物业有限公司房屋共用部位日常维修养护方案

.物业有公司房屋日维修养方案一、房屋本体共用部位日常维修养维（一）确定房屋本体共用部位维修养护范围周期房屋本体共用部位维修养护范围周期如下表所示。房屋本体用部位维修养护范围期表范围年限（年）

房屋承重结构部位基础层面梁、柱

墙体

抗震结构部位构造体构造梁

墙

外墙面

公共房屋

公共通道、楼梯间、公共墙面

△

△4

△

△

△

☆

☆

☆

△12

△

△

△

△15

△

△

△

△

△16

☆

☆

☆

☆20

☆

☆

△

△

△

△24

☆

☆

☆

☆

△

△28

△

△

△29

△30

☆

☆

☆

☆

☆

△注：中修△精选范本

大修☆.（二）房屋本体共用部位日常维修养护方案房屋本体共用部位日常维修养护方案如下表所示：房屋本体用部位日常维修养护案序号

项目

内容

计划

方案由于使用不当造成结构局部受1

房屋承重及抗震结构部位

局部受损施工质量原因造成的结构问题

每周巡查一次，发损较轻，由工程管理部按房屋现问题立即处理、修缮规定实施维修；如局部受维修损较重，应请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施

1外墙面起鼓脱落外墙面2外墙面局部渗漏3外墙面大面积渗漏1隔热层破损公共屋面2防水层破损造成屋面渗漏

每周检查一遍，发现问题，及时维修每月检查，出现问题，及时维修

由工程管理部按有关修缮规程实施由工程管理部按相应作业指导书实施维修1公用地面的维修改造4

公共通道、门厅、楼梯间

公共通道厅的墙、天棚维护楼梯间墙面、扶手、

每周检查一遍，发现问题，及时维修

由工程管理部按相应技术要求实施维修踏步的维护（三）房屋本体共用部位定期维修养护方案房屋本体共用部位定期维修养护方案如下表所示：房屋本体共用部位定期维修养护方案序号1

项目房屋承重及抗震结构部位

内容局部受损施工质量原因造成的结构问题

计划每年对房屋基础进行一次检查，注意白蚁侵害、地基沉降、外力损坏等引起的损害

方案由于使用不当造成结构局部受损较轻，由工程管理部按房屋修缮规定实施维修，如局部受损较重，应请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施1每两年对较大面积2

外墙面

1外墙面起鼓脱落2、外墙面局部渗漏3、外墙面大面积渗4、外墙面翻新

的渗漏外墙应局部翻新，防止面积继续扩大及污染墙面2每年两季前对窗台进行一次密封检查，

由工程管理部按有关修缮规程实施防止雨水的侵入精选范本.1雷每刷3

公共屋面

隔热层破损防水层破损造成屋面渗漏避雷网脱焊、间断4、屋面积水

漆一次，防止锈蚀2年面补一次屋面隔热层板；每半年疏通一次屋面雨水口3年屋防

由工程管理部按相应作业指导书实施维修水层检修一次1每半年对公共地面谁护一次1公用地面的维修改造2、每年维修一次通4

公共通道、门厅、楼梯间

2共通道厅的墙、道，门厅及楼梯间墙天棚维护壁、扶手及栏杆3楼梯间墙面、扶手、3年全面维护一次踏步的维护楼梯间踏步，对墙面

由工程管理部按相应技术要求实施维修地面起鼓、开裂、破损等进行修复（四）房屋本体共用部位维修养护标准房屋本体共用部位维修养护标准如下表所示。房屋本体用部位维修养护标准序号

项目房屋承重及抗震结构部位外墙面

养护标准1、屋修缮标准2、关工程施工技术规范1、屋修缮标准2、墙面修缮作业规程

实施效果安全、正常使用功能完好无鼓无脱、无渗水、整洁统一1无积水、无渗漏3

公共屋面

房屋修缮标准相应修缮作业规程

隔热层完好无损避雷网无间断，各种避雷装置焊接点牢固可靠通雷试端实测电阻小于欧姆4

公共通道门厅楼梯间

相应建筑部分修缮技术流程房屋修缮标准

1整洁，无缺损，无霉迹2扶手完好，无张贴痕迹精选范本.（五）房屋本体共用部位日常检查表房屋本体共用部位日常检查表，如下表所示。房屋本体用部位日常检查表名

称

编号

地址检查人

负责人

检查时间

年

月

日检查结果

损坏原因预防检查项目

基本

一般

严重

自然

人为

其他完好

保养完好

损坏

损坏

损坏

损坏

原因不善

□基础□承重部件□承重墙□屋角□隔热层□接地面□内墙角□门□楼梯护栏□墙面检测方法□直观法□刺探法□仪器检测法□计算法整体质量评定

□完好□基本完好□一般损坏□严重损坏备

注二、共用设施设备日常维修（一）确定共用设施设备维修养护周期共用设施设备维修养护周期如下表所示：共用设施备维修养护周期表共用设施重大维修工程项目年限（年）

区内道路

室外照明

沟、渠、池、井

消防设施

批电设备

导视牌

给排水管道

△

△4

△5

△

△

○

△

△

△8

☆

△9

☆10

☆

△

○

☆11精选范本.12

△

△

☆

△15

△

△

○

○

△

☆18

☆

△

△1920

☆

△

△

○

☆

△23

△24

△

☆

☆25

△

△

○

△

☆28

△

△

△2930

☆

△

○

○

☆注：中修△

大修☆

更换○（二）共用设施设备日常维修方案共用设施设备日常维修方案如下表所示。共用设施备日常维修方案序号

类型广场道路室外照明

项目路面、人行道、道牙高柱灯柱头灯蔵地灯

日常维修计划每周检查一遍随坏随修每天检查一遍随坏随修

方案由工程管理部按项目维修规程实施由工程管理部按作业指导实施3

雨水口沟渠池井

雨水井污水井化粪池

每周检查一遍发现问题，及时维修

由工程管理部按作业指导书规程实施阀门井

机电设备消防设备给排水管道

变配电设备给排水设备空调系统自动烟感报警系统消防栓、喷淋系统疏散指示管道阀门

每天巡视检查发现问题，及时维修每周检查一遍发现问题，及时维修每天检查一遍发现问题，及时维修

由工程管理部组织实施由工程管理部按相关维修规程实施由工程管理部按相关维修规程实施精选范本.

公用标识导视其他共用设施

标识牌警示牌垃圾转运站大门围墙

每周检查一遍发现问题，及时维修每周检查一遍发现问题，及时维修

由工程管理部按相关维修规程实施由工程管理部按相关维修规程实施（三）共用设施设备日常维修标准共用设施设备日常维修标准如下表所示。共用设施备日常维修标准序号

类别广场道路室外照明沟渠池井

项目路面、人行道、道牙高柱灯柱头灯蔵地灯雨水口雨水井污水井化粪池阀门井

日常维修标准路面修缮质量标准人行道铺设修缮标准1电气作业安全操作规程2灯具施工技术标准井内无积物，井壁无皖落化粪池出口及分隔池无堵塞井盖上标志清晰

日常维修实施效果平整无坑洼无积缺损、完好率达99％上灯泡正常使用，灯罩完好清洁，灯杆及灯座无破损，完好率达99以上井盖完好率达标清晰无缺损，少污积无堵塞变配电设备

1变配电设备保养规程4

机电设备

给排水设备

2给排水设备保养规程

无故障，设备正常安全运行空调系统

3空调维护保养规程

消防设备给排水管道公用标识导视其他共用设施

自动烟感报警系统消防栓、喷淋系统疏散指示管道阀门标识牌警示牌垃圾转运站大门围墙

给排水管道施工技术标准消防设施施工技术标准给排水管道维护规程标识清楚，无污渍、破损安放牢固无破损无脱落外观良好

消防设施正常有效灵敏准确报警管道通畅，无渗漏1标志设施完好率2标志无损坏确保围墙的完好确保垃圾转运站正常使用（四）共用设施设备定期维修方案共用设施设备定期维修方案如下表所示。共用设施设备定期维修方案序号1

类别广场道路

项目路面、人行道、道牙

定期维修计划每年对局部损坏严重修多次的路面。道牙、人行道板进行翻新路面翻新面积应控制在每年1‰以

方案翻新工作由工程管理部委托有关施工单位实施精选范本.高柱灯

内，其他控制在每年5以内，逐年递增10％1灯杆每年刷漆一次2

室外照明

柱头灯

每月清洁竹具一次每季度检修线路一遍对于破损灯具及有化线路的灯具进行

由工程管理部按相关作业规程维修蔵地灯

更换3

沟渠池井

雨水口雨水井污水井化粪池阀门井

化粪池每半年清理一次井盖板每半年刷一次漆，防止锈蚀3每季度清理井内杂物一次4每年全面维修一次

由工程管理部按相应作业规程实施1春、夏季各补3％6绿地一次，树木春夏各补一次，每次4

园林绿化

2花木每半月修剪一次绿化3、草每月修剪一次乔木每月修剪一次根据病虫害发生规律每进行三次大消杀1每周检查控制设备一次变配电设备2季度检查开关灵度及开关紧固件

由工程管理部按相应作业规程实施5

机电设备

给排水设备

完好情况

由工程管理部组织实施空调系统

每年保养水泵一次空调主机每年保养一次6

消防设备

自动烟感报警系统消防栓、喷淋系统疏散指示

1防栓及水泵接合每半年油漆一次2消防栓每半年排一次水，检修一次3防系统主要设备年联动测试一次

由工程管理部按相关维修规程实施管道

1每年刷一次管道油漆7

给排水管道

2每年检测一次管道固定码

由工程管理部负责维修阀门

3每半年维护一次阀门

公用标识导视其他共用设施

标识牌警示牌垃圾转运站围墙大门

每月清洁标识一次并标识安放基础稳固情况进行检查维护一次每年对标识进行维护一次每5年换一次标识每年刷油漆一遍每季度检查排水沟通畅情况每季度检查一次泄水孔疏通情况

由工程管理部组织实施由工程管理部按相应作业规程实施（五）共用设施设备定期维修标准共用设施设备定期维修标准如下表所示。共用设施备定期维修标准序号

类别

项目

日常维修计划

方案1

广场道路

路面、人行道、道牙1路面施工质量标准

使局部损坏严重的路面通过翻新延精选范本2人行道铺设技术标准

.长寿命，从而使整个道路保持均衡使用功能高柱灯1实现良好的灯具外观2

室外照明

柱头灯

灯具施工技术标准2照明系统正常有效启用3明设施线路完好率达％以上蔵地灯3

沟渠池井

雨水口雨水井污水井化粪池阀门井

1池内、井内沉积物及时清理，出化粪池清理作业规程口畅顺井盖刷漆防锈作业规程2井盖正常使用，密合流水通畅，无堵塞4

园林绿化

绿化

绿化工作标准

绿草如茵，树木青翠，剪切整齐变配电设备5

机电设备

给排水设备

机电设备维护保养规程

1无故障停水、停电2空调系统运行正常空调系统

消防设备给排水管道

自动烟感报警系统消防栓、喷淋系统疏散指示管道阀门

消防报警系统维护保养规程给排水管道维护修缮标准

1设施正常有效使用2外观完好，标识清楚3关敏、准确报警1管道通畅，无渗漏2阀门灵活，不漏水8

公用标识导视

标识牌ABC际标识、楼层标识、警示牌制作安装及管理规警示牌程

1标识清洁美观2按放稳固3标识清晰9

其他共用设施

垃圾转运站大门围墙

垃圾转运站及围墙维护标准

1设施完全正常使用2完好美观（六）共用设施设备日常检查表共用设施设备日常检查表如下表所示。共用设施备日常检查表名

称

编号

地址检查人

负责人

检查时间

年

月

日检查结果

损坏原因检查项目完好

基本

一般

严重

自然

人为

预防

其他精选范本.完好

损坏

损坏

损坏

损坏

保养

原因不善

区内道路、路灯沟、渠、池、井、上下水主管道、室外消防设施机电设备公用标识导视、其他共用设施检测方法整体质量评定

□直观法□刺探法□仪器检测法□计算法□完好□基本完好□一般损坏□严重损坏备

注二、工维修养护方下面是某物业公司的工程维修养护方案，供参考。一、房屋本体维护管理计划和实施（一）房屋共用部位、共用设施设备日常维修养护计划和实施方案。房屋共用部位、共用设施设备日常维修养护计划和实施方案如下表所示。房屋共用位、共用设施设备日维修养护计划和实方案序号

项目

计划

方案

标准及实施效果1由于使用不当造成结构局部受损较轻由工程管理部按1

房屋承重及抗震结构部位

每月巡查一次入驻期间每天巡视发现问题，立即处理

房屋修缮规定实施维修如局部受损较重请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施

1安全牢固，正常使用2功能完好2因施工质量原因造成结构问题，请开发单位处理2

外墙面

每月检查一遍发现问题，及时维修

由工程管理部按有关修缮规程实施

1无鼓无脱，无渗水、无裂纹2无违章，边角线齐整3整洁、无污迹、锈迹1无积水、无渗漏3

公共层面

每天检查一遍发现问题，及时维修

由工程管理部按相应作业规程实施维修

隔热层完好无损避雷网无间断、缺损屋面水箱无破损，无渗漏5无违章、无乱堆放4、

公用照明

每月检查一次发现问题，及时维修

由工程管理部按相应作业规程实施维修

线路无乱搭接照明灯具正常有效开关、箱体完好，无缺损精选范本.

本体消防设施公共通道门厅、楼梯间、会议室会展厅、架空层

每月检查一次发现问题，及时维修每天检查一遍发现问题，及时维修

由工程管理部按相应技术作业规程实施维修助理室工程管理部和清洁管理部负责组织实施

箱体完好，标识清楚设施能有效使用灵敏，准确报警墙体、地面、窗户、顶棚完好，无缺损室内设施齐全整洁、无灰尘、无霉迹无违章、无乱堆放1墙体、窗户顶棚完好，无缺损7

卫生间茶水间

每天检查一遍发现问题，及时维修

由工程管理部按相应技术作业规程实施维修

2设施、设备完好，无缺损3整洁，无污迹，无积尘，无积水4无堵塞，无异味1上、下水管道畅通，无渗漏，8

上下水管道

每天检查一遍发现问题，及时维修

由工程管理部负责维修

无堵塞2无污渍，无锈蚀3无违章，无私接，私断管道9

冷、暖气管道，通信线路，顶棚

每月检查一次发现问题，及时维修

由工程管理部负责维修

1完好，无破损，无开裂2线路畅通，使用正常（二）房屋共用部位、共用设施设备定期维修养护计划和实施方案房屋共用部位、共用设施设备定期维修养护计划和实施方案如下表所示。房屋共用位、共用设施设备定维修养护计划和实方案序号1

项目房屋承重及抗震结构部位

计划每年对房屋基础进行一次检查防虫害及腐蚀性液体的侵害

方案负责组织实施

标准及实施效果1、结构安全，正常用2结构性能完好1每年对外墙面清洗一次2

外墙面

每3对较大面积的渗漏及损坏，维修无效的，进行局部翻新每3对外窗台进行一次安全性检

负责组织实施

平整、无渗水、无裂纹整洁统一查34、

公共层面公用照明

每年粉刷避雷网一次每年全面修补天面隔热层一次每年对屋面防水层检修一次，每5年翻新老化部分每半年疏通屋面雨水管一次每半年清洗天面水箱一次，消毒一次每年检查一次线路和灯具更老化线路和损坏灯具

与协同实施部规程实施维修

屋面无积水、无渗漏隔热层完好避雷系统完好水箱水质清洁，无污染线路无老化灯具正常使用，照明完好精选范本.5

本体消防设施

每半年进行一次烟感试验每年对消防箱翻一次，消防带晾晒一次每年对消防疏散标志进行一次维护

负责组织实施

1设施完好率2、报警系统灵敏，效6

公共通道、1每半年对公共地面进行一次维护门厅、楼梯2每年对楼梯踏步进行一次全面维护部间会议室、3、3对通道、门厅、墙面、天棚、作会展厅、架扶手、栏杆进行一次全面维护业规程实施空层4每年对公共窗户进行一次全面维护1每年对卫生用具进行一次全面维护

1美观完好，无缺损2整洁、清爽7

卫生间、茶水间

每年对水、电设施进行一次全面维护每年对墙面、顶棚、窗户进行一次

部规程实施维修

1完好，无缺损2使用正常3整洁，清爽全面维护

上、下水管道冷、暖气管道，通信线路，顶棚

每年粉刷管道一次每年检修一次，并坚固管道固定码3、年雨季前检查一次雨水口，更换不合格部分每年对冷、暖气管道进行一次全面维护每年对顶棚进行一次全面维护每年对通信线路进行一次全面检修

部规程实施维修部负责组织实施

美观完好上、下水通畅无渗漏完好，无损环线路畅通，使用正常二、机电设备设施的管理维护方案（一）供配电系统设备的定期维护保养方案和标准1每日巡视保养项目每日巡视保养项目如下表所示。每日巡视养项目序号1

项目电力变压器（干式）

部位外壳温度计声响变压器室

内容查低压母线检查壳体检查是否完好观察温度指示监听变压器声响1检查门窗、地面四壁2检查通风道、通设施3检查室内照明设4检查室内消防设

要求低压母线不发热、无变色外壳清洁、无染物、无放电痕迹显示正常、无损坏、温度不超过发出均匀的“嗡嗡”声，无异常杂音无杂物、不渗水、能防止小动物进入，干净整洁、功能正常、通风良好、无锈蚀、开关灯具功能正常、消防设施功能正常1清扫（擦拭）柜面2

低压开关柜

2检查仪表指示及行参数柜正面3检查气开关4检查闸门开关、作机构

无灰尘、无污迹，仪表工作正常，电流、电压在正常范围，工作状况符合运行要求，指示灯指示正常5检查分闸、合闸示灯精选范本

电容器柜柴油发电机

柜背面柜正面柜内机身控制房蓄电池冷却水箱储油箱润滑油通风

1观察母线、连接、引出线2检查电度表清扫（擦拭）柜正常检查仪表指示及运行参数3检查自动补偿器4检查各组电容指灯观察电容器壳体、套管检查导线及其连接点检查柜内温度清扫机身及周围地面检查信号指示检查各控制形式、状态检查浮充电压、电流值检查蓄电池液比重及液位检查水位检查油位检查润滑油位检查机房通风设施

.连接良好接点无发热变色电度表铝盘转动正常无灰尘、无污迹，仪表工作正常，电流、电压在正常范围补偿器功能正常指示灯完好电容器无膨胀无渗漏油连接导线无过热变色、无热熔现象，柜内温度不超过45℃无灰尘、无杂物机组处于正常备用状态符运行规程要求浮充电压26±1V浮充电流～（观察充电电流表比重1.26（采用吸式比重计位不低于极板水位在正常刻度范围保证储油至少能供机组运行24小时润滑油位高度应在油尺有效刻度范围内风机运行正常、室内通风良好5

强电井

1检查房顶、四壁地面、门强电井室2检室内照明设施3检查电缆、母线

无损坏、无杂物、无漏水，能防止小动物进入，干净整洁，开关、灯具功能正常，无损伤、无放电痕迹、无2每周保养项目每周保养项目如下表所示。每周保养目序号1

项目电力变压器

部位接地线

内容完成每日巡视保养项目1检查接地线2检查连接点

要求无灰尘、无污迹无断股，无锈蚀，接触良好2

低压开关柜

完成每日巡视保养项目1检查闸刀开关2检查自动开关柜背面3检查险丝具检查电缆及电缆头检查母线支撑固定装置1检查室内环境地下电缆2检查电缆托盘室3检查电缆

无灰尘、无污迹，仪表工作正常，电流、不过热变色三相闸夹到位灭孤罩牢固不松动接线桩头无发热变色无焦糊异味，容量符合规定，固定可靠，无破损，无松动无杂物、垃圾，无积水，电缆排列有序整洁无杂物，固定可靠无损坏，无放电痕迹完成每日巡视保养项目3

电容器柜

柜正面接地

手动（用转换开关）逐组投切电容器检查接地线

控制正常功能良好指仪表及信号正确无松动、无断股精选范本.4

柴油发电机

柜内冷却水系统燃油系统润滑系统空气流阻指示器控制系统

检查熔断器、接触器、热继电器及其接线完成每日巡视保养项目检查冷却水箱水位检查各管路及连接部位检查油箱油位检查各管路及连接部位检查油尺、油位检查机油油质检查空气流阻指示器手动空载试运行1按操作规程手动动机组2检查发电机控制屏上各类仪表及信号指示灯

接触良好、无过热、无损坏水位距注水口约50毫米连接良好，无渗漏油位正常（保证24小时运转）连接良好，无渗漏油位高度应在油尺有效刻度范围内油质应清洁、无杂质色标应为绿色启动迅速开关正常运转无异常声响电压、频率正常，信号灯指示正常，油压、水压正常，油温、水温正常3年度保养项目年度保养项目如下表所示。年度保养目序号

项目

部位

内容

要求完成每日巡视保养项目1全面清扫、擦拭2全面紧固螺栓连接部分变压器3测量烧组直流电阻测量线圈绝缘电阻测量相间绝缘电阻

无灰尘、无污迹清扫、无油垢牢固无松动三相电阻应平衡（相间差别不大于三相平均值的4%线间差别不大于三相平均值2%采用2.5kv兆表，限值将舍有关规定1

电力变压器

电气连接变压器室

调压连接片一次电缆接头二次母线槽接口全面清扫清扫、检查高压负荷开关3检查修理室内照明、通风、消防设施

调压连接片连接良好，电缆接头及母线槽接口紧固、良好清洁、无蛛网、积尘清洁，动作正常，安装牢固无损坏缺失，功能正常，无故障仪表

完成每日巡视保养项目校验仪表、校验电度表2

低压开关柜

柜内地下电缆

全面清扫灰尘整理二次线，补齐、更换二次线接线号检修闸刀开关检修自动开关全面检查紧固螺栓连接点6补刷相位漆全面清扫、整理

无灰尘、无油质、无杂物整齐、美观、清晰三相网期到位、接触面（线）大2/3以上，刀片夹座接触压力合适，触头不烧损，动作可靠灵活，无缺损件，牢固、无松动颜色符合规定无垃圾、无杂物，电缆排列整齐精选范本.室完成每日巡视保养项目3

电容器柜

柜内电容器

全面清扫灰尘整理二次线，更换字迹不清晰的接线号检修控制元器件1检查电容器壳体及瓷瓶2测量电容器二极对外壳及二级闸绝缘电阻3测量电容容量，更换失效的电容器

无灰尘、无油垢、无杂物整齐、美观、清晰完好无缺损、动作可靠壳体无凹凸，无破损绝缘电阻值不做规定，使用1000V拭表用微法表测量或用电压流量表测量容量不超过额定值的±10%完成每日巡视保养项目1.查紧固各连接部分螺栓2.查连接导线更换冷却水更换机油滤清器，检查机油

无松动连接完好油质泥油变黑更换机油，手动试机，观察各种参数是否符合运行规程清扫或更换油水分离器更换或清洗柴油滤清器

柴油发电机供配电接地系统

燃油系统润滑系统空气流阻指示器控制系统接地线接地体接地电阻

检查油箱油位检查各管路及连接部位3检查油尺、油位4检查机油油质检查空气流阻指示器手动空载试运行3按操作规程手动启动机组4检查发电机控制屏上各类仪表及信号指示灯检查接地线螺栓及连接情况检查接地体焊接头用接地电阻测量仪测量接地电阻

油位正常（保证24小时运转）连接良好，无渗漏油位高度应在油尺有效刻度范围内油质应清洁、无杂质色标应为绿色启动迅速，开关正常，运转无异常声响电压、频率正常，信号灯指示正常，油压、水压正常，油温、水温正常紧固良好焊接良好、无锈蚀接地系统的接地电阻小于10（二）消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准，如下表如示。消防设施设备的定期维护与保计划和标准设备消防控制台

序号

维护保养项目各类指示灯（含电源、信号）各类开关各电器触点

检查保养方法直观目测直观目测如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨

标准指示灯指示正常处于开启或自动状态触点完好，无烧损

周期1月1月半年精选范本.4

各电器元件接线端子及端子排端子

用螺丝刀逐个紧固

各端子连接牢固，无烧损

半年现5

各电源、信号

象，用绝缘胶带包扎，严

导线无破损、烧焦现象

半年重时更换1

控制台内部除尘控制台表面除尘指示灯

用小毛刷、皮老虎除尘用干净布、毛刷除去表面灰尘直观目测

无尘无尘“Acpower示亮，其余指示灯不亮

半年每日1月在按下内部电源电压/后2

电源电压

备电（或外BatteryTest”健）切换健前后，

指针指示＋24V（＋5V1月目测指示灯是否正常集成

ZoneAlam示灯报警

3

报警功能

按下“FmeTegt”健

SwitchCare指示灯亮

1月器

几十秒后，蜂鸣器警铃响4

内部各接线端子

用螺丝刀逐个紧固

各端连接牢固，不松动

半年如有轻微破损，用绝缘胶5

信号（电源）线

带包扎，破损或老化严重

导线无破损、老化现象

半年时更换1

表面及内部除尘报警按钮盒指示灯

用小毛刷、皮老虎除尘直观目测直观目测

无尘按钮盒完好、无松动“Acpower示亮，其余指示灯不亮

半年1月1月在按下内部电源电压/后2

电源电压

备电（或外BatteryTest”健）切换健前后，

指针指示＋24V（＋5V1月集中报警器

3

报警功能

目测指示灯是否正常ZoneAlam示灯按下“FmeTegt”健Switch”指示灯亮几十秒后，蜂鸣器警铃响

1月4

内部各接线端子

用螺丝刀逐个紧固

各端连接牢固，不松动

半年如有轻微破损，用绝缘胶5

信号（电源）线

带包扎，破损或老化严重

导线无破损、老化现象

半年时更换烟感探头防火卷帘

61

表面及内部除尘烟感探头温感探头控制箱内部各电器触点

用小毛刷、皮老虎除尘用力吸一口香烟，在距离探测器20㎝喷向探头用750W电吹风在距深测器50㎝处向深测器吹热风如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨

无尘红色指示灯区域报警器上相应位置的报警指示灯亮触点完好，无烧损

半年半年半年半年精选范本.门

控制箱内部各电器元2

件接线端子及端子排

用螺丝刀逐个紧固

端子无烧损或松动

半年端子防火门排烟系统

机械部分（齿轮、锋条）卷帘门门体电机接线端子报警按钮盒防火门门体防火门弹簧铰链消防通道、防火门排烟风机表面除尘控制柜内各接线端子及端子排端子控制柜内部各电器触点控制柜电源指示灯

如有锈损用煤油清洗，然后加润滑油用煤油清洗锈损部分用螺丝刀紧固直观目测直观目测有损坏更换备件，若无损加机油直观目测，关开关防大门用擦布、毛刷除尘用螺丝刀逐个紧固有烧损现象，拆下后用砂纸打磨或更换如不亮更换指示灯灯泡

无锈损且表面涂有润滑油无锈损端子无松动完好无损完好无损、无变形完好，弹性适度消防通道通畅，防火门开闭自如无尘端子无烧损或松动触点完好，控制启停正常电源指示灯指示正常

1年1年半年1月半年半年1年1月半年半年1月5

排烟阀微动开关及内用螺丝刀紧固部接线端子排烟阀复按钮、导轮、用油壶给导轮、钢丝、转钢丝、转轴轴加油

端子无松动，微动开关固定良好复位按钮控制无误，排烟窗开启灵活

1月1年加压送风系统消防系统控制柜消防

1

加压送风机除尘控制柜内部各电器触点控制柜内各接线端子及端子排端子各送风口百叶窗控制柜电源指示灯控制柜上电源指示灯及各类开关控制柜内各电器触点各电器元件接线端子及端子排端子电源（信号）线控制柜除尘指示灯

用擦布、毛刷除尘如有烧损，拆下后用砂纸打磨用螺丝刀逐个紧固直观目测如不亮更换指示灯灯泡直观目测如有烧损，拆下后用砂纸打磨用螺丝刀逐个紧固如有破损用绝缘胶带包扎用毛刷、皮老虎除尘直观目测

无尘触点完好，控制启停正常端子无烧损或松动送风口百叶窗位置正常电源指示灯灯亮电源指示正常，开关处于开启或自动状态触点完好、无松动各端子连接牢固、无烧损导线无破损或老化现象无尘指示灯亮且处于等待状态

1月半年半年3月1月1月半年半年半年每日1月指示牌消防

21

指示灯主机各电源信号、控制信号及音量调节键

按测试键直观目测

按测试键后指示灯亮信号指示正常，音量调节位置合适

1月1月精选范本.应急广播系统设备机房

各切换器、控制器各放大器各接线端子及线路压带轮主导轴，磁带机磁头各层扬声器接线是否牢固，纸盒是否完好主机柜内除尘机房卫生机房内照明、电话地漏

通电试验放音试听音质、音量用螺丝刀紧固，导线如有破损，用绝缘胶带包扎用清洗带清洗如松动，用螺丝刀紧固用毛刷、皮老虎除尘用拖布、帚把、擦布打扫设备房地面开关电灯、通话检查排水试验

转换工作正常音质、音量良好端子无松动，各导线完好表面无粉尘各扬声器接线牢固，纸盒无破损无尘机房整洁、干净照明完好、电话通话正常地漏排水通畅

1月1月1年3月半年半年1月1月1月1灭火2器材3

推车式灭火器干粉灭火器手提式1211灭火器

直观目测直观目测，并用手摇动瓶体直观目测

完好无损，压力在正常范围1月压力正常，指针指示在绿色1月安全区内压力正常，指针指示在绿色1月安全区内喷淋系统

水泵水泵添加盘根水泵加润滑油阀门水泵和电机各信号阀各水流指示器喷淋头

手动盘车添加盘根更换并添加润滑油添加盘根或更换垫片，清洁阀杆用擦布和毛刷除尘直观目测放水试验直观目测

转轴转动灵活点动时不漏水水泵转动灵活开启自如，不漏水，阀杆无锈蚀无尘在区域报警器上的相应位置无报警信号消防值班室相应的指示灯亮，并发出报警喷淋头表面油灰不可过多

2月半年半年半年1月1月3月半年（三）电梯的定期维护及检修方案1曳引机的保养（1减速箱箱体内的油量应保持在油针成油镜的标定范围，油的规格应符合要求。润滑油脂润滑的部位，应拧紧油盅盖。一般一个月应挤加一次。应保证箱体内润滑油的清洁，当发现杂质明显时应换新油。一般对新使用的减速箱，半年应更换新油。应使蜗轮蜗杆的轴承保持合理的轴向游隙，当电梯在换向时发现蜗杆轴与蜗轮轴出现明显事动时，应采取措施减少轴承的轴向游隙。应使轴承的温升高于60，箱体内的油温不超过85，否则应停机检查原因。当轴承在工作中出现撞击、磨切等不正常噪声，虽经调整亦无法排除时，应孝虑更换轴承。⑦当减速箱使用年久，蜗轮杆的齿磨损过大，在工作中出现很大换向冲击时，应进行大修，内容是异签中心距或换掉蜗轮蜡杆。（2制动器精选范本.应保证制动器的动作灵活可靠，各活动关节部位应保持清洁，并用润滑油定期润滑。对磁铁，必要时可加石墨粉润滑。制动瓦在松开时，与制动轮的周向间隙应均匀，且最大超过毫米，当间过大时，应调整。③制动器应保持足够的制动力矩，当发现有打滑现象时，应调整制动弹簧。④当发现制动瓦磨损导致铆钉头外露时，应更换制动瓦。（3曳引轮应保证曳引绳槽的清洁，不允许在绳槽中加油润滑。对于带切口半圆槽，当绳槽磨损至切口深度少于2毫米时，应垂车绳槽，但姬修车后切口下面的轮轴厚度不应小于曳引绳直径。（4曳引电动机及速度反馈装置应保证电动机各部分的清洁，不应让油浸入电动机内部，应经常吹净电动机内部和换向器、电刷等部分的灰尘。对使用滑动轴承的电动机，应注意油槽内的油量是否达到油线，同时应保持油的清洁。当电动机使用年久，转子轴承磨损过大，出现电动机运转不平衡，噪声增大时，应更换轴承。④应保证电动机的良好绝缘，一般在季度检查中应检查绕组对机壳的绝缘电阻，交口降至允许值以下（主机线圈0.5兆欧，其他部分兆欧采取措施提高绝缘性能。2曳引绳和绳头组合的保养应使全部曳引绳的张力保持一致，当发现松紧不一时，应通过绳头弹簧加以调整（相互拉力差应在5%以曳引绳使用年久，绳芯中的含油耗尽，导致绳的表面干燥，甚至出现锈斑，此时可在绳的表面薄薄地涂一层润滑油。应经常注意曳引绳有否机械损伤，是否断丝爆股情况，锈蚀及磨损程度等，如已达到更换标准，应立即停止使用，更换新绳。应保持曳引绳表面清洁，当发现表面粘有砂尘等异物时，应用煤油擦干净。在截短或更换曳引绳要重新对绳头锥套浇注巴氏合金时严格执行工艺切不可马虎从事。（6应保证电梯在顶层端站平层时，对重与缓冲器间应有足够间隙，当向于曳引绳伸长，使间隙过小甚至碰到缓冲器时，可将对重下面的调整垫摘掉，如不能以此解决问题，则应截短曳引绳，重新浇注蝇头。3限速器与安全钳的保养应保证限速器转动灵活对度变化反应灵敏，其旋转部分润滑应保持良好，一般一周应加油一次，当发现限速器内部积有污物时，应加以清洗。应使限速器张紧装置转动灵活，一般每周应加油一次，每年清洗一次。应保证安全钳动作灵活，提拉力及提升高度均应符合要求，在季检中应加以检查。4导轨和导靴的保养对配用滑动导靴的导轨应持良好润滑，要定期在油厘件添加润滑油，并调整油毛毡的伸出量及保持清洁。滑动导靴靶对工作面磨损过大，会影响电梯的运行平稳性，一般对侧工作，磨损量不应超过1毫米（双侧端面不超过毫米，超过时应更换。应保证弹性滑动导靴对导轨的压紧力，当因靴衬磨损而引起松驰时，应加以调整。应使滚动导靴滚轮滚动良好当发现磨损不均应加以修车当发现脱围过分磨损时应更换。（5在年检中，应详细检查导轨连接板处螺栓的紧固情况，并应对全部压板螺栓进行一次重复拧紧。（6当安全钳动作后，应及时修光钳块夹紧处的导轨工作面。5轿门、厅门和自动门锁的保养（1当门滚轮的磨损导致门扇下坠及垫斜时应调整门滚轮的安装高度或更换滚轮并同时调整撞轮位置，保证合适间隙。精选范本.应经常检查厅门联动装置的工作情况，对于钢丝绳或联动机构，发现钢丝绳松驰时，应予张紧，对于摆杆式和撑臂式联动机构，应使各转动关节处转动灵活，各固定处不应发生松动，当出现厅门与转门动作不一致时，应对机构进行检查调整。应保持自动门锁的清洁，在季检时应检查保养，对于必须做润滑保养的门锁，应定期加润滑油。（4应保证门锁开关工作可靠，应注意触头的工作状况，防止出现虚接，佩接及粘迹现象。6自动门机的保养应保持调定的调速规律，当门在开关时的速度变化异常时，应立即做检查调整。对于皮带传动的开门机应皮带有合理的张紧力，当发现松驰时应加以张紧，对于链传动的开门机，同样应保证链条合理的张紧力。自动门机各转动部分，应保持良好的润滑，对于要求人工润滑的部位，应定期加油。7缓冲器的保养对于弹簧缓冲器，应保护其表面不出现锈斑，随着使用年久，应视需要加涂防锈油漆。对于油压缓冲器，应保证油在油缸中的高度，一般每季度应检查一次，当发现低于油位线时，应添加（保证油的粘度相同油压缓冲器柱塞外露部分应保持清洁，并涂抹防锈油漆。每年以轿箱检修速度，进行一次油压缓冲器的复位试验。8重量补偿装置的保养当发现补偿键在运行时产生较大噪声时，应检查消音绳是否折断。对予补偿绳，其设予底坑的张紧装置应转动导活，上下浮动灵活，对需要人工润滑部位，应每月检查，添加润滑油。9导向轮及反绳轮的保养应经常用软刷和吹风清除屏体及全部电器上的积尘，保持清洁。应经常检查接触器电器触头的工作情况保证其接触良好可靠线和接线柱应无松动现象，动触头连接的导线接头应无断裂现象。应保证接触器、继电器的触头清洁、平滑，发现有烧蚀时，应用细齿锉刀修整平滑（忌用砂布并将屑末擦净。更换控制屏内熔断时，应保证熔断丝的额定电流与回路电源额定电流相一致。对电动机回路，熔丝的额定电流应为电动机额定电流的3。10、三相桥式硒整器的保养为保护整流堆不发生超负荷缎路，应注意选用正确的熔断丝。整流堆工作一定时期后会生老化，当输出功率有所降低时，可提高变压器次触电压而得到补偿。整流堆长期在放不用，也会产生老化，使本身功率损耗增大，当存放超3月以上再投入使用前，应先进行“成影试验般可按如下步骤进行：先加50%额定电压，历时15分钟；再加75%额定电压，历时15分钟；最后加至100%额定电压。11、选层器的保养经常检查转动钢带，如发现断齿或有裂痕时，应及时修复或更换。保持动触头盘（杆）运行灵活，视需要加注润滑油，减速器及各传动部位，均应保证足够润滑，注意添加润滑油。经常检查动、静触头的接触可靠性及压紧力并适当调整，当过度磨损时，应予更换。保持触头的清洁，视需清除表面积垢，烧蚀处应用细锉刀修平。注意保持传动链条的适度张紧力，出现过度松弛时，应予张紧。精选范本.12、安全保护开关保养每月应对各安全保护开关进行一次检查，试去表面尘垢，核实触头接触的可靠性、触头的压力及压缩裕度，清除触头表面的积尘，烧蚀处应锉平，严重对应更换。极限开关应灵敏可靠，每次进行一次越程检查，视其能不能可靠地断开主电器。13、机房和井道的养机房应禁止无关人员进入，在维修人员离开时，应锁门。应注意不让雨水浸入机房，平时保持良好通风，并注意机房的温度调节。机房内不准放置易燃，易爆及腐蚀性物品，同时保证机房中灭火设备的可靠性。底坑保持干燥、清洁，发现有积水时应及时排除，并做干燥处理。（四）给排水系统的维修保养方案与标准1生活水系统定期维护保养计划及标准生活水系统定期维护保养计划及标准，如下表所示。生活水系统定期维护保养计划及标准序

检查项目名称

检查周期

检查标准

说明号外观械部分）

日常检查日常检查68月

外表清洁，无锈蚀损坏螺栓，螺丝无松动断裂1运行过程中无异常震动、无噪音2电机及轴承温升正常1轴承体清洁，加润滑油（脂）2更换磨损零部件1

给水设备

日常检查

运行正常，无异常震动、无噪音检查轴承发热情况，无烫手现象检查填料函的泄漏和发热情况，每分钟10～滴为好振体

4检查连轴器，水泵轴心与电机轴心应重合。无运转时，用手盘动轴无卡阻现象2

给水设施

蓄水池减压阀、水锤消失器浮气阀截止阀水嘴

68月35年36月3个月1个月日常检查日常检查

轴承体清洗，加润滑油（脂）更换磨损零部件打开泵孟，检查内芯掌部件状况，检查其磨损腐蚀和冲刷程度，必要时进行更换对水池、水箱进行除锈、除垢、清洗、消毒检修配件动作灵敏、准确无锈蚀、无堵塞动作灵敏、准确无锈蚀、无堵塞、无滴漏启动灵活，无锈蚀无滴漏水嘴齐全，无锈蚀、无损坏无滴漏压力表3月

1表壳完整无损，连接牢固，表面清洁2指针灵敏，读数准确精选范本.水表1月各井室1月

1表壳完整，指针灵敏、读数准确2无锈蚀，表面清洁、无滴漏井盖、井裙完整、启闭方便爬梯牢固，井底干净3

给水管

管理

1水流要畅通，无堵塞日常检查2管连接部分要严实3无锈蚀，无跑、冒、滴、漏现象理

管道吊支架、管卡

1个月

1管道吊支架、管卡连接要牢固2表面无锈蚀2消防水系统定期维护保养计划及标准消防水系统定期维护保养计划及标准，如下表所示。消防水系统定期维护保养计划及标准序号1

消防设备

检查项目名称外观消防泵室内消火栓

检查周期检查标准1外表清洁、无锈损坏日常检查2螺、螺丝无松动断裂3防震垫无损坏检查油杯和油位情况，不缺油，油脂无变质、发干现象检查泵体，手盘动轴无卡壳现象，无漏水35个月检查联动轴的对中程度（有联动轴的）开泵式运转，运转应无异常振动、噪音，轴承无过热更换润滑油（脂）轴承体清洗、检查12个3更换零配件月绝缘良好（电部分）接线端子牢固（电部分）箱体启闭灵活，箱体完整箱内水枪、水带齐全无缺水，水枪卡口无变形每周箱内阀门开关灵活，无锈蚀，卡口无变形报警按钮封闭完整1消火栓完整无缺，表面无锈蚀

说明2

消防设

室外消火栓1月2、栓口无形，无滴漏3标识颜色鲜明1接合器完整无缺表面无锈蚀施

水泵接合器1月

启动灵活，无滴漏栓口无变形1消火栓箱体、箱完整，箱门关闭灵活室内小型消火栓

3个月

2栓口无变形，阀启闭灵活，无锈蚀和滴漏3箱内胶皮管连接固，无滴漏4标识清楚