2021宝湖花园地产项目整体营销定位策划方案

引言感谢白云地产对与中鹰置业再次信任，针对本次方案，在公司董事长黄总、周总的带领下，从品牌战略角度、项目角度、市场角度、客户角度及营销战略方式，集合了我司全体策划人员、设计人员及案场销售总监，进行产品策划推广与战略营销的综合研讨。本报告在产品规划与市场调研基础上，提出项目应对市场差异化的开发战略模式。同时，基于房地产发展趋势与区域特性，制定出合理的市场推导、客户分析拓展、活动引爆、行销拓客，全力打造城南高端人居代表楼盘。切实结合互联网+房地产模式拓展区域客户，实现最大化收益，终极目标通过本项目实现白云品牌的全面升级，确立区域品牌地位。目标1本区域高端社区代表！解读:跳出宝湖花园和华雁湖畔项目认知，打造全新、高端改善产品，赢得产品口碑与利润的双赢。2白云品牌市场高认知！解读:通过项目带动企业品牌，成为本土品牌标杆，树立具有影响力的企业形象，全面升华品牌价值。报告框架市

场

分

析本

体

解

读全国市场项目位置银川市场项目四至竞品市场项目配套||||

SOWT分析|客户定位

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核心发展策略项目定位形象定位价格定位|营

销

定

位物业开发建议||开发建议

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产品建议

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园林建议

科技建议

体验、场景构建

价值重塑|||营

销

执

行核心策略

推盘策略

营销排期

营销活动

渠道拓展|

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|市场分析——宏观大势分析坚持“房住不炒”定位中央经济工作会、全国住房和城乡建设工作会：长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，着力稳地价稳房价稳预期，促进房地产市场平稳健康发展；同时，2020年3月27中央政治局会议：2020.3.27中央政治局会议宽松货币与积极财政将会齐发力，利率将继续下行，降息降准路径延续，特别国债、赤字率提高、专项债放量将会和宽松货币政策一起助力财政政策发挥较大效力市场分析——宏观大势分析中央继续强化金融支持，强调稳健的货币政策更加灵活适度，创造良好的金融环境；◆强化金融支持，加大货币信贷支持力度◆中央保持房地产金融监管不放松时间2月以来释放流动性操作中国人民银行将开展1.2万亿元公开市场逆回购操作投放资金，确保流动性充足供应，银行体系整体流动性比去年同期多9000亿元2月3日2月4日2月7日《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》：银行保险机构要落实“房住不炒”的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长，推动房地产市场健康稳定发展。人民银行以利率招标方式开展了5000亿元逆回购操作为支持打赢疫情防控阻击战，央行设立了3000亿元专项再贷款，提供低成本再贷款资金银保监会12月10日2月11日2月17日2月25日人民银行以利率招标方式开展了9000亿元逆回购操作人民银行以利率招标方式开展了1000亿元逆回购操作2020年全国银行业保险业监督管理工作会：坚决落实“房住不炒”要求，严格执行授信集中度等监管规则，严防信贷资金违规流入房地产领域。人民银行开展了2000亿元中期借贷便利（MLF）操作和1000亿元7天期逆回购操作月李克强主持召开国务院常务会议，会议确定增加再贷款、再贴现额度5000亿元，重点用于中小银行加大对中小微企业信贷支持银行保险业运行、服务实体经济和防范化解风险新闻发布会：坚决落实“房住不炒”要求，严格执行授信集中度等监管规则，严防信贷资金违规流入房地产市场，持续遏制房地产金融化泡沫化。银保监会2银行保险业运行、服务实体经济和防范化解风险新闻发布会：坚决落实“房住不炒”要求，严格执行授信集中度等监管规则，严防信贷资金违规流入房地产市场，持续遏制房地产金融化泡沫化。月市场分析——宏观大势分析p

房地产开发投资完成情况：1-2月份，全国房地产开发投资10115亿元，同比下降16.3%。其中，住宅投资7318亿元，下降16.0%。p

商品房销售面积：1-2月份，商品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9%。其中，住宅销售面积下降39.2%，住宅销售额下降34.7%；受疫情影响，1-2月份开放投资增速及商品房销售面积双降最高降幅近40%，疫情对楼市短期内影响较大市场分析——微观大势分析银川市“商转公”业务办理，减轻商贷职工还款压力，促进市场经济稳定。2020年3月24日，银川住房公积金管理中心恢复“商转公”业务为促进房地产业健康发展,支持缴存职工实现基本和改善性住房需求,进一步减轻已办理商业性住房按揭贷款职工的还款压力,近日,银川住房公积金管理中心恢复办理商业贷款转公积金贷款(以下简称“商转公”)业务；对在银川住房公积金管理中心缴存住房公积金、并符合“商转公”贷款条件,且已办理不动产权证书的公积金缴存职可申请办理“商转公”业务,贷款申请条件、贷款额度、贷款期限、贷款程序等,按照原《关于住房公积金使用管理若干具体问题的实施意见》(银公积金发[2013135号)文件中相关规定执行,与现行贷款政策冲突的,以现行政策为准执行；“商转公”审批业务实行预审制度,借款人申请办理时,必须携带所需手续在缴存地公积金中心进行预先审核,审核通过后在结清原商业贷款余额一个月之内到该公积金中心办理商转公业务。已办理过一次住房公积金贷款并结清的职工,办理“商转公”业务时按二次公积金申请政策执行。此项业务仅限在银川市管辖区域购买一手住房或二手住房已办理个人商业按揭住房贷款的职工申请办理,区内其他县市及外省市的房屋暂不受理。市场分析——微观大势分析2020年第一季度银川市住宅成交量跌价升，近半数楼盘无成交

，成交量同期下滑90%；受疫情影响，银川2020年1-2月住宅成交量跌价升。1月份由于临近春节以及受疫情影响所有售楼停业关闭，成交量价受影响明显。2月下旬售楼部陆续开放，但因疫情影响，一半以上项目当月无业绩。成交业绩突出的项目多为品牌房企精装修产品通过系统完善的线上营销传播所得，故当月成交均价涨幅明显。市场分析——疫情对房地产市场的影响分析本次疫情对房地产会存在一定影响，主要表现在上半年。根据2003年非典时期房地产市场参考及本次疫情表现分析，从短期分析，对房地产行业的的销售、开工、投资都会造成一定影响，且三四线城市及重灾区区域会受到影响较大，但是，从长期来看，在“住房不炒，因城施策”的主基调下，中央可能会出现相应的政策放松、信贷投放力度加大等措施，将对当地产发展带来一定积极作用，但影响有限，房地产仍然以“稳”为主。针对本次疫情市场预判：ØØØØØ直接影响，营销中心关闭，返乡置业成为泡影；工地复工推迟，预计上半年部分楼盘将出现供货困难情况；客户购房热情锐减，大部分客户将会推迟购房。政策层面预计近阶段为放松性政策为主，保证房地产稳步发展。大型房企为保证年度任务完成，疫情期间出现促销政策，促进销售。市场分析——中观发展分析Ø

竞品项目处于金凤区宝湖板块及城南核心板块，市场认知度较高，为区域客户购房热土区域；Ø

周边核心竞品项目共计7个，均临近城市主干道，交通通达性较好；Ø

区域板块中水景景观优势较为明显，宝湖公园、华雁湖、艾依河、七十二连湖为周边项目提升外部卖点；建发南泊湾市场分析——中观发展分析区域竞品中全国品牌房企及本土品牌房企并存，项目品牌热度引领市场客户关注度，区域竞争较为激烈。大规模项目较多，开发周期长，前期产品奠定市场，交房入住，有客群基础。周边竞品销售周期及品牌项目开发商品牌万科·翡翠公园万科地产中海地产中梁地产中海地产碧桂园全国品牌房企中海珑湾中梁御府全国品牌房企全国品牌房企全国品牌房企全国品牌房企中海铂悦公馆碧桂园翡翠湾建发枫林湾御景湖城凤徕湾建发地产正丰地产金宇地产鲁银地产建发地产本土品牌房企本土房企本土房企本地房企本土房企建发南泊湾宝湖印象建发南泊湾市场分析——中观大势分析产品集中在120-160面积区间段，属于刚需及首改型产品；2017-2019年宝湖区域产品供货面积180㎡以上180㎡160㎡150㎡140㎡120㎡110㎡100㎡以下凤徕湾枫林湾御景湖城中海珑湾中梁御府翡翠湾翡翠公园宝湖印象鲁银泷玺3+2+13+2+24+2+24+2+35+2+26+2+3产品集中在3-4室型产品，且产品功能相对合理；市场分析——中观大势分析成交总价集中在90-150万之间；2017-2019年宝湖区域产品供货面积180万以上180万150万120万100万90万80万70万以下凤徕湾枫林湾御景湖城中海珑湾中梁御府翡翠湾翡翠公园联排高层洋房叠墅建筑形态主要为高层市场分析——微观竞品分析宝湖花园周边市场调研序号1项目名称凤徕湾总面积总户数628交房时间面积区间主力户型赠送面积疫情阶段销售政策一楼带院子户型赠送13-16㎡一次性减400元/㎡按揭减300元/㎡12万㎡2021年6月118-318㎡133、136㎡三期2019年年底四期2020年年底三期110-146㎡

四期105-146㎡认筹交5000元；总房款减20000元2御景湖城49万㎡2509115㎡一楼院子40-50㎡高层125-165㎡

别墅160-202㎡户型赠送20-30㎡

院子30-40㎡优惠98折、99折再减20000元34万科·翡翠公园碧桂园·翡翠湾49万㎡20万㎡287410272020年10月2019年年底125㎡、143㎡115㎡、140㎡毛坯房价格户型赠送18-31㎡一楼带院子优惠99折再优惠98折115-260㎡热销户型5600-7500元㎡，精装价格在8500-567宝湖印象鲁银·泷玺26.5万㎡25万㎡18万㎡10901264865/127—182㎡125—180㎡86-155㎡127㎡、144㎡、147㎡130㎡

、148㎡、165㎡108㎡、138㎡、158㎡//交2万抵5万，再优惠99折2020年11月2021年7月/天山·国宾壹号120+160㎡户型赠送12㎡剩余房源一口价优惠两个95折，再优惠98折89中海·铂悦公馆中房·万科·理想城中梁御府18万㎡24万㎡12万㎡159417099492021年9月2021年8月2020年6月109-169㎡98-128㎡109㎡、133㎡118㎡、128㎡户型赠送15㎡优惠98折、99折9000元㎡户型赠送20㎡左右

再减20000元（享受开盘价）户型赠送14-30㎡南北院子50-70㎡10102-207㎡102-169㎡120㎡、135㎡、146㎡102㎡、122㎡/户型赠送15-28㎡院子100-200㎡1112中海珑湾枫林湾280万㎡72万㎡2000034262020年6月2020年6月/三期105-177㎡

四

100㎡、139㎡、146㎡、期100-260㎡

170㎡一楼院子40-60㎡一次性减100元/㎡139㎡东方礼序，王府豪宅筑梦银川市场分析——微观竞品分析中梁御府项目地址开发商凤凰南街和六盘山路交汇处银川市梁润置业有限公司占地面积建筑类型交房时间7万平方米建筑面积12万平方米共27栋楼，其中5栋洋房、8栋高层、14栋别墅2020年6月交房高层洋房别墅Ø

高层销售价格：5600-6300元/㎡Ø

洋房销售价格：6600-7300元/㎡Ø

别墅销售价格：10000-15000元/㎡销售价格销售政策在售情况认购享4万优惠，按揭99折，全款98折高层，洋房售罄；在售1—14#别墅，剩余10套左右中梁御府主要兴庆区周边的企事业单位职工为主，部分客户为银南回族客户；以改善型客户群体为主。客户群体市场分析——微观竞品分析物业类

面积区占比64%28%8%型间102-130㎡高层135-洋房别墅146㎡170-200㎡102㎡3+2+2135㎡4+2+2146㎡4+2+2整体产品以首改及二次改善型产品为主，产品多为三室朝阳设计，阳台较宽，赠送面积较大，且一楼带50-70㎡南北双向院子；同时，高层以102-130㎡占比及去化较大，洋房以135/146㎡占比及去化较大。市场分析——微观竞品分析王府中式建筑风格——“御景行宫，中式华府”中梁御府景观融合了贺兰山、黄河、沙漠等宁夏特有元素，将“塞北桃源、西园雅集”的典故贯彻其中；“府藏山水、园中有园”作为园林景观的主导思想，结合中梁地产自创的王府中式园林风格。市场分析——微观竞品分析碧桂园·翡翠湾匠心城南，近享高铁，湖岸公园家”项目地址凤凰南街和六盘山路交汇处向西800米银川碧桂园房地产开发有限公司开发商占地面积9万平方米建筑面积20万平方米共20栋楼，4栋小高层，16栋高层建筑形态交房时间2019年年底交房6800-7500元/㎡销售价格销售政策价值卖点优惠99折；再优惠98折一线品牌房企、七十二连湖湖景、品牌精装共计20栋楼，1027套，现在售楼栋5#、7#面积为260㎡户型，9#面积为115㎡户型，在售剩余12套在售情况客户群体翡翠湾主要兴庆区周边的企事业单位职工为主，部分客户为银南回族客户；以改善型客户群体为主。市场分析——微观竞品分析面积区间

户型结构套数

占比

剩余量

去化率115㎡140㎡260㎡3+2+24+2+26+2+24685009644%

258

55%47%

265

53%9%1617%整体产品以首改及二次改善型产品为主，独立电梯入户，产品为三室、四室朝阳设计，阳台较宽，赠送面积较大，且一楼带花园设计；同时，115㎡、140㎡产品推售量占比较重，去化较好。市场分析——微观竞品分析碧桂园·翡翠湾项目以“七重立体园林”为设计理念，巧妙的将各种花草树木、景观小品等融入园林中，建造最优质的园林景观社区。市场分析——微观竞品分析中海·珑湾项目地址宝湖南·唐徕公园西·七子湖畔中海宏洋地产（银川）有限公司开发商占地面积1357340平方米建筑面积280万平方米建筑形态交房时间销售价格小高层、高层、超高层2020年6月6600-7000元/㎡价值卖点在售情况品牌房企、艾依河水景、大型社区、七子连湖该项目已清盘，现在售部分商业直线距离1.8公里中海·珑湾主要以刚需和改善型客户为主较金凤区、兴庆区客户居多客户群体市场分析——微观竞品分析面积区间102-122㎡128-140㎡169㎡户型结构套数1754676占比

剩余量

去化率3+2+1/3+2+265%25%10%1751483090%78%89%3+2+2/4+2+24+2+2270102㎡3+2+1122㎡3+2+2132㎡3+2+2142㎡4+2+2中海·珑湾项目预计共计4500户，现确定产品面积约为2700户；整体产品以刚需及首次改善型产品为主，产品功能性较强，赠送面积15-28㎡，一楼带院子，南向阳台与主卧连通，户型结构客户认可度高。同时，102-120㎡/128-140㎡占比较大，合计占比90%。市场分析——微观竞品分析中海·珑湾项目整体采用美式园林建筑风格，在园林中融入各类健身娱乐场所，从幼儿到成人，打造健康人居社区，搭配各种名贵花草树木，配合七子连湖，极大的提升了小区绿化及居住舒适性。市场分析——微观竞品分析万科·翡翠公园二期项目地址开发商宝湖中路与宁安大街交汇处宁夏亘元房地产开发有限公司5#4#北区未开占地面积17万平方米建筑面积共8栋高层、38栋别墅疫情期间24万平方米6#7#8#3#15#14#13#12#11#2#16#17#18#19#建筑形态交房时间24#23#22#9#1#25#26#27#28#29#10#直播看房体验营销2020年10月营销动作21#20#在售未推高层9000元/㎡洋房11000-12000元/㎡别墅12000-17000元/㎡销售价格售罄疫情期间销售政策优惠98折、99折；再减20000元老业主推荐，双方享1年物业费价值卖点一线品牌房企、艾依河水景、品牌精装直线距离1公里一期售楼部一期总规划户数943套，其中高层509套，别墅、叠墅434二期在售情况

套，一期高层已售罄，别墅、叠墅剩余426套，二期洋房直线距离1.9公里剩余114套，高层剩余762套；4月6日加推15#楼，。直线距离0.5公里客户群体金凤区和兴庆区换房客户为主。市场分析——微观竞品分析剩余量面积区间

户型结构

套数

占比去化率125㎡143㎡165㎡3+2+24+2+24+2+2204

21%

84

59%272

28%

85

69%485%48/165-306㎡叠墅/双拼4+2+4/5+3+438栋

46%

36栋/125㎡3+2+2143㎡4+2+2165㎡4+2+2整体产品以改善型产品为主，产品功能性较强，赠送面积20-30㎡，一楼带院子30-40㎡；165㎡带7米宽景阳台。125-146㎡三室、四室产品占比较重。市场分析——微观竞品分析万科·翡翠公园项目园林整体采用新中式园林景观设计理念以高达47%的绿化率。精装样板间将户型优势最大化展现，客户体验度较好。市场分析——微观竞品分析御景湖城项目地址开发商亲水大街与湖畔路交汇处向东200米宁夏正丰房地产开发有限公司31#24#25#30#29#23#占地面积18.6万平方米建筑面积高层49万平方米售罄建筑形态容积率未推在售售罄2.0绿化率35%疫情期间营销动作直播看房体验营销销售价格销售政策7000-7500元/㎡交5000抵20000一至三期售罄，在售四期24#、25#、30#、31#楼，在售情况

面积为108㎡、128㎡、140㎡户型。在售剩余118套，整盘剩余190套，预计5月加推29#楼，合计72套。御景湖城客户群体金凤区和兴庆区首次置业季换房客户为主。市场分析——微观竞品分析面积区间105-115㎡128-130㎡140㎡以上户型结构3+2+13+2+24+2+2套数39221890占比56%31%13%105㎡3+2+1113㎡3+2+1130㎡3+2+2140㎡4+2+2产品整体以105-115㎡小三室房源为主，占比56%；同时产品大多三室朝阳设计，客户认可度较高。市场分析——微观竞品分析宝湖印象疆有界、境无边，宝湖登顶大作！项目地址开发商宝湖路与塔渠街交汇处向南300米宁夏德晛建筑工程技术咨询有限公司占地面积12.8万平方米建筑面积26.5万平方米多层、小高层、高层建筑形态容积率1.5绿化率35%总户数29栋，1090户18层产品：2栋；17层产品：2栋；15层产品：3栋；11层产品：2栋；9层产品：9栋；楼层情况宝湖印象7层产品：4栋；6层产品：6栋；3层幼儿园：1栋和沿街商业市场分析——微观竞品分析127㎡3+2+2144㎡4+2+2182㎡5+2+3产品整体以127—182㎡三室、四室、五室产品为主，其户型产品均以赠送设备平台、版赠送阳台和独立电梯入户为亮点，后期吸引市场客户。市场分析——微观竞品分析鲁银·泷玺79#80#76#77#项目地址宝湖路与康银巷交汇处向南500米银川鲁银投资有限公司开发商占地面积11.8万平方米建筑面积25万平方米97#100#101#117#多层、小高层、高层建筑形态116#疫情期间

交2万抵5万，再享疫情期间营销动作直播看房体验营销在售销售政策99折预计推售容积率1.6绿化率35.7%总套数合计25栋楼，1264套房源2020年6月份交房时间该项目于2019年11月开盘推出76#、79#、80#三栋面积为130㎡、131㎡户型产品合计140套房源；疫情销售情况

期间推出77#合计44套房源；预计5月推售97#，165㎡40套；预计8月份推出4栋高层，共计304套房源，面积为125-180㎡。鲁银·泷玺市场分析——微观竞品分析面积区间125㎡套数112340524160占比8.86%26.9%41.46%12.66%130-131㎡148㎡165㎡125㎡3+2+1130㎡3+2+2180㎡合计12810.13%1264套产品整体以125—18㎡三室、四室产品为主，其户型产品以独立电梯入户、三室朝阳，部分产品更是以大开间设计，增加项目亮点。148㎡3+2+2165㎡4+2+2市场分析——微观竞品分析天山·国宾壹号院项目地址金凤区金凤十街与金凤十六路交汇处路南1000米天山集团待建开发商占地面积13.4万㎡建筑面积18万㎡洋房、合院、高层疫情期间营销动作直播看房体验营销建筑类型交房时间部分合院已交房、在售2021年7月交房Ø

合院销售价格：21000元/㎡Ø

洋房标准层销售价格：6600-7300元/㎡Ø

洋房顶底带院子、阁楼销售价格：10000元/㎡销售价格108㎡、138㎡、面积区间在售情况86-155㎡主力户型158㎡现该项目进入尾盘去化阶段，合院剩19套，洋房剩余8套，剩余待建3栋高层预计2020年8月入市，共计约280套房源。国宾壹号市场分析——微观竞品分析108㎡3+2+2138㎡3+2+2158㎡3+2+2该项目整体以合院为主，整体户型方正，活动区域开阔，居住舒适度高；整体空间布局合理，能够保证动静分离和居室通风，方便使用；卧室厨卫等各个功能区的面积大小都比较合理，居住体验便利，整体舒适度高；市场分析——微观竞品分析中房·万科

理想城项目地址金凤区彩云街与凤翔街交会处宁夏万悦房地产公司开发商占地面积建筑类型交房时间9.8万㎡建筑面积24万㎡洋房、高层2021年9月在售未推售罄优惠98折、99折再减20000元（享受开盘价）疫情期间销售政策疫情期间营销动作直播看房体验营销Ø

高层：7600元/㎡Ø

小高层：7900元/㎡Ø

洋房：8500元/㎡主力户型销售价格面积区间在售情况98-128㎡118㎡、128㎡项目整体规划1709户，现项目在售1#、11#、12#、13#、15#、16#、20#、21#在售剩余296套左右，整盘剩余1470套；预计4月加推14#楼，合计128套房源。理想城市场分析——微观竞品分析112㎡3+2+2113㎡3+2+298㎡3+2+1独立电梯入户设备平台全赠送飘窗、阳台半赠送整体产品以首置、首改型产品为主，全线精装，产品功能性较强，赠送面积较大，一楼带院子；118㎡、128㎡面积户型占比较重。市场分析——微观竞品分析中海·铂悦公馆项目地址开发商金凤区凤凰街与六盘山路交汇处向西1000米中海宏洋地产（银川）有限公司占地面积建筑类型交房时间12.6万㎡建筑面积22.7万㎡洋房、高层2021年8月疫情期间销售政策优惠两个95折，再优惠98折疫情期间营销动作直播看房体验营销Ø

高层：6600-7200元/㎡Ø

洋房：7200-7600元/㎡销售价格面积区间109-169㎡主力户型109㎡、133㎡现在售高层33#楼面积109-142㎡户型；洋房19#、21#、35#楼133-169㎡户型；在售剩余88套。在售情况铂悦公馆市场分析——微观竞品分析120㎡3+2+2149㎡4+2+2169㎡4+2+2中海铂悦公馆整体以109-169㎡三、四室户型为主，产品满足三口之家需求，餐客一体设计使活动区域大大增加，动静分区，动线合理，大开间客厅阳台大大增加了采光面。市场分析——微观竞品分析千亩湖城，心归一湾建发·南泊湾项目地址城市展厅开发商金凤区六盘山路南侧、正源街西侧位于大阅城银川建发地产有限公司占地面积20万㎡2.3建筑面积59.7万㎡35%建筑类型容积率洋房、高层绿化率总户数2759户7栋6层；9栋7、11层；20栋12、18层13栋19、27层住宅；5栋2至3层商业及配套设施1栋3层12个教学班幼儿园楼层情况工程进度现项目地已开工，进行地基作业直线距离2.4公里南泊湾市场分析——二手市场通过对58同城及周边中介公司二手房调查：Ø

宝湖周边2014年后的二手房销售价格在6800-8500元/㎡左右；Ø整体二手房售卖时间长。市场分析——总结区域中高端喜好——宝湖片区消费预期良好，后期区域发展将更加完善改善型住房占比高——竞品项目从两室、小三室产品起步转化为舒适三室起步，且140㎡产品比重不断增加。板块高端聚焦——万科、碧桂园、建发大品牌进驻，拉升区域价值，高端改善产品增加，加剧竞争格局。改善需求旺盛——宝湖片区存在高支付能力改善需求客户，为本项目入市提供客户支撑。市场竞争格局——城南区域在售项目存量较少，借助区域后期发展及项目位置优势，本项目竞争优势明显。本体解读——城市占位大银川发展战略，吸引更多改善需求，城南是大银川发展战略下的重点区域，宝湖板块城南区域的核心地段，发展潜力大。城市占位——高端属性银川市中医院银川文化园本体解读——城市规划城南区域涉及3大重点项目，银川市中医院、银川文化园（城市梦乐园、AI思路新世界、超未来博物馆）、建发悠阅城，区域大型配套的完善，升级区域价值潜力城市配套——理想家园文化园建发悠阅城建发悠阅城中医院本体解读——交通项目地处宝湖成熟居住区，东临正源南街，北接长城路，南靠宝湖路城市主干道环肆项目周边，内部庆丰街、凤悦巷出行便捷，公交线路丰富，交通辐射力极强。n

周边道路以正源南街、长城路、宝湖路、宁安大街等主要便捷交通——四通八达9路、39路、53路东行、53路西行宝湖路正源街口站：32路、40路、53路东行、53路西行、305路庆丰街凤台路口站：14路、35路本体解读——景观项目临近宝湖公园、华雁湖、50米宽的城市林带，自然环境优越，具有得天独厚的外部景观优势。景观配套——环境俱佳艾依河七十二连湖外部资源解读：未来区域价值不可复制外部价值聚焦效应必须显现大银川发展战略的绿色生态带，生态资源丰富，但现阶段大型配套设施较为匮乏，随着区域未来规划建成，配套逐渐兑现，该区域价值能级攀升，可为本案带来人口红利本体解读——区位项目处于金凤区宝湖板块核心地段，自2012年，政府提出给予金凤区南部优先开发策略，打造

“银川城市中心居住区”。区域市场认知度较高，地块四至成熟，具有先天性区域优势。所处区位——生而优越南至50米林带和宝湖路东至唐徕会中南校区本体解读——配套区域配套从教育、医疗到娱乐、购物配套纯属，资源丰富，是非常成熟的居住区域区域配套明细表新百大卖场北京华联东方尚都商业街周边配套——成熟完善金凤五小银川二十六中外国语实验学校社区卫生服务站康复医院教育配套医疗配套协和医院工人医院本体解读——规划新中式建筑风格，简洁大气，更加注重对现代生活的精雕细琢。高端大气——“静”“净”结合本体解读——规划项目住宅产品为6F、7F、8F、9F、11F层组成，均面积为150㎡；纯洋房高端改善社区。低密洋房——高贵血统内部资源解读：低密洋房，高端社区宝湖核心地段，为高端客户打造首选地周边配套完善，人居氛围浓厚，但是小体量、高端规划受限，缺乏优质教育资源，现阶段城南相对城北发展较慢，高端板块特性模糊。客户导入——区域客户特性区域客户格局：区域板块中，以三公里范围内地缘性改善客户为主，其次吸引金凤区其他区域及兴庆区外溢改善客户，随着本区域发展，将引入部分外市县客户。地缘性改善客户群体引进型客户群体客户来源：金凤区、兴庆区、外市县客户导入——区域客户特性区域竞品客户访谈：u

置业顾问语录：u

置业顾问语录：翡翠公园，客户基本上都来源于金凤区，我们项目品牌及精装产品，客户认知度较好，一期改善客户较多，A地块学区优势吸引部分条件较好的刚需客户，关注产品合社区环境为主要因素；因为我们项目前期产品有一定市场积累，客户认识度比较高，120-130㎡的产品卖的比较好，还是改善性的客户比较多。主要看中的我们项目的地段、翡翠公园鲁银陇玺

配套，。翡翠湾理想城u

置业顾问语录：u

置业顾问语录：我们项目在市场上销售时间也长了，因此市场认知度较高，城南的区客户还是占主流的，其次就是银南外市县客户，客户关注的还是地段、产品，改善客户多；这个是万科在城南的第二个项目，说白了，客户主要冲着万科品牌来的，我们主要的客户群体还是以金凤区客户多，兴庆区也有，还有就是吴中、固原的客户，113和118㎡的户型走的比较好，客户还是以首置和首改客户较多；客户导入——竞品客户üüüü客户年龄：客户年龄大多集中在30—45岁之间；客户职业：客户大多以个体老板、企业高管为主。客户家庭年收入：客户家庭年收入主要集中在20—40万元左右，；客户置业目的：客户置业目的主要以改善为主；客户年龄分析客户职业分析客户家庭年收入分析客户置业目的分析7%5%8%10%12%20%20%15%30%30%35%30%30%40%50%50%10%30以下

30—40

40—45

40—55

55以上企业高管

公司职员

个体老板

务工人员

其他20万以下

20-40万

40-60万

60万以上自住

改善

为子女购房客户导入——竞品客户竞品客户购房关注因素：通过对项目周边竞品市场调研，区域周边客户购房首要关注因素为项目周边环境、地段；其次为项目产品户型，价格是在首要关注因素之后，考虑项目价格匹配是否合理。区域客户购房主要关注因素706050403020100地段交通环境价格产品物业配套客户导入——客群特征总结客群特征首改客群地缘性强换房需求看中业态小高层洋房面积需求120-130㎡40-160㎡180㎡以上产品需求3房、3+13房、4+1面积改善需求期望改善居住品质与环境舒适性二改多改客群较强，易溢出需要较高的配置与品质洋房/大平层4房或4房以上深改客群弱客户导入——客户定位本案客群：在城南板块发展背景下的

中坚阶层

及

城市新贵。核心客群：周边区域高改客ü

区域来源：城南地缘性客户ü

年龄特征：30-40岁核心客户群重点客户群ü

驱动因素：地段、产品、环境、物业补充客户群重要客群：大城南发展吸引下的外围改善客户ü

区域来源：兴庆区及城北区域改善性客户补充客群：外市县高端客户ü

客户类型：期望改善居住环境的企事业高管、公务员，高支付能力人群，看好区域完善的生活配套和城市资源。ü

驱动因素：产品、环境、物业ü

区域来源：外市县，以银南客户为主的高端改善客户ü

客户类型：期望进银川，有资金实力，相对年纪偏大客群，注重生活配套和城市资源。ü

驱动因素：环境、配套、产品客户导入——客户定位n

主要以n

多为；n

关注、以及开发商品牌，追求，注重产品的功能性及舒适度；n

收入较为稳定，产品定位推导回顾项目本体规划条件，基于项目定位，给出产品建议：极致高端住宅定位方向项目定位结合项目区域属性，及竞争策略诉求：宝湖央心·低密墅院·

第一居所纯墅区低密洋房，白云地产宝湖板块封藏收官力作！区位价值，宝湖中心，唯一且最后的高端人居用地贵族血统，低密洋房，结合内部全优产品，打造绝对的舒适宝湖高端住宅领导者，领军阶层的不二之选项目定位——产品规划物业用房14#、15#2F商业主入口12#2F商业16#2F商业9810Ø

共计住宅10栋，358套房源，以6-8层纯洋房为主；711F11F

10F10F

11F11F次入口Ø住宅从南向北由低到高排列54618#2F商业8F9F8F6F

7F7FØ商业共计5栋，以两层商铺为主，部分纯一层。321幼儿园7F7F6F7F6F7F项目定位——户型配比户型配比：三室产品212套，占比59%，四室产品114套，占比31%，五室产品32套，占比9%，均面积为153㎡。宝湖花园三期住宅统计楼栋面积（㎡）层数总套数（套）总面积（㎡）1#2#3#153.62165.23142.676F/7F6F/7F6F/7F2638263994.126278.743709.424#5#153.62202.358F/9F8F34325223.086475.2142.67165.236#6F/7F/8F426578.77#8#135.01135.01127.47127.47ꢀ11F10F/11F10F/11F11F44425940.445670.425353.745608.6854832.549#4210#合计44ꢀ358项目定位——户型产品127㎡

3+2+2135㎡

3+2+2142㎡

3+2+2私厅入户，南北通透、卫生间干湿分离，符合首改客户需求项目定位——户型产品153㎡

4+2+2166㎡

4+2+2202㎡

5+2+3私厅入户，独立卫生间，6-7米横厅设计，形成宽庭、书房可变空间项目定位——商业产品12#

2F

194㎡

1间15#

2F

127㎡10间14#

2F

137㎡9间13#

1F66㎡

4间12#

2F

137㎡10间物业用房15#

2F

200㎡

1间16#

2F

197㎡

2间16#2F12#

2F

145㎡1间150㎡4间17#

1F60㎡2间18#2F137㎡5间庆丰街和凤悦巷相对车流量及人流量较多，且已有一定商业氛围，靠近写字楼后期有一定固定消费客户群体，将商铺面积放大，主要考虑餐饮需求的客户。项目定位——商业产品面积（㎡）60-66㎡127㎡层数1F套数（套）配比13%22%54%2%6102412F137㎡2F145㎡2F194-200㎡合计2F49%45100%商铺共计45套，主力面积为127-137㎡户型，占比76%，60-66平米纯一层商铺共计6套，占比13%，194-200㎡商铺共计4套，占比9%。项目价格制定参考u

区域印象：属于宝湖醇熟热土；u

区域客户：追求居住品质和新性价比，地缘性客户居多；u

竞品市场：毛坯价格在6500-7500元/㎡，精装价格在7800-8500元/㎡；市场情况+产品本身+发展预期=合理价格综合以上因素，我司选取项目周边代表性楼盘及我项目周边重点楼盘进行因素评分法定价：9300结合我项目区域情况，通过目前市场环境、客户、产品及未来房地产发展趋势，综合因素评定我项目：园林景观建议竞品园林分析项目绿化率风格重点园林卖点万科·翡翠公园47%新中式园林景观局部各组团为主中梁御府35%王府中式园林风格“府藏山水、园中有园”国府壹号36%36%西方与东方相结合新中式园林景观水上行宫，两大滨湖跑道、五大主题广场以“江南水岸”为主题，打造“身处塞上，犹在江南”的意境。同时设置全龄互动的运动区。中房·玺悦湾以八大园林景观，倾力呈现“东方礼序美学”与“西方建筑尺度”的完美结合多维度景观，360度无死角栽植。公园华府35%江南风格园林万科·翡翠湖望41.8%新中式园林景观局部各组团、慢跑道竞品项目景观结论n项目绿化率多在35-36%左右，景观面积水平相对适中；n各项目根据其建筑分格，打造专属的园林景观，提升项目自身品质感。本项目社区内部园林景观风格定位生态之上——从“湖居”到“公园家”生态之上——从“湖居”到“公园家”园林景观布局建议打造一轴两纵·多组团·多重立体园林景观体验整体景观建议：入口景观轴ØØ景观轴交汇处，根据整体项目交通布局，在社区北向大门入口，建立一条水系主景观轴，串联各景观节点，同时形成高端组团景观环线；10#9#8#7#艺术体验空间儿童成长空间一级节点5#4#6#形成一级景观节点，配合中国古建筑缩影建筑，突出整体景观品质；二级节点成人运动空间3#2#1#Ø

儿童、成人空间：配合园林中各植被景观，分隔出儿童成长及成人运动空间，提升社区园林功能性；Ø

艺术体验空间：特色艺术观感景观小品，打造社区内部一处高形象、高品质的静态景观区域。园林景观布局建议中央景观轴建议在社区北大门入口处，以“水系”为主，结合项目新中式建筑风格，放置部分中式元素建筑，形成社区整体主景观轴，考虑两边景观对称性，拔升项目高端形象。园林景观布局建议节点景观建议鉴于项目处于宝湖板块，周围水系优势大；因此，借助此优势，在园林中各节点景观、组团景观中，通过水系景观小品、中式景观小品，点缀于园林之中，与项目外在宝湖等水系形成遥相呼应，再次拔高项目品质。园林景观布局建议儿童成长空间建议在项目园林内专门为儿童其打造游乐区、萌宠天地、休闲栈道、特色社交空间。6-12岁活动区域，满足少年儿童个性表达、社交的需求，以及孩子动作和智力发展Ø篮球场：科普墙、篮球架、置衣柜、饮水机Ø攀爬游乐区：大型攀爬器械、滑梯、塑胶安全缓冲垫、动物雕塑Ø滑板区：滑板道、旱冰地坪园林景观布局建议成人运动空间建议在社区专门打造属于成人的运动空间，室外康体健康设备及小型球场等。鉴于运动场地易形成噪音，因此，各运动场地之间，用层次不齐的植被分隔，同时也形成了别具一格的景观。园林景观布局建议艺术体验空间建议在社区洋房楼栋号之间，打造独立“艺术体验空间”，将具有观赏性的艺术品植入项目园林景观中，并赋予一定象征意义，让园林更具有故事。鹿：异性树：象征着安全感和依靠，家就是归宿与港湾。象征着健康、幸福，祝福业主家庭幸福。园林景观布局建议夜光慢跑道环社区打造夜光慢跑道，充分考虑业主户外健身需求。能满足“夜跑族”律动的激情，又能兼顾“网红族”观景的追求并且在跑道两边，安装灭蚊器园林景观布局建议园林内细节建议园林景观设计中注重细节处处理，打造更为人性化的社区，将品质植入每个细节中。无障碍通道宠物粪便处理入户门挂钩单元门口防滑地砖科技配套建议科技配套——重点竞品配套银川市重点项目配套调研板块项目门材窗材锁具科技配套断桥铝合金+low-花林夜光跑道、风光定位系统SPS、一键断电、新风系统、彩宝湖板块

万科·翡翠公园

钢制入户门指纹密码锁ꢀ指纹密码锁Eꢀ色可视对讲、供暖系统、人体感应灯、室内紧急按钮ꢀ人脸识别系统、车辆识别系统、安防监控系统、周界电子防范系统新风系统、分户净水系统、智能家居、塑胶跑道、智能安防系统、太阳能集热系统、管家APP、周界电子防范、同层排水ꢀ中海悦府钢质门断桥铝合金九中板块德胜板块断桥铝合金+LOE玻璃中房·玺悦湾富新防盗门指纹密码锁ꢀ德国墨瑟铝包木断桥铝合金直饮水、智能充电桩、人脸识别系统、背景音乐系统、社区智能APP、塑胶跑道、一键急救系统、车辆远程识别系统公园华府凤凰华府盼盼防盗门/指纹密码锁/多腔断桥铝合金型材单框中空玻璃太阳能集热器、灭火报警系统、楼宇可视对讲系统、入侵报警系统、安防监控系统、新风系统、分户净水系统、人脸识别系统、可视对讲系统、智能家居、急救报警系统、周界电子防范、智能垃圾桶、WIFI覆盖系统、园区一键式求助报警柱恒大御景半岛

装甲入户门断桥铝合金指纹密码锁指纹密码锁新风系统、分户净水系统、辐射制冷系统、智能家居、塑胶跑道、智能安防系统、太阳能集热系统、管家APP、周界电子防范、同层排水断桥铝合金+LOE玻璃北塔湖板块

中房玺云台富新防盗门银川市各区域板块重点项目均有其项目独有的配套，以此来提升项目价值卖点，拔高客户对项目认可及价格抗性。那么，我项目打造城南宝湖宝湖板块最后一席高品，亦需要独有的配套予以支撑。科技配套——窗材项目窗材：断桥铝合金中空玻璃双层断桥铝合金中空玻璃，质地优良、隔音隔热有保障。其中，外窗用特制紫外线玻璃，可吸收约90%的紫外线，保护家具免受日晒变色，室内恒温舒爽；窗框采用高密度铝合金，窗框与窗洞紧密贴合，牢固耐磨，并且有效阻隔室外绝大部分噪音。科技配套——子母门所有户型户门采用子母门，门洞为1200x2400；楼梯间及户门门垛≧100。科技配套——人脸识别系统科技配套：入户大堂人脸识别系统现银川市部分项目均设计社区入户大堂人脸识别系统，市场客户认可度较高；因此，我项目建议安装此科技，以此来提高项目调性及价值卖点，提升客户对项目认可度。科技配套——车位充电桩科技配套：地下车位充电桩系统考虑到新能源汽车后期使用量大，也是大多数青年人所喜好的产品之一，建议在每个停车位都安装一个充电装置。科技配套——指纹密码锁指纹密码锁---安全与尊贵，重新定义理想人居智能指纹密码入户门锁，三种方式开启智能生活，牢牢锁住居家安全科技配套——全系新风系统l4层物理网膜，充分过滤柳絮、浮尘等大颗粒杂质l室外空气通过新风系统过滤被送入室内，同时排出室内污浊空气，墙面安装液晶显示屏随时可以了解家里的空气质量银川市场配置新风系统楼盘统计配备情况项目类别项目万科城市之光万科锦宸万科翡翠公园万科翡翠湖望恒大帝景精装项目恒大御景半岛碧桂园天誉名邸碧桂园幸福印记碧桂园嘉誉里碧桂园翡翠湾碧桂园山海湾香榭丽舍全部配备全部配备一期未配备，二期全部配备中房悦然居中房玺悦湾（毛坯精装）中房玺云台全部配备毛坯项目前期未配备，在售部分楼栋配备在售楼栋配套、后期楼栋规划配备鲁银泷玺科技配套——智能快递柜社区智能快递柜-----解决“最后100米”配送难题自由无需等待，24小时自动存取，24小时随到随取，简单一码存取，简单、快捷、方便便于社区安全管理。手机收取提取码，摄像头24小时监控，没有被盗领的风险。科技配套——智能安防室外监控监控中心实时监控数据存储备份防盗警报监测系统公共场所监控社区视频服务网络提供实时视频供智能移动终端查看轿厢大堂监控在小区发生入侵侵害时，能在1秒内做出预警，并实现报警点定位，能在物业安防人员第一时间抵达现场，制止侵害。通过在住户门窗安装防盗警报系统，并与视频监控、手机APP、报警器，实现业主、物业互联NFC功能电梯刷卡到层科技配套——智能门禁智慧道闸无卡停车小区门禁“摇一摇”智慧道闸无卡停车系统，在车距离道闸5-10米的范围就能迅速的感应与识别，提前升起道闸，更快更方便。通过手机一对一捆绑认证业主后，手机摇一摇即可实现小区门禁开启社区一卡通：社区自行车、小区门禁、商家消费人脸识别门禁系统人脸识别门禁系统完成身份验证流程凤悦巷和庆丰街交汇处搭建精神堡垒，增加项目昭示性精神堡垒包装绿皮围挡+金属雕刻字+案名造型设计营销中心选址方案一：写字楼大堂写字楼大堂现【宝湖花园二期】营销中心位于凤台路与正源街交会处，距离项目地较远，不利于带看项目；因此，建议将写字楼大堂一楼、二楼进行装修，作为三期项目营销中心。建议将我项目案名使用红色发光字进行包装展示，增加项目曝光度。营销中心装修结合项目城南高端项目定位及新中式建筑风格，建议将营销中心硬装及软装均以新中式风格为主，拔高项目调性。装修时间：建议2021年6月份前完工31#二楼布局图8.8m【宝湖华府】营销中心内部大厅二楼布局图30#二楼布局图项目价值灯箱储藏室水吧台8.8m8.8m白云品牌墙会议室更衣室财务办公室负责人办公室重点谈客区承重柱承重柱承重柱承重柱精装样板间9.2m9.2m营销中心内部大厅一楼布局图42m46m营销中心一楼装修1.9m9.7m形象墙沙盘3m4m8.3m15.5m营销中心二楼装修8.8m营销中心二楼主要设置谈客区、项目价值、品牌灯箱、水吧台；建议打造咖啡厅式洽谈氛围，减少营销元素，提升客户较为舒适的谈客体验，丰富案场配置，增强客户营销体验。办公室选址30#写字楼二楼建议将30#写字楼二楼包装为售楼部日常办公区域，由于整体面积较大，建议只规划使用其中一部份，分割为售楼部财务办公室、会议室、项目负责人办公室、更衣室及储藏室，以便售楼部日常办公所需。建议办公室及会议室使用磨砂玻璃进行分割，更衣室及储藏室使用木材隔断。30#二楼布局图储藏室财务办公室会议室8.8m更衣室负责人办公室承重柱承重柱18m46m样板间选址31#写字楼二楼前期规划将31#写字楼7层作为写字楼样板间；现结合三期客户属性及营销中心位置，建议将写字楼2层进行装修，作为住宅样板间，通过住宅客户参观样板间，带动写字楼客户的挖掘。样板间选择：建议选择改善型舒适三室产品及紧凑四室产品为主，以此突出项目产品优势，满足改善型客户需求；装修时间：建议2021年6月份前完工127.47㎡

3+2+3153.62㎡

4+2+2餐厅、卫生间、厨房的装修要营造实景及温馨的环境例如在饭桌上摆放好餐具、鲜花等营造用餐氛围，在卫生间摆放香皂、香水等……营销中心选址方案二：社区入户大堂社区入户大堂将项目入户大堂作为项目售楼部，并进行高品质形象装修，更进一步提高项目档次性，同时便于提前植入多功能入户大堂概念，提升客户对项目的认可，入户大堂宝湖华府营销中心内部装修展示结合项目城南高端项目定位及新中式建筑风格，建议将营销中心硬装及软装均以新中式风格为主，拔高项目调性。样板间选址二：项目地实地样板间考虑到项目入户大堂及样板园林示范区打造区域，建议选取9#127.47㎡户型，进行精装样板间装修，通过住宅客户参观样板间，进一步加深客户对项目产品的认可。样板间选择原则：社区环境展示性强，户型占比多、功能性强；入户大堂样板间样板园林项目外部景观示范区：打造三期由社区大门至内部中轴景观示范区，以观赏性的同时注重功能性的打造和氛围的营造，不论是小品还是功能设施皆传递项目高品形象；外部景观展示区样板区打造：为加强项目整体营销体验，赢得客户视觉感受建议商业商业商业商业，通过样板区域打造实际体验感受，提升项目品质，增加市场客户对我项目的认知；项目内部景观景观：打造三期由社区大门至内部中轴景观示范区，同时将样板间看房通道结合样板园林进行呈现。大门样板区打造：为加强项目整体营销体验，赢得客户视觉感受建议商业商业商业商业内部，通过样板区域打造实际体验感受，提升项目品质，增加市场客户对我项目的认知；景观展示区项目商业展示：

建议将项目三期北侧商业进行提前动工，使得针对凤悦巷两侧一期及三期商业进行联动氛围包装，形成鲜明的对街内街商街，因此提升整体项目展示；项目附加值卖点增加建议：多功能会所入户大堂：兼备小型便民档口超市、会客空间、图书角、咖啡茶饮供应、饮品自动售卖机项目附加值卖点增加建议：地下车位精装大堂：驾车归家静享沿途景色，精装地下大堂彻底改变传统地下门厅及电梯间阴暗潮湿的局面，以高品味的规格打造定制级公共空间，尽显恢弘气度。项目附加值卖点增加建议：单元门内打造独立休息空间，摆放简易桌椅，提升社区整体形象。项目附加值卖点增加建议：针对营销中心内部，设置智慧机器人迎宾及译文解答，一句“您好，小宝”了解项目信息及周边配套，提高项目智慧体验；项目附加值卖点增加建议：选取售楼部一块区域打造成品牌展厅，以白云地产品牌及项目住宅科技进行系统展示，提升客户对智慧生活的感知及心理溢价，促进成交。项目附加值卖点增加建议：通过看房小程序，推广品牌实力，借助看房软件，方便引导客户看房，同时，及时发布项目相关信息，打造线上售楼部展厅。项目附加值卖点增加建议：聘请全国或本土中房品牌物业管理公司进驻项目，提高客户对项目认可的同时，拔高项目品质，提升项目价值。推广策略，案名建议项目分案名建议：基于项目地块属性+区域板块+客户需求：——典藏级湖山院墅，致敬最后的宝湖以项目核心区域地段及优越的景观资源为背书，拔高区域价值，强调项目的稀缺性及唯一性；全新的置业价值观引导，以最佳人居舒适度角度考虑，人文建筑美学经典，赋予项目鲜明形象，对位客户审美，提出“湖居新人居”概念，突出产品价值，打造社区全新生活方式。六大价值系统重新定义湖居生活YANX

POSE

GARDEN品牌匠筑城市资源自然生态多维交通学府文脉贴心物管【品牌白云地银川市白云房地产开发有限公司成立于1997年，注册资金10018万元，是国家房地产开发二级资质企业。公司始终奉行“超前规划、科学运作、严格管理、规范施工”的企业经营管理思路，先后成功开发了丽园东区、丽园西区、丽园南区、丽园南区二期、丽园南区三期等丽园系列小区，五宝苑、凤凰花园、凤凰花园B区、凤凰花园A区、凤凰花园西区、良田康居新村、长兴花园、凤凰花园南区、华雁湖畔、宝湖花园、宝湖综合市场、宝湖经典等150多万平方米。产实载品牌匠筑力系】统【正源街城市中轴，完善资源配套城市资源系统】【环境、医疗、文旅、商业城市生态系统项目周边紧临占地1300亩的宝湖公园，和华雁湖，毗邻典农河，自然环境优美，水资源丰富，中医院优质医疗配套、文化园休闲旅游配套、大悦城购物商业新配套。】•

四横：北京路、长城路、宝湖路、六盘山路；•

四纵：正源街、宁安大街、亲水街、通达街；•

一绕城：银川南绕城高速；【多维路网城市交通系统北京路长城路畅达全城通达街】本案宝湖路六盘山路【•

幼儿园：乐童幼儿园（300米）、金色童年幼儿园（500米）、爱依宝幼儿园（1公里）；•

小学：金凤区十二小（500米）、金凤区五小（1公里）、金凤区九小（2.5公里）；•

中学：银川唐徕回中南校区（一墙之隔）、银川外国语实验中学（700米）；城市教育系统年一站式学府文脉】【星级物管物业服务系统生活之美，起于本心，落于微末。建筑，用来承载生活的内容，而服务，则让生活以美好的形式体现。宝湖花园三期项目选取品牌物业团队，以诚信、尊重、微笑、满意为服务理念，为您提供最优质的管家式服务。尊崇礼遇】2021年销售目标推售358套住宅销售304套（去化率85%）实现销售额4.2亿元（均价9300元/㎡）销售业绩领衔市场，决战宝湖，再塑一座凤凰华府营销策略营销三段式第一段——产品亮相·蓄客季第二段——锁定客户·认筹季第三段——引爆成交·销售季整盘营销排期2021年时间节点营销节点4月5月6月7月8月9月10月11月12月4月份开工7—9月份项目认筹项目开盘新品加推尾盘去化产品宣传、蓄客期4-6月份认筹期7-9月份销售期10-12月份体验营销锁定客户产品亮相、市场发声树立形象、广聚客户高转化促成交营销目的对位精准，通讯及时，成本低微信平台受众广，承载量更高单页、98.4广播、抖音平台、社区公示栏、LED广告牌营销推广营销活动产品发布会项目开盘活动红包雨活动暖场活动6月份售楼部及样板间开放项目认筹活动园林示范区开放攻防策略攻不同渠道持续搅动，让市场重新沸腾起来“空中”媒体推广支援，全面“火力”覆盖点对点在不同阶段，针对不同客户进行活动吸引防内外兼修，攻坚创举，守好最后一道“门”第一阶段：产品亮相·蓄客季2021年时间节点营销节点4月5月6月4月份开工4—6月份，产品宣传、蓄客期心归湖，悦华府宝湖华府，品质住区，即将荣耀归来营销主题营销推广微信平台营销工作/活动营销工作：6月份前，售楼部及样板间装修营销活动：6月份售楼部暨样板间开放营销执行：营销工作营销中心、样板间装修结合【宝湖花园】三期整体营销节点，通过新营销中心及样板间的装修，拔高项目档次性及调性的同时，提高市场客户对项目的认可度。装修完成时间：建议2021年6月份完工备注：如选择写字楼售楼部，建议6月份开放，如选择入户大堂为售楼部，建议8月份达到开放使用条件营销执行：营销活动营销中心、样板间开放湖境府成，荣耀悦启宝湖华府营销中心及样板间，盛大开放在项目营销中心及样板间装修完成后，建议举办集中性营销中心和样板间开放，拔高项目品质的同时，提升客户认知。建议开放时间：2021年6月底；营销执行：媒体推广心归湖，悦华府宝湖华府，品质住区，即将荣耀归来通过前期白云众多项目的宣传，已在微信公众号上积累大量忠实粉丝；因此，在项目宣传蓄客期间，通过微信公众号、微信朋友圈单屏时时推送，使项目持续市场发声。推送时间：2021年4—6月底；推送幅度：每周4篇。第二阶段：锁定客户·认筹季2021年8月时间节点营销节点9月7月7—9月份，认筹期浮华阅尽，归湖湾宝湖华府，品质住区，火热登记中营销主题营销推广营销活动单页、98.4广播、抖音平台、社区公示栏、LED广告牌7月11日，产品发布会8月8日，园林示范区开放营销执行：营销工作集中性认筹浮华阅尽，归湖湾宝湖华府，品质住区，盛大认筹通过前期对项目的宣传蓄客，已为项目积累大量的意向客户；因此，通过集中性的认筹活动，将意向客户锁定；同时，再次将项目推向市场，提升客户认可度；针对后续意向客户，则以零散形式进行认筹。集中性认筹时间：2021年7月；持续认筹时间：2021年7月—9月营销策略：营销工作ü

认筹形式：建议以银行存款，存款冻结的形式进行认筹。ü

认筹具体渠道：与银行合作保证金定存，定存后账户冻结，直至开盘；ü

认筹金额：2万元（客户自行存至指定银行）ü

认筹时间：2021年7—9月份营销执行：媒体推广媒体推广形式1、DM单页每月30000份，合计90000份2、社区公示栏更换时间：7月初更换到位4、98.4广播宣传推广时间：2021年7月—9月黄金时段广告：

8:12、8:27、8:57、11:57、13:56、17:26、18:12、18:27、19:15时间：20秒费用：30万元（10万/月）营销执行：媒体推广媒体推广形式抖音平台抖音作为时下最火爆的视频播放平台，具有较强的信息传播力。因此，在项目认筹期间，通过抖音平台，释放客户产品、政策、认筹信息，提升市场客户认可度，提高项目认筹量。投放形式：开屏广告（12个广告位轮流播放,按照曝光量计费）投放数量：100万次曝光量单价：8000元/10万次总价：8万元营销执行：媒体推广媒体推广形式LED广告牌选取距离项目地位置较近，人车流量较多区域LED广告牌进行投放，集中释放项目认筹相关信息。投放位置：德丰大厦LED广告牌。投放时间：2021年7—9月份德丰大厦巨幕广告：时间：15秒画面投放时间：晚7点—11点投放频次：每晚80次单价：8万/月投放时间：7-9月（3个月）总价：24万元营销执行：营销活动形式一：产品发布会结合项目整体营销铺排，为展现项目整体品质，释放项目品牌形象，增加市场客户认知，建议举办三期产品发布会，发布会进行项目品质及品牌展现，拔高项目调性。活动时间：2021年7月11日（暂定，以最终营销节点为准）活动内容建议：1.活动前期氛围包装；2.领导致辞并剪彩；3.项目推介；4.大型活动演艺；5.活动期间穿插抽奖活动；营销执行：营销活动形式二：园林示范区开放为增强客户实际体验，项目开盘前举办景观园林示范区开放活动，通过现场展示体验，给带着期待而来的客户，以此提升项目影响力，释放项目产品信息，促进项目去化。活动时间：2021年8月（暂定，以最终营销节点为准）活动主题：园林实景样板区盛大开放第三阶段：引爆成交·销售季2021年时间节点营销节点10月11月12月项目开盘住宅新品加推车位销售尾盘去化10—12月份，销售期湖境大成，悦鉴华府宝湖华府，品质住区，盛大开盘营销主题营销推广营销活动单页、98.4广播、抖音平台、社区公示栏、LED广告牌10月，红包雨活动10月，集中性开盘活动10—12月，节点性暖场活动营销执行：营销工作宝湖花园三期房源统计宝湖花园三期户型配比统计户型总面积（㎡）图纸总面积（㎡）物业类型楼栋1#面积（㎡）单元层数套数（套）总套数（套）面积（㎡）户型面积（㎡）合计套数合计面积（㎡）户型结构楼栋9#套数（套）占比（套）一单元二单元一单元二单元一单元二单元一单元二单元一单元二单元一单元二单元三单元一单元二单元一单元二单元一单元二单元一单元二单元ꢀ7F6F1412141412141618161614141222222220202222222150.681843.442313.222313.221712.041997.382457.922765.163237.6153.6226282634323994.124626.443709.425223.086475.24374.534706.144104.355343.636715.084244444226142634282632127.47135.01142.67153.628610962.4211610.865706.824.02%10#7#2#3#4#5#165.23142.67153.627F3+2+286406024.02%11.17%16.76%6F7F8F9F8#3#洋房6#一单元1#202.35142.67165.238F3237.69217.24#1997.382313.221982.762970.222970.222970.222700.24+2+25+2+37F6F2#6#406293.365724.4165.23202.3554328922.426475.215.08%8.94%6#二、三单元7#8#11F444242445940.445670.425353.745608.685981.165712.325463.055#135.0111F10F10F11F户型配比：三室产品212套，占比59%，四室产品114套，占比32%，五室产品32套，占比9%。小高层2549.49#2804.342804.342804.34127.4710#11F5720.02合计ꢀꢀ35852894.953844.68营销执行：营销工作10月份首开户型楼栋面积153㎡202套数26均价860090009500950088008800880090002021.101#4+2+25+2+33+2+25+2+33+2+23+2+23+2+2首开5#一单元16142㎡165㎡135㎡135㎡127㎡146#8#10#9#267#7#8#44429#42合计21011月份加推户型2021.115#二单元5#一单元4#6#楼栋2#面积套数28均价880088009300930088009000加推165㎡142㎡202㎡153㎡127㎡4+2+23+2+25+2+34+2+23+2+23#265#二单元4#16343#2#1#2021.1210#44尾盘合计148营销执行：营销工作集中性开盘极具爆发力式开盘营销执行：营销工作集中性开盘湖境大成，悦鉴华府宝湖华府，品质住区，盛大开盘通过前期对项目的客户认筹，已为项目锁定精准客户，因此根据项目客户认筹情况，以排号或微信选房的形式进行集中性开盘，引爆市场，达到项目快速去化的目的。开盘时间：2021年10月初营销策略：营销工作集中性开盘形式一：排号选房开盘方式：开盘当天，根据前期客户认筹排号顺序，逐次进行现场选房。营销策略：营销工作集中性开盘形式二：微信选房开盘方式：开盘当天，将前期认筹客户统一邀约至开盘现场，同时进行线上微信选房。备注：平台需提前一周确定到位；30000元/场。营销执行：营销工作三