承接查验操作手册311

花城物业公司承接查验操作手册20113花城物业服务有限公司ls-hcwy花城物业服务有限公司ls-hcwy目录第一章物业承接查验的基本条件第三章物业承接查验交接双方的责任第四章物业承接查验程序第五章新建房屋承接查验第六章物业承接查验中需注意的问题第七章工程完备和工程遗留问题处理竣工验收时应提交的资料系统图接管应移交的产权与技术资料系统图第一章物业承接查验的基本条件1．建设工程全部施工完毕，并且经竣工验收合格1．建设工程全部施工完毕，并且经竣工验收合格（呈报批准经过。2．供电、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用2．供电、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用）并且做到：雨污水满足业主生活必需的要求。3．房屋幢、户编号已经有关部门确认3．房屋幢、户编号已经有关部门确认即要求建设单位在房屋竣工验收前，应同当地公安干部门联系，确认幢、花城花城物业服务有限公司ls-hcwy第二章物业承接查验应检索提交的材料1．产权资料在物业承接查验前,建设单位应将有关产权资料和技术资料系统整理，分类立卷，在验收时交物业服务单位归档保管，以适应产权管理、维持保养的需要.1．产权资料什么是产权资料。房地产的产权资料是国家房地产管理部门依法关于各类房地产进行管理的依违章搭建,损坏房屋结构和公共设施等行为，维持共有设施、共有部位和绿地不受侵犯,维持广大业主的权益.承接查验时检索提交的产权资料主要有:项目批准文件;用地批准文件;建筑执照；拆迁安排资料；房地产平面图。2.技术资料2.技术资料在承接查验时，必需根据有关技术资料来进行试验：1)房屋结构、管线部署是否按设计要求施工；花城花城物业服务有限公司2)工程质量、装修标准是否契合验收标准；ls-hcwy建房用的各类材料是否契合设计要求；文件的要求.承接查验时应提供的技术资料主要有:线的全套图纸;地质勘查报告;工程合同及开、竣工报告；工程预决算；图纸会审纪录;工程设计变更通知及技术核定单（囊括质量事故处理记录；隐蔽工程验收签证；沉降观察记录;竣工验收表明书；钢筋、水泥等主要材料的质量保证书；新材料、构配件的鉴定合格证书；水、电、煤气、卫生器具、电梯等设备的试验合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告;供水、供气的试压报告;园林绿化的图纸和清样;花城花城物业服务有限公司ls-hcwy17)有关工程项目的其他重要技术决定和文件。据不同情况，区别处理：凡严格按施工图施工,关于原设计未作任何变动的，由施,再加盖“竣工图”印记才能做竣工图。凡结构形式、平面部署、生产工艺、体形体量等有重大改变着，均须重新绘制竣工图。如果竣工图不准确、不完整、不契合归档要求者，不能办理承接查验手续.第三章物业承接查验交接双方的责任在承接查验的整个进程中交接双方均应严格执行国家建房[2010]165号《物1。承接查验的程序和时限业承接查验办法》的有关规则,明确各自应承担的责任，协调配合，加快承接查验进度.1。承接查验的程序和时限（1)建设单位在完成竣工验收后,应即时提出承接查验申请,并且同时提交有关物业的产权、技术资料;（2)物业服务单位在接到验收申请和产权、技术资料后，应立即组织有关花城花城物业服务有限公司ls-hcwy管理、技术人员进行审查,关于资料清楚、契合要求、具备承接查验条件的，应在15天内签发验收通知并且约定时间进行验收；（3)交接双方共通清点房屋、设备和附着物,按验收标准,查验物业质量并且做好书面纪录,并且由双方主办人员会签；(4)经试验契合要求，物业服务部门应在七天内签署验收合格凭证和接管文件；应按约返修合格，再申请复验，复验经过，再办合格凭证和接管文件；新建房屋一经接管，建设单位或开发商应在三个月内办理入户手续和租赁手续，逾期不办者，应承担因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。2。交房方的责任2。交房方的责任(1)接管前，建设单位必需狠抓工程质量，落实公建配套，注重使用功能,完备资料管理，做好竣工验收。竣工验收合格后，妥善保管物业，尽快提出承接查验申请;在承接查验时，如发现不契合质量标准的工程项目，以及不具备使用组织复验；在承接查验后，负责规则期限的保修；3.接管方的责任会同建设单位组织设计、施工等单位，共通分析研究，查明原因,如属设计、施工、材料方面的原因，由建设单位负责处理、解决。3.接管方的责任花城花城物业服务有限公司ls-hcwy（1)按规则的时限要求落实验收时间，签署合格凭证和接管文件.无特殊理由,超过时限规则的,要承担责任；(2）自房屋接管之日起，至住户入户为止，由接管单位（物业服务企业负责看管,由于看管失职而发生人为损害,设施被盗，由接管单位负责；4.交接验收后的物业保修4.交接验收后的物业保修（1)交接验收后的物业应落实保修事宜，物业服务单位与建设单位,应依照建房[2010]165《物业承接查验办法》《建筑工程保修办法(试行)》的规则签署保修实施合同，明确保修项目内容、进度、期限、方式等。（2)建筑工程的保修期，自办移交手续之日起计算：16建筑物的供热、供冷系统为一个煤气、供冷期；1（3)各种建筑物、构筑物和设备安装工程的保修范围如下:屋面漏水；烟道、排气孔道、风道不通；室内地坪空鼓、开裂、起砂、地砖摇动,由防水要求的地面漏水；内外墙及顶棚抹灰、面砖、墙纸、油漆等饰面脱落，墙面起碱脱皮；门窗开关不灵，或缝隙超过规矩的规则；厕所、厨房、盥洗室地面倒泛水、积水；花城花城物业服务有限公司7)外墙渗水、阳台积水；ls-hcwy水塔、水池及有防水要求的地下室渗漏水；电线漏电，照明灯具坠落；室外上下水管道漏水、堵塞,小区道路沉陷；规矩或设计要求;修好，保证质量,不留隐患。为了保证保修即时，交接双方可以根据具体情况协商采取下列方法：定;应急代修，保修期满,按实结算。保修金额一般不低于当地直管公房每平方米建筑面积的年均维修费用；区，承担各项保修任务。4)第四章 物业承接查验程序1.工作程序1.工作程序花城花城物业服务有限公司ls-hcwy(2）物业公司的“承接查验小组"，按《物业接管资料的移交》核关于所接受的资料，在15日内签发验收回复函并且约定验收时间,关于其提供的建筑、设备、配件清册,逐项清查验收;（3)物业公司承接查验小组同移交人关于房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施/设备等进行承接查验；（4）关于未按设计要求配套到位，和不能正常运转的设备(囊括水、电、气等）,物业提出整改意见,由开发商负责落实,直至合格;(5)关于验收中发现的质量问题,承接查验小组填写各类遗留问题统计表,约定期限由移交人负责整改,并且商定时间复核；匙.服务中心关于接管了钥匙的房屋承担保管责任，要避免人为损坏；关于仍存在缺陷的房间待整改验收合格后在接管钥匙；服务中心工程人量检查.关于发现的质量问题由服务中心整理后报告开发商，由其限令施工队逐项返修，经服务中心或业主验收后清项;2.注意事项(8)在保修期内，在使用进程中由业主或管理人员发现的，由于建筑施工或产品制造上的缺陷，报告开发商查验证实后，由其责令施工队更换或返修。2.注意事项（1）承接查验工作必需依靠开发商、管理公司双方密切合作，才能顺利完成；（2)应选派素质好、关于工作负责的技术人员参与验收;花城花城物业服务有限公司ls-hcwy（3收，以维持广大业主的合法权益,同时也应从物业日后维修保养的角度进行验收;(4）验收中出现的问题应明确记录在案，敦促开发商（或指定的施工单位）维修、改进;（5)落实物业的保养事宜；移交工作应办理书面移交手续，物业公司接受的只是管理权。3.3.物业接验收接流程图土建分包土建分包各机电分包总包制定验收表及竣工发展商物业管理企业审核有关资料需修改是第五章 新建房屋承接查验11.新建房屋承接查验标准花城花城物业服务有限公司（1)主体结构ls-hcwy不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；规矩》的规则值；2。1.1砖石结构必需有足够的强度和钢度，不允许有鲜明裂缝；(2）外墙不得渗水。屋面。4.06修孔；应安装牢固，接口严密，不渗漏.楼地面脱皮或起砂等缺陷;块料面层应表面平整、接缝均匀顺直,无缺棱掉角；卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相关于标高应契合设计要求，花城花城物业服务有限公司不应有积水,不允许倒泛水和渗漏；ls-hcwy木楼地面应平整牢固，接缝密合。装修置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度；走道窗、进户门均装设铁栅栏；必需钉牢；门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固；抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和气泡等缺陷；饰面砖应表面光洁、粘贴牢固,阴阳角与线角顺直,无缺棱掉角，油漆、刷浆应色泽一致,表面没有脱皮、漏刷等现象.电气电气线路应安装平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必需紧密，铝导线连接不得采用铰接或绑接。采用管子配线时，连接点1mΩ/kv；按套安装电表或预留表位，并且有电器接地装置；置准确；各种避雷装置的一切连接点必需牢固可靠，接地阻值必需契合《电花城花城物业服务有限公司气装置安装工程施工及验收规矩》的要求;ls-hcwy电梯能准时地启动、运行、选层、停层,曳引机的噪声和振动声不得工程，试运转记录、性能检测记录及图纸资料均契合要求；及反射波复杂地区的住宅，要设置公用天线；除上述要求外,同时应契合地区性低压电器装置规程等的要求。（7)水、卫、消防。施必需契合《煤气与卫生工程施工及验收规矩》的要求，按套安装水表或预留表位；高位水箱进水管与水箱检查口的设置要便于检修；卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管不宜超过8米，并且不宜使用陶瓷管、塑料管；地漏、排污管借口、检查孔不得渗漏，管道排水必需顺畅；制动灵活；水泵安装应平稳，运行时无较大震动；火规矩》的要求，并且且应有消防部门试验合格签证.（8)煤气。1)煤气工程的验收时间，必需在煤气期之前两个月进行;花城花城物业服务有限公司ls-hcwy2)锅炉、箱罐等压力容器安装平正,配件齐全，不得有变形、裂纹、磨损、侵蚀等缺陷；安装完毕后，必需有专业部门的试验合格签证;12互相摩擦,且无杂音,不跑偏、不受卡，运转自如；关灵活；密，风室隔墙不得透风漏气；管道的管径、坡度及检查井必需契合《煤气与卫生工程施工及验收应牢固；设备、管道不得有跑、冒、滴、漏等现象；烟尘排放浓度要契合环保要求；48后室温必需契合设计要求。(9）附属工程及其它。室外排水系统的标高,窖井（2.34井盖应搁置稳妥并且设置井圈；化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高度差不得小于5花城花城物业服务有限公司两个弯；ls-hcwy明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象；空鼓和断裂现象;房屋要按单元设置信报箱,其规格、位置必需契合有关规则；塞物;毕，室外地面平整,室内外高差契合设计要求；2。新建房屋承接查验程序通知提请接管验收书物业管理企业2。新建房屋承接查验程序通知提请接管验收书物业管理企业15日内签发验收通知，约定验收时间房屋开发单位质量、使用问题进行试验否验收中的问题按质量要求处理是证、接管文件是花城花城物业服务有限公司ls-hcwy第六章物业承接查验中需注意的问题(1）接管的物业虽然经过竣工验收为合格工程，但不意味着承接查验时没有问题。因为有些质量问题，如墙壁污迹、划痕、地砖断裂、缺角、玻璃破裂、卫生间排水不畅等不影响竣工验收，但物业服务企业承接查验时必需逐一列出，并且要开发商许诺在一定期限内解决。（2）现实中的物业承接查验很少有整个物业同时验收,因此,物业服务企业必需坚持合格一项接管一项,未经调试合格验收的不能签字接管,否则,就要承担责任.（3)重视硬件验收的同时，要加强关于软件的承接查验，力求硬、软件系统的协调一致.（4业所产生的问题负责。第七章工程完备和工程遗留问题处理1。工程完备1。工程完备指开发建设单位在房屋本体工程竣工验收后，才进行的部分公共配套设施工程的完备。(1）室外改造完备工程,如下所示：1)室外娱乐设施；绿化、区间道路等配套设施；建筑景观、小品等环境设施；花城花城物业服务有限公司4)(小区)入口大门.ls-hcwy室内改造完备工程，所示如下:消防监控中心；楼道灯改造；大堂、会所；设备房土建工程;停车场及其配套;（小区）部署图，及各种标识类。2。工程遗留问题2。工程遗留问题3。处理规则指在竣工验收和楼宇使用进程中，发现的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法达到使用的要求、保修无法解决的设计缺陷等方面内容。3。处理规则（1)服务中心关于完备配套工程执行监督职能，指定专人管理，做好协调工作。（2)关于发现的遗留问题即时向物业公司汇报，并且作好与开发建设单位的联系工作.4。管理工作规则4。管理工作规则（1)在业主未办理入住手续之前进行的完备和工程遗留问题改造时：服务中心关于已接管的房屋和设施实施保管；服务中心工作时的矛盾，以确保已接管房屋和设施的完好;配合施工队的用水用电,要求施工队有序进出场（必要时，签署协议)；按设计要求限制施工队活动范围。花城花城物业服务有限公司ls-hcwy(2）在业主开始办理入住手续之后进行的完备或工程遗留问题改造时，除按(1）规则执行以外，还必需在以下工作方面加强管理：1)限制噪音、施工时间,以确保业主的休息；给进场施工人员（员或其他外来人员混淆，给已入住的业主带来安全隐患；服务中心须增强保安力量以加强施工队的人员管理；服务中心水电费结算等）并且经工程人员