2022年房地产估价师(估价原理与方法)考试题库高分300题免费下载答案(青海省专用)

《房地产估价师》职业考试题库

一,单选题(共200题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)

1、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（）元/m2。

A.50

B.250

C.300

D.350【答案】DCE6S5V7G1W9F2J10HB10F4B5H4B1L8P4ZJ10G4B5S5I7Y7C72、创“戾气”说的温病学家是

A.吴鞠通

B.叶香岩

C.薛雪

D.吴有性【答案】DCM8K6X10W7P1P3B1HX3W1S7F8A7T4S5ZG7K7E3O4Z1W8V23、比较法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则可比实例相对于估价对象状况下的得分为（）。

A.105

B.97

C.98

D.103【答案】BCQ7R2Z6A1A9K9E9HB3X1M10Z2F9J3L8ZR9K1B7K7Q6L3S64、关于房地产位置固定性的说法，错误的是（）。

A.房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场

B.房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变

C.房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费

D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性【答案】BCD7Y10S3J7C3E7C8HD5C10M7C5O3D2J3ZM5Y10V6X9Y10B3V45、距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标，其中相对科学的距离指标是（）。

A.空间直线距离

B.交通线路距离

C.交通时间距离

D.经济距离【答案】DCR9S6I5E5D3A5J10HD8H2Y3N6U4B5T1ZG1P7S1Z7X6E7Z26、在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为5层时，预期投资利润率为4.36%；在5～20层时，每增高一层，投资利润率上升0.18%；而在20～30层时，每增高一层，投资利润率下降0.14%。那么，（）层应该是这座大楼的经济高度。

A.5

B.20

C.30

D.31【答案】BCN2N8P10I6S4T6P9HL10R8A3K9L8K7Q4ZL9O5Q2A3Z3X8O37、销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由（）的税费。

A.卖方和买方双方缴纳的

B.卖方独立承担和缴纳的

C.买方缴纳的

D.买卖双方协议承担和缴纳的【答案】BCS10U5J8C5A9R4B1HL5E3T6Y3S5N7F7ZI8I4Q3C4W4T7A18、为评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元/m2，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%，则该可比实例经修正、调整后的价格是（）元/m2。

A.7000

B.7003

C.7436

D.7670【答案】BCJ9L5W5E5K10I7E6HF4J8J1P7M5H3A2ZW10U4Y6C8K5Y7B109、关于建筑物重新购建成本求取方法的说法，错误的是（）。

A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费

B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位

C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本

D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果【答案】ACL4B10I2M4O5T10L1HS9N7M6F9K5Y7J10ZT4C3A6Y7X4X1A510、在估价机构多、竞争激烈的情况下，（）通常是估价业务的主要来源。

A.主动争取

B.主动接受

C.被动争取

D.被动接受【答案】ACD1V3Y1P4Z5G10S8HX9B8L2L2V4X10C1ZK2A10M7A3Y7Z6D111、在某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常负担下的价格的6%和3%，某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担。则该宗房地产的正常负担下的价格为（）元/m2。

A.2660

B.2425

C.2294

D.2427【答案】DCM5V1B3D10W7A8N2HZ4D5G5F7U4L1V7ZS6N9T5P3L7Y4N212、某住宅的建筑面积为120m2，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（）万元。

A.90.19

B.95.85

C.113.77

D.124.15【答案】CCA2S1V10O10O7T8L5HZ2Y1J6A4X7R2W8ZH2T9S9M3P2G1I113、从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（）。

A.估价对象的真实价值

B.估价对象的重置价格

C.估价对象的实际成交价格

D.合格估价师的重新估价结果【答案】DCO9G7C1L9C6B8Y5HC9O4M6Q1C10Q3D2ZS7X6N6A8B7U7O514、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是（）。

A.空间直线距离

B.交通路线距离

C.交通时间距离

D.经济距离【答案】ACI1H9L4O9F6O4Z7HN1O3S3U1Y1O10O8ZH4K8L9V9L4T2P515、某住宅房地产开发用地，其土地面积为10000m2，规划容积率为1.2，楼面地价为1500元/m2。后经规划调整，其容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为（）万元。

A.375

B.450

C.500

D.600【答案】DCJ10B1O6A5P10B10T3HM6H6Z6U3D6U7L10ZI9Q7U10I3N1O10L616、收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始（）。

A.提高

B.下降

C.不变

D.无法确定【答案】BCA1J5A3X5K4O10C7HW8H4Y8W9O5Z7M9ZT4L4Y6P10H10Y10F1017、现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其（）。

A.市场价值

B.花费的成本

C.效用

D.投资价值【答案】CCF6K1K1S2Z6D4U4HC1I7P5C2C3S2I9ZA3I5Z4W9H1B3N318、某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为（）万元。

A.500

B.750

C.800

D.1000【答案】CCZ6E9Q3B10E5N10J6HW2A8T2N2M3J4Q3ZI8X10A1V4Y10S10T719、对于不同类型的房地产，例如商业、办公、居住、工业等类房地产，同一因素或者其变化引起房地产价格变动的方向()。

A.相同

B.不相同

C.可能相同，也可能不同

D.单边波动【答案】BCB5R3O6N4Z5V10Z8HI3F8P2Y9J2J2C1ZN8W7E6G7Y6L3S220、在消费者收入增加时，反倒会减少对（）的需求。

A.正常商品

B.炫耀性物品

C.高档商品

D.低档商品【答案】DCW5L1Z1W7U9W7J5HK1U3C3Q10F10V3J2ZM10R7V5O5O5Z8D421、下列哪句原文不是阴阳相互转化的体现

A.“升已而降，降者谓天；降已而升，升者谓地”

B.“重阴必阳，重阳必阴”

C.“寒生热，热生寒，此阴阳之变也”

D.“夏至四十五日，阳气微上，阴气微下”【答案】DCJ1M9Q3Q10H5W7B7HA1R4Q3V2A10F5G8ZO5U10Z8B10Y3I5E822、按房地产的()来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。

A.收益性

B.用途

C.市场性

D.地段【答案】BCE9U10Q1Y9G1M8Y4HK7H6G7A3J5T6B4ZW6D5M4X6A9O8C523、“……筋骨隆盛，肌肉满壮……”是指

A.男子，四八

B.男子，五八

C.女子，三七

D.女子，四七【答案】ACO10M9Y8V4Q10S8C10HZ10Z3N9W2W8A5R8ZU7Q7T3G3I10S6I224、分支机构应当以（）名义承揽估价业务。

A.承接业务的房地产估价师

B.分支机构负责人

C.分支机构

D.设立该分支机构的估价机构【答案】DCP8I6C3M3V5R6G6HR9K5R4U1Z1Y7D2ZW3O1B2P8Y9V5I425、“气之根”是

A.心

B.肝

C.肺

D.肾【答案】DCV2F4F2B9Q2X9Z6HT8I1T3C6F7S8E3ZF7G3T8M2V2F6O726、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。

A.投资率是投资回收与投入资本的比率

B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高

C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率

D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率【答案】DCR4V5P9C2M10O5E1HF6D1O6X3G8F6A8ZQ9Q7B9K8U1I8I327、一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格______；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格______。（）

A.下降；下降

B.下降；上升

C.上升；下降

D.上升；上升【答案】CCC2H2I6X5V1Y6B10HE8A5K6V10D2N4A7ZM3M2N2H4G5V8Y128、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数为6%，自有资本要求的资本化率为9%，则该类房地产的资本化率为（）%。

A.6.0

B.6.9

C.8.8

D.9.0【答案】BCG3C2M1K9R6L6S5HK10U3V6R7F2U3J7ZZ2J7E2K7B8L7Y129、在影响房地产价格的人口因素当中，家庭人口规模是指（）。

A.某一地区的家庭总人口数

B.全社会或某一地区的家庭平均人口数

C.全社会的家庭总人口数

D.全社会或某一地区的家庭总人口数【答案】BCG10D2Z3K3I7W4X2HF6W7S6V3S10P7C7ZZ7E8T5N8I8E5W930、以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求取建筑物重新购建成本的方法称作（）。

A.单位比较法

B.分部分项法

C.工料测量法

D.指数调整法【答案】BCR8M7O10L7P10C8N7HL7J6C9K6P2N2J2ZG4M4U9L9J7B5J131、从卖方的角度来看，成本法的理论依据是（）。

A.销售价格决定论

B.市场供给价值论

C.生产费用价值论

D.替代原理【答案】CCO9B6W5Q8T1X2R6HR9P3Y3R3D2O4X5ZL4E5E7E9H2G10Y832、人卧则血归于

A.心

B.肝

C.脾

D.肺【答案】BCF5T7U10A8X4E9E1HC4X1Z3K10A9L10E10ZB4D2C5V5S7Z7T1033、下列哪项不是血瘀的形成因素

A.阴虚

B.血热

C.瘀血

D.痰浊【答案】ACT8M5I2L1L7H4K9HO7O1U3I10Y2Q4U5ZS9E6C3Q3N9Z7B334、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为（）万元。

A.400

B.450

C.500

D.540【答案】ACE2S2J10Q8P1C10Y10HX9M10Y10S3R4S3J1ZS7C5A6X3S6Y3Q135、1984年11月8日，原城乡建设环境保护部发布了（），同年12月12日发布了《经租房屋清产估价原则》。

A.《房屋损坏等级评定标准》

B.《房屋完损等级评定标准》

C.《房屋自然损坏评定标准》

D.《房屋维修等级评定标准》【答案】BCC7P2U9Z6P10A8Y2HR9K5I8J1L7Z1S5ZT10M7E9K8T1D9Y836、房地产的基本存在形态不包括（）。

A.建筑物

B.土地

C.房地

D.土地及其附着物【答案】DCE10G9U3A9U4N5L1HX6A3N1P4E8K3M3ZM5N5E5D7A8I3E337、下列()不是影响房地产价格的经济因素。

A.经济发展

B.金融政策

C.利率

D.汇率【答案】BCL10M5I10G8T6I3B7HC1O2N7N1T3O7Z4ZK5E3K5W5B8Q8J138、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常负担下的价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常负担下的价格为（）万元。

A.27.6

B.28.2

C.29.0

D.29.9【答案】BCY4R9W3B7T9T6Y4HW7P1D4M3N9I5R2ZB1R7C1R10Z9C8W939、评估某在建工程的市场价值，该在建工程有宾馆与写字楼两种续建方案，成本法测算该两种续建方案的结果均为8800元/m2，假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为10000元/m2和9550元/m2。根据最高最佳利用原则，估价方案综合测算结果（多种估价方法的，采用简单算数平均数）应确定为（）元/m2。

A.9175

B.9400

C.9450

D.9775【答案】BCO1P5H9Z6F4V10V10HE4I5O9E8C7Z10J7ZU7J8X10Y2V5D7W440、实际估价中采用净收益每年不变的公式下，求取净收益最合理的方法是（）。

A.过去数据简单算术平均法

B.过去数据加权算术平均法

C.未来数据简单算术平均法

D.未来数据资本化公式法【答案】DCQ2F2I9C6Q2V4E4HT10H9B6B6T8B5M3ZJ7N9B9X8J5S9V741、具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地是（）。

A.生地

B.毛地

C.熟地

D.在建工程【答案】CCK3T7H2Y7Q7E9V10HW1J5E2R8C2M5A10ZD4I8E9Q9C4A4Y942、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6%、74.7%、76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以2002年1月1日为100%)。其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为()元/m2。

A.2121

B.2200

C.1819

D.2242【答案】BCQ7B9G5M2H5V3B10HQ9A6S2I9E7T5G5ZI9M10W7Q5K7B3E343、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（）。

A.所在区域的消费者观念发生了变化

B.国家调整了房地产的税费政策

C.国际与国内均出现了通货膨胀

D.对可比实例进行了装修改造【答案】DCN10M2H7N9Y9B7T9HM6O10S9J3D8O1X1ZT10Y7A4V7D5V6I944、下列关于地租的表述中，错误的是（）。

A.农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积

B.土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息

C.生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的

D.经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的【答案】BCE3I8E4M8G2S6Z3HY3O5I4M7B10V8J1ZW2X9A8L5F9M4P845、下列房地产权利的种类中，（）属于担保物权。

A.地役权

B.典权

C.抵押权

D.租赁权【答案】CCW9I10E3C8K3J4E1HF1P5V5F2T7T3I2ZK5Y2I5D4U8Y9N246、某房地产正常年收益为5000万元，当前银行利率为6%，购买年为8年，房地产价格应为()元。

A.32000

B.40000

C.48000

D.83333【答案】BCR9Q6P9T4S4H1W2HC2W7Q3F2J8Z4Q6ZS8Y7G7I7L8T7Q347、履行必要的估价程序是（）的基本要求。

A.完成估价项目

B.评定估价机构

C.评定估价师水平

D.确定估价结果【答案】ACU10B3C5X8W8R10B9HK9K6Q10O9I2I5T2ZN8N10W5W1Y1H2T1048、循行到达巅顶的经脉有

A.足太阳经

B.足阳明经

C.足厥阴经

D.足太阴经【答案】ACY1E9K10A7F5I4E7HD5R1F4M5R7U10W8ZG9B1V8M2X3J8S1049、在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（）。

A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径

B.开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径

C.开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径

D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径【答案】BCI8O6K9N2J1T5X6HG5Z8B10M1V9S3G8ZV5I2I10M5O7C9C150、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（）万元的贬值。

A.548.19

B.558.15

C.567.39

D.675.40【答案】CCL2W6F9G9O3C10H2HQ4J1L10L7E1A6P2ZE6L9U3J6U2Y3K651、“从治”又称

A.正治

B.反治

C.缓则治本

D.急则治标【答案】BCS8V5K4H6Y10I5U4HM8J7I2Y9P10F2H6ZD4B6E1Y8U7W4A552、关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列说法正确的是（）。

A.产出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例

B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例

C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例

D.难以确定【答案】ACE6O5P6G2N7K2P2HK7R9L1X2L10V2B4ZL1B3A8W4Y2Q10R953、手三阳经行于

A.肩胛部

B.口唇

C.咽部

D.腋下【答案】ACB6U9P1S10N6P7Y1HE8I8Y6T6M5N8H7ZH4X9D3N8U10U9V854、超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由（）承担。

A.政府主管部门

B.估价机构

C.使用者

D.注册房地产估价师【答案】CCU8E6E1Q9K8U6U7HS10A2J8P4T5R8F3ZT3P7E1F10T2K7Y755、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是()元/m2。

A.-100

B.50

C.50

D.100【答案】BCR10N2E9Y3A8T2V2HA8N8M9C7V6B4H9ZZ9O4N5N2K8M6W956、在房地产市场存在泡沫的情况下，比较法求得的价值（）收益法求得的价值。

A.低于

B.高于

C.等于

D.无法确定【答案】BCY7W4V8A9D7J4I8HA2X1O6W1K3I3P4ZD8M5B10L4E2N9B557、痉厥、抽搐、皮肤干燥、肌肤甲错，并有皮肤瘙痒或落屑等症状体现的病机是

A.血燥生风

B.血虚生风

C.阴虚风动

D.热极生风【答案】ACJ2Q3N10I2B5Y9V9HR1F4E4T1J2O5Y1ZG5O5N3C3Q1K9S758、某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用年限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（）万元。

A.489.99

B.495.53

C.695.53

D.800.00【答案】CCD10D4S5Z7Y10V7Z7HR4G10J6N7X7J5J4ZO9E8V9B5J1A3Z459、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。

A.建筑技术

B.土地权利设置

C.相邻关系

D.土地使用管制【答案】DCE6B4D7C2B2U6G3HE6A5N9X9Y6O4H5ZN4H4E2E8P3C9E760、在计算建筑物的重新购建成本的具体方法中，（）主要用于检验其他方法的测算结果。

A.单位比较法

B.分部分项法

C.工料测量法

D.指数调整法【答案】DCH6N2B8L7O9E7U7HD5T4U4D1S3V3F4ZD1E5H4L7L2E6V361、当新房地产的价值减去将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产的价值时，应以（）为前提进行估价。

A.维持现状

B.更新改造

C.改变用途

D.重新开发【答案】ACF2E2W7A5A9S5O8HN2V9A5O1W1T9A7ZM2J3I2P4T1V7D362、某套商品住宅现房的建筑面积为100m2，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套，年折现率为6%，类似商品住宅期房的市场价值为5000元/m2，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为（）元/m2。

A.4653

B.5347

C.5352

D.5366【答案】DCI5R3Y4G5E4P1Z10HT3A5V10Y6X8O1Q8ZW2M1U5X4X6C5O363、下列哪项是影响血运行的因素

A.气的推动、固摄、温煦、凉润作用

B.血液的质量

C.病邪的影响

D.以上均是【答案】DCQ2Y5B7K4F5T8S8HB3P2D1E8J2Z8O8ZF8B9W2S9I8Q10Z464、以房地产抵押为目的的估价，除了遵守一般原则外，还应遵守()。

A.现实性原则

B.适宜性原则

C.技术性原则

D.客观原则【答案】CCW4R10F4K2P9W1A8HN9Q10I4L4Y9G6A7ZI7P4S7L2Y8X9O465、建筑物实物因素中的采光和（）尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。

A.保温

B.隔声

C.日照

D.隔热【答案】BCQ10F4Q7X6D2J5V10HE10U8S8R9X7Z5F2ZY7Z5F3L8X4Z1X466、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（）。

A.谨慎价值

B.市场价值

C.残余价值

D.快速变现价值【答案】BCJ4U4E8D5B10I6D5HH1H6P10G5Y8D4D3ZJ7E5D8V1N2B5E1067、一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途是指（）。

A.估价假设

B.估价原则

C.估价依据

D.估价目的【答案】DCB6I6C10W7O4V3I9HZ6N4Z7E10E5B4Y1ZT10I4K1H10D9V5C768、“先扶正后祛邪”适用于

A.病情缓和、病势迁延，暂无急重病

B.正虚不甚，邪势方张

C.正虚为主，虽有实邪但机体不耐攻伐

D.邪盛为主，急于补虚反会助邪【答案】CCF4F7I8C6S8J9L5HJ10L1X8C3T9H1M10ZR6G6Y1G8X5F2A969、某仓库房地产土地面积为1000m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为()万元。

A.93.75

B.115

C.293.75

D.315【答案】DCC5W10J5I2U1X10D10HS3I3F6Z7C8F9F1ZV4E2H1T3Y3M4I470、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了()对地价的影响。

A.土地面积

B.地质条件

C.土地位置

D.土地形状【答案】DCM10R7M1E3U5X8Z2HO7D6O4F3K1V9M3ZD2A10D10Z7W2C9S171、身以前皆热，其有余于胃，则消谷善饥，溺色黄可见于

A.足阳明气不足

B.足阳明气盛

C.少阴气血衰极

D.太阴终者【答案】BCT5L6R2Q5C6L7N5HG4G7J8D3B5H1J7ZS5T10V8Z8I3D1Z572、将房地产称为物业的国家或地区是（）。

A.法国

B.意大利

C.日本

D.中国香港【答案】DCY10O7G3V9G10F1V1HO7E5P8R5M3B7Y8ZO4C5V4X7A1G10J173、长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是（），对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。

A.指数平滑分析

B.趋势拟合分析

C.时间序列分析

D.相关分析【答案】CCK2Z1N6U8J1W3F2HO1A7P8U3U5E1D8ZA1F4V1O5R9N5V174、在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是（）。

A.过去数据简单算术平均法

B.未来数据简单算术平均法

C.过去数据资本化公式法

D.未来数据资本化公式法【答案】DCZ1A7V9R9Z3E10X1HR9X5Y10Y8F6V2O5ZX3K10X9Z8U4S8Q575、某类房地产2012年1月的市场价格为4230元/m2，2012年9月的市场价格为4654元/m2。根据上述数据，2012年1月至9月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为（）。

A.1.07%

B.1.11%

C.1.20%

D.1.25%【答案】CCI5L8V5C5N1J3L1HS4C8J1J2D3I3E10ZC7I8G1Q5M6L7H276、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。

A.245

B.275

C.315

D.345【答案】DCE3A5S2H9G3S9D4HQ5M6B7D7Z6B7Y6ZQ4I3F10Y4M2N3K377、下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率是6%）（）。

A.现在按9.5折一次性支付

B.一年后一次性支付

C.现在首付30%，余款在未来3年内分年等额支付

D.现在首付50%，余款在未来10年内分年等额支付【答案】DCA3C7D4U10W3S9K7HB3S1C5X8U1F8A7ZD5E10K8H4A2Y6G578、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元，运营费用为10万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长2%，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A.566.67

B.633.33

C.667.67

D.433.33【答案】DCP9T5U3Q10U5K6Q9HV6V1R4U10N5Q6A4ZW4X9P1Y10V6Y8D479、某宗已抵押的收益性房地产，年潜在毛租金收入700万元，空置和收租损失5万元，年房屋折旧费30万元，维修费10万元、保险费10万元、管理费等30万元，水电供暖费等40万元，房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，维修费和水电供暖费由承租人承担，其他税费均由出租人负担。该房地产的年净收益为（）万元。

A.485

B.490

C.585

D.590【答案】DCZ2V8C1T1Q8Q7B9HG6E4B8E9Q6W6J3ZE5Y5I3V8H9C9L480、某套住宅的套内建筑面积为145m2，使用面积为132m2，应分摊的共有公用建筑面积为23m2，按套内建筑面积计算的价格为7500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。

A.5893

B.6387

C.6473

D.7016【答案】CCT1G9J2Z8A8J3A1HR5N9L2L1T10K2O5ZU1N5F6K4Y2Q5S481、估价报告应用有效期的长短，应当根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过（）。

A.半年

B.一年

C.两年

D.三年【答案】BCK6I1E10S9T3R4F3HB6I4E1I7T4L6F10ZV8U5N4S2I10K4Q682、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是（）。

A.估价目的

B.估价时点

C.估价对象

D.价值类型【答案】ACP10E4J2Q7X4A4R10HS4S10O1X8Q1Z10D8ZZ4K4K4H9D8S5C283、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较价格分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。

A.-100

B.-50

C.50

D.100【答案】BCI1S6Y10C3Q10L1Y7HY6Q2K8X9T10H1W5ZV10I6K6J4X3O6A884、在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是（）。

A.过去数据简单算术平均法

B.未来数据简单算术平均法

C.过去数据资本化公式法

D.未来数据资本化公式法【答案】DCZ2K9R6H4H5P1I2HN8Y10U3Y5B3P6T7ZP4Q7B4V9D3F2A485、心开窍于舌的主要机理是

A.手少阴之别系连于舌本

B.心血荣于舌

C.心气通于舌

D.舌为心之外候【答案】ACZ2V9T6K1Q2X10Y3HW10X2P8R7S6U10W4ZR9K5Y6M10F10C8P886、最早在一个国家内建立起来的马克思主义政党是

A.共产主义者同盟

B.德国社会民主工党

C.俄国社会民主工党（布）

D.中国共产党【答案】BCS9F2L4P7S7G8O10HY2X5W9D7L3A8N3ZF4C1C7A8L2H10D487、采用百分比法进行交易情况修正时，交易情况修正系数应以（）为基准来确定。

A.成交价格

B.账面价格

C.正常价格

D.期望价格【答案】CCS5N7Y1T1C9Q7S4HR1H8B9N8Z2F1M1ZB10X3M5E5O4U1J488、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型是（）。

A.出租的房地产

B.自用的房地产

C.餐饮的房地产

D.自营的房地产【答案】CCP5J2V1H8B7Y5U3HQ6R1I10C2G7H7G8ZX6D3Q6Y3Q6O1S789、国家标准《房地产估价规范》的最早颁布时间是（）年。

A.1994

B.1995

C.1999

D.2004【答案】CCB5S5M6M2A6X5U10HI8X5V10J8B6W3J6ZR7Q7S1Q8B1W4K890、下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值的是（）。

A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加

B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善

C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区

D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业【答案】DCO10Q6J6X7Q10T1Q8HG8B9R8H7J5Q10S4ZR7Z10J7H8D8U6I391、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。

A.建筑技术

B.土地权利设置

C.相邻关系

D.土地使用管制【答案】DCS9G5Z7Z4L3R10U3HP2S9C4S7A10A1X3ZE1N4S10X10R1H10X692、收益法的本质是以房地产的（）为导向求取估价对象的价值。

A.市场交易价格

B.预期收益能力

C.开发建设成本

D.未来收益大小【答案】BCC9B10N7B4Q9O7E7HF10L7V2O3B3P8W6ZJ10Z7D10O5O7O9Z993、不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。

A.掌握的估价信息不同

B.遵循的估价原则不同

C.履行的估价程序不同

D.估价对象的状况不同【答案】ACO8P6C6O8C10P1X2HA9J4G2A7O1B7U10ZV8Z6Y3F7U8X1V994、成本法中一般不计息的项目是（）。

A.管理费用

B.销售费用

C.开发成本

D.销售税费【答案】DCT10L8F10C5P5A6S8HT3E5T4U2U4N9A8ZB1Q3U2N6E3L7A695、在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为（）。

A.待开发房地产价值

B.管理费用

C.销售税费

D.购买待开发房地产应负担的税费【答案】CCS5U1Q4F6M1Z2E5HV5E9Y6D10I2N9D6ZP2H8U9W9E1B9B496、关于收益法求取净收益的说法，错误的是（）。

A.净收益包括有形收益和无形收益

B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费

C.通常只有客观收益才能作为估价依据

D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值【答案】BCY6Y8E2H7L2N2D7HC10X5A8K5R9F2U5ZK9H3E6N7U10H9W797、生产资料是由

A.劳动者和劳动对象构成的

B.劳动对象和劳动资料构成的

C.劳动者和劳动资料构成的

D.劳动者、劳动对象、劳动资料构成的【答案】BCL9O4B8H7Y10S4E2HI8Y5O5V10H8Z2R4ZP9O5R10B8E8P7S898、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的市场价值，则应按（）进行评估。

A.工业厂房

B.工业用地

C.商品住宅

D.商住用地【答案】DCT10C5N10R4K10S5Z4HW8R5Q3W5M9I4M3ZZ9J10C5Z5J10Y7E599、下列关于“整体观念”的内容叙述不正确的是

A.人自身是一个统一的整体

B.人与自然环境是一个统一整体

C.自然环境是一个有机整体

D.人与社会环境是一个统一整体【答案】CCL8F9X8M7G5C4Q2HY4L10K1T4S8V9I8ZT4Q8H5Y9N8O1B4100、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。

A.独一无二和供给有限

B.独一无二和价值量大

C.流动性差和价值量大

D.不可移动和用途多样【答案】BCE5T3P5I2N9H8X2HM1B3N4G7J7L7L3ZD6E10V10T6A3Y2V6101、关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（）。

A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本

B.动态分析法中要进行现金流量预测

C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中

D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点【答案】CCQ2W8U10A4Q10Z8G1HZ3V3P7D8M5F10M5ZE6R4X1A4C7I7H8102、某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置成本为3200元/m2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（）。

A.78.40%

B.82.00%

C.82.70%

D.85.60%【答案】BCR4U1C6R2W3U8U8HZ8O3W10I2L3N3O2ZH1F3F8X9U2X2R9103、报酬率的表达式为（）。

A.投资回报／所投入的资金

B.投资回收／所投入的资本

C.（投资回报＋投资回收）／所投入的资金

D.（投资回收－投资回报）／所投入的资本【答案】ACW10M9E1I5M1P8J2HW8B7J9Y9T10L2Y7ZJ9S6Y1X8F9P3M2104、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和（）。

A.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价作业日期、估价报告编号

B.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价时点、估价报告编号

C.估价作业日期、估价报告编号、附件

D.估价时点、估价作业日期、估价报告编号【答案】ACS2U6B5N6J7N1W6HN1Z1N10D4T8V9K4ZM8R3Q1P7V2O8U7105、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（）。

A.物质折旧

B.功能折旧

C.经济折旧

D.会计折旧【答案】CCL6V8G4K2S8F9X3HJ3M6Z9P5H6Q1K6ZW1Z9X9A7Z2A10F5106、甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为70万元，乙宗地价值为50万元。合并后的房地产价值为150万元。若乙宗地土地权利人购买甲地块，下列最合理要价是（）万元。

A.70

B.80

C.90

D.100【答案】CCL7J8P2B9K4Z7B1HI5Z6H4Z1X10R1F1ZS2O7O8C10O7P3H8107、《素问·疏五过论》指出“尝贵后贱”可致

A.“脱卫”病

B.“脱营”病

C.“失精”病

D.“气郁”病【答案】BCV6X10N2R3O7G2R9HS2D3O9S1P8N4P4ZX9C9K6K7L4J7M6108、在房屋征收中，评估期房的价值应以（）为准。

A.与被征收房屋价值评估时点一致

B.房屋的实际状况

C.评估人员的专业判断

D.评估人员的现场勘察结果【答案】ACG9L9T5F2K7G6W5HE7N2Q2P7N8L5J2ZE10I7S3D1S5Y8U10109、运用()估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。

A.抽检法

B.平滑法

C.指数加权法

D.市场法【答案】DCC2K4W7L5G2H8Z4HF7U2D2V7I2I5U2ZJ1M8O2P5J6Q10U3110、下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象为过去状况的估价是（）。

A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估

B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估

C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估

D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估【答案】CCX7E6M7T10K1K5X5HT10M2L7C2V9I5J9ZS9H9L5A6T2J2M5111、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费；买方按正常价格的3%缴纳有关税费。则该宗房地产的正常负担下的价格最接近于（）元/m2。

A.2427

B.2500

C.2575

D.2632【答案】DCO5D4A10V2W8J1S5HR2A6K9D1Z6R6Q2ZC9I7U5U5D5R4P2112、“治痰先治气”是的()具体应用。

A.气能行津

B.气能生津

C.津能生气

D.气能摄津【答案】ACH4O3D2F9T9E9R7HV8D3G7Y7O7R5X9ZF8B9X10E9A3Z1J4113、根据房地产估价要素估价当事人的内容，估价结果的合理与否直接影响其利益的单位和个人是指（）。

A.估价报告使用人

B.估价对象权利人

C.估价利害关系人

D.估价委托人【答案】CCZ5I8H9G4Q10D3X10HI8E8D4M3G5J6M3ZN6P8A2N7W8N9Y8114、某房地产正常年收益为5000万元，当前银行利率为6%，购买年为8年，房地产价格应为()元。

A.32000

B.40000

C.48000

D.83333【答案】BCU7Z4V9B1B5O3N6HI1P5B10Q6A3M3M8ZL8K1U3P7B4S1K2115、某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，该承租人权益价值为（）万元。

A.39.36

B.45.00

C.131.22

D.170.58【答案】ACR10I4C4T10I4O8Z9HF5H6Y9J9P6N1C2ZM6M1D5N10G8R4P6116、由于土地具有（）的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大。

A.独一无二

B.不可移动

C.价值高大

D.数量有限【答案】ACS4T5R7P7P8V3J8HY1K9C10A7U7P3R4ZZ4F4C7J3R2G5I2117、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（）万元。

A.75.00

B.75.60

C.83.60

D.86.00【答案】BCU5I2X5S2F10T7B2HW1B1Q8N10D9Q10S7ZP7J4W8Y2R2F10F1118、对于不同类型的房地产，例如商业、办公、居住、工业等类房地产，同一因素或者其变化引起房地产价格变动的方向()。

A.相同

B.不相同

C.可能相同，也可能不同

D.单边波动【答案】BCD2R10Q4G9L10Q10Y9HK10S8A2O4W4E3J8ZR8S4L3O6X7P5Z10119、某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，投资利润率为20%。该房地产的重置价值为（）万元。

A.5890

B.5976

C.6053

D.6135【答案】BCQ10U4P9G8I5A2P8HQ1B5K3L2L7L1E8ZA3U7T5M1P1D8E9120、下列对报酬资本化的相关表述正确的是（）。

A.报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期中

B.报酬资本化公式中估价对象对未来各期的净运营收益可以每期不变，也可以按一定规律变动

C.报酬资本化公式中的未来各期的净运营收益、报酬率、持有期单位可以不同，计算结果后再相互转化

D.在实际估价时，报酬率可以根据实际情况的变化而变化【答案】BCG2R8X1N6F7S4C1HP1E9X3D8M10B8N1ZZ8P1M6D6Z2R2Y6121、在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应（）。

A.假定建筑结构是安全的

B.肯定建筑物是安全的

C.强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定

D.说明建筑结构安全难以确定【答案】ACU2S8W4H7G3J5A6HN10V5B5L9P8C7W8ZJ6H8J1P3H6G8M7122、越接近（）的发展速度对估价更为重要。

A.客观情况

B.市场供求

C.价值时点

D.现在【答案】CCM5U7T5D1T8B10V6HR9F9L8T7X9E8U10ZW5W8C4H5M8N3F2123、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于()。

A.房地产的各项权利

B.受到其他房地产权利限制的房地产权利

C.受到其他各种限制的房地产权利

D.房地产的额外利益收益【答案】CCD8O7F3F2Z3F7T4HL9N5R2L4W7N3X10ZB4F1H5W2J7N7U6124、新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。

A.比较法

B.成本法

C.收益法

D.假设开发法【答案】BCC7S10X2Q1Q2X9K7HH2O1R6A4A4W7Q8ZR6J3O3J3I5Z7Y2125、在估价机构多、竞争激烈的情况下，（）通常是估价业务的主要来源。

A.主动争取

B.主动接受

C.被动争取

D.被动接受【答案】ACQ10V3X9J2I8R5K2HV6N4A10O4J8W8Q6ZW2D6V3C6C10W10Y2126、奇经八脉中，交于目内眦、主左右之阴阳、司眼睑开合、司下肢运动的是

A.冲脉

B.任脉

C.阴、阳跷脉

D.阴、阳维脉【答案】CCX7U1D10F2M8P4L5HV1B9B6C7M8E3S8ZJ2T9N2X3W4K4L10127、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是()。

A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格

B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格

C.在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格

D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价【答案】CCL9P6A5V9E6N9H6HH4K10Y1G8Y5J1K3ZH7R8J9O2Y10Z5Y4128、下列关于湿邪的说法不正确的是

A.湿性类水，故为阴邪

B.阴胜则阳病，尤以损伤脾阳为著

C.湿为阴邪，具有寒冷、凝结、收引的特性

D.气机升降失常，则导致胸闷、脘痞、二便不爽【答案】CCN6C5N10X3Z1P6M3HA5T3V5S6L4K7C6ZY6S7F7D6G4S1E1129、下列不属于对房地产估价的需要的是（）。

A.办理出国移民提供财产证明需要的估价

B.在房地产征收、拍卖时不需要进行估价

C.对各种涉及房地产的违法、违纪行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量

D.国有建设用地使用权期间届满需要的估价【答案】BCF4M1L4E9E2N8W9HF10A9R10E8V1Q3H1ZD2N7H2Z4H5N7F2130、直线法求取建筑物折旧时，从粗到细来进行划分的是（）。

A.综合折旧法→分类折旧加总法→个别折旧加总法

B.分类折旧加总法→个别折旧加总法→综合折旧法

C.个别折旧加总法→分类折旧加总法→综合折旧法

D.综合折旧法→个别折旧加总法→分类折旧加总法【答案】ACJ7N5J2V3D7D3Y5HV3A8Z5D1Q8A10Z10ZG10J8X1E6Y2Y9U8131、当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同，宜选择的估价方法是（）。

A.平均增减量法

B.平均发展速度法

C.移动平均法

D.指数修匀法【答案】ACF8O9G3W4X1Y6V9HP2B9C2T2Q4V8E9ZA4K9P7Y1M4P8P3132、替代原则要求房地产估价结果没有不合理偏离（）在同等条件下的正常价格。

A.同一城市房地产

B.同样用途房地产

C.相同房地产

D.类似房地产【答案】DCP6O2I1A3Y5F10O6HH2D2X7H2U4N7I7ZW6E9C9D7K7T10R9133、在实际估价中，选取（）应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取的。

A.估价时点

B.价值类型

C.估价机构

D.估价依据【答案】DCI6R6H7T6D8K8W10HK2H4V8V7J7Q6N9ZR7H10Q8F2O6A3A5134、评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。

A.典型投资者所要求的社会一般收益率

B.典型投资者所要求的社会最高收益率

C.特定投资者所要求的最低收益率

D.特定投资者所要求的最高收益率【答案】CCQ1V3M2K5I1B4O1HS8O8D9W7R5W8P4ZI4I7H3T3I6F8I3135、有一处住房，以维持现状为前提，经专业估价为20万元。如果以更新改造为前提，专业估价为25万元。如果改造为商店，以改变用途为前提，专业估价为40万元。如果以重新开发为前提，专业估价为30万元，则这所住房的价值应该为（）。

A.20万元

B.25万元

C.40万元

D.30万元【答案】CCI10C3R7T4C6Q6C7HN9Y2B4A8G5U2J10ZP7D8B2O5A7I6L6136、在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护（）。

A.债权

B.物权

C.二者皆可

D.二者皆不【答案】BCE3Y7W2N7B5Z10G9HK5Q7W3E1G5W1H2ZL9L1S3U1Z6L6X1137、有天然周期性水灾的江、河、湖、海边，一旦建设了可靠的防洪工程，其土地价格会（）。

A.上涨

B.下降

C.很难说

D.没有影响【答案】ACY10W2S9I9B4K2A5HK10J6V2G8J6O6A1ZN7E4U1A1Q7J3E2138、重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现，重置成本通常（）重建成本。

A.低于

B.等于

C.高于

D.高于或等于【答案】ACP3L7N6E7D1B4R2HU6U5T1B3Q3J6Y8ZO10P1Z3B9D7A7T3139、一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途是指（）。

A.估价假设

B.估价原则

C.估价依据

D.估价目的【答案】DCI2H9J7E5J8N8T2HG2C2T10T3O7H4E1ZG5I4D8S2M4W4D7140、收益法估价的典型对象是（），其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。

A.混合收益的房地产

B.出租的房地产

C.自用或空置的房地产

D.自营的房地产【答案】BCO6N5V8U5D7H10F1HD9R8H8J7W5D8Z8ZQ7S5M6G9E5W3H6141、土地价值不包含地上()的价值。

A.装修工程

B.物业

C.建筑物

D.物产【答案】CCY10F7N3D6P7M1A6HG7B5L9P4B8V9L7ZV9D3K3E4I9A6U10142、下列说法不正确的是

A.七情内伤，即喜、怒、忧、思、悲、恐、惊七种情志活动

B.情志过激、持续不断，则脏腑精气阴阳失调、首先伤心神，再伤他脏，发为情志病

C.七情损伤相应之脏——过怒伤肝、过喜伤心、过思伤脾、过悲伤肺、过恐伤肾

D.七情首先影响心神——情志之伤，虽五脏各有所属，然求其所由，则无不从心而发【答案】ACI1O5O3A5U9Z10G1HV4M6L8H8P7O6N10ZE4D10N9F3X2M10E7143、收集信息（）的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。

A.充实、完整、准确

B.丰富、完整、真实

C.广泛、真实、完整

D.完整、真实、准确【答案】DCH10W1A7Z10L6H3Q3HR10V5J9Z6M1W9X2ZJ2V2G7K8V5Z10Y4144、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，B房地产开发公司应安置C村（）个农民。

A.30

B.60

C.100

D.180【答案】CCO6O4A1Z7A4L1U4HB8B3Z7A4V3C4M6ZC1R6Z2R5Z5F10J5145、某房地产在2014年3月的价格为7200元/m2，已知类似房地产在2014年3月至9月的价格指数分别为：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上个月为基数）。该房地产2014年9月的价格为（）元/m2。

A.8485

B.8536

C.10038

D.10098【答案】DCQ7M10L2Y7Z7D2F6HH2Q5R7U9S1L2V4ZI10U6U6F1T9K10M6146、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产的抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估采用的是（）的收益估计值。

A.较高

B.较低

C.居中

D.最低【答案】CCQ3F9N6A5D10C8A6HU6M6C7N8L3Q7S2ZH9S5Y8Y8D6M5E6147、面色白，肢冷，倦卧，面红，烦热，口渴，脉大无根的病机是

A.阴偏胜

B.亡阳

C.阳偏衰

D.阴阳格拒【答案】DCA4M5I1Z6S3U7S5HL9U1V8A1M4D7B6ZC7F7G8G1A6T5Q6148、下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。

A.估价对象距离机场35公里

B.估价对象东面临街，所临街道为城市主干道

C.估价对象建筑物坐北朝南

D.估价对象附近有三条公交线路经过【答案】DCD5I9V8Y2Q8Z9D6HG3H7W7V5Y4Z9N10ZS8J2R4C4I7I9T8149、运用基准地价修正法进行市场状况调整时，是将基准地价调整为（）的价值。

A.基准日期

B.价值时点

C.估价时点

D.估价报告出具日期【答案】BCQ9J8C2J3I10M5T4HM4T10C10E8S8R5K1ZC4Y4X9X9E3F2C8150、投资者评估的房地产的投资价值（）该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。

A.小于

B.大于

C.小于或等于

D.大于或等于【答案】DCR6J4G6H3N4Z1M7HN6S1P8Q8J7O4Z9ZN3B9F9J2N10M8C6151、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是（）的结合体。

A.实体、权益、区位

B.实物、权益、区位

C.实物、权利、位置

D.实物、权益、位置【答案】BCD6L6H8R8W10G9R5HX7A3T6P1D8I7H1ZK8G9S7E3A6X6K7152、房地产开发投资利润率的计算基数为（）。

A.土地成本＋建设成本

B.开发完成后的房地产价值

C.土地成本＋建设成本＋管理费用

D.土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用【答案】DCZ10R8C4M4Z2E1X2HJ3E1L6R1K1R4Y5ZN10T1K9Y2Y4F1K2153、下列属于计算建筑物折旧的方法的是（）。

A.累加法

B.市场提取法

C.投资报酬率排序插入法

D.实际观察法【答案】BCY5E4O2Q7Y4M6P4HI7F7J8H3S6O8O6ZU5I7A6L2V2S3Y7154、关于假设开发法的说法，错误的是（）。

A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取

B.投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算

C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生的值

D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值【答案】DCG6D3M3C1T1W10K9HV7N7I2W3R1P5G1ZO9I9Y3C10X7G2O4155、房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（）年以上的房地产估价师。

A.1

B.2

C.3

D.4【答案】CCN2O10A9A6U4I5Z3HD1X6G10S4H2V7F9ZB8J5O2X3K5Q3X2156、收益法的本质是以房地产的()为导向求取估价对象的价值。

A.预期未来收益

B.预期收益能力

C.预期价格高低

D.预期价格涨落【答案】ACQ5U9F8N7W4R6F9HU2U9K9Z9Y2D7J6ZT8H10M10V7K8D10G3157、某临街深度30.48%(100ft)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为()万元。

A.1200

B.1150

C.1100

D.1050【答案】DCF3O6B7W4X3Z6T10HU4M4G6F4W7F8O5ZV6H8D8P1B4S8S6158、房地产的基本存在形态不包括（）。

A.建筑物

B.土地

C.房地

D.土地及其附着物【答案】DCL1G8M7Y5W7S4C3HV6F10O2V9P2D7A2ZP8L2O5I4D7Q2B3159、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于()元/m2。

A.3816

B.3899

C.4087

D.4920【答案】DCW1W9U1C10Y7T2V1HY6J8A5E1B1K5I8ZQ10X2N4Z5E5Z3Z9160、某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元/km2。假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60%和40%。银行贷款年利息为8%，该土地的投资利息为（）元/m2。

A.50.02

B.103.22

C.109.63

D.114.82【答案】BCP5D7A4I9B6M7W8HY3Z7K5T10U4D5O3ZL5G7B7U9R4Z7J8161、房地产估价之所以要遵守价值时点原则，是因为（）。

A.影响房地产价格的因素是不断变化的

B.房地产自身状况会发生变化

C.必须确定一个价值所对应的时间

D.房地产经济活动通常有确定的发生时间【答案】ACP9U3Z5C4D6S9R1HX9C4X1M10F3F9X4ZC5V3S9Z7O10G6I2162、一套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。

A.3000

B.3277

C.3295

D.3599【答案】CCZ10V7J2V5E4B8G5HX10P9P5I4H2T8V3ZQ1F7F10D6M3Q1F2163、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（）。

A.平均发展速度法

B.平均增减量法

C.数学曲线拟合法

D.中位数法【答案】CCO3Z4D6G5A4P5U6HV10T3N4H8Z9B9D2ZY4Q3I3S6G8V9Q7164、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过（）m的为高层。

A.12

B.20

C.24

D.48【答案】CCT3Y2M5K4K1R9N6HS3X6D3P6R2O2V4ZQ1G8Y1F6U10N2A3165、一宗房地产，其权利的设立和行使的限制、房地产使用的管制和()对其价值有着重大影响。

A.房地产相邻关系的限制

B.房地产权利的限制

C.房地产政府监督

D.银行利率【答案】ACT10O8U4T8Y7X2P4HL3N3T9Q4T10V7U4ZE6O5D4N5Q4Y5R5166、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（）。

A.17.13%

B.18.30%

C.18.61%

D.21.47%【答案】BCD4O3J3G8Y4R4H6HU2S2B9W10Y5I7Y10ZR2J7Z1L10A1O6T5167、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元／m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。

A.10.2万元

B.11.0万元

C.11.3万元

D.11.5万元【答案】CCI3V6Q5A2B1U1W7HO9D7K10T8S3B4A3ZR5I1A9Z9J8L7D5168、某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%。店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%；银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（）万元。

A.80

B.91.82

C.125.00

D.127.90【答案】BCR7R4D5W3E9M3J10HP5V6Q9B3O10E1K7ZF2K8M8K9H3A10U5169、下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是（）。

A.应是可以实现的价值

B.是提供价值意见而不是作价格保证

C.对委托人的价格保证

D.为委托人争取最大的利益【答案】BCZ5H4B9H9U1O2W1HB6U9O7E6T9W10E9ZD1Z8U7U6L1Z2A5170、运用假设开发法估价，对于资金的时间价值（）。

A.不必考虑

B.根据实际情况而定

C.必须考虑

D.无法确定【答案】CCV7R1A2F7L8F2T8HN8X3I4Z9G2C7S3ZW4I6B5C2D10B7A6171、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积3002元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为()元。

A.62500

B.62000

C.61000

D.61500【答案】ACP9W6G1D3I7E10W6HE3N7E2U7I10B6J10ZD4E1Y2D3Z2Z2O5172、行政划拨的土地当作有偿出让的土地来估价，违反了（）。

A.合法原则

B.最高最佳利用原则

C.估价时点原则

D.替代原则【答案】ACI6S8B3H1S9R3Y5HY3N7J4N1Z4Z7E1ZU8I1I2H3S2H4T10173、成本法中一般不计息的项目是（）。

A.管理费用

B.销售费用

C.开发成本

D.销售税费【答案】DCC6F10M4X5U3E3J8HZ4S9N8U3Q9H8A6ZA1E9P8S10G7G5T6174、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元／m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。

A.10.2万元

B.11.0万元

C.11.3万元

D.11.5万元【答案】CCK1R2D2X2Q2X8T8HU1R1E4R6V1G2T3ZD3D7O8L7V4N2X1175、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是（）。

A.同处于一个行政规划区

B.同处在同一供求范围内的类似地区

C.同处于一个相对稳定的环境

D.同处于公平竞争的地区【答案】BCW5C1E3E4F5X7C8HL8O9T9P6K3Q1S6ZE9F2B3B5T4U6B1176、当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同，宜选择的估价方法是（）。

A.平均增减量法

B.平均发展速度法

C.移动平均法

D.指数修匀法【答案】ACB1F3D8M2M1Z8R2HB4Y4A9P3S8F2U6ZX9S10G4F9A8L5Z1177、为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的()。

A.估价细则

B.估价原则

C.估价准则

D.估价程序【答案】DCC7K2A1N10Z2B6G4HX3T7L5I6W5Z4X3ZC2R3T9