全面正确理解与认识物业管理清华大学

一、全面正确理解和认识物业管理二、物业管理责任在业主三、物业管理中的常见问题四、如何解决物业管理纠纷一、全面正确理解和认识物业管理（一）物业管理的概念1.最早的官方提法：《城市新建住宅小区管理办法》（建设部33号令）第二条：“本办法所称住宅小区管理，是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。”第四条：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。”一、全面正确理解和认识物业管理2.《物业管理条例》的提法第二条：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”一、全面正确理解和认识物业管理3.《物权法》的说法第81条：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”第82条：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”一、全面正确理解和认识物业管理注意：物业管理始终没有定义，即其内涵与外延不清导致定位不准。一、全面正确理解和认识物业管理

现阶段，我们把社会化、专业化、市场化的房屋管理模式称为物业管理。物业管理是以物为对象，以人为核心，以社会效益、经济效益、环境效益的统一为目标的管理、经营和服务工作，将管理和经营寓于服务之中，通过服务体现体现管理和经营。物业管理的实现是委托与有偿一、全面正确理解和认识物业管理（二）当前最主要的问题是全社会对物业管理全面、正确的理解与认识不到位

1.二个错误倾向我来管你－物业公司角度业主至上－业主角度

2.政府职能转变中的新问题一、全面正确理解和认识物业管理行政许可法下的政府职能的准确定位尚有待进一步研究和实践。一、全面正确理解和认识物业管理（三）物业管理的行业特点

1.物业管理的目的（1）以物业为对象——没有物业就没有物业管理确保功能的正常使用与完好；保值增值。建筑物生命周期介绍。

一、全面正确理解和认识物业管理（2）以人为核心——物为人用的要求

创造和提供安全、舒适、文明、和谐的生活工作环境与秩序，满足不同住用人全方位、多层次的需求。

人对居住的不同层次的需求:1）住面积——温饱社会的基本要求

2）住功能——小康社会的硬件要求

3）住环境——小康社会的硬、软件要求

4）住服务——小康社会的软、硬件要求

5）住品位——后小康时代的追求

环境与秩序管理的基本要求:安全、安静、安逸

现阶段主要努力方向一、全面正确确理解和和认识物物业管理理（3）社会责任任社会效益益、经济济效益、、环境效效益的统统一及做做到同步步增长。。注意处处理：1）如何处处理三个个效益的的联系与与关系，，谁为主主（学生生政治挂帅帅、以学学为主、、身体第第一）；；2）物业管管理企业业的社会会责任与与权利的的某种不不对称现现象；3）业主整整体利益益的要求求和个别别业主利利益诉求求的不对对等情况。。一、全面正确确理解和和认识物物业管理理2.物业管理理的性质质（1）社会化化双向含义义，物业业公司到到社会上上寻找物物业，业业主到社社会上选选聘物业业公司。。（2）专业化化指专门的的机构，，人员，，设施技技术等。。（3）市场化指企业化、经经营型。提供供的产品是劳劳动服务、技技术服务、管管理服务，提提供的方式是是有偿。一、全面正确理解解和认识物业业管理3.物业管理行业业的自身特点点(1)不仅是劳务密密集型行业，，更是管理密密集型行业，，未来还将是是技术密集型型行业。物业管理与物物业服务的联联系与区别物业管理的三三个层次：a）物业的基本本管理服务；；b）物业的资产产管理；c）物业的投资资组合管理。。一、全面正确理解解和认识物业业管理基本管理服务务的三个档次次：a）保障型：适用于经济适适用房、旧有有公房，服务务标准低、收收费低（目前前执行政府指指导价）；b）服务型：适用于商品房房，服务标准准和收费标准准高于保障型型，收费以政政府指导价为为基础，参考考物业档次协协商确定；c）享受型：适用于高档档商品房，收收费为市场调调节价。一、全面正确理解解和认识物业业管理物业管理重在在对各类物业业服务的协调调；物业管理服务务的对象包括括人和物：a）物业管理的的服务对象包包括全社会各各行各业、各各个阶层的人人。（党政军民学学、工农兵学学商、男女老老少幼）b）从物的角度度，科技的最最新发展首先先会应用于人人们生活的各各个方面。物业管理理的具体工作作内容很复杂杂。无论哪类管理理，都是通过过服务来体现现的。管理本本身就是服务务，服务需要要管理。一、全面正确理解解和认识物业业管理（2）全天候、不不间断的管理理服务工作物业管理一旦旦开始，就不不能停顿。在在时间上是不不能有间断点点的。容易出现间断断点的时刻：：a）双方进入法法律诉讼时期期b）物业服务合合同到期到再再次选聘之间间后合同义务一、全面正确理解解和认识物业业管理（3）销售环节提提前市场化的物业业管理，其本本质是一种商商品的生产和和提供。物业业管理公司提提供的产品是是管理服务和和劳务服务，，广大住用人人是这种产品品的消费使用用者。生产销销售消消费一、全面正确理解解和认识物业业管理（4）产品的生产产和消费使用用同时产生和和结束物业管理的生生产环节和消消费环节具有有和一般产品品（包括其他他服务行业））不同的一个个突出特点：：即物业管理理的生产与消消费是同时产产生、即时消消费。由于物业管理理生产和消费费是同时产生生和结束，导导致物业管理理提供的管理理服务缺少质量检验验这一至关重要要的步骤，无无法剔除“废品”。这是不应该该的，但也是是正常的。生产消费销售一、全面正确理解解和认识物业业管理（5）物业管理服服务提供者直直接面对全体体住用人物业管理公司司的每一个员员工直接面对对广大住用人人。物业管理理服务的这一一特征决定了了员工的基本本素质与即时时表现会直接接影响到所提提供的服务的的质量。1）服务的最高高境界是满足足服务对象的的“心理需求”2）员工的基本本心态是搞好好管理服务的的基础3）调整员工的的情绪是物业业管理公司各各级领导者日日常管理工作作的重点4）广大住用人人对员工的尊尊重、理解是是必要的一、全面正确理解解和认识物业业管理（6）服务质量与与价格之间的的弹性关系一般产品的性性价比是刚性性或者半刚性性的；物业管管理服务的性性价比是弹性性的。物业管理服务务的收费内容容分为两种：：一种是常规的的公共服务，，根据政府指指导价在一定定的范围内根根据服务内容容和质量浮动动或双方协商商定价；另一种是不限限价的专项服服务和特约服服务，这类服服务一般是根根据服务质量量和服务方式式的不同由业业主和物业管管理公司协商商定价。在物业服务合合同洽谈期间间，对基本价价格的准确把把握始终是业业主与物业管管理公司双方方协商的重点点与难点。二、物业管理理责任在业主主（一）业主主与使用人（二）业主主大会（三）业主主委员会（四）管理理规约和业主主大会议事规规则1.业主与使用人人的概念2.业主的三个层层次3.业主要具备的的三种意识（一）业业主与使用用人1.业主与使用人人的概念(1）什么是业主主业主指物业的的所有权人，，即土地使用用权和房屋所所有权人，是是所拥有物业业的主人(2）什么是使用用人使用人是指不不拥有物业的的所有权但通通过某种形式式（如家庭关关系和签订租租赁合同等））而获得物业业使用权并实实际使用该物物业的人。(3）业主与使用用人的区别2.业主的三个层层次（1）单个业主指产权多元化化情况下的独独立产权人（2）业主大会——全体业主由物业管理区区域内全体业业主组成，是是区域内物业业管理的最高高权力机构，，是物业管理理的决策机构构。（3）业主委员会会业主委员会是是业主大会的的执行机构，，由业主大会会选举产生，，并向业主大大会负责。3.业主应具备的的三种意识业主要具备权权利意识、自自治意识、自自律意识(1)权利意识1)有何权利（及及相应义务））2)如何行使权利利3)怎样维权3.业主应具备的的三种意识（1）权利意识1)有何权利及相相应义务单个业主的权权利－－成员员权（包括义义务）①知情权——行使权力的前前提②参与权——行使权力的基基础③*选择权——行使权力的关关键④监督权——行使权力的保保障3.业主应具备的的三种意识*选择权的含义义表明你的选择择意味你将接受受选择结果，，即大多数人人的选择选择的代价的的承受3.业主应具备的的三种意识（1）权利意识1)有何权利及相相应义务业主大会的权权利——决定权物业管理的一一切重大事项项由业主大会会决定业主委员会的的权利——执行权注意：大多数数人的命运不不能由少数人人决定3.业主应具备的的三种意识（1）权利意识1)有何权利及相相应义务履行管理不动动产的义务承担管理费用用的比例承担管理费用用的义务，决决定于所有权权的归属，而而不决定于业业主是否使用用不动产承担因不动产产造成的损失失和各种风险险如悬挂物的坠坠落造成他人人伤害3.业主应具备的的三种意识（1）权利意识2)如何行使权利利－－民主不仅仅是工作作作风、工作作方法，民主主是现代社会会的基本制度度之一民主的程序，，即游戏规则则民主需实践、、提高民主的代价3.业主应具备的的三种意识3)怎样维护权益益－－合法理性的维权意意识，合法的的维权途径、、手段，宽容容和谅解的维维权心态。*注意：不要要打错板子，，有理也不能能搅三分。3.业主应具备的的三种意识（2）自治意识1)“权在业主”这个业主是指指全体业主。。这是自治的的体现2)付费的概念这是自治的必必要条件3)自治的途径群体中集体思思想的归纳、、表达与实施施3.业主应具备的的三种意识（3）自律意识－－－自律的内涵自律的实质是是对权力的约约束，即所有有权的行使受受社会公共利利益和他人利利益的约束社会公共利益益的约束主要要体现在法律律法规的要求求他人利益的约约束主要体现现在管理规约约的规定3.业主应具备的的三种意识（3）自律律意识识－－－自律的的内涵涵1)自律是是现代代民主主社会会的基基本要要求2)自律最最本质质的是是界定定和谐谐社会会个人人自由由与自自我约约束的的边界界，尊尊重他他人的的自由由。3)三条原原则：：不违法法（伦伦理底底线））、顾顾全大大局、、少数数服从从多数数*注意意与错错误服服从真真理的的区别别(二)业主大大会1.业主大大会的的职责责2.业主大大会会会议3.业主大大会会会议的的召开开1.业主大大会的的职责责(1)业主大大会的的成立立业主大大会是是由物物业管管理区区域内内全体体业主主组成成。只有一一个业业主，，或者者业主主人数数较少少且经经全体体业主主同意意，决决定不不成立立业主主大会会的，，由业业主共共同履履行业业主大大会、、业主主委员员会职职责。。业主大大会自自首次次业主主大会会会议议召开开之日日起成成立。1.业主大大会的的职责责(2)业主大大会的的定位位业主大大会是是物业业管理理区域域内物物业管管理的的最高高权力力机构构，是是物业业管理理的决决策机机构，，代表表和维维护物物业管管理区区域内内全体体业主主在物物业管管理活活动中中的合合法权权益。。(3)下列事事项由由业主主共同同决定定：1)制定和和修改改业主大大会议议事规规则；；2)制定和和修改改建筑物物及其其附属属设施施的管管理规规约；；3)选举业主委委员会会或者者更换业主委委员会会成员员；4)选聘、、解聘聘物业服服务企企业或或者其其他管管理人人；5)筹集和和使用用建筑物物及其其附属属设施施的维维修资资金；；6)改建、、重建建建筑物物及其其附属属设施施；7)有关共共有和和共同同管理理权利利的其其他重重大事事项。。1.业主大大会的的职责责2.业主大大会会会议业主大大会会会议分分为首首次业业主大大会会会议、、定期期会议议和临临时会会议三三种。。（1）首次次业主主大会会会议议《物业管管理条条例》对首次次业主主大会会会议议的规规定：：同一个个物业业管理理区域域内的的业主主，应应当在在物业业所在在地的的区、、县人人民政政府房房地产产行政政主管管部门门和街街道办办事处处的指指导下下成立立业主主大会会，并并选举举产生生业主主委员员会。。2.业主主大大会会会会议议（1）首首次次业业主主大大会会会会议议根据据《业主主大大会会规规程程》的规规定定，，业业主主大大会会筹筹备备组组要要做做好好4项筹筹备备工工作作：：1）确确定定首首次次业业主主大大会会会会议议召召开开的的时时间间、、地地点点、、形形式式和和内内容容；；2）参参照照政政府府主主管管部部门门制制定定的的示示范范文文本本，，拟拟定定《业主主大大会会议议事事规规则则》（草草案案））和和《管理理规规约约》（草草案案））；；3）确确认认业业主主身身份份，，确确定定业业主主在在首首次次业业主主大大会会会会议议上上的的投投票票权权数数4）确确定定业业主主委委员员会会候候选选人人产产生生办办法法及及名名单单。。筹备备组组应应当当在在成成立立之之日日起起30日内内组组织织召召开开首首次次业业主主代代表表大大会会。。2.业主主大大会会会会议议（1）首首次次业业主主大大会会会会议议会议议内内容容：：1）汇汇报报筹筹备备工工作作情情况况2）通通过过《业主主大大会会议议事事规规则则》和《管理理规规约约》3）选选举举业业主主委委员员会会4）听听取取并并审审议议物物业业管管理理公公司司工工作作汇汇报报和和财财务务决决算算5）决决定定是是否否续续聘聘原原物物业业管管理理公公司司2.业主主大大会会会会议议首次次业业主主大大会会会会议议通通过过《业主主大大会会议议事事规规则则》后，，定定期期会会议议和和临临时时会会议议的的运运作作方方式式就就由由《议事事规规则则》来决决定定。。2.业主主大大会会会会议议（2）定定期期会会议议(一般般每每年年召召开开一一次次)主要要内内容容有有：：1）听听取取业业主主委委员员会会的的工工作作报报告告2）《业主主大大会会议议事事规规则则》、《管理理规规约约》、《业主主委委员员会会章程程》等文文件件的的审审议议与与修修订订；；3）决决定定物物业业管管理理企企业业的的选选聘聘、、续续聘聘与与改改聘聘；；4）专专项项维维修修资资金金使使用用、、续续筹筹方方案案的的决决定定；；5）业业主主委委员员会会的的换换届届选选举举与与委委员员的的增增减减；；6）决决定定有有关关业业主主共共同同利利益益的的其其他他事事项项。。2.业主大会会会议（3）临时会会议《业主大会会规程》规定，有有下列情情况之一一，业主主委员会会召开业业主大会会临时会会议：1）20%以上业主主提议；；2）发生重大大事故或或者紧急急事件需需要及时时处理的的；3）业主大会会议事规规则或者者业主公公约规定定的其他他情况。。临时会议议一般是是一事一一议。2.业主大会会会议（4）关于业业主大会会会议业主大会会会议应应当有物物业管理理区域内内持有1/2以上投票票权的业业主参加加方为有有效。住宅小区区的业主主大会会会议，应应当同时时告知相相关的居居民委员员会。会会议内容容必须与与物业管管理有关关。业主大会会会议应应当由业业主委员员会作书书面记录录并存档档。（1）会议方方式业主大会会会议采采用两种种形式：：①集体讨论论：容易易达成统统一意见见，但需需要业主主有一致致的时间间，需要要场地，，成本价价高②书面征求求意见：：容易组组织，成成本低，，但不容容易达成成一致理理解和决决定。3.业主大会会会议的的召开（1）会议方方式业主大会会会议有有两种类类型：全全体大会会和代表表会议如果采用用代表会会议形式式，则代代表的投投票权是是一个重重要的问问题：①全权代表表其所代代表的业业主行使使投票权权；②仅能行使使自己原原有的代代表权（（扮演联联系人的的角色））3.业主大会会会议的的召开（1）会议方方式——两种投票票权的讨讨论：原则上要要求每一一位业主主亲自参参与投票票。《物业管理理条例》规定：如如果业主主充分信信任选出出的代表表，他们们完全可可以通过过授权让让代表获获得投票票权。《业主大会会规程》中对代表表权限明明确定为为上述第第二种方方式，即即仅能行行使自己己原有的的代表权权。第十十六条规规定：可可以按幢幢、单元元、楼层层等为单单位，推推选一名名业主代代表参加加业主大大会会议议。业主主代表应应在大会会召开前前3日，就大大会拟讨讨论事项项向其所所代表的的所有业业主征求求意见并并投票，，最后由由代表如如实向业业主大会会反映投投票情况况。3.业主大会会会议的的召开（1）会议方方式——两种投票票权的讨讨论：在实际操操作中，，为了减减少争议议，降低低投票成成本，可可以变通通投票方方式。一一般事项项由代表表决定，，重大事事项由全全体业主主决定。。在《业主大会会议事规规则》中，对一一般事项项和重大大事项进进行界定定。重大事项项：制定定和修改改《管理规约约》、《业主大会会议事规规则》、选聘和和解聘物物业管理理企业、、选举和和更换业业委会成成员、专专项维修修基金的的使用和和续筹方方案。3.业主大会会会议的的召开（2）投票权权业主在其其他业主主大会会会议上的的投票权权由《业主大会会议事规规则》约定。投票权的的确定原原则：“效率优先先，兼顾顾公平”，不应采采用复杂杂的确定定方式，，从而增增加会议议的运行行成本。。3.业主大会会会议的的召开3.业主大会会会议的的召开（2）投票权权业主人数数、专有有部分面面积与建建筑物总总面积之之比业主大会会作出的的决定，，必须由由双2/3和双1/2以上同意意。对于筹集集和使用用建筑物物及其附附属设施施的维修修资金和和改建、、重建建建筑物及及其附属属设施的的决定，，必须经经专有部部分占建建筑物总总面积2/3以上的业业主且占占总人数数2/3以上的业业主同意意。决定其余余事项必必须经专专有部分分占建筑筑物总面面积过半半数的业业主且占占总人数数过半数数以上的的业主同同意。3.业主大会会会议的的召开业主大会会的决定定对所有有业主都都具有约约束力。。大会的决决定应该该以书面面形式在在小区内内及时公公告。（三）业业主委员员会1.业主委员员会的基基本概念念2.业主委员员会的组组成3.业主委员员会会议议4.业主委员员会与物物业管理理企业的的关系5.业主委员员会与居居委会的的关系6.业主委员员会自身身的建设设1.业主委员员会的基基本概念念（1）业主委委员会的的性质业主委员员会是业业主大会会的执行行机构，，由业主主大会选选举产生生。业主主大会和和业主委委员会并并存，业业主决策策机构和和执行机机构分离离，业主主委员会会向业主主大会负负责。业主委员员会与地地方人民民政府、、公安机机关、居居委会有有什么关关系？1.业主委员员会的基基本概念念（2）业主委委员会的的宗旨宗旨是代代表本物物业的合合法权益益，实行行业主自自治与专专业化管管理相结结合的管管理体制制，保障障物业合合理、安安全地使使用，维维护本物物业的公公共秩序序、创造造整洁、、优美、、安全、、舒适、、文明的的环境。。（3）业主委委员会的的地位业主大会会、业主主委员会会不仅是是业主参参与民主主管理的的组织形形式，从从根本上上讲，还还是业主主实现民民主管理理的组织织形式。。1.业主委员员会的基基本概念念（4）业主委委员会的的职责业主委员员会是业业主大会会的执行行机构、、在业主主大会授授权下进进行，并并向其负负责。它它的主要要职责如如下：1）作为业业主大会会会议的的召集人人组织会会议，向向大会报报告物业业管理的的实施情情况，做做好会议议记录。。2）代表业业主与业业主大会会选聘的的物业管管理企业业签订物物业服务务合同。。1.业主委委员会会的基基本概概念3）及时时了解解业主主、物物业使使用人人的意意见和和建议议，监监督和和协助助物业业管理理企业业履行行物业业服务务合同同。4）监督督业主主公约约的实实施，，对违违反公公约规规定的的业主主进行行制止止和纠纠正。。5）业主主大会会依法法赋予予的其其他职职责。。业主委委员会会的活活动经经费，，经业业主大大会审审核后后，由由全体体业主主分担担。2.业主委委员会会的组组成（1）业主主委员员会的的成立立业主委委员会会由业业主大大会选选举产产生。。如果果业主主人数数少且且未成成立业业主大大会的的，由由业主主共同同履行行业主主大会会、业业主委委员会会职责责。在首次次业主主大会会会议议前，，业主主大会会筹备备组应应确定定委员员会候候选人人产生生办法法及名名单，，并提提交业业主大大会通通过。。业委会会任期期由《业主大大会议议事规规则》和《业主委委员会会章程程》规定。。业委会会届满满两月月前，，应当当召开开业主主大会会会议议进行行业委委会的的换届届选举举。业委会会一般般由7－9人的单单数组组成。。2.业主委委员会会的组组成（2）业主主委员员会委委员应应具备备的条条件业主委委员会会的委委员应应当具具有下下列条条件：：①本本物业业管理理区域域内具具有完完全民民事行行为能能力的的业主主②遵遵守国国家有有关法法律、、法规规③遵遵守业业主大大会议议事规规则、、业主主公约约，模模范履履行业业主义义务④热热心公公益事事业，，责任任心强强，公公正廉廉洁，，具有有社会会公信信力⑤具具有一一定的的组织织能力力⑥具具备必必要的的工作作时间间业委会会主任任由主主要业业主代代表担担任。。3.业主委委员会会会议议业委会会会议议的组组织方方式由由《业主大大会议议事规规则》和《业主委委员会会章程程》规定。。经1/3以上业业委会会委员员提议议或者者主任任认为为有必必要，，应当当及时时召开开业主主委员员会会会议。。业委会会应当当有过过半数数委员员参与与方有有效，，作出出决定定必须须经全全体委委员人人数半半数以以上同同意。。4.业主委委员会会与物物业服服务企企业的的关系系业主大大会与与物业业服务务企业业是委托与与被委委托的关系系。业主委委员会会与物物业服服务企企业是是委托与与合作作并存存的关系系：一方面面，业业委会会要听听取业业主的的意见见，监监督物物业服服务企企业；；一方方面，，业委委会也也应提提醒和和要求求广大大业主主履行行义务务，配配合物物业服服务企企业的的工作作。业主委委员会会应当当做好好物业业服务务企业业和业业主之之间的的沟通通工作作。5.业主委委员会会与居居委会会的关关系（1）居委委会的的任务务（《城市居居民委委员会会组织织法》规定））（2）居委委会虽虽然定定义为为群众众性自自治组组织，，实际际上准准政府府机构构，从从事行行政管管理的的行为为。（3）居委委会与与业主主委员员会之之间存存在指指导与与被指指导的的关系系。（（《物业管管理条条例》规定））（4）业主主大会会会议议召开开和会会议决决定应应当通通知居居委会会。配配合居居委会会，同同公安安机关关一起起协同同管理理好社社区治治安。。（5）居委委会和和业委委会的的功能能和人人员组组成存存在交交叉，，它们们未来来的发发展方方向如如何？？6.业主委委员会会自身身的建建设在强调调物业业服务务企业业的建建设和和资质质管理理时，，却忽忽略了了业主主委员员会自自身的的建设设。业委会会的建建设实实际上上是业业主自自身素素质的的培养养，可可从下下面三三个方方面入入手：：(1)进行广广泛宣宣传、、教育育，使使群众众成为为“成熟消消费者者”(2)聘请主主管部部门、、物业业管理理咨询询机构构的人人员为为业委委会顾顾问，，以提提高业业委会会的水水平。。(3)组织业业委会会委员员和主主任参参加培培训活活动。。（四））管管理规规约和和业主主大会会议事事规则则1.管理规约2.业主大会议议事规则1.管理规约（1）性质管理规约，，也称物业业管理公约约，主要对对有关物业业的使用、、维护、管管理，业主主的共同利利益，业主主应当履行行的义务，，违反公约约应当承担担的责任等等事项依法法作出约定定。它是一一种公共契契约，属于于协议、和和约的性质质，对全体体业主具有有约束力。。1.管理规约广义的管理理规约分类类：临时管理规规约管理规约1.管理规约（2）临时管理理规约建设单位应应当在销售售物业之前前，参照政政府公布的的示范文本本，结合本本物业管理理小区的实实际，制定定临时管理理规约，对对有关物业业的使用、、维护、管管理，业主主的共同利利益，业主主应当履行行的义务，，违反公约约应当承担担的责任等等事项依法法作出约定定。1.管理规约（2）临时管理理规约－－－两点注注意充分体现了了政府的责责任，将临临时管理规规约的制定定作为物业业管理的一一项基本制制度给以确确定业主的承诺诺1.管理规约（2）临时管理理规约临时管理规规约是临时时性质的，，待首次业业主大会通通过管理规规约后即失失效。1.管理规约（3）管理规约约在筹备首次次业主大会会过程中，，业主大会会筹备组应应根据政府府主管部门门制定的示示范文本，，结合本物物业管理小小区的实际际，在听取取广大业主主意见建议议的基础上上拟定《管理规约》（草案），，交由首次次业主大会会会议讨论论表决。1.管理规约（3）管理规约约首次业主大大会会议通通过的管理理规约在使使用过程中中可能有不不完善的地地方，以后后的业主大大会可能需需要对管理理规约进行行修订。1.管理规约（4）临时管理理规约和管管理规约的的区别制定方不同同临时管理规规约－－－建设单位位制定管理规约－－－业主大大会制定内容侧重不不同临时管理规规约－－－无业主参参与制定，，不必考虑虑太多细节节管理规约－－－内容详详细1.管理规约（4）临时管理理规约和管管理规约的的区别（续续）生效方式不不同临时管理规规约－－物物业买受人人的书面承承诺生效管理规约－－－无需业业主任何承承诺适用用阶阶段段不不同同临时时管管理理规规约约－－－－首首次次业业主主大大会会会会议议通通过过管管理理规规约约之之前前2.业主主大大会会议议事事规规则则业主主大大会会议议事事规规则则经经过过民民主主协协商商和和表表决决通通过过，，约约定定业业主主大大会会的的议议事事方方式式、、表表决决程程序序、、业业主主委委员员会会的的组组成成和和委委员员任任期期等等事事项项。。2.业主主大大会会议议事事规规则则制定定原原则则：：基于于物物业业管管理理的的“业主主自自治治”2.业主主大大会会议议事事规规则则两点点注注意意：：议事事规规则则中中的的任任何何规规定定不不得得违违反反国国家家相相关关的的法法律律法法规规议事事规规则则必必须须在在首首次次业业主主大大会会上上最最先先讨讨论论和和通通过过，，然然后后才才能能按按此此议议事事规规则则讨讨论论决决定定其其他他问问题题三、、物物业业管管理理中中的的一一些些具具体体问问题题绿化化道道路路和和物物业业用用房房的的归归属属《物权权法法》第七七十十三三条条：：““建建筑筑区区划划内内的的道道路路，，属属于于业业主主共共有有，，但但属属于于城城镇镇公公共共道道路路的的除除外外。。建建筑筑区区划划内内的的绿绿地地，，属属于于业业主主共共有有，，但但属属于于城城镇镇公公共共绿绿地地或或者者明明示示属属于于个个人人的的除除外外。。建建筑筑区区划划内内的的其其他他公公共共场场所所、、公公用用设设施施和和物物业业服服务务用用房房，，属属于于业业主主共共有有。。””原则则上上归归业业主主共共同同所所有有。。例外外：：属属城城镇镇公公共共道道路路出出外外，，属属城城镇镇公公共共绿绿地地，，以以及及明明示示归归个个人人所所有有的的绿绿地地。。物业业用用房房没没有有例例外外，，但但法法不不溯溯前前。。车库库、、停停车车位位归归属属《物权法》第七十四条：：“建筑区划划内，规划用用于停放汽车车的车位、车车库应当首先先满足业主需需要。 建筑筑区划内，规规划用于停放放汽车的车位位、车库的归归属，由当事事人通过出售售、附赠或者者出租等方式式约定。占用业主共有有的道路或者者其它场地用用于停放汽车车的车位，属属于业主共有有。”三个限制：首先满足业主主的需要车位仅指规划划用于停放汽汽车的车位、、车库约定优先会所，人防工工程归属《物权法》没有明确规定定住宅能否改变变为经营性用用房原则上禁止。。如果改变，要要经过有利害害关系的业主主同意。《物权法》第77条：“业主不不得违反法律律、法规及管管理规约，将将住宅改变为为经营性住房房。业主将住住宅改变为经经营性住房的的，除遵受法法律、法规以以及管理规约约外，应当经经有利害关系系的业主同意意。”物业管理责任任在业主《物权法》第八十一条：：“……对建设单位聘聘请的物业服服务企业或者者其他管理人人，业主有权权依法更换。。”业主自行决定定管理方式；；小区可以请物物业公司，也也可以不请；；业主更换物业业管理公司的的门槛降低；；负责前期物业业管理服务的的物业公司业业主有权依法法更换由三分之二改改为两个二分分之一请注意这对开开发商和物业业公司带来的的冲击。业主、业主大大会与业主委委员会业主。《物权法》第七十二条：：“业主对建建筑物专有部部分以外的共共有部分，享享有权利，承承担义务；不不得以放弃权权利不履行义义务。”《物权法》第七十八条：：“业主大会会或者业主委委员会的决定定，对业主具具有约束力。。业主大会或或者业主委员员会的决定侵侵害业主的合合法权益的，，受侵害的业业主可以请求求人民法院予予以撤销。““业主大会可设设立，也可不不设立。如设立，如何何设立：以楼楼为单位，以以几个楼为单单位都可以。。业主大会的法法人地位，目目前法律上无无法认定，因因为其没有独独立财产。如不设立业主主大会，应共共同决定相关关事宜。如何决定？业主大会和业业主委员会的的诉讼权利物权法没有进进行规定，不不过一般的地地方法院都认认可。物业公司的定定位《物权法》第八十二条：：“物业服务务企业或者其其它管理人根根据业主的委委托管理建筑筑区划内的建建筑物及其附附属设施，并并接受业主的的监督。”只有对物业管管理全面、正正确的理解和和认识，才能能对物业管理理公司进行准准确的定位。。建筑物区分所所有权此部分内容对对房地产开发发和物业管理理有重要影响响和作用。建筑物区分所所有权，指高高层建筑物出出现后，各业业主对住宅等等专有部分享享有所有权，，对电梯、过过道等共有部部分享有共有有和共同管理理的权利。是是一项重要的的不动产所有有权形式。建筑物区分所所有权的构成成建筑物区分所有权专有部分所有权共有部分持分权全体区分所有人组织的成员权在结构上供全体区分所有人共同使用如业主大会在结构和使用用上具有独立立性，专属于于某人专有部分所有有权专有部分所有权权利义务法律责任占有收益使用装修、改良、修缮排他性相邻权按本来用途、目的使用专有部分维护建筑物安全、外观美观独自承担专有部分的责任与费用不得随意变更通过专有部分的各种共用管线尊重维护环境卫生、安宁、当地善良风俗相互容忍停止侵害消除危险排除妨碍剥夺区分所有权赔偿损失处分共有部分持分分权共有部分持分权权利义务法律责任持分占有收益使用装修