收益法的基本原理-课件

第四章

收益法第四章

收益法第一节收益法的基本原理第二节收益法的估价步骤第三节收益法实例本章内容第一节收益法的基本原理本章内容2一、概念收益法是将待估不动产未来每年的预期客观净收益（纯收益）以一定的资本化率（还原利率）统一折算到估价时点现值的一种估价方法。采用收益法测算出的价格，通常称为收益价格。第一节收益法的基本原理一、概念收益法是将待估不动产未来每年的预期客观净收益（纯收3二、适用范围有收益有潜在收益的房地产三、理论依据预期原理诸如写字楼、住宅（公寓）、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院，停车场、加油站、标准厂房（用于出租）、仓库（用于出租）、农地等。它不限于估价对象本身现在是否收益，只要估价对象所属的这类不动产有获取收益的能力即可。二、适用范围有收益三、理论依据预期原理诸如写字楼、住宅4收益还原法的计算公式一、一般公式01234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a4……at……an收益还原法的计算公式一、一般公式015通常以年为单位V——价格ai——净收益n——收益期限r——还原利率01234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a4……at……an一、一般公式通常以年为单位V——价格0126二、净收益每年不变a1=a2=a3=……=an=a

n=∞

r=0有限年——有限年公式——无限年公式01234……t－1tt+1……n-1n

aaaa……a……a二、净收益每年不变a1=a2=a3=……=an=an=∞7公式用途：①直接用于计算价格；

②不同年限价格的换算；

③比较不同年限价格的高低；

④用于比较法中土地使用权年限修正。公式用途：①直接用于计算价格；

②不同81、直接用于计算价格例：某房地产于1999年4月1日以出让方式取得50年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得的净收益为10万元，该类房地产的还原利率为7.5%。试评估该宗房地产于2005年4月1日的收益价格。1、直接用于计算价格例：某房地产于1999年4月192、不同年限价格的换算假设：则有：如果：

an=aN=a则有：如果：

R=r则有：2、不同年限价格的换算假设：则有：如果：an=aN=a10例：已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为5000元/㎡，还原利率为8%，试求其30年收益权利的价格。例：已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为500011例：已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为5000元/㎡，对应的还原利率为8%，试求假设其土地使用权为50年、还原利率为10%下的价格。例：已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为50123、比较不同年限价格的高低例：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价10000元/㎡，B房地产的收益年限为30年，单价9000元/㎡。假设还原利率均为7%，试比较该两宗房地产价格的高低。计算A房地产30年的收益价格:3、比较不同年限价格的高低例：有A、B两宗房地产，13A房地产无限年价格:B房地产无限年价格:★

A<B3、比较不同年限价格的高低A房地产无限年价格:B房地产无限年价格:★A<B3、比较144、用于市场比较法中土地使用权年限修正VA=VA’×K情×K日×K区×K个×K容×K年×……

4、用于市场比较法中土地使用权年限修正VA=VA’×K情×15例：某宗工业用地使用权剩余年限为48年，所处地段的基准地价为1500元/平方米，制定基准地价时设定的土地使用权年限为50年。假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外，其他均相似，现行土地还原利率为6％，求该宗工业用地的价格。宗地价格=基准地价×K日×K区×K个×K容×K年×……例：某宗工业用地使用权剩余年限为48年，所处地段的基16三、纯收益按一定比率递增（减）——有限年公式n=∞——无限年公式r=g有限年0123……n

aa(1+g)a(1+g)2

……a(1+g)n-1

ai=a(1+g)i-1三、纯收益按一定比率递增（减）——有限年公式n=∞——无限17某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年限70年，于估价时点已使用了5年；预计该房地产未来第一年的净收益为8万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年1801234……192021……n

a1a2a3a……aaa(1+g)……01234四、纯收益按一定数额递增（减）——有限年——无限年0123……n

aa+ba+2b……a+(n-1)bai=a+(i-1)b四、纯收益按一定数额递增（减）——有限年——无限年020某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元，此后每年的21递减没有无限年递减没有无限年22五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格

Vta1a2a3

……at

0123……t

五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格23若t年前的纯收益每年相等若t年前的纯收益每年按一定比率g递增若t年前的纯收益每年按一定数额b递增若t年前的纯收益每年相等若t年前的纯收益每年按一定比率g递增某宗房地产现行的价格为3000元/㎡，年净收益为200元/㎡，还原利率为8.5%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/㎡。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/㎡。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。某宗房地产现行的价格为3000元/㎡，年净收益为2025预计某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60.5万元，两年后的价格比现在上涨10%。该类房地产的还原利率为10%。求该宗房地产现在的价格。预计某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60.26六、净收益在前t年有变化，使用年期为n年a1a2a3……

ata……a

0123……

tt＋1……

n六、净收益在前t年有变化，使用年期为n年a1a227例题例5-17：某写字楼于2001年5月30日取得50年的土地使用权，于2004年11月30日建设完成，即将投入使用，现在因抵押贷款需要评估该写字楼于2004年12月1日的市场价格。市场分析显示，其未来前4年的净收益分别为200万元、220万元、250万元、280万元；第5年开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在300万元左右，该类房地产的还原利率为8%。试评估该写字楼的价格。01234546.5（50-3.5）200220250280300.…..300例题例5-17：某写字楼于2001年5月30日取28七、净收益在前t年有变化，使用年期为无限年a1a2a3……

ata……

0123……

tt＋1……七、净收益在前t年有变化，使用年期为无限年a1a229第二节收益法的估价步骤第二节收益法的估价步骤30一、搜集整理资料（一）资料搜集的途径不动产估价所需的材料，主要通过走访有关部门及个人搜集现有资料、实地调查获取，资料调查的途径参加下表：一、搜集整理资料（一）资料搜集的途径（二）纯收益、还原利率及收益年限的确定房地产价格的高低取决于3个因素：

1、可获净收益的大小，即ai的大小；2、获得该净收益的可靠性，即r的大小；3、可获得净收益期限的长短，即n的大小。（二）纯收益、还原利率及收益年限的确定房地产价格的高低取决32一、纯收益（净收益）（一）净收益的计算公式净收益=潜在毛收入-空置等造成的损失-运营费用=有效毛收入-运营费用潜在毛收入——假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入有效毛收入——由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入运营费用——维持房地产正常使用必须支出的费用，及归属于其他资本或经营的收益一、纯收益（净收益）（一）净收益的计算公式净收益=潜在毛33运营费用＝有效毛收入×运营费用率净收益＝有效毛收入-运营费用

＝有效毛收入×（1－运营费用率）（一）净收益的计算公式运营费用＝有效毛收入×运营费用率净收益＝有效毛收入-运营费34例题：某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为（）万元。

A、368

B、552

C、561D、920例题：某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计35【答案解析】房地产的收益价格为：【答案解析】房地产的收益价格为：36（二）不同类型房地产的净收益求取1、出租型房地产净收益的求取净收益=租赁收入－维修费－管理费－保险费－税金－中介费－房屋折旧费2、直接经营型房地产净收益的求取（1）商业经营型不动产净收益＝商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润（2）生产型不动产净收益＝销售收入－生产成本－产品销售费用－产品销售税金及附加－财务费用－管理费用－厂商利润第五章收益法（二）不同类型房地产的净收益求取1、出租型房地产净收益的求371、管理费2、维修费3、保险费4、税金5、中介费6、计算房屋折旧费不动产出租中总费用的计算：不动产出租中租赁收入的计算：租赁收入（2项）：租金收入、租赁保证金或押金的利息1、管理费不动产出租中总费用的计算：不动产出租中租赁收入的计381、管理费指出租不动产要进行的必要管理所需的费用。有管理人员的工资和出租过程中所消耗的公共设施的消耗的费用。管理费的计算方法在我国有两种，一种按照可出租面积平均计算；另一种依据租金的一定比例计算，通常为年租金的2%-5%。1、管理费392、维修费指为保证房屋正常使用每年所支付的房屋的维修费用（修缮费用）。此费用计算起来十分复杂，维护并不一定每年一样，为了计算方便，我国通常按建筑物重置价格的一定比例计算1.5%-2%。2、维修费403、保险费指不动产所有者为使所拥有的房产免遭意外（火灾等）而向保险公司支付的费用。我国一般按房屋重置价格或现值的0.15%-0.2%计。3、保险费414、税金指不动产所有者由于不动产出租而应按照国家有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。关于纳税标准，国家和各省市县均有具体规定。营业税、城市建设附加税和教育附加费国家均为统一标准，他们分别为不动产租金的5%、0.35%、0.05%。4、税金425、中介费指通过各中介机构发生租赁的，应当由不动产所有者支付给中介结构的费用。一般为一个月的租金额。5、中介费436、计算房屋折旧费折旧费是指房屋在使用过程中，因损耗而在租金中补偿的那部分价值。其公式为：年折旧费=（房屋重置价-残值）/耐用年限

=（房屋重置价×（1-残值率））/耐用年限P72例题第四步6、计算房屋折旧费P72例题第四步44（三）有形收益和无形收益有形收益——是由不动产带来的直接货币收益是指不动产带来的间接收益，如安全感、自豪感、个人声誉和企业信誉等。在求取净收益时既要包括有形收益，又要考虑各种无形收益。（三）有形收益和无形收益有形收益——是由不动产带来的直接货（四）实际收益和客观收益实际收益——在现状下实际取得的收益客观收益——一般正常收益强调使用客观收益作为估价的依据

有租约的房地产在租约期内应以租约内容作为估价依据

（四）实际收益和客观收益实际收益——在现状下实际取得的收重点1：有租约限制情况下的收益租赁期限内的租金应采用租约约定的租金（简称租约租金，又可称为实际租金）租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。重点1：有租约限制情况下的收益47【例7-21】某商店的土地使用期限为40年，自2007年8月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2008年8月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%。请计算该商场2011年8月1日带租约出售时的正常价格。【例7-21】某商店的土地使用期限为40年，自2007年8月48出租到期日估价时点土地到期日出租到期日估价时点土地到期日49（1）商店一层价格的测算：

（1）商店一层价格的测算：

50（2）商店二层价格的测算：年净收益=200×120×（1-25%）×12=21.60（万元）=229.21（万元）

该商店的正常价格=商店一层的价格+商店二层的价格=375.69+229.21=604.90（万元）

（2）商店二层价格的测算：该商店的正常价格=商店一层的价格51承租人权益价值评估等于剩余租赁期间各期合同租金与市场租金差额的现值之和

合同租金低于市场租金，承租人就有价值

合同租金高于市场租金，承租人权益价值为负

有租约限制下的价值＝无租约限制下的价值－承租人权益价值

重点2：承租人权益价值评估承租人权益价值评估等于剩余租赁期间各期合同租金与市场租金差额52【例】某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500㎡的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75元/㎡。现市场上类似写字楼的月租金为100元/㎡。假设折现率为10%，请计算目前承租人权益的价值。【例】某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中53【解】选用下列公式计算目前承租人权益的价值：根据题意已知：【解】选用下列公式计算目前承租人权益的价值：根据题意已知：54【2010真题】某公司2年前租赁某写字楼中的500平米用于办公，约定租期为20年，净租金为每天3元/平方米，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似的写字楼租金为每天3.5元/平方米，报酬率为6%，则现在的承租人权益价值为（）。

【2010真题】某公司2年前租赁某写字楼中的500平米用于办55【答案解析】年租金优惠（3.5-3）×360×500=90000元

还有18年租期，报酬率为6%承租人权益价值==98.8万元

【答案解析】年租金优惠（3.5-3）×360×500=90056【例题·2008年真题】某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中1000m2的面积，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上一年的基础上增加1万元，从第8年开始，租金保持固定不变。现市场上类似办公楼的月租金为30元/m2，假设折现率为10%。请计算目前该承租人权益价值。【例题·2008年真题】某公司5年前与一办公楼所有权人签订了57收益法的基本原理-课件58（五）净收益流量的类型1、每年基本上固定不变；2、每年基本上按某个固定的数额递增或递减；3、每年基本上按某个固定的比率递增或递减；4、其他有规则的变动情况。（六）净收益流量的求取1、调查求取估价对象过去3－5年的净收益，然后将其简单算术平均数作为a；2、调查预测估价对象未来3－5年的净收益，然后将其简单算术平均数作为a；3、调查预测估价对象未来3－5年的净收益，然后采用下列等式求出a：（五）净收益流量的类型1、每年基本上固定不变；（六）净收益流例题某宗房地产收益年限40年，判定其未来净收益每年不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，还原利率为10％。试求该宗房地产的收益价格。例题某宗房地产收益年限40年，判定其未来净收益每年不变，60二、还原利率（一）还原利率的重要性净收益（万元）还原利率（％）评估价值（万元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.67二、还原利率（一）还原利率的重要性净收益（万元）还原利率61二、还原利率还原利率实质上是一种投资的收益率，与风险正相关不同用途、不同性质、不同地区、不同时间的房地产的投资风险不同，还原利率也不同（三）还原利率求取的基本方法1、市场提取法2、安全利率加风险调整值法3、复合投资收益率法4、投资收益率排序插入法

（二）还原利率的实质二、还原利率还原利率实质上是一种投资的收益率，与风险正相关62（三）还原利率求取的基本方法可比实例净收益a（万元/年）价格（万元）V还原利率（%）11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.81、市场提取法（三）还原利率求取的基本方法可比实例净收益a价格（万元）还原63（三）还原利率求取的基本方法还原利率=安全利率+风险调整值2、安全利率加风险调整值法安全利率可选同一时期一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年期定期存款利率；风险调整值则根据估价对象所在地的经济现状及对未来的预测、估价对象的用途及新旧程度等来确定。（三）还原利率求取的基本方法还原利率=安全利率+风险调整值64【单选题】某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为（）万元。（2011年真题）

A.5061.44

B.5546.94

C.5562.96

D.6772.85【单选题】某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为465将购买不动产的抵押贷款收益率与自由资金收益率的加权平均数作为资本化率，按下列公式计算：R=M×Rm+(1－M)RE式中R——资本化率；M——贷款比例(%)，抵押贷款额占房地产价值的比率；Rm——抵押贷款收益率，通常为第一年还本付息额与抵押贷款额的比率；RE——自有资金要求的正常收益率3、复合投资收益率法将购买不动产的抵押贷款收益率与自由资金收益率的加权平均数作为66不动产的纯收益=抵押贷款带来的收益+自由资金带来的收益不动产的价格=抵押贷款+自有资金抵押贷款额×抵押贷款利息率+自有资金额×自有资金收益率=不动产价格×不动产资本化率不动产的纯收益=抵押贷款带来的收益+自由资金带来的收益67例：某类不动产，在其购买中通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为5%，自由资金要求的年收益率为8%，则该类房地产的资本化率？解析：不动产资本化率=抵押贷款比率×抵押贷款利息率+自有资金比率×自有资金收益率=70%×5%+30%×8%=5.9%例：某类不动产，在其购买中通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利68购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9%，若该类房地产的资本化率为10.8%，则自有资本要求的年收益率为()%。

A．15.0

B．15.7

C．12.6

D．11.6解析：不动产资本化率=抵押贷款比率×抵押贷款利息率+自有资金比率×自有资金收益率70×9%+30%×X=10.8%，X=15.0购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9%，若4、投资收益率排序插入法还原利率的确定同整个房地产估价活动一样，也是科学与艺术的有机结合。找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。4、投资收益率排序插入法还原利率的确定同整个房地产估价活动70收益期是指预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益的时间。土地使用权剩余期限是自价值时点起至土地使用期限结束时止的时间。建筑物耐用年限是指自价值时点起至建筑物经济寿命结束时止的时间。建筑物经济寿命是指建筑物对房地产价值有贡献的时间，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。三、收益年限的确定收益期是指预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益71三、收益年限的确定（一）土地估价根据土地使用权年限来确定（二）建筑物估价根据建筑物经济寿命来确定（三）房地估价土地的使用年限与建筑物的经济寿命结束的时间不一致三、收益年限的确定（一）土地估价根据土地使用权年限来确定721、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限n＝40－（3＋5）＝32年0估价时点

n土地40年建3年建筑物50年已用5年1、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束根据土地732、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束以t＝50－5＝45计算价格V0

求取t年后剩余土地价值VL

土地70年建2年用5年建筑物50年

VOVL

0估价时点

t可先根据建筑物的剩余经济寿命确定收益年限，选用相应的受益年限为有限年的公式进行计算，然后再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。2、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束以t＝50－574【例】6年前，甲单位提供一块面积为1000平方米、使用年限为50年的土地（到期不可续期），乙单位出资300万元，合作建设3000平米的钢混结构办公楼。建设期2年，建成后1000平米归甲，2000平米由乙使用20年后无偿归甲。现在乙有意将其使用部分的办公楼在期满后的剩余期限买下来。据测算，该办公楼类似的写字楼每平方建筑面积的月租金平均为80元/平米，且稳定，出租率为85%，年平均运营费用占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%，钢混结构的建筑物使用年限为60年。评估乙合理的收购价格。

【例】6年前，甲单位提供一块面积为1000平方米、使用年限为75剩余土地使用年限：50-6=44年建筑物剩余使用年限：已知钢混结构的建筑物使用年限为60年，6年前开始建，还剩余50-6=54年。但由于土地到期不可续期，建筑物剩余寿命长于土地使用时间，所以建筑物的寿命期以土地使用期限为止计算，还有44年。乙按照合同，建成后其中2000平米由乙使用20年后无偿归甲。过去已使用4年，从现在开始还能使用16年。因此“乙有意将其使用部分的办公楼在期满后的剩余期限买下来”乙合理的收购价格是指由乙使用的2000平米从现在开始第17年到第44年（共28年)的不动产使用权价格。

剩余土地使用年限：50-6=44年76（1）思路：用收益法测算。（也可以用市场比较法）

（1）思路：用收益法测算。（也可以用市场比较法）

77年出租净收益=2000×80×12×85%×（1-35%）=106.08

乙合理的收购价格=1044.79-829.94=214.85万元年出租净收益=2000×80×12×85%×（1-35%）=78四剩余技术一、剩余技术土地剩余技术建筑物剩余技术

——利用房地产合并产生的收益及建筑物收益求取土地价值第五章收益法第五章收益法

——利用房地产合并产生的收益及土地收益求取建筑物价值四剩余技术一、剩余技术土地剩余技术——利用房地产合并79

利用公式讨论这一技术的应用1、土地剩余技术2、建筑物剩余技术第五章收益法利用公式讨论这一技术的应80例：某房地产的年净收益为500万元，建筑物价值2000万元，建筑物还原利率8%，土地还原利率6%，收益年限为50年。试求该宗房地产价值。V=VL+VB

第五章收益法例：某房地产的年净收益为500万元，建筑物价值20081举例：P71-P73

例题1、例题2举例：P71-P73

例题1、例题282第四章

收益法第四章

收益法第一节收益法的基本原理第二节收益法的估价步骤第三节收益法实例本章内容第一节收益法的基本原理本章内容84一、概念收益法是将待估不动产未来每年的预期客观净收益（纯收益）以一定的资本化率（还原利率）统一折算到估价时点现值的一种估价方法。采用收益法测算出的价格，通常称为收益价格。第一节收益法的基本原理一、概念收益法是将待估不动产未来每年的预期客观净收益（纯收85二、适用范围有收益有潜在收益的房地产三、理论依据预期原理诸如写字楼、住宅（公寓）、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院，停车场、加油站、标准厂房（用于出租）、仓库（用于出租）、农地等。它不限于估价对象本身现在是否收益，只要估价对象所属的这类不动产有获取收益的能力即可。二、适用范围有收益三、理论依据预期原理诸如写字楼、住宅86收益还原法的计算公式一、一般公式01234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a4……at……an收益还原法的计算公式一、一般公式0187通常以年为单位V——价格ai——净收益n——收益期限r——还原利率01234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a4……at……an一、一般公式通常以年为单位V——价格01288二、净收益每年不变a1=a2=a3=……=an=a

n=∞

r=0有限年——有限年公式——无限年公式01234……t－1tt+1……n-1n

aaaa……a……a二、净收益每年不变a1=a2=a3=……=an=an=∞89公式用途：①直接用于计算价格；

②不同年限价格的换算；

③比较不同年限价格的高低；

④用于比较法中土地使用权年限修正。公式用途：①直接用于计算价格；

②不同901、直接用于计算价格例：某房地产于1999年4月1日以出让方式取得50年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得的净收益为10万元，该类房地产的还原利率为7.5%。试评估该宗房地产于2005年4月1日的收益价格。1、直接用于计算价格例：某房地产于1999年4月1912、不同年限价格的换算假设：则有：如果：

an=aN=a则有：如果：

R=r则有：2、不同年限价格的换算假设：则有：如果：an=aN=a92例：已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为5000元/㎡，还原利率为8%，试求其30年收益权利的价格。例：已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为500093例：已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为5000元/㎡，对应的还原利率为8%，试求假设其土地使用权为50年、还原利率为10%下的价格。例：已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为50943、比较不同年限价格的高低例：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价10000元/㎡，B房地产的收益年限为30年，单价9000元/㎡。假设还原利率均为7%，试比较该两宗房地产价格的高低。计算A房地产30年的收益价格:3、比较不同年限价格的高低例：有A、B两宗房地产，95A房地产无限年价格:B房地产无限年价格:★

A<B3、比较不同年限价格的高低A房地产无限年价格:B房地产无限年价格:★A<B3、比较964、用于市场比较法中土地使用权年限修正VA=VA’×K情×K日×K区×K个×K容×K年×……

4、用于市场比较法中土地使用权年限修正VA=VA’×K情×97例：某宗工业用地使用权剩余年限为48年，所处地段的基准地价为1500元/平方米，制定基准地价时设定的土地使用权年限为50年。假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外，其他均相似，现行土地还原利率为6％，求该宗工业用地的价格。宗地价格=基准地价×K日×K区×K个×K容×K年×……例：某宗工业用地使用权剩余年限为48年，所处地段的基98三、纯收益按一定比率递增（减）——有限年公式n=∞——无限年公式r=g有限年0123……n

aa(1+g)a(1+g)2

……a(1+g)n-1

ai=a(1+g)i-1三、纯收益按一定比率递增（减）——有限年公式n=∞——无限99某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年限70年，于估价时点已使用了5年；预计该房地产未来第一年的净收益为8万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年10001234……192021……n

a1a2a3a……aaa(1+g)……01234四、纯收益按一定数额递增（减）——有限年——无限年0123……n

aa+ba+2b……a+(n-1)bai=a+(i-1)b四、纯收益按一定数额递增（减）——有限年——无限年0102某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元，此后每年的103递减没有无限年递减没有无限年104五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格

Vta1a2a3

……at

0123……t

五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格105若t年前的纯收益每年相等若t年前的纯收益每年按一定比率g递增若t年前的纯收益每年按一定数额b递增若t年前的纯收益每年相等若t年前的纯收益每年按一定比率g递增某宗房地产现行的价格为3000元/㎡，年净收益为200元/㎡，还原利率为8.5%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/㎡。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/㎡。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。某宗房地产现行的价格为3000元/㎡，年净收益为20107预计某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60.5万元，两年后的价格比现在上涨10%。该类房地产的还原利率为10%。求该宗房地产现在的价格。预计某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60.108六、净收益在前t年有变化，使用年期为n年a1a2a3……

ata……a

0123……

tt＋1……

n六、净收益在前t年有变化，使用年期为n年a1a2109例题例5-17：某写字楼于2001年5月30日取得50年的土地使用权，于2004年11月30日建设完成，即将投入使用，现在因抵押贷款需要评估该写字楼于2004年12月1日的市场价格。市场分析显示，其未来前4年的净收益分别为200万元、220万元、250万元、280万元；第5年开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在300万元左右，该类房地产的还原利率为8%。试评估该写字楼的价格。01234546.5（50-3.5）200220250280300.…..300例题例5-17：某写字楼于2001年5月30日取110七、净收益在前t年有变化，使用年期为无限年a1a2a3……

ata……

0123……

tt＋1……七、净收益在前t年有变化，使用年期为无限年a1a2111第二节收益法的估价步骤第二节收益法的估价步骤112一、搜集整理资料（一）资料搜集的途径不动产估价所需的材料，主要通过走访有关部门及个人搜集现有资料、实地调查获取，资料调查的途径参加下表：一、搜集整理资料（一）资料搜集的途径（二）纯收益、还原利率及收益年限的确定房地产价格的高低取决于3个因素：

1、可获净收益的大小，即ai的大小；2、获得该净收益的可靠性，即r的大小；3、可获得净收益期限的长短，即n的大小。（二）纯收益、还原利率及收益年限的确定房地产价格的高低取决114一、纯收益（净收益）（一）净收益的计算公式净收益=潜在毛收入-空置等造成的损失-运营费用=有效毛收入-运营费用潜在毛收入——假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入有效毛收入——由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入运营费用——维持房地产正常使用必须支出的费用，及归属于其他资本或经营的收益一、纯收益（净收益）（一）净收益的计算公式净收益=潜在毛115运营费用＝有效毛收入×运营费用率净收益＝有效毛收入-运营费用

＝有效毛收入×（1－运营费用率）（一）净收益的计算公式运营费用＝有效毛收入×运营费用率净收益＝有效毛收入-运营费116例题：某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为（）万元。

A、368

B、552

C、561D、920例题：某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计117【答案解析】房地产的收益价格为：【答案解析】房地产的收益价格为：118（二）不同类型房地产的净收益求取1、出租型房地产净收益的求取净收益=租赁收入－维修费－管理费－保险费－税金－中介费－房屋折旧费2、直接经营型房地产净收益的求取（1）商业经营型不动产净收益＝商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润（2）生产型不动产净收益＝销售收入－生产成本－产品销售费用－产品销售税金及附加－财务费用－管理费用－厂商利润第五章收益法（二）不同类型房地产的净收益求取1、出租型房地产净收益的求1191、管理费2、维修费3、保险费4、税金5、中介费6、计算房屋折旧费不动产出租中总费用的计算：不动产出租中租赁收入的计算：租赁收入（2项）：租金收入、租赁保证金或押金的利息1、管理费不动产出租中总费用的计算：不动产出租中租赁收入的计1201、管理费指出租不动产要进行的必要管理所需的费用。有管理人员的工资和出租过程中所消耗的公共设施的消耗的费用。管理费的计算方法在我国有两种，一种按照可出租面积平均计算；另一种依据租金的一定比例计算，通常为年租金的2%-5%。1、管理费1212、维修费指为保证房屋正常使用每年所支付的房屋的维修费用（修缮费用）。此费用计算起来十分复杂，维护并不一定每年一样，为了计算方便，我国通常按建筑物重置价格的一定比例计算1.5%-2%。2、维修费1223、保险费指不动产所有者为使所拥有的房产免遭意外（火灾等）而向保险公司支付的费用。我国一般按房屋重置价格或现值的0.15%-0.2%计。3、保险费1234、税金指不动产所有者由于不动产出租而应按照国家有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。关于纳税标准，国家和各省市县均有具体规定。营业税、城市建设附加税和教育附加费国家均为统一标准，他们分别为不动产租金的5%、0.35%、0.05%。4、税金1245、中介费指通过各中介机构发生租赁的，应当由不动产所有者支付给中介结构的费用。一般为一个月的租金额。5、中介费1256、计算房屋折旧费折旧费是指房屋在使用过程中，因损耗而在租金中补偿的那部分价值。其公式为：年折旧费=（房屋重置价-残值）/耐用年限

=（房屋重置价×（1-残值率））/耐用年限P72例题第四步6、计算房屋折旧费P72例题第四步126（三）有形收益和无形收益有形收益——是由不动产带来的直接货币收益是指不动产带来的间接收益，如安全感、自豪感、个人声誉和企业信誉等。在求取净收益时既要包括有形收益，又要考虑各种无形收益。（三）有形收益和无形收益有形收益——是由不动产带来的直接货（四）实际收益和客观收益实际收益——在现状下实际取得的收益客观收益——一般正常收益强调使用客观收益作为估价的依据

有租约的房地产在租约期内应以租约内容作为估价依据

（四）实际收益和客观收益实际收益——在现状下实际取得的收重点1：有租约限制情况下的收益租赁期限内的租金应采用租约约定的租金（简称租约租金，又可称为实际租金）租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。重点1：有租约限制情况下的收益129【例7-21】某商店的土地使用期限为40年，自2007年8月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2008年8月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%。请计算该商场2011年8月1日带租约出售时的正常价格。【例7-21】某商店的土地使用期限为40年，自2007年8月130出租到期日估价时点土地到期日出租到期日估价时点土地到期日131（1）商店一层价格的测算：

（1）商店一层价格的测算：

132（2）商店二层价格的测算：年净收益=200×120×（1-25%）×12=21.60（万元）=229.21（万元）

该商店的正常价格=商店一层的价格+商店二层的价格=375.69+229.21=604.90（万元）

（2）商店二层价格的测算：该商店的正常价格=商店一层的价格133承租人权益价值评估等于剩余租赁期间各期合同租金与市场租金差额的现值之和

合同租金低于市场租金，承租人就有价值

合同租金高于市场租金，承租人权益价值为负

有租约限制下的价值＝无租约限制下的价值－承租人权益价值

重点2：承租人权益价值评估承租人权益价值评估等于剩余租赁期间各期合同租金与市场租金差额134【例】某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500㎡的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75元/㎡。现市场上类似写字楼的月租金为100元/㎡。假设折现率为10%，请计算目前承租人权益的价值。【例】某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中135【解】选用下列公式计算目前承租人权益的价值：根据题意已知：【解】选用下列公式计算目前承租人权益的价值：根据题意已知：136【2010真题】某公司2年前租赁某写字楼中的500平米用于办公，约定租期为20年，净租金为每天3元/平方米，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似的写字楼租金为每天3.5元/平方米，报酬率为6%，则现在的承租人权益价值为（）。

【2010真题】某公司2年前租赁某写字楼中的500平米用于办137【答案解析】年租金优惠（3.5-3）×360×500=90000元

还有18年租期，报酬率为6%承租人权益价值==98.8万元

【答案解析】年租金优惠（3.5-3）×360×500=900138【例题·2008年真题】某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中1000m2的面积，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上一年的基础上增加1万元，从第8年开始，租金保持固定不变。现市场上类似办公楼的月租金为30元/m2，假设折现率为10%。请计算目前该承租人权益价值。【例题·2008年真题】某公司5年前与一办公楼所有权人签订了139收益法的基本原理-课件140（五）净收益流量的类型1、每年基本上固定不变；2、每年基本上按某个固定的数额递增或递减；3、每年基本上按某个固定的比率递增或递减；4、其他有规则的变动情况。（六）净收益流量的求取1、调查求取估价对象过去3－5年的净收益，然后将其简单算术平均数作为a；2、调查预测估价对象未来3－5年的净收益，然后将其简单算术平均数作为a；3、调查预测估价对象未来3－5年的净收益，然后采用下列等式求出a：（五）净收益流量的类型1、每年基本上固定不变；（六）净收益流例题某宗房地产收益年限40年，判定其未来净收益每年不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，还原利率为10％。试求该宗房地产的收益价格。例题某宗房地产收益年限40年，判定其未来净收益每年不变，142二、还原利率（一）还原利率的重要性净收益（万元）还原利率（％）评估价值（万元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.67二、还原利率（一）还原利率的重要性净收益（万元）还原利率143二、还原利率还原利率实质上是一种投资的收益率，与风险正相关不同用途、不同性质、不同地区、不同时间的房地产的投资风险不同，还原利率也不同（三）还原利率求取的基本方法1、市场提取法2、安全利率加风险调整值法3、复合投资收益率法4、投资收益率排序插入法

（二）还原利率的实质二、还原利率还原利率实质上是一种投资的收益率，与风险正相关144（三）还原利率求取的基本方法可比实例净收益a（万元/年）价格（万元）V还原利率（%）11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.81、市场提取法（三）还原利率求取的基本方法可比实例净收益a价格（万元）还原145（三）还原利率求取的基本方法还原利率=安全利率+风险调整值2、安全利率加风险调整值法安全利率可选同一时期一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年期定期存款利率；风险调整值则根据估价对象所在地的经济现状及对未来的预测、估价对象的用途及新旧程度等来确定。（三）还原利率求取的基本方法还原利率=安全利率+风险调整值146【单选题】某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为（）万元。（2011年真题）

A.5061.44

B.5546.94

C.5562.96

D.6772.85【单选题】某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为4147将购买不动产的抵押贷款收益率与自由资金收益率的加权平均数作为资本化率，按下列公式计算：R=M×Rm+(1－M)RE式中R——资本化率；M——贷款比例(%)，抵押贷款额占房地产价值的比率；Rm——抵押贷款收益率，通常为第一年还本付息额与抵押贷款额的比率；RE——自有资金要求的正常收益率3、复合投资收益率法将购买不动产的抵押贷款收益率与自由资金收益率的加权平均数作为148不动产的纯收益=抵押贷款带来的收益+自由资金带来的收益不动产的价格=抵押贷款+自有资金抵押贷款额×抵押贷款利息率+自有资金额×自有资金收益率=不动产价格×不动产资本化率不动产的纯收益=抵押贷款带来的收益+自由资金带来的收益149例：某类不动产，在其购买中通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为5%，自由资金要求的年收益率为8%，则该类房地产的资本化率？解析：不动产资本化率=抵押贷款比率×抵押贷款利息率+自有资金比率×自有资金收益率=70%×5%+30%×8%=5