商品房质量缺陷损失评估及其案例

商品房质量缺陷损失评估探讨及其案例分析

总目录1、商品房质量缺陷的定义分析2、商品房质量缺陷的主要种类3、商品房质量缺陷评估的价值定义与估价时点建议4、商品房质量缺陷估价现场查勘要求5、商品房质量缺陷价值减损估价的技术路线6、商品房质量缺陷价值减损估价的实证分析7、结语1.商品房质量缺陷的定义分析

衡量商品房质量是否存在缺陷，其基准应当基于以下两点：一是是否符合国家法律、法规、规章、技术性规范的强制性要求。二是是否满足商品房买卖合同约定的事项。商品房质量缺陷是指不符合国家法律、法规、规章、技术性规范的强制性要求或达不到商品房买卖合同的约定事项。

商品房质量缺陷损失

商品房质量缺陷损失是指由于商品房质量缺陷造成房屋买受人的权利、使用功能、人身安全受到侵害导致的房地产经济价值的减损。商品房的质量缺陷不只关注实体缺陷，同样关注商品房区位缺陷（如墓地）、商品房权利缺陷。

返回2商品房质量缺陷的主要种类

分类目的

从分类上指导商品房质量缺陷估价，有助于商品房质量缺陷的勘查、界定，有助于估价程序的确定，有助于估价方法与估价参数的选择。

2.1可修复的商品房质量缺陷和不可修复的商品房质量缺陷2.2商品房安全性能缺陷2.3商品房权能与效用功能缺陷2.4暂时性缺陷与永久性缺陷

2.1可修复的商品房质量缺陷和不可修复的商品房质量缺陷

可修复的商品房质量缺陷是指可通过采取技术上可行、经济上可行的施工措施予以修复或通过法律程序的完善予以修复商品房质量缺陷。

不可修复的商品房质量缺陷是指不能够采取技术施工措施修复商品房质量缺陷、修复商品房经济上不可行、法律上不许可的商品房质量缺陷。2.2商品房安全性能缺陷商品房安全性能缺陷是指由于自然条件、设计建造、环境污染、室内装修等诸多方面潜在的安全隐患，商品房安全性能缺陷严重威胁着人身安全，使商品房的价值趋近于零的可能性加大，使商品房经济寿命年限显著减少甚至归零。

单列分类是由于商品房安全性能缺陷评估时，商品房安全性能缺陷界定超出了评估人员的工作能力与经验，必须借助相关专业人士评价鉴定意见。

2.2.1地质勘察安全性缺陷

2.2.2设计安全性缺陷

2.2.3施工质量安全性缺陷

2.2.4消防安全性缺陷

2.2.5环境污染安全性缺陷

2.2.6相邻关系安全性缺陷

2.2.7室内装修安全性缺陷

2.2.1地质勘察安全性缺陷

地基的地质构造、地形地貌、土壤结构都对地基安全性构成重大影响。在地质勘察阶段，勘查清楚地基土是否为移山填海、冲积平原、垃圾掩埋、古河床等而形成，地基土是否为冻土、软土、膨胀土、湿陷性黄土等需经过特殊处理的土质十分重要。忽视地质勘察或勘查不符合对应建筑物规模对地基勘察的强制性要求，忽视采取了相应的安全措施，就会形成地质勘察安全性缺陷。

2.2.2设计安全性缺陷

房屋的安全性取决于承重结构，墙、柱、梁、板、楼梯、屋面等结构的共同作用是把建筑自重、屋盖、屋顶花园、积雪、家具静载和活动动载等荷载通过柱和墙传递给基础，起着房屋骨架作用。

结构设计达不到相应建筑的强制性要求，就会构成设计安全性缺陷。2.2.3施工质量安安全性缺陷陷房屋地基基基础工程和和主体结构构工程是建建筑工程的的基础和主主体，如果果一栋楼房房在建筑材材料上与施施工工艺上上偷工减料料出现地基基基础工程程和主体结结构方面就就会出现质质量问题，，构成安全全性威胁。。2.2.4消防安全性性缺陷高层建筑，，一般情况况下电梯很很大程度上上替代了楼楼梯的作用用，给人们们生活带来来了便利，，但在火情情的情况下下电梯却不不能替代楼楼梯的作用用。因此，，高层建筑筑，楼道的的宽度不能能能够满足足消防紧急急通道的要要求，就构构成消防安安全性缺陷陷。家用电器的的快速普及及导致居民民用电量的的大幅增加加，从电气气安全的角角度考虑，，住宅入户户导线截面面为16mm2，分支回路路截面为2.5mm2，空调等大大功率电器器和厨房、、卫生间的的回路最好好选用4mm2的铜线。由由于铝表面面极易氧化化，氧化层层具有高电电阻，大电电流通过高高电阻能产产生异常高高温。另外外，电气线线路过细，，也会使电电线发热加加剧，绝缘缘老化加速速，易导致致线路间短短路和接地地故障，引引起电气火火灾事故。。因此，对对于铝导线线、入户导导线截面积积不能达到到标准、电电线与插座座不配套、、开关产品品未经国家家检测合格格等布线存存在安全隐隐患的房地地产，也存存在一定的的价值减损损同样构成成消防安全全性缺陷。。2.2.5环境污染安安全性缺陷陷环境污染安安全性缺陷陷在工业区区的商品房房比较多见见。工业区区特别是化化工工业区区，工业生生产及其残残留物，会会在环境中中形成物理理射线、噪噪音、浮尘尘、石棉、、聚氯联苯苯或其它有有害物质。。如果在没没有进行有有效的改造造前，将工工业用地直直接转变为为非工业用用地，如建建造民用住住宅，对房房地产的正正常使用就就构成了潜潜在的安全全威胁，使使住宅的价价值贬值。。2.2.6相邻关系安安全性缺陷陷相邻关系安安全性缺陷陷指相邻关关系人进行行施工建设设时对房屋屋的结构造造成了损害害。比如地地铁沿线的的建筑，往往往由于地地铁的施工工，破坏了了相邻房屋屋的基础结结构、房屋屋主体结构构，导致相相邻房屋的的价值减损损甚至报废废。2.2.7室内装修安安全性缺陷陷现在越来越越多的精品品装修住宅宅推向市场场，但现实实生活中，，已经出现现了大量新新装修房由由于室内装装修引起的的甲醛、TVOC(总挥发性有有机物)、氡、苯系系物、氨和和放射性等等有毒污染染导致婴幼幼儿白血病病与癌症病病例。因此此，室内装装修不采用用环保材料料，就会形形成商品房房室内装修修安全性缺缺陷。2.3商品房权能能与效用功功能缺陷2.3.1商品房权利利状况缺陷陷2.3.2商品房实体体状况缺陷陷2.3.3商品房区位位状况缺陷陷2.3.1商品房权利利状况缺陷陷2.3.1.1所有权缺陷陷。①所有有权合法性性缺陷。一一种类型是是土地取得得存在不合合法的环节节。典型的的是小产权权房，土地地取得不符符合国家规规定，导致致购房人根根本不能进进行房屋所所有权和土土地使用权权的登记，，给房屋买买受人带来来了巨大的的烦恼，同同样应当由由卖房人支支付机会成成本，以维维护法律的的尊严，达达到惩治违违法行为的的目的。另另一种类型型是建设程程序存在不不合法的环环节，导致致购房人不不能进行房房屋所有权权的登记。。②小区建建筑物共有有部分所有有权存在缺缺陷。对小小区建筑物物共有部分分所有权，，要么登记记缺失，要要么登记模模糊，要么么开发商将将应当属于于小区所有有业主共有有的配套建建筑设施对对外进行销销售，干脆脆业主丧失失了对该部部分共有部部分产权。。③他项权权利缺陷。。开发商将将已经设定定了抵押权权等他项权权利的商品品房对外销销售造成了了房屋受让让人的房产产有潜在处处置的风险险。2.3.1.2通风、日照照、采光权权缺陷。有些开发商商为了最大大限度地提提高容积率率，在建筑筑间距方面面不符合设设计规范的的强制性规规定，造成成了通风效效果差、日日照时间减减少、采光光面积减少少，房屋的的基本使用用功能得不不到保障，，导致了房房产经济价价值的减损损。2.3.1.3地役权或相相邻关系权权缺陷。①设定地役役权或相邻邻关系权存存在障碍。。一种情况况是房屋受受让人修缮缮建筑物以以及铺设电电线、电缆缆、给排水水管、暖气气、燃气管管线等需要要需要利用用相邻土地地、建筑物物的，但由由于房屋转转让人的原原因造成相相邻关系人人矛盾而不不能提供相相邻土地、、建筑物的的利用。②②已经设定定的地役权权或相邻关关系权存在在侵害。房房屋转让人人因相邻关关系人的用用水、排水水、通行、、铺设管线线等利用受受让房屋设设定了地役役权或形成成了相邻关关系权，但但因此对受受让的房屋屋造成了损损害。2.3.2商品房实体体状况缺陷陷2.3.2.1设计功能性性缺陷。2.3.2.2施工工程质质量功能性性缺陷2.3.2.3配套设施功功能性缺陷陷2.3.2.1设计功能性性缺陷。建筑质量与与水平是通通过设计使使其具体化化的，设计计质量的优优劣，直接接影响建筑筑的使用价价值和功能能。设计合合理可以提提高房屋的的可使用面面积与使用用效率。比比如在进行行结构设计计时，房屋屋的结构平平面布置，，影响房屋屋的可使用用面积的大大小，也影影响房屋的的舒适程度度与方便程程度。比如如常见的房房屋层高达达不到国家家规定的标标准。比如如建筑横梁梁位置的布布局，房间间的分隔、、形状、大大小，厨、、卫、厅、、卧空间位位置，这些些方面设计计不合理，，就会降低低房屋的使使用价值。。2.3.2.2施工工程质质量功能性性缺陷门窗不正、、油漆脱落落、内门翘翘曲，门板板开裂、门门窗五金附附件生锈、、门锁脱簧簧、门窗关关闭不严，，卫生洁具具连接件滴滴、渗水、、下水不通通畅，地地面空鼓、、开裂、不不平整、地地面渗水、、面砖镶镶贴排列不不规则接缝缝不均匀、、釉面砖空空鼓，缺楞楞、釉面开开裂翘曲，，屋面渗、、漏水现象象，铝合合金窗密封封股封闭不不严，向内内渗水，墙墙面不平整整、浆活起起碱脱皮、、龟裂、涂涂料遇水脱脱落，电电线规格不不符合要求求、电器插插座缺相或或短路，，给水系统统水表空走走连接件滴滴水，排水水系统地漏漏、管道堵堵塞、便池池不畅，室室外排污管管不通畅等等等，这些些都是施工工质量一般般缺陷，会会对房屋所所有权人带带来许多不不便，也会会是房屋的的经济使用用寿命减少少，带来房房屋价值的的减损。2.3.2.3配套设施功功能性缺陷陷配套设施质质量缺陷表表现为国家家规范或合合同约定应应当有的电电梯、节能能措施等配配套设施不不配置或少少配置。比比如写字楼楼减少应有有的电梯配配置，住宅宅小区内小小区内停车车车位、绿绿化等数量量没有达到到楼盘销售售时承诺的的标准。很很多涉房案案件起因于于配套设施施安装不齐齐全、不到到位而产生生，而合同同中所约定定的配套设设施的数量量、种类、、质量、验验收标准要要以国家的的规定和双双方在合同同中的约定定为准；另另外，配套套设施是否否按期、按按时交付的的违约责任任的承担也也是由双方方的合同约约定。2.3.3商品房区位位状况缺陷陷一类是在进进行商品房房销售时，，隐瞒商品品房区位状状况的不利利因素，从从而对商品品房受让人人造成身心心理伤害，，影响房屋屋的使用功功能的发挥挥。比如，，商品房销销售时隐瞒瞒了区位上上临近殡仪仪馆的客观观事实，给给商品房购购买人丧失失了购买其其他商品房房的机会，，浪费了商商品房购买买人购房时时间、经历历的投入，，出现商品品房买卖纠纠纷。另一一类，是在在进行商品品房销售时时，开发商商在售楼广广告或宣传传资料中鼓鼓吹附近将将建设有大大型公园、、绿地、配配置重点中中小学等设设施，吸引引购房人，，而实际并并没有这些些设施的，，虚构区位位状况。对对此，最高高院审委会会《关于审理商商品房买卖卖合同纠纷纷案件适用用法律若干干问题的解解释》指出：“……但是出卖人人就商品房房开发规划划范围内房房屋及相关关设施所作作的说明和和允诺具体体确定，并并对商品房房买卖合同同的订立以以及房屋价价格的确定定有重大影影响的，应应当视为要要约。该说说明和允诺诺即使未载载入商品房房买卖合同同，亦应当当视为合同同内容，当当事人违反反的，应当当承担违约约责任。””返回2.4暂时性缺陷陷与永久性性缺陷暂时性缺陷陷是指随着着时间的推推移质量缺缺陷随之消消失的一类类质量缺陷陷。如环境境污染。永永久性缺缺陷是指随随着时间的的推移质量量缺陷持续续存在的缺缺陷。返回3商品房质量量缺陷评估估的价值定定义与估价价时点建议议商品房质量量缺陷采用用的价值标标准是公开开市场价值值标准。商商品房质量量缺陷评估估的价值定定义应当是是估价时点点的商品房房实体缺陷陷状况、权权利缺陷状状况、区位位缺陷状况况造成的商商品房价值值减损的市市场值。估估价价时点建议议确定为现现场查勘之之日或双方方约定的商商品房质量量缺陷鉴定定界定之日日。返回回3商品品房房质质量量缺缺陷陷评评估估的的价价值值定定义义与与估估价价时时点点建建议议商品品房房质质量量缺缺陷陷采采用用的的价价值值标标准准是是公公开开市市场场价价值值标标准准。。商商品品房房质质量量缺缺陷陷评评估估的的价价值值定定义义应应当当是是估估价价时时点点的的商商品品房房实实体体缺缺陷陷状状况况、、权权利利缺缺陷陷状状况况、、区区位位缺缺陷陷状状况况造造成成的的商商品品房房价价值值减减损损的的市市场场值值。。估估价价时时点点建建议议确确定定为为现现场场查查勘勘之之日日或或双双方方约约定定的的商商品品房房质质量量缺缺陷陷鉴鉴定定界界定定之之日日。。返回回4商品品房房质质量量缺缺陷陷估估价价现现场场查查勘勘要要求求一是是对对商商品品房房质质量量缺缺陷陷进进行行界界定定，，确确定定商商品品房房质质量量缺缺陷陷的的客客观观事事实实是是什什么么，，进进行行现现场场勘勘查查记记录录摄摄像像，，初初步步确确定定商商品品房房质质量量缺缺陷陷的的类类型型、、程程度度及及其其后后果果影影响响。。二是是对对怀怀疑疑涉涉及及商商品品房房安安全全性性能能缺缺陷陷，，及及时时提提请请专专业业性性机机构构进进行行鉴鉴定定，，鉴鉴定定是是否否构构成成危危房房，，鉴鉴定定意意见见也也应应当当确确定定商商品品房房质质量量缺缺陷陷的的类类型型、、程程度度及及其其后后果果影影响响，，并并认认定定属属于于可可修修复复的的商商品品房房质质量量缺缺陷陷还还是是不不可可修修复复的的商商品品房房质质量量缺缺陷陷。。对对可可修修复复的的商商品品房房质质量量缺缺陷陷应应有有专专业业性性机机构构提提出出可可修修复复方方案案。。三是是对对商商品品房房质质量量缺缺陷陷进进行行原原因因分分析析，，确确定定修修复复方方案案，，确确定定估估价价的的技技术术路路线线。。比比如如影影响响建建筑筑工工程程质质量量的的因因素素可可归归纳纳为为勘勘察察、、设设计计、、施施工工、、使使用用、、周周围围环环境境和和管管理理等等六六大大类类。。四是是对对同同类类无无商商品品房房质质量量缺缺陷陷的的房房屋屋经经济济价价值值和和存存在在商商品品房房质质量量缺缺陷陷的的房房屋屋经经济济价价值值、、商商品品房房质质量量缺缺陷陷导导致致的的后后果果进进行行市市场场调调研研。。返回回5、商商品品房房质质量量缺缺陷陷价价值值减减损损估估价价的的技技术术路路线线5.1商品品房房质质量量缺缺陷陷价价值值减减损损估估价价原原则则5.2商品品房房质质量量缺缺陷陷价价值值减减损损估估价价的的基基本本思思路路与与估估价价方方法法5.1商品品房房质质量量缺缺陷陷价价值值减减损损估估价价原原则则独立、、客观观、公公正----基本原原则合法原原则-------------前提性性原则则替代原原则-------------普遍性性原则则估价时时点原原则-------可行性性原则则最佳最最低原原则--------特有性性原则则预期原原则-------------普遍性性原则则估价时时只要要能够够达到到商品品房原原有的的质量量标准准，从从维护护当事事人双双方利利益出出发，，影子子工程程方案案应选选择效效果最最佳但但成本本最低低的方方案，，因此此最佳最最低原原则也是商商品房房质量量缺陷陷价值值减损损估价价应当当遵循循的原原则，，是是商品品房质质量缺缺陷价价值减减损估估价特特有的的原则则5.2商品房房质量量缺陷陷价值值减损损估价价的基基本思思路与与估价价方法法商品房房质量量缺陷陷价值值减损损的经经济意意义是是效益益的减减少、、费用用的增增加与与经济济寿命命的减减少，，因此此导致致效益益的减减少和和费用用的增增加的的商品品房质质量缺缺陷估估价可可采用用减损损资本本化法法来评评估。。对可可修复复的商商品房房质量量缺陷陷可采采用重重置成成本法法估价价，对对不可可修复复的商商品房房质量量缺陷陷可考考虑采采用影影子工工程投投资法法进行行估价价。对对有类类似商商品房房质量量缺陷陷价值值减损损案例例的，，可采采用市市场法法进行行估价价，也也可以以将存存在质质量缺缺陷的的商品品房价价值与与不存存在质质量缺缺陷的的类似似商品品房价价格比比较采采用价价差法法进行行估价价。也也可根根据缺缺陷程程度的的影响响程度度分析析，在在不存存在质质量缺缺陷的的类似似商品品房价价格的的基础础上进进行缺缺陷影影响程程度的的修正正求取取商品品房质质量缺缺陷的的减损损值，，缺陷陷影响响程度度的修修正值值采用用特尔尔菲技技术进进行意意愿调调查确确定。。5.2.1影子工工程法法缺陷产产生的的估价价对象象价值值减损损=勘察设设计费费用+拆除工工程费费用+修缮工工程费费用+延效经经济利利益损损失+延效费费用成成本增增加+修复后后商品品房价价值的的贬值值-被拆除除物残残值5.2.2损失资资本化化法①净收收益减减少收收益年年期不不变型型公式中中n―――净收益益损失失年限限；a------预期年年末净净收益益减少少额；；r-----资本化化率。。P-----商品房房质量量缺陷陷价值值减损损值。。②净收益益不变变收益益年期期减少少型公式中中m―――无质量量缺陷陷经济济耐用用年限限；n―――有质量量缺陷陷经济济耐用用年限限；b------预期年年末正正常净净收益益；r-----资本化化率。。P-----商品房房质量量缺陷陷价值值减损损值。。③净收益益、收收益年年期减减少型型公式中中t―――净收益益损失失年限限；a------预期年年末净净收益益减少少额；；r-----资本化化率。。m―――无质量量缺陷陷经济济耐用用年限限；n―――有质量量缺陷陷经济济耐用用年限限；b------预期年年末正正常净净收益益；r-----资本化化率。。P-----商品房房质量量缺陷陷价值值减损损值。5.2.3市场比比较估估损法法5.2.4意愿调调查评评估法法所谓意意愿调调查评评估法法，是是指首首先采采用市市场法法或收收益法法等方方法评评估出出不存存在商商品房房质量量缺陷陷的商商品房房市场场价格格，然然后对对商品品房质质量缺缺陷的的影响响部位位与程程度进进行细细分，，确定定商品品房质质量缺缺陷不不同影影响程程度的的建筑筑面积积大小小，再再次采采用特特尔菲菲技术术对多多个（（一般般10个以上上）经经济人人的两两轮以以上意意愿调调查确确定不不同影影响程程度商商品房房质量量缺陷陷的缺缺陷状状况修修正系系数。。意愿调调查评评估法法公式式5.2.5余值估估损法法所谓剩剩余法法，是是指首首先采采用市市场法法或收收益法法等方方法评评估出出不存存在商商品房房质量量缺陷陷的商商品房房市场场价格格，然然后减减去采采用市市场法法或收收益法法等方方法评评估出出存在在商品品房质质量缺缺陷的的商品品房市市场价价格的的余值值来得得到。。商品房房质量量缺陷陷价值值减损损=无缺陷陷类似似商品品房价价格-存在缺缺陷类类似商商品房房价格格。返回6商品房房质量量缺陷陷价值值减损损估价价的实实证分分析6.1案例1-----夹层横横梁设设置不不当形形成的的商品品房质质量缺缺陷6.1.1基本情情况南京李李某2004年购买买了一一间电电子商商务写写字楼楼，总总层数数为11层，±0米以下下2层，±0米以上上9层，钢钢混结结构，，层高高为4.79米。该该房屋屋总建建筑面面积为为56.37平方米米，套套内建建筑面面积41.91平方米米，共共有公公用分分摊面面积14.46平方米米，合合同明明确建建筑面面积内内含夹夹层。。但房房屋交交付使使用后后，发发现夹夹层内内一横横梁影影响该该房屋屋的正正常使使用，，李某某认为为该商商品房房存在在商品品房质质量缺缺陷，，开发发商应应对该该商品品房质质量缺缺陷支支付补补偿费费，并并提请请法院院裁定定。根根据***人民民法院院（2007）*委委鉴字字第174号司法法鉴定定委托托函我我公司司接受受了估估价委委托。。6.1.2商品房房质量量缺陷陷勘查查界定定勘查的的客观观情况况是：：建筑筑物宽宽4米，夹夹层进进深2.5米，夹夹层层层高2.15米夹层层的套套内建建筑面面积约约11.35平方米米。夹夹层与与正常常跳高高层之之间有有一道道剪力力墙，，向夹夹层侧侧约0.1米处有有一道道横梁梁，横横梁宽宽0.4米，横横梁可可见高高度0.53米，横横梁至至地面面的高高度1.64米，地地面装装修复复合木木地板板层高高度约约0.02米，横横梁至至装修修层地地面的的高度度约1.62米。横横梁的的设置置形成成的质质量缺缺陷主主要有有：①①横梁梁至剪剪力墙墙之间间建筑筑面积积的使使用有有严重重影响响。横横梁至至剪力力墙之之间的的套内内建筑筑面积积约4米×0.47米=1.88平方米米。②②由于于横梁梁至地地面的的高度度1.64米影响响工作作人员员入出出夹层层及横横梁至至剪力力墙之之间建建筑面面积的的使用用有严严重影影响共共同导导致对对夹层层使用用价值值有一一般的的影响响。③③由于于横梁梁导致致的夹夹层使使用价价值的的局部部严重重影响响和夹夹层整整体一一般影影响，，导致致对整整间写写字楼楼有轻轻度影影响。。经过勘勘查界界定,该商品品房质质量缺缺陷是是设计计功能能性缺缺陷，，可以以通过过工程程措施施基本本消除除商品品房质质量缺缺陷，，对房房屋的的安全全使用用无影影响。。6.1.3估价技技术路路线由于该该商品品房质质量缺缺陷是是设计计功能能性缺缺陷，，可以以通过过工程程措施施基本本消除除商品品房质质量缺缺陷，，因此此估价价方法法首先先选择择了重重置成成本法法。同同时该该区位位类似似无缺缺陷商商品房房价格格案例例较多多，受受不同同程度度缺陷陷影响响的建建筑面面积容容易确确定，，可采采用特特尔菲菲技术术确定定不同同影响响程度度商品品房质质量缺缺陷的的缺陷陷状况况修正正系数数，因因此估估价方方法同同时选选择了了意愿愿调查查评估估法。。技术术处处理理---成本本法法根据据现现场场查查勘勘，，借借助助了了建建筑筑设设计计专专业业人人士士的的分分析析，，确确定定修修复复方方案案。。假假设设可可对对夹夹层层部部分分进进行行部部分分拆拆除除，，包包括括横横梁梁拆拆除除，，然然后后在在夹夹层层下下走走道道的的外外侧侧布布设设框框架架柱柱与与横横梁梁，，这这样样夹夹层层总总体体格格局局保保持持不不变变，，只只是是在在夹夹层层下下走走道道外外侧侧布布设设一一层层框框架架柱柱。。该该方方案案施施工工涉涉及及建建筑筑面面积积为为2.57米×4米=10.28平方方米米。。根根据据市市场场调调查查分分析析，，得得到到了了拆拆除除工工程程费费用用、、修修缮缮工工程程费费用用、、夹夹层层已已经经装装修修的的报报废废损损失失、、工工程程施施工工导导致致的的房房屋屋租租金金损损失失、、被被拆拆除除物物残残值值，，拆拆除除工工程程费费用用、、修修缮缮工工程程费费用用、、夹夹层层已已经经装装修修的的报报废废损损失失、、工工程程施施工工导导致致的的房房屋屋租租金金损损失失之之和和扣扣除除被被拆拆除除物物残残值值就就是是商商品品房房质质量量缺缺陷陷减减损损值值。。成成本本法法的的估估价价结结果果为为40,604元。。技术术处处理理---意愿愿调调查查评评估估法法首先先采采用用市市场场比比较较法法评评估估出出无无缺缺陷陷类类似似商商品品房房的的价价格格，，然然后后采采用用特特尔尔菲菲技技术术对对15个商商业业经经济济人人进进行行了了两两轮轮意意愿愿调调查查确确定定不不同同影影响响程程度度商商品品房房质质量量缺缺陷陷的的缺缺陷陷状状况况修修正正系系数数。。最最后后根根据据现现场场查查勘勘确确定定商商品品房房质质量量缺缺陷陷不不同同影影响响程程度度部部分分的的对对应应建建筑筑面面积积，，商商品品房房质质量量缺缺陷陷不不同同影影响响程程度度部部分分的的对对应应建建筑筑面面积积与与对对应应影影响响程程度度的的缺缺陷陷状状况况修修正正系系数数之之积积的的和和，，得得到到了了该该方方法法的的商商品品房房质质量量缺缺陷陷减减损损值值。。意意愿愿调调查查评评估估法法的的估估价价结结果果为为37,598元。。返回回6.2楼板板裂裂缝缝形形成成的的商商品品房房质质量量缺缺陷陷6.2.1基本情况况某市的一一个商场场，在主主体验收收时，发发现大量量楼板裂裂缝，未未能通过过验收。。此时，，甲乙双双方对修修复与索索赔产生生了分歧歧。甲方方认为楼楼板存在在的大面面积裂缝缝，楼板板的承载载力水平平不能满满足使用用要求。。要求拆拆除重新新建设。。乙方认认为混凝凝土干缩缩性裂缝缝属于建建筑工程程质量通通病，采采用堵漏漏剂对裂裂缝进行行封堵即即可。如如基于甲甲方重建建方案索索赔，工工程造价价将近1750万元；如如采用乙乙方修复复方案，，总计工工程费仅仅40多万元。。甲乙双双方仅就就直接工工程费的的计算相相差40多倍。6.2.2技术路线线由于甲乙乙双方均均是按照照传统观观念从修修复成本本的角度度计算损损失，因因此，本本案选择择成本法法评估易易为双方方接受。。但双方方根据不不同的鉴鉴定结果果给出不不同的修修缮方案案差距较较大。首首先建议议双方共共同委托托权威工工程质量量鉴定中中心重新新进行鉴鉴定，遵遵循客观观、公正正的原则则，选择择技术上上可能、、经济上上可行，，在恢复复建筑物物功能的的同时，，满足成成本最低低原则的的修复方方案为最最佳方案案。6.2.3重新检测测检测结果果显示：：①采用用回弹法法和钻心心法对楼楼板混凝凝土强度度检测，，混凝土土强度90％满足设设计要要求：采采用电磁磁法对钢钢筋间距距进行检检测，钢钢筋间距距满足设设计要求求。②项项目各层层楼板均均存在开开

裂现现象，开开裂部位位多伴有有渗水痕痕迹，裂裂缝宽度度约为0.5～1.5mm。依据裂裂缝形态态及存在在部位分分析，此此裂缝为为混凝土土收缩所所致，与与商品混混凝土坍坍落度不不稳定及及混凝土土收缩补补偿不足足存在相相关性，，严重影影响使用用功能，，对混凝凝土结构构耐久性性构成影影响。据据此，设设计单位位出具了了碳纤维维加固方方案。该该方案不不仪可以以恢复楼楼板承载载力而且且不会降降低建筑筑层高影影响建筑筑物使用用功能。。从而确确定了按按成本法法评估中中影响最最大的价价格构成成。6.2.4成本法成本法的的基本公公式为：：V=CI+C2+C3+C4-C5：是以拆拆除、修修缮、恢恢复房屋屋质量缺缺陷发生生的费用用，修复复期间或或修复后后所造成成的经济济损失的的和与拆拆除物残残值的差差值作为为房屋价价值损失失额。应应用以上上公式计计算房屋屋质量缺缺陷损失失：碳纤纤维加固固总成本本约200多万元。。工期延延误损失失80多万元，，房屋质质量缺陷陷损失合合计280多万元。。6.3垃圾处理理场对房房屋质量量的影响响6.3.1基本情况况某四星级级度假酒酒店，以以拥有几几十种特特色温泉泉的资源源与细致致周到的的一体化化亲情服服务得到到很高高的市场场知名度度。但好好景不长长，近年年当地政政府投资资l000多万在附附近建设设了一座座垃圾处处理站，，

垃圾圾处理的的刺鼻气气味覆盖盖了周边边几公里里范围，，客流的的减少造造成酒店店营业额额锐减。。为此，，该度假假酒店店提出了了赔偿要要求，并并委托就就此质量量缺陷进进行评估估。6.3.2技术路线线显然，该该缺陷不不可修复复，也无无法按照照屏蔽气气味措施施的成本本进行计计算。因因此，不不适于用用成本本法，而而需要采采用资本本化法。。资本化化法公式式：公式中m――无质量缺缺陷经济济耐用年年限；n――有质量缺缺陷经济济耐用年年限；b------预期年末末正常净净收益；；r-----资本化率率。P-----商品房质质量缺陷陷价值减减损值。。资本化法法多用于于不可修修复的永永久性缺缺陷。如如：使用用功能改改变、外外部环境境发牛改改变而导导致的房房屋价值值的减损损，包括括室外声声、光环环境污染染、空气气环境污污染及电电磁环境境污染等等。该类类项目减减损原凶凶通常与与房屋本本身实体体质量无无关，而而以索赔赔为目的的。本案中度假酒酒店营业额减减少的直接原原因是由于垃垃圾场的影响响，收益的损损失直接体现现为客流的减减少。将度假假酒店历年收收益数据及现现在客流进行行统计分析，，以年损失客客流和人均消消费额计算，，年营叶损失失额为600万元，由于度度假酒店剩余余使用年限为为20年，可估算出出因此项缺陷陷导致的收益益损失为1350万元。6.4工程挖槽造成成的墙体开裂裂导致的质量量缺陷6.4.1基本情况某六层砖混结结构住宅楼，，建于2002年，周同市政政基础设施齐齐备，生活便便利。由于2007年临近工程挖挖槽，破坏了了该房屋基础础的稳定性，，造成该房屋屋的墙体开裂裂。经专业检检测部门鉴定定认为，该质质量缺陷为可可修复质量缺缺陷，建议先先加固地基及及基