长沙某居住区洋房高层新中式示范区方案

【中国·长沙】建发合丰两安地块项目建筑方案设计二零一八年四月三十日

鸟瞰图鸟瞰图沿街透视图沿街透视图高层南侧透视图高层北侧透视图洋房南侧透视图洋房北侧透视图展示区方案一透视图展示区方案案一透视图图展示区方案案一透视图图展示区方案案一透视图图规划篇壹示范区产品篇目录贰叁【】】1规划策略分分析壹规划篇【】】2规划设计【】】1规划策略分分析规划策略分分析营销定位：刚需及首改改中端社区区保证高去化率突出核心亮点寻求价值增长点点快销/货值最大化化赋予各地块块最大溢价价，实现整整个地块最最高溢价追求洋房最大化化规划策略落落地规划：分析现状条条件，尝试试所有可能能的强排；寻求货值值最大化的的最优解；追求溢价：：寻求洋房最大化化；采取单地地块高低配方式组合产品：定位快销+50%装配率——户型方正，种类精简追求溢价：：高层产品品竞比周边边同类产品品（舒适度OR赠送率OR低总价）洋房产品兼兼顾品质与舒适适度【】】2规划设计规划逻辑推推导强排分析规划重组基地分析STEP1STEP2STEP3强排分析规划重组基地分析STEP1STEP2STEP3项目地块位位于长沙市市雨花区，基地被一条条南北向规规划路分成成两块用地地，北地块块南侧为规规划道路。场地东部部为阳光城城尚东湾，，南部为合合丰安置小小区和新华华都万家城城，西邻京京港澳高速速，北靠浏浏阳河。阳光幼儿园二分园聪伶幼儿园小橡树幼儿园黎托合丰小学浏阳河周边资源123312生态建设要求求：1、本项目需全部采用装装配式技术进进行建造，且且单体建筑预预制装配率原原则上不低于于50%规划条件总用地面积：107353.61㎡南地块建设用地面积：71025.01㎡北地块建设用地面积：36328.60㎡合庆路合兴路合阳路规划路合丰路京港澳高速京港澳高速辅道19.5M8M15M8M8M15M8M15M8M8M8M8M15M15M15M15M用地性质居住用地用地面积(㎡）107353.6计容面积(㎡）268384容积率2.5建筑密度（%）24绿地率（%）40建筑限高（m100规划配套要求求：1、幼儿园（2500㎡）2、会所/售楼处（1600㎡地上+1000㎡地下）3、商业（2000㎡）4、物业管理用用房：总建筑筑面积5‰5、社区用房：：800㎡（不计容）生态建设要求求：1、本项目需全部采用装装配式技术进进行建造，且且单体建筑预预制装配率原原则上不低于于50%路名红线宽度状况合庆路24m待建规划路一24m待建合阳路20m已建合兴路24m待建主要人流方向已建道路待建道路日照对基地影影响分析项目用地东侧侧为高层住宅宅，需考虑日日照影响，测测算结果对本本项目北侧地地块较大影响响。黄色区域内不不宜建高层。。周边环境条件件已建楼盘日照客体范围线已建楼盘日照主体范围线合庆路合兴路合阳路规划路合丰路京港澳高速京港澳高速辅道住宅用地价值等级：>>环境对土地价价值影响分析析项目周边没有有景观支撑，，北侧虽有浏浏阳河，但是是被北侧小区区遮挡，几几乎不可见，，景观价值低低。项目西侧为京京港澳高速，，噪声较大，，对项目存在在一定影响。。宜将小区最小小户型布置在在沿高速一侧侧。规划条件总结结现状总结：1.用地西侧临近京珠高速，会会受到噪音的的影响；2.用地周边配套、交通尚不完善善；3.用地东侧高层层小区对本案案有日照影响响；4.用地周边有利利资源少，土土地价值由西西向东递减；；对规划条件的的运用：1.南面地块沿西侧布置低配产品（高层105㎡）；地块东东侧辟为洋房区（土地价值最最好）；2.北地块高层沿沿北面布置，，南面为洋房区（东侧高层小小区的日照影影响）追求洋房最大化强排分析规划重组基地分析STEP1STEP2STEP3所有可能性展展示北地块全高层层+南地块高层洋洋房北地块全高层层+南地块全高层层北地块高层洋洋房+南地块全高层层北地块高层洋洋房+南地块高层洋洋房…货值计算基数数设定高层1w/㎡洋房（10%赠送）1.45w/㎡洋房（15%赠送）1.55w/㎡洋房（20%赠送）1.65w/㎡商业2.5w/㎡从规划角度出出发2.5容积率三三大方向覆盖所有组合合可能性思路一北地块全高层层思路解释洋房集中布置置高层洋房尽量量分开减少高层占地地尽量多布置洋洋房，提高货值思路解释北地块全布洋洋房追求品质思路解释南地块高层+洋房思路二北地块全洋房房南地块高层+洋房思路三北地块高层+洋房南地块高层+洋房

洋房高层洋房N高层洋房洋房高层N高层

洋房N高层思路一北地块全高层层南地块高层+洋房高层

洋房N高层总货值29.95亿多层洋房6.39万㎡占比23.84%合丰两安地块项目指标规划用地面积107353.61容积率

2.50洋房占比23.84%业态类型面积段户数分项户数户数比建筑面积分项面积面积比营销要求套数比单价货值住宅洋房155

68.0

452.015.0%

10,540.00

63,980.016.5%15.0%1.65

17,391.0140204.045.1%

28,560.0044.6%45.0%1.45

41,412.0125112.024.8%

14,000.0021.9%25.0%1.55

21,700.016068.015.0%

10,880.0017.0%15.0%1.65

17,952.0高层102340.0

1,624.020.9%

34,834.03

200,114.017.4%20.0%1

200,114.03120608.037.4%

72,960.0036.5%50.0%124204.012.6%

25,296.0012.6%142472.029.1%

67,024.0033.5%30.0%145

-0.0%

-0.0%合计

2,076.0

264,094.03

264,094.0

298,569.0商业商业3901.0

390.00

2.5

975.0配套物业1300

社区用房

消控室100合计1400

1400.00

幼儿园幼儿园2500

1.0

2500.00

总计

268384.03

299,544.0北地块日照不不过洋房洋房高层N思路二方方向①北地块全洋房房南地块块高层层+洋房多层洋房6.65万㎡占比24.76%总货值30.14亿合丰两安地块项目指标规划用地面积107353.61容积率

2.50洋房占比24.76%业态类型面积段户数分项户数户数比建筑面积分项面积面积比营销要求套数比单价货值住宅洋房155

70.0

470.014.9%10,850.00

66,450.016.3%15.0%1.65

17,902.5140

210.044.7%

29,400.0044.2%45.0%1.45

42,630.0125

120.025.5%

15,000.0022.6%25.0%1.55

23,250.0160

70.014.9%

11,200.0016.9%15.0%1.65

18,480.0高层100

340.0

1,624.020.9%

32,978.03

197,314.016.7%20.0%1

197,314.03120

608.037.4%

72,960.0037.0%50.0%124

204.012.6%

25,296.0012.8%140

472.029.1%

66,080.0033.5%30.0%145

-0.0%

-0.0%合计

2,094.0

263,764.03263,764.0

299,576.5商业商业720

1.0

720.00

2.5

1,800.0配套物业1300

社区用房

消控室100合计1400

1400.00

幼儿园幼儿园2500

1.0

2500.00

总计

268384.03

301,376.5洋房洋房高层N思路二二方方向②②合丰两安地块项目指标规划用地面积107353.61容积率

2.50洋房面积24.53%业态类型面积段户数分项户数户数比建筑面积分项面积面积比营销要求套数比单价货值住宅洋房155

72.0

464.015.5%

11,160.00

65,830.017.0%15.0%1.65

18,414.0140210.045.3%

29,400.0044.7%45.0%1.45

42,630.0125110.023.7%

13,750.0020.9%25.0%1.55

21,312.516072.015.5%

11,520.0017.5%15.0%1.65

19,008.0高层100340.0

1,624.020.9%

33,598.03

197,934.017.0%20.0%1

197,934.03120608.037.4%

72,960.0036.9%50.0%124204.012.6%

25,296.0012.8%140472.029.1%

66,080.0033.4%30.0%145-0.0%

-0.0%合计

2,088.0

263,764.03

263,764.0

299,298.5商业商业7201.0

720.00

2.5

1,800.0配套物业1300

社区用房

消控室100合计1400

1400.00

幼儿园幼儿园2500

1.0

2500.00

总计

268384.03

301,098.5多层洋房6.58万㎡占比24.53%总货值30.11亿北地块块全洋洋房南地块块高层层+洋房

洋房高层洋房N高层思路三三方方向向①北地块块高层层+洋房南地块块高层层+洋房合丰两安地块项目指标规划用地面积107353.61容积率

2.50洋房占比26.29%业态类型面积段户数分项户数户数比建筑面积分项面积面积比营销要求套数比单价货值住宅洋房155

76.0

488.015.6%

11,780.00

69,360.017.0%15.0%1.65

19,437.0140228.046.7%

31,920.0046.0%45.0%1.45

46,284.0125108.022.1%

13,500.0019.5%25.0%1.55

20,925.016076.015.6%

12,160.0017.5%15.0%1.65

20,064.0高层100340.0

1,620.021.0%

32,900.00

194,494.016.9%20.0%1

194,494.03120606.037.4%

71,620.0036.8%50.0%124204.012.6%

25,296.0013.0%140470.029.0%

64,678.0333.3%30.0%145

-0.0%

-0.0%合计

2,108.0

263,854.03

263,854.0

301,204.0商业商业6301.0

630.00

2.5

1,575.0配套物业1300

社区用房

消控室100合计1400

1400.00

幼儿园幼儿园2500

1.0

2500.00

总计

268384.03

302,779.0多层洋房6.93万㎡占比26.29%总货值30.28亿思路三三方方向向②合丰两安地块项目指标规划用地面积107353.61容积率

2.50洋房面积24.90%业态类型面积段户数分项户数户数比建筑面积分项面积面积比营销要求套数比单价货值住宅洋房155

72.0

462.015.6%

11,160.00

65,670.017.0%15.0%1.65

18,414.0140

216.046.8%

30,240.0046.0%45.0%1.45

43,848.0125

102.022.1%

12,750.0019.4%25.0%1.55

19,762.5160

72.015.6%

11,520.0017.5%15.0%1.65

19,008.0高层100

340.0

1,624.020.9%

33,758.03

198,094.017.0%20.0%1

198,094.03120

608.037.4%

72,960.0036.8%50.0%124

204.012.6%

25,296.0012.8%140

472.029.1%

66,080.0033.4%30.0%145

-0.0%

-0.0%合计

2,086.0

263,764.03

263,764.0

299,126.5商业商业720

1.0

720.00

2.5

1,800.0配套物业1300

社区用房

消控室100合计1400

1400.00

幼儿园幼儿园2500

1.0

2500.00

总计

268384.03

300,926.5多层洋房6.56万㎡占比24.90%总货值30.09亿

洋房高层洋房N高层北地块块高层层+洋房南地块块高层层+洋房思路一一测试结结果总货值值29.95亿洋房6.39W测试结结果总货值值30.14亿洋房6.65W思路二二思路三三北地块块日照照不过过方向不不成立立高层

洋房N高层北地块块全高高层南地块块高层层+洋房总货值值30.11亿洋房6.58W北地块块全洋洋房南地块块高层层+洋房洋房洋房高层N高层遮遮挡多多洋房品品质高高空间形形态差差洋房房品质质高

洋房高层洋房N高层总货值值30.28亿洋房6.93W总货值值30.09亿洋房6.56W高层遮遮挡小小洋房货货值高高空间形形态差差洋房房量较较低北地块块高层层+洋房南地块块高层层+洋房测试结结果强排分分析规划重重组基地分析STEP1STEP2STEP3展示区影响范围展示区影响范围展示区影响范围人流人流人流已建高层的影响思路一思路二在地块南部部在地块中部部位置分析思路三在地块北部部对地块内周周边建筑影影响较小位于人流来向端端口，地理位置优优越位置分析对地块内周周边建筑影影响较大展示区入入口与东部地地块上建建筑山墙墙相对位置分析析对地块内内周边建建筑影响响较小位于人流来向向端口，，地理位置置优越基地条件件判断展展示示区的位位置选择择基地条件判断断幼儿园的的位置选择思路一思路二在南地块西南南角位置分析思路三处于南部地块块的消极空间范围围内，能最大程度的的保证小区产产品的货值最大化。位置分析造成地块不平整影响排房效率率，不能达到货值值最大化位置分析离高速公路较远影响排房效率率，不能达到货值值最大化在南地块东南南角在北地块西南南角展示区的位置置确认展示区展示区展示区大小适适中，洋房面面积最大化通过建筑退界界与间距得出出售楼处只能能置于绿色区区域，面积不不够，而且不不利于展示区区总图布置洋房量偏少，，展示区占地地过大，土地地利用浪费商业的位置确确认由于商业需要要独立设置，，为了最大化化住宅货值，，在不损失住住宅的情况下下只有红圈位位置能做商业业。再次提升溢价价——从规划方面增增加洋房产品品面积结论：将地块块面宽与进深深用到极限两梯四户高层层换成两梯三三户高层，省省下的面宽可可以加一个单单元洋房略微减少展示示区进深，将将局部6+1洋房换成7+1洋房合丰两安地块项目指标规划用地面积107353.61容积率

2.50洋房占比28.42%业态类型面积段户数分项户数户数比建筑面积分项面积面积比营销要求套数比单价货值住宅洋房155

82.0

538.015.2%

12,710.00

76,270.016.7%15.0%1.65

20,971.5140

246.045.7%

34,440.0045.2%45.0%1.45

49,938.0125

128.023.8%

16,000.0021.0%25.0%1.55

24,800.0160

82.015.2%

13,120.0017.2%15.0%1.65

21,648.0高层100

340.0

1,620.021.0%

5,990.00

187,584.013.9%20.0%1

187,584.03120

606.037.4%

1,620.0038.2%50.0%124

204.012.6%

5,296.0013.5%140

470.029.0%

4,678.0334.5%30.0%145

-0.0%

-0.0%合计

2,158.0

263,854.03

63,854.0

304,941.5商业商业630

1.0

630.00

2.5

1,575.0配套物业1300

社区用房

消控室100合计1400

1400.00

幼儿园幼儿园2500

1.0

2500.00

总计

268384.03

306,516.5多层洋房7.63万㎡占比28.24%总货值30.65亿最后的总图2T3高层+2T4高层高赠送洋房城苑延续大城文脉脉，融汇园林林气韵“城”的秩序序空间“苑”的交流流空间我们旨在打造造总图概念城唐长安城平面面图本案总平面图图“街巷里坊”将整个地块块的脉络梳理理的层次分明明；主轴（主主街巷），次次轴（各里坊坊）分明；将将整体秩序空空间贯穿，打打造出一系列列轴心节点，，很好的建立立起了城的秩秩序与导向。。城-苑设计手法——营造总图概念“苑”为人们提提供了主要的的公共休憩、、交流空间。。苏州园林中中苑的渗透成成为了人与自自然接触的场场所。苑城-苑设计手法——营造留园总图概念总平面图技术经济指标标面积分指标住宅地上总建筑面积（㎡）263854其中高层187502洋房76352商业地上总建筑面积（㎡）（≥2000㎡）630配套地上总建筑面积（㎡）（按规划条件设置）4700其中物业管理用房1300社区居委会用房（不计容）800社区居家养老设施用房（不计容）0公厕、消防控制室等100幼儿园（2500㎡）2500技术性核准任务书契合度日照满足退界满足户型配比（±3%）满足户型面积段（±3%）满足任务书要求的各项其他条件满足可售户型配比高层配比户型编号面积段套数配比要求面积套数套数配比A100-10520%3488434022.4%B120-12550%9039474248.9%C140-14430%6222443628.7%地上总面积187502总套数1518洋房配比户型编号面积段套数配比要求面积套数套数配比D155(150-160)15%123828215.2%E125(121-129)25%1600012823.8%F140(136-144)45%3444024645.7%G160（155-165)15%135308215.2%地上总面积76352总套数538长沙“合丰两安地块”项目指标分项（含规划要求）数值总指标用地面积（㎡）107353.61其中北地块36328.60南地块71025.01建筑面积(计容)268384.03其中北地块66017.33南地块202366.70容积率(综合)≤2.52.50其中北地块≤2.51.82南地块≤2.52.85总建筑面积（㎡）334084其中地上建筑面积269184其中地上可售面积264484地上不可售面积4700地下建筑面积64900其中机动车库面积（含设备用房）63900非机动车库面积0地下会所面积1000地下人防面积9869建筑占地面积25760绿地面积42940建筑密度≤24%24%绿地率≥40%40%住宅总套数2056其中高层1518洋房538机动车位个数（按规划条件要求设置）1985其中地上（约占总车位的10%)198地下1787非机动车位个数（按规划条件要求设置）0其中地上0地下0商业洋房（7~8F）2梯3户高层(34F)2梯4户高层(34F)展示区图例幼儿园业态分布洋房高层140-144㎡高层120-125㎡高层100-105㎡图例户型分布户型分布洋房155㎡洋房140㎡洋房125㎡图例高层140-144㎡高层120-125㎡高层100-105㎡洋房160㎡楼栋间距图例39.0039.0039.0039.0039.50单位：米39.5010.0031.5031.5031.5031.5047.0531.5031.5027.7027.7027.7027.7027.7027.7027.7031.5031.5031.509.6019.00间距分析19.50小区出入口地下车库出入口图例高速路城市道路展示区出入口幼儿园入口小区出入口地下车库出入口地下车库出入口小区出入口展示区出入口口地下车库出入口幼儿园出入口口地下车库出入口交通分析地下车库出入口小区出入口小区出入口幼儿园出入口口图例消防道路消防登高面消防分析消防出入口消防出入口消防出入口消防出入口消防出入口消防出入口景观分析组团景观景观轴线图例景观节点36.0038.0034.0033.0033.5034.0034.0034.0034.0034.0035.5037.00场地标高单位：米日照分析日照分析依据据：《城市居住区规规划设计规范范》计算有效时间间：大寒日8时至16时日照分析结论论通过分析测算算，本项目住住宅建筑中每每套住宅至少少有一个居住住空间的满窗窗日照时间不不少于2小时本项目符合相相关规范的日日照要求，不不会对周边已已建项目产生生不利影响。。对有周边待待建地块日照照影响范围在在图中已标示示。1小时2小时3小时4小时5小时6小时7小时8小时北地块面积20500㎡北地块车位490个南地块面积44400㎡南地地块块车车位位1297个总面面积积64900㎡总车车位位1787个地下下人人防防面面积积9869㎡车位大堂设备会所地下人防车库出入口(7M)车库出入口(4M)地库库分分析析主车车道道宽宽度度6米，，次次车车道道宽宽度度5.5米5.5m5.5m5.5m5.5m6m大堂堂门门离离车车道道距距离离大大于于4米仅有有的的尽尽端端停停车车位位车道道柱子子轴轴线线柱子子轴轴线线与与车车开开门门无无冲冲突突尽端端停停车车位位少少车开开门门位位置置地库库分分析析1234567567567归家家流流线线回家家流流线线的的设设计计体体现现一一种种归家家过程程中中的的美美好好体体验验感感，，单单元元入入户户大大堂堂与与地地库库入入户户大大堂堂实实现现空空间间共共享享，，体体现现““双大大堂堂”的的相相互互沟沟通通，，电电梯梯厅厅自自然然采采光光通通风风。。比常常规规的的回回家家路路线线增增加加林荫荫大大道道、、地地库库大大堂堂的空空间间节节奏奏，，让住住户户切切身身体体验验到到回回家家的的路路也也能能更更高高端端、、更更丰丰富富的的感感受受。。城市市道道路路林荫荫大大道道小区区入入口口地库库入入口口地库库大大堂堂家中中归家家流流线线分分析析1234567【】】1策略分分析贰产品篇篇【】】2产品设设计【】】1策略分分析产品策策略产品：：定位快快销+50%装配率率———户型方正，种类类精简高层产产品对对舒适适度的的要求求可在在总图图逻辑辑需要要的前前提下下降低低（三开间间/边套局局部两两开间间）追求溢溢价：：高层层产品品竞比比周边边同类类产品品（舒适度度OR赠送率率OR低总价价）洋房产产品兼兼顾品质与与舒适适度户型面积

配比要求户型

编号赠送后户型

产权面积（M2）（除少数变异户型外，不应突破下列区间，且不应全为上限）赠送比例下限（%）

(仅为下限，鼓励多做）所占比例（%）

套数比A2+1房2厅1卫100-10510%20%B3+1房2厅2卫120-12510%50%C4房2厅2卫140-14410%30%

100%户型面积配比要求户型

编号赠送后户型

产权面积（M2）赠送比例下限（%）

(仅为下限，鼓励多做）所占比例（%）套数比D≥5房2厅3卫(首层）15520%15%E≥3(+1)房2厅2卫12520%25%F≥4房2厅2卫14020%45%G≥5房2厅3卫(顶复）16020%15%

100%任务书书高层层面积积配比比任务书书洋房房面积积配比比B户型（（125㎡）占比50%，导致致户型型产品品设计计受限限；户型房房型要求明明细，导致致户型型产品品设计计灵活活性受受限；；本案基基地明昇壹城天宸原著新华都万家城阳光城尚东湾中央洋房约2KM约1KM追求溢溢价：：周边边同类类产品品的归归纳总总结产品策策略竞品分分析（（1）名称阳光城城尚东东湾产品3-2-1户型3-2-1户型4-2-2户型95㎡面积95㎡面积125㎡面积约500M本案基地阳光城尚东湾简介容积积率率：2.80绿化化率率：40%简析全部明明卫全部南南北通通全部无无北厅厅新华都都万家家城3-2-2户型4-2-2户型4-2-2户型110㎡面积121.46㎡面积132㎡面积容积积率率：2.62绿化化率率：42.8%约500M本案基地新华都万家城江河中中央洋洋房4-2-2户型4-2-2户型4-2-2户型152.9㎡面积127㎡面积149㎡面积容积率率：1.00绿化率率：40%江河中央洋房约600M本案基地4-2-2户型4-2-2户型4-2-2户型111.9㎡面积126㎡面积139.8㎡面积全部明卫全部南北通全部无北厅全部明卫全部南北通全部无北厅竞品分析（2）名称明昇壹城产品3-2-2户型3-2-2户型4-2-2户型100.85㎡面积106㎡面积123.21㎡面积简介容积率：：1.88绿化率：：34.29%简析全部明卫全部南北通全部无北厅约500M本案基地新华都万家城约1.7KM本案基地明昇壹城4-2-2户型4-2-2户型4-2-2户型139㎡面积140㎡面积143㎡面积天宸原著3-2-2户型4-2-2户型110㎡面积143㎡面积容积率：：2.45绿化率：：40%全部明卫全部南北通全部无北厅天宸原著约2.4KM本案基地通过表格对以以上周边竞品品进行理性分分析，并重点关注房房型配置等问问题：项目名称户型面积/㎡卫生间/个开间数是否明卫是否南北通是否北厅阳光城尚东湾三房两厅一卫9513是是否三房两厅一卫9512.5是是否四房两厅两卫12522是是否新华都万家城三房两厅两卫11022是是否三房两厅两卫121.4622是是否四房两厅两卫13223是是否江河中央洋房四房两厅两卫111.923是是否四房两厅两卫12623是是否四房两厅两卫139.823是是否四房两厅两卫152.923是是否四房两厅两卫12723是是否四房两厅两卫14923是是否明昇壹城三房两厅两卫100.8523是是否三房两厅两卫10623是是否四房两厅两卫123.2123是是否四房两厅两卫13923是是否四房两厅两卫14023是是否四房两厅两卫14323是是否天宸原著三房两厅两卫11023是是否四房两厅两卫14323是是否市场总结通过以上分析析，可以大体得到到以下结论：1.南北通透房型是市场主主流，也是我我们的最低标标准；2.点式、北厅的房型因使用用体验不佳已已经在市场上上很少出现3.面积段在100㎡-105㎡、120㎡-125㎡、140㎡-144㎡时的房型3开间占主流、、2开间占少数4.注重户型的方正、舒适性性、实用性，，3房以下产品基基本没有。户型策略总结结【】】2产品分析户型房型套数①套内面积阳台全投影面积②1/2阳台面积阳台比例套内产权面积和③本层公摊面积④大公摊按0%预估总产权面积（含大公摊）公摊率B13+1房2厅2卫291.6610.985.4911.30%97.1523.240.00120.3919.31%C4房2厅2卫2106.2316.898.4514.73%114.6827.440.00142.1119.31%合计-4395.7855.7427.8710.08%423.65101.360.00525.0119.31%飘窗（全赠送）阳台（赠送一半）产品设计2梯4户高层142+120+120+142改造前方案户型位置产品设计户型位置2梯4户高层142+120+120+142改造后方案户型B1(4房2厅2卫)：三开间朝南南，大尺度阳阳台；南北通通透，户型方方正。户型C（4房2厅2卫）：三开开间朝南，，超大观景景阳台；南南北通透，，健康舒适适。飘窗（全赠送）阳台（赠送一半）产品设计2梯4户高层103+123+125改造前方案案户型位置户型房型套数①套内面积阳台全投影面积②1/2阳台面积阳台比例套内产权面积和③本层公摊面积④大公摊按0%预估总产权面积（含大公摊）公摊率A22+1房2厅1卫178.516.663.338.14%81.8421.880.00103.7221.09%B13+1房2厅2卫291.6610.985.4911.30%97.1525.970.00123.1221.09%B23+1房2厅2卫192.1313.866.9313.99%99.0626.480.00125.5421.09%合计-4353.9642.4821.248.55%375.20100.300.00475.5021.09%产品设计户型位置2梯4户高层103+128+125改造后方案案户型A2（3房2厅1卫）：两开开间朝南，，阳光充足足；南北通通透，双向向采光通风风。户型B1(4房2厅2卫)：三开间朝朝南，大尺尺度阳台；；南北通透透，户型方方正。户型B2（4房2厅2卫）：三开开间朝南，，超大观景景阳台；动动静分区明明确，健康康舒适。飘窗（全赠送）阳台（赠送一半）户型房型套数①套内面积阳台全投影面积②1/2阳台面积阳台比例套内产权面积和③本层公摊面积④大公摊按0%预估总产权面积（含大公摊）公摊率A22+1房2厅1卫178.516.663.338.14%81.8423.700.00105.5422.45%B13+1房2厅2卫194.0410.985.4911.03%99.5328.820.00128.3522.45%C4房2厅2卫1106.2316.898.4514.73%114.6833.200.00147.8822.45%合计-3278.7834.5317.278.65%296.0585.720.00381.7722.45%产品设计户型位置2梯3户高层105+128+147方案一改改造前方案案产品设计户型位置户型A2（3房2厅1卫）：两两开间朝朝南，阳阳光充足足；南北北通透，，双向采采光通风风。户型B1(4房2厅2卫)：三开间间朝南，，大尺度度阳台；；户型方方正，一一体化客客餐厅。。户型C（4房2厅2卫）：三三开间朝朝南，超超大观景景阳台；；动静分分区明确确，健康康舒适。。2梯3户高层层105+128+147方案一一改改造后后方案案飘窗（全赠送）阳台（赠送一半）

产品设设计2梯3户高层层104+126+141方案二二改改造前前方案案户型位置户型房型套数①套内面积阳台全投影面积②1/2阳台面积阳台比例套内产权面积和③本层公摊面积④大公摊按1%预估总产权面积（含大公摊）公摊率A3+1房2厅2卫192.1313.866.9313.99%99.0627.280.00126.3421.59%B3房2厅2卫179.136.303.157.66%82.2822.660.00104.9421.59%C4房2厅2卫1103.9913.146.5711.88%110.5630.450.00141.0121.59%合计-3275.2533.3016.658.56%291.9080.390.00372.2921.59%产品设设计2梯3户高层层104+126+141方案二二改改造后后方案案户型位置户型A（3房2厅1卫）：：三开开间朝朝南，，大尺尺度阳阳台；；南北北通透透视野野好，，紧凑凑舒适适。户型B(4房2厅2卫)：三开开间朝朝南，，户型型正气气；南南北通通透，，阳光光充足足。户型C1（4房2厅2卫）：：两开开间朝朝南，，侧向向横厅厅。提提供最最佳的的朝向向及视视野。。1飘窗（全赠送）阳台（赠送一半）户型房型套数①套内面积阳台全投影面积②1/2阳台面积阳台比例套内产权面积和③本层公摊面积④大公摊按0%预估总产权面积（含大公摊）公摊率A12+1房2厅1卫474.096.303.158.16%77.2421.550.0098.7921.81%A22+1房2厅1卫178.516.603.308.07%81.8122.820.00104.6321.81%B23+1房2厅2卫292.1313.866.9313.99%99.0627.630.00126.6921.81%B33+1房2厅2卫187.5111.705.8512.53%93.3626.040.36119.4022.11%合计-8646.6471.2235.617.84%682.25190.320.36872.5721.85%产品设设计2梯4户高层层104+98+98+126126+98+98+119改造前前方案案户型位置产品设设计户型位置2梯4户高层层104+98+98+126126+98+98+119改造后后方案案户型A1(3房2厅2卫)：三开开间朝朝南，，户型型方正正；南南北通通透，，健康康舒适适。户型A2（3房2厅1卫）：：两开开间朝朝南，，阳光光充足足；南南北通通透，，双向向采光光通风风。户型B2(4房2厅2卫)：三开开间朝朝南，，大尺尺度阳阳台；；南北北通透透，户户型方方正。。飘窗（全赠送）阳台（赠送一半）产品设设计洋房一一层D户型4+1房2厅3卫改造前前方案案户型位置户型房型套数①套内面积阳台全投影面积②1/2阳台面积阳台比例套内产权面积和③公摊面积④大公摊按0%预估总产权面积（含大公摊）D4+1房2厅3卫2125.005.702.854.46%127.8523.410.00151.26产品设设计洋房一一层D户型4+1房2厅3卫改造后后方案案户型D(4+1房2厅3卫)：三开开间朝朝南，，户型型方正正；南南北通通透，，健康康舒适适。附附带庭庭院及及地下下室赠赠送。。户型位置飘窗（全赠送）阳台（赠送一半）产品设设计洋房二二-四层F户型4房2厅2卫改造前前方案案户型房型套数①套内面积阳台全投影面积②1/2阳台面积阳台比例套内产权面积和③公摊面积④大公摊按0%预估总产权面积（含大公摊）F4房2厅2卫6108.9120.1010.0516.90%118.9621.790.00140.75户型位置产品设计洋房二-四层F户型4房2厅2卫改造后方案案户型F(4房2厅2卫)：独立入户户，私密性性好；南北北通透，健健康舒适。。大尺度阳阳台，视野野开阔。户型位置飘窗（全赠送）阳台（赠送一半）产品设计洋房五-六层E户型4房2厅2卫改造前方案案户型房型套数①套内面积阳台全投影面积②1/2阳台面积阳台比例套内产权面积和③公摊面积④大公摊按0%预估总产权面积（含大公摊）E4房2厅2卫496.8617.948.9716.95%105.8319.380.00125.21户型位置产品设计洋房五-六层E户型4房2厅2卫改造后方案案户型E(4房2厅2卫)：独立入户户，私密性性好；南北北通透，健健康舒适。。露台赠送送。户型位置飘窗（全全赠送））露台（全全赠送））产品设计计洋房七层层G户型5房2厅3卫改造前方方案户型房型套数①套内面积阳台全投影面积②1/2阳台面积阳台比例套内产权面积和③公摊面积④大公摊按0%预估总产权面积（含大公摊）G5房2厅3卫2140.220.000.000.00%140.2225.680.00165.90户型位置产品设计计洋房七层层G户型5房2厅3卫改造后方方案户型G(5房2厅3卫)：独立立入户，，私密性性好；南南北通透透，健康康舒适。。大尺度度阳台，，视野开开阔。复式空间间设计，，尽享尊尊贵奢华华。户型位置飘窗（全全赠送））客厅上空空（全赠赠送）产品设计计洋房八层层G户型5房2厅3卫改造前方方案户型房型套数①套内面积阳台全投影面积②1/2阳台面积阳台比例套内产权面积和③公摊面积④大公摊按0%预估总产权面积（含大公摊）G5房2厅3卫2140.220.000.000.00%140.2225.680.00165.90户型位置露台（全全赠送））产品设计计洋房八层层G户型5房2厅3卫改造后方方案户型G(5房2厅3卫)南北通透透，健康康舒适。。大尺度度阳台，，视野开开阔。复式空间间设计，，尽享尊尊贵奢华华。户型位置幼儿园一层平面面图幼儿园位位置幼儿园二层平面面图幼儿园位位置幼儿园三层平面面图幼儿园位位置商业一层平面面图商业位置置4.2M14.8M立面设计计高层立面面分析参考立面面本案立面面形体采用“2—4——2”分段将将竖向结结构进行行分割。增加空空间的层层次感。。抽取中式式建筑屋屋檐元素素，化简简为繁，营造轻轻盈欲飞飞的美感感，也增增加建筑筑的尊贵贵感。抽象某些些复杂的的中式装装饰细节节，去繁存存真。在在最终效效果上追追求现代代技术和和经典比比例的统统一。整体上采用三三段式设设计手法法，丰富立立面层次次。立面设计计洋房立面面分析参考立面面本案立面面以现代材材料强调中式式建筑的的柱式结结构，营造建建筑的序序列感与与稳重感感。提取中式式古建筑筑的重檐檐元素，追求建建筑比例例，强调调建筑的的尊贵感感。整体上采用三段式设设计手法，将建筑划分为为三个部分，，使建筑整体体更为丰富。。【】】1思路分析叁展示示区区【】】2方案案设设计计市场场需要一个个怎样的的展示区区？——建发的/中式的思考设计计怎样做到到比优秀秀案例更更优；给给予建发长沙的新地标学习总结结优秀案例例；找到到一套成成熟的展示区模模板快销的定位对对展示区区有什么么要求？？——建发的/成熟的品牌定位位建发的大盘风格格定位中式的展示区先先行要求求成熟的策略分析析设计思考考苏州独墅湾上海央玺长沙央著厦门央玺苏州泱誉漳州碧湖双玺布局：独立门头；建筑主体为四水归堂形制；一进院落一进建筑；流线：中轴对称，层层递进；售楼处门头院

院

院院门头院售楼处入口布局：独立门头；建筑主体为正房形制；围合形成集中庭院；流线：曲折回转，步移景异1.中轴对称的仪式感强；2.四水归堂形制代表了正统的官邸宅院；案例图示布局和流线特点总结推荐推荐1.曲折路线更具情趣；2.集中的大花园有助于打造恢宏的苑囿气质；类型府邸宅院类型园林布局类型对称正入非对称侧入优秀案例例总结展示区总总图位置置选择回回顾位置分析对地块内周边建筑影响较小位于人流来向端口，地理位置优越位置分析对地块内周边建筑影响较大展示区入口与东部地块上建筑山墙相对位置分析对地块内周边建筑影响较小位于人流来向端口，地理位置优越展示区影响范围展示区影响范围展示区影响范围人流人流人流已建高层的影响展示区展示区展示区大小适中，洋房面积最大化通过建筑退界与间距得出售楼处只能置于绿色区域，面积不够，而且不利于展示区总图布置洋房量偏少，展示区占地过大，土地利用浪费总图逻辑辑的位置分析析总图溢价价的位置分析析粗略定位位精准定位位设计思考考任务书指指定位置置总图逻辑辑：货值值最大化化+洋房最大大化推演演位置现状道路路：东侧侧道路（（已建））（方案案一）南侧道路路（待建建）（方方案二））任务书约约束条件件定方位总图逻辑辑定位置方案一（东侧道道路成熟熟）东侧入口口园林式布布局；集集中大花花园；参考案例例：苏州独墅墅湾现状条件件定方案方案二（南侧道道路待建建）南侧入口口中轴对称称布局；；层层院院落递进进；参考案例例：长沙央著著高层洋房售楼处展示区图例本案特色色推演方案一游游园道骨禅心道：主张“人人法地，，地法天天，道法法自然””(园林的精精髓提炼炼)禅：禅的精髓髓与实质质是智慧慧，是对对事物本本质的感感悟与把把握（生活的的真我追追求）以“道骨禅禅心”为核心命命题，以以古典园园林为蓝蓝本，轴线承转转，步步递进进，层层层渲染，，重塑归家礼仪仪，演绎“道禅合合一”的境界。。寻一处世外庭园，安放中式情怀设计概念念从留园中找方案案布局的的逻辑以留园为蓝本，，营造现现代中式式的诗意栖居居；布局与配配景均能能找到出出处；亭亭台轩榭榭、栈道道曲廻、、长廊逶逶迤、竹竹径通幽幽、小桥桥流水、、天光水水色、盈盈盈满室室。。。。。。。。还我读书处+五峰仙馆西楼濠濮亭明瑟楼涵碧山房远翠阁可亭闻木墀香轩入口广场(大门由来)前厅（山房由来）接待厅（西楼由来）坐月轩（闻木墀香轩由来）售楼处（西楼由来）听荷亭（濠濮亭由来）可亭（可亭由来）烟晓轩（远翠阁由来）留园平面

方案一平面

从经典名名园留园中找方案案布局的的逻辑总图逻辑辑（参考考留园））1.入口与正正房的位置关关系；2.路径的曲折回回转；3.园林造景景的手法及及元素；；方案总平平面设计落地地呼应总图苑的概念123456礼仪前场坐月轩桐荫别径碧波亭接待厅（辅楼）门厅（门头）789101112售楼处（正房）烟晓轩可亭碧沼观鱼曲涧鸣泉竹林幽径123456781091211总平面1313停车场游园流线线展示区主主线路售楼处门厅售楼处门厅流线分析析迎承礼门探修竹径赏集雅园游烟湖岸居陶然居园林五境境迎探探赏赏游游居居致美庭院院，水水光山色色，邀您您共鉴孤山庭院院水径流流，碧波波光影盈盈盈满室室赏这无尽尽的锦绣绣年华，，体会居居住美学学的雅致致茂林修竹，，更显谦谦谦君子的返返璞归真迎宾前场，，尊贵礼仪仪，恢宏的的社区门户户功能结构分分析迎（承礼门门）承礼门君子以仁存存心，以礼礼存心；仁仁者爱人，，有礼者敬敬人人有礼则安安，无礼则则危。夫礼礼者，自尊尊而尊人。。礼仪之门开开启归家路路线的起点点；开门见见山，会心心不远；功能结构分分析