《高级财务会计(第二版)》第9章 租赁合同

第9章

租赁合同

9.AccountingforLeases学习目标1．掌握：融资租赁承租人和出租人的会计处理规则；经营租赁承租人和出租人的会计处理规则。2．理解：融资租赁的认定标准。3．了解：售后租回业务的会计处理规则；租赁合同的附注披露。

本章主要讲解《企业会计准则第21号——租赁》的设计理念及其操作规则。该准则主要是借鉴《国际会计准则第17号——租赁》（InternationalAccountingStandardNo.17:AccountingforLeases）制定而成的。

准则所称“租赁合同”（lease），是指在约定的期间内，出租人（lessor）将资产使用权让与承租人（lessee）而获取租金的合同。29.1定义与分类9.1.1定义承租人和出租人应当在租赁开始日（theinceptionofalease）将租赁分为融资租赁和经营租赁。租赁开始日，是指租赁合同成立之日。融资租赁（financelease），又称金融租赁、财务租赁，是指实质上转移了“与资产所有权有关的全部风险和报酬”（alltherisksandrewardsincidentaltoownershipofanasset）的租赁。租赁物的所有权最终可能转移，也可能不转移。注意，会计准则所称“融资租赁”与《中华人民共和国合同法》所称的“融资租赁”含义不同，切勿混淆。除融资租赁以外的其他租赁为经营租赁（operatinglease）。通常情况下，经营租赁租赁资产的所有权不转移，租赁期届满后，承租人有退租或续租的选择权，而不存在优惠购买选择权。39.1.2融资租赁的认定标准准则规定，符合下列一项或数项标准的，为融资租赁：（1）在租赁期（leaseterm）届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。此种情况通常是指在租赁合同中已经约定、或者在租赁开始日根据相关条件作出合理判断，租赁期届满时出租人能够将资产的所有权转移给承租人。租赁期，是指租赁协议规定的不可撤销的租赁期间。如果承租人有权选择续租该资产，并且在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权，不论是否再支付租金，续租期也包括在租赁期之内。租赁合同签订后一般不可撤销，但下列情况除外：1）经出租人同意而撤销。2）因承租人与原出租人就同一资产或同类资产签订了新的租赁合同而撤销。3）因承租人支付一笔足够大的额外款项而撤销。4）因发生某些很少会出现的或有事项而撤销。4Continued（2）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权。（3）即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分（≥75%）。（4）承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值（minimumleasepayments，MLP），几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。“几乎相当于”，通常以不低于90%为判断标准。（5）租赁物性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。5ZhouHua，6Continued租赁租赁资产所有权将转移

租赁中含有优惠购置权

租赁期≥资产经济寿命的75℅

租赁最低付款额现值≥资产公允价值的90℅

经营租赁融资租赁是否否否否是是是Continued最低租赁付款额是指在租赁期内，承租人应支付或可能被要求支付的款项（不包括或有租金和履约成本），加上由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值。承租人有购买租赁资产选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权的，购买价款应当计入最低租赁付款额。或有租金，是指金额不固定、以时间长短以外的其他因素（如销售量、使用量、物价指数等）为依据计算的租金。履约成本，指租赁期内为租赁资产支付的各种使用费用，如技术咨询和服务费、人员培训费、维修费、保险费。资产余值（residualvalue），指在租赁开始日估计的租赁期届满时租赁资产的公允价值。最低租赁收款额，是指最低租赁付款额加上独立于承租人和出租人的第三方对出租人担保的资产余值。7Continued未担保余值（un-guaranteedresidualvalue），是指租赁资产余值中扣除就出租人而言的担保余值以后的资产余值。8承租人或与其有关的第三方担保的资产余值独立(于承租人/出租人)的第三方担保的资产余值就承租人而言的担保余值就出租人而言的担保余值租赁资产余值未担保余值Continued99.2融资租赁承租人的会计处理此准则内容庞杂，读起来常常感觉乏味。为提高学习效率，我们结合示例阅读相关的会计规则。9.2.1合同入账时的会计处理在租赁期开始日，承租人应当将租赁开始日租赁资产公允价值（thefairvalueofleasedasset）与最低租赁付款额现值（thepresentvalueoftheminimumleasepayments）两者中较低者作为租入资产（leasedasset）的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款（long-termliability）的入账价值，将以上两者之差作为未确认融资费用（unrecognizedfinancecharges）。如图8—1所示。租赁期开始日，是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。10Continued企业应当设置“未确认融资费用”科目，核算企业应当分期计入利息费用的未确认融资费用。该科目可按债权人和长期应付款项目进行明细核算。科目期末借方余额，反映企业未确认融资费用的摊余价值。11Continued1.折现率的选择承租人在计算最低租赁付款额的现值时，如果能够取得出租人租赁内含利率的，则应采用租赁内含利率作为折现率；否则，则应采用租赁合同规定的利率作为折现率。如果无法取得出租人的租赁内含利率且租赁合同没有规定利率，则应当采用同期银行贷款利率作为折现率。租赁内含利率（interestrateimplicitinthelease），是指在租赁开始日，使最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的折现率。即，使得下式成立的折现率r。12Continued2.初始直接费用的处理承租人在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用（initialdirectcosts），应当计入租入资产价值。综上所述，企业在租赁期开始日，按应计入融资租入资产的金额（租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者，加上初始直接费用），借记“固定资产”等科目，按最低租赁付款额，贷记“长期应付款”科目，按发生的初始直接费用，贷记“银行存款”等科目，按以上借记、贷记的金额之差，借记“未确认融资费用”科目。138.2.2入账之后的会计处理

1.按期支付租赁费时按期支付租金时，借记“长期应付款”科目，贷记“银行存款”等科目。2.逐期分摊未确认融资费用时准则规定，未确认融资费用应当在租赁期内各个期间进行分摊。承租人应当采用实际利率法计算确认当期的融资费用。采用实际利率法分期摊销未确认融资费用，借记“财务费用”、“在建工程”等科目，贷记“未确认融资费用”科目。承租人采用实际利率法分摊未确认融资费用时，应当根据租赁期开始日租入资产入账价值的不同情况，对未确认融资费用采用不同的分摊率。（1）以出租人的租赁内含利率为折现率将最低租赁付款额折现、且以该现值作为租入资产入账价值的，应当将租赁内含利率作为未确认融资费用的分摊率。14Continued（2）以合同规定利率为折现率将最低租赁付款额折现、且以该现值作为租入资产入账价值的，应当将合同规定利率作为未确认融资费用的分摊率。（3）以银行同期贷款利率为折现率将最低租赁付款额折现、且以该现值作为租入资产入账价值的，应当将银行同期贷款利率作为未确认融资费用的分摊率。（4）以租赁资产公允价值作为入账价值的，应当重新计算分摊率。该分摊率是使最低租赁付款额的现值与租赁资产公允价值相等的折现率。在实际工作中应注意，计算实际利率时，应尽量采用财务软件附带的计算程序或Excel等程序进行计算（可精确到小数点后十几位），轻易不要采用教科书中通常所宣传的“插值法”计算，以避免因计算结果不够精确而出现尾差问题。15Continued3.对融资租赁资产计提折旧时准则规定，承租人应当采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。（1）应计折旧额的确定。如果承租人或与其有关的第三方对租赁资产余值提供了担保，则应计折旧额为租赁期开始日固定资产的入账价值扣除担保余值后的余额；如果承租人或者与其有关的第三方未对租赁资产余值提供担保，则应计折旧额为租赁期开始日固定资产的入账价值。（2）折旧期限的确定。如果承租人能够合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权，则应在租赁资产使用寿命内计提折旧。否则，应在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。16Continued4.支付或有租金时或有租金，是指金额不固定、以时间长短以外的其他因素（如销售量、使用量、物价指数等）为依据计算的租金。或有租金应当在实际发生时计入当期损益（计入“销售费用”、“管理费用”或“财务费用”等科目。企业可在其会计制度中根据管理需要自行确定各科目的适用情形）。5.发生履约成本时履约成本，是指租赁期内为租赁资产支付的各种使用费用，如技术咨询和服务费、人员培训费、维修费、保险费等。履约成本应当在实际发生时计入当期损益。17Continued6.租赁期届满时的处理租赁期届满时，承租人应区别以下情况进行会计处理：（1）承租人返还租赁资产的情形。返还租赁资产时，借记“长期应付款—应付融资租赁款”、“累计折旧”科目，贷记“固定资产—融资租入固定资产”科目。（2）承租人按照合同约定的优惠条款继续承租该项租赁资产的情形。承租人若行使优惠续租选择权，则视同该项租赁一直存在而作出相同的账务处理。如果租赁期届满时承租人没有续租，根据租赁合同规定应向出租人支付违约金时，借记“营业外支出”科目，贷记“银行存款”科目。（3）承租人按照合同约定的优惠条款留购租赁资产的情形。承租人在支付购买价款时，借记“长期应付款—应付融资租赁款”、贷记“银行存款”等科目；同时，将固定资产从“融资租入固定资产”明细科目转入有关明细科目。18【例9—1】【例9—1】20×4年12月1日，东南建设股份公司以融资租赁方式向西北重工有限公司租入一套设备，合同主要条款如下：（1）租赁期自20×5年1月1日起，至20×8年12月31日，共4年。（2）租金支付方式为租赁期间内每年年末支付租金15000000元。（3）租赁物在20×4年12月1日的公允价值为50000000元。（4）承租人不知道出租人的租赁内含利率，同期银行贷款利率为7％（年利率）。（5）承租人与出租人的初始直接费用均为4000元。（6）承租方担保余值为430000元。（7）该套设备每年10000元的保险、维护等杂费均由承租方自行承担。（8）该套设备估计使用年限为5年，承租方无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权。（9）承租方对设备采用年数总和法计提折旧。（10）承租方如果使用该机器比较满意，则应在租赁期最后一期支付60000元。19【例9—1】Continued承租人东南建设股份公司的会计处理如下：（1）确定租赁资产入账价值。最低租赁付款额的现值＝15000000×3.3872（年利率7%的4期年金的现值系数）

＋430000×0.7629（年利率7%的4期单笔资金的现值系数）＝51136047（元）由于租赁物的公允价值为50000000元，因此，根据孰低原则，租赁资产入账价值应为公允价值50000000元。（2）计算未确认融资费用。未确认融资费用＝60430000－50000000＝10430000(元)（3）在租赁期开始日的会计分录。

借：固定资产——融资租入固定资产50004000

未确认融资费用10430000

贷：长期应付款——应付融资租赁款

60430000

银行存款400020【例9—1】Continued（4）计算承租人的实际利率。此租赁合同中隐含有一项金融活动，其现金流形态可概括如下：现在得到一项价值为50000000元的资产，以后四年每年年末分别发生现金流出15000000元、15000000元、15000000元、15430000元。注意，由于初始直接费用4000元直接计入了资产的入账价值，因此，应视为即刻了结的支付行为，不构成金融活动的现金流量。因此，可以根据上述现金流形态计算该项金融活动的实际利率：经测算，承租人的实际利率（effectiverate）为7.9981795364766%（可运用Excel的IRR函数计算）。（5）20×5、20×6、20×7、20×8年支付租金时的会计分录。

借：长期应付款15000000/15000000/15000000/15000000

贷：银行存款15000000/15000000/15000000/1500000021【例9—1】Continued（6）逐期分摊未确认融资费用。20×5、20×6、20×7、20×8年计算融资费用时的会计分录：

借：财务费用/在建工程3999090/3119217/2168971/1142722

贷：未确认融资费用3999090/3119217/2168971/1142722（7）每年发生保险、维护等杂费时。

借：管理费用10000

贷：银行存款1000022日期现金流确认的融资费用应付本金减少额应付本金余额①②③＝期初⑤×IRR④＝②-③期末⑤＝⑤-④

5000000020X5.12.31150000003999090110009103899909020X6.12.31150000003119217118807832711830720X7.12.31150000002168971128310291428727820X8.12.31154300001142722142872780合计604300001043000050000000

【例9—1】Continued（8）20×8年，承租人使用该机器比较满意，支付原先承诺的或有租金。

借：财务费用（或在建工程）60000

贷：银行存款60000（9）折旧的处理与自有资产相同。本例采用年数总和法计算各年折旧额。应计提折旧总额＝50004000－430000＝49574000元。20×5年、20×6年、20×7年和20×8年计提折旧的会计分录如下：借：制造费用等科目19829600/14872200/9914800/4957400

贷：累计折旧19829600/14872200/9914800/4957400在租赁期末，长期应付款贷方余额为430000元，固定资产账面价值为430000元（即承租人担保的余值）。23年份尚可使用寿命原值－净残值年折旧率年折旧额累计折10198296001982960023495740003/10148722003470180032495740002/1099148004461660041495740001/10495740049574000【例9—1】Continued（10）租赁期满时的会计处理。1）20×9年初如果承租方不购买，则退还该套设备。

借：长期应付款430000

累计折旧49574000

贷：固定资产——融资租入固定资产500040002）20×9年初如果出租方允许承租方以460000元购得。

借：长期应付款430000

营业外支出30000

贷：银行存款460000然后，转换固定资产的类别。

借：固定资产——自有设备50004000

贷：固定资产——融资租入固定资产50004000249.3融资租赁出租人的会计处理融资租赁的出租人应当设置“未实现融资收益”、“租赁收入”、“未担保余值”、“未担保余值减值准备”、“融资租赁资产”等科目对融资租赁合同进行会计处理。这些科目的实际含义参见下文阐述。9.3.1合同入账时的会计处理在租赁期开始日，出租人应按照在租赁开始日计算确定的最低租赁收款额，借记“长期应收款”科目，根据租赁物的实际担保情况借记“未担保余值”科目；同时，贷记“融资租赁资产”科目（按公允价值）、“银行存款”科目（按实际支付的初始直接费用）；按上述借记与贷记的金额之差，贷记“未实现融资收益”。在租赁期开始日，出租人按照上述规定从账上转出租赁资产时，如果租赁物的公允价值与其账面价值之间存在差异，则应将该差额计入当期损益（“营业外收入”或“营业外支出”）。25Continued26

借：长期应收款[按最低租赁收款额]

未担保余值[按未担保余值]

贷：融资租赁资产[公允价值]

银行存款

[初始直接费用]

未实现融资收益[按差额]如果是有利差异，则分录为借：营业外支出贷：融资租赁资产如果是不利差异，则分录为

借：融资租赁资产

贷：营业外收入租赁资产公允价值与账面价值的差额，根据情形计入营业外收支Continued专栏9—4出租人初始直接费用的处理准则原文规定：“在租赁期开始日，出租人应当将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。”注意到，该规定要求企业将初始直接费用计入长期应收款。该规定不尽合理。其一，将发生的初始直接费用计入长期债权，缺乏法律依据。这将导致长期应收款虚高。根据合同法，双方既然已经约定了租赁付款额，就应以合同约定金额记录长期应收款。出租人发生的初始直接费用理应自担，并不形成债权。其二，如果将初始直接费用计入长期应收款，则未实现融资收益就会包含该项初始直接费用。这将导致未实现融资收益偏高。但是，出租人不可能收回其在长期应收款科目中单方面记载的“债权”，不可能实现其单方面记载的未实现融资收益。因此，一旦按照准则原文记账，出租人就不得不另行编制分录，纠正其长期应收款科目和未实现融资收益科目中所存在的不当记录。在金融活动中，现金流形态一旦确定，就只可能存在一个唯一的实际利率。未实现融资收益的金额也就是唯一确定的。对于融资租赁出租人而言，按照本章前文所述的规则进行会计处理才是对金融租赁活动的如实记载。279.3.1入账之后的会计处理

1.每期收取租金时。收到租金时，借记“银行存款”科目，贷记“长期应收款”等科目。2.逐期分摊未实现融资收益时。准则规定，未实现融资收益应当在租赁期内各个期间进行分配。出租人应当采用实际利率法计算确认当期的融资收入。出租人采用实际利率法分配未实现融资收益时，应当将租赁内含利率作为未实现融资收益的分配率。采用实际利率法按期计算确定的融资收入，借记“未实现融资收益”科目，贷记“租赁收入”科目。3.或有租金。出租人收到的承租人在合同中承诺的或有租金，应当计入当期损益。借记“银行存款”等科目，贷记“租赁收入”科目。28【例9—2】【例9—2】本例沿用例9—1的资料。用下划线标出的部分是出租方知道而承租方不知道的信息。20×4年12月1日，东南建设股份公司以融资租赁方式向西北重工有限公司租入一套设备，合同主要条款如下：（1）租赁期自20×5年1月1日起，至20×8年12月31日，共4年。（2）租金支付方式为租赁期间内每年年末支付租金15000000元。（3）租赁物在20×4年12月1日的公允价值为50000000元；账面价值为46000000元。（4）同期银行贷款利率为7％（年利率）。（5）承租人与出租人的初始直接费用均为4000元。（6）租赁期届满时，该套设备的估计余值为690000元。其中，承租方担保的余值为430000元；未担保余值为260000元。（7）该套设备每年10000元的保险、维护等杂费均由承租方自行承担。（8）该套设备估计使用年限为5年，承租方无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权。（9）承租方如果使用该机器比较满意，则应在租赁期最后一期支付60000元。承租人最后表示满意。29【例9—2】Continued西北重工有限公司会计处理如下：（1）租赁合同成立时。

借：长期应收款60430000

未担保余值260000

贷：融资租赁资产50000000

银行存款4000

未实现融资收益10686000同时，确认资产公允价值变动利得，

借：融资租赁资产4000000

贷：营业外收入4000000说明：长期应收款＝15000000×4＋430000＝60430000（元）未实现融资收益＝（60430000＋260000）－50000000－4000

＝10686000（元）30【例9—2】Continued（2）计算实际利率。此租赁合同中隐含的金融活动的现金流形态可概括如下：现在付出代价50004000元，以后四年每年年末分别发生现金流入15000000元、15000000元、15000000元、15690000元。注意，初始直接费用4000元未计入长期应收款，因此，属于租赁交易的实际代价，构成金融活动的现金流量。因此，可以根据上述现金流形态计算该项金融活动的实际利率：经测算，租赁的内含利率为8.165056555512%（可运用Excel的IRR函数计算）。采用实际利率法逐期分摊未实现融资收益的情况如表9—3所示。31【例9—2】Continued（3）20×5、20×6、20×7、20×8年每年分摊未实现融资收益时（各年数字以斜线隔开）。

借：未实现融资收益4082855/3191464/2227290/1184391

贷：租赁收入4082855/3191464/2227290/1184391（4）20×5、20×6、20×7、20×8年每年收租时。

借：银行存款15000000/15000000/15000000/15000000

贷：长期应收款15000000/15000000/15000000/1500000032日期收得租金确认的融资收益租赁投资净额减少额租赁投资净额余额①②③＝期初⑤×IRR④＝②-③期末⑤＝⑤-④

50004000(1)20X5.12.311500000040828551091714539086855(2)20X6.12.311500000031914641180853627278319(3)20X7.12.311500000022272901277271014505609(4)20X8.12.3115000000118439113815609690000合计600000001068600049314000

【例9—2】Continued（5）20×8年收到或有租金时。

借：银行存款60000

贷：租赁收入60000（6）租赁期满时。1）20×9年初如果承租方不购买，则出租方收回该套设备。

借：融资租赁资产690000

贷：长期应收款430000

未担保余值2600002）20×9年初如果出租方允许承租方以460000元购得。

借：银行存款460000

营业外支出230000

贷：长期应收款430000

未担保余值260000338.3.3未担保余值的复核*准则规定，出租人至少应当于每年年度终了，对未担保余值进行复核。未担保余值增加的，不作调整。如果有证据表明未担保余值已经减少，则应当重新计算租赁内含利率，并将由此引起的租赁投资净额的减少，计入当期损益。以后各期根据修正后的租赁投资净额和重新计算的租赁内含利率确认融资收入。“租赁投资净额”，是融资租赁中最低租赁收款额及未担保余值之和与未实现融资收益之间的差额。如果已确认损失的未担保余值得以恢复，则应当在原已确认的损失金额内转回，并重新计算租赁内含利率，以后各期根据修正后的租赁投资净额和重新计算的租赁内含利率确认融资收入。34【例9—3】【例9—3】20×4年12月1日，东南建设股份公司以融资租赁方式向西北重工有限公司租入一套设备，合同主要条款如下（与例9—2相同）：（1）租赁期自20×5年1月1日起，至20×8年12月31日，共4年。（2）租金支付方式为租赁期间内每年年末支付租金15000000元。（3）租赁物在20×4年12月1日的公允价值为50000000元；账面价值为46000000元。（4）同期银行贷款利率为7％（年利率）。（5）承租人与出租人的初始直接费用均为4000元。（6）租赁期届满时，该套设备的估计余值为690000元。其中，承租方担保的余值为430000元；未担保余值为260000元。（7）该套设备每年10000元的保险、维护等杂费均由承租方自行承担。（8）该套设备估计使用年限为5年，承租方无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权。（9）承租方如果使用该机器比较满意，则应在租赁期最后一期支付60000元。承租人最后表示满意。20×6年底，西北重工有限公司减记未担保余值200000元。35【例9—3】Continued西北重工有限公司会计处理如下：（1）租赁成立时的会计分录。

借：长期应收款60430000

未担保余值260000

贷：融资租赁资产50000000

银行存款4000

未实现融资收益10686000同时确认资产公允价值变动利得：

借：融资租赁资产4000000

贷：营业外收入4000000（2）20×5、20×6年每年收租时的会计分录（各年数字以斜线隔开）。

借：银行存款15000000/15000000

贷：长期应收款15000000/1500000036【例9—3】Continued（3）20×5、20×6年每年计算租赁收入时的会计分录（各年数字以斜线隔开）。西北重工有限公司此时计算的实际利率（租赁内含利率）为8.165056555512%（可运用Excel的IRR函数计算）。

借：未实现融资收益4082855/3191464

贷：租赁收入4082855/3191464（4）20×6年底，西北重工有限公司计提未担保余值减值准备时。

借：资产减值损失200000

贷：未担保余值减值准备20000037日期收得租金实现的融资收益租赁投资净额减少额租赁投资净额①②③＝期初⑤×IRR④＝②-③期末⑤＝⑤-④

50004000(1)20X5.12.311500000040828551091714539086855(2)20X6.12.311500000031914641180853627278319(3)20X7.12.311500000022272901277271014505609(4)20X8.12.3115000000118439113815609690000合计600000001068600049314000

【例9—3】Continued（5）重新计算的租赁内含利率。20×6年底“未担保余值”调减额＝200000（元）按照新的“未担保余值”，根据现金流形态计算的租赁内含利率IRR＝8.034033877840%。计算过程中所使用的现金流形态如下：20×6年底的租赁投资净额（Amortizedcost）＝27278319（元）将20×7年及20×8年的回报金额用新IRR折现到20×6年：租赁投资净额（Amortizedcost）＝27156326（元）所以，20×6年底租赁投资净额的调减额＝27278319－27156326＝121993（元）20×6年底“未实现融资收益”调减额＝200000－121993＝78007（元）

借：未实现融资收益78007

贷：资产减值损失7800738【例9—3】Continued（6）20×7、20×8年每年收租时的会计分录。

借：银行存款15000000/15000000

贷：长期应收款15000000/1500000039日期未实现融资收益账面余额收得租金实现的融资收益新IRR租赁投资净额减少额租赁投资净额Amortizedcost①②③＝期初⑤×IRR④＝②-③期末⑤＝⑤-④

10686000

5000400020X5.12.31660314515000000(原IRR)4082855109171453908685520X6.12.31341168115000000(原IRR)31914641180853627278319调整3411681－78007*＝333367427278319－121993＝2715632620X7.12.31115192615000000(新IRR)2181748128182521433807420X8.12.31015000000(新IRR)115192613848074490000合计600000001060799349392007原IRR＝8.165056555512%，新IRR＝8.034033877840%*注：78007＝200000－121993【例9—3】Continued（7）0×7、20×8年每年计算租赁收入时的会计分录。借：未实现融资收益2181748/1151926

贷：租赁收入2181748/115192640日期未实现融资收益账面余额收得租金实现的融资收益新IRR租赁投资净额减少额租赁投资净额Amortizedcost①②③＝期初⑤×IRR④＝②-③期末⑤＝⑤-④

10686000

5000400020X5.12.31660314515000000(原IRR)4082855109171453908685520X6.12.31341168115000000(原IRR)31914641180853627278319调整3411681－78007*＝333367427278319－121993＝2715632620X7.12.31115192615000000(新IRR)2181748128182521433807420X8.12.31015000000(新IRR)115192613848074490000合计600000001060799349392007原IRR＝8.165056555512%，新IRR＝8.034033877840%*注：78007＝200000－121993【例9—3】Continued（8）收到或有租金时。

借：银行存款60000

贷：租赁收入60000（9）租赁期满时。1）20×9年初如果承租方不购买，则出租方收回该套设备。

借：融资租赁资产690000

贷：长期应收款430000

未担保余值2600002）20×9年初如果出租方允许承租方以460000元购得，会计处理如下。

借：银行存款460000

营业外支出30000

未担保余值减值准备200000

贷：长期应收款430000

未担保余值26000041Continued42专栏9—5实际利率的含义及其计算方法一、实际利率的含义实际利率（effectiveinterestrate）是会计准则中的专用术语，特指某个特定的报酬率，使用该报酬率，可以使某项活动的现金流入的现值恰好等于其现金流出的现值。实际利率的含义可以借助一个简单的设问而通俗地予以解释。在金融投资活动中，债权人（或投资方）为什么愿意现在投入一定的资产，在以后期间再收回本金和利息呢？那一定是因为他相信存在“某个特定的、内在的报酬率”，使得他未来的现金流入的现值恰好等于他现在投入的资产的价值。同样地，债务人（或被投资方）为什么愿意现在接受某种资产，在以后期间再偿付本金和利息呢？那一定是因为他相信存在“某个特定的、内在的报酬率”，使得他未来的现金流出的现值恰好等于他现在收到的资产的价值。这里的“某个特定的、内在的报酬率”，就是会计准则中所说的实际利率。可以用公式将上述解释简要表达如下：如果某个特定的报酬率r，使得某项业务的现金流入的现值恰好等于其现金流出的现值，即则称r为该业务的实际利率。Continued43企业会计准则所称的“实际利率”，其含义等价于管理会计或财务管理等学科中所称的“内含报酬率”（internalrateofreturn，IRR），也等价于金融学等学科中所称的“到期收益率”（yieldtomaturity，YTM）。二、实际利率的计算方法（一）采用插值法计算实际利率有的教材上提到了使用插值法计算实际利率。其思路是：将计算实际利率的公式改写成计算净现值的公式，然后求出使得净现值为零的那个报酬率，就得到了实际利率。净现值（netpresentvalue，NPV）是指各期现金流入的现值减去各期现金流出的现值后的余额。其计算公式为：由上式可知，使净现值为零的那个报酬率就是我们所要计算的实际利率。这样，我们就可以用试错的方法近似地算出实际利率，如果一个较高的报酬率使得净现值略小于0，而一个较低的报酬率使得净现值略大于0，那么我们就可以运用比和比例的关系式求出使得净现值为0的报酬率。这种方法就是插值法。使用插值法的优点是：会计师不必依赖于计算机软件或者带科学计算功能的计算器，仅仅借助于普通计算器或者算盘就能进行计算。Continued44如果某个项目需要现在投资200美元，该项目在之后3年的每年年底分别会带来50美元、100美元和150美元的现金流入。那么该项目的实际利率是多少？

我们很难一眼就看出使净现值为零的报酬率究竟应该是多少。只好用试错的方法逐个测试每个可能的报酬率，来求得最有可能使净现值为零的那个报酬率。采用试错法寻找使得净现值为零的报酬率的过程如表9—6和图9—2所示。折现率净现值折现率净现值折现率净现值1%93.1214%22.0527%－25.402%86.4815%17.7228%－28.383%80.0716%13.5229%－31.274%73.8817%9.4430%－34.095%67.9018%5.4931%－36.846%62.1119%1.6532%－39.517%56.5220%－2.0833%－42.128%51.1121%－5.7134%－44.659%45.8722%－9.2235%－47.1310%40.8023%－12.6436%－49.5411%35.8924%－15.9737%－51.8912%31.1325%－19.2038%－54.1813%26.5226%－22.3439%－56.42Continued45

注意到，使用19%的报酬率计算出的净现值为1.65美元，而使用20%的报酬率计算出的净现值是－2.08美元。我们猜想，使净现值为零的报酬率应该在19%到20%之间。为了近似地计算内含报酬率（IRR），可以把19%、IRR（有待求解）、20%及其所对应的净现值1.65、0、－2.08列示如图9—3所示。这样，就可以看出，插值法的本质就是借助于相似三角形的性质来求解IRRContinued46（根据相似三角形的性质，有运用上述比例关系，便可求解IRR。以下插值法的计算结果保留六位小数。

上述示例中，已知：a＝IRR－19%，b=20%－IRR，c＝1.65，d＝2.08，所以，有

有的书上没有使用上述比例关系的简练公式，而是使用上述公式的变体：

其中：a＋b＝20%－19%=1%。为便于理解，书中常常将上式改写为（等式两边均取倒数）：Continued有的书上使用了另外一种变体：为便于理解，书中常常将上式改写为（等式两边均取倒数）：不难看出，上述两种变体的几何直观性均不及前述的相似三角形的简练公式。因此，本书推荐运用相似三角形的简单比例关系来理解IRR的插值法。47（二）使用Excel计算实际利率如果借助计算机软件，可以很方便地计算出任何类型的现金流的实际利率。使用Excel计算实际利率很方便。以下我们就用Excel演示如何计算实际利率。打开Excel程序后，首先，在某一列中依次填写各期的现金流入或现金流出金额。在图5—3中，我们在B2、B3、B4、B5单元格中分别填写了首次的现金流－200美元（用负号注明是现金流出）、后续第1次的现金流50美元、后续第2次的现金流100美元、后续第3次的现金流150美元。然后，把某个单元格定义为上一步使用的几个单元格的函数，计算实际利率。在图5—3中，我们在B6单元格中键入“=IRR(B2:B5)”，其含义是，调用IRR函数（这是一个比较常用的财务函数），计算在单元格B2到B5中所列示的现金流的实际利率。键入该函数后，按“回车”键，B6单元格中就立即得出了我们想要计算的实际利率，即19.4377099624137%。读者可以根据需要设定小数点的位数。使用IRR函数时，必须用负号把现金流入和现金流出的数字区分开来，否则系统会显示出错信息。48Continued49Continued对比上述计算结果不难看出，使用Excel计算比使用插值法算出的实际利率更精确一些。图5—3使用Excel计算实际利率说明：上图中显示的汉字是编者为了帮助读者理解每一单元格的数字的含义而键入的文字，在实际应用时，读者可以自行设计。

除了使用插值法和使用计算机软件计算实际利率，读者还可以使用带有数值计算功能的科学计算器计算实际利率。具备编程功能的计算器可以方便地用于计算各种财务和金融指标。9.4经营租赁9.4.1承租人的会计处理（1）应当在租赁期内各个期间按照直线法将租金分摊计入相关资产成本或当期损益；如果其他方法更为系统合理，也可以采用其他方法。承租人确认的租金费用，借记“管理费用”、“在建工程”、“无形资产”、“生产成本”、“制造费用”等科目，贷记“银行存款”等科目。（2）承租人发生的初始直接费用，应当计入当期损益，借记“管理费用”等科目，贷记“银行存款”等科目。（3）或有租金应当在实际发生时计入当期损益，借记“管理费用”等科目，贷记“银行存款”等科目。509.4.2出租人的会计处理出租人应当按资产的性质，将用作经营租赁的资产包括在资产负债表中的相关项目内。（1）应在租赁期内各个期间按照直线法将经营租赁租金确认为当期损益；如果其他方法更为系统合理，也可以采用其他方法。出租人确认租金收入时，借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记“租赁收入”、“其他业务收入”等科目。（2）出租人发生的初始直接费用，应当计入当期损益，借记“其他业务成本”等科目，贷记“银行存款”等科目。（3）对于经营租赁资产中的固定资产，出租人应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，应当采用系统合理的方法进行摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“累计折旧”、“累计摊销”等科目。（4）或有租金应当在实际发生时计入当期损益，借记“银行存款”等科目，贷记“租赁收入”、“其他业务收入”科目。51【例9—4】【例9—4】20×2年1月1日，北方实业股份公司向南方地产股份公司租入一层写字楼，租期3年。租赁合同规定，租赁开始日（20×2年1月1日）北方实业股份公司向南方地产股份公司一次性预付租金150000元，第一年年末支付租金150000元，第二年年末支付租金200000元，第三年年末支付租金250000元。三年的租金总额为750000元。（假定北方实业股份公司和南方地产股份公司均在年末确认租金费用和租金收入，并且不存在租金逾期支付的情况。）1．北方实业股份公司的账务处理分析：确认租金费用时，应采用直线法分摊确认各期的租金费用。此项租金租赁费用总额为750000元，按直线法计算，每年应分摊的租金费用为250000元。（1）20×2年1月1日，一次性预付租金。借：长期待摊费用150000

贷：银行存款15000052【例9—4】Continued（2）20×2年12月31日，支付并确认当年租金费用。借：管理费用250000

贷：长期待摊费用100000

银行存款150000（3）20×3年12月31日，支付并确认当年租金费用。借：管理费用250000

贷：长期待摊费用50000

银行存款200000（4）20×4年12月31日，支付并确认当年租金费用。借：管理费用250000

贷：银行存款2500002．南方地产股份公司的账务处理分析：确认租金收入时，不能依据各期实际收到的租金的金额确定，而应采用直线法分摊确认各期的租金收入。此项租金租赁费用收入总额为750000元，按直线法计算，每年应分摊的租金收入为250000元。53【例9—4】Continued（1）20×2年1月1日。借：银行存款150000

贷：应收账款150000（2）20×2年12月31日。借：银行存款150000

应收账款100000

贷：租赁收入250000（3）20×3年12月31日。借：银行存款200000

应收账款50000

贷：租赁收入250000（4）20×4年12月31日。借：银行存款250000

贷：租赁收入25000054Continued专栏9—5区分融资租赁和经营租赁的理论依据不充分准则规定，如果租赁合同实质上转移了与资产所有权相关的全部风险和报酬，那么就应按融资租赁的会计规则处理。如果租赁合同实质上没有转移与资产所有权相关的全部风险和报酬，那么就应按经营租赁的会计规则处理。学术界还专门炮制了莫名其妙的“实质重于形式原则”予以牵强附会的解释。实际上，无论是（经营）租赁合同还是融资租赁合同，租赁标的物的所有权均未转移。承租人依据（经营）租赁合同、融资租赁合同所确定的权利，均为债权，而不是所有权。因此，融资租赁承租人实际上是把自己并不具有处置权的租入资产当作自有资产进行记录了。显然，这可能会误导报表读者误判企业的资产规模、资产负债率。我们认为，理论上应当存在统一租赁合同的会计处理规则的可能性。国内学术界对这一问题重视不足。国际会计准则理事会和美国的财务会计准则委员会2009年发布联合讨论文件，拟修订现行的承租人对租赁合同的会计处理规则。559.5售后租回业务的会计处理对于售后租回业务（saleandleasebacktransaction）的出租人而言，其出租行为是在通过购买行为取得物权之后进行的，所以，其会计处理与前述情形相比没有什么不同。售后租回业务的承租人既是出售人，又是承租人。其在销售环节形成的盈亏，不应立即确认为当期损益，而应逐期递延计入相关期间的各期损益。569.5.1售后租回形成融资租赁的情形

承租人（即原出售人）应将售价与资产账面价值之间的差额通过“递延收益——未实现售后租回损益”予以递延，并按照该项租赁资产的折旧进度进行分摊，作为折旧费用的调整。57【例9—5】【例9—5】20×7年1月，龙门机械股份公司售给洛阳农机股份公司一台刨床，得款700000元。同时又签订了一份融资租赁合同将机器租回。该机器公允价值为700000元，账面原价为1000000元，已提折旧400000元。（1）结转固定资产出售成本时。

借：固定资产清理600000

累计折旧400000

贷：固定资产——刨床1000000（2）出售得款时。

借：银行存款700000

贷：固定资产清理