估价师考试-房地产估价课程讲义

第四章市场法基本要求:1、熟悉比较法的基本原理，搜集交易实例和选取可比实例。2、掌握建立价格可比基础、交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正和求取比准价第一节市场法的基本原理1、市场法的概念市场法又叫市场比较法、比较法是将房地产估价对象与在估价时点的近期有过交易的房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2、市场法的理论依据比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。注意：影响交易价格的因素很多，具体的房地产价格是随机的，可能会偏离正常的市场价格。但是，当同类房地产交易实例较多时，根据大数定量，接近房地产平均价格的房地产价格出现的概率最大。因此，可以用类似房地产修正后的交易价格的平均值，替代估价对象的价格。3、市场法的适用对象具有交易性的房地产，即要有大量的类似房地产市场交易的房地产。4、市场法的适用条件与应用市场法的适用条件是在同一供求范围内，存在着较多的类似房地产的交易。采用市场法时，需要消除:(1)实际交易情况与正常交易情况的不同；(2)成交日期与估价时点的不同；(3)可比实例房地产情况与估价对象房地产情况的不同。5、市场法估价的操作步骤(1)搜集交易实例。(2)选取可比实例。(3)建立价格可比基础。(4)进行交易情况修正。(5)进行交易日期修正。(6)进行房地产状况修正。(7)求取比准价格。第二节市场法的操作1、搜集交易实例⑴搜集大量交易实例的必要性只有拥有大量真实、可靠的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能评估出客观合理的价格。当然也是大数定理或者统计学的必然要求。⑵搜集交易实例的途径①查阅政府有关部门的房地产交易资料。②查阅报刊上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。③参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有关信息，索取有关资料。④向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解有关房地产交易的情况。⑤假装成房地产购买者，与房地产的出售者洽谈，取得真实的房地产价格资料。⑥同行之间相互提供。⑦通过专门的网站或者购买专门的数据库。⑶应搜集的内容①交易双方的基本情况和交易目的。②交易实例房地产的状况。③成交日期。④成交价格。⑤付款力式。⑥交易情况。2、选取可比实例⑴可比实例的含义指交易实例中房地产状况与房地产估价对象的状况相同或者相当、成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价格为正常市场价格或者能修正为正常市场的交易价格的交易实例。其选取的原则是最类似原则。⑵选选取取可可比比实实例例的的质质量量要要求求①与估价对象最最类似的房地地产，包括区区位的类似性性、权益和实实物的类似性性三个方面。。②交易类型与估估价目的吻合合。③成交日期与估估价时点接近近。④成交价格是正正常价格或可可修正为正常常价格。⑶分配法的含含义选取可比实例例的一种方法法。如果估价对象象为单独的土土地或单独的的建筑物，但但缺少相应的的交易实例，，而有土地与与建筑物合成成体的交易实实例，则可将将此土地与建建筑物合成体体及其成交价价格予以分解解，提取出与与估价对象同同类型部分的的房地产及其其价格，再以以此为可比实实例。⑷选取可比实实例的数量要要求从理论上讲越越多越好。如果要求选取取的数量过多多：①由于交易实实例数量有限限而难以做到到；②增加修正、、调整工作量量大而不经济济。一般选取3个以上，10个一下。3、建立价格可可比基础建立价格可比比基础的方面面：⑴统一付款方式式⑵统—采用单价⑶统一币种和货货币单位⑷统一面积内涵涵4、交易情况修修正⑴交易情况修修正的含义可比实例的成成交价格可能能是正常的，，也可能是不不正常的。如如果可比实例例的成交价格格是不正常的的，则应将其其调整为正常常的，只有这这样才能作为为估价对象的的价格。这种种调整称为交交易情况修正正。经过了交交易情况修正正后，就可以以使可比实例例，不正常的的价格变成了了正常价格。。⑵造成成交价价格偏离其正正常市场价格格的因素①有利害关系人人之间的交易易。②急于出售或急急于购买的交交易。③交易双方或某某一方对市场场行情缺乏了了解的交易④交易双方或某某一万有特别别动机或偏好好的交易。⑤特殊交易方式式的交易，比比如拍卖、招招标、哄抬或或者抛售。⑥交易税费非正正常负担的交交易。⑦相邻房地产的的合并交易。。⑧受债权债务关关系影响的交交易，比如以以房地产抵债债。⑶交交易易税税修修正正方方法法正常常成成交交价价格格－－应应由由卖卖方方缴缴纳纳的的税税费费＝＝卖卖方方实实际际得得到到的的价价格格正常常成成交交价价格格＋＋应应由由买买方方缴缴纳纳的的税税费费＝＝买买方方实实际际支支出出的的价价格格应由由卖卖方方缴缴纳纳的的税税费费＝＝正正常常成成交交价价格格×应由由卖卖方方缴缴纳纳的的税税费费比比率率应由由买买方方缴缴纳纳的的税税费费＝＝正正常常成成交交价价格格×应由由买买方方缴缴纳纳的的税税费费比比率率正常常成成交交价价格格＝＝卖卖方方实实际际得得到到的的价价格格/(1-应由由卖卖方方缴缴纳纳的的税税费费比比率率)正常常成成交交价价格格＝＝买买方方实实际际支支出出的的价价格格/(1+应由由买买方方缴缴纳纳的的税税费费比比率率)5、交交易易日日期期修修正正⑴交交易易日日期期修修正正的的含含义义将可比实例例在其成交交日期时的的价格调整整为在估价价时点的价价格，这样样才能将可可比实例价价格，作为为估价对象象的价格。。如果成交交日期与估估价时点不不同，房地地产市场状状况可能发发生变化，，价格就有有可能不同同。要求估估价对象的的价格是估估价时点时时的价格，，是在估价价时点时的的房地产市市场状况下下形成的。。交易日期修修正实际上上是房地产产市场状况况修正。⑵同一宗房房地产在不不同时间的的价格可能能变化的种种类：①平稳；②上涨；③下跌。⑶交易日期期调整的方方法①百分率法②价格指数数③价格变动动率可比实例在在成交日期期时的价格格×交易日期修修正系数＝＝在估价时时点时的价价格6、房地产状状况调整⑴房地产状状况调整的的含义进行房地产产状况修正正是将可比比实例的房房地产状况况下的价格格，调整为为估价对象象房地产状状况下的价价格。⑵房地产状状况调整的的内容①区位状况况修正对房地产价价格有影响响的，区位位因素的状状况。进行行区位状况况修正，是是将可比实实例房地产产的区位状状况下的价价格，调整整为估价对对象房地产产的区位状状况下的价价格。内容有：繁繁华程度、、交通便捷捷程度、环环境景观、、公共设施施完备程度度(属于估价对对象以外的的部分)、临路状况况、朝向、、楼层等影影响房地产产价格的因因素。②权益状况况修正对房地产价价格有影响响的，权益益因素的状状况。进行行权益状况况修正，是是将可比实实例房地产产的权益状状况下的价价格，调整整为估价对对象房地产产的权益状状况下的价价格。内容有：土土地使用年年限、城市市规划限制制条件(如容积率)等影响房地地产价格的的因素。③实物状况况修正对房地产价价格有影响响的，实物物因素的状状况。进行行实物状况况修正，是是将可比实实例房地产产的实物状状况下的价价格，调整整为估价对对象房地产产的实物状状况下的价价格。内容有：对于土地来来说，主要要包括：面面积大小、、形状、基基础设施完完备程度(属于估价对对象之内的的部分)、土地平整整程度、地地势、地质质水文状况况等影响房房地产价格格的因素；；对于建筑物物来说，主主要包括：：新旧程度度、建筑规规模、建筑筑结构、设设备、装修修、平面布布置、工程程质量等影影响房地产产价格的因因素。⑶房地产状状况修正的的思路房地产状况况修正的思思路是：首首先，列出出对估价对对象价格有有影响的状状况因素，，包括区位位方面的、、权益方面面的和实物物方面的；；其次，判判定估价对对象房地产产和可比实实例房地产产在这些因因素方面的的状况；然然后，逐项项比较，找找出它们之之间的差异异，造成的的价格差异异程度；最最后，根据据价格差异异程度对可可比实例房房地产的价价格进行调调整。房地产产状况况修正正的方方法有有百分分率法法、差差额法法和回回归分分析法法。①采用百百分率率法进进行房房地产产状况况修正正的一一般公公式可比实实例在在其房房地产产状况况下的的价格格×房地产产状况况修正正系数数＝在在估价价对象象房地地产状状况下下的价价格②采用差额额法进行行房地产产状况修修正的一一般公式式可比实例例在其房房地产状状况下的的价格±房地产状状况修正正额＝在在估价对对象房地地产状况况下的价价格⑷房地产产状况间间接比较较调整间接比较较调整法法与直接接比较相相似，所所不同的的是设想想一个标标准的房房地产状状况，并并以此标标准的房房地产状状况为基基准，将将估价对对象、可可比实例例房地产产状况，，分别与与标准房房地产，，逐项比比较打分分，然后后将所得得的分数数转化为为修正价价格的比比率。⑷房地产产状况调调整应注注意的问问题①可比房地地产状况况，无论论是区位位、权益益还是实实物，都都应是其其成交价价格，所所对应和和反映的的房地产产状况，，而不是是在评价价时点或或者其他他时候的的状况。。②不同使使用性质质的房地地产，影影响其价价格的区区位和实实物因素素不同，，即使某某些因素素相同，，但其对对房地产产价格影影响的方方向和程程度也不不完全相相同。③在房地产产状况调调整中，，可以根根据每个个因素的的具体情情况而分分别予以以调整，，如土地地使用年年限调整整、容积积率调整整、楼层层调整等等。7、求比准准价格⑴求某个个比准价价格⑵将多个个比准价价格综合合成一个个最终比比准价格格从理论上上讲，综综合的方方法有4种：①平均数，，包括简简单算术术平均数数和加权权算术平平均数：：②中位数；；③众数；④其他方法法。第三节市市场场法运用用综合实实例实例1：为评估估某写字字楼2005年10月1日的正常常市场价价格，在在该写字字楼附加加调查选选取了A、B、C三宗类似似写字楼楼的交易易实例作作为可比比实例，，有关资资料见下下页表中的交交易情况况中，正正(负)值表示可可比实例例成交价价格高(低)于正常市市场的价价格幅度度；房地地产状况况中，正正(负)值表示可可比实例例房地产产状况优优(劣)于估价对对象房地地产状况况导致的的价格差差已幅度度。另假假设人民民币与美美元的市市场汇率率2005年3月1日为1：8.4，2005年10月1日为1：8.3；该写字字楼以人人民币为为基准的的市场价价格2005年1月1日至2005年2月1日基本不不变，2005年2月1日至2005年5月1日平均比比上月下下降1%，以后平平均每月月比上月月上升0.5%。试测算算该写字字楼2005年10月1日的正常常市场价价格。可比实例A可比实例B可比实例C成交价格5000元人民币/M2650美元/M25500元人民币/M2成交日期2005年1月1日2005年3月1日2005年7月1日交易情况＋2%＋5%-3%房地产状况-8%-4%+6%实例2：某地区某某类房地地产1999年4月1日至10月1日的价格格指数分分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以1998年1月1日为100)。其中有有一房地地产在1999年6月1日的价格格为2000元／m2，对其作作交易日日期修正正到1999年10月1日的价格格为()元／m2。A．1376B．2308C．2558D．1055解：(1)可以判断断应采用用房地产产价格指指数法调调整(2)可以判断断出，该该指数为为定基指指数(以外均以以1998年为基准准期)(3)选择价格格指数可比实例例交易日日期的价价格指数数为：76.7；估价对象象交易日期期的价格指指数为：98.1(4)计算调整后后的价格2000××(98.1/76.7)＝2558.01显然答案为为：C实例3：在估价中选选取4个可比实例例，甲成交交价格4800元/m2，建筑面积积100m2，首首次次付付清清24万元元，，其其余余半半年年后后支支付付16