养老地产规划项目专题报告

养老地产规划项目专题研究报告目录前言一、国外养老地产案例分析二、国内养老地产案例分析三、养老地产经营模式分析四、养老地产规划项目设计要求前 言全球进入人口老龄化的国家和地区已达到72个2010年全球老年人口已达到6.23亿全球80岁以上高龄老人占世界老年人口总数的12%。世界百岁老人约15.2万备注：进入老龄社会的标准标准是：0-14岁的少年在总人口中少于30%；65岁及以上的老年人口大于7%或60岁以上人口大于10%；中位年龄人口大于30岁。全球人口老年化问题未来十年内，城镇仍然是两头小中间大的良好人口结构往后，人口结构中的40岁以上人口比例逐渐增加中国人口老龄化趋势我国老年人口的绝对数量大。我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的１／５。到２０５０年，我国老年人口总量将超过４亿。高龄化趋势显著。随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势。“未富先老”。发达国家在进入老龄化社会时，人均国民生产总值基本上在５０００美元至１万美元，目前平均达到２万美元左右。而我国在进入老龄化社会时，人均国民生产总值尚不足１０００美元。“空巢”老人（即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人）迅速增加。关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一”的人口结构（一对夫妇同时赡养４个老人和１个小孩）愈加明显。随着城市化的发展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。城乡老龄人口差异被填平，农村养老问题严重。农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老功能降低。人口流动已经填补了城乡在老龄化程度上的差异：乡村年龄在65岁及以上人口的比例达到8.1%，已经高于镇6.0%和城市6.7%的水平。中国老龄化社会的五大特点二、国外养老地产案例分析建立在“先富后老”基础上的养老模式发达的生产力水平良好的社会保障体系从关注老年人的心理感受出发西方发达国家老年住宅研究背景西方发达国家老年住宅研究背景国外养老地产——德国与家人同住的老人仅占老年家庭总数的1/4截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的24%入住养老院的老年人以平均年龄为82岁的老年女性为主20世纪90年代德国倡导“照料护理式住宅”,并迅速发展为德国老年住房的主要模式。国外外养养老老地地产产———德国国“照照料料护护理理式式住住宅宅””不不来来梅梅老老年年住住宅宅护理理理理念念环境境理理念念建筑筑理理念念国外外养养老老地地产产———德国国与家家人人同同住住的的老老人人仅仅占占老老年年家家庭庭总总数数的的1/4截止止到到2002年年，，60岁岁及及以以上上的的老老年年人人口口比比重重已已占占德德国国总总人人口口的的24%入住住养养老老院院的的老老年年人人以以平平均均年年龄龄为为82岁岁的的老老年年女女性性为为主主20世世纪纪90年年代代德德国国倡倡导导“照照料料护护理理式式住住宅宅””,并并迅迅速速发发展展为为德德国国老老年年住住房房的的主主要要模模式式。。国外外养养老老地地产产———美国国60年年代代末末美美国国进进入入老老龄龄社社会会，，截截止止到到2002年年，，60岁岁及及以以上上的的老老年年人人口口比比重重已已占占美美国国总总人人口口的的16%。。经济济实实力力强强，，70年年代代中中开开始始社社会会养养老老设设施施的的兴兴建建和和老老年年社社区区的的开开发发。。据统统计计，，家家人人同同居居的的老老人人很很少少，，75％％的的老老人人拥拥有有自自己己的的住住宅宅，，因因此此只只是是到到年年龄龄高高到到生生活活无无法法自自理理时时才才进进入入社社会会养养老老设设施施。。独立立式式住住宅宅老年年公公寓寓（（集集合合住住宅宅））养老老院院护理理院院老年年养养生生社社区区（（综综合合老老年年人人住住宅宅小小区区））美国国老老年年住住房房五五种种模模式式国外外养养老老地地产产———美国国老年年人人的的““梦梦之之城城””独立立式式公公寓寓各种种配配套套设设施施完完备备功能能完完善善的的医医疗疗设设施施美国国太阳阳城城国外外养养老老地地产产———日本本截止止到到2002年年，，60岁岁及及以以上上的的老老年年人人口口比比重重已已占占日日本本总总人人口口的的24%，，日日本本是是世世界界上上人人口口老老龄龄化化速速度度最最快快的的国国家家之之一一。。目前前，，90％％以以上上的的老老年年住住户户现现有有居居住住的的住住宅宅标标准准高高于于政政府府规规定定的的日日本本最最低低居居住住水水平平，，95.5％％的的老老人人在在家家中中养养老老，，4.2％％的的老老人人住住在在疗疗养养院院和和老老人人中中心心等等老老人人福福利利设设施施中中。。日本虽虽有与与子女女同住住的习习惯，，但近近些年年在逐逐步降降低。。日本老老年住住房三三种模模式在宅养养老机构养养老“两代代居””国外养养老地地产——日本日本老老年住住房““两代代居””模式式国外养养老地地产——日本同居寄寄宿型型同居分分住型型邻居和和住型型完全邻邻居型型日本老老年住住房““两代代居””模式式国外养养老地地产——日本通过道具使使参观者模模拟到老年年的生理状状态，体验验积水在住住宅的各个个功能空间间中针对老老年人设计计的设计细细节。结论把老年居住住建筑的规规划纳入居居住区的规规划当中，，是老年住住宅的发展展趋势。日本、新加加坡的老年年建筑模式式对中国的的老年住宅宅规划设计计更具有借借鉴意义。。老年住宅设设计不仅关关注老年人人的居住环环境，同样样关注老年年人的心理理感受。老年住宅设设计应注重重周围配套套设施以及及护理体系系的完善。。在财富积累累充分、社社会保障体体系健全的的情况下，，以政府通通过政策引引导为主的的方式解决决老年人的的居住问题题。企业需从建建造以人为为本的人居居环境的层层面上重视视社区中的的老年问题题，并从专专业上解决决老年住宅宅实施中的的技术问题题。二、国内养老地产案例分析第一类单单体的养老老机构概念：专门的养老老院或者老老年公寓，，不属于房房地产开发发项目，由由专业的养养老机构负责责运营。经营模式式：大部分为公公办民营，，采取出租租或会员制制形式案例：北京汇晨老老年公寓、、上海亲和和源汇晨老年公公寓案例介介绍1、项目概况况项目是北京京市属公办办民营综合合性养老服服务机构，，位于昌平平区北七家家镇八仙庄庄。规划用用地54.21公顷顷，总建筑筑面积约50万平方方米，共规规划为2期期。一期工工程147亩，设计计床位712张，于于2007年10月月31日投投入使用。。二期工程程计划于2011年年下半年动动工，床位位超过一万万张。2、项目配套设设施•综合服务中中心：为老人人提供日常休休闲的场馆，，包括台球厅厅、舞蹈厅、、健身房、卡卡拉OK厅、书画画室、阅览室室、网络教室室、多功能厅厅、餐厅、医医务部、超市市•温泉会馆、、游泳馆项目鸟瞰图3、经营模式项目由北京市市民政局投资资兴建，由汇汇晨进行运营营管理。汇晨晨是专业的养养老机构运营公司。4、养老服务内内容（1）基本服服务：房屋整整理和日常房房间整理、定定期换洗床上上用品和窗帘帘。（2）营养餐餐服务：根据据老人身体状状况和偏好进进行配餐和送送餐服务。另另外，健康讲讲堂特聘营养专家家现场讲座和和交流，向老老人和家属提提供健康饮食食建议。（3）健康管管理服务：由由专业医护人人员为老人提提供健康管理理服务。（4）文化生生活服务：包包括文化娱乐乐活动、休闲闲健身活动、、DIY体验验种植和认养养。（5）特殊殊服务：应应老人之需需，提供理理财、陪护护、陪游、、保健按摩摩等服务。。医务部多功能厅舞蹈厅、KTV餐厅上海亲和源源案例介绍绍1、项目概况况亲和源坐落落上海浦东东康桥小镇镇，一期工工程占地8.33公公顷，10万平方米米建筑。亲亲和源老年年公寓有12幢多多层电梯住住宅楼组成成，楼与楼楼之间有连连廊相接。。老年公寓寓设838套居室，，可供1600位左左右的老人享受受其中。居居室建筑面面积约五十十八到一百百一十九平平方米不等等，室内橱橱柜床椅、、家用电器器一应俱全，有有线电视、、宽带网络络、电话全全部开通，，冷暖水二二十四小时时供应。2、项目配套套设施•健康会所所、老年护护理院、公公共服务大大楼、养生生餐厅、医医院/药房房、颐养院院。3、经营模式式会员制，分分A/B/C三种会会员卡。A卡永久使用权权。可指定定符合条件老人入住住入会时一次次性支付入入会费根据选择的的房型大小小每年支付不同年份份可继承、可可转让B卡终身使用权权。未住满满15年年，按年限限退还住住满满15年年后后，，只只需需继继续续缴缴纳纳年年费费根据据选选择择的的房房型型大大小小付付不不同同入入会会费费入会时一一次性支支付入会会费不可继承承，不可可转让C卡50年产产权根据选择择的房型型大小付不同入入会费入会时一一次性支支付入会费不可继承承，不可可转让房型豪华房（（月/间）包房（月月/间））三人房（（月/人）四人房（（月/人）床位费4500350013001200护理服务务费5000450018001500合计9500800031002700餐费自订订；入住住颐养院院收医疗疗保证金金10000元，，出院退退还。收费标准准：4、养老服服务内容容•提供生生活管家家、健康康管家和和快乐管管家三大大板块服服务。•养生餐餐厅、健健康会所所分别由由专业的的索迪斯斯和美格格菲两个个专业运运营机构构进行运运营。•颐养院院提供：：基本服服务：生生活照料料服务、、医疗康康复服务务、康乐乐服务特色服服务：提提供养老老介护服服务贴心服服务：陪陪同就医医就要、、老人贵贵重物品品及钱财财的保管管的服务务、代买买代办服服务颐养院休闲空间间风雨连廊廊休息室餐厅房间实景景第二类养养老服服务嵌入入式的住住宅小区区概念：：属于房地地产开发发项目，，无专业业养老运运营机构构提供服服务。项项目中养养老服务主要要是为老老年人提提供一个个活动的的场所，，从精神神层面关关怀老年年人。项项目中设置的的老年年人活活动场场所一一般规规模不不大。。经营营模式式：养老部部分不不以盈盈利为为目的的，通通过住住宅销销售来来平衡衡养老老服务务支出出案例例：北京怡怡海花花园北京怡怡海花花园案案例介介绍1、项目目概况况怡海花花园是是一个个大型型住宅宅小区区项目目，位位于西西南四四环路路的交交接处处。小小区占占地733亩分分六期期建设设，总建筑筑面积积110万万平方方米，，规划划住户户8000户，，规划划人口口30000人人。2、项目目配套套设施施•教育育：北北京第第二实实验小小学怡怡海分分校、、北京京市第第八中中学怡怡海分分校、、5000平方方米幼幼儿园园、现现代化化教学学楼、形形体馆馆、天天文馆馆、水水生物物馆、、蝴蝶蝶馆、、计算算机中中心•商业业金融融：华华润超超市、、餐馆馆、娱娱乐休休闲、、老年年活动动中心心、金金融服服务•运动动：国国际标标准游游泳馆馆、室室内篮篮球馆馆、人人工草草坪运运动场场、网网球场场、足足球场场3、经营营模式式项目由由北京京怡海海房地地产开开发有有限公公司进进行开开发并并销售售，由由北京京达丰丰物业业管理理有限限公司提提供物物业服服务。。4、、养老老服务务内容容本项目目是居居家养养老，，主要要通过过建设设老年年大学学为小小区内内居住住的老老人提提供休休闲娱娱乐的的场所及组组织社社区内内老人人参加加丰富富多彩彩的活活动，，对老老人年年进行行心理理上的的养老老服务务。老年大大学活活动小区实实景图图老年大大学活活动小区实实景图图第三类类综综合型型的养养老社社区概念念：属于房房地产产开发发项目目，项项目中中的养养老地地产由由开发发商自自行运运营或或由专专业的运运营机机构负负责运运营。。经营营模式式：养老地地产部部分持持有、、部分分销售售案例例：北京太太阳城城北京太太阳城城案例例介绍绍1、项目目概况况北京太太阳城城占地地总面面积42万万平方方米。。建筑筑面积积30万平平方米米，其其中：：住宅宅式公公寓和和租住住式、、安养式银龄公公寓共23万平方米米，商业配配套设施7万平方米米。北京太太阳城集医医疗救护、、生活照料料、精神赡养三大功功能于一身身，为老年年人制定了了全程化的的养老服务务模式。不不仅接养身身体健康的的老人，还还接养生活半自自理、无自自理能力和和需要临终终关怀的老老人，涵盖盖了老年人人必经的四四个阶段。。2、项项目目配配套套设设施施•购购物物中中心心、、太太阳阳城城医医院院、、文文化化宫宫、、国国医医堂堂、、幼幼儿儿园园•奥奥林林匹匹斯斯俱俱乐乐部部：：温温泉泉会会馆馆、、假假日日酒酒店店3、经经营营模模式式由北北京京太太阳阳城城集集团团投投资资兴兴建建并并自自行行运运营营管管理理。。项项目目采采取取住住宅宅公公寓寓及及别别墅墅出出售售，，养养老公公寓寓（（银银龄龄公公寓寓））出出租租两两者者相相结结合合的的经经营营模模式式。。4、养养老老服服务务内内容容•住住宅宅公公寓寓及及别别墅墅：：为为购购买买了了住住所所的的老老人人提提供供医医疗疗、、购购物物、、送送餐餐、、家家政政等等上上门门服服务务。。•银银龄龄公公寓寓A栋、、帝帝阳阳公公寓寓：：是是安安养养护护理理公公寓寓，，主主要要针针对对生生活活半半自自理理和和不不能能自自理理的的老老人人采用用医医护护人人员员24小小时时巡巡诊诊制制度度和和护护理理人人员员24小小时时特特别别看看护护制制度度。。而而需需要要临临终终关关怀怀的的老老人是是由由北北京京太太阳阳城城医医院院负负责责接接收收，，老老人人临临终终时时，，将将有有医医生生和和护护理理人人员员全全程程陪陪护护。。•银银龄龄公公寓寓B栋栋：：租租住住式式老老年年公公寓寓，，主主要要接接养养身身体体健健康康的的老老人人。。公公寓寓对对居居住住在在这这里里的的老老人实实行行特特色色服服务务：：一一是是在在生生活活照照料料上上制制定定了了一一整整套套服服务务流流程程，，每每日日为为老老人人清清扫扫房房间间、、由值班医生对对老人进行巡巡诊及服务员员叫早等。二二是餐饮服务务由营养师提提供营养配餐餐；为身体不适老老人送餐到房房间等。三是是组织老人开开展丰富多彩彩的文化活动动。奥林匹斯俱乐乐部超市和邮局太阳城医院文化会展中心心别墅区住宅公寓帝阳公寓银龄公寓北京太阳城案案例介绍1、项目概况以“开退休社社区之先河，，立晚年幸福福之标准”为为目标的东方方太阳城，坐坐落于有东方方莱茵河之美美誉的顺义潮潮白河畔，7000亩浩浩瀚林木自成成天然绿色屏屏风，占地234万平米米，建筑面积积为80万平米，配套公建5万平方米。七个风格各异异的小区，约约16万平方米人工工湖和75万平方米的景景观绿地。全全社区无障碍碍设计，红外外无线安防、、水源/地源热泵等高高科技智能产产品应用于社社区各项安全全保障与服务务设施。2、项目配套设设施•高尔夫球场•俱乐部•商业街3、经营模式借鉴国外老年年住宅的先进进经验提出““第三养老模模式”，即家家庭养老与社社会养老相结结合，其运作作思路：老年年家庭买房的的方式按揭或或付清房款，，一经交付即即可入住；开开发商从次年年起，逐年向向业主回购部部分产权，以以解决老年家家庭的养老金金、医疗保健健费。如果业业主较早过世世，而开发商商还没完全回回购产权，子子女可继承住住宅的部分产产权；如果业业主身体健康康长寿，而开开发商已经全全部购回了产产权，开发商商承诺无限期期免费居住下下去。3、养老服务内容容丰富社区生活活，东方太阳阳城乒乓球俱俱乐部、太极极拳俱乐部、、棋牌俱乐部部、钓鱼俱乐乐部已于2003年7月月份正式成立立，今后还将将根据广大业业主的不同需需求和兴趣爱爱好，成立各各种各样的俱俱乐部，为业业主们创造相相互交流的平平台，使整个个社区沐浴在在和谐欢愉的的氛围中。用“我运动，，我健康”的的快乐感染居居所中的每个个人；先进完完善的医疗服服务机构和““持续性照顾顾计划”，为为每位业主建建立的健康跟跟踪档案和科科学的照护体体系。位于中中心会所内的的老年大学，，环境优美，，教学设施先先进，旨在丰丰富老年人的的精神、文化化生活，为老老人开辟一个个学习、交流流和增长知识识的场所。课课程设置形式式多样且不拘拘一格，含盖盖陶艺、绘画画、摄影、雕雕刻、京剧、、酒类品鉴、、文学、地理理学等课程，，让每个有兴兴趣和特长的的业主都可以以参加进来教教学相长，营营造了一种积积极向上的生生活氛围和健健康愉悦的生生活态度。商业街高尔夫球场俱乐部欧式风格，塑塑造田园式社社区。三、养老地产经营模式分析析美国太阳城中心收益来源一次性收入来源独立住宅的销售收益长期性收入来源租赁项目的出租收益配套设施的经营收益如图所示，美美国太阳城中中心的收益主要来源源于一次性销销售收益以及及长期性收益益包括公寓出出租收益及配配套设施的使使用收益。值得指出的是是，太阳城中心的的长期性收益益是太阳城中中心的重要组组成部分，仅以每年配配套设施的收收益为例：会所费用：16000人×140美元/人=224万美元高尔夫球会费费（按1/3居民入会计））：6000人×1500美元/人=900万美元合计：224+900=1124万美元。即每年这两项项配套设施的的收入就达1000多万美元，相相当于卖掉50多套别墅（按按均价17.5万美元计），，并且这两种种设施是对社社会公开经营营，这部分收收入还未计入入，因此这种长期性收收益是太阳城城中心的重要要收益来源。。目前国国内开开发商商在老老年住住宅的的开发发上在在收益益模式式方面面有三种形形式：“出售售”、、“出出租””和““出售售与出出租相相结合合”；对于于大型型综合合性老老年住住宅社社区则则存在在住宅建建设与与经营营管理理相结结合的经营营模式式以及及住宅建建设与与经营营管理理相分分离的经营营模式式。国内赢利型老年住宅经营模式按赢利方式分按经营管理方式分以一次性销售收益为主长期性租赁收益及一次性销售收益相结合开发建设与经营管理相结合开发建设与经营管理相分离老年住住宅销销售的的定价价策略略除产品品本身身外、、细致入入微的的物业业管理理与服服务才是老老年住住宅项项目最大的的卖点点，产品的的价格格定位位，应应该高高于同同地段段同类类型的的普通通公寓寓产品品。物业服服务赢赢利策策略物业服服务费费由于老老年社社区的的种种种服务务形式式有别别于其其它普普通社社区，，因此此，老老年社社区的的物业业服务务费的的收取取标准准可采采取相对高高价位位的形式式。各种单单项的的服务务费包括日日常的的定菜菜送菜菜服务务、厨厨师服服务、、清洁洁卫生生服务务、病病人看看护服服务、、家庭庭保姆姆服务务、收收费钓钓鱼服服务、、收费费娱乐乐服务务、收收费健健身服服务、、收费费社区区活动动服务务等等等。物业服服务中中的租租赁服服务这种产产品的的居民民平均均居住住年限限较短短，后后期房房产继继承者者存在在过户户或者者再次次租赁赁的问问题。。国内目目前对对于老老年住住宅的的物业业管理理还停停留在在养老老院、、敬老老院的的管理理模式式上，，对于市市场化化的管管理老老年住住宅的的模式式，还还处在在起步步探索索阶段段。老年住住宅物物业管管理的的收入入结构构、盈盈利预预测收入结结构常规物业管理服务收入老年住宅物业管理收入结构针对老年人的专项服务收入盈利预预测由于老老年人人的生生理及及心理理特征征，他他们对对配套套设施施的使使用率率将大大大高高于普普通住住宅。。如果果经营营得当当，其其盈利利能力力将高高于普普通住住宅（（如下下例））。老年住住宅社社区服服务的的供应应及收收费方方式社区服服务内内容参照国国内外外现有有老年年住宅宅的社社区服服务内内容，，针对对老年年人生生、心心理特特征的的老年年住宅宅服务务应包包括下下列内内容：：医疗护护理方方面——医院、、诊所所、社社区护护理中中心体育活活动方方面——适合老老年人人的各各类运运动如如门球球、保保龄球球、高高尔夫夫等；；休闲活活动方方面——如棋牌牌、书书画、、钓鱼鱼等教育配配套方方面——老年大大学、、图书书馆中介资资源提提供——家政服服务中中心、、旅游游服务务公司司、房房屋中中介、、婚介介所等等社区活活动的的组织织——如各类类表演演活动动、交交友活活动、、聚会会等。。收费方方式费用收收取应应包含含以下下方面面：日常物物业管管理费费用，，按物物业建建筑面面积收收取；；专业物物业服服务内内容，，专项项收取取；配套设设施使使用费费，按按会员员制收收费或或使用用次数数收取取。收益模模式：：产品出出售与与出租租相结结合的的经营营模式式，保保证部部分投投资的的迅速速回收收，又又可取取得长长期稳定定收益益。经营管管理：：可以聘聘请专专业的的老年年公寓寓经营营公司司负责责经营营管理理，或或则跟跟专业业公司司联营营，以以实现长长远的的经营营收益益。后期管管理：：由于老老年产产品使使用周周期相相对较较短，，后期期空置置产品品的处处理上上也要要考虑虑，可可以采采用回购购产权权或使使用权权，再再进行行统一一销售售或出出租，，使其其良性性发展展。配套设设施：：资源共共享，，向整整个项项目的的住户户开放放，获获取经经营收收入。。在充充分满满足住住户的的前提提下，可可以考考虑向向周边边楼盘盘或社社会开开放。。老年公公寓是是住宅宅与服服务型型商业业的复复合地地产，，除产产品的的销售售（租租赁））外，，其配配套设设施、、服务务等等等是都都是收收益的的重要要来源源。因因此，，更要要从长长远的的眼光光经营营老年年公寓寓。三、养老地地产规规划项项目设设计要要求1）老老年住住宅应应当配配备的的基础础设施施明细细表一、规规划要要求2）住住宅选选址与与场地地设计计选择环环境质质量良良好、、交通通便捷捷的场场地，，作为为规划划的先先决条条件。。靠近基基本的的社区区公共共设施施，同同时远远离喧喧闹的的文娱娱场所所。场地内内的合合理规规划与与设计计尽可能能在楼楼内外外为老老年人人提供供各种种邻里里交流流、人人际交交流的的公共共交往往空间间和环环境。。场地应应有足足够面面积，，以满满足开开展户户外活活动的的要求求。居住区区内路路网设设置合合理，，人车车分流流，来来自主主干道道的噪噪音少少；处理好好合设设或邻邻设的的其他他设施施与住住宅之之间的的关系系，既既提供供公共共交往往空间间，利利于老老人开开展体体育活活动，，又方方便生生活。。容积积率率在在1.0～～0.1之之间间均均可可进进行行老老年年住住宅宅开开发发；；合适适容容积积率率的的用用地地可可做做““两两代代居居””模模式式的的老老年年住住宅宅开开发发；；低容容积积率率的的用用地地适适合合低低密密度度的的老老年年综综合合社社区区的的开开发发。。入住住对对象象的的多多样样性性建筑筑形形式式的的多多样样性性老年年公公用用建建筑筑等等设设施施服务务医医疗疗人人员员的的配配备备3））容容积积率率健康康老老年年人人日日常常活活动动半半径径的的设设置置为为450米米，，以以此此设设置置服服务务设设施施。。小区区内内专专为为老老年年服服务务的的公公用用建建筑筑的的设设置置。。例例如如以以下下：：护理理室室：：护护理理与与日日常常监监护护活活动动基基地地。。机能能回回复复训训练练室室。。医务务室室：：包包含含日日常常健健康康管管理理、、咨咨询询、、诊诊察察、、配配药药的的设设施施。。4））配配套套设设施施空间间布布局局体体现现老老年年人人自自立立性性、、健健康康性性、、安安全全性性。。设备备与与设设施施按按老老年年人人的的人人体体尺尺度度和和心心理理、、生生理理特特点点进进行行设设计计。。体现现适适用用性性，，兼兼顾顾老老人人与与照照顾顾者者的的使使用用要要求求，，空空间间具具可可改改造造性性。。二、、建建筑筑设设计计2.1住住宅宅公公共共空空间间的的设设计计要要点点2.1.1住住宅宅的的坡坡道道无无障障碍碍设设计计要要点点在有台阶阶的地方方应设置置坡度平平缓的台台阶和斜斜面，标标准见下下表。在坡道的的起点及及终点，，应留有有深度不不小于1.50m的轮轮椅缓冲冲地带。。坡道侧面面凌空时时，在栏栏杆下端端宜设高高度不小小于50mm的的安全档档台。设置斜坡坡引道有台台阶时应应设置斜斜坡，斜斜坡的宽宽度应为为轮椅可可通行的的宽度，，斜面坡坡度应平平缓。设置扶手手楼梯和斜斜坡应设设置连续续式扶手手，扶手手应安装装牢固，，同时还还应注意意扶手的的手感和和耐久性性。坡度平缓缓的台阶阶踏步踢面面高不宜宜大于120mm，踏踏面宽不不应小于于380mm。。设置房檐檐出入口及及斜坡上上方宜设设置房檐檐。铺设防滑滑地面材材料地面铺设设应平坦坦，不应应出现积积水现象象，使用用浸水也也防滑的的地面材材料。设设置排水水沟时，，应配水水沟盖，，水沟盖盖不应妨妨碍轮椅椅乘坐人人的通行行。2.1.2楼楼厅和电电梯的设设计要点点留足轮椅椅可转身身的空间间地面铺设设防滑材材料地面铺设设浸水后后也防滑滑的材料料，地砖砖之间的的缝隙不不应过宽宽。方便的出出入口宽度要确确保轮椅椅可以通通过，门门宽大于于等于800mm，出出入口不不设置台台阶，宜宜选用推推拉门、、自动门门。设置信箱箱和留言言板设置位置置不应妨妨碍通行行，使用用高度要要方便所所有用户户。设置电梯梯超过3层层要配备备电梯。。电梯尺寸寸要适应应担架的的长度。。电梯与楼楼面无高高差。电梯最小小尺度1400mm(w)X1350mm(D)设置休息息椅可设置椅椅子，方方便等候候电梯时时，可以以坐下休休息或放放置行李李。电梯内部部设置轿厢壁上上离地0.9m和0.75m处有扶扶手设置置；正对对电梯轿轿厢门的的壁上悬悬挂倾斜斜的镜面面。电梯按钮钮操作盘盘设在适适合乘轮轮椅者使使用的高高度，且且两侧都都可进行行操作。。电梯开门门时间较较长，且且门口装装有光电电管装置置，防止止夹伤。。2.1.3公公用走廊廊设计要要点设置连续续扶手在0.9m和0.75m高处处宜设圆圆杆横向向扶手，，扶手离离墙面40～50mm。防滑地面面使用浸水水后也能能防滑的的地面材材料。窗门不应应妨碍通通行门、窗的的开启扇扇不应妨妨碍走廊廊的通行行。无突出的的墙壁灭火器、、留言板板等应设设置在不不妨碍走走廊通行行的位置置上。无台阶地地面取消电梯梯到电梯梯厅的出出入口以以及门厅厅部分的的台阶，，地面存存在高差差的时候候，应设设置斜坡坡。走廊宽度度设置考虑轮椅椅和行人人并行通通过，因因此宽度度不应小小于1.2m。。2.1.4公公用楼梯梯设计要要点易识别的的台阶面面为避免台台阶面产产生阴影影，应考考虑采光光与照明明的情况况，改变变台阶的的颜色和和材质，，可便于于识别。。设置扶手手楼梯的扶扶手应安安装牢固固。采用用近似圆圆形的扶扶手，沿沿楼梯两两侧连续续安装。。端部向向下方或或墙壁弯弯曲。如如果有可可能最好好与走廊廊连接在在一起。。坡度平缓缓的楼梯梯为尽可能能缩短万万一跌落落下来的的距离，，可采用用带平台台的折跑跑楼梯。。踏面高高度不应应大于150mm，踏踏面宽度度不应小小于300mm。楼梯的宽宽度充足足考虑楼梯梯可并行行通过使使用拐杖杖的老人人和搀扶扶人，宽宽度约1200mm。。踏步的防防滑措施施台阶面使使用防滑滑材料，，台阶面面边沿设设置防滑滑条，要要和台阶阶面保持持在同一一平面。。2.1.5院院落设计计要点防滑地面面材料的的铺设引道和台台阶斜面面的地面面铺设应应平坦，，不应产产生积水水情况。。注意铺地地材料选选用浸水水后仍防防滑的材材料。路中央设设置井盖盖时，不不应突出出地面，，注意井井盖不要要突出。。设置车库车库应设计计在户门附附近，从车车棚到大门门处不被雨雨淋到。房檐的设置置在户门处可可设置宽大大的房檐。。充足的照明明门廊要保持持充足的照照明，为了防止楼楼梯上产生生浓重的阴阴影，注意意照明的位位置和角度度，可设置置低位灯。。设置对讲话话筒设置扶手台阶边应设设置连续式式扶手。坡度平缓的的台阶存在地面高高差时，应应在台阶附附近设置斜斜坡。2.1.6细部空空间设计要要点1）墙壁墙壁转角部部分作圆角角处理除扶手外，，墙壁上无无凸出物。。消火栓埋埋入墙里。。扶手连续性性处理，距距地高700～800mm,采用手感感好的材料料如木材，，截面直径径40mm，转角也也要作圆角角处理。转角圆角处理墙面无凸出物2）地面选用吸音浸浸水后也防防滑的材料料；耐磨损。2.2住住宅室内空空间的设计计要点2.2.1门窗的设设计要点门的宽度满满足轮椅进进出，不设设门槛，外外门净宽不不得小于1.1m，，内门通行行宽度不得得小于0.8mm；；门轻易于开开启，宜用用推拉门代代替平开门门，不许使使用玻璃门门；门的把手应应选用旋臂臂较长的拉拉柄，拉柄柄高度在0.9m～～1m之间间；居室窗台的的高度在750～800mm左右；窗台的宽度度要适当增增加，一般般不少于250～300mm；矮窗台里侧侧应当设置置高0.9～1m的的安全栏杆杆易开闭的户户门当平开门时时，应考虑虑调节自动动关闭装置置，拉柄易易于老年人人的操作，，避免采用用圆形拉柄柄。适当照明和和易操作的的开关考虑换鞋和和上下台阶阶，门厅具具有足够的的亮度，不不应产生浓浓重的阴影影部分。采用醒目的的开关。扶手的设置置为了方便换换鞋和上下下台时，应应设置扶手手。扶手的断面面采用易抓抓握的半圆圆形。台阶的处理理台阶上下采采用不同的的材质和颜颜色，以便便识别。防滑地面采用浸水后后仍防滑的的地面材料料。地砖接缝不不要太宽。。户门门槛高高度处理户门门槛高高度应控制制在2cm左右。2.2.2门厅的设设计要点2.2.3室内走走廊的设计计要点连续扶手使用近圆形形的扶手。。扶手端部向向下方或墙墙壁方向弯弯曲。光线充足的的照明设计计不应和其他他房间产生生亮度差。。洗手间入口口和有台阶阶的地方应应设置位置置低的壁灯灯。使用方便的的开光装置置应设置带指指示功能的的大面板开开关。走廊长的房房间，应在在多处设置置控制开关关。便于使用的的扶手高度度和材料设置扶手高高度约700～800mm，，注意材料的的手感和耐耐久性。防滑地面地面使用防防滑材料。。考虑跌到的的可能性，，避免采用用坚硬的材材料。宽敞的走廊廊方便老年人人依靠拐杖杖或与搀扶扶人共同通通过，宽度度不应小于于1m。进房间的入入口的宽度度不得小于于800mm。无阶差地面面地面应无阶阶差，各房房间地面的的高差应控控制在3mm以内。。2.2.4楼梯的的设计要点点楼梯的宽度度不应小于于1200mm，满满足两人搀搀扶通过；；平台净宽不不应小于楼楼梯净宽，，踏步沿口口不应突出出，作成圆圆角，楼梯梯带有500～600mm的的暗示区；；扶手半径以以30～40mm为为宜，扶手手与墙之间间应有40～50mm的空隙隙；扶手可设置置为双重高高度（900和750mm两两种）宽敞楼梯楼梯可并行行通过使用用拐杖的老老人与搀扶扶人。扶手的设置置安装牢固，，近圆形的的扶手沿楼楼梯两侧安安装。扶手端部向向下或墙壁壁弯曲。台阶面和台台阶高度台阶面使用用防滑材料料。设置防滑条条时和台阶阶在一个平平面上。台阶垂直部部分应设置置挡板，台台阶边沿不不应突出。。方便的开关关除感应灯外外，安装带带暗示功能能的大面板板开关，使使用上下楼楼两侧都可可操作的双双路开关。。充足照明为了不产生生浓重的阴阴影，可设设置多个照照明灯具。。楼梯形状楼梯坡度平平缓，宜带带休息平台台。避免上层楼楼梯缩进走走廊或下层层楼梯露出