云南安宁城市综合体

香港华艺设计顾问（深圳）有限公司2014.3云南安宁城市综合体规划设计项目区位与周边环境分析1安宁区位安宁距昆明32公里，是昆明通往滇西8个地州，并经畹町直接与缅甸相连的交通重镇。半小时经济圈项目区位安宁中心城区空间格局为：围绕主城区分布5大功能组团，基地位于安宁主城区东北部，老城核心，北部紧邻东西向城市发展轴，拥有优越的区域优势。1.1区域位置区域分析项目基地位于旧城区商业中心，周边交通条件较完善，可便捷到达新区行政中心、商业中心、体育中心等功能板块，并且可通过连然街、宁湖路与温泉旅游组团和工业组团相联，距离新规划中央火车站客运枢纽仅1Km,对外交通便利。周边主要交通联系通道中华路 宁湖路川北路连然街温泉镇楚雄昆明太平G3201.2区域关系交通条件区域分析1.3基地交通条件分析七号地块八号地块东湖公园百花公园主要车流来向七号地块八号地块东湖公园百花公园主要步行人流来向东湖公园百花公园地下连接主次车流车流方向步行人流方向下沉广场地下商业地下通道主要景观面主次车流方向1.4辐射范围七号地块八号地块东湖公园十分钟步行范围（800M）五分钟步行范围（400M）百花公园维多利购物中心依皇购物中心安宁综合商场湖滨商场综合商场基地步行五分钟内到达百花公园，十分钟内到达东湖公园，有利于人流的汇聚。周边商圈紧密相连，与基地共同形成安宁市区核心商业中心。周边分析基地分析人文景观资源：基地西靠百花公园，东望东湖公园，螳螂川从基地东川流而过，视野开阔、景观优势明显；周边有多处人文历史遗存，包括安宁文庙、永安桥、遥岑楼和楠园，文化历史浓厚。TOWERPARKRIVERTEMPLE百花公园螳螂川东湖公园安宁文庙遥岑楼景观资源1.5景观资源七号地块八号地块东湖公园百花公园基地现状1.6基地现状用地条件：北临百花路，南抵中华路，西临百花公园，东临螳螂川，总用地面积约10.02公顷，其中7号地块约5.09公顷，8号地块约4.93公顷。1.7基地分析基地分析上位规划解读：城市规划空间结构一心三带三组团；发展定位持续活力繁荣的综合中心区和承载历史记忆的文化核心区；基地位于商务服务中心和文体娱乐中心。8#地块经济技术指标项目数据上限指标净用地面积㎡49354总建筑面积㎡372026地上建筑面积㎡264768其中普通商业㎡117614仿古商业街㎡15154住宅㎡132000地下建筑面积㎡107258其中地下商业㎡22129地下车库㎡85129总户数1100容积率5.0~6.0建筑密度45%~52%7#地块经济技术指标项目数据上限指标净用地面积㎡52286总建筑面积㎡311450地上建筑面积㎡232710其中商业㎡45524soho办公㎡114840办公酒店㎡44020健身中心㎡5262图书城㎡5097活动中心㎡5097配套服务设施㎡12870地下建筑面积㎡78740其中地下商业㎡18987地下车库㎡59753容积率4.0~4.7建筑密度30%~35%经济指标项目梳理及设设计理念2SWOT优势分析StrengthsSWOT劣势分析WeaknessSWOT机遇分析OpportunitiesSWOT挑战分析Threat设计目标设计目标基地分析设计灵感与理理念项目规模比较较与参考案例例3规模比较规模比较云南安宁顺城城中心地块用用地面积：：5.2万㎡总建筑面面积：25.3万㎡其中商业面积积：9.8万㎡美国霍顿广场场地块用地地面积：5.2万㎡总建筑面面积：16.8万㎡其中商业面积积：11万㎡本案商业地块块用地面积积：4.93万㎡总建筑面面积：37万㎡其中商业面积积：13.2万㎡深圳万象城地地块用地面面积：10万㎡总建筑面面积：55万㎡其中商业面积积：18.8万㎡日本博多水城城地块用地地面积：3.6万㎡总建筑面面积：23万㎡其中商业面积积：7.8万㎡台湾台茂购物物中心地块用用地面积：：5万㎡总建筑面面积：9.5万㎡其中商业面积积：9.5万㎡案例借鉴案例借鉴：博博多水城案例借鉴案例借鉴零售62%餐饮10%戏院剧场14%娱乐14%主要功能板块块主力店：百货货、健康保养养、书籍、药药铺小商铺：个性性杂货、婴幼幼儿用品、男男女时装餐饮：各国特特色美食、轻轻餐饮娱乐休闲：剧剧场、影院购物街区——主题专卖店、、户外休闲5F餐饮娱乐4F餐饮户外3F个性杂货2F休闲时装1F都会时尚B1健康餐饮楼层简介案例借鉴：博博多水城家庭生活娱乐乐型零售部分分占最主要比比重主要功能板块块游乐王国—A-Zone动力站：运动动主题游乐园园—百欢集电玩世世界：年轻风风尚电子游戏戏空间—卡通尼乐园：：儿童卡通游游乐园美食天堂——主题餐饮、美美食街购物乐园——主题专卖店、、风尚服饰娱乐部分与零零售部分占最最主要比重案例借鉴案例借鉴：台台茂购物中心心案例借鉴商场部分地下下二层+地上7层，业态类别别几乎覆盖现现代人的所有有日常消费7F美丽华影城6F国际美食5F美食百汇4F仕女内衣3F时代潮流2F便利生活1F都会时尚B1极限运动中心B2运动风尚楼层简介购物女装男装女鞋男鞋化妆品、香氛内睡衣珠宝、视频、表、眼镜皮件、包、配件、杂货童装、孕妇装运动、户外服饰用品家饰寝饰、厨具生活杂货、健康器材数码3C玩具、书店、文教趣味超市、服务、便利店餐饮咖啡轻食餐厅速食美食街食品娱乐美丽华台茂影城百欢集娱乐世界卡通尼游戏爱乐园A-ZONE动力站案例借鉴：台台茂购物中心心商业分析案例借鉴：台台茂购物中心心案例借鉴案例借鉴总结结1.特色购物云南安宁市城城市及人口规规模较小，同同时由于电子子商业对传统商业的冲冲击，普通的的商业模式对对本案商业运运营带来较大大困难。本案建议采用用第四代商业业综合体方式式——“体验式购物物”并将云南地域域特色的文化化、艺术、生生态或生活方方式融入项目目，形成有别于周周边商业模式式的购物中心心，从而吸引引更大范围的的老人、小孩、、青年和游客客前来体验，，休闲，娱乐乐和购物，真真正激活商业活活力。2.化整为零通过室外购物物街的设置，，尽可能将大大体量的商业业面积化整为零，以减减小一次性投投资规模，同同时，随着购购物或者生活活模式的变化，，也可随时调调整业态，以以满足新消费费趋势。文化

购物

时尚

旅游

自然

娱乐

特色

生活

休闲

娱乐

地域

功能布局建议时尚生活百货儿童用品专卖玩具反斗城家居家饰卖场大型超市真冰溜冰场Imax影城儿童职业体验园国际美食汇F-world欢乐世界大众品牌专卖店潮流前线3C数码街区游戏电玩世界卡通动漫乐园快捷餐饮服务酒吧娱乐体育用品专卖老年大学体育健身中心图书中心公共服务设施便利店BOX现代艺术街区高端商务酒店会议中心便利店夜总会云南特色街区特色餐饮服务商务休闲创意文化时尚前沿欢乐家庭商业分析方案推演4规划结构推敲敲总体评价：整体布局应突突出中心广场场统筹全局，，形成基地场所感。空间不宜过过于零散。高层塔楼应充充分利用景观观资源提升商业价值，功能布置合合理得当。保留景观通轴，结合广场联联系周边景观观资源，打造造市民休闲空空间。优缺点分析优点：商场动动线明确，景景观轴与主干干道无架空视视线遮挡；缺点：建筑关关系分散，各各自为政，整整体性太弱。。优缺点分析优点：景观轴轴线明确，市市民广场大气气，功能布局局合理；缺点：7#地块南侧建筑筑略嫌拥挤，，北侧酒店处处理欠佳。方案推演优缺点分析优点：中心广场突出，场所感强；缺点：高层塔楼位置不便消防，未充分利用景观资源。概念方案1优缺点分析优点：景观轴明确，视线通透，高层塔楼景观好；缺点：高层塔楼太近，市民广场空间拥挤，商业价值

未充分利用。概念方案2概念方案4概念方案3规划实施5方案一透视图透视图透视图透视图透视图透视图透视图透视图透视图透视图透视图透视图透视图透视图总平面产品分布商业地块价值值分析住宅价价值分分析方案主主要特特点场景剖剖面1.星空广广场2.旱喷乐乐园3.光影艺艺术广广场4.创意购购物广广场1234流线分分析流线分分析流线分分析消防分分析景观分分析一层平平面二层平平面三层平平面四层平平面五层平平面方案二二鸟瞰图图鸟瞰图图鸟瞰图图透视图图透视图图透视图图透视图图透视图图透视图图透视图图透视图图透视图图总平面面图方案特特色功能分分析场景剖剖面场景剖剖面场景剖剖面场景剖剖面流线分分析负一层层平面面一层平平面二层平平面三层平平面四层平平面五层平平面1231.家庭娱娱乐中中庭意意向2.商业入入口意意向1.沿路路街街道道空空间间意意向向空间间意意向向一一44.休闲闲时时尚尚中中庭庭意意向向55.中心心室室外外广广场场意意向向空间间意意向向二二66.创业业文文化化中中庭庭5.创意意购购物物区区入入口口7空间间意意向向三三1345726891010712345689景观观意意向向户型型意