《经济法（第三版）》第10章房地产法律制度

第十章房地产法律制度第一节 房地产法律制度的内涵与特征第二节 土地使用权法律制度第三节 城镇住房法律制度第四节 房地产开发法律制度第五节

房地产交易法律制度第六节

物业管理法律制度第十章房地产法律制度房地产法律制度是在房地产法的基础上形成的，调整房地产开发、经营、管理、服务中一定范围的社会经济关系的法律制度的总和，属于经济法的范畴，具体包括土地使用权法律制度、城镇住房法律制度、房地产开发法律制度、房地产交易法律制度与物业管理法律制度。第一节 房地产法律制度的内涵与特征一、房地产法律制度的内涵（一）效力层次多，更新变化快从房地产法律制度的效力层次结构来看，我国房地产法的立法层次较多，主要包括宪法、法律、行政法规、地方性法规、行政规章、规范性文件等，各效力层次的法律文件针对房地产这一特殊领域的问题作出相关规定，是我国房地产法律制度的重要组成部分。同时，我国正处于转轨时期，房地产业迅速发展，新的问题不断涌现，我国房地产法律制度必须适时适应不断发展的房地产发展现状，因此，房地产相关法律文件修订频繁。第一节 房地产法律制度的内涵与特征二、房地产法律制度的特征（二）法律文件政策性强，操作程序行政干预倾向显著在法律文件方面，我国房地产法律制度的形成和发展经历了一个由政策规范向法律规范过渡或演变的过程，虽然目前我国房地产法律制度体系已经基本形成，但政策性的特点仍然十分突出。在实践中，不少房地产法律制度带有浓厚的政策性特征，如关于住房制度改革、房价调控与税收管理方面的法律文件。（三）兼具实体法律规范与程序法律规范正是由于房地产法律制度的上述两个特征，房地产法律制度必须全面包含实体法律规范与程序法律规范，以明确界定房地产市场参与主体的权利与义务，有效指导房地产业法律行为的实际操作。体现在法律条文上，既包括原则性规定，又包括具体性规定。如《土地管理法》规定，国家建设征用土地，建设单位必须持国务院主管部门或者县级以上地方人民政府按照国家基本建设程序批准的设计任务书或者其他批准文件，向县级以上地方人民政府土地管理部门提出申请，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。（一）土地使用权的概念土地使用权是指具备法定条件的土地使用者，依照法定或约定事项，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和在特定条件下依法处分的权利。土地使用权是从土地所有权中派生出来的相对独立的土地权利，是土地使用制度的法律化呈现。第二节 土地使用权法律制度一、土地使用权（二）土地使用权的类型根据不同的标准，土地使用权具有以下儿种类型：第一，出让土地使用权和划拨土地使用权。这是以土地使用权的设定方式为标准划分的。第二，建设用地使用权和农业用地使用权。这是以土地使用权的用途为标准划分的。第三、集体建设用地使用权。这是指农民集体和个人进行非农业建设依法使用集体土地的权利。第四，国有土地使用权和集体土地使用权。这是以土地使用权的来源为标准划分的。（一）国有土地使用权出让1．土地使用权出让的概念和特征《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）规定：土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让是土地有偿使用制度的重要内容之一。土地使用权出让具有以下法律特征：第一，出让方的国家特定性。第二，出让土地的国有土地性。第三，土地使用权出让的政府调控性。第二节 土地使用权法律制度二、国有土地使用权2．土地使用权出让的主要方式根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《暂行条例》）和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。土地使用权出让可采用下列方式：一是协议出让，指政府及其委托部门作为出让方与受让方对拟出让的国有土地价款和条件等内容进行协商，达成协议，并签订土地使用权出让合同的方式。二是招标出让，指国有土地所有者作为招标人，向作为投标人的土地使用者发出投标邀请，投标人通过书面投标竞投某一土地使用权，并由招标人择优确定中标者的出方式。三是拍卖出让，指土地使用权人在指定时间、地点，向符合规定条件的用地需要者公开叫价竞投，并以竞投的最高报价向该出价人出让国有土地使用权的方式。四是挂牌出让，指出让人在指定的交易场所挂牌出让国有土地使用权的公告，在规定的期限内接受竞买人的报价申请并持续更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定国有土地使用权受让人的方式。3．土地使用权出让的年限（1）国务院规定的土地使用权出让的最高年限。土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；综合或者其他用地50年。（2）出让合同约定的受让人使用土地的年限。土地使用权出让合同双方可依法约定受让人使用土地的年限，但不能超过国家规定的最高年限。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。（二）国有土地使用权划拨土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。划拨是无偿取得土地使用权的一种途径，原则上不具有使用期限。因此，国家对适用这种方式取得土地使用权的方式做了严格的规定。集体土地使用权是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的用益物权，它包括农用地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。第二节 土地使用权法律制度三、集体土地使用权（一）经济适用住房制度《经济适用住房管理办法》第2条规定：“本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠、限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”理解经济适用住房，应当注意以下几点：第一，经济适用住房的供应对象为中低收人家庭中的住房困难户。第二，经济适用住房只能是普通住宅。第三，经济适用住房是社会化的福利保障性住宅，只能微利出售。第四，经济适用住房的套型受到严格限制。经济适用住房必须严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。第三节 城镇住房法律制度一、城镇住房保障制度（二）公有住房制度1．公有住房的定义与种类公有住房，仅指国有住房，是指国家党政机关、军队、团体、企事业单位由国家拨款、组织收入或者国家以各种形式对企业投资和投资收益构建的，以及接受馈赠、罚没和依据国家法律、行政法规确认产权为国家所有的住房。2．公有住房的出售公有住房的出售，是指国家将公有住房逐渐出售给城镇居民。公有住房的出售必须严格遵循法律法规的要求。并非所有的公有住房均可以出售，法律区分了可出售公有住房与不宜出售公有住房。（三）廉租住房制度廉租住房，是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。廉租住房主要来源于：腾空公有住房；政府出资兴建、收购的廉租住房；社会捐赠的廉租住房；从其他渠道筹集的住房。1．廉租住房的承租程序2．廉租住房的管理（一）政策性住房金融制度——住房公积金制度1．住房公积金概述《住房公积金管理条例》第2条规定：该条例所称住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。2．住房公积金的提取第三节 城镇住房法律制度二、城镇住房金融制度（二）商业性住房金融制度——个人住房贷款制度个人住房贷款（以下简称“贷款”）是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。贷款的发放限额，是指个人申请住房贷款时贷款人所能提供的最高限度的贷款额度。普通贷款与住房公积金贷款的发放限额不同。普通贷款的发放数额不得高于房地产评估机构对拟购买住房的评估价值。贷款期限是指借贷双方依照有关规定，在合同中约定的贷款使用期限。房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为，包括土地开发和房屋开发两部分。土地开发是指对处于自然状态的土地投入一定的资金，将其改造成可供建造房屋和各类设施的建设用地的行为。房地产开发是房地产交易、经营和管理的基础，是房地产业的重要组成部分，具有周期性长、投资大、风险高、涉及范围广等特征，综合性的开发性质使得法律对其要求更加严格而精准。第四节 房地产开发法律制度一、房地产开发的概念与特征房地产开发的基本原则，是指在城市规划区国有土地的范围中从事房地产开发相关事项或行为所必须遵循的原则。我国房地产开发的基本原则主要有以下几个方面：（一）范围合法原则范围合法原则，即依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地的范围内从事房地产开发的原则。这是房地产开发的前提性原则。依据《城市房地产管理法》的规定，该法所称房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，强调了房地产开发用地范围的合法性标准。第四节 房地产开发法律制度二、房地产开发的基本原则（二）合理规划原则合理规划原则，即房地产开发必须严格执行城市规划的原则。城市规划是城市建设的指导性大纲，是保证城市建设安全、有序、高效进行的重要保障。（三）效益统一原则效益统一原则，即坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则。三者相互矛盾，同时又相互联系，在房地产开发过程中兼顾三者，寻求最佳协调路径，是效益统一原则的重要要求。（四）综合开发原则综合开发原则，即坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。综合开发原则是保证房地产开发顺利进行的最重要原则。以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。国家对房地产开发的期限作出了格控制，有利于降低土地闲置率，提高土地资源的使用效率。第四节 房地产开发法律制度三、房地产开发的期限（一）房地产开发企业的概念房地产开发企业，也称房地产开发商，是指依法取得相应房地产开发经营资质，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。房地产开发企业作为房地产开发和交易的主体，在房地产市场中占有重要地位。房地产开发企业的特征主要表现在以下几个方面：1．房地产开发企业是具有法人资格的经济实体2．房地产开发企业是以连续性营利为目的的经济组织3．房地产开发企业主要从事房地产开发领域内的业务4．房地产开发企业的管理实行分等定级控制第四节 房地产开发法律制度四、房地产开发企业（二）房地产开发企业的设立条件设立房地产开发企业，应当具备以下条件：1．有自己的名称和组织机构2．有固定的经营场所3．有足够的专业技术人员4．符合法律、行政法规规定的其他条件（三）房地产开发企业的设立程序房地产开发企业依照法定程序设立。房地产开发企业的设立，需经过登记和备案两个阶段。设立登记是房地产开发企业设立过程的必经程序。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合法定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合法定条件的，不予登记。（一）房地产转让的概念与方式房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。《城市房地产转让管理规定》对“其他合法方式”做了明确规定，主要包括：（1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；（3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；（4）以房地产抵债的；（5）法律、法规规定的其他情形。上述五种情形，与买卖、赠与等方式一样，均可以引起房地产转让行为的发生。第五节房地产交易法律制度一、房地产转让（二）房地产转让的条件1．积极条件第一，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时第二，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时2．消极条件房地产转让的消极条件也即房地产不得转让的情形，《城市房地产管理法》第38条对此做了明确规定。（三）房地产转让合同房地产转让是典型的要式法律行为，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。因此，书面合同是房地产转让的成立要件。经过要约和承诺的房地产转让合同，应当对转让标的、数量、价款、履行期限、履约方式、违约责任等内容作出约定，明确当事人的权利与义务关系。房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。（四）商品房预售1．商品房预售的概念与特征商品房预售是指房地产开发经营单位将符合法定要求的、尚在建设中的商品房预先出售给承购人，由承购人根据预售合同预付定金并分期付款、房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖形式，又称“卖楼花”。商品房预售是房地产转让的特殊形式，其特征主要表现在以下几个方面：（1）商品房预售合同中预售房的特定性。（2）商品房预售的标的是正在建设中尚未竣工的房屋。（3）商品房预售行为具有浓厚的国家干预性。2．商品房预售的条件（一）房地产抵押的概念根据《城市房地产管理法》的规定，房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。第五节房地产交易法律制度二、房地产抵押（二）房地产抵押的范围1．房地产抵押物的范围根据《城市房地产管理法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，我国房地产抵押物的范围主要有：（1）房地产本身。（2）土地使用权。（3）在建工程。（4）孳息。2．房地产抵押物的限制并非所有的房地产都可以用于抵押，违反规定抵押了不能用于抵押的抵押物的，可能导致合同无效。（三）房地产抵押权的实现房地产抵押权的实现，是指当债务人不能如期履行债务时，房地产抵押权人通过拍卖、变卖、折价等方式处分抵押房地产并从取得的价款中优先受偿从而实现债权。1．房地产抵押权的提前实现房地产抵押权的提前实现，是指在债务履行期满之前，由于其他事由的出现，抵押权人有权要求处分抵押的房地产，提前实现其抵押债权。2．房地产抵押权的实现顺序抵押房地产折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人有约定的，依约定清偿，未约定的，依法定顺序清偿。房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。第五节房地产交易法律制度三、房屋租赁物业，是指已经建成并投入使用的各类房屋、附属设施以及相关的场地。物业管理，是指业主通过选取物业服务企业，由物业服务企业按照其与业主之间依物业服务合同约