公寓式酒店定位设想可行性专项

公寓式酒店定位设想可行性专项研究公寓式酒店市场发展现状昆明酒店业发展形势概况分析将心景集团的品牌优势嫁接到西城心景项目内项目整体投资回报测算调整西城心景项目的综合建议目录公寓式酒店市场发展现状PART

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国内公寓式酒店发展情况何为公寓式酒店公寓式酒店（ExtendedStayHotel）原意为“长时间逗留的酒店”。在20世纪70年代随着全球经济一体化初步成形，一些国际性企业/跨国集团需要向其他国家派驻高级管理人才，公寓式酒店在欧美发达国家应运而生。最初的公寓式酒店是以“酒店式服务、公寓式管理”的形式，向国际性企业/跨国集团的高级经理人提供中长期酒店服务的公寓。目前全球最知名的公寓式酒店品牌为雅诗阁及万豪酒店集团旗下的万豪行政公寓。公寓式酒店的产品特点公寓式酒店最大的产品特点是：拥有居家的布局和居住功能。酒店客房不同于常规酒店的标准间、单人间、套间等形式，而是每间客房都带有独立的客厅、卧室、厨房、卫生间等居家功能。配有全套的家具家电，包括常规酒店并不会配套的洗衣机、微波炉、电熨斗等家用电器。客房面积一般为60~150㎡，有一居室、二居室、三居室等等。配套设施为满足舒适体验及生活便利的游泳池、健身房、SPA、精品小超市、小型餐厅等。部分规模较大的公寓式酒店甚至还配有婴幼儿托管中心，儿童活动中心。因其产品特点与一般居家公寓非常类似，因此国内才把ExtendedStayHotel称为公寓式酒店。公寓式酒店的目标客群公寓式酒店最初所面对的目标客群为国际性企业/跨国集团的常驻异地的高级管理人员。后来随着经济全球化的快速发展，其目标客群也逐步延伸为，以商务居住为主，并且有长期居住及安置家人的需求，但并不需要在异地买房定居的高端人群。客群特点：租期一般为三个月、半年以上或更长。由公司负担高额的房租费用，价格名感度较低。为高端商务人士在异地提供居家式的居住享受。就客房的设施设备来说，公寓式酒店的档次至少在3星级以上，有的甚至超过5星级酒店。公寓式酒店在中国公寓式酒店于20世纪90年代进入中国市场，目前进驻中国的国际品牌主要是雅诗阁和东方广场。主要分布在北京、广州、上海、深圳四大一线城市的商务核心区或金融中心，如北京朝阳区、建国门、中关村；上海的卢湾区、徐汇区；广州的天河区等。也在这些区域形成了一定规模的外籍人士聚集区。公寓式酒店在中国由于公寓式酒店针对的是需要在异地长期居住的高级商务人士及其家庭，因此其选址都选在经济发达，国际化程度高的区域中心城市或国际性城市，因此在中国的发展较为缓慢。进入21世纪，随着中国加入WTO之后，公寓式酒店在中国的发展有所加快，但也仅限于大连、宁波、天津等对外开放程度较高的港口城市，或重庆、西安等区域性中心城市。公寓式酒店在中国雅诗阁（Ascott）雅诗阁是是全球最大的国际服务公寓业主和运营商，在亚太、欧洲及海湾地区的20个国家70多个城市拥有超过28,000套公寓单位。总部设在新加坡，旗下有3个品牌：雅诗阁（高端）、盛捷（中高档）及馨乐庭（度假村品牌）。目前在中国拥有38个物业，约7,000套服务公寓单位，分布在北京、成都、重庆、大连、广州、杭州、宁波、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、武汉、西安、香港和澳门。雅诗阁（（Ascott）———北京雅诗阁（（Ascott）———广州雅诗阁（（Ascott）———成都雅诗阁在在中国的的经营情情况城市品牌房型价格当地5星级酒店均价北京雅诗阁1房/2房/3房988/1588/2288元/天700-1100元/天盛捷1房/2房668/1288/元/天上海雅诗阁1房/2房1200/2100元/天650-900元/天盛捷1房/2房/3房7501850/1200元/天馨乐庭1房/2房/3房540/1100/1800元/天广州雅诗阁1房1000-1200元/天550-800元/天武汉馨乐庭1房/2房538/838元/天430-720元/天成都盛捷1房/2房/3房850/2300/3280元/天700-900元/天西安盛捷1房390-590元/天600-1000元/天馨乐庭1房370-590元/天重庆盛捷1房/2房485-859元/天450-600元/天公寓式酒酒店在中中国二三线城城市的经经济发展展程度及及城市开开放性较较弱，国国际性企企业/跨跨国集团团较少在在二三线线城市进进行大项项目投资资或设立立区域分分公司，，即使有有也只是是其产业业链的低低端环节节，如昆昆明的可可口可乐乐仅是一一个生产产厂房。。这些企企业的高高级管理理人员到到二三线线城市停停留时间间短暂（（以视察察/会议议等目的的为主的的商务旅旅行），，一般都都会选择择五星级级商务酒酒店作短短期商旅旅住宿。。随着经济济的发展展，跨区区域的商商务往来来越来越越频繁和和密切，，在二三三线城市市也产生生了大量量需要在在异地频频繁穿梭梭往来的的商务人人群（比比如各类类型国内内企业/民营企企业/中中小企业业的商务务差旅）），但其商务务往来来的消消费力力相对对较低低，对对住宿宿酒店店的需需求与与国际际性都都市的的性质质和需需求潜潜力是是完全全不同同的。。公寓式式酒店店在中中国主要以以国内内中小小型企企业的的业务人人员及及高级级技术术人员员跨省往往来为为主。。这部分分客群群在异异地逗逗留的的时间间一般般为3~7天，，并不不携带带家属属，注注重性性价比比。与此同同时，，伴随随着中中国房房地产产业的的发展展，大大量满满足投投资需需求的的小户户型公公寓产产品面面市。。在这种种背景景下，，公寓式式酒店店这种种特色色的高高端酒酒店产产品，，在二二三线线城市市出现现了往往下延延伸的的“特特色””发展展，进进入中中低端端酒店店市场场。真正意意义上上的高高档次次公寓寓式酒酒店的的档次次、品品质和和价格格不逊逊于5星级级酒店店。受经济济发展展程度度及城城市开开放性性等条条件的的制约约，真真正意意义上上的高高档次次公寓寓式酒酒店在在中国国仍处处于发发展的的起步步阶段段。除北、、上、、广、、深等等国际际性都都市外外，仅仅有少少数几几个沿沿海地地区的的港口口城市市，和和中西西部地地区的的区域域中心心城市市，具具备发发展高高档次次公寓寓式酒酒店的的条件件和市市场基基础。。国内经经济迅迅速发发展所所带来来的城城际、、省际际商务务往来来的加加剧及及房地地产业业的迅迅速发发展，，使国国内公公寓式式酒店店的产产品线线向下下延伸伸，进进入中中低端端市场场。昆明是是三线线城市市，其其经济济发展展程度度及开开放性性，并并不具具备吸吸引大大量跨跨国企企业在在昆明明建设设区域域总部部型的的投资资项目目或办办公机机构，，对真真正意意义上上的高高档次次公寓寓式酒酒店的的需求求基础础并不不充分分。小结结1-2昆昆明“公寓寓式酒酒店””基本情情况昆明““公寓寓式酒酒店””基本本情况况顺应这这股潮潮流，，从2005年年左右右开始始，产产品线线下移移之后后的“公寓寓式酒酒店””出现在在昆明明酒店店市场场上，，2007年之之后快快速发发展。。市场部部此次次对““公寓寓式酒酒店””集中中分布布的市市区及及西城城心景景所处处的高高新片片区进进行了了实地地抽样样调查查。调查样样本量量：14家家昆明““公寓寓式酒酒店””经营营模式式模式一一：小小规模模作坊坊式经经营小型酒店管管理公司/个人通过过中介或直直接与小区区业主租用用零散的房房源用作客客房经营。。酒店规模：：20间客客房左右，，最少的只只有6间。。房租成本：：比同小区区内个人租租用自住的的租金水平平略低，根根据其所处处小区的位位置及品质有所差异异，一般为为800~1200元/套/月。租期期：一般般为3~5年。模式二：产产权式公寓寓酒店由房地产开开发商将其其开发的小小户型公寓寓产品销售售给投资客客，然后再再返租回来来交由专门门的酒店管管理公司经经营管理。。酒店规模：：100~200间间客房左右右。房租成本：：每年想业业主支付房房屋销售总总价的7%~8%作作为返租租租金。租期期：一般般为10年年起。代表项目：：双龙·逸逸品；糖果果公寓昆明“公寓寓式酒店””房型配比比不管哪种模模式的“公公寓式酒店店”，房型型配比基本本一致。每个房间都都配有客厅厅、卧室、、厨房及卫卫生间。大部分为35~45㎡一室一一厅的房型型设计。昆明“公寓寓式酒店””装修档次次特点小规模作坊坊式公寓酒酒店由酒店经营营管理方分分别向小区区业主租赁赁房源，酒酒店管理方方出于成本本考虑并不不会进行统统一改造装装修，租过过来的是什什么样就是是什么样。。如果租的的是毛坯房房，则由酒酒店管理公公司进行简简单的装修修。因此就就算是同一一酒店内的的客房装修修风格也会会有很大差差异。不管哪种经经营模式的的“公寓式式酒店”装装修档次都都是中低档档简单装修修；产权式公寓寓酒店在项目销售售之时就有有开发商进进行同一装装修和采购购家具，装装修风格都都是统一的的。昆明“公寓寓式酒店””产品特点点小规模作坊坊式公寓酒酒店除酒店客房房外，仅经经营小商品品零售，如如小食品、、香烟、饮饮料、洗漱漱用品、性性用品等。。大堂仅是简简单的门面面，有些甚甚至门面也也没有，只只是在小区区内租一间间房，一半半用作休息息区，一半半用作接待待区进行住住店客户信信息登记。。产权式公寓寓酒店由于规模较较大，会配配置一个小小型的酒店店大堂。此外还经营营小商品零零售，如小小食品、香香烟、饮料料、洗漱用用品、性用用品等。昆明“公寓寓式酒店””分布情况况昆明“公寓寓式酒店””集中分布布在市中心心一环内及及北京路沿沿线。昆明“公寓寓式酒店””经营情况况不论哪种经经营模式，，昆明“公公寓式酒店店”销售价价格没有任任何差异。。由于全部集集中分布在在一环内市市中心区域域，区位所所造成的价价格差异也也很小。昆明“公寓寓式酒店””针对客户户住店的时时间长短一一般都有不不同优惠，，住店时间间3~7天天优惠10%；住店店时间7~15天优优惠15%；住店时时间15天天~30天天优惠20%，住店店时间超过过30天优优惠25%。根据田野调调查公司的的数据，2009年年昆明“公公寓式酒店店”的平均均入住率为为65%~70%。。1-3昆昆明““公公寓式酒店店””目标标客户分析析昆明“公寓寓式酒店””入住群体体分析昆明“公寓寓式酒店””入住客户户的年龄层层次主要集集中在20~40岁岁之间，25~35岁的客户户最多。昆明“公寓寓式酒店””入住群体体分析根据对这些些酒店从业业人员的访访谈及现场场观察来看看，昆明““公寓式酒酒店”入住住的客户主主要为两类类：本地白领：：一男一女女只开一间间房，入住住时无任何何大件随身身行李。（（在昆都、、三市街商圈圈所占的比比例更高，，超过50%）商旅人士：：1人或或1~2人人结伴而行行，随着携携带拉杆箱箱等大件行行李。昆明“公寓寓式酒店””入住群体体分析根据对这些些酒店从业业人员的访访谈及现场场观察来看看，本地的的青年白领领在酒店的的逗留时间间基本只有有半天，00：00~02：：00集中中到来，第第二天退房房前就离开开。商旅人士及及自驾游客客平均逗留留时间1~3天，没没有明显的的集中到来来时间。昆明“公寓寓式酒店””入住群体体综合需求求分析本地白领年龄处于25~35岁的本地地白领阶层层（以及部部分的青年年学生18-20来来岁之间）），思想开开放，乐于于且易于接接受新鲜事事物；离酒吧、KTV、夜夜总会等夜夜场娱乐场场所越近越越好；住酒店就是是找一个舒舒适的情调调类消费场场所；完全自费，，价格敏感感度高，但但在进行此此类消费时时容易产生生冲动消费费。（有个个显著特点点是，顾客客索取发票票的比例很很低，不超超过30%）商务人士主要外地的的中小企业业的业务人人员或专业业技术人员员，被接待待的规格不不高，甚至至是自费，，注重性价价比；白天有专门门的商务场场所，对商商务设施需需求不大，，能上网就就行；交通便利，，或离白天天工作的地地点较近。。1-4昆昆明“公寓寓式酒店””案例分析析产权式公寓寓酒店典型型案例———湖畔圣水水开发商城建股份销售期间2008年6月至今建筑面积32万㎡项目地址澄江抚仙湖东岸湖畔圣水于于2008年6月第第一正式对对外销售，，推出产品品为40~60㎡共共计1300多套的的高层度假假公寓，开开盘均价7200元元/㎡，仅仅售出300余套。。2010年5月月，在湖湖畔圣水水项目正正式引入入国际级级高端度度假酒店店品牌———悦椿椿，以产产权式公公寓酒店店的面貌貌，9800元元/㎡的的均价进进行第二二次开盘盘，并承承诺购房房者可享享受每年年6.8%的固固定回报报、30%的酒酒店经营营利润分分成及每每年14天的免免费入住住时间。。4个月月内所有有积压房房源全部部售罄。。产权式公公寓酒店店典型案案例———湖畔圣圣水悦椿酒店店经营情情况客房：1300套公寓寓式酒店店客房，，18栋栋湖景VILLA，54间精精致湖景景客房及及28间间湖景度度假别墅墅配套：1个120人中中型会议议厅及三三个小型型会议厅厅大型湿地地公园悦椿SPA、悦悦椿阁精精品店9个不同同主题的的餐饮休休闲场所所及棋牌牌室、电电子游戏戏机室、、儿童乐乐园、、健身室室、网网球场、篮球球、沙沙滩排球球、室室内外游游泳池、、按摩室室、桑桑拿浴室室、日日光浴场场等休闲闲场所。。2010年6月月试运营营，当时时其公寓寓式酒店店客房价价格为600元元/间/晚；目前执行行价格：：户型标间湖景套房面积41平米160-400㎡价格477元/间/晚690-1840元/套/晚产权式公公寓酒店店典型案案例———湖畔圣圣水据了解悦悦椿酒店店正式运运营后，，经营效效果并不不理想，，标准间间客房单单价从600元元/间/晚直降降到470元/间/晚晚。业主方云云南城建建股份不不论酒店店经营的的好坏，，每年还还必须向向购房者者支付6.8%的投资资回报，，据内部部人士透透露，城城建股份份目前倍倍感压力力。2010年10月，湖湖畔圣水水二期纯纯别墅房房源推外外销售（（未做开开盘），，均价22000元/㎡。据据了解，，湖畔圣圣水二期期房源开开盘时，，悦榕集集团不愿愿再接管管新的产产权式房房源，以以避免业业主方对对其经营营有过多多干预，，而城建建股份也也倍感每每年6.8%的的投资回回报率的的压力，，因此湖湖畔圣水水二期不不带投资资回报，，销售情情况非常常惨淡。。产权式公公寓酒店店典型案案例———上海沙沙龙3期期开发商中炬地产开盘时间2009年5月开盘价格5500元/㎡建筑面积22654.2㎡项目地址民航路与关兴南巷交界处销售情况开盘当天售罄促销措施以酒店式公寓标准赠送精装修及全套家具家电，并承诺每年不低于8%的租金回报上海沙龙龙于2009年年5月全全国房地地产市场场最低迷迷的时候候开盘销销售。在营销推推广时，，上海沙沙龙以产产权式公公寓酒店店作为核核心卖点点，承诺诺购房者者按每年年不低于于总房价价8%的的租金返返租，返返租期为为5年。。此举对对于项目目销售起起到了积积大的推推动作用用，使上上海沙龙龙在市场场低迷的的时候完完成了开开盘即售售罄的佳佳绩。到项目竣竣工交房房的时候候，开发发商中炬炬地产并并未按销销售时承承诺客户户的每年年不低于于总房价价8%的的租金进进行返租租，而是是以一私私人名义义来与购购买者签签订返租租协议，，返租租租金低于于8%的的比例，，还要求求购房者者不得进进行房屋屋验收，，由签订订返租协协议的人人来验收收。如果果购房者者不同意意返租，，开发商商则不赠赠送精装装修及家家具家电电。该项目在在购房者者的维权权过程中中，产权权式公寓寓酒店未未能开业业，最终终改造成成为商住住办公楼楼。小结结产权式销销售，返返租经营营的公寓寓式酒店店在昆明明的发展展并不太太好。开发商在在房地产产项目销销售阶段段为争取取更高利利润和更更快回款款，承诺诺每年给给予客户户优厚的的回报进进行返租租来经营营公寓式式酒店，，在昆明明返租的的比例一一般为6%~8%，租租期一般般为5~10年年。除固固定的返返租收益益外，还还承诺给给予客户户一定比比例的酒酒店经营营利润分分成。而在项目目建成之之后，市市场信誉誉度较好好的品牌牌开发商商（城建建股份））背负了了沉重的的返租租租金，即即使是国国际知名名的品牌牌酒店管管理公司司（悦榕榕集团））也难在在项目运运营前期期就能实实现盈利利。而中中小型开开发商则则抛弃企企业信誉誉于不顾顾，欺骗骗消费者者。2009年之后后，房地地产市场场转好，，开发商商不像09年之之前迫于于市场压压力需要要用产权权式销售售的高额额回报来来吸引购购房者，，也不愿愿背负沉沉重的返返租租金金和经营营压力；；购房者者在经历历了一些些产权式式销售项项目的失失败之后后也对这这类产品品产生了了一定免免疫，因因此产权权式销售售的公寓寓酒店09年之之后在昆昆明市场场未在出出现。借鉴了一一线城市市公寓式式酒店的的运营经经营，国国内二三三线城市市针对其其市场客客户的需需求，延延生出了了面对中中低端客客户群体体的“公公寓式酒酒店”。。昆明的““公寓式式酒店””也是处处于此类类延生产产品，主主要针对对跨省/市中小小型企业业的业务务人员/技术人人员，及及本地本本领阶层层。产权式销销售的公公寓式酒酒店，每每年向业业主支付付的返租租租金会会为运营营方带来来高额的的经营成成本，往往往入不不敷出，，2009年后后产权式式销售的的公寓式式酒店在在昆明市市场上已已经绝迹迹。昆明酒店业发发展形势概况况分析PART2目前昆明市场场上的酒店，，按功能可划划分为三类经济型酒店、、星级商务酒酒店、旅游度度假酒店2-1

经济济型连锁酒店店市场情况连锁酒店分布布经济型连锁酒酒店产品特点：经济型酒店的的总房数控制制在一般在100-150间。客房面积在15-30㎡㎡之间（套内内面积）。标间和单人间间占总户数的的95%，套套房只占5%左右。配套：经营副食品、、烟草、饮料料及性用品经济型连锁酒酒店经营状况：星级房型面积（㎡）价位入住率如家标间20-2518270%单人房15-2017060%套房——————七天标间20-2515775%单人房15-2014770%套房48207——云上四季标间20-2519460%单人房15-2018665%套房4222030%经济型连锁酒酒店经营模式：经济型酒店一一般由单一专专业酒店经营营管理公司在在市中心区整整体租用一栋栋老旧楼房（（租金约为30-40元元/㎡/月）进行行装修改造后后即投入运营营。房租成本本低。经济型连锁酒酒店经营状况：经济型连锁酒酒店的价格为为：单人间120元/天天，标间150-170元之间，套套房在200-220元元之间。单人间入住率率高达75%，标间入住住率为65%，套房的入入住率仅为20%。经济型连锁酒酒店目标客群：主要客群为本本地白领，占占总体的50%，其次为为短期商旅客客群，占到30%，以旅旅游住宿为目目的的，仅占占15%。小结经济型酒店在在区位分布、、价格区间、、经营状况、、酒店规模、、配套上，与与公寓式酒店店几乎一样，，两者的目标标客群重叠性性极高，可替替代性强。目前昆明酒店店市场的消费费群体对经济济型酒店和公公寓式酒店的的概念认知是是混淆不清的的。经济型酒店相相较于公寓式式酒店，最大大的区别在于于客房设置。。经济型酒店店户型较小，，客房功能与与常规商务酒酒店一致。公公寓式酒店由由于是租用居居民小区内的的房源，偏向向于居家功能能。因此造成两者者在目标客群群的比例上有有略微的差异异，经济型酒酒店的本地白白领所占的比比重稍大。2-2

星级级商务酒店市市场情况昆明的星级商商务酒店市场场情况现在昆明市场场上运营的评评星级的酒店店共有38家家，其中：5星级8家（（如：翠湖宾宾馆、昆明君君悦酒店、天天恒大酒店、、世纪金源大大饭店）4星级15家家（如：新纪纪元大酒店、、昆明樱花酒酒店、云南经经贸宾馆、新新南疆酒店））3星级15家家（如：宝善善大酒店、昆昆明春城花园园酒店、金茂茂酒店）。昆明的星级商商务酒店市场场情况主要商务酒店店分布图五星级四星级三星级昆明的星级商商务酒店市场场情况星级相关配套设施（服务）五星商务配套：大型商务会议中心、大型中西餐宴会厅休闲配套：商场、夜总会、KTV、游泳池、健身室、桑拿浴室、台球、棋牌室等。四星商务配套：商务会议中心、中西餐宴会厅；休闲配套：容纳150左右的人中小型餐厅，自助式西餐厅、酒吧、健身、夜总会、桑拿三星商务配套：部分酒店拥有中小型会议室，部分不具备会议功能；休闲配套：很少，基本仅为满足住宿需求，部分酒店配备中小型中餐厅；部分酒店拥有TV包房。昆明星级酒店店分布情况目标客群星级主要客群占比需求类型五星高端大型商务、政府会议团体80%高档气派的形象大型会议室、宴会设施完备的休闲娱乐配套国内外高端旅行团20%靠旅行社支撑四星商务、政务会议团体60%大型会议室、宴会设施完备的休闲娱乐配套旅行团40%靠旅行社支撑三星在昆明有业务往来的商务人士40%交通便利居住舒适性价比高旅行团60%靠旅行社支撑昆明星级酒店店经营状况分分析星级商务酒店店普通标间的的价格差距不不大，平均水水平5星比3星贵300元左右。5星级酒店的的平均入住率率可达50~55%。4星与3酒店店的平均入住住率只有40~45%，经营情况况较差。5星级商务酒酒店以其高档档次大规模的的的商务配套套，成为昆明明大型商务、、政务会议的的主要接待场场所，在目前前昆明五星级级酒店竞争并并不太激烈的的情况下，经经营较好。4星级商务酒酒店商务配套套的档次和规规模与5星级级酒店有一定定差距，面对对的是档次稍稍低的商务会会议接待，及及旅行社带来来的，从昆明明中转往其他他区域的旅客客，经营状况况一般。3星级酒店最最为尴尬，其其产品配置难难以争取商务务、政务的会会议接待，但但针对中低端端商旅人士和和本地白领有有没有价格优优势，被经济济型连锁酒店店和公寓式酒酒店所抢占，，主要靠旅行行社带来的从从昆明中转往往其他区域的的旅客，生存存艰难，面临临被市场所淘淘汰的威胁。。小结结西城心心景定定位于于产权权式公公寓酒酒店的的思考考PART3西城心心景区区域市市场发发展格格局长远来来看，，大量量城中中村改改造项项目催催生的的城市市综合合体，，将使使项目目所处处大环环境成成为昆昆明发发展中中的一一个重重要城城市核核心大大商圈圈。项目位位置马街新新城经典双双城昆港城城美城国国际潘家湾湾改造造假日城城市鼎易天天城红庙村村改造造西城心心景区区域市市场未未来人人口构构成原有居居住人人口中产家家庭企业人人群项目所所处区区域未未来人人口构构成趋趋势·将新增增大量量中产产家庭庭及企企业精精英白白领阶阶层；；·年龄层层次：：25~45岁岁之间间；·文化素素质、、收入入水平平普遍遍较高高；·对消费费有品品质要要求。。西城心心景项项目所所处区区域市市场，，随昆昆明城城市扩扩张和和区域域改造造升级级未来来对高高档次次会议议接待待设施施及经经济型型/公公寓式式酒店店存在在迫切切需求求。未来区区域内内将兴兴建2个5星级级商务务酒店店。西城心心景项项目规规模不不具备备建设设5星星级商商务酒酒店的的条件件。建设公公寓式式酒店店，如如何打打造差差异化化精品品？目标客客群：：25~40岁岁的短短期商商旅人人士及及本地地白领领阶层层需求特特征：：短期商商旅人人士交通便便利居住舒舒适型型性价比比商务配配套本地白白领阶阶层交通便便利居住舒舒适型型新鲜感感趣味性性常规的的经济济型/公寓寓式酒酒店星级商商务酒酒店新鲜感感趣味/品味味性差异化化主题性性结合心心景集集团在在休闲闲地产产领域域的运运营经经验、、优势势、积积累西城心心景公公寓式式酒店店定位位设想想：——情情调奢奢华主主题公公寓式式酒店店产品配配置：：客房功功能设设置：：单套客客房建建筑面面积约约60㎡；；独立的的厨房房及餐餐厅；；大浴室室、每每户设设置SPA泡池池；装修风风格：：色彩彩、家家具、、饰品品等设设计搭搭配注注重休休闲浪浪漫氛氛围营营造；；配套家家庭影影院配套设设施及及服务务情调餐餐厅、、咖啡啡吧、、小型型酒吧吧；自助早早餐厅厅烛光晚晚餐配配送；；西式餐餐饮、、红酒酒配送送；引入心心景SPA作为为核心心配套套，为为住店店客人人提供供SPA服服务及及优惠惠。西城心心景项项目投投资测测算PART4西城心心景项项目投投资收收益测测算容积率5.8总建面56069㎡建筑密度40%建筑形态2栋百米高层商业持有比例20%持有商业面积11214㎡根据前前期研研究讨讨论，，西城城心景景项目目初步步确定定的测测算经经济指指标为为：在上述规划条件下，按两栋写字楼销售的投资回报测算1200013000140001500016000450万/亩41.48%52.6%63.83%74.56%85.4%600万/亩32.86%43.35%53.74%64.05%74.29%700万/亩27.68%37.77%47.79%57.73%67.59%850万/亩20.62%30.18%39.68%49.11%58.46%1000万/亩14.3%23.39%32.41%41.37%50.27%地价销售价价格已包含含营销销费用用、管管理费费用、、财务务费用用、营营业税税等，，未包包含土土地增增值税税及所所得税税西城心心景项项目投投资收收益框框算假如其其中一一栋以以产权权式公公寓酒酒店销销售，，销售售的当当期收收益与与做两两栋写写字楼楼销售售一致致。但但是每每年将将额外外增加加产权权式公公寓酒酒店的的经营营收入入及经经营成成本。。酒店年经营收入（平均房价x房间数x平均入住率x350天）房间数

按单层建筑面积950㎡，按平均每套60㎡记，扣除2层设备及商业配套，共330间客房。平均入住率参考昆明市场各类型酒店的平均入住率作为参考：框算阶段分别取值50%、60%、70%、80%进行计算平均房价根据前面的酒店定位分析，西城心景如打造成公寓式酒店，面对的最主要顾客群体为昆明本地白领阶层，他们的价格承受力并不太强。框算阶段分别取值300、400、500、600元/间/晚进行计算300~400元/间/晚相当于昆明四星级酒店标准客房的平均价格水平，是我们目标客群基本能承受的价格。600元/间/晚已超过昆明五星级酒店的平均价格水平，我们的目标客群里只有极少数有这个消费力。西城心心景项项目投投资收收益框框算假如其其中一一栋以以产权权式公公寓酒酒店销销售，，销售售的当当期收收益与与做两两栋写写字楼楼销售售一致致。但但是每每年将将额外外增加加产权权式公公寓酒酒店的的经营营收入入及经经营成成本。。酒店年经营成本

（折旧费用计提+运营成本+投资客户回报费）1、折旧费用计提按5年90%折旧计提（因是产权式销售，可不计算建筑成本，只以装修成本计提，按2500元/㎡计算装修成本，暨：2500x20900x0.9/5=940.5万元/年）2、运营成本人工费用+营销推广费用+设施设备养护费用人工费用按人均1500元/月计算，参考常规酒店人数为客房数1.5倍（360x1.5x1500x12=972万元/年）营销推广费用按酒店年经营收入3%计提设施设备养护客房用品、布草、电器损耗等，按酒店年经营收入2%计提杂费其他不可预见费用，按酒店年经营收入1%计提3、返租租金参照昆明市场惯例暨总销售收入的7%~8%/年，取低值7%计提当产权权式销销售部部分售售价为为12000元元时，，酒店店部分分的经经营毛毛利润润框算算西城心心景项项目投投资收收益框框算平均房价

（元/间/天）入住率年经营收入

（万元）年折旧

（万元）年运营成本

（万元）年返租租金

（万元）年投资回报

（万元）30050%1732.5940.51075.951755.6-2039.5540050%2310940.51110.61755.6-1496.7050050%2887.5940.51145.251755.6-953.8560050%3465940.51179.91755.6-411.0030060%2079940.51096.741755.6-1713.8440060%2772940.51138.321755.6-1062.4250060%3465940.51179.91755.6-411.0060060%4158940.51221.481755.6240.4230070%2425.5940.51117.531755.6-1388.1340070%3234940.51166.041755.6-628.1450070%4042.5940.51214.551755.6131.8560070%4851940.51263.061755.6891.8430080%2772940.51138.321755.6-1062.4240080%3696940.51193.761755.6-193.8650080%4620940.51249.21755.6674.7060080%5544940.51304.641755.61543.26西城心心景项项目投投资收收益框框算当产产权权式式销销售售部部分分售售价价为为13000元元时时，，酒酒店店部部分分的的经经营营毛毛利利润润框框算算平均房价

（元/间/天）入住率年经营收入

（万元）年折旧

（万元）年运营成本

（万元）年返租租金

（万元）年投资回报

（万元）30050%1732.5940.51075.951901.9-2185.8540050%2310940.51110.61901.9-1643.0050050%2887.5940.51145.251901.9-1100.1560050%3465940.51179.91901.9-557.3030060%2079940.51096.741901.9-1860.1440060%2772940.51138.321901.9-1208.7250060%3465940.51179.91901.9-557.3060060%4158940.51221.481901.994.1230070%2425.5940.51117.531901.9-1534.4340070%3234940.51166.041901.9-774.4450070%4042.5940.51214.551901.9-14.4560070%4851940.51263.061901.9745.5430080%2772940.51138.321901.9-1208.7240080%3696940.51193.761901.9-340.1650080%4620940.51249.21901.9528.4060080%5544940.51304.641901.91396.96西城城心心景景项项目目投投资资收收益益框框算算当产产权权式式销销售售部部分分售售价价为为14000元元时时，，酒酒店店部部分分的的经经营营毛毛利利润润框框算算平均房价

（元/间/天）入住率年经营收入

（万元）年折旧

（万元）年运营成本

（万元）年返租租金

（万元）年投资回报

（万元）30050%1732.5940.51075.952048.2-2332.1540050%2310940.51110.62048.2-1789.3050050%2887.5940.51145.252048.2-1246.4560050%3465940.51179.92048.2-703.6030060%2079940.51096.742048.2-2006.4440060%2772940.51138.322048.2-1355.0250060%3465940.51179.92048.2-703.6060060%4158940.51221.482048.2-52.1830070%2425.5940.51117.532048.2-1680.7340070%3234940.51166.042048.2-920.7450070%4042.5940.51214.552048.2-160.7560070%4851940.51263.062048.2599.2430080%2772940.51138.322048.2-1355.0240080%3696940.51193.762048.2-486.4650080%4620940.51249.22048.2382.1060080%5544940.51304.642048.21250.66西城城心心景景项项目目投投资资收收益益框框算算当产产权权式式销销售售部部分分售售价价为为15000元元时时，，酒酒店店部部分分的的经经营营毛毛利利润润框框算算平均房价

（元/间/天）入住率年经营收入

（万元）年折旧

（万元）年运营成本

（万元）年返租租金

（万元）年投资回报

（万元）30050%1732.5940.51075.952194.5-2478.4540050%2310940.51110.62194.5-1935.6050050%2887.5940.51145.252194.5-1392.7560050%3465940.51179.92194.5-849.9030060%2079940.51096.742194.5-2152.7440060%2772940.51138.322194.5-1501.3250060%3465940.51179.92194.5-849.9060060%4158940.51221.482194.5-198.4830070%2425.5940.51117.532194.5-1827.0340070%3234940.51166.042194.5-1067.0450070%4042.5940.51214.552194.5-307.0560070%4851940.51263.062194.5452.9430080%2772940.51138.322194.5-1501.3240080%3696940.51193.762194.5-632.7650080%4620940.51249.22194.5235.8060080%5544940.51304.642194.51104.36西城城心心景景项项目目投投资资收收益益框框算算当产产权权式式销销售售部部分分售售价价为为16000元元时时，，酒酒店店部部分分的的经经营营毛毛利利润润框框算算平均房价

（元/间/天）入住率年经营收入

（万元）年折旧

（万元）年运营成本

（万元）年返租租金

（万元）年投资回报

（万元）30050%1732.5940.51075