物业管理前期介入与房地产开发的互动

肯威机构|物业管理前期介入房地产开发的互动物业管理前期介入的概念物业管理的前期介入是指物业管理企业在接管物业之前就参与物业的规划、设计和施工建设过程，从业主（使用人）及物业管理角度，提出合理化建议，以使开发出的物业最大限度地满足业主的需求和物业管理的需要。本讲主要内容一、物业管理前期介入的管理基础二、物业管理前期介入可行性研究三、物业管理前期介入的方式和内容一、物业管理前期介入的管理基础1.从营销理论来论述物业管理前期介入的必要性1）物业管理前期介入可以保证房地产开发的营销导向目前房地产企业有以下经营导向可以选择：（1）以生产为导向。这类企业专门注重生产，以完成一定量的生产任务为目标，不注重产品的质量、形式，也不注重产品销售，计划经济时期，大部分企业的经验导向都是这样形式。（2）以产品为导向。这类企业重视生产的产品、关注产品的质量、造型、款式等各种因素，这类企业产品或许很完美，但不注重销售，而且也不知消费者是否对产品感兴趣，所以这类企业有一定的局限性。一、物业管理前期介入的管理基础（3）以销售为导向。这类企业重视产品的销售，运用各类促销手段来加强销售。这类企业主要通过销售手段来获取利润。虽然重视生产产品和消费者之间的联系，但是还做得不够，没有按照消费者的需求来生产，而是先生产出产品，再努力销售给消费者。（4）以营销为导向。这类企业所有活动都以顾客的需要为自己的经营目标，通过市场细分化，确定目标市场；按照目标市场的需求，确定整体经营策略（产品策略、价格策略、促销策略、分销策略、广告策略等），使消费者满意购买产品，从而实现企业利润。一、物业管理前期介入的管理基础从以上四种经营导向特性分析，可以得出结论：以营销为主导的是比较科学的先进的，被实践证明是有效的，中国房地产业发展证实了这一点。（20世纪后十年）一、物业管理前期介入的管理基础营销导向的日常运作如图所示：从图中分析可见用户呼声和市场需求的重要性。生产制造项目可行性研究报告用户呼唤市场需求企业战略筹措资金产品服务开发销售回收利润运作周期下一个周期一、物业管理前期介入的管理基础在房地产开发中如何有效地考虑用户呼声和市场需求呢？物业管理企业要在开发中更好地考虑住户的需求进行前期介入，物业管理公司拥有专业技术人员，对各项物业优缺点了如指掌，而且物管人员与业主联系最密切，业主需求物管人员最清楚，所以物管企业前期介入就会保证物业开发营销导向，保证物业开发效果，使开发物业获得最大限度经济效益的社会效益。一、物业管理前期介入的管理基础2）物业管理前期介入可促进物业销售随着人的消费心理日渐成熟，人们的消费理论也在发生根本性变化。人们注重商品品牌和内在质量的同时也越来越注重商品的售后服务。“以质量求生存，以品牌求发展，以服务求信誉”的观念成为企业生存、发展的追求。一些精明的房地产商，把良好的物业管理作为销售房屋的卖点之一。南方物业管理可以提高楼宇价格20%~30%。一、物业管理前期介入的管理基础2.用反馈方法来分析物业管理前期介入的必要性

1）反馈方法基本概念反馈是控制论的一种方法，事实上反馈控制是一切客观事物相互作用的一种普遍形式。一项经营活动要想保证质量，取得成功离不开有效控制，控制过程就是通过信息的传输和反馈，以实现管理效果得到有效保证的过程。一、物物业管管理前前期介介入的的管理理基础础控制信信息输输入到到受控控部分分，受受控部部分也也有反反馈信信息返返送到到控制制部分分形成成闭合合回路路。没没有反反馈信信息的的非闭闭合回回路，，不可可能实实现控控制。。控制制部分分正是是根据据反馈馈信息息才能能比较较、纠纠正和和调整整它发发出的的控制制信息息，从从而实实现控控制。。房地产产做为为一个个系统统，为为保证证其开开发成成功，，物业业管理理的前前期介介入是是非常常重要要的，，它可可以在在不同同阶段段产生生反馈馈信息息。一、物物业管管理前前期介介入的的管理理基础础反馈系系统构构成如如图：①输入入信号号②控制制信号号③输出出信号号④反馈馈信号号⑤干扰扰信号号⑥外部部信号号环境变变化施控系系统受控系系统反馈通通道①②③④④⑥⑤⑤一、物物业管管理前前期介介入的的管理理基础础2）物物业管管理前前期介介入是是一条条有效效反馈馈通道道反馈的的特点点是““根据据过去去的操操作情情况去去调整整未来来的行行为””。由于物物业管管理人人员在在长期期管理理实践践中了了解物物业的的优缺缺点，，在房房地产产新一一轮物物业开开发时时，物物业管管理企企业前前期介介入把把住户户对物物业的的需求求意见见表达达出来来，并并且从从住户户角度度出发发来积积极参参与房房地产产开发发的各各项活活动，，完全全起到到了反反馈通通道作作用。。二、物物业管管理前前期介介入可可行性性研究究1.经经济济效益益的可可行性性任何经经济活活动都都要有有成本本支出出，作作为一一个企企业也也必然然要考考虑经经济效效益，，物业业管理理前期期介入入的经经济性性，可可从三三个角角度来来分析析：一、物物业管管理前前期介介入的的管理理基础础1）从从房地地产开开发的的角度度来分分析，，增加加这种种行为为有利利有弊弊，存存在着着风险险收益益。利的方方面：：物业业公司司的介介入，，加强强了决决策、、规划划的准准确性性，确确保物物业顺顺利开开发；；同时时保证证物业业开发发质量量，促促进物物业销销售，，加快快资金金周转转。弊的方方面：：主要要增加加了成成本（（前期期介入入费由由房地地产商商负责责承担担）假假若物物管公公司提提出返返工建建议，，可能能还增增加返返工费费用，，也可可能增增加工工期。。结论：：房地地产商商虽然然在前前期介介入中中增加加了一一定风风险，，但会会带来来更大大的收收益，，从经经济性性角度度来看看利大大于弊弊。二、物物业管管理前前期介介入可可行性性研究究2）从从物业业管理理公司司的角角度分分析利的方方面：：前期期介入入熟悉悉了解解物业业，为为今后后接受受这新新业务务奠定定了基基础，，便于于本企企业进进一步步扩大大业务务领域域，占占领业业务市市场。。弊的方方面：：如果果物管管公司司承担担前期期介入入经费费，由由自己己承担担增加加成本本费用用，对对本身身就是是微利利行业业的物物管企企业压压力太太大，，同时时担心心前期期介入入招标标了，，在正正式管管理时时，业业主不不要该该物管管企业业管理理，则则对前前面成成果付付之东东流，，会感感到得得不偿偿失。。二、物物业管管理前前期介介入可可行性性研究究3）从从社会会政府府角度度分析析由于前前期介介入，，有利利于提提高房房产质质量，，有利利于城城市化化进展展，有有利于于城市市整体体管理理水平平提高高，减减少失失误，，有利利于社社会总总体经经济利利益提提高。。二、物物业管管理前前期介介入可可行性性研究究2.技技术术力量量保证证为了使使前期期介入入成功功，物物管公公司必必须由由专门门技术术人员员进行行参与与。由由于物物业建建设周周期较较长，，不可可能抽抽调大大批人人员介介入。。而采采取两两种方方式介介入：：二、物物业管管理前前期介介入可可行性性研究究1）长长期介介入人人员为为2~3人人，由由管理理员、、结构构工程程师，，设备备工程程师组组成。。长期期介入入人员员从项项目一一开始始就进进入角角色，，一直直到项项目结结束，，参与与项目目全过过程。。介入入人员员的素素质与与技术术能力力在很很大程程度上上决定定了前前期介介入的的成败败，所所以选选人一一定要要精心心。二、物物业管管理前前期介介入可可行性性研究究2）短短期介介入人人员为为3~4人人，由由公司司经理理部门门经理理和技技术骨骨干组组成。。主要要是定定期或或不定定期地地进入入角色色，参参与前前期检检查、、帮助助、指指导长长期介介入的的人员员的工工作。。因此此短期期介入入应由由物管管公司司经理理牵头头，组组织骨骨干参参加，，主要要听取取长期期介入入人员员汇报报工作作，指指导他他们工工作，，同时时与房房地产产商、、建筑筑商进进行工工作协协调，，把前前期介介入发发现的的问题题解决决好。。二、物物业管管理前前期介介入可可行性性研究究3.法法律律制度度的保保证房地产产开发发过程程中是是否需需要物物业管管理前前期介介入，，开发发商是是需要要受到到委托托才能能开展展此类类工作作（通通常开开发商商考虑虑眼前前利益益较多多而忽忽略此此项工工作））。由由委托托代理理理论论而知知，需需要有有委托托人、、代理理人委委托协协议或或委托托合同同，而而在物物业管管理前前期介介入工工作中中，委委托人人没有有明确确，因因此完完全意意义上上的委委托代代理关关系在在这里里不可可行。。二、物物业管管理前前期介介入可可行性性研究究开发商商开发发物业业推向向市场场，存存在着着潜在在业主主（购购房者者）但但通常常情况况下，，这些些业主主（购购房者者）是是无法法确定定的。。作为房房子主主人肯肯定是是希望望前期期介入入，而而潜在在不明明确的的业主主需要要物管管靠谁谁来委委托呢呢？靠靠谁来来发号号施令令呢？？自然然就落落在““政府府”。。二、物业管理理前期介入可可行性研究政府介入方式式有两个方面面：1）制定颁布布机关物业管管理前期介入入法律规章。。作为开发商往往往急功近利利或片面追求求利润，不愿愿物管前期介介入，政府颁颁布了法规，，开发商就自自然执行了。。2）通过行业业协会的监督督机构，进行行监督，保证证前期介入的的进行。三、物业管理理前期介入的的方式与内容容1.物业管管理前期介入入时期物业管理前期期介入与房地地产整个过程程紧密相连，，通常与房产产开发全过程程各个时期有有关，通常分分为几个阶段段三、物业管理理前期介入的的方式与内容容1）立项阶段段协助开发商对对房屋产品定定位进行可行行性研究，作作出是否开发发及开发周期期，开发规模模等有关问题题的决策。2）规划设计计、施工准备备阶段这一时期协助助开发商完成成规划设计、、单体设计及及户型功能、、外部环境，，智能化等各各项工作。三、物业管理理前期介入的的方式与内容容3）施工建设设阶段这一阶段主要要是把好质量量关、协助监监理对一些今今名容易出现现问题的地方方、部位进行行指导、监督督。4）竣工验收收阶段这一阶段主要要任务对竣工工项目进行逐逐项检查验收收，保证今后后更好开展售售后服务。三、物业管理理前期介入的的方式与内容容物业管理前期期介入的流程程图如下：Y与房地产开发发公司开始洽洽谈初步达成成协议介入可行性研研究签订合同正式式进入前期介介入退出房地产开开发介入规划设计计阶段介入施工建设设阶段介入物业销售售阶段物业移交验收收结束前期介入入进入正常物物管N主体完工三、物业管理理前期介入的的方式与内容容2.物业管管理前期介入入的方式及内内容物业管理前期期介入和其方方式与内容主主要有以下三三个部分：1）早期（可可行性研究规规划设计阶段段）充当顾问问（1）可行性性研究①确立物业管管理档次。根据商品房定定位确定今后后管理水平。。②制定物业管管理方案。物管开展的硬硬件条件应给给予满足。三、物业管理理前期介入的的方式与内容容（2）规划设设计根据物管活动动经验在设计计中应满足人人与居住环境境的和谐，因因此要考虑房房屋使用功能能合理、实用用、楼群布置置合理，建筑筑造型与色调调的和谐、室室外环境、居居住的安全与与舒适，交通通便利与生活活方式等等，，特别对一些些业主生活中中必不可少的的相关条件应应逐一提出在在规划设计中中考虑周全。。主要有下面面一些内容三、物业管理理前期介入的的方式与内容容规划设计应满满足人与居住住环境的和谐谐三、物业管理理前期介入的的方式与内容容①各类配套设设施的完善对于一定规模模的住宅小区区，要有幼儿儿园、学校等等公益事业，，各类服务商商业网点（饮饮食店、邮电电所、银行））、人们休息息活动场所与与场地。配套设施完善对于写字楼、、商贸中心等等，则商务中中心面积以及及停车场大小小都很重要。。三、物业管理理前期介入的的方式与内容容②水电气等供供应容量要充分考虑到到地域特点和和人民对家庭庭电气化不断断增加的需要要，要充分留留有余地，满满足人们生活活需求。（特特别是电的容容量要设计好好）三、物业管理理前期介入的的方式与内容容③安全保卫系系统规划设计时，，对安全保卫卫系统智能化化给予足够重重视。在节约约成本前提下下尽可能设计计防盗报警系系统，给业主主创造一个安安全的居家环环境。可视对讲单元元防盗门阳台上的红外线探头三、物业管理理前期介入的的方式与内容容④垃圾处理方方式根据各地不同同情况，决定定是否采用设设立垃圾桶或或垃圾袋，以以及是否有专专人收倒垃圾圾还是业主自自己收倒垃圾圾。此外还应应考虑垃圾外外运方式与垃垃圾中转站位位置。垃圾箱垃圾压缩设备备三、物业管理理前期介入的的方式与内容容⑤绿化布置绿化应考虑气气候、环境、、造型、布局局等，特别的的根据需要搭搭配。主干道：以种种高大乔木落落叶为主；次干道：小区区的路通常5~6m，人行为主，通通车为次，绿绿化选择富于于变化、色彩彩变化、高低低错落变化。。主干道绿化住宅群之间道道路通常2~3m，以花木为主，，种一些花卉卉，一些草坪坪，使人有舒舒适感。住宅群间绿化化三、物业管理理前期介入的的方式与内容容⑥消防设施在建筑设计中中消防设备的的配套是有严严格要求的，，物业管理公公司应着眼于于各种消防死死角。比如大大楼的通道部部分、电缆井井部分，在消消防设计中一一般考虑不周周，自动喷消防设施和消消防演习淋装置也不可可能顾及到每每个角落，物物管公司应建建议在这些地地方配备灭火火器（电器部部分应用二氧氧化碳灭火器器）或灭火砂砂箱。三、物业管理理前期介入的的方式与内容容⑦一些其他特特殊要求的意意见在规划设计中中，常有一些些易被忽视问问题，但从日日后使用和维维修的角度来来看，都很重重要。如：灶台下放置煤煤气罐的高度度是否低于煤煤气罐的角度度。悬挂的厨柜向向通道伸出了了几十公分，，用户不小心心会碰到脑门门。冰箱、洗衣机机预留位置及及下水口是否否适当。电路接口是否否足够、位置置是否合适等等。三、物业管理理前期介入的的方式与内容容（3）规划划阶段应注意意的问题物业管理公司司参与规划设设计可从下面面几个方面考考虑：①实用性房屋的功能首首先满足实用用功能。采光光、通风、隔隔热都应满足足要求。房屋功能要有有实用性三、物业管理理前期介入的的方式与内容容②美观、耐用用性美观与耐用两两方面处理很很好，会很和和谐，处理不不好又会很矛矛盾。例如有些房地地产商考虑美美观、突出一一些造型，采采用一些寿命命短的材料（（挂灰板、铁铁网）装修一一些间隔墙，，特别在一些些公共部分，，造成物业管管理企业在接接手管理后没没几年，就需需花大量资金金重新装修，，给物业管理理公司和业主主造成很大后后期经济负担担。三、物业管理理前期介入的的方式与内容容例：住宅空调调统一留位、、防盗网门统统一安装、尽尽量减少二次次装修影响公公共外观的不不统一。以上上材料尽可能能采用不锈、、耐用材料，，以免长时期期锈迹、污染染外墙、影响响整体美观等等等。住宅空调的统统一留位三、物业管理理前期介入的的方式与内容容③功能性除了正常规划划设计考虑的的功能性。还还应注意一些些常被忽视的的功能性设施施配备，如：：住宅空调机留留位及空调冷冷凝水集中排排水管配备三、物业管理理前期介入的的方式与内容容集中“能源计计量表”功能能配备。如水水、电气能源源量按功能区区分，集中安安放入公共区区间，通常讲讲“三表出户户”。煤气表出户电表出户水表出户三、物业管理理前期介入的的方式与内容容各种指标牌、、小区（大厦厦）平面图，，警示标志（（牌）配备。。三、物业管理理前期介入的的方式与内容容物业管理用房房的配备（如如办公室、调调度室、值班班室、控制中中心仓库等））垃圾处理。每每层楼、每幢幢房都应考虑虑配备收集垃垃圾的相应位位置及设施。。住宅底层可作作为物业管理理用房垃圾的分类收收集三、物业管理理前期介入的的方式与内容容其他功能。防防火、防盗、、访客等系统统，购物活动动场所、绿化化道路、围墙墙护栏等环境境，邮政、交交通、通讯等等功能。绿色的围墙护护栏活动场地信报箱三、物业管理理前期介入的的方式与内容容以人为本的活活动休闲区域域底层架空可作作为活动场所所楼间的活动场场所绿地上的活动动场所三、物业管理理前期介入的的方式与内容容④安全性有条件小区、、大厦尽量设设计成“封闭闭型”以利治治安管理三、物业管理理前期介入的的方式与内容容利用智能化监监控系统做到到人防、机防防相结合，减减少损失住宅围合的智智能化进出控控制三、物业管理理前期介入的的方式与内容容装修材料除了了美观、耐用用性外，要注注意禁用“有有毒、有辐射射性”材料道路要人车分分流人车分流，行行人有自己的的道路系统三、物业管理理前期介入的的方式与内容容⑤节能性注意各种节能能材料的运用用公共区域照明明尽量采用节节能灯，开关关组合设计配配备尽量细划划，不要一个个开关控制一一片灯，应按按功能、节能能配备开关（（比如按照不不同时间段，，分别用开关关控制路灯））公共区域的照照明三、物业管理理前期介入的的方式与内容容2）对施工的的介入物业管理企业业在施工阶段段参与主要是是确保工程施施工质量。（1）指导施施工单位把好好质量关物业管理企业业对楼宇使用用中常出现的的各种工程质质量问题有较较多了解，如如卫生间、厨厨房间的漏水水问题及其成成因；水电管管线如何走向向才有利于安安全和便于管管理；什么样样的墙体会渗渗水等等。用加压泵测试试管道是否有有渗漏三、物业管理理前期介入的的方式与内容容（2）掌握新新物业的全部部情况施工单位完成成施工任务，，建好住宅小小区，办完移移交手续后，，他们不再有有责任承担该该建筑的使用用问题（一年年使用期除外外）。在以后后使用过程中中，只有业主主和物业管理公公司来应付各各种可能出现现问题。因此此物业管理只只有参与工程程的建设，才才可能对每一一幅物业的内内部结构、管管线布置、房房间大小等做做到了如指掌掌。这对物业业管理开展奠奠定良好的基基础。三、物业管理理前期介入的的方式与内容容3）把好工程程质量验收关关房屋工程质量量问题对物业业管理产生不不良影响将是是相当长久化化给管理带来来的障碍是巨巨大的，所以以物业管理公公司进行工程程验收时，必必须细致入微微。具体做法法是：三、物业管理理前期介入的的方式与内容容（1）组织验验收小组由物业管理企企业部门牵头头、组织机电电安装维修工工程部和管理理处的有关人人员组成验收收小组。并做做好验收准备备。比如：主动动与与开开发发商商的的地地盘盘和和承承建建