持在15%以上。。人均均消费费性支支出在在经历历了05、、06年的的快速速增长长后，，增长长速度度有所所放缓缓。居民消消费更更加理理性，，消费费结构构升级级明显显，以以汽车、住住宅、通通讯、餐餐饮为主的消消费热点点已经形形成，目目前某某某市市私私家车保保有量超超过38万辆，，其中进进口车已已经超过过1.2万辆。。强劲增长长的消费费力主要要表现在在：休闲娱乐乐类成为为新的消消费热点点，汽车、、服装、、珠宝等等消费支支出增幅幅明显消费品市市场保持持强劲增增长。全全年实现现社会消消费品零零售总额额810亿元，，比上年年增长24.8%。在限额以以上批发发零售企企业销售售额中，，食品饮饮料烟酒酒类增长长21.9%，，服装鞋鞋帽针纺纺织品类类增长38.5%，汽车类增增长46.9%，家用电电器和音音像器材材类增长长18.5%，，体育娱乐乐用品类类增长60.8%，金银珠珠宝类增增长31.3%。未来3-5年，，城市公公园生态态城核心心区住宅宅总供应应量681万平平米，城城市公园园新城仅仅住宅人人口将会会增加约约23万万，休闲闲在城市市公园，，消费在在城市公公园。地块编号认领情况占地面积(ha)建筑面积(万m2)容积率1正和恒基24.2325.51.052新华联54.4596.451.773新加坡71.5146.762.054绿城51.41114.092.225其他25.3411.880.476不详34.423.170.677不详4.72.90.628不详101.87157.771.559不详53.3102.481.92合计421681根据城市市公园区区域土地地的认领领情况将将城市公公园区域域土地分为9块块；1，2，，4，5，6，，7都有有部分地地块在沿沿湖限高高区，是可可能出现现低密住住宅的区区域。某某市的的不断扩扩张的城城市化进进程，吸吸引更多多外县的的中高端端人群进进城休闲闲和消费费。北部的迁迁安、迁迁西、及及附近的的遵化、、丰润、、古冶等等依托矿矿业、能能源产业业成为某某某市目目前最为为发达的的外县地地区由“五区区十县””到“六六区八县县”，城城市化加加速过程程中，对对外县的的吸纳作作用增强强；吸引引更多的的外县中中高端人人群进城城消费。。迁安、迁迁西：矿产资源源丰富，，如金矿矿、煤矿矿、铁矿矿，大量量能源类类私企；；古冶、丰丰润、遵遵化、滦滦县：依托迁安安、迁西西资源，，冶金、、运输等等上下游游产业发发达；乐亭：有一定的的旅游资资源，李李大钊故故乡，基基础教教育相对对较好，，某某市市政府及及事业单单位有相相当比例例的乐亭亭人；唐海：依托曹妃妃甸港，，服务业业有所提提升；滦南、玉玉田：相对贫穷穷；目录项目本体体条件解解析项目发展展背景分分析成功案例例借鉴项目整体体定位与与发展策策略项目价值值体系产品设计计优化建建议某某市城城市规划划发展分分析某某市宏宏观经济济消费分分析某某市商商业销售售市场分分析某某市商商业销售售市场分分析一（现有商商业）商圈分析析商圈分布布远洋城商商圈北新道商商圈新华道商商圈城市公园园新商圈圈某某市主主要商圈圈分布在在路北区区和路南南区市级商圈圈：1.新华道道商圈2.北新新道商圈圈3.远洋洋城商圈圈专业市场场：4.新天地地商圈新型商圈圈：5.凤凰新新城商圈圈6.城市市公园新新商圈某某市新新华道商商圈形成成时间较较久，地地位稳固固其他商圈圈多为在在3—5年逐渐渐形成的的新商圈圈商业业物物业业形形态态均均以以百百货货店店为为主主，，业业态态较较为为单一一，，市市场场竞竞争争激激烈烈市级商圈专业市场新天天地地商商圈圈城市市公公园园新新商商圈圈随随着着城城市市公公园园新新城城快快速速发发展展脱脱颖颖而而出出，，主主打打旅旅游游休休闲闲美美食食。。老商商圈圈商商业业表表现现：：体体量量大大总总价价高高，，业业态态单单一一，，竞竞争争激激烈烈价格格汇汇总总项目名称临近商圈主力面积（平方米）销售均价（元/平方米）总价（万）新华贸新华道商圈400350001400万达广海新世界10035000350景泰翰林远洋城商纪花方银座20023000460唐人起居新天地商天地购物乐园25016000400金色家园北新道商元帝景28014000392尚瑰庄园32020000640瑞景国际公寓6020000120新华1号30030000900鹭港.未来城凤凰新城商桐大业业销销售售价价格格在商商业业投投资资上上，，某某某某市市民民间间历历来来具具有有传传统统，，羊羊群群效效应应且且购购买买力力旺旺盛盛某某某市市历历来来有有民民间间投投资资传传统统，，特特别别是是对对商商铺铺物物业业情情有有独独钟钟，，各各开开发发商商在在产产品品开开发发上上也也基基本本采采取取小小单单位位的的出出售售形形式式。。2008年年下下半半年年爆爆发发的的金金融融危危机机使使得得通通货货膨膨胀胀的的风风险险进进一一步步加加剧剧，，财富富人人群群更更倾倾向向于于购购买买资资产产保保值值增增值值能能力力更更强强的的商商用用物物业业和和稀稀缺缺的的别别墅墅、、城城市市公公寓寓产产品品。另一一方方面面，，金金融融市市场场的的失失败败经经历历使使得得大大部部分分经经验验不不足足的的投资者更倾倾向于选择择熟悉、稳稳妥的投资资方向，即商业地产产；从目前前市场来看看，对优质质商业地产产的旺盛需需求仍将持持续一段时时间。区位位优势明显显、总价较较低的商铺铺物业前景景看好。“某某市人人对商铺投投资认可度度极高，新新华1号一一共30多套商商业，前期登记记的有300多组组意向客户户；但大部分分客户的意意向为80－100平米，总总价200万以下的的小面积商商铺。”——新华1号原策策划经理任任先生某某市购买买力某某市人投投资房地产产的热情成成就了华北北地区诸多多城市的高高端住宅、、别墅及商商业开发。。SOHO中国的各各项目中持持续活跃着着某某市投投资客的身身影，从建建外SOHO到三里里屯SOHO，千万万元以上的的大单实属属平常。“我之前看看了新华贸贸也交了诚诚意金，不不过人太多多没有买到到；现在的的商业售价价太高了，，买商铺都都要到150，200万以上上了，购买买压力太大大了。觉得投资商商铺前景很很好，某某某市消费力力高，只要要开发商对对商场的规规划品牌把把控好，我我认为投资资商铺是总总价适中，，回报率较较高、风险险低的投资资项目。””——某投投资客户对于商业投投资，更倾倾向于区位位较好、总总价适中、、回报率较较高、风险险较低，保保值性和增增值性强的的商业物业业。50%客户户投资地产产为升级居住，重点考虑虑别墅、大面积舒适适型产品，景观环境境和交通的的便捷性很很重要，该该部分客户户主要为企企业业主。。50%客户户明确表示示投资地产产主要考虑虑商铺，非常关注注投资回报率率，该部分客客户主要为为企业、事事业单位高高管，政府府人士；1位客户表表示已经在在投资写字字楼，部分分客户表示示没有研究究过写字楼楼市场，认认为凭经验验判断可以投投资，具体情况况还需再了了解；客户语录：：如果再买房房子，会买买大面积舒舒适型住宅宅、别墅。。市区已经经有房子了了，很多越越来越挤。。会考虑在在城市公园园附近景色色优美，交交通又非常常方便。———某某物流董事事长冯冯总像底商、loft还还有街铺我我都有投资资，我们的的商铺投资资回报率是是比较高的的，LOFT肯定没有商商铺那么高高，但是我我觉得这个个产品客户户认可度高高，是某某市的的一个朝阳阳产品。———某百货货集团总经经理范范总我的首选是是商铺，获获利不错，，基本能在在15%净净回报；写写字楼应该该也不错，，但是我对对这个不是是非常了解解；住宅的的行情我不不看好，住住宅投资好好的时代已已经过了。。———政府府公务员马马先生对于商业投投资的区域域，倾向于于具有稳定定回报率的的老城区和和迅速发展展极具潜力力的新城区区投资地产的的受访人对对区域选择择观点如下下：30%客户户投资商业业会选择在在城市的主主要商圈和和新华道与与建设路的的主干道。。表示投资资回报率会会非常稳定定。60%客户户表示投资资商业，选选择区域的的未来发展展很重要。。城市发展展速度快，，新型的商商圈形成，，新的商业业企业和商商业产业进进驻必将会会吸引消费费者。选择择在规划新新城中投资资，初期的的投资成本本会比成熟熟商圈低但但未来的回回报率会非非常乐观。。10%的客客户表示不不会在新城城区进行商商业投资，，商业投资资需要一定定的市场培培育期，风风险较大，，现人气不不足商圈氛氛围不浓等等很多因素素存在不确确定性。因因此不会投投资。商业投资敏敏感点：多数客户认认可商业投资是稳定、安安全的投资资渠道，并并热衷参与与；大多数客户看重城市公园园生态城未来发发展规划；商业投资客户户关注点：投资回报率、地段、人流量量、主力店未未来发展；现售商业项目目中销售面积积约在100—500㎡㎡，总价在200—1400万之间间。零售面积大、、总价高。更更多客户对于于总价低、独立产权、未未来增值性好好的商业街铺需求求强烈。某某市商业销销售市场分析析二：周边商商业项目所在的城城市公园商圈圈正处于启动动期，规划总总量较大，业业态为旅游美美食、汽车文文化、五金灯灯具等为主城市公园生态态城目前仍处处于启动阶段段，区域内人人气不足，配配套设施尚在在建设阶段，，未形成大规规模商业氛围围。现有人群日常常消费主要通通过南新道沿沿线及复兴路路沿线的商业业，而大宗百百货消费仍然然要依赖于唐唐百商圈和小小山商圈。本案小山辐射区域唐百辐射区域项目周边主要要商业供应，，主要为两大大休闲MALL+一条改改造复兴路+专业市场1城市公园休闲美食广场本项目用地总面积约133.8亩，建设面积为10万平方米，单栋面积340-12000平米不等，共32栋，现在意向价格为9000-15000元/平米，2009年8月份开工，预计2010年7、8月份建筑完工，2010年底开业。2老某某市风情小镇项目总占地450亩，建筑面积约为30万平方米，属于开滦国家矿山公园二期工程，设计由西洋风韵、南土熏风、民俗风情、婚庆广场、露天剧场五大板块构成。3某某市国际五金城项目沿街5栋楼1-3层作为商业配套，建筑面积1.5万平方米，30个铺左右，单个铺面积在500平米左右，预计2010年6月对外出售，意向价格20000元/平米，整个项目2010年5月开始动工建设，预计2011年5月开业。本案12435项目周边商业业规划总量较较大，但业态态差异明显。。而且除五金金城外，其他他项目以自持持物业为主。。4文化创意产业园项目预计在2011年2月份之前全部竣工完成，届时可实现3500-4500人的办公规模，文化创意园商业供给总计2.5万平米。本案12435目前在本项目目周边已规划划或在建的商商业供应量约为40万平平米，其中大体量量项目2个，，业态主要以以休闲娱乐、、餐饮住宿、、文化创意、、专业市场配配套为主。预预计在未来3－5年进入入市场，预计计消费人口超超过10万，，消费人群主主要来自于主主城居民、城城市公园旅游游、经商业主主、美食汽车车消费人群等等中高端客户户。5复兴路改造复兴路鸿基袜厂区域改造涉及复兴路以东、花园街以南、花园南北街以西、南刘屯北街以北180多亩的区域，其中包括居民357户。复兴路鸿基袜厂区域改造项目计划投资9亿元，建设住宅12.2万平方米、商铺7.8万平方米。文化创意园所所持商业：项目计划总投投资6.5亿亿元，总建筑筑面积17万万平方米。将将按照一级开开发的模式，，由路南区城城市建设投资资有限公司开开发建设，着着力打造“三三大中心”：：一是陶瓷文化化创意中心。。结合某某市市陶瓷文化，，在园区内建建设集设计、、研发、展示示、鉴赏于一一体的陶瓷文文化创意中心心，提升某某某市传统陶瓷瓷资产也档次次和水平。二是画家创意意展示中心。。与陶瓷文化化创意中心相相呼应，高标标准建设书画画家村，把名名家、名画、、名瓷结合起起来，使其成成为书画家创创作、交流、、展示、交易易的理想场所所三是工业设计计创意中心。。传承某某市近近代工业文明明，吸引各类类工业设计、、研发企业入入驻园区，进进行新产品新新工艺设计，，为传统工业业上档升级提提供智力支撑撑。据创意产产业园工作人人员所述，在在面年全面完完工后预计整整个区域就业业人数在3500-4500人左右右。文化创意园总总部规划说明明陶瓷文化创意中心艺术创意展示中心工业设计创意中心本案文化创意园总总部分区说明明本案陶瓷展览馆长城电焊机研研发基地城市公园书画画院嘉禾汽车影视视城钢铁总部研发发基地隆达陶瓷艺术术研究院中陶实业陶瓷瓷研发基地金箔-艺术家家园工业创意研发发总部文化创意园总总部竣工开业业时间总项目预计在在明年2月份份之前全部竣竣工完成，届届时可实现3500-4500人的办公规模模。十月份之前竣工完成五月中旬竣工装修完成可进行展示本案2011年2月之前竣工工完成文化创意产业业园内部商业业供应文化创意园商商业供给总计计48500㎡，其中15500㎡为办公楼底部部环绕商铺，，9500㎡为沿唐栢路沿沿街商铺，1500+22000=23500㎡为本项目商业业面积.商铺供给量预预计23500㎡商铺供给量预预计15500㎡商业供给量预预计9500㎡周边人群消费费结构分析：：未来2年，，白领和私营营业主等中高高端人群稳定定，旅游和经经商的流动人人口越来越多多。主要人群群结构为中高高端消费人群群，潜在消费费类型为：中中高端购物、、商务休闲旅旅馆、特色餐餐饮。2，，文文化化创创意意园园：：艺艺术术创创作作、、私私营营业业主主。。主主要要消消费费类类型型：：中中高高端端购购物物、、餐餐饮饮、、商商务务休休闲闲3，，汽汽车车4s园园：：购购车车客客户户、、4s从从业业者者。。主主要要消消费费类类型型：：中中端端购购物物、、餐餐饮饮；；4，专业业市场：：各地私私营业主主，流动动经商人人口。主主要消费费类型：：餐饮、、商务休休闲、旅旅馆1，城市市公园旅旅游：全全国各地地人群，，年轻白白领。主主要消费费类型：：旅游购购物、餐餐饮、旅旅馆5，软件件园：年年轻IT白领。。主要消消费类型型：中高高端购物物、餐饮饮、商务务休闲周边商业业市场小小结：1，本项项目的商商业街区区不具备成为休闲闲美食和和专业市市场中心的可行性性。3，未来来2-3年，本本项目周周边存有有巨大的中中高端消消费力量量。2，本项项目特性性：唯一全部部可售、主题街区4，周边边中高端端消费的的购物、休休闲、高高端商务务产品稀缺。恒正项目目商业发发展研判判：极极强的增增量市场场属性1、某某某市消费费力越来来越高，，但中高高端购物物消费向向京津外外流；3、低总总价产品品缺失，，独立产产权可分分割街铺铺受认可可；2、城市市公园大大发展带带来的商商业街区区发展大大机遇；；4、专属属中高端端的购物物、休闲闲、商务务类风情情街区成成为热点点机会；；目录项目本体体条件解解析项目发展展背景分分析成功案例例借鉴项目整体体定位与与发展策策略项目价值值体系产品设计计优化建建议杭州湖滨滨国际名名品街北京赛特特奥莱南京沃阁阁恋馆案例一杭杭州湖滨滨国际名名品街。。案例选取取的标准：1、区位位类同，，周边风风景优美美；2、人流流较大，，商业街街区；3、相同同的容积积率和建建筑面积积；4、类似似的不规规则地形形和沿街街展示长长铺；参考案例例——杭州湖滨滨国际名名品街位置：位于杭州州市最繁繁华的商商业及旅旅游休闲闲区--湖滨地地区，临临西湖，，隔街与与五星级级杭州凯凯悦大酒酒店为伴伴。简介：由34家国国际著名品品牌专卖店店围聚而成成，主要经经营国际品品牌服饰、、箱包、珠珠宝、手表表、皮草、、家居、美美容及中西西式餐饮等等，由世界界著名品牌牌商直接经经营或指导导经营。其其中包括中中国地区第第二家分店店的法拉利利，瑞士欧欧米茄手表表，意大利利顶级服饰饰乔治·阿阿玛尼等等等。特点：作为商业形形式的一个个独到创新新，采用专专卖店集聚聚的形式，，有别于传传统的柜台台组合形式式，有着统统一的形象象、宣传和和推广，统统一的物业业管理，与与其他自然然形成的商商业街区不不同。通过过品牌引领领、产业集集聚，合力力推进当地地服务业发发展，进一一步提升城城市生活品品质。城市中心商业区湖滨国际名品街规模2005年年10月10日开街街。总商业业面积约18000平方米，，专卖店单单店面积从从200多多到1000多平方方米不等。。34家独独立店铺。。杭州湖滨国国际名品街街-----交通人流人流人流经营现状仅今年上半半年，湖滨滨名品街整整体营业额额较去年同同比增长了了46.61%，预预计今年名名品街的整整体销售额额将突破2.5亿元元。400㎡左右右的商铺年年租金不低低于120万，名品品街已处于于满员状态态，无地容纳新新品牌，但但目前还有有好几家一一线品牌正正排队等待待入驻。最大化消费费休闲人群群的人流互互动空间，，交通动线线清晰杭州湖滨国国际名品街街-----建筑通过文化主主题的运营营承载体设设计，提升升商业价值值，同时赋赋予街区““生命力””为了融入整个西西湖的周边边环境，中国风文文化元素的的渗透，随随处可见，，增添了建建筑的大气气与神秘感感通过建筑形形态、街区区商业形态态的布局来来进行展示示，为精英英思想的传传播、前卫卫艺术的推推广以及具具有独创精精神的活动动提供值得得期待的上上佳场所杭州湖滨国国际名品街街-----业态功能分布合合理,街街区业态实实现最大化化功能互补补，让过往往人流实现现逗留时间间最大化品牌服饰、、箱包、珠珠宝3类消消耗品为主主，比重约约占60%。占比重约30%为各各类餐饮业业，如茶吧吧、咖啡吧吧、酒吧老老字号等，，选择以西西餐为主的的餐饮业，，一方面西西餐厅油烟烟少，厨房房、操作间间需求面积积较中餐厅厅小，更适适合名品街街中的店面面设计，且且有利于保保持名品街街环境美观观最后余下的10%的建筑筑多被用于临临时私人画廊廊、小型艺术术展示等，融融合购物、饮饮食、休闲于于一体的同时时也为湖滨景景致平添了一一抹亮色。杭州湖滨国际际名品街-----环境通过环境营造造，让主题街街区成为城市市风景的一部部分，旅游业业的一个卖点点，充分的利利用建筑小品品装点街区空空间。名品街的设计计不是简单的的景观塑造和和商业开发，，而是一个全新品牌的塑塑造。尽管地块较小小,但通过设设计极力营造造出了小桥流流水的气氛，，甚至带有了了苏州园林的的韵味，且在在内部滨水岸岸线旁巧妙利利用了驳岸石石块、下行阶阶梯等为游人人设置了许多多休息处所。。各色铺地的运运用也显示出出了设计师对对于细节的把把握，青石条条、碎石、裂裂纹砖等不同同材质的铺地地于不经意间间便完成了内内外空间的自自然过渡，也也更加丰富了内部空空间的景观效效果。案例一借鉴点点：通过文化主题的运营承载体设计，提升商业价值，同时赋予街区“生命力”建筑功能分布合理,街区业态实现最大化功能互补，让过往人流实现逗留时间最大化业态功通过环境营造，让主题街区成为城市风景的一部分，旅游业的一个卖点，充分的利用建筑小品装点街区空间环境最大化消费休闲人群的人流互动空间，交通动线清晰交通案例二北京赛赛特奥莱。案例选取的标准：1，位于市郊郊，需要开车车但快捷便利利；2，中高端人人群目的性购购物消费；3，风情街区区，非主流购购物体验；4，建筑风格格统一，主力力店+大广场场项目定位：名品折扣购物物中心所在位置：位于别墅密集集的朝阳区香香江北路建筑风格：纯欧美式outlet,以欧美小镇镇建筑风格，，美式奥莱商业街。。建筑形式：各商铺之间紧紧密相联，形形成一个集购购物、文化、娱乐、休休闲的超完备备的商业空间间。品牌种类：国际精品、运运动休闲、时时尚女装、绅绅士男装、皮具、皮鞋鞋与配饰、家家具内衣、美美食天地参考案例———北京赛特奥莱莱市郊名品折折扣店项目简介：作为最早引入入国际名品的的高端百货，，赛特凭借17年资深的的高端品牌市市场运作经验验，以及无可可取代的强大大品牌号召力力，为拥有杰杰出品位的消消费者打造出出一个时尚购购物天地。全全新开幕的赛赛特奥莱，则则在与精品店店无差异的品品牌氛围中，，令消费者畅畅享超低惊喜喜折扣，真正正体验到“大大品牌，小价价钱，平价享享受高品质奢奢华生活”的的十分满足感感。北京赛特奥莱莱-----交通赛特奥莱朝阳区远离市区喧闹闹且交通便利利，市区的商业区区有着鲜明的的差别从市中心约25分钟车程程；从机场约约15分钟车车程方便舒适的氛氛围——远离市区，交交通方便，功功能齐全，休休闲购物一体体化充分利用周边边优越的自然然环境，旨在建成一一个可以购买买世界名品的的花园小镇。。辐射周边形形成休闲度假假体系和高品品质居住体系系等核心功能能于一体、辐辐射华北地区区的大型综合现代代服务产业项项目借于地理位置置的优越，吸吸引周边高端端购物人群，，在同等商圈圈消费场所拥拥有绝对优势势，北京人历历来相信上风风上水，在北北边居住的人人购买能力都都是相对高的的北京赛特奥莱莱-----建筑独特建筑风格格形成独特商商业集群，成成为城市中一一道有别于其其他购物场所所的欧美购物物小镇通过建筑表现现力营造一个个纯正美式小小镇商街气氛氛，打破购物于休休闲边界的开开放空间小镇风格的购购物广场，辅辅之于瀑布、、河道、喷泉泉等景观，让让从市区远道道而来的人们们眼前一亮购物环境的颠颠覆带来的是是独树一帜的的享受型购物情绪赛特奥莱每年年吸引近百万万游客到此购购物，年营业业额将超过二二十亿元，并并解决8000-10000万人的的就业问题北京赛特奥莱莱-----业态功能明显，业业态分明，独独特的品牌效效应，吸引特特立的消费群群体品牌折扣的效效应足以吸引引中高端消费费人群，以此此形成稳固的消费群群体业态的稀缺性性足以吸引整个地块块区域的消费费人群随之而而动到如今对国际际名品的一呼呼百应，短短短几年赛特奥奥莱已成为奢奢侈品圈一支支不可小觑的的力量。今年年以来贵宾积积分排名首位位的客人，其其累计消费额额已达250余万元。北京赛特奥莱莱-----配套服务商业广场不但但需要良好的的商业规划，，更需要较强强的配套服务务能力，以保保证项目的持持续发展惬意、舒适的的免费游览电电瓶车停车场大，奥奥特莱斯主要要针对有车一一族，就需要要很大的停车车场中国首家允许许宠物进入的的商场案例二借鉴点点：独特建筑风格形成独特商业集群，成为城市中一道有别于其他购物场所的欧美购物小镇建筑功能明显，业态分明，独特的品牌效应，吸引特立的消费群体业态商业广场不但需要良好的商业规划，更需要较强的配套服务能力，以保证项目的持续发展环境远离市区喧闹且交通便利，市区的商业区有着鲜明的差别交通案例三南京沃沃阁恋馆。案例选取的标准：1，位于市郊郊，需要开车车但快捷便利利；2，汽车主题题，强调特色色酒店体验；；3，强调私密密、高端、商商务精品；4，与周边商商务互补，与与项目本身互互动参考案例———南京沃阁恋馆馆交通：距离南京火火车站60公公里；距离南南京禄口国际际机场15公公里；距离新新街口55公公里。地址：南京江宁区隐隐龙路9号简介：沃阁恋馆，一一座来自台湾湾的纯正汽车车旅馆。历时时3年筹备，，耗资3000万元，仅仅打造6大馆馆28种主题题的47间奢奢华套房，现现已落户江宁宁开发区翠屏屏山风景区与与牛首山森林林公园的环抱抱之中。专为为独具品位的的都市男女，，全情营造无无以伦比的超超浪漫、极奢奢华的约会场场所。面积积近4500㎡收费标准：房型面积门市价尊爵套房(单车位)90㎡￥1180尊爵套房(双车位)120㎡￥1280总统套房350㎡￥10800经营现状自08年开业业以来，备受受广大消费者者喜爱，现已已成为南京高高级商务应酬酬、恋人休憩憩放松、家庭庭度假的理想想场所。入住住需提前预约约。南京沃阁恋馆馆-----档次五星级装修标标准、超炫室室内造景、双双人SPA纳纳米牛奶按摩摩浴缸、37英寸LCD高清电视、、KINGSIZE舒适适大床、可调调控光线组合合根据各种品牌牌特色设计的的客房风格客房内都为无无间隔设计，，让视觉达到到极大延伸南京沃阁恋馆馆-----特色旅馆不设接待待大堂，只有有一个类似停停车场入口的的登记处，前前来投宿的客客人不用下车车客人只需将车车直接开进客客房的专属车车库，从车库库直接进入房房间客人不受打扰扰，私密性和和安全性是旅旅馆的特色参考案例———南京沃阁恋馆馆参考案例———南京沃阁恋馆馆案例三借鉴点点：独特建筑平面布局形成独特私密高端酒店体验，成为城市非主流特色酒店建筑独特的品牌效应，吸引特立的消费群品牌与项目本身购物休闲业态互补互动配套远离市区喧闹且交通便利，私密性强交通目录项目本体条件件解析项目发展背景景分析成功案例借鉴鉴项目整体定位位与发展策略略项目价值体系系产品设计优化化建议客户定位产品定位项目形象定位位项目发展策略略客户定位：IIIIII核心客户：热衷投资不动动产，有一定定经济基础的的人群，多为为年轻的自自主经营者、、市区内企事事业中层以上上领导人士。。财富水平：中中高端财富阶阶层置业特征：见多识广，二二次或者多次次购买商业投投资。对新鲜鲜产业新城规规划有一定的的理解，有一一定的投资经经验和前瞻性性。需求敏感点：：投资回报率率高重要客户：餐饮、娱乐等等品牌产业客客户，具备很很强支付能力力的经营者。。财富水平：中中高端财富阶阶层并有经营营经验者置业特征：对他们而言，，投资价值已已经远远超出出日常居住功功能，更多是是一种身份和和档次的代表表。需求敏感点：：未来规划潜潜力大边缘客户：其自身对商业业需求不高，，虽对项目感感兴趣但承受受价格水平有有限的客户。。财富水平：中中低端财富阶阶层置业特征：具有投资商业业梦想，但迫迫于经济实力力有限，购买买慎重，对于于存在风险的的项目望而止止步需求敏感点：：关注价格目录项目本体条件件解析项目发展背景景分析成功案例借鉴鉴项目整体定位位与发展策略略项目价值体系系产品设计优化化建议客户定位产品定位项目形象定位位项目发展策略略产品定位策略略：策略二：以利润最大化化为原则，采采用分割小商商铺\低总价价\独立产权权出售。利用用高端风情街街区形象，刺刺激消费客户户对于稀缺产产品强烈占有有欲望,在满满足广大投资资客户需求同同时，最大化化挖掘利润。。策略一：利用主力店招招商，如北京京奥莱、沃阁阁恋馆、餐饮饮中高端品牌牌作为标杆，，标定项目整整体形象和影影响力。并以以大带小，配配以休闲风情情主题和特色色商务精品，，达到街区商商业共赢。产品定位取向向：购物、品品牌折扣、商商务休闲、街街区体验定位条件项目条件与契合度分析娱乐、休闲中心餐饮、娱乐、休闲、商业服务等功能商业零售是重要商脉消费群体支撑具有较强的消费市场一般规模较大市级商圈购物悠闲街区生活体验中心购物、商务休闲、餐饮、零售及服务功能具有商脉特征以商业街，商铺为主的商业形态符合销售目标5－10家品牌主力店带动适当规模区域性商圈社区商铺位于社区内或在社区周边附近，主要服务于社区或者社区附近居民的商铺不具有商脉特征以集中式商业为主，商铺为辅的商业形态销售难度增加规模很小，服务邻里邻里型商圈目录项目本体条件件解析项目发展背景景分析成功案例借鉴鉴项目整体定位位与发展策略略项目价值体系系产品规划设计计建议客户定位产品定位项目形象定位位项目发展策略略项目形象定位位：现代购物时时尚体验引领某某市商商业街区的最最先进形态主题街区标杆杆项目商业街区区形象的定位位应以拉高项项目整体形象象，保持与城城市公园生态态城和所在区区域文化产业业园形象的一一致性，通过过合理规划创创造本区域乃乃至本市商业业典范，其商商业形象概括括为：引领主题时尚尚的风情商业业街区装饰精巧优雅雅，别具特色色的餐厅、酒酒吧繁华中心的幽幽静社交场所所——特色汽汽车旅馆体验式购物风风情街区享受新城市公公园的地方……街区整体定位位：Youarewhereyoulive体验生活活，街区区开始………远见Vision品味Elegance品质Quality目录项目本体体条件解解析项目发展展背景分分析成功案例例借鉴项目整体体定位与与发展策策略项目价值值体系产品设计计优化建建议客户定位位产品定位位项目形象象定位项目发展展策略采用分割割小商铺铺，独立立产权出出售；项目开发发策略：：近期利利润目标标高单价，，低总价价适应于于广大投投资客户户，尽快快旺销，，资金快快速回笼笼。项目开发发策略：：长期利利润目标标新型汽车车旅馆入入住项目目，公司司自持，，实现长长期利润润；引进汽车车酒店型型商业，，位于项项目内街街道位置置，既可可以避免免很多商商业开发发内街滞滞销和后后期经营营不善等等弊端，，又作为为公司自自持资产产，实现现长期利利润目标标，特色色酒店还还兼拉升升项目档档次。主力店的的以大带带小，实实现街区区商业共共赢，实实现长期期利润；；某某市综综合商业业街区市市场处于于初期阶阶段；城城市公园园区域发发展初期期阶段，，情景街街区和专专业主题题街区的的稀缺资资源价值值体现处处于初期期阶段；；项目发展展开发节节奏：影响项目目长期利利润目标标尚需要要输入条条件（如如富有某某某市地地标性的的广场建建设、周周边配套套附加值值培育、、城市公公园成熟熟度、高高端购物物休闲方方式认知知等）进进一步价价值释放放；单纯的主主题商业业街区产产品在进进入市场场初期市市场认知知度低的的情况下下必然影影响项目目的去化化速度和和市场美美誉度。。项目运运作初期期的策略略方向在在于，顺顺利回笼笼资金打打开局面面，保证证项目安安全运行行，产品品策略层层面需要要现金流流产品在在前期开开发保证证项目成成功运作作。项目招商商策略：：1，重视主力力店市场场定位和和业态定定位,作作为招商商工作的的指导性性文件。。争取在在规划设设计前完完成主力力店租赁赁工作，，并按主力店店的要求求进行设设计。（（商圈分析析→市场场定位→→业态定定位→主主力店租租赁→规规划设计计→建造造……））2，按按市市场定位位和业态态定位确确定初步步主力店店。通过过各种信信息途径径掌握其其选址要要求。并并将其设设立成三三层目标标群，将将不同业业态要分分开。3，召开主力力店招商商恳谈会会，征求求他们对对项目主主力店合合作的条条件、可可能性及及建议，，从而制制定合理理的招商商条件和和政策。。最好邀邀请当地地政府领领导和有有影响的的媒体参参加。4，视招招商恳谈谈会的情情况，重重点对第第一层目目标群管管理层进进行充分分的沟通通，加快快其投资资决策步步伐。并并逐个向向分层次次的目标标群介绍绍项目情情况及合合作条件件，并高高密度派派专人跟跟进。目录项目本体体条件解解析项目发展展背景分分析成功案例例借鉴项目整体体定位与与发展策策略项目价值值体系产品设计计优化建建议体验式购购物风情情街区价值体系系KPI购物风情情主题鲜鲜明的标志性景景观体系系“一轴多多巷”商商业动线线脉贯整整个购物物休闲街街区一系列购购物文化化为主线线的主力力体验店店一系列国国际化的的DIS区域识识别系统统满足购物物风情需需求的villa产品品价值产品1.沿街风风情街：：2层联联排，独独立冠名名，独立立产权产品2.OUTLETS街街区：强强调非传传统商业业、特色色购物体体验、街街区体验验、主力力店、品牌折扣扣一条百米米长特色色风情沿沿街商业业街一个以休休闲商务务为主题题的汽汽车旅馆馆产品3.汽车车旅馆：：强调稀稀缺、私私密、高高端、商商务精品品街区的标标志性建建筑：入入口广场场摩天轮轮和钟楼楼岳各庄路“一轴多多巷”商商业动线线脉贯整整个购物物休闲街街区街区的标标志性建建筑：入入口广场场摩天轮轮和钟楼楼入口广场场：体验式购购物风情情街区价值值体体系系KPI购物物风风情情主主题题鲜鲜明明的的标志志性性景景观观体体系系“一一轴轴多多巷巷””商商业业动动线线脉脉贯贯整整个个购购物物休休闲闲街街区区一系系列列购购物物文文化化为为主主线线的的主主力力体体验验店店一系系列列国国际际化化的的DIS区区域域识识别别系系统统满足足购购物物风风情情需需求求的的villa产产品品价价值值一条条百百米米长长特特色色风风情情沿沿街街商商业业街街一个个以以休休闲闲商商务务为为主主题题的的汽汽车车旅旅馆馆街区区的的标标志志性性建建筑筑：：入入口口广广场场摩摩天天轮轮和和钟钟楼楼产品品1.沿沿街街风风情情街街：：2层层联联排排，，独独立立冠冠名名，，独独立立产产权权产品品2.OUTLETS街街区区：：强强调调非非传传统统商商业业、、特特色色购购物物体体验验、、街街区区体体验验、、主主力力店店、品牌牌折折扣扣产品品3.汽汽车车旅旅馆馆：：强强调调稀稀缺缺、、私私密密、、高高端端、、商商务务精精品品一条条百百米米长长特特色色风风情情沿沿街街商商业业街街一系系列列购购物物文文化化为为主主线线的的主主力力体体验验店店体验验式式购购物物风风情情街街区区价值值体体系系KPI购物物风风情情主主题题鲜鲜明明的的标志志性性景景观观体体系系“一一轴轴多多巷巷””商商业业动动线线脉脉贯贯整整个个购购物物休休闲闲街街区区一系系列列购购物物文文化化为为主主线线的的主主力力体体验验店店一系系列列国国际际化化的的DIS区区域域识识别别系系统统满足足购购物物风风情情需需求求的的villa产产品品价价值值一条条百百米米长长特特色色风风情情沿沿街街商商业业街街一个个以以休休闲闲商商务务为为主主题题的的汽汽车车旅旅馆馆街区区的的标标志志性性建建筑筑：：