收益还原法课件

第二章收益还原法基本公式表达式、变量含义估价程序与方法各估价步骤及各种参数确定方法方法应用应用方面及估价实例概述定义、原理、特点、适用范围第二章收益还原法基本公式估价程序与方法方法应用概1一、概念是将待估土地未来每年的预期客观纯收益以一定的还原利率（报酬率）统一折算到估价期日现值的一种估价方法。

第一节收益还原法概述一、概念第一节收益还原法概述2二、理论依据：对于投资者来说，将资金用于购买房地产获取的收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用相同，所以有：房地产的价格＝例如：某人有40万元资金以2％的年利率存入银行每年可得到0.8万元的利息，此人另拥有的房地产每年可以产生0.8万元的净收益，对于该人来说，这宗房地产与40万元的资金等价，即值40万元。房地产的净收益报酬率二、理论依据：房地产的净收益3将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取纯收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。收益还原法课件4现值是指未来一笔资金在现在时刻上的价值。当前按一定利率i存入一笔现金，到n年后将达到一定金额，存入这笔资金就是n年后这一金额的现值。现值计算公式：现值5利息与利率利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。如果将一笔资金存入银行，这笔资金就称为本金。经过一段时间之后，储户可在本金之外再得到一笔利息，这一过程可表示为：

Fn＝P＋In式中Fn

－本利和；P－本金；In－利息；利息与利率6利息的计算有单利计息和复利计息两种。1、单利计息n个计息周期后的本利和为：Fn＝P(1+ixn)2、复利计息复利计息，是指对于某一计息周期来说，如果按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”，俗称“利滚利”。利息的计算有单利计息和复利计息两种。7n个计息周期后的本利和为：

Fn＝P(1+i)n我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计息的。由于复利计息比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际状况，所以在投资分析中，一般采用复利计息。

n个计息周期后的本利和为：81）以收益为途径求取价格，所求的价格称为收益价格；2）评估结果的准确度取决于土地纯收益及还原率的准确程度。适用于有收益或有潜在收益（收益性）的土地、建筑物或房地产的估价。写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场等。特点适用范围1）以收益为途径求取价格，所求的价格称为收益价格；特适9第二节收益还原法的基本公式一、土地年纯收益不变的公式1、无限年期：P-土地价格;a-土地纯收益;r-土地还原率

公式前提：①纯收益每年不变且为a；②r每年不变且大于零；③土地使用年期无限。第二节收益还原法的基本公式一、土地年纯收益不变的公式10例题：某宗土地预计未来每年的纯收益为8万元，收益年限为无限年，该类土地的还原率为8.5％。试计算该宗土地的收益价格。[解]

p=a/r=8/8.5%=94.12(万元)

例题：某宗土地预计未来每年的纯收益为8万元，收益年限为无限年112、有限年期：n—使用土地的年限或有土地收益的年限（从估价时点算起至未来的年期）2、有限年期：12例：某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；该宗房地产正常情况下每年可获得纯收益8万元；该宗房地产的还原率为8.5％。试计算该宗房地产的收益价格。V=8/8.5%×[1-1/(1+8.5%)50-6]＝91.52(万元)例：某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的13二、土地纯收益在若干年内有变化的计算公式1、土地使用年期无限:ai-第i年的纯收益；t-纯收益有变化的年限a-不变的年纯收益此公式的前提是：①纯收益在未来的前t年(含第t年)有变化，在t年以后无变化为a；②还原率大于零；③收益年限为无限年。二、土地纯收益在若干年内有变化的计算公式14例：某宗土地，通过预测得到其未来5年的纯收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，以后，每年的纯收益将稳定在35万元左右，该类土地的还原率为10%。该宗地的价格为：=310.2（万元）例：某宗土地，通过预测得到其未来5年的纯收益分别为20万元、152、土地使用年期有限此公式的假设前提是：①纯收益在未来的前t年(含第t年)有变化，在t年以后无变化为a；②还原率大于零；③收益年限为有限年n。2、土地使用年期有限16三、未来若干年后土地价格已知计算公式t-未来土地价格已知的年限Pt－未来第t年的土地价格三、未来若干年后土地价格已知计算公式17四、纯收益按一定数额递增的公式1、无限年期公式前提：①纯收益按一定数额b递增；②r每年不变且大于零；③土地使用年期为无限年2、有限年期四、纯收益按一定数额递增的公式1、无限年期18例：某宗房地产预计未来第一年的纯收益为16万元，此后每年的纯收益会在上一年的基础上增加2万元，收益年限为无限年，该类房地产的还原率为9%。该宗房地产的收益价格为：==424.7（万元）例：某宗房地产预计未来第一年的纯收益为16万元，此后每年的纯19五、纯收益按一定数额递减的公式1、无限年期2、有限年期五、纯收益按一定数额递减的公式1、无限年期20六、纯收益按一定比率递增或递减的公式1、无限年期：公式假设前提：①纯收益按一定比率s递增或递减；②r每年不变;③土地使用年期为无限年。

递增时取减号，递减时取加号六、纯收益按一定比率递增或递减的公式1、无限年期：212、有限年期公式假设前提：①纯收益按一定比率s递增或递减；②r每年不变；③土地使用年期为有限年期2、有限年期22例：某宗房地产时在政府有偿出让的土地上建造的，土地剩余年限为48年；预计该房地产未来第一年的纯收益为16万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的还原率为9%。请计算该宗房地产的收益价格。例：某宗房地产时在政府有偿出让的土地上建造的，土地剩余年限为23七、纯收益、还原率有变化的计算公式是收益还原法公式的一般形式，前面六类公式都是它的特例。七、纯收益、还原率有变化的计算公式是收益还原法公式的一般形式24第三节收益还原法估价程序与方法一、估价程序：1、计算总收益：分析可能产生的各种收益，按客观、持续及稳定等原则确定。2、计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等。分析可能产生的各种费用支出，计算加总一般正常合理的必要年支出。3、计算土地纯收益：从总收益中扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。4、确定合适的还原率：是影响地价高低的重要因素，要慎重选择。5、选择公式求算地价第三节收益还原法估价程序与方法一、估价程序：25二、总收益的测算实际收益与客观收益：实际收益是在现状下实际取得的收益，不能用它作为评估的依据；客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于评估。二、总收益的测算实际收益与客观收益：26总收益产生的形式：租金收入：土地租金、房地出租的租金、押金或保证金的利息企业经营收益：正常经营管理水平下每年所获得的客观总收益计算总收益时，还应准确分析测算由评估对象所引起的其他衍生收益，确定的原则是只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。总收益产生的形式：27三、总费用的测算方法1、土地出租中总费用：包括土地税、管理费和维护费。2、房地出租中总费用：①管理费：以年租金的2%—5%计；依管理面积平均计算。②维修费:可按建筑物重置价的1.5%—2%计算。③保险费：一般按房屋重置价或现值乘以保险费率计算。④税金：关于税收标准，国家及各城市均有规定三、总费用的测算方法1、土地出租中总费用：包括土地税、管理费28

⑤房屋折旧费：计算公式为：当房屋耐用年限超过土地使用权出让年期时，其计算公式如下：不考虑残值、尚可使用年限等房屋可使用年限＝土地出让前房屋已使用年限＋土地出让年限

⑤房屋折旧费：计算公式为：293.企业经营费用：根据企业生产经营的方式不同，一般可分为经营性企业（如宾馆、饭店、商场等商业服务业企业）和生产性企业（如工厂、矿山等工业企业）两大类。经营性企业总费用包括：销售成本、销售费用、经营管理费用、销售税金、财务费用和经营利润等。生产性企业总费用包括：生产成本（原料费、运输费、人工费等）、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润等。3.企业经营费用：30四、土地纯收益的计算1、土地租赁中的土地纯收益计算土地纯收益＝年租金总收入－年总费用其中：年总费用＝土地税+管理费+维护费2、房地出租中的土地纯收益计算①房地纯收益＝房地出租年总收益－房地出租年总费用

总费用＝管理费+维修费+保险费+税金+折旧费+其它②土地纯收益＝房地纯收益―房屋纯收益③房屋纯收益＝房屋现值×建筑物还原率其中：房屋现值＝房屋重置价×房屋成新度或：房屋现值＝房屋重置价―房屋总折旧房屋总折旧＝房屋年折旧×已使用年限四、土地纯收益的计算1、土地租赁中的土地纯收益计算313、企业经营中的土地纯收益计算①企业经营年纯收益＝年经营总收入－年经营总费用②土地年纯收益＝企业经营年纯收益－非土地资产年纯收益4、自用土地或待开发土地纯收益的计算采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。3、企业经营中的土地纯收益计算32五、土地还原率1、定义：是用以将土地纯收益还原成为土地价格的比率。2、还原率的种类：土地还原率、建筑物还原率、综合还原率。关系：r=(L×r1+B×r2)/(L+B)3、确定方法：①纯收益与价格比率法：三宗以上的替代性交易案例，比率的均值。②安全利率加风险调整值法：还原利率=安全利率+风险调整值③各种投资及其风险、收益率排序插入法五、土地还原率1、定义：是用以将土地纯收益还原成为土地价格的33六、土地价格的确定在土地纯收益确定以后，可以根据土地使用权年期等条件，选择适当的土地还原率和公式计算得到土地的试算收益价格。若要用收益还原法评估不动产价格，应选用综合还原率对房地产纯收益进行还原求取。六、土地价格的确定在土地纯收益确定以后，34第四节收益还原法应用一、利用收益还原法评估土地价格二、利用收益还原法评估建筑物价格

三、利用收益还原法评估不动产价格四、利用收益还原法评估承租土地使用权价格第四节收益还原法应用一、利用收益还原法评估土地价格35一、利用收益还原法评估土地价格基本思路：首先求不动产(房地产)的纯收益；再求建筑物的纯收益；然后从不动产(房地产)的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益；再以土地还原率还原，即可得到土地的价格。计算公式：a－B·r2＝L·r1L=（a－Br2）

/r1=a1/r1L—土地价格；B—建筑物的价格a—建筑物及其土地共同产生的纯收益r1—土地还原率；r2—建筑物还原率；a1—土地的纯收益一、利用收益还原法评估土地价格基本思路：36某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000平方米，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。该公司在该地块上建成一栋钢筋混凝土结构商业楼，总建筑面积为15000平方米，于2001年7月1日竣工投入使用，该建筑物当时重置价值为1300元／平方米。现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6％，商品销售税金及附加为销售收入的8.5％，经营利润为年经营收入的10％，若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元／平方米，房屋还原率为8％，土地还原率为6％，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日价值。某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业371.年总收入＝6000万元2.年总费用：(1)销售成本及经营成本=4000万元(2)管理费、财务费用=6000×6％=360万元(3)商品销售税金及附加=6000×8.5％＝510万(4)房屋年折旧折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39房屋重置价＝1500×15000＝2250万元年折旧额＝2250／39＝57.69万元(5)经营利润＝6000×10％＝600万元年总费用＝(1)+(2)+(3)+(4)+(5)＝5527.69万元1.年总收入＝6000万元383.房地产年纯收益＝6000－5527.69＝472.3l万元4.房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原利率＝(2250－57.69×4)×8％＝161.54万元5.土地年纯收益＝472.3l－161.54＝310.77万元6.求该地块于2005年7月1日价值剩余收益年限35年

土地使用权价格＝a/r×[1－1/（1+r）n]＝310.77/6%×[1－1/（1+6%）35]＝4505.62万元土地单价＝9011元／平方米3.房地产年纯收益＝6000－5527.69＝472.3l万39某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为500平方米的地块50年土地使用权，并于1995年11月建成一建筑面积为450平方米的钢筋混凝土建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元／建筑平方米，每年支付的土地税及房产税为20元／建筑平方米，支付的管理费为同类建筑物租金的5％，年维修费为重置价的3％，年保险费为重置价的0.3％。目前该建筑物重置价为1500元／平方米，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5％和6％。试求该地块在1998年11月的土地使用权价格。某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为5040基本思路：1、根据房地客观收益和客观费用，求得房地纯收益；2、通过房屋重置价格求得房屋现值，用房屋还原率求得房屋纯收益；3、从房地纯收益中扣除房屋纯收益即可得到土地纯收益；4、用土地还原率，采用适当公式求得估价时点的土地价格。基本思路：41(1)总收益采用客观收益：以30元／月计年总收益：30×450×12=162000(元)(2)计算出租总费用1）年税金：20×450=9000(元)2）年管理费：162000×5％=8100(元)3）年维修费：1500×450×3％=20250(元)4）年保险金：1500×450×0.3％=2025(元)5）年折旧费：1500×450÷49=13775.5(元)年总费用：9000十8100+20250十2025+13775.5=53150.5(元)(3)房地纯收益总收益-总费用=162000-53150.5=108849.5(1)总收益42(4)计算房屋年纯收益房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率=(房屋重置价－年折旧费×已使用年限)×房屋还原率=(1500×450－13775.5×3)×6％=38020.4(元)(5)计算土地纯收益土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益=108849.5－38020.4=70829.1(元)(6)计算1998年11月土地价格土地总价：P=a/r[1-1/（1+r）n]=70829.1/5%×[1-1/（1+5%）46]=1266429.0(元)(4)计算房屋年纯收益43情景分析题现有一宗占地面积为1000m2的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于2001.11.1通过补办出让手续取得该宗土地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500m2的办公楼，现全部出租，月租金为35万元，月平均费用为20万元，可收取押金70万元，押金收益率为5%。2006.11.1进行市场调查情况如下：（1）在当地，规模档次相同的办公楼月租金为30万元，月平均费用15万元，此外，出租时可收取押金60万元，押金收益率为5%。（2）该办公楼耐用年限为60年，建筑重置价为每建筑平方米4000元（3）土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。情景分析题现有一宗占地面积为1000m2的城镇建设441.本题应采取什么方法来测算土地价格（）A市场比较法B成本逼近法C假设开发法D收益还原法2.假如要测算该土地2006.11.1市场价格，土地使用年限为（）A50年B55年C45年D60年3.在计算房地产纯收益时，应选用以下哪些数据进行计算（）A35万元B30万元C15万元D20万元1.本题应采取什么方法来测算土地价格（）454.房地产纯收益是（）A363万元B183万元C360万元D180万元5.在计算建筑物年纯收益时，需要选取以下哪些参数（）A重置价4000元/m2B建筑面积1000m2C剩余使用年限50年D耐用年限60年6.2006.11.1土地总价格是（）万元A1715.6B1749.6C1669.2D1702.34.房地产纯收益是（）46二、利用收益还原法评估建筑物价格基本思路：首先求取土地价格；然后以建筑物与其相应范围内土地所产生的总的纯收益中，减掉归属于土地的纯收益，求得建筑物的纯收益；再将此纯收益以建筑物的还原率还原，就可求取建筑物的收益价格。计算公式：a-Lr1=B×r2

B=a-Lr1/r2=a2/r2式中：B—建筑物的收益价格；a—建筑物及其基地所产生的纯收益a1—建筑物的纯收益；L—土地的价格r1—土地还原率；r2—建筑物还原率；二、利用收益还原法评估建筑物价格基本思路：47某酒店拥有的房地产占地面积为10000㎡，土地使用权通过有偿出让方式取得，土地使用权出让年期为50年。该宗地上建有一座饭店，在2005年8月尚可有效使用50年，容积率为3。据当地市场资料用比较法评估的宗地在2005年8月50年期土地使用权价格为每平方米1000元(容积率为l时)。据当地资料，容积率每增加l，地价增长60％。该饭店每月的客观纯收益为15万元。已知土地还原率r1＝6％，该饭店的建筑还原率取r2＝8％。试评估房屋(该饭店)2005年8月的价格。某酒店拥有的房地产占地面积为10000㎡，土地使48估价过程：①计算房地产年纯收益：房地年纯收益＝15万元／月×12月＝180万元／年②计算土地价格：土地总地价＝10000㎡×l000元／㎡×(1+2×60％）＝2200（万元)(容积率修正)③计算土地年纯收益：土地年纯收益＝2200×6％/（1－1/1+6%）50＝139.58（万元）④计算房屋年纯收益：房屋年纯收益＝房地年总纯收益－土地年纯收益＝180-139.58＝40.42（万元）⑤计算房屋价格：房价=房屋年纯收益/r×[1-1/（1+r）50]=40.42/8%×[1-1/（1+8%）50]＝494.48(万元)估价过程：49三、利用收益还原法评估不动产价格不动产为一栋五层的钢筋混凝土建筑。用途为综合楼。占地面积及各层建筑面积如下表：土地面积：8400㎡。建筑物部分：1楼：3800㎡；2～5楼：2800㎡；合计：15000㎡其他条件：建筑物总造价为4800万元，其中主体所占比例为65％，设备所占比例为35％，建筑物的耐用年限主体为50年，设备平均为10年。残值率为0；不动产每年空置一个月，押金运用年收益率为7％；不动产租税为54.65万元；保险费为0.48万元；管理费为建筑物造价的2％。综合还原率取8％，土地及地上建筑物均为50年使用年限。三、利用收益还原法评估不动产价格不动产为一栋五层的50收益还原法课件51估价过程：①计算总收益：租金总额：82.8×12＝993.60(万元)押金运用收益：21.8×7%=1.53(万元)空房等损失额：以1个月的租金计，为82.8万元则年总收益合计为：993.6+1.53-82.8=912.33(万元)估价过程：52②计算总费用折旧费：建筑物的耐用年限主体为50年，设备平均为10年。残值率为0。主体：4800×65%×1／50＝62.40(万元)设备：4800×35%×1／10＝168(万元)小计：62.40+168=230.40万元管理费：按建筑物造价的2％计：4800×2%＝96.00(万元)税金：54.65万元保险费：0.48万元总费用合计为：381.53万元②计算总费用53③计算房地纯收益纯收益＝总收益一总费用＝912.33－381.53＝530.8(万元)④计算收益价格不动产收益价格＝不动产纯收益÷综合还原率×[1一1/(1+综合还原率)50]＝530.8/8%×[1—1/（1+8%）50]＝6493.53(万元)③计算房地纯收益54四、利用收益还原法评估承租土地使用权价格

1.承租土地使用权的概念是指在国有土地租赁中，国家将国有土地出租给使用者，使用者所取得的土地使用权。

四、利用收益还原法评估承租土地使用权价格

1.承租土地使用权552.利用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理利用收益还原法评估承租土地使用权价格，又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格，即未来若干年租金差额的现值之和。其计算公式为：P=PR/r[1—1/（1+r）n]式中：P—承租土地使用权价格；PR—盈余租金，即市场租金与实际支付租金的差额；r—承租土地使用权还原率；n—收益年期；2.利用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理56由于承租土地使用权作为财产比出让土地使用权投资风险大，收益不确定性高因此在用收益还原法估价时，所选用的还原率一般应比出让土地使用权还原率高1个百分点左右。由于承租土地使用权作为财产比出让土地使用权投资风57某企业于10年前以国家出租方式取得某商业用地使用权，目前实际支付的年租金是8万元，该租约尚有10年到期，余期租金不再调整。据调查，目前同类商业用地市场年租金为10万元，根据测算承租土地使用权还原率为8％，请计算该企业所拥有的承租土地使用权价格。(1)计算年租金差额(租金盈余)

PR＝10-8＝2万元

(2)题目给定承租土地使用权还原率为8％(3)计算承租土地使用权价格承租土地使用权价格＝2/8%×[1-1/(1十8％)10]＝13.42万元。

某企业于10年前以国家出租方式取得某商业用地使用58第二章收益还原法基本公式表达式、变量含义估价程序与方法各估价步骤及各种参数确定方法方法应用应用方面及估价实例概述定义、原理、特点、适用范围第二章收益还原法基本公式估价程序与方法方法应用概59一、概念是将待估土地未来每年的预期客观纯收益以一定的还原利率（报酬率）统一折算到估价期日现值的一种估价方法。

第一节收益还原法概述一、概念第一节收益还原法概述60二、理论依据：对于投资者来说，将资金用于购买房地产获取的收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用相同，所以有：房地产的价格＝例如：某人有40万元资金以2％的年利率存入银行每年可得到0.8万元的利息，此人另拥有的房地产每年可以产生0.8万元的净收益，对于该人来说，这宗房地产与40万元的资金等价，即值40万元。房地产的净收益报酬率二、理论依据：房地产的净收益61将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取纯收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。收益还原法课件62现值是指未来一笔资金在现在时刻上的价值。当前按一定利率i存入一笔现金，到n年后将达到一定金额，存入这笔资金就是n年后这一金额的现值。现值计算公式：现值63利息与利率利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。如果将一笔资金存入银行，这笔资金就称为本金。经过一段时间之后，储户可在本金之外再得到一笔利息，这一过程可表示为：

Fn＝P＋In式中Fn

－本利和；P－本金；In－利息；利息与利率64利息的计算有单利计息和复利计息两种。1、单利计息n个计息周期后的本利和为：Fn＝P(1+ixn)2、复利计息复利计息，是指对于某一计息周期来说，如果按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”，俗称“利滚利”。利息的计算有单利计息和复利计息两种。65n个计息周期后的本利和为：

Fn＝P(1+i)n我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计息的。由于复利计息比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际状况，所以在投资分析中，一般采用复利计息。

n个计息周期后的本利和为：661）以收益为途径求取价格，所求的价格称为收益价格；2）评估结果的准确度取决于土地纯收益及还原率的准确程度。适用于有收益或有潜在收益（收益性）的土地、建筑物或房地产的估价。写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场等。特点适用范围1）以收益为途径求取价格，所求的价格称为收益价格；特适67第二节收益还原法的基本公式一、土地年纯收益不变的公式1、无限年期：P-土地价格;a-土地纯收益;r-土地还原率

公式前提：①纯收益每年不变且为a；②r每年不变且大于零；③土地使用年期无限。第二节收益还原法的基本公式一、土地年纯收益不变的公式68例题：某宗土地预计未来每年的纯收益为8万元，收益年限为无限年，该类土地的还原率为8.5％。试计算该宗土地的收益价格。[解]

p=a/r=8/8.5%=94.12(万元)

例题：某宗土地预计未来每年的纯收益为8万元，收益年限为无限年692、有限年期：n—使用土地的年限或有土地收益的年限（从估价时点算起至未来的年期）2、有限年期：70例：某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；该宗房地产正常情况下每年可获得纯收益8万元；该宗房地产的还原率为8.5％。试计算该宗房地产的收益价格。V=8/8.5%×[1-1/(1+8.5%)50-6]＝91.52(万元)例：某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的71二、土地纯收益在若干年内有变化的计算公式1、土地使用年期无限:ai-第i年的纯收益；t-纯收益有变化的年限a-不变的年纯收益此公式的前提是：①纯收益在未来的前t年(含第t年)有变化，在t年以后无变化为a；②还原率大于零；③收益年限为无限年。二、土地纯收益在若干年内有变化的计算公式72例：某宗土地，通过预测得到其未来5年的纯收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，以后，每年的纯收益将稳定在35万元左右，该类土地的还原率为10%。该宗地的价格为：=310.2（万元）例：某宗土地，通过预测得到其未来5年的纯收益分别为20万元、732、土地使用年期有限此公式的假设前提是：①纯收益在未来的前t年(含第t年)有变化，在t年以后无变化为a；②还原率大于零；③收益年限为有限年n。2、土地使用年期有限74三、未来若干年后土地价格已知计算公式t-未来土地价格已知的年限Pt－未来第t年的土地价格三、未来若干年后土地价格已知计算公式75四、纯收益按一定数额递增的公式1、无限年期公式前提：①纯收益按一定数额b递增；②r每年不变且大于零；③土地使用年期为无限年2、有限年期四、纯收益按一定数额递增的公式1、无限年期76例：某宗房地产预计未来第一年的纯收益为16万元，此后每年的纯收益会在上一年的基础上增加2万元，收益年限为无限年，该类房地产的还原率为9%。该宗房地产的收益价格为：==424.7（万元）例：某宗房地产预计未来第一年的纯收益为16万元，此后每年的纯77五、纯收益按一定数额递减的公式1、无限年期2、有限年期五、纯收益按一定数额递减的公式1、无限年期78六、纯收益按一定比率递增或递减的公式1、无限年期：公式假设前提：①纯收益按一定比率s递增或递减；②r每年不变;③土地使用年期为无限年。

递增时取减号，递减时取加号六、纯收益按一定比率递增或递减的公式1、无限年期：792、有限年期公式假设前提：①纯收益按一定比率s递增或递减；②r每年不变；③土地使用年期为有限年期2、有限年期80例：某宗房地产时在政府有偿出让的土地上建造的，土地剩余年限为48年；预计该房地产未来第一年的纯收益为16万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的还原率为9%。请计算该宗房地产的收益价格。例：某宗房地产时在政府有偿出让的土地上建造的，土地剩余年限为81七、纯收益、还原率有变化的计算公式是收益还原法公式的一般形式，前面六类公式都是它的特例。七、纯收益、还原率有变化的计算公式是收益还原法公式的一般形式82第三节收益还原法估价程序与方法一、估价程序：1、计算总收益：分析可能产生的各种收益，按客观、持续及稳定等原则确定。2、计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等。分析可能产生的各种费用支出，计算加总一般正常合理的必要年支出。3、计算土地纯收益：从总收益中扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。4、确定合适的还原率：是影响地价高低的重要因素，要慎重选择。5、选择公式求算地价第三节收益还原法估价程序与方法一、估价程序：83二、总收益的测算实际收益与客观收益：实际收益是在现状下实际取得的收益，不能用它作为评估的依据；客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于评估。二、总收益的测算实际收益与客观收益：84总收益产生的形式：租金收入：土地租金、房地出租的租金、押金或保证金的利息企业经营收益：正常经营管理水平下每年所获得的客观总收益计算总收益时，还应准确分析测算由评估对象所引起的其他衍生收益，确定的原则是只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。总收益产生的形式：85三、总费用的测算方法1、土地出租中总费用：包括土地税、管理费和维护费。2、房地出租中总费用：①管理费：以年租金的2%—5%计；依管理面积平均计算。②维修费:可按建筑物重置价的1.5%—2%计算。③保险费：一般按房屋重置价或现值乘以保险费率计算。④税金：关于税收标准，国家及各城市均有规定三、总费用的测算方法1、土地出租中总费用：包括土地税、管理费86

⑤房屋折旧费：计算公式为：当房屋耐用年限超过土地使用权出让年期时，其计算公式如下：不考虑残值、尚可使用年限等房屋可使用年限＝土地出让前房屋已使用年限＋土地出让年限

⑤房屋折旧费：计算公式为：873.企业经营费用：根据企业生产经营的方式不同，一般可分为经营性企业（如宾馆、饭店、商场等商业服务业企业）和生产性企业（如工厂、矿山等工业企业）两大类。经营性企业总费用包括：销售成本、销售费用、经营管理费用、销售税金、财务费用和经营利润等。生产性企业总费用包括：生产成本（原料费、运输费、人工费等）、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润等。3.企业经营费用：88四、土地纯收益的计算1、土地租赁中的土地纯收益计算土地纯收益＝年租金总收入－年总费用其中：年总费用＝土地税+管理费+维护费2、房地出租中的土地纯收益计算①房地纯收益＝房地出租年总收益－房地出租年总费用

总费用＝管理费+维修费+保险费+税金+折旧费+其它②土地纯收益＝房地纯收益―房屋纯收益③房屋纯收益＝房屋现值×建筑物还原率其中：房屋现值＝房屋重置价×房屋成新度或：房屋现值＝房屋重置价―房屋总折旧房屋总折旧＝房屋年折旧×已使用年限四、土地纯收益的计算1、土地租赁中的土地纯收益计算893、企业经营中的土地纯收益计算①企业经营年纯收益＝年经营总收入－年经营总费用②土地年纯收益＝企业经营年纯收益－非土地资产年纯收益4、自用土地或待开发土地纯收益的计算采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。3、企业经营中的土地纯收益计算90五、土地还原率1、定义：是用以将土地纯收益还原成为土地价格的比率。2、还原率的种类：土地还原率、建筑物还原率、综合还原率。关系：r=(L×r1+B×r2)/(L+B)3、确定方法：①纯收益与价格比率法：三宗以上的替代性交易案例，比率的均值。②安全利率加风险调整值法：还原利率=安全利率+风险调整值③各种投资及其风险、收益率排序插入法五、土地还原率1、定义：是用以将土地纯收益还原成为土地价格的91六、土地价格的确定在土地纯收益确定以后，可以根据土地使用权年期等条件，选择适当的土地还原率和公式计算得到土地的试算收益价格。若要用收益还原法评估不动产价格，应选用综合还原率对房地产纯收益进行还原求取。六、土地价格的确定在土地纯收益确定以后，92第四节收益还原法应用一、利用收益还原法评估土地价格二、利用收益还原法评估建筑物价格

三、利用收益还原法评估不动产价格四、利用收益还原法评估承租土地使用权价格第四节收益还原法应用一、利用收益还原法评估土地价格93一、利用收益还原法评估土地价格基本思路：首先求不动产(房地产)的纯收益；再求建筑物的纯收益；然后从不动产(房地产)的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益；再以土地还原率还原，即可得到土地的价格。计算公式：a－B·r2＝L·r1L=（a－Br2）

/r1=a1/r1L—土地价格；B—建筑物的价格a—建筑物及其土地共同产生的纯收益r1—土地还原率；r2—建筑物还原率；a1—土地的纯收益一、利用收益还原法评估土地价格基本思路：94某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000平方米，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。该公司在该地块上建成一栋钢筋混凝土结构商业楼，总建筑面积为15000平方米，于2001年7月1日竣工投入使用，该建筑物当时重置价值为1300元／平方米。现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6％，商品销售税金及附加为销售收入的8.5％，经营利润为年经营收入的10％，若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元／平方米，房屋还原率为8％，土地还原率为6％，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日价值。某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业951.年总收入＝6000万元2.年总费用：(1)销售成本及经营成本=4000万元(2)管理费、财务费用=6000×6％=360万元(3)商品销售税金及附加=6000×8.5％＝510万(4)房屋年折旧折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39房屋重置价＝1500×15000＝2250万元年折旧额＝2250／39＝57.69万元(5)经营利润＝6000×10％＝600万元年总费用＝(1)+(2)+(3)+(4)+(5)＝5527.69万元1.年总收入＝6000万元963.房地产年纯收益＝6000－5527.69＝472.3l万元4.房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原利率＝(2250－57.69×4)×8％＝161.54万元5.土地年纯收益＝472.3l－161.54＝310.77万元6.求该地块于2005年7月1日价值剩余收益年限35年

土地使用权价格＝a/r×[1－1/（1+r）n]＝310.77/6%×[1－1/（1+6%）35]＝4505.62万元土地单价＝9011元／平方米3.房地产年纯收益＝6000－5527.69＝472.3l万97某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为500平方米的地块50年土地使用权，并于1995年11月建成一建筑面积为450平方米的钢筋混凝土建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元／建筑平方米，每年支付的土地税及房产税为20元／建筑平方米，支付的管理费为同类建筑物租金的5％，年维修费为重置价的3％，年保险费为重置价的0.3％。目前该建筑物重置价为1500元／平方米，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5％和6％。试求该地块在1998年11月的土地使用权价格。某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为5098基本思路：1、根据房地客观收益和客观费用，求得房地纯收益；2、通过房屋重置价格求得房屋现值，用房屋还原率求得房屋纯收益；3、从房地纯收益中扣除房屋纯收益即可得到土地纯收益；4、用土地还原率，采用适当公式求得估价时点的土地价格。基本思路：99(1)总收益采用客观收益：以30元／月计年总收益：30×450×12=162000(元)(2)计算出租总费用1）年税金：20×450=9000(元)2）年管理费：162000×5％=8100(元)3）年维修费：1500×450×3％=20250(元)4）年保险金：1500×450×0.3％=2025(元)5）年折旧费：1500×450÷49=13775.5(元)年总费用：9000十8100+20250十2025+13775.5=53150.5(元)(3)房地纯收益总收益-总费用=162000-53150.5=108849.5(1)总收益100(4)计算房屋年纯收益房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率=(房屋重置价－年折旧费×已使用年限)×房屋还原率=(1500×450－13775.5×3)×6％=38020.4(元)(5)计算土地纯收益土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益=108849.5－38020.4=70829.1(元)(6)计算1998年11月土地价格土地总价：P=a/r[1-1/（1+r）n]=70829.1/5%×[1-1/（1+5%）46]=1266429.0(元)(4)计算房屋年纯收益101情景分析题现有一宗占地面积为1000m2的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于2001.11.1通过补办出让手续取得该宗土地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500m2的办公楼，现全部出租，月租金为35万元，月平均费用为20万元，可收取押金70万元，押金收益率为5%。2006.11.1进行市场调查情况如下：（1）在当地，规模档次相同的办公楼月租金为30万元，月平均费用15万元，此外，出租时可收取押金60万元，押金收益率为5%。（2）该办公楼耐用年限为60年，建筑重置价为每建筑平方米4000元（3）土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。情景分析题现有一宗占地面积为1000m2的城镇建设1021.本题应采取什么方法来测算土地价格（）A市场比较法B成本逼近法C假设开发法D收益还原法2.假如要测算该土地2006.11.1市场价格，土地使用年限为（）A50年B55年C45年D60年3.在计算房地产纯收益时，应选用以下哪些数据进行计算（）A35万元B30万元C15万元D20万元1.本题应采取什么方法来测算土地价格（）1034.房地产纯收益是（）A363万元B183万元C360万元D180万元5.在计算建筑物年纯收益时，需要选取以下哪些参数（）A重置价4000元/m2B建筑面积1000m2C剩余使用年限50年D耐用年限60年6.2006.11.1土地总价格是（）万元A1715.6B1749.6C1669.2D1702.34.房地产纯收益是（）104二、利用收益还原法评估建筑物价格基本思路：首先求取土地价格；然后以建筑物与其相应范围内土地所产生的总的纯收益中，减掉归属于土地的纯收益，求得建筑物的纯收益；再将此纯收益以建筑物的还原率还原，就可求取建筑物的收益价格。计算公式：a-Lr1=B×r2

B=a-Lr1/r2=a2/r2式中：B—建筑物的收益价格；a—建筑物及其基地所产生的纯收益a1—建筑物的纯收益；L—土地的价格r1—土地还原率；r2—建筑物还原率；二、利用收益还原法评估建筑物价格基本思路：105某酒店拥有的房地产占地面积为10000㎡，土地使用权通过有偿出让方式取得，土地使用权出让年期为50年。该宗地上建有一座饭店，在2005年8月尚可有效使用50年，容积率为3。据当地市场资料用比较法评估的宗地在2005年8月50年期土地使用权价格为每平方米1000元(容积率为l时)。据当地资料，容积率每增加