XXXX年烟台房地产市场年报

绝对保密2012年烟台房地产市场年报2013年1月——克而瑞为您解读2012年烟台楼市2PART1回顾这一年3

全国政策2012年中央并未出台新一轮的调控政策，但货币政策放松、差异化信贷等政策促进了市场的回暖。年末一系列的表态为明年楼市调控定调：坚持房地产调控不放松。

上半年2次下调存 款准备金、三年内 首次降息、差异化 信贷政策出现

暖•存款准备金率两次下调0.5个百分点，释放8000亿资金•降息，贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍•首套房八五折利率在多个城

6月

暖冷温总理5次讲话，四部委集中辟谣“楼市松绑”，政府谨慎维持现有调控成果

9月-12月

暖•政策市场空白期，全国多数城市成交走量，市场进入“暖冬”•多地相继出现地王现象，土地市场开始抬头

12月，中央政府 、国土部、住建 部集中表态

冷冷•国土部出台系列政策以遏制地王的不断出现•中央会议、住建部，一系列的表态都指向了政策不松、坚持调控市出现，刚性需求有所复苏

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烟台政策2012年烟台并未出台任何“闯关”政策，但政策执行具有一定的滞后性。北京等一二线城市首套贷款回归基准利率央行会议首次提出满足首次购房家庭贷款需求央行2月24日下调存款准备金率0.5个百分点地方政府密集微调政策，多城市上调公积金贷款额度央行5月18日下调存款准备金率0.5个百分点

多个城市 首套贷款 利率优惠降至85折央行两次下调贷款利率0.25和0.31百分点多个城市持续出现“闯关”现象，试探调控底限多个城市房贷利率由85折上调至9折年末。针对“地王”现象频现，出台一系列政策限制地价过快增长。全国政策2012年烟台多数银行首贷基准利率 仍执行上浮 5%政策，仅部分出现松动烟台住房公积金贷款额度并未上调，利率与国家同步。个人贷款方面，新房最高贷款额度为30万，二手 房最高20万。烟台四大行回归基准利率，建行、中行首付50%以上可 享9折优惠烟台部分银行针对优质客户可提供房贷利 率85折优惠烟台并未出台任何“闯关”政策，政策层面较为空白。烟台政策5固调控成果为主基政策小结2012年调控政策已经筑底，明年楼市仍要坚持楼市调控不放松。巩2012年政策已经筑底，调控主基调并未放松货币政策放松，差异化信贷政策促进了市场的回暖年末一系列表态为明年楼市调控定调烟台闯关意愿不高，政策执行具有滞后性调612-0411-0111-0211-0311-0411-0511-0611-0711-0811-0911-1011-1111-1212-0112-0212-0312-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-12403020100近两年成交对比

2012年烟台商品住宅市场呈现回暖迹象！单位：万㎡2011年1月-2012年12月烟台六区商品住宅成交走势2011年共成交203万㎡2012年共成交238万㎡2012年，烟台六区商 品住宅市场共成交238 万㎡，成交量较去年同 比增长17%；成交金 额为144亿，同比增长 4%；造成2012年烟台商品 住宅市场的回暖的主要成交面积（万㎡）原因来刚性需求的集中

爆发和诸如“以价换量 ”等降低利润策略的执 行。数据口径=备案数据+CRIC人工补正数据

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烟台市场表现纵观2012年烟台商品住宅市场轨迹，可分为四个阶段：市场淡季——成交量攀升——新一轮博弈——年末翘尾。单位：万㎡1-2月：市场淡季3-7月：成交量攀升8-10月：新一轮博弈年末翘尾70605040302010 012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-12供应量成交量效果：

市场淡季彼时正值春节，加上政策环境仍相对偏严厉，因此市场交易仍然延续2011年的低迷状态。

成交量攀升政策面相对宽松，企业加大营销力度，市场刚需开始集中释放，推动住宅市场交易量快速攀升。

新一轮博弈由于市场回暖，企业资金压力明显缓解，诱发企业取消优惠政策或提升价格，市场供求双方正展开新一轮的博弈，导致交易量较

年末翘尾年底业绩冲刺，因而推案规模和促销力度有所增加，市场交易量出现年末翘尾的局面。前期有所下降。

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成交均价表现

2012上半年，烟台六区成交均价受成交结构性影响呈现明显下滑态势，下 半年，改善型客户逐渐入市拉升了成交均价。

2011年1月-2012年12月烟台六区商品住宅价格走势单位：元/㎡ 9000800070006000500065756895682961426966702665196587769564446859745654195887554658645282705062586642 610963886084609840003000低价项目集中备案导致成交均价下滑改善型客户逐渐入市，拉升成交均价。20001000 0

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存量表现2012年烟台六区市场存量增长有所放缓，成交的持续走量致使存销比呈现下滑趋势，市场竞争风险有所缓解。单位：万㎡ 5002011年1月-2012年12月烟台六区商品住宅存量、存销比走势5040043.742.2454030033.2353020016.524.024.422.216.817.718.1

2519.519.619.620 151005.39.97.99.77.26.25.76.57.18.612.11050存量（万㎡）存销比010六区区形形势势对对比比2012年年，，以以刚刚性性需需求求为为主主的的中中西西部部市市场场表表现现较较好好，，福福山山区区、、芝芝罘罘区区、、开开发发区成成为为当当前前市市场场的的热热点点区区域域。。2012年年各各区区供供应应量量占占比比2012年年各各区区成成交交量量占占比比14%13%17%15%17%24%15%7%17%11%25%25%芝罘罘区区福山山区区开发发区区莱山山区区高新新区区牟平平区区芝罘罘区区福山山区区开发发区区莱山山区区高新新区区牟平平区区115区域域市市场场——芝芝罘罘区区2012年年芝芝罘罘区区供供应应51万万㎡㎡，，成成交交52万万㎡㎡，，呈呈现现少少有有的的年年度度供供不不应应求求现现象象；；年末末存存量量降降至至79万万㎡㎡，，存存销销比比为为16个个月月。。158000104000供求求量量价价走走势势0012.123456789101112150100供应应量量(万万㎡㎡)成交交量量（（万万㎡㎡））成交交均均价价（（元元/㎡㎡））806040存量量及及存存销销比比50020012.123456789101112存量量（（万万㎡㎡））存销销比比12典型型项项目目——星星汇汇凤凤凰凰星汇汇凤凤凰凰——中中心心区区品品质质楼楼盘盘，，项项目目位位于于只只楚楚路路北北侧侧，，连连接接芝芝罘罘区区与与开开发发区区、福福山山区区的的重重要要干干道道。。项目目优优势势分分析析————星星汇汇凤凤凰凰紧紧邻邻南南大大街街商商圈圈，，周周边边商商业业、、交交通通、、金融融、、生生活活等等配配套套设设施施完完善善；；西西班班牙牙的的建建筑筑风风格格、、地地中中海海式式风风情情园园林林以以及及全全明户户型型的的产产品品得得到到了了客客户户的的认认可可；；开开发发商商的的品品牌牌及及国国家家一一级级资资质质的的物物业业管管理理，，使使其信信誉誉度度高高倍倍增增。。开发发商商建筑筑设设计计广告告策策划划物业业公公司司总建建面面积积成交交总总价价开工工时时间间规划划户户数数绿化化率率开盘盘时时间间烟台台越越秀秀地地产产开开发发有有限限公公司司深圳圳市市埃埃迪迪优优环环境境艺艺术术设设计计有有限限公公司司烟台台上上华华企企划划策策划划有有限限公公司司越秀秀地地产产（（烟烟台台））物物业业管管理理有有限限公公司司21.99万万㎡㎡2.6亿亿2010-11-25107840%2011-8-7项目目地地址址销售售代代理理公公司司景观观设设计计总占占地地面面积积拿地地时时间间楼板板价价开发发批批次次容积积率率物业业类类型型均价价烟台台市市芝芝罘罘区区只只楚楚路路与与楚楚风风六六街街交交汇汇处处西西南南角角烟台台新新联联康康房房产产咨咨询询有有限限公公司司深圳圳市市埃埃迪迪优优环环境境艺艺术术设设计计有有限限公公司司7.38万万㎡㎡2009-12-111688元元/㎡㎡共一一期期开开发发1.9高层层、、小小高高层层开盘盘均均价价6800-7200元元/㎡㎡；；现现均均价价6500元元/㎡㎡138000120100单位位：：套套8060典型型项项目目——星星汇汇凤凤凰凰2012年年越越秀秀根根据据市市场场形形势势积积极极调调整整价价格格策策略略，，成成为为2012年年芝芝罘罘区区销销售售金金额额与销售售面积积的双双料冠冠军。。星汇凤凤凰2012年年销售售量及及均价价走势势单位：：元/㎡4月低低价入入市，，均价价调整整至5500元元/㎡㎡，促促使大大量客客户成交。。9月月、11月月两次次加推推，折后后均价价为6300-6600元元/㎡㎡。70006000时机———先先4月，，政策策窗口口期，，多数数购房房者观观望情情绪有有所缓解解，但但仍抱抱有一一定的的降价价预期期，星星汇凤凰选选择此此节点点率先先降价价，领领先抢抢占市市区将出手手客群群。40205000降幅———准准012.1234567891011124000综合项项目土土地成成本及及品质质，降降价空空间有有限，600-800元元/㎡㎡为项项目可可接受受且能能对客客户心理带带来较较高冲冲击的的区间间。随着房房地产产大环境境的影影响，星星汇凤凤凰销售售情况况较为冷冷淡，，在这期期间也也有暖场场活动动和小幅幅优惠惠推出，，但销销售情况况并未未有所好好转。。4月份份连续续两周加加推14#和15#，以特特价房名义义均价调整整至5500-5600元元/㎡，当当天售罄。。6-8月无无新品推出出，但但每周持持续暖暖场活动动，积积极蓄客客的同同时也有有效地地吸引着着未成成交客户户。9月、、11月两两次加加推位置置较好好的楼楼座，折折后均均价升升至6300-6600元元/㎡，买买房送送车位位等优惠惠活动动有力力的促进进了销销售。。说辞———巧巧以楼座座位置置为由由，以以特价价房为为形式式，销销售完成后后价格格快速速回涨涨，充充分考考虑老老客户户的感受，，无损损企业业口碑碑。145区域市市场——福福山山区2012年年福山山区供供应90万万㎡，，成交交55万㎡㎡；市市场存存量为为45万㎡㎡，存存销比比在年年末降至至7个个月，，市场场竞争争风险险较低低。供求量量价走走势2015100600040002000012.123456789101112504030供应量量（万万㎡））成交量量（万万㎡））成交均均价（（元/㎡））1510存量及及存销销比201005012.123456789101112存量（（万㎡㎡）存销比比15典型项项目——香香逸逸中央央香逸中中央项项目位位于福福山区区主干干道福福海路路东侧侧，是是引领领福山山区房房地产产市场场进入入高速发发展期期的重重要项项目。。项目区区位图图：项目名名称开发商商整体推推广建筑设设计香逸中中央烟台沪沪丰房房地产产开发有限限公司司山东鑫鑫汇房房地产产开发有限限公司司北京中中外建建建筑筑设计有限限公司司项目地地址投资商商销售代代理公公司物业公公司福海路路东侧侧，汇汇福街与崇崇文街街之间间深圳市市合正正房地地产集团有有限公公司中核投投资有有限公公司烟台沪沪丰房房地产产开发有限限公司司深圳市市合正正物业业服务有限限公司司总建筑筑面积积总户数数物业费费均价绿化率率60万万㎡5000户户1.3元/平方方米••月5600元元/㎡㎡45.8%总占地地面积积车位配配比建筑类类别容积率率物业类类型20万万㎡1:1多层，小高高层，高层2.54住宅、商铺铺项目效果图图：16典型项目——香逸逸中央2012年年，香逸中中央开盘两两次，推出出447套套、63套套高层产品品，去化率率分别为62%和98%，低低价入市是是项目成功功的先决因因素。12月2日日加推1栋高层层9月22日日开盘四栋高层层9月22日日开盘情况况供应情况况：香逸中央本本次开盘楼楼栋45#、46#、47#、49#四栋栋高层楼座座，推出447套房房源，户型型面积区间间是79-156㎡，，折后均价价5600元/㎡。。认购情况况：开盘当天到到场客户约约320组组，约600人左右右，截止至上午午12点认认购275套房源，，认购率62%。12月2日日开盘情况况供应情况况：香逸中央本本次加推50#楼的的部分房源源，共推出出63套，户户型面积是是84㎡的的二房，折折后均价5800元元/㎡。认购情况况：加推当天到到场客户约约95组，，约160人左右，，截止至上午11点认购购62套房房源，认购购率98%；17区域市场——开发发区2012年年开发区供供应67万万㎡，成交交37万㎡㎡；年末市市场存量为为87万㎡㎡，存销比比为33个月月。201510000供求量价走走势10505000012.123456789101112100供应量(万万㎡)成交量（万万㎡）成交均价（（元/㎡））80存量及存销销比50040012.123456789101112存量（万㎡㎡）存销比18典型项目——澎湖湖山庄金桥澎湖山山庄—本土土企业逆袭袭，专注刚刚需、高附附加值成就就项目热销销。项目简介该项目位于于开发区长长江路以南南，东岳汽汽车对面，，由烟台本土开发企企业金桥置置业投资，，总建面29万㎡，，分三期开开发，建筑类型型涵盖多多层、小小高、高高层，地地中海风风格，主主力户型型74-93㎡。。销售情况况该项目自自2011年7月份开开始蓄客客，蓄客客期长达达一年，，2012年7月月7日项项目首次次开盘，，推4栋栋高层（（16-18F），共共计408套房源源，面积积74-112㎡，当当日去化化377套，去去化率达达92%，，均价5800元/㎡㎡，购房房者以地地缘性刚刚需客户户为主。。19典型项目目—澎澎湖山山庄户型面积积集中度度高，60万以以内刚需需产品占占92%，客厅厅飘窗位位置赠送送是卖点点。客厅飘窗窗位置全全赠送，，约2.0㎡户型2室2厅厅1卫面积(㎡㎡)74-81供应套数数272观景阳台台半赠送约约2.8㎡㎡两室两厅厅一卫/78-79平平方米客厅飘窗窗位置全赠赠送，约2.5㎡两室两厅厅一卫/90-92平平方米2室2厅厅1卫2室2厅厅2卫90㎡㎡以下户户型占67%90-97㎡㎡户型占占25%112㎡户型型占8%全部两室室观景阳台台半赠送送约2.8㎡90-971121023460万以以内刚需产品品为主导20区域市场——莱山区2012年莱莱山区供应53万㎡，成成交33万㎡㎡，供求相对对平衡；年末末存量降至79万㎡，存销比比为24个月月。3010000205000供求量价走势势100012.123456789101112存量及存销比比100500供应量(万㎡㎡)成交量（万㎡㎡）成交均价（元元/㎡）4020012.123456789101112存量（万㎡））存销比21典型项目——中铁逸都都中铁逸都是中中铁集团在烟烟台的开山之之作，项目位位于港城东大大街南侧，是是莱山区重点打造““四轴布局””战略的交通通要塞。项目名称开发发商商建筑筑设设计计营销销策策划划广告告策策划划总建建面面积积开工工时时间间车位位总总数数绿化化率率楼板板价价首次次开开盘盘中铁铁逸逸都都烟台台中中铁铁置置业业有有限公公司司深圳圳方方佳佳设设计计院院北京京协协众众联联城城房房地产产顾顾问问有有限限公公司烟台台大大山山广广告告设设计有有限限公公司司301038㎡㎡2011-8-10200060%1929元元/㎡㎡2012-7-7项目目地地址址投资资商商销售售代代理理公公司司景观观设设计计总占占地地面面积积总户户数数开发发批批次次容积积率率车位位配配比比物业业类类型型销售售均均价价烟台台莱莱山山区区山山海海路路与与港城城东东大大街街两两大大城城市市主干干道道交交汇汇处处中铁铁置置业业集集团团有有限限公公司北京京协协众众联联城城房房地地产产顾问问有有限限公公司司SEETO（（香香港港））景景观观设计计有有限限公公司司129358㎡㎡2000三期期开开发发2.31:1小高高层层、、高高层层、、洋洋房房均价价7000元元/㎡㎡项目目区区位位图图：：项目目效效果果图图：：2286%典型型项项目目——中中铁铁逸逸都都莱山山区区为为中中高高端端项项目目聚聚集集区区，，区区域域刚刚性性需需求求并并未未得得到到有有效效释释放放，，中中铁铁逸逸都都一一期以小小面积积、低低总价价的首首置产产品为为主，，满足足了市市场客客户的的主流流需求求。中铁逸逸都各各面积积段供供应套套数对对比17%3%6%74%中铁逸逸都以以首置置产品品为主主：90㎡㎡以下下首置置产品品占比比为86%成功要要素：：90㎡㎡以下下90-120㎡㎡120-144㎡144-180㎡180㎡以以上1、精精准定定位。。小面面积、、低总总价产产品受受客户户认中铁逸逸都各各面积积段成成交套套数对对比2%1%11%同，2012年年烟台台刚性性需求求爆发发，首首置产产品成成为市场场热销销产品品。2、品品牌优优势。。中铁铁逸都都项目目是中中铁在在烟台台的开山之之作，，中铁铁重点点打造造品牌牌优势势，受受烟台台市场客群群认同同。90㎡㎡以下下90-120㎡㎡120-144㎡144-180㎡180㎡以以上235区域市市场——高高新新区2012年年高新新区供供应55万万㎡，，仅成成交16万万㎡，，供求求有所所失衡衡；年年末存存量降降至111万㎡㎡，存存销比比为42个个月，，位于于六区区风险险高位位。供求量量价走走势15100100005000012.123456789101112150100供应量量(万万㎡)成交量量（万万㎡））成交均均价（（元/㎡））200150存量及及存销销比50010050012.123456789101112存量（万㎡㎡）存销比24典型项目——中海海紫御公馆馆中海紫御公公馆是中海海集团在烟烟台的首个个项目，成成交楼板价价高达3945元/㎡，在当时创造造了烟台的的地王。项目名称开发商建筑设计广告策划物业公司总建面积拿地时间开工时间绿化率容积率中海紫御公公馆中海地产集集团有限公司香港梁黄顾顾设计咨询有限公公司深圳市孙新新陆企业形象策划划有限公司中海物业管管理有限公司烟台台分公司27万㎡2011-12011-7-135%2.46项目地址投资商销售代理公公司景观设计总占地面积积本次推案面面积楼板价开发批次车位配比物业类型烟台市高新新区港城东东大街东端中海地产集集团有限公公司自销泛亚国际景景观设计有有限公司81218㎡82843㎡3945元元/㎡三期开发1:1.5高层、联排排别墅项目区位图图：项目效果图图：254020典型项目——中海海紫御公馆馆中海紫御公公馆自2012年3月入市以以来，销售售表现一般般，10月月高层低价价入市，对项目的的销售情况况拉动明显显。单位：套8060烟台中海2012年年成交套数数走势2012年年10月，，中海高层低价入入市，均价由8300元/㎡㎡调整至7000元/㎡㎡。2012年年烟台中海海成交面积积为3.62万万㎡，成交交金额为3亿元。10月份份价格调整整是促成中中海成交较好的的主要原因因。从三个个02012.3456789101112纬度数据来来看：成交套数烟台中海2012年年销售情况况1、成交套套数。3-9月仅仅成交62套，10-12月成交交147套套；项目名称销售金额（（亿）3-9月10-12月月销售面积（（万㎡）3-9月10-12月月2、销售金金额。3-9月销销售1.15亿，10-12月销售售1.85亿；中海紫御公公馆合计1.1531.851.123.622.53、销售面面积。3-9月销销售1.12万平米，10-12月月2.5万万㎡。265区域市场——牟平平区2012年年牟平区供供应66万万㎡，成交交25万㎡㎡；年末存存量增至81万㎡，，存销比为26个月月。供求量价走走势151001200080004000012.123456789101112存量及存销销比100500供应量（万万㎡）成交量（万万㎡）成交均价（（元/㎡））20015010050012.123456789101112存量（万㎡㎡）存销比27典型项目——龙湖湖葡醍海湾湾龙湖葡醍海海湾——2012年年龙湖共开开盘4次，，分别推出出度假小院院、叠院、、叠拼、高层四种种产品，当当日销售率率均超过50%。2012.3.252012.6.222012.7.222012.10.20度假小院产产品49㎡，59-69万/套，，当日推出出100套，认购70套，开开盘认购率率70%。。葡醍院落产产品（叠院院）3叠，100-160㎡，125-155万/套，当日推出234套，，认购128套，开开盘认购率55%。托斯卡纳叠叠拼产品2叠，200-326㎡，200-270万/套，当日推出60套，认认购30套套，开盘认认购率50%。。龙湖公馆高高层产品高层，88-115㎡，6500元/㎡，当日日推出132套，认购购86套，，开盘认购购率65%。28典型项目——龙湖湖葡醍海湾湾不俗的销售售业绩来源源于成功的的营销理念念与差异化化的产品塑塑造。成功因素一一：高愿景景规划8100亩亩的项目用用地刷新烟烟台单盘最最高记录，，庞大的项项目规模显显示出企业业的雄厚资资金实力，，从心理上给予予客户可信信赖感；现现阶段地块块位置偏远远、认知度度低，周边边配套相对对匮乏且档档次较低，项目热销销的因素之之一为向好好的远期规规划，B、、C地块中中的迪斯尼尼乐园、总总部基地、、会展中心心、游艇码头头及政府规规划中的养养马岛度假假区营造出出向好的发发展前景与与投资潜力力。成功因素二二：差异化化产品新颖的托斯斯卡纳、香香格里拉立立面、五重浓荫设计计吸引客户户眼球，合合理的总价控制与市市面传统产产品正面PK，60万、150万万、200万可圆别别墅梦想。。成功因素三三：“全方方位”营销销客户资资源全覆覆盖：开开盘前大大规模CALL客、短短信、报报广整版面面媒体诉诉求：高高频次、、大篇幅幅的媒体体推广紧凑的的线下活活动：定定期举行行暖场活活动，保保持项目目关注度度29区域市场场表现2012年芝罘罘区、福福山区热热度较高高，其中中芝罘区区位列成成交金额额榜首，，福山区区位列成交交面积榜榜首。2012年烟台台商品住住宅区域域成交金金额排行行榜2012年烟台台商品住住宅区域域成交面面积排行行榜排名123456区域芝罘区福山区莱山区开发区牟平区高新区成交金额额（亿元））34.129.423.620.818.911.7排名123456区域福山区芝罘区开发区莱山区牟平区高新区成交面积积（万㎡））55.451.737.333.126.216.130项目排行行榜2012年，一一线房企企在烟台台市场已已占据大大半边江江山，专专注刚需需、产品品差异化化、积极调调整价格格策略楼楼盘销况况理想。。2012年烟台台商品住住宅项目目成交金金额排行行榜2012年烟台台商品住住宅项目目成交面面积排行行榜排名12345678910项目龙湖葡醍醍海湾假日风景景保利香榭榭里公馆馆星汇凤凰阳光首院富甲逸品万象城中海紫御公馆馆澎湖山庄中铁逸都区域牟平区福山区莱山区芝罘区福山区芝罘区莱山区高新区开发区莱山区成交金额（亿元）9.814.723.433.383.253.233.143.002.682.57成交量（万㎡）6.438.165.085.455.674.304.333.624.863.64排名12345678910项目假日风景龙湖葡醍海湾湾阳光首院星汇凤凰保利香榭里公公馆澎湖山庄鸿福名城万象城富甲逸品东尚蓝湾区域福山区牟平区福山区芝罘区莱山区开发区福山区莱山区芝罘区开发区成交量（万㎡）8.166.435.675.455.084.864.414.334.304.18成交金额（亿元）4.729.813.253.383.432.682.143.143.232.45数据口径：商商品住宅备案案数据31场回暖信号强市场小结在相对宽松的的政策环境下下，刚性需求求集中释放，，市场回暖信信号强烈。市2012年整整体市场表现现量增价稳，，呈现回暖迹迹象存量市场增速速有所放缓，，市场竞争风风险有所降低低福山区、芝罘罘区表现良好好，高新区仍仍处于竞争风风险高位专注刚需、产产品差异化、、积极调整价价格策略的项项目表现优异异烈32年度市场总结结CRIC对于于2013年年政策走向与与市场走势持持乐观谨慎态度。政策环境2012年政政策已经筑底底，调控主基基调并未放松松；货币政策放松松差异化信贷贷政策促进了了市场的回暖暖；年末一系列表表态为明年楼楼市调控定调调；烟台闯关意愿愿不高，政策策执行具有滞滞后性。整体市场2012年，，烟台六区商商品住宅市场场共成交238万㎡，成交量较去年年同比增长17%；成交交金额为144亿，同比增长4%；存量市场增速速有所放缓，，市场竞争风风险有所降低低。2012年芝芝罘区、福山山区热度较年度市场以龙湖、万科科、越秀为代代表的高，其中芝罘罘区位列成交交金额榜首，福山区区位列成交面面积榜首。高新区市场竞竞争风险较大大，市场存量量与存销比均均位列烟台六区竞竞争风险之首首。区域市场产品差异化、、专注刚需、、积极调整价格策略略的项目表现现优异。2012年，，一线房企在在烟台市场已已占据大半边边江山，成交金额占据据前十中的七七位，成交面面积占据前五五位。项目表现33PART2探索201334未来调控方向向2013年仍仍将以坚持调调控不放松为为主基调，政政策层面有望望得到进一步步的宽松，但不排除由由于市场回暖暖而引发新一一轮调控的可可能。1坚持调控不放松2地方政府闯关关意向强烈3货币信贷政策策有放松趋势4市场回暖诱发发新一轮调控闯关35大。2013年政政策预测预测一货币政策有放放松趋势2012年年经济增长放放缓和通胀压压力并未得到有效效解决，年年末中央经济济会议明确提出出要适当扩大大社会融资总规模，保持持贷款适度增增加。从货币政策策工具的使用用来看，央行降息与加息的可可能性都不太太大，可能频繁使用用的工具仍是是法定存款准备金率与逆逆回购。预测二支持合理的改改善性需求购购房宏观调控政政策“误伤””合理自住与改善性需需求，2012年实行差差异化信贷政策策，放松首套套房；2013年年住建部表示示支持合理的的自住和改善性性需求，这意意味着改善性被列入购购房支持对象象，改善性需求主要是是针对二套以以上住房，有可能会与与限制条件挂挂钩。预测三房产税有望铺铺开房地产税是是调控长效机机制中的重要内容，从从目前情况来来看，短期内推出仍有有较大难度，，预计下半年有望铺开开；政府明确房房地产税来衔衔接限购来调控楼市，，预计会以一一、二线城市试水，烟烟台执行的可可能性不362013年市市场预判2013年上上半年市场表表现或将延续续去年回暖态态势，三到六六月是强销期期，进入三季度后，市市场或将受政政策影响而发发生新的变化化。市场走势低迷期强销期变化期政策持续放宽宽季节性调整新一轮调控1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2个月重点把握第三、四季度度2013年年初受节日、气候等等影响，预计会会有2个月的成成交低迷期。预计进入3月以后，大大量开发商开始进入集中中推广，抢占占客户的阶段；3月至6月月，经过4个个月的上升期期，客户成交热热情降低。第三季度面面临政策调整整；如政策放缓缓，则市场上上升期会拉长长；如出现新一一轮的调控，，依照2011年的趋势，客户的的购买热情会会逐渐下滑；；第四季度预预计有小幅季季节性调整。。关键节点37风险预测2012年烟烟台各区域竞竞争风险有所所缓解，其中中福山区、芝芝罘区风险最最小，牟平区、开发区区其次，莱山山区、高新区区风险最大。。供求比2011年区区域风险域供求比2012年区区域风险域4.0以上莱山区4.0以上3.0-4.0牟平区3.0-4.0高新区2.0-3.0开发区芝罘区高新区2.0-3.0牟平区1.0-2.0福山区1.0-2.0福山区开发区莱山区1.0以下1.0以下芝罘区12个月以下下12-18个个月18-24个个月24-36个个月36个月以上上12个月以下下12-18个个月18-24个个月24-36个个月36个个月以上去化周期去化周期安全区域中度风险高度风险安全区域中度风险高度风险380潜在供应2012年烟烟台六区新增增成交土地（（住宅）总建建面501万万㎡。单位：万㎡300250200150100502012年烟烟台六区市新新增土地（住住宅用地）芝罘区莱山区开发区福山区高新区牟平区占地面积建筑面积263919221152593035307439722012年新新增成交土地地（住宅）总总建面501万㎡，土地地成2011年-2012年年土地成交建建筑面积走势势（单位：万万㎡）交量呈现逐年年下滑态势，，受市场环境境影响，企业业拿地意向较为谨慎；；2012年2011年501691开发区是拿地地的热点，加加剧区域未来来竞争趋势。。020040060080039++==风险预估现有存量467万㎡㎡去化压力短期供应913万㎡㎡年去化量潜在供应501万㎡㎡合计1881万万㎡去化周期1881万万㎡÷238万㎡㎡8年注：短期供供应为预估估项目未售售数据、潜潜在供应为为2012年拿地未未开工量应对策略资金流为先先——面对对长达8年年的去化周周期，建议议目前持有有较多土地地的开发商合合理调整销销售策略，，以资金流流稳定为先先，确保库库存土地能能够顺利开发发；谨慎拿地地——对对于有土土地需求求的开发发企业，，建议其其加大可可行性研研究的力度，，综合各各方面情情况慎重重规划项项目未来来发展，，弱化未未来可能能存在的竞争争压力。。40策略建议议2013年策略略建议把握四个个月强销销期———重点把握握客户购购买热情情较高的的四个月月时间，，预计为为3-6月，建建议开发商商对其重重点把握握，尽可可能多的的在此时时间段内内突击业业绩指标标，避免免可能会会由于市市场回暖暖而陷入新新一轮调调控的被被动之中中；专注结构构性机会会——刚性需求求仍将是是烟台市市场的主主流需求求产品，，福山区区、芝罘罘区都出出现结构性性良性去去化，建建议开发发企业进进行重点点研究，，进一步步把握结结构性机机会。41PART3准确拿地地投资远期42战略规划划蓝色经济济区规划划提升烟烟台城市市能级，，未来烟烟台将以以东部发发展为契契机，引引领新一轮的发发展。2011年，国国家批复复”山东东半岛蓝蓝色经济济区”上上升为国国家滨州-东东营组团团烟台YanTai烟台-威威海组团团战略，烟烟威组团团成为重重点培育育的三大大城镇组组团之一一，烟台被赋予予骨干城城市地位位，由长长期以来来的国家家战略旁旁观者成为国家战略略主要承承担者。2012年，烟烟台出台台东部高科科技海洋洋经济新新区建设规划，烟台台将以东东部发展展为起点点，带动动城市快快速发展展。青岛-潍潍坊-日日照组团团43发展策略略烟台发展展重心由由“两翼翼扩展””转变为为“东部部先行””，目前前正处发发展起步步时期，将着力力完善基基础设施施，形成成新的产产业布局局。烟台十一五发发展思路路一极领先先东进-西西拓-南南扩城市呈线线状发展展，发展展重心由中心城城区向两两翼转移移。多级崛起起十二五发发展思路路“一极领领先，多多级崛起起”城市呈块块状发展展，东部部将作为为领先极率率先获得得发展。。东部新区区发展三三步走快速起起步阶段段（2012-2013）：：完善基础设设施，形形成特色色鲜明的的产业结结构；全面突突破阶段段（2014-2015）：：海洋科技创创新、高高新技术术产业发发展和旅旅游物流商商务城建建方面全全面突破破；完善提提升阶段段（2016-2020）：：区域在全市市经济发发展战