汊总规2010-2030已批东南-附件6专题

专题专题 1、规划编制背

于毗皖、与北隔相汊成于13年0年乡撤并文山并入河镇；27年划调，相镇并入汊河镇。截至年底，汊河镇镇域面积2.万人；位于三河交汇处河岛地区的老镇区0.平方公里，老镇区北部、依托原4国道发展起来的新镇区.7平方公里，镇区常住人口人。汊河镇是省首批对外开放重点投资建设的五大边贸集镇之一，是、省提出东向发展重点扶持的三大集镇之一，也是、省政府确定的扩权强镇试点镇。年月，汊河经济开发区成立。开发区建于汊河镇新镇区东部，目前已有规划面积3平方公里，集中建设面积.平方公里。现状产业发展势头良好。短短的五年时间，为东展头皖市接转第和地。01月汊河济开区被准为级经开发，更得了的发展机遇。因为自身优越的区位条件和良好的外部机遇，目前的汊河经济开发区已进入快速发展阶段。0年起至20年，总共编制了次总体规划，充分显示出发展的急剧变化。年月，《皖江城市带承接产业转移示范区规》，这标志着徽省发改委要求级开发区进行“扩容、扩区规划研究，为承接产业转移做好积极的准备。开发区的扩张和升级迫在眉睫。在新一轮 城市总体规划中，城市产业空间呈现出明显的圈层式布局结构由于汊镇位于 0公里半径的“先进制造+装制造+休闲旅游业”圈层，因而在先进二产和三产方面均拥有非常良好的发展契机。汊河与的联系日益紧密，成为规划研究和布局的重要切入点。年初，香江湾（香江）商贸物流总部入驻，使得珠三角产业转移机遇凸显，又带来汊河镇开发区升级的特殊辐射背景。随着商贸港项目

2004版

2007专题专题长三角产业转移，成为首选长三角经过近20年的发展，支撑其地区经济发展的劳动力成本和土地约束比较优势正在逐步减弱，产业发展的资源和环境承载能力已经构成了对经济增长的硬约束。随着成本、劳动力成本与商务成本的不断上升，东部地区的部分产业自2000年开始向中部地区转成为长三角地区产业转移的首选地之一。0—28年，来自长三角地区的投资与产业转移已达0亿元。产业转移已成为经济发展的重要特征之一，汊河新城地处长三角经济区西缘，其独特的区位与交通优势，便于与长三角地区进行产业分工与合作，主动迎接长三角地区的经济辐射与产业转移。相比于长三角地区在生产要素、环境容量、发展空间等方面的制约，皖江城市带的主要优势在于：（1）区位：沿江近海、承东接西，地处长三角腹地，与长三角地区山水相连、人缘相亲、文化相近。更位于目前中国三个最大、最活跃、最具潜力的珠三角、长三角、环渤海三个所构成三角形的中心位置。（2）交通：初步形成了公、铁、水、航空运输并存的综合体系。（）资源：煤炭、铁、铜、非金属矿产以及大宗农产品等资源丰富，劳动力和土地资源丰富，长江岸线条件优越，承载空间较大。（）成本：综合商务成本低，生态环境优良，宜业宜居大滁城区域整合发展是滁州市域总体发展的重要内容。规划将形成一主（滁州），三副（全椒，来安，乌衣）和多点（小城镇）的空间格局。在此基础上滁州市又于00年进行了承接产业示范区规划，汊河新城位于大滁城地区东端，处于滁、来、全、天发展主轴线上，属于产业承接示范园的东片，在整个大滁城面向长三角的经济发展中起着示范作用。同时，它也是大滁城地区与地区衔接地区，是滁州、乌衣、来安、全椒和等城镇的联系纽带，空间地理位置突出，区域的发展对其寄以厚望。跨 来的新契， 市做出了推进加快建设江北新区，跨江发展和建设“一城三区”的重大决策。其中，浦口区的发展对跨江、拥江建设、滨江开发的实施具有重要意义，对建设江北新市区，对作为中心城市对苏北 及长江中游的辐射力提升至关重要。目前，浦口新城建设已经陷入瓶颈，有限的用地范围已经成为其纵深推进的最，汊河新城恰恰就处在其纵深发展的轴线上，势必成为 江北新市区空间拓展的重要突破口。长三角产业转 皖江城市带区 滁州打造三园规 产业发展圈层专题专题珠三角产业转移背景——从外贸到内金融爆发以来，各国为了应对，都加大拯救力度，但大规模财政投入和宽松货投放衍生一系问题。此各国经开减少投、收紧动性，企业和市场自主恢复的压力加大，复苏的步伐可能延缓。此次是全球“需求-供给”结构失衡的总爆发，要完全扭转这种结构性，需要各国生产与消费模式的转变调整，这将是一个较长而复杂的过程。从国内看，经济虽总体回升向好，但基本面尚不稳固。我国要素投入型的增长方式并没有得到改变。在全球总需求萎缩的大背景下，我国依托向世界市场。为了消除的影响，到地方相继出台了密集的刺激消费政策，财政也从各方面给内贸工作给予贴补。在政策的刺激下，汽车、家电、住房、家居等方面的随着国际国内形势的变化，珠三角客商把开拓市场的注意力地转向国内香江“湾”商贸港

“湾”商贸港项目背项目定“湾”商贸港即湾（香江）商贸物流总部，该项目2010年1月选址在汊河镇发展。目前一期1400亩即将投入建设，远期15平方公里也达成协议。服务、商务办公、报关、培训、旅游、餐饮、休闲、等功能于一体的大湾项目将借助长三角区域的高速发展和汊河经济开发区得天独厚的区位交通优，以高度聚合的商贸物流业为支撑，成为一个档次高级化、经营现代化、经营品专业化、经营空间、经营环境规范化的超大规模的商贸物流平台功能构开发周该项目于2011年开始建设，总体开发周期约5-8地实际供应情况另行确定。在保障土地供应的前提下，项目贸物流区域（约10平方公里）争取在约3-5年内建成。投资规项目总投资额约600亿元投资商香江民营企业和世界中拥有巨大的，创始人是中国家居装饰商会以及省家居商会创始会长，与家居商会、装饰业商会、五金机会、中国女企业家商会等各类型商会保持密切的合作。香 的入驻，将珠三角产业转移的契机在汊河镇的空间上专题专题珠三角产业转移的动因和要转移动因珠三角产业升级的自身需求转移方向：向周边的粤北山区、粤东、粤西转移，以中西部转移；总体趋势是由泛珠三角向内中西部地东向西、由沿海向内地，梯中西部地转移产业类型新城发展机遇区位优势受到投资商青睐。劳动密集新城发展机遇区位优势受到投资商青睐。《加工贸易限制类商 》政策带来的机

泛珠三

涉及产业类型塑料原料及制品、纺织纱线、布匹、家具、金属粗加工产品等劳动密集型行业。塑料制塑料制塞子,盖子及类似 或包装货物用其他塑料制塑料制餐具及厨房用塑料制其他家庭用具及卫生或塑料制囤,柜,罐,桶及类似容塑料制门,窗及其框架,门塑料制窗板,百叶窗及类似制其他未列名的建筑用塑料制或学校用塑料制塑料制衣服及衣着附塑料制家具,车厢及类似品的塑料制小雕塑品及其他装饰其他塑料制拉敏木制木窗 窗及其框木窗,窗及其框拉敏木制的木门及其框架和门木门及其框架和水泥构件的木模木瓦及盖屋抑制外贸顺差，抑制低附加值、低技术含量产品出口过快增长外支持西部建设，缩小东西部差距，引导加工贸易向中西部梯度转移政策政策关键新增1853个劳动密集型加工贸产业限制出口实行东部和中西部地区差别政不予批准限制类商品加工贸易业务新城发展机遇 来了机遇和的优先发展限制的 专题专题2、相关规划解，正式《皖江城市带承接产业转移示范区规划》，区纳家展这今 唯产业转移为的区域发展规划，是促进区域协调发展的重大举措，为推进 与泛长三角区域发展分工，探索中西部地区承接产业转移新模式，也为中部地区速崛起点燃了助推器。发展机遇期的重要地位，作为省东向发展、承接产业转移的重点区域，必 大滁城的概念是滁州市总体规划在宏观研究的基础 一 发展

皖江城市带承接产业转移示范区规路1、滁、来、全空间距离近；县城周围，城镇分布较为密集，初步具备城镇集区的形成条件2、位于都市圈的圈层，即与中心城市联系紧密、接受中心城强烈辐射，城市间作用最强、最广泛的区“大滁城”建设规划面积95平方公里以滁城主城区为中心，以来安、全椒、乌衣为三个副中心，以琅玡山风景区为依托打造经济繁荣、山水相连、生大滁城协调发展规专题专题市城市总体规划（2007-在2007新一轮城市总体规划中，城市产业空间呈现出明显的圈层式布局结构，自内向外分别是“现代服务业圈层”、“现代服务业+高新技术产业圈层”、“先进制造业+装备制造业+休闲旅游业”和“先进制造业+现代农业圈层”。从地理区位分析，汊河新城当隶属于的“先进制造业+装备制造业+休闲旅游业圈层”。在产业转移方面，迄今为止，都市圈已逐渐形成以产业群、钢铁建材产业群和机电产业群为主的三个产业发展集群，其中化工业、建筑业、加工业和电子机械业等业正在移出与汊河新城毗邻的市高新区是以车辆制造、电子信息、生物、新能源新材料等为主导产业的国家级新城。近年来，由于高新区空间有限，其车辆制造等产业已逐渐转向汊河新城。2009年，移入企业11家，2010年，移入企业20家，共达35家，使汊河新城迅速成长为以车辆配件为主导的产业园区。“跨江”给毗邻的汊河新城带来新的发展机遇。就都市圈自身的发展与“跨江”而言，要求未来的汊河新城成为带动滁州工业发展的先锋范区，成 高新技术产业发展的拓展区来安县汊河新区总体规划（2007-规划提出汊河新城作为江北新市区的拓展区、连通都市圈沿江产业带与滁来全经济区的枢纽区以及大滁州融入长三角经济区的先导区的“三大区域定位”汊河新区作为来安的汊河以及的汊河，应东向,实现由来安中心镇到新市区的式发展，立足三大区域定位，最终成为来安南部及都市区边缘集工业区、休闲居住区、商贸物流区为一体的综合、多功能新城区。以制造业、加工业、化工业、建筑业等劳动力密集型产业为主导产业；承接都市圈产业发展，协调跨省产业合作，发展商贸、物业；满足高新区空间拓展、产业转移的需求，发挥自身土地资源优势，发展建筑业、服务业。发展与“长三角”，特别是都市区互动发展的现代制造、商贸物流和现代都市农业等“三大产业”，并配套发展城市新型生活服务设施，为汊河镇产业发展提供综合、多功能的生活服务保障。产业空间圈层式结 2007版总体规 2007版汊河新城总体规专题专题来安县城镇体系规划（2009-（）口），一般乡镇（大英等14个乡镇）。全县被划分为南部，中部，北部三个104国道和312省道是两条重要的发展轴线。带动县域南部发展的重要增长极。

水口镇总体规划（2009-综合镇。规划确定水口镇区用地发展方向：以104发展与新镇区连为一体形成水口中心片区；十二里半副中心片区，以工业集中区 来安县城镇体系规 水口镇总体规划镇区用地布专题专题2.71划历2004 2007 20102000《汊河镇总体规划2.4平方公2004《汊河镇总体规划6.0平方公2007《汊河新区总体规划11.5平方公2010年7《汊河经济开发区总体规划70平方公重点研究了空间扩张和区域对接的问2010年11 《来安县汊河镇总体规划》特殊的发展时期、发展机遇，良好的发展趋从愿

2004年《汊河镇总体规划》中的镇域城镇体系规汊河新城面积增汊河新城面积增8765432102006200720082009开面2000年，汊河 2006年，开发区初 2009年，开发区迅速扩专题专题3、现“汊河镇+汊河经济开发区”的发展模式体现了从自发——规划的城市建设与发展过程。汊河镇原来坐落于三河交叉的河岛地区，自2000年前后，其空间发展逐渐脱离河岛地区的老镇区，开始沿原1042005年汊河经济开发区设立以后，在104国道东侧集中发展工业，由于规划及时跟上，开发区的建设得到了较好的控制，基本按照规划实施。近4年来，汊河经济开发区扩张迅速，到2010年园区面积已达6.1平空间需求日益增加。同时，开发区的基础设施建设取得较大进展，除园区道路建设外，先后完成了110KV变电所工程、天然气项目、通讯设施、通讯光缆、自来水设施配套建设等。目前，汊河镇的空间发展仍存在以下问题：1、新、老镇区和开发区的空间发展脱节，各自为政，难以起到良好的支撑平台作用，河岛、水系等资源未得到很好的利用2、104国道作为镇区南北向的主要道路，承担一定量的过境交通和主要的联系的功能，过境交通对城镇生活产生不利影响3、城市空间发展模式以自发发展和工业导向的发展为主，居住质量不高，环境质量较差。居民点结构松散，布局紊乱，土地利用率不高。绿化用地偏少，不能有效地护生态环境，不能体现水乡的特色4、配套设施水平还有待提高，特别是供水、水体污染等关系人居安全的重大问题，也包括其他市政设施和停车、文化商业餐饮配套等服务设施的提升层次对通方面，宁洛高速十二里半出口联系便捷，连接104国道和滁六公路。104国道从穿过，带来便利的交通联系，同时，新城对外和自身交通对104国道的依赖极大通往各乡镇所在地的县乡道较为凌乱，依托现有地形，不成系统，且大部分路况较差；沿河堤有部分堤上道路，但较为狭窄新城内近年新建的道路质量较好，初步形成了“六横三纵”的道路网络。但道路网断面参差不齐，没有完全按照上一轮规划实施，道路绿化质量不理想现状水系较多，要以来河为主要，向西进入滁河，形成一系列的水网和圩区，滁河与来河呈环抱之势。东南、西南、西北部水渠较多，西部为类湿地，水塘多分布中部，北部大英镇域内有几个水库现状用

现状交

现状水专题专题4、发展条件分析S1、优异的政策《皖江城市带承接产业转移示范区规划》得到的与重视，纳入国家计划，成为中部地区崛起重点发展区域省向东发展包括了来安县2、特殊的宏观经济背“长三角”城镇展的新要求。我国的长角洲地区产业结构正在不断升级中，一些传统产业正由东部向中西部经济辐射与产业转移。都市圈来的新契机。都市圈规划的快速推进，特别是“一城三区”空间格局的提出，明确了发展江北新市区的构想，同时也使高新新城的空间拓展产生了新的契机，其空间的拓展和产业的转移均为汊河新城带来前所未有的3、优越的区位、便捷的交位于泛长三角地区，都市圈圈层，“大滁城”发展范围内。毗邻江北新市区，位于皖江和京沪铁路经济廊交汇“T”型节点上毗邻宁洛高速公路（-洛阳），距连接长江二、三桥的宁淮高速公路（-淮阴）浦口出4公里。三桥出发连接宁淮高速、在六合相交宁洛高速再通过二桥过江，将构成市江北高速公路环线，过江后则直接可以接到绕城高速。这样就形成了一个完整的跨江内环高速圈。这将大大加快江北浦口、六合区的发展，同时带动汊河的发展；10国道作为汊河新区南北向的过境道路，是汊河至便利的交通通道；距京沪铁路（-）货物中转站8公里；距离禄口国际机场48公里；距新生圩港30公里。4、资源优土地价格便宜：在按规划设计标准做到“五通一平”，的情况下，综合地价为每亩4.5万元。而在我国东部沿海经济，“三通一平”开发成本不下10万元，因此，土地价格优势是很多城镇所不能比拟的。低廉的劳动力资源：有很大的剩余劳动力的储备，且企业员工年平均收入比市低很多优越的景观资源：南部圩区水网密集，滁河蜿蜒而过，生态环境优越，景观条件独有特色，适合发展生态农业和新城新城和滁州及轻轨规W1、城镇化整体工业化、城镇化水平偏低，经济增长方式粗放，在发展中会遇到一定的阻力，的压力也会较大2、基础设施薄城镇建设滞后，基础设施薄弱是目前小城镇建设中普遍存在的问题，特别是小城镇的路、水、电服务设施，汊河新城也3、第三产汊河新城的第三产业主要是以金为主的建材商贸业，总投资达130000万元，是新城的主导产业之一。但除此之外，第三产业的其它行业发展不，行业种类比较单一。汊河新城的公共服务设施相当单薄，缺乏足够的金融设施、体育设施、教育设施，不能满足新城发展的需要，也进一步影响新城的。4、劳动力素质整体劳动力文化水平较低，为达成未来目标期待，必须做好劳动力技术培训的准备，未雨绸缪，为产业扩张和产业升级储备O1、有利《皖江城市带承接产业转移示范区规划》的；省向东发展的；国家加快中西部地区的开发，促进中部地区的崛起，国际和国内沿海地区产业转移趋势不断增强；2、市的产业转移和扩“跨 ”和产业圈层结区 的交通规高新区的产业转3、接受长三角的产业在全球化产业结构变迁的背景下，长角洲地区正处于产业结构升级阶段，一些传统产业正在向中西部地区转移，作为汊河新城，一方面接受东部地区转移的产业，参沿海地区的经济分工；另一方面，可以借机促进自身经济产业结构的调整，实现式发展4、珠三角产业转移和重大项目进伴随着珠三角产业转移的契机，香江在汊河镇选址建设湾（香江）商贸物流总部，规划远期用地2平方公里。另外，碧桂园等大型房地产开发也已在汊.平方公里，预计可容纳近0万人居住。T1、周边的竞周边地区具有类似的发展背景和条件，经济发展水平接近，产业类型趋同，在内力发展和承接长三角加工制造业转移的过程中存在同构竞争的问题2、产业与协作分如何承接第一梯级城市的产业转移及升级，如何在区域范围内实现产业协作 ，是目前急需解决的问题来安工业来安工业新汊河新专题专题5、区域功能定四个层次的皖江城市带层皖江城市带的前沿产业示范区和综合商贸物流平层都市发展区的同城化功能板块大滁州大滁州东向发展的重要门户和通道，大滁州东部的产业发展引来安县来安县南部经济区中心城镇，对接江北副城的前沿板块产业转移新城，同城发展水岸家——承接产业转移新 — 江北水岸新

区域层面和综合商贸物流平台

层面——都市发展区的同城化功大滁州层面——大滁州东部的产业发展引 来安县层面——来安县南部经济区中心镇，对 江北副城的前沿板专题专题6、产业发展定现状支柱产第二产业中特色鲜明的是交通设备制造，就是正在建设的宁北车辆配件产业园，宁北车辆配件产业园已计入驻企业46家，总投资26.73亿元，其中今年引进车辆配件企业27家，总投资14.77亿元第三产业企业数量虽少，但拥有投资的建筑装饰材料购物市场，装饰材料购物市场占地1000亩，协议投资130000万元，已到位85000万元。2010年，金装饰城已建成并投入运营的展示区、仓储区、加工区面积合计54万平方米，入驻商户256户。此外，“湾”商贸港项目第一期即将开始建设，将为家居建材业搭建更大的从产业理论看，这两种产业规模占绝对优势，属于开发区的两种主导产业现状发展良好的企目前产业中发展的较好的应该是服饰纺织和粮食加工，这两种产业虽然数量不多，服饰纺织有4家，粮食加工2家，但产值较高。在2009年度，已投产的滁州市金弘安米业的产值是17283万元，占开发区产值的1/左右。7661/6业未来发展空间较大的其它产业集群化还不明显，但投资雄厚的企业。如金属材料加工、机械制造等。以及利用区位优势发展来的房地产业。随着三产的蓬勃发展和区域地位提升，房地产业空间也提升发展前景远大的产纵观整个规划范围内，水塘密集，环境优美，现有自然条件十分优越，范围内现有景华生态农业旅游地。未来可充分利用市产业规划的空间优势，发展休闲旅游业，大力吸引外来来发展壮大水产养殖业以及生态农业，河为人篮和区态旅的

汊河经济开发区投资增长趋汊河经济开发区产值和就业增长专题专题6、产业发展定和对接原则——承接地区的产业转移，目前主要是承接浦口高新区的汽车配件和装备制造等二产转移，未来要抓住特色三产迁移的机遇；目前的家居大卖场和汽车等商贸区域原来都选址在交通便捷、成本低廉的都市边缘地带，随着城市的迅速扩张，这些特色商贸地成为城市成熟地段，原有的家居、汽车等产业或升级，或可能整体搬迁。作为都市区紧邻的汊河城，在造长角商要地过程中应该争、引导色三的迁移会，面对的广阔市场。特色化原则业旅游等现代服务业；汊河镇在皖江和周边地区都着激烈的竞争，但竞争主要集中在二产特集展示交易、会展、物流、创意研发、电子商务、金融服务、服务、商务办公、报关、培训、旅游、餐饮、休闲、等功能于一体的大型综合商贸物流平台，式发展原则——高附加值的、特色的三产式发展，实现产业提升，最终升级换代；汊河镇目前的产业是二产主导，三产异军突起。二产呈现蓬勃发展的势头，而建而且更应该是扩大与升级同时进行。商贸港项目带来的机遇是提前实现三产的式发展实产型极生态型原则商贸港项目无疑符合清洁型的要求，在发展的过程中要注意可持续性，对交通、环境等要素予以特殊关注劳动密集型原则特别是劳动力密度高的三产，提高人民收入和消费水平；“湾”商贸港项目为产业式提升带来了难得的机遇，将促进地区整体经济繁荣，并带来就业岗位的增加，促进城乡和 步伐。成为启动皖江城市带承接长三角、珠三角产业转移、整合大滁城和发展的商贸区、先制造业、现代物流业、现代农业、休闲旅游产业发展一产是保障，二产是支撑，三产是后劲，提出“二三产比翼齐飞”的目标为了实现转移产业的本地化和升级，着力加长，将一、二、三产有机组合，形成的发机会和发展特色一产的发展为稳步扩张、合理升级。在一产优势发展的基础上发展一、二、三产结合的生态农业、生态旅游和农副产品加工业。资源，大力发展“三水”种养业。但与此同时，在一产稳步扩张的基础上，对其进行重新定位和升级是发牌产工将产向市三市农业资源和自然资源为汊河新城的发展提供了广阔腹地和生态保障，以一产为支撑，大力发展高附加值、高就业率而无污染的生态农业、生态旅游业是未来的主导产业方向。二三产发展为承接和升级并进，二三产比翼齐飞长易产成的生批贸易低成打出整体品牌。除此之外，继续发展原有装备制造、建材商贸等主导产业，瞄准市的产业转移，积极承接南京近期正在移出的装备制造业、化工业、电子信息、食品、新材料业、汽车销售等二、三产，扩大发展规模，实现量的飞跃。远期要提高门槛，尽早升级，发展现代制造业、现代商贸物流业、引入软件研发等高端科技产业。三产发展还要注意和的同城化，成为的生态旅游和度假，成为市民周末度假购物的乐园。注重同城化，加入20-40公里半径的“先进制造业+装备制造业+休闲旅游业”圈层时主导产业选近期（2010-装备制造业、商贸物流业、建材业、生态农业和生态旅游业、纺织服中期（2016-商贸和现代物流业、生态农业和生态旅游业、装备制造业、建材业、房地产远期（2026-商贸和现代物流业、生态农业和生态旅游业、装备制造业、软件研

一产意向三产意向口规模预专题专题1、预测方法选我国当前处于快速发展阶段，据任何历史上的度量指标，我国的都堪称一个非常新的现象。在快速推进过程中，市地区出现了众多超常规增市。与常规增市不同，超常规增市不是由一个发推动，而是由几个平行的发同时驱动，典型的如我国的市。汊河镇是新兴的以工业为主导的小城市。从现实情况来看，汊河镇受到众多有利政策影响，正巨大的发展机遇，处于快速阶段；重要大型三产项目的开发，将改变城市的产业发展方向，吸引大量就业人口与居住人口。因此汊河镇的人口规模将呈现超常规增长之势，所以其人口的科学合理预测就需要建立在一些非常规预测方法的基础之上：既从社会发展的一般规律出发，又考虑经济、产业的发展需求，同时兼顾环境资源承载量的预测方法才是科学合理的。因此，选用了“区域相关法”、“增长率法”和“相关分析法”等三个类别，共六种方法进行了人口规模的预测A、区域相关法B、综合增长率法E、就业比例法I——三次产业与就业人口F、就业比例法II汊河镇城乡规划范围包括汊河镇全境和空间上无缝对接、经济上紧密联系的水口镇的西王村、大英镇的大英村，共16个行政村。2008年，镇域总人口为53874人其中，在规划建设用地范围内，汊河镇镇区、王来、延塘、程集、黄牌、圩、汊河、董青个行政村的全部和西王、大英、相官村的部分用地被纳入其中，人口就地安置。因此，镇区的人口预测基数为7。长三角产业转 皖江城市带承接产 省东向发 的“跨”大滁城协来安”大滁城协来安县城市总体规专题专题2、人口规模预轴”中的“一星”，到2030年人口规模10-15万人。但该规划并未考虑到汊河经济开发区的扩容机遇和目前新入区项目发展形势的57.2平方公里，根据增长趋势预测，到2015年就将达到15平方公里。通常新市镇在成长初期人口增加速度是比较缓慢的，适宜人们的居住和公共设施都还没有发展起来，吸引的外来人口相当有限，产居平衡的可能性很低。而当城市规模15平方公里时，其综合性开始显现，居住配套发展起来，城市人口也逐渐增加，产居平衡将会随着城市的成熟而逐渐实现。特别是汊河镇目前二、三产呈现齐头并进的态势，新引进的三产企业将会吸纳大量的就业人口，远高于原来二产的就业密度，服务人口也随之增加。预期5年内集聚在汊河的人口将有一个较大的发展，其发展规模将会突破上位规划的限制。增加，有可能出现一个式的发展，其增长引擎地位有望与来安县城比拟，则县域发展有可能演变为“双核”并列的结构，同时提升南部经济区及其自身在整个来安县的经济地位和人口比例。）根据《来安县城市总体规划（2009-2030）》，预测来安县2030802015年（近期，年（远期）50%、60%和78%。）考虑到汊河的和就业岗位虽大幅增加，但城镇人口仍有部分外出务工，降低城镇常住人口的数量，考虑到社会、经济发展等综合因素，该部分比例取30%。由此对汊河城镇人口规模预测如下近期中期远期县域总人口预测（万人汊河城镇总人口（万人18.64-预测常住人口规模（万人13.05-预测结果近期4.14万人，远期13.05-17.40万人的大量暂住人口。接下来，对此预测结果进行校正

南部经济区发展示2、人口规模预方方法一：区域相关法——校区域相关法的商贸就业人口校汊河的城镇定位是“华东地区综合商贸物流平台，都市区边缘集商贸物流、工业、休闲居住、生态农业和旅游为一体的综合多功能中型新城，来安县的南部经济中心据经验，发展综合性的商贸物流城市，来自现代专业市场的就业密度较高，达到100-300人/公顷。目前仅湾（香江）商贸物流总部预计用地面积20平方公里，包含四块——灯饰家居建材、汽车及用品、工业原辅材料、居住休闲，从劳动力密集型到技术、密集型均有。预测将吸引就业人口达到近期20万人、远期35万人，其中来自区域外的外来人口占60%。因此，预测湾商贸物流项目规划近期吸引的外来人口为12万、远期为21万。专题区域专题汊河目前容纳大型房地产开发项目若干，其中仅以碧桂园一例进行校正。碧桂园是中高档居住开发项目，容积率也较高，项目预计容纳总人口达10万，首期正在建设的范围即可容纳9000户居民。预计面对客群以市人口为主，兼顾江苏省、省其他地区的置业投资人口。随着汊河的建设与发展，本地人口的置业也将从无到有，占到一定的比例。不过，这一部分和上述B2~3通过区域相关法及其校正，预测汊河近期人口18.14万，远期人口41.40

碧桂园开发示湾开发示专题专题2008年，汊河镇总人口39930人，近十年人口平均自然增长率为3.0‰，根据人口结构和汊河镇的具体况，规划期内人口的自然增长率不会有大的变化，近期和远期自然增长率仍取3‰，规划区总人口基数是6.52万人汊河的人口增长将主要是机械增长，带动人口机械增长的主要有以下两方面原因汊河将成为来安县南部的中心，吸引周边的农业人口成为市镇居民，每年城镇化率增长将超过1%，也即近1000人。居住人口。根据目前大型项目估测，未来五年内进驻的香江等商贸物流用地将超过20公顷，远期达20平方公里；碧桂园等房地产开发项目近期300公顷，远期达6平方公里以上。仅这2项，近期将吸引就业人口7000人，居住人口72000人，远期还将吸引外来人口14-24万（参见上文的商贸就业人口校正和房地产吸引人口校正）。功能和特色三产都将有一个较大的。由于规模门槛效应，当城镇规模达到15平方公里以上，其公共设施供应水平将大大提高，对人口的也提升。城镇发展从初期到中期，产业的集聚和扩张呈现一个加速的过程，人口的也呈现加速的趋势。因此，可以判断人口机械增长速度也呈扩张趋势，近期较慢，远期较快。综合考虑上述因素，将近期的人口机械增长定为12000人/年，远期的人口机械增长定为15000人/年计算公式如下n：年近期：近期人口自然增长×05近期机械增长的人口数：5×12000＝60000近期总人口数为 远期：远期人口自然增长×054远期机械增长的人口数：15×15000＝225000远期总人口数为 预测结果近期人口9.33万，远期人口32.25万专题专题PAGE7方法三：经济相关分析法方法三：经济相关分析法年财税（万元产值（亿年财税（万元产值（亿元2010年1-102009200820072006对开发区建区以来的产值增长做回归分析，预测2015年的产值将达到100预测的“到2015年，销售总收入达200亿元，工业总产值100亿元，商贸收入100亿元，其它收入20亿元，实现财政收入突破3亿元”的发展目标基本吻合。将来产值增长带入公式，求得汊河镇经济增长参数a=65291，b=4709式中：Pt——预测目标年末人口规模Yt——预测目标年GDP总量（用总产值数据替代a、b——参数2015年人口 预测结果近期2015年汊河镇人口规模为14万由于远期经济增长数据难以用单方法预测，误差较大，暂不用此方法进行预方法四：经济相关分析法方法四：经济相关分析法据此预测人口规模。如下表所示：预测公式为Ptab式中：Pt——预测目标年末人口规模Yt预测目标年GDP总量a、b——参数地区生产总值平均增地区生产总值（亿元人均GDP平均增人均GDP（元/人预测人口规模（万人预测结果近期人口为23.83万，远期人口为45.05万方法五：就业比例法方法五：就业比例法技术路线三次产业就业岗规划期末总人口规三次产业就业岗规划期末总人口规就业人均就业人均 人均GDP（万元一产劳均GDP（万元）49二产劳均GDP（万元）三产劳均GDP（万元）预测三预测三次产业结预测经济指各产业总劳均×利用就业比例法预测人口规模2005（汊河镇2015年（近期2020年（中期2030年（远期地区生产总值（亿元第二产业占地区生产总值二产就业岗位（万个第三产业占地区生产总值三产就业岗位（万个就业预测人口规模（万人预测结果近期人口为20.38万，远期人口为42.07万专题8专题8方法六：就业比例法数量（用地面积（亩方法六：就业比例法数量（用地面积（亩6544食品231根据经济开发区的一般发展阶段和规划经验数据，以工业为主的开发区发展初产比例约为30：45：25，人均工业用地为100-600m2/人；开发区建设中产比例约为20：45：35，人均工业用地为80-160m2/人；开发区建设成熟产比例约为5：50：45，人均工业用地为40-140m2/人。呈现一个从二产独大到二、三产并重，建设由粗放到集约的过程。由此预测汊河的人均工业用地近期为160m2/人，远期为80m2/人。而随着开发区从二产为主，到二、三产并重的发展，三产的生活服务业人均建设用地将更加集约，约为40m-人2%左右，三产占2%左右；远期规划建设用地将增长到5平方公里，其中工业用地在用地平衡中占%左右，三产占%左右。据此预测，近期工业就业人口=200×./1=5万人；三产就业人口=2×.2/=1.万人；就业人口共14.34万人，其中，70%的人口在规划区内，为10.04万人，常住人口与就业岗位的为为6.69万人，近期总人口为16.73万远期工业就业人口=4×0./=12.万；三产就业人口=4×.2/=2.万；就业人口共35.44万，其中，70%的人口在规划区内，为24.81万人，常住人口与就业岗位的为为16.54万人，远期总人口为41.35万案例浦口经济开发区人均建设用案例浦口经济开发区人均建设用案例江宁经济技术开发区人均建设用（人限公600百事可乐 专题9综合以上六种预测结果，进行综合考虑与校核，规划预测汊河镇近期人口规模为22.5万人，远期人口专题9方近期远期（2030区域相关法（万人综合增长率法（万人经济相关分析法I（万人/经济相关分析法II（万人就业比例法I（万人就业比例法II（万人最后取值（万人专题 工业新城发展模式研专题一、工业新城专题1、研究对象选市域面积（k㎡新城面积（k㎡建设年地域功能类苏州工业园年东综合江宁东山新市2000东市域面积（k㎡新城面积（k㎡建设年地域功能类苏州工业园年东综合江宁东山新市2000东综合高新1988东高新技术产2002南高新技术产无锡新年东工业浏阳工业新2009中工业本次研究对象选择条件地域性差异：中国地域性差异较为明显，考虑到来安县所在区位， 功能类型差异：经济新城种类多样，传统工业园区以二三类工业的劳动密集型企业为主，并在所有种类新城中占据大部分；同时在科技日的发展重点。因此，研究对象须包含两者才能得出具有普遍性的有效结论。图1：工业区的空间布方成熟度差异设时不仅仅要参考已成熟新城的建设图1：工业区的空间布方2、区我国城市工业新区分布方按区位来分，我国城市工业新区的空间分布方式主要有四区新；城成缘的的“远郊型工业新区”。业新区的潜力巨大，将是未来的发展趋势。小结：在上一轮总体规划中，汊河新城被定义为远郊飞地型随着发展规模迅速扩大，向西与滁州和来安新城对接，向东迎接的发展汊河新区更像 的边缘新城，其空间发展模式是边缘型与近郊区之间专题专题3、规超大型。小型主要是指面积小于3平方公里的新城，中型是指面积在3—15平方公里的新城，大型的面积一般为15—30平方公里，而面积大于30平方公里的新城则属于超大型。（表2）表2：工业新区规小型新中型新大型新超大型新规模(k㎡3—15—资料看规模相差很大(表3)。国内一些工业新区（园区）规模概况如下表3：国内工业新区相关资

通过总结得出工业新区规模的确定应遵循以下原则工业新区的规模要与所在地的用地条件相适适应，综合以下后要素权衡后选择合理的规模，做到因地制宜。①明确可用地面积，以及可以进一步发展的空间面积②要注意所在区的农田保护问题，应对选择范围内的农业情况作周密的，最大度地减少耕地占用。区的实际情况。按照建设部《城市用地分类与规划建设标准》，我国城市人均建设用地标准分为四个60.0—75.0㎡/人，Ⅱ级为75.1—90.0㎡/人，Ⅲ级为90.1—105.0㎡/人，Ⅳ级为105.1—120120㎡/人。在规划前期应根据规划区的实际情况做好人口预测，以便确定工业新区的用地规模。但在工业新区发展前期，其人口规模的增长往往滞后于工业规模的增工业新区的规模要与其性质相适应不同性质的工业新区发展的产业类型通常不同，通常传统工业区主要是以粗放型的较低层次的产业为主，是以土地和规模为发展代价的，而经济技术新城与高新技术新城则是以集约型的高新技术产业为主（2）。工业新区规模要与当地的经济发展水平相一是由当地的经济发展水平所决定的，通常经济的工业新区会比较的发达，规模也较大，如苏州的苏州工业新城，而经济欠的工业新区相对会比较的小，这就要求要合理的控制新城的规模，做到与城市发展阶段的市场需求相适应。序工业新区名级性规划用地面规划人1苏州工业园国家工业60万2经济技新国家综合30平方公—3合序工业新区名级性规划用地面规划人1苏州工业园国家工业60万2经济技新国家综合30平方公—3合肥高新技产业新国家高新技产40平方公—4高新国家16.5平方公—5苏州高新技产业新国家高新技产25平方公—6江宁经技术新地方综合317平方公—7地方工业22.50方公14．098化学工园地方工业45平方公— 设的工业新城来看，工业新城的规模

图2：三类新城单位用地产出量比较专题专题4、功能构作为独立的城市分区，工业新区通常可划分为工业生产区、工业生产辅助区、商业住宅区及管理服务中心四个区域，特殊工业新区内还包含科教研发区以及旅游休闲区。各分区的布局一般根据地块的级差价值及自然地况、地貌明确合理地安排，既要有利于生产、又要方便于生活。工业生产区性的标准厂房。工业生产辅助区餐。商业住宅区主管的别墅或度假村，以及相应的商业配套设施，其用地比例则可由预期规模人口推算。管理服务中心化展丰工文活便条件，并使外部交通“近而不进”。科教研发区：置科教研发区。旅游休闲区：或的地，如苏州工业园区。小结：规划中的汊河新城是一个面积广阔、性质综合的新城，容纳多种越，可与现有的农业产业发展适当的生态农业、休闲旅游、休闲商贸。考虑到汊河新城的长远发展，其产业必将不断提升，故应在园区内中远期安排相对集中的科教研发区。

图3：郴州市柿竹园有色金属科技工业图4：无锡新图5：苏州工业园专题专题5、用地构主要分析居住用地、公共配套设施用地、工业用地（储用地以及市政设施用地）以及弹性用地。类工业用居住用道路广类工业用居住用道路广用绿公共施用15—20—8—8—/江宁新高新苏州新苏州工业园南通新昆山新郴州市柿竹

汊河新城较共设施较高，工业均衡发展

图7：高新技术新城理想用地平图9：图7：高新技术新城理想用地平图9：苏州工业园区用地布局规划图8：一般工业新区理想用地平城市经济发展水平及需求发展需求更大，希望更快的发展，因此在工业园区的开发建设中必然会增加工业用地的比例。同时对工业企业的要求较低，并进最大努力满足企业提出的要求，故在土地利用方面也是以粗放型为主，园区内工业用地面积相对较大。而经济发达城市的新城通常已经经过较长时间的发展，对工业企业的入园门槛较高，能够进入的企业在规模等方面都有严格限制，故通常在一段时间展在及配施工业新城的区位关配套设施上依赖主城，后期发展后延续前期发展格局，居住及配套设施与主城区互补，工业园区较为宽裕的土地能够承担主城区内的居住压力，而主城区完备的配套设施能够提供更为全面的生活服务。因此相对而言，边缘型是远郊型工业园区，其独立性较强，需要在园区内配备完整的生活设施，其居住与公共设施比例相当，与一般城市建成区相似。工业产业类型术工业园区，其产业类型完全不同，前者多为粗放型的劳动密集型企业，而区内的工业用地比例相对较高。自然生态环境术产业开发以及生活休闲，故其用地构成与一般的工业园区不太相同。

业占用。分散于工业园区内，用来协调工业园区在近远期对工业用地需求的，是一种用地性质向另一种用地性质的过渡。（9））市型用地不断渗入乡村土地中，形成混合的土地利用方式。专题专题6、空间结7、路网模单一生产用地与绿化用地，辅以少量生活用地。（图实例：西安高新区西区、昆山经济技术新城、经济技术新城等生产用地为主、配属生产服务用地和生活居住用地。（图实例：长春经济技术新城、沈阳经济技术新城、秦皇岛经济技术新（东区）等

如下表：表5：典型新城用地结构比较 园区名道路分红线宽道路密江宁东山新市快速0.21㎞k主干园区名道路分红线宽道路密江宁东山新市快速0.21㎞k主干1.19㎞k次干1.47㎞k支＞3㎞k无锡新快速0.18㎞k主干0.93㎞k次干1.99㎞k支苏州工业一级主干1.02㎞k二级主干0.15㎞k次干0.85㎞k东莞松山湖科产业主干次干支影响因素生态优对自然生态环境的保护，对园区内环境质量与品质的重功能与布局相协科研设施一般与居住及公共配套设施靠近。对独立的组团并可分期设相合。组团各能按定比比例扩张，比较完善、均衡。

表6：工业新区街区模数及道路间距比较街区模路网间区位类主干次干支江宁东山新市边缘无锡新近郊苏州工业边缘东莞松山湖科产业远郊小结：工业新区的道路一般均分为三个等级，即主干道、次干道、支路，其中主干道红线宽度40至60m之间，间距约为1km左右，次干道红线宽度30m左右，间距约为400m,支路红线宽度约为15至25m，间距约为200m，一般都是标准的棋盘式、方格网道路，2-10公顷为宜；工业用地街区模数为400m×400m，以7-20公顷最多，也可根据情况扩大。专题专题8、用地平衡研小型工业开发区案例（10平方公里以小型工业开发区案例（10平方公里以下 惠州工业珠山无锡市洛社工业景洪工业怀化市洪江区工业金城镇工杭州湾上虞工业园 黄羊工业园 海宁工业新 无锡袍江工业新 湖南零陵工业 东莞东部工业园小型工业开发中型工业新大小型工业开发中型工业新大型工业新超大型工业新综合 总用1015~40平方公45~100平方公>100居10%工50%30%左20%15%-道路广10%绿10%公共设/1.1.工业用地所占比例随1.工业用地面积减少至与新2.综合且高新产 增加特2.居住用地比例有所增加2.居住区非劳工人口占总非劳工人口数量增加口比例超过30%威海工业新 苏州工业园专题二、工业新城居住发展专题1、劳动力来劳动力来源大致可分为当地居民（农民）、外来务工以及企业自带8.1%左右，相对比较稳定。整个县域范围内迁出人口超过迁入人口，人口机械负增长，在迁出人口中大多数人还是选择省内，同样迁入人口中也还是省内人口居多。由此可以推测，未来来安经济新城吸引的打工多来自省内其他县市。在来安县常住人口中外出劳动人数比例逐年上升，约占总常住人口比例%在整个县的劳动力构成中，近%劳动就业培训，就地解决就业问题。而整个县域内半数左右的居民（村民小结：汊河新城劳动力来源：附近、省内及县内剩余劳动力、工业企业自带技术工人。专题专题2、拆迁征地补偿模式分承包农户自愿交回的承包地、承包地流转和土地开发整理新增加的耕地等，首先使被征地农民有必要的耕作土地，继续从事农业生产。优缺对失地农民的生活方式影响最小，安置后的失地农民仍以农业生产为主，尤其是对非农就业技能较差和文化素质不高的农民不需要重新进行技能培训，就可以解决其温饱问1目前我国人多地少、人地极为突出的情况下，进行农业安置2将大量农业人口保留到农村，将更加增加农地的压力，3农民失地增加了农民从农业阶层向社会更高阶层流动的机会，再将农民限制在农村，既不合理也农业安置模式。业体系，并建立社会保障制度。优缺能解决农民暂时就业问题由于农民素质低，适应性较差的被征地农民很容易，重新失小结：来安县内农民文化水平普遍不高，不太适宜采用重新择业安置

这种安置模式是指征地部门将土地补偿费、安置费和青苗补偿费以货币形式一次性支付给农民，对失地农民不进行任何安置的安置模式。这种方式简便易行，许多地方政府乐于用此方式解决失地农民的安置问，而大部分农民，特别是经济，土地升优缺操作简单，适宜年轻人和适宜沿海经济。能解决农民一时困不适宜45岁以上和劳动技能低农民，不宜中西部经济不。不能解决失地农小结：2005年来安县乡村劳动力资源数为252902人，其中劳动（16岁起，男至60岁，女至55岁）内人口为225774人，占89%，并有大多数人外出打工，故可以采用货币安置模式。土地换保障型安置模式是指在规划范围内的农户，将自己所有的土地使用权流转给委托的土地置换机构土地置换机构将根据土地管理部门规定的失地农民的安置费、土地补偿费、水利设施费、撤组转户费等费用，由部门根据已有的数据信息，制定出、开发单位和失地农民都可以接受的、合理的社会保障标准，并为符合条件的失优缺1促进了土地流转和农业规模经营，能够有效地解除失地农民的后顾之忧，促使的农村老年人口、从事非农产业的劳动人口、进入小城镇落户的人口转让其土地承包经营权，从而有效推进土地流转和农业2促进农村社会保障体系的建设，将失地农民纳入到社会保险体系，顺利解决了失地农民的保障和向市民的过渡问题3有助于解决农村土地征用中的社有助于保持社会稳定需要大幅度提高补偿安置费用，要求地方有较高经济实力，对被征地农民能达到的小结：土地换保障制度对当地的经济实力要求较高，对于汊河经济欠不太适宜。专题专题2、拆迁征地补偿模式分土地入股型安置模式是将土地征用补偿费或者是土地按使用权折合为，通过被征地农村集体经济组织与用地单位协商，农村集体经济组织和农户通过合同约定以优先股的方式获取收益。沿海经济如佛山的顺德、，浙江温州的龙港镇等多采用这种方式，比较典型的是 土地股。优缺1如果企业经营效益较好，股息年1采用土地折价入股后，农民的土升高，土地价款或土地使用权入股补偿费用转换成的形式，现实能够解决被征地农民基本生活保障的补偿费用折合成进行，难以解决失地农民现实的生活2使农民能够享受土地未来的收益，农民持有就始终同土地保持着联系，保证土地的不转移2农民与企业之间建立了利益与风险3另外由于农民不参与企业管理3减轻了企业的负担，土地的以对企业经营进行有效监督，很难定投入减少，企业就能有的产和经营的流动，有利于吸引避免企业为了自身的利益而损害农用。优缺1留地集中安置是安居乐业优缺1留地集中安置是安居乐业留了地，又统一进行安置，使失地农民有了安居乐业的物质基础和基2通过综合开发，实现了土地保值和增值，同时也为失地留地农民创造了就业机会。1留地集中起来的部分不明晰，将造成集体的所模糊，使其经营的监督力量减弱，容易产生集体的道德风险。2市场化程度较差。制约了集体流动增值的灵活性和主动性，阻碍市场对集体资源的优化配置，甚至为了公共利益目的而运用某些行政干预，影响的增值3资产风险不可避免

小结：农民失地后不离开原有土地或在附近 ，对农民的心理状况以及新生活方式的适应有良好的效果，同时当地安排就业或鼓励其自主创业能够减少培训与安置成本提高农民生活保障，故可采用。这种安置模式是将土地征用款由村集体统一使用，作为村集体的创业基金，通过村集体创办企，实现的增值和资本积累。集中管理土地，统一进行拆迁补偿；集中安置农民住宅，统一进行综合开发；集中使用土地补偿安置费，统一安排农民生产生活。比较展。优缺1充分发挥了集体的优势，既解决了失地农民的生产和生活，又解决了村集体创业2如果运用得当，可以实现资产的增1仅仅适用于经2存在不明晰的情3市场化程度较差，灵活性差，影响资产的增值和资本的快速积累，解决失地农民的发展题。而且通过集体开发，既能保证大部分4方式市场风险较大5失地农民脱离了原生活社区，短期内意识的人能有生活保障。不适应，对物业费的新型不能接受。欠妥，建议与近期采用。主要模式当地居民（失地农民）——以留居与就业相结合为主要安置方式。通过就业为先导,同时解决保障、择居和转换的问题。使工业新城成为本地人选择的新城，工作和留居的理想场所。次要模外来、企业自带工人——集体宿舍（单身与家庭型）：和服务设施结合的少量公寓式住宅，廉租为主，社会化考虑。专题 商贸新城发展模式研来安来安汊河镇总体规划（2010-专题一、商贸城市专题1、中国商品大型化趋趋品牌化趋网络化趋

3、市场型商贸城市发展特点和趋开放以来,我国“自下而上”的道路形成了两种典型模式，产生了一批一定区域具有较强中心功能的新兴城市1、以乡镇工业推2、以专业市场推城市规模从小城镇、小城市向中等城市、大城市发展,城市产业向密集型、技术密集型发展,新兴产业不断涌现,第三产业蓬勃发展。专业市场推动型案例有浙江义乌（国际小商品市场）、绍兴柯桥（中国轻纺城）、台州路桥（中国用小商品城）发展条件——浓厚的区域重商氛宽松的政策环农村剩余劳动力向三产快速转依托区际交通干2、专业市场及其特专业市场集具强性和互替性商品的场所以及在此场所中发生的交易关系的总和，是一种大规模集易的坐商式的市场制度安排，是独立批发商在空间上的集合。集中专营——专业市场是集易某一类或是以某一类商品为主，兼营少量其他商品的交易场所；批发为主——以批发为主,兼营零售一定规模——卖者的数量必须达到一定的规模现货交易——以现货交易为主，远期合同交易为辅触媒效应——输业、房地产业、仓储业等第三产业也将随之发展。

发展趋商贸业是市场型商贸城市经济的发,是产业的主导行业.商贸业的发展,不仅是对城市经济总量的贡献,是城市资本积累的重要门,更重要的是商贸业所产生的结构推进优势,即商贸业发展所集散的人流、、,既为第三产业向多层次、多门类拓展提供了基础,更为第二产业发展创造了、信息和技术条件,提供了更加适应市场的工业经济发展条件,也提出了与商贸业互为支撑的产业结构发展要求.3、市场型商贸城市发展特点和趋产业发展及其空间分布的变化是城市发展的基本动力之一在市场型商贸城市发展中，市场成为城市经济的基础，城市的每一次发展，城市形态与功能分区的演变，无一不与市场空间的选址有着密切关系。从义乌城市发展看,

专题市场成为城市中心区的基本功能专题城市中心区是城市功能强弱的一个重要标志,在市场型商贸城市中业市场成为城市中心区的基本功能.从义乌、柯桥、路桥的城市结构分析,城市中心区的构成均表现为以市场为中心,围绕市场区形成城市的商业贸易、信息服务、生活服务、社会事业及相关行政管理的.如义乌城市中心区,即以篁园路中国小商品城、宾王市场为中心,形成城市的块状中心区;绍兴柯桥则沿104国道的中国轻纺城形成城市带状中心区.这种专业市场型城市中心区的最大特点是中心区范围较大,集散能力强,交通配套义乌专业市场分布

义乌块状城市中心区构成3、市场型商贸城市发展特点和趋城市中城市中心区功能逐渐从专业市场商贸交易功能转向城市中心商务与专业市场商贸功能并重,城市中心区地强调管理调控功能、功能、专业化生产服务功能、信息展示功能等一些具有现代城市特点的商务活动的集聚.企业总部、银行、零售、、休闲等融为一体.城市中心同时专业市场酝酿着市场细分而逐渐向外扩散的趋势.这种扩散既有近域扩散,即向城市新区扩散,也有广泛意义的广域扩散,即向区外,甚至国外扩散.如义乌在、在国外许多地方设立了中国小商品城的市场分场,而中国小商品城承担诸多分场的枢纽转换功能,使城市中心区更接近现代城市发展中的商务区(CBD)的模式.城市中心区开始与城市形象工程结合,通过以中心区功能提升和环境更新为目标的城市改造工程,将绿化、广场、历史文脉等有机融入城城市中心义乌专业市场向外扩

专题工专题工业发展是强化商贸业产业支撑的内城市由于已形成一定规模的商业资本积业发展呈多元化快速发城市名主要产义乌工业、市场用地分布专题3、市场型专题“二高二低”的对商贸新城建设用地平衡进行案例研究，结果显示，商贸新城的居住用地和相符或略高，这是由于第三产业就业人口多造成的；道路广场用地偏高，对交通和物流的要求商贸新城用地平衡比商贸城比居正常略偏工偏道偏公/偏绿10%左正常略偏选取案例：浙江义乌、浙江绍兴、浙江温州、山东临沂、河北石家庄、洛阳等商贸城市。交通用地需求较表现为4个特点:一是城区对通和道路用地较大;二是各类站场设施数量多,占地大;三是城市道路网集中在城市中心区,中心区道路密集并由中心区道路向外辐射;义乌市主要物流市场名规模（亩江东货运宾王货运中大陈联托南方北方国际物流中

义乌市物流市场分布重新审视规划技术规范的适用性,主要包括3个方面商贸城市的建设用地大多具有混合特点,综合性建设用地较大,因此在规划中往往难以对建设用地功能分类纯化划分.因此,在城市总体布局中建设用地就不宜严格按九大类建设用地的规范规定以减少用地加综合性用地分类;规划指标的选择.由于规划是一个区域内城乡用地统一规划,建设用地及人均指标难以采用固定的城市标时商贸城市人口的流动性及突变性特点要求部分某些设施建设规模应突破城市城区服务应从市场的辐射范围、影响专题下曼哈二、专题下曼哈1、CBD城市中用地面积建筑面积容积下曼纽约中城新临海幕伦敦道克巴黎IFC+格朗瓦2德方芝加哥中休斯顿中多伦多中心悉尼金融1资料来源:吴明伟，孔令龙，陈联，城市中心区规划，东南大学城广重大杭CBD地模CBD建地城青福厦宁CBD地模CBD建注：标准化数值以阈值法计算得资料来源:吴明伟，杨俊宴，城市CBD与产业规模结构量化比较—中国CBD发展量化研究之三，城市规划

新1、世界著名CBD用地不超过2km2，容积率由1-21、世界著名CBD用地不超过2km2，容积率由1-2、中国CBD功能复合，用地普遍超过世界平均水平3、呈现明显圈层结构，以新街口为例，中心1km，以商业商贸为主；辐射3.7km2，包括行政、文化、 、居住等。2、家居大卖场（以卡子门为例江城江卡子主要卖月星家居、红星美凯龙、石林家居、金胜家居、石林家居、永隆家居、百安居目前家居业形成了江北、城中、江东和卡子门四块。从各大家居卖场的集聚可以看出，卡子门地区无疑逐渐成为家居市场最庞大的板块。月星家居也谈到，在他们对顾客的统计资料中可以看出，如今的卡子门家江城江卡子主要卖月星家居、红星美凯龙、石林家居、金胜家居、石林家居、永隆家居、百安居

专题 专题

卡子门地区家居板块及百货业、汽车业，总商业面积超过100

区位优石林家乐家总监介绍，目前地。交通优宁南交通便利，紧邻对城公路和南部大动脉宁溧路，

业态空间分布麦储在公宁交选造买成，其后永隆家居在此处开设分店，带动这个地区的发展。在发展了五六年后，各大卖场纷纷在此开设卖场，形成家居产业集聚。随着红星美凯龙和宜家的入驻，该地区成为家居产业最的区域，带动了整个宁南商贸区的发展。后期商业广进入宁南商贸区，集餐饮、休闲、百货、金融和商务办公于一身的产业业态不失为今

值将进一步突显市场引市场在引导规划，从麦和引具和知名度，得到

卖场空间分布类卖场名用用地权百货仓储型超麦1家居0.84181.53红星美凯龙和宜家的选地，秦淮区发改局副张振丰介绍：“红星美凯龙去来了。而对宜家来说，他们在选址看中的两块地都是卡子门板块的，这说在这里选址们才有意识地把这一板块定位在家居生活类消费商圈。大品牌类卖场名用用地权百货仓储型超麦1家居0.84181.53·球家居总用地面6平方公里，是集“产、学、研、展、销”于一体的全平台，旨在企业、经销商即将入驻。规划将项目定位成为覆盖西部十省，辐射中国，影响全球的世界最大家具采购，建成后将让比肩意大利米兰、德国科隆、高点等世界家具产业传统三极，成为代表中国的世界家具的第四极。香江家区位：家居、百货、汽向等行业倾向于集中在都市边缘区，并有一定的转移规模：不断增大中，单个卖场用地面积由不超过1公顷跨向10几甚至几十公顷；体经营面 百万平方米大区位：家居、百货、汽向等行业倾向于集中在都市边缘区，并有一定的转移规模：不断增大中，单个卖场用地面积由不超过1公顷跨向10几甚至几十公顷；体经营面 百万平方米大关强度：容积率2-3，建筑密度70-80，强度高，停车面积在城市圈直接消费者超3300万人，辐射华中地区20个省市地区近两亿人群。武响的建材家居MALL。

专题香江香河全专题3.33平方公里1.33平方公里入120亿元，经过5年的建设和5易、结算等多位一体的全球家居CBD。连续17年位各大专业市连续17年位各大专业市全球最大日用品商品批发市场专题全市总面积1105平方公里，人口170多万，其中本地人口71面积400万平方米，经营商位6.2万个福田市场一期工程占地28公顷，建筑面积34万平方米，设主体市场、生产企业直销中心、商品采购中心、仓储中心、餐饮中心五大经营区，共有9000余个商位、11000多户经营户。二期规划占地53公顷，总建筑面积约100市场设计，四至五层为生产企业直销中心、特色馆和外贸机构设计。宾王市场于1995年建成开业，占地面积约14公顷，建筑面积32万平方米，由5个交易块和化妆品市场、国际贸易中心等7个部分组成，拥有商位5700余个，经营主体1万余人义乌联托运市场：拥有江东货运市场（10公顷）、宾王货运中心（1.5公顷）托运（1公顷）、南方联、北方联、义乌国际物流中心（30公顷）等大型物流场站。共用大型绿化及居住等配套设4、汽车街区（以大明路汽车街为例大明路，原名光卡路，位于市东南城郊结合部2001年5市人民批准，确立为“市大明路汽车街”特色街经济区。大明路汽车街由大明路和宁溧路北侧组成，全长约5．6公里，其中大明路路段长3．4公里，宁溧路北侧路段长2．2公里，呈丁字形状，地处宁沪高速、宁杭高速、宁马高速等交通要道连接处。50057家，经营品牌79个系列，汽车维修企业62家，汽车快修市场11个，汽配城1个，出租车客运公司8家，汽车检测企业4家，配件供应、汽车美容、汽车用品销售、汽车人才培训等相关企业200多家。大明路汽车街被中国商业街建设管理“商业街”，成为唯一以汽车服务产业为特点的“商业街”空间分图4S店在大明南北向分布，并且呈现各自为阵的分布态势。并且在每一块汽车4S车产业集群，而各自区域放大后，也都有相对完善的。

业大明路汽车街已经形成了包括零部件生产、新旧整车销售、零配件供应、汽车改装维修、汽车人才培训、汽车媒如哈飞汽车零配件、英国BP润滑油等，均将江苏或总部设在大明路。大明路也是汽车人才的集散地。有建立实训。大明路成为汽车人才培训、实习、就业的最佳场所，形成了汽客流大明路的汽车店均为相应品牌在的最大分店

的形式，而且在访谈的12家企业中图一4S修店图一4S修店空间分专题关关部门空间分创造便利的交通环境、提供长期的政策、改善环境“希望能改善我们周围的环境，加强管理，为我们创造良好的经营环境，同时望能增加交通班次，方便我们的出行。”——东风悦达起亚大明路店销售“希望能提供我们的政策，使我们可以更加安心的在这边经营。”——广汽丰田大明路店销售“希望能改善周围的环境，为我们创造良好的经营环境。”——大路店销售专题三、用地专题1、从工业城市到商贸城市——空间发展重省交界处，距15公里，与江苏省南区；市区边缘，属于都市圈的势；皖江和京沪铁路经济走廊交汇“T”型节点上；辖区来安县处在交通条高速公路：商贸港毗邻宁洛高速公路（-洛阳），距连接长江二、三的桥宁淮高速公路（-淮阴）浦口出口处4公里。规划通向六合机场高速的连国道：104国道（--福州）作为南北向的过境道路，是至便利的交通通道。铁路：距京沪铁路（-）货物中转站8公里，并规划一个淮宁城际铁路站点。航空：距 禄口国际机场48公里水运：距 新生圩港30公里，滁河、来河、清流河在此交汇，直达江，汊河码头和规划中的马汊河码头常年通航，单船最大通航能力可达600吨。

将辐射长三角，包括江苏、浙江、三省，包括、、杭州、合肥等十几个大中型城市。成为长三角地区的商贸、物流旗舰。

500公6省13.7亿人商贸市物流业的配通讯及其他基础设专题2、项专题“湾”商贸港项目的进驻对汊河新城的用地布局提出了新的要求要求1商贸用地的增加。“湾”商贸港项目侧重对大型商业贸易的建设，计划未来建成大型家居建材城，要求在局部地区对商业用地的增调整配合“湾”商贸港项目一期的开发建设，调整长江路104国道交叉口用地，北部增加商业用地，用于开发商贸设施；长江路东部街区增加商业用地，结合未来B的建设，加强商业氛围；乌汊路东部街区用地调整为商业用地，为未来大型家居CBD设做准备。

要求产业用地的调整。“湾”商贸港项目开发模式较为灵活，增强了对产业贸易混合性功能，商易用使成完产能。调整7：3。其中工业区分布在河流以北，河流以南为综合贸易区。 要求居住用地的协调规划。“湾”商贸港项目的开发，对商贸、产业、研发、物调整根据上述产居平衡的研究，有必要在空间上、规模上对居住用地进行协调性的整增住用是对部产用地其西侧商贸用地的配合；104国道以南增加居住用地场的建设。共增加居住用地约3.3平方公里.

要求专题随着“湾”商贸港项目的开发，对物流的要求逐渐增强。不仅仅满足于工业产品的对外流通，同时还需满足几种方式、多种物流设施和不同类型的物流企业在用地上的结合。因此需要重要交通节点，建设完善的物业区专题调整规划在乌汊路与10国道交叉口东北侧、宁洛高速下道口西南侧建设2个物流用地，作为新城的物流功能区，规划建设完善的物流基础设施，同时配以停车用地、商业用地，满足其物流组织管理功能和依托物流服务的经济开发功能。2处物流用要满足汊河镇与滁州、等重要枢纽城市的交通流通需求 专题 用地适宜性评价研专题专题1、评价背景多多因子叠加分评价单元确评价因子筛用地适宜性和选址分析是本评价单元确评价因子筛为进行用地适宜性分析，我们首先对评价因子进行了筛选。自然环境因素、现状的用地性质、交通及区位条件对汊河新城用地规划都有比较大的影响，汊河新城用地适宜性评价是在搜集自然环境、交通和区位等各要素的资料并进行分析的基础上按照规划与建设的需要，对用地的条件进行定量、定位的评价研究，为合理的选择和组织新区的扩展用地提供科学依据。空间数据库设为了强化“现状分析”作为规划先导依据的科学性，本次规划在技术上引入了GIS数字技术平台，通过定性与定量的有机结合，确保了的先进空间数据库设技术要点在于以GIS数字平台为技术支撑，以现状多因子 和量化分析为基础，评价单元数据信评价单元数据信其中关键步骤包括空间单元和评价因子的确定，建立评价因子的GIS空间数据评价因子的量化赋值和分级完成各单元的综合性定量评价，推荐适宜的用地方评评价指标量空间数据库建专题专题2、评价指标体系建汊河汊河新城用地适宜性评价因评价指标是衡量评价对象的基本尺度对汊河新城用地的规划评价涉及到很多因素，任何单项指标都不能体现整体的状况，且指标因子彼此之间往往还存在着信息的和类似。所以评价的第一步需确定具体的评价指标指标因子时应遵守以下基本原则:要因素。②可测性：所确定指标值能够用直接或间接的方法测量和获取现高别是采用GIS技术应用多因子的综合评价时，每个指标取现高而且能够定量，便于GIS③可比性：同一评价对象的各指标之间可以相互比较相对优劣的程度。④简明性：所设定的各指标必须简单明了，使用方便，易于计⑤灵敏度:要求指标能够灵敏地反映评价对象在空间上的变化特征省道国道码头根据对影响用地选址的交通、区位、自然地形和用地性质等因素选取交通条件、区位条件、地面高程和土地利用现状四大要素进行用地适宜性评价的指标因子价指标体系如图：其通可达性因子又包含二级因子，分别是码头、高速公出、国道、省道、县级路以及规划轻轨这六个二级因子；区位条子。专题专题3、评价单因交通便利性对城镇发展起着至关重要的作用，交通优势是对内外物资与信息的流通、提高城镇运营效率有作重要影响。规划区内1国道贯穿全境、邻近距京沪铁路货物中转站及高新技术新城，对汊河新城用地选址有着比较大的影响。交通可达性因子分别选取码头、高速公路匝道口、省道、国道、县级道交通可上，按交通可集中在汊河部，围绕国道，并受规划轻轨以及码头影响向东南部扩张。综合交通可达

码高速公路国高速公路县级 规划轻 3、评价单因汊河的评价用地范围内地形起伏较大，区内水网密集，地势北高南低，并因根据分析所得的地形数据，结合汊河镇0年一遇的洪水位记录，把地形高.米、..米、33米以及1米以上四个等级，等级依次升高，等级越高表明遇洪水的可能性越小，越适合新城选址。

专题专题,国家严格的农田保护政策对用地也带来很大的影响。根据土地局提供的土地利用数据，结合不同土地利用类型对新城选址所产生的影响力大小，把用地类型划分成三大类，如图所示，分别赋值、、3、，赋值越高越适合新城选址。赋值为的用地基本上为未利用用地、居住用地和交通设施用地，赋值为的用地基本上为耕地、园地、林地以及水利设施用地，赋值为的用要为其他类型用地以及大面积的林地、水体等需要保留的用地，赋值为的用要集中在来河两侧，考虑洪泛影响，为 建设区。域域3、评价单因与，位上口区射较施共享、利益共赢等可能性，因此在区位条件因子中考虑浦口、汊河建成区、水口、大英这四个建成区的。浦汊河建成 水 大浦 浦大英镇建成浦大英镇建成水口镇建成汊河建成区位条件综合评

4、多因子综专题专题多因子 重配比交通可达性因区 因用地现状因地形高程因 如图所示，用地适宜性多因子 重配比交通可达性因区 因用地现状因地形高程因最终评价结 最终评价结专题专题5、用地结构选择分析——商贸优在总体用地适宜性评价之后，利用GIS评价对不同类别的用地布局进行选物流用地的适宜选址区域。商贸物流用地适宜布局在规划范围中部，以黄牌为中心，依托原104国市因和长江路发市因建建成区因滁州市因

交通因生态因

区位因地形因县县乡道因快速路因104国坡坡度因商优区位因地形因生态商优区位因地形因生态因交通因洪专题专题6、用地结构选择分析——工业优在总体用地适宜性评价之后，利用GIS评价对不同类别的用地布局进行选用地的适宜选址区域。工业用地最适合发展的区域在主要集中在汊河北部，十二里半高速出口近。此外，开发区现状发展用地周边和水口片区也是合适发展工业用地的区域104国现状因 交通因104国优交通因洪水文因建成区因优交通因洪水文因建成区因地形因坡度因生态因现状因县乡道因快速路因

地形因工业用地适宜性分布专题 空间发展研专题专题一、多方案比较过程概在空间布局的过程中，我们比较了多种方案的可能性，包括组团式、连片式、平行式，等发的土地等，使得空间布局的选择受现实条件制约比较大，因此，最终方案是协调的一个结果。方案 方案 方案依依托汊河新区现有建成区和重要交通节点作为一个大长极，连片发展形成南北两个个大组团充分考虑各个增长极作用基础设施共享率高，符合发展的时序规律片区之间割裂严重，不利于城市整体发展在可建设区内均衡发展六个组团形成平均发展的格局1、重视水口镇的增长极作用2、六个团块形态较舒展1、对中心片区估计不足2、近中期开发基础设施投入大工业、居住、生态农业走廊平行发展城市以片状发展1、连片发展，符合一般城市自然生长的规律1、用地蔓延2、结构过于单一，通勤问题增加专题专题方案 方案 方案生生态居住用地伸展到水体和绿色廊道之形成东西两个个大组团具有良好的居住生活环境忽略了工业与居住的整合关系将可建设区用3条绿色廊形成四个发展组团；1、重视水口镇的增长极作用2、4个团块形态较完整1、部分组团伸展过大2、部分组团间廊道关系紧张在可建设区内均衡发展四个组团组团格局清晰，以水系分割1、连片发展，符合一般城市自然生长的规律1、结构过于完整，需经长期发展才能成专题二、专题1、上