知名地产海上洋房别墅项目考察报告T

恒大海上威尼斯项目考察报告

项目简介

项目规划与卖点

营销成功经验分享

样板展示系统

3D体验系统

社区展示恒大今年重点项目海上威尼斯上周末开盘，于7月7日、8日两天将总量约3500套的洋房、别墅及公寓三种类型产品推出市场。其中7月7日入市的是洋房和别墅，包括500套洋房，均价为7000-8000元/平米，带2500元/平米的装修，而独栋别墅仅93套，均价为1.7-1.8万元/平米，双拼别墅货量较多有930套，均价为8000-1.3万元/平米。7月8日入市的全部为公寓产品，也是本次销售中货量最多的部分，大概有2000套，均价为5000-6000元/平米，带1500元/平米的装修。截止8日18时，该楼盘共计成交各类房源2509套，成交面积28.68万平方米，成交金额达20.7亿元。该项目的主要购买力来自上海，估计有70%左右，而剩下三成则来自江苏。投资客约占三成。成交业绩恒大海上威尼斯恒大海上威尼斯项目位于江苏省南通市启东市雄踞长江入海口，三面环海，崇启大桥一桥飞架上海崇明岛与启东，项目距离浦东直线距离50公里，至上海市区1小时40分钟车程。项目有恒大地产开发建设，总建筑面积700万平，以意大利威尼斯水城设计理念规划，由58座居住岛屿组成；项目荟萃欧洲五国皇家园林、十大奢华顶级配套、3.5公里万国风情海滩。恒大集团致力于将项目打造成为集滨海人居、旅游度假、国际会务、奥体运动、名校教育之大成的具备全球影响力的国际滨海度假城。开盘成交2509套，销售额20.7亿元恒大海上威尼斯项目特色：欧陆新古典主义建筑、威尼斯湖景园林、海景环岛栖居、旅游地产建筑类别：独栋、联排别墅洋房小高层高层装修状况：别墅毛坯、公寓精装修装修标准：洋房2500/高层1500（元/㎡）占地面积：8968亩建筑面积：6971206㎡总套数：46803套开盘时间：2010.7.7-8交房时间：2014年底容积率：1.17绿化率：58%物业费：高层1.9/洋房2.5/别墅3.8（元/㎡）物业公司：恒大金碧物业开发商：恒大地产集团项目动态：7月7日开盘，主推伴海洋房135-192平米，1万抵10万；观海豪邸40-172平米，5000抵5万；另有独栋别墅299-690平米，2万抵20万；双拼别墅175-258平米，1.5万抵15万销售价格：独栋23000/双拼17000/洋房8000/小高层5400/高层4700购买客群：市区客群为主项目卖点：品牌、大盘、海景、旅游、全配套、性价比项目规划与卖点千岛湖伴海洋房日内瓦湖小高层区贝加尔湖亲海私宅区安大略湖双拼私宅区

十大航母级配套区3.5公里私家海岸线人工沙滩高层区加达尔湖双拼私宅区1.8公里景观大道项目以意大利威尼斯水城设计理念规划，40座世界名桥贯穿119万平方米内海水域，亲海私宅、观海豪邸、伴海洋房构筑58座居住岛屿。荟萃欧洲五国皇家园林、十大奢华顶级配套、3.5公里万国风情海滩，缔造全球首岸国际滨海度假城。十大航母级配套恒大海上威尼斯，以国际领先理念，全球巨匠手笔规划32万㎡奢华顶级配套，涵盖8.5万㎡白金七星海景酒店、5.6万㎡国际会议中心、2.2万㎡饮食中心、2.6万㎡娱乐中心、1.5万㎡健康中心、0.4万㎡商业中心、2.3万㎡运动中心、3.5万㎡羽毛球中心、4.4万㎡网球中心和1.4万㎡儿童娱乐中心，为旅游与居住提供的顶级的配套支持。十大航母级配套海景旅游“依托东海广阔的海域资源，恒大地产围海造城，规划建设7.23平方公里的蔚蓝海域，从海南运输天然白沙，成就东海的蓝海白沙，3.5公里的海岸线成就国际旅游的湾流生活。海上威尼斯项目主打”海生活“依托多媒体效果实现了海居生活的完美传达。主题园林项目的园林设计者选取了从文艺复兴时期到现代园林中，具有代表性和影响较广的造林艺术，优雅地再现了以时间发展轴分段布局的风景长卷。从主入口到售楼处所在的酒店大堂，一路上的园林风格不断切换，五国园林风格依次为色带花林（荷兰园林）、景观树（意大利园林）、造景树（法式园林）、草坪（英式园林）、森林（奥地利园林）等不同概念。园林景景观入口处处的八八骏图图凸显显项目目的尊尊贵大大气，，大量量广场场与雕雕塑的的大量量应用用凸显显出欧欧式园园林的的韵味味，等等艺术术与亲亲水人人文的的小景景，使使得项项目更更亲水水，更更富有有人性性化。。恢弘大大气的的主入入口湖景、、水景景原版复复刻、、移植植了欧欧洲40座经典典桥梁梁，将将欧洲洲文化化与现现代生生活通通过桥桥梁实实现了了完美美的时时空对对接58座岛屿屿，一一岛一一世界界。通通过亲亲水平平台的的搭建建真正正实现现临水水、亲亲水的的威尼尼斯水水上生生活花卉、、苗木木主干道道两旁旁大量量鲜艳艳花卉卉的应应用整体园园林景景观绿绿化植植被的的造价价约2亿元，，采用用近100个品种种的绿绿色植植物，，大量量应用用lED射灯，，形成成了地地面的的LED埋地灯灯配合合了高高科技技重力力感应应系统统的趣趣味性性灯光光互动动。灯艺项目大大量应应用各各色灯灯艺，，不同同风格格的主主题园园林配配合以以不同同的灯灯艺，，凸显显项目目的品品质感感；灯灯艺与与雕塑塑的融融合更更体现现项目目品质质与艺艺术内内涵。。硬质铺铺装硬质铺铺装大大量选选用石石材，，使客客户体体验到到纯正正的欧欧式园园林多种艺艺术走走廊的的设置置，更更加凸凸显人人性化化园林林的意意味道路及及指示示系统统小区内内主要要道路路为柏柏油马马路，，景观观大道道为双双向四四车道道小区内内主要要干道道为柏柏油马马路，，景观观大道道为双双向四四车道道的宽宽度营销成成功经经验分分享营销节节点5月51日6月9日6月23日7月7日恒大海海上威威尼斯斯登陆陆上海海开启““海生生活””3D海居体体验馆馆对外外开放放5国园林林9A级精装装现场实实景开开放内部认认筹发放E金卷全球首首岸国国际滨滨海度度假城城明星助助阵助推认认筹开盘85折惊爆价价26万起，，送1500豪装盛大开开盘全球首首岸国国际滨滨海度度假城城开盘热热销2500套，销销售额额20.7亿成功经经验：：明确确的营营销策策略高起低低落渠道定定向体验为为王品质为为王通过““海生活活”理念念的传传递，，利用用旅游游与海海景大大盘的的优势势强势势启动动，配配合以以9A级精装装、5国园林林等重重点产产品的的推广广，塑造项项目高高端品品质形形象，然后后通过过开盘盘特惠惠大幅度度下调调价格格，实现现项目目的快快速成成交客户定定位准准确，后后期推推广渠渠道的的针对性性较强强，主要要集中中在上上海，，其他他区域域仅开开盘前前做了了几次次报广广项目距距离市市区与与上海海距离离较远远，为为保证证项目目的开开盘成成功，，在上上海设设立了了3D生活体体验馆馆，并且且提前前实景公公开，沿景景观大大道产产品与与7星级酒酒店全全部实实景开开放，，通过过强势势的产产品力力触动动客户户购买买意愿愿旅游造造势树立项项目滨滨海国国际度度假城城的形形象，，通过过旅游游地产产全球球造势势，提提升项项目关关注度度与美美誉度度。规划合合理，，配套套先行行奠定项项目信信心，，提升升客户户期望望与认认可。。成功经经验：：完善善的销销售模模式项目在在启东东，面面对的的主要要客户户为上上海客客户，，开发发公司司选择择上海海销售售代理理公司司老大大易居居做为为销售售代理理商，，整合合了易易居中中国在在上海海丰富富的客客户资资源与与销售售渠道道。强强强联联合形形成了了强势势的业业内后后背。。丰富的的客户户资源源完善的的推广广渠道道清晰的的客户户认识识易居购购房网网易居E金卷因为项项目是是一个个超大大盘，，恒大大与易易居中中国强强强联联手，，以严严格的的销售售管理理与后后勤保保障取取得了了项目目的一一炮而而红，，成为为行业业标杆杆。400名易居居客服服100名销售售代表表推广与与体验验的互互补项目推推广重重点诉诉求项项目的的大盘盘气势势，海海居生生活；；通过过体验验区、、样板板段的的实际际与项项目推推广主主题互互补，，契合合，坚坚定客客户对对项目目的购购买信信心，，实现现最终终的快快速成成交。。项目现现场沿沿途长长达5公里的的道旗旗指示示系统统凸显显项目目的宏宏大气气势。。精准的的推广广渠道道整合易易居中中国推推广资资源，，在上上海与与周边边城市市主要要通过过报纸平平面实现项项目推推广，，网络推推广主主要针针对上上海客客户，利用用新浪乐乐居、上海搜搜房网网、易居居购房房网在在网上上迅速速形成成强势势的影影响力力恒大与与启东东政府府达成成共识识，政政府给给予的的巨大大的政政策支支持凡购房房者政政府免免除上上海业业主10年的过过桥费费上海客客户全全部可可以办办理首首套房房贷款款，不不限购购恒大充充分利利用政政府资资源，，进一一步减减小客客户购购房抗抗性，，强大大的政政府支支持为为项目目的顺顺利开开发提提供的的坚实实的保保证。。强势的的政府府资源源明星代代言邀请范范冰冰冰，做做项目目代言言，依依据明明星的的影响响力，，是项项目形形象实实现全全国扩扩张，，进一一步增增强客客户对对项目目的信信息，，明星星代言言发布布会当当天认认购客客户数数百组组。合理的的认购购流程程销售证证件与与销售售流程程的公公示，，为项项目集集中有有序快快速认认购提提供了了充分分的保保障。。营销细细节名片纯净水水不限限购水杯餐券看房车车鞋套机机看房点点功能分分区分类签签到通过销销售道道具的的精细细化管管理，，将项项目卖卖点与与销售售管理理有机机的融融合一一体，，有利利于项项目形形象的的树立立，并并且对对销售售管理理形成成了良良好的的反馈。。样板展展示系系统销售中中心七星级级酒店店作为为售楼楼中心心，通通过石石材与与灯艺艺的应应用凸凸提升升项目目的品品质与与尊贵贵感。。销售中中心富丽堂堂皇的的7星级酒酒店作作为销销售中中心，，有效效提升升了项项目的的品质质感，，树立立项目目高端端形象象的烙烙印。。洋房房单元元入入口口单元元连连接接飘窗窗屋顶顶、、檐檐口口南花花园园北花花园园大玻玻璃璃窗窗浮雕雕洋房房户型型方方正正，，动动静静分分离离，，空空间间利利用用率率高高；；南南本本通通透透，，采采光光通通风风良良好好；；各各个个功功能能区区开开间间进进深深尺尺度度均均好好性性强强，，各各个个功功能能区区的的舒舒适适度度得得到到保保障障；；赠赠送送面面积积较较多多，，总总体体概概括括起起来来户户型型较较为为优优越越。。并并且且产产品品面面积积比比例例适适中中，，大大小小面面积积的的产产品品供供应应量量相相对对均均衡衡，，满满足足了了不不同同客客户户的的需需求求，，避避免免的的产产品品的的同同质质性性。。户型型一一：：158㎡三房房两两厅厅三三卫卫户型型二二：：137㎡三房房两两厅厅两两卫卫户型型一一：：200㎡四房房两两厅厅三三卫卫户型型二二：：136㎡三房房两两厅厅两两卫卫户型型一一：：116㎡三房房两两厅厅一一卫卫户型型二二：：140㎡三房房两两厅厅两两卫卫户型型一一：：140㎡三房房两两厅厅两两卫卫户型型二二：：116㎡三房房两两厅厅一一卫卫洋房房洋房房赠赠送送大大量量洋洋房房精精装装标标准准2500元/㎡装修修大大量量应应用用石石材材，，公公共共区区域域与与卫卫生生间间地地面面基基本本用用石石材材铺铺设设，，卧卧室室一一般般采采用用实实木木地地板板，，洗洗浴浴用用具具采采用用TOTO与MOEN，配配送送消消毒毒柜柜高层层高层层建建筑筑大大量量使使用用镀镀膜膜玻玻璃璃，，环环保保节节能能入户户门门厅厅全全石石材材铺铺装装，，门门厅厅挑挑高高4米门厅厅方方正正，，空空间间利利用用绿绿较较高高高层层小高高层层一一梯梯两两户户设设计计，，户户型型整整体体方方正正，，保保证证两两卧卧与与客客厅厅朝朝南南，，采采光光通通风风好好。。独栋栋院门门立面面南花花园园入户户门门厅厅下沉沉庭庭院院北花花园园独栋栋独栋栋别别墅墅地地下下一一层层地地上上两两层层，，总总体体面面积积不不大大，，约约330㎡赠送送无无产产权权地地下下160㎡，，花花园园670㎡样样板板间间装装修修沿沿用用简简欧欧风风格格双拼拼南立立面面北立立面面造型型灯灯楼梯梯主卧卧落地地窗窗客厅厅U厨房房双拼拼别别墅墅面面积积范范围围在在180-260㎡之之间间，，赠赠送送无无产产权权地地下下100㎡与与南南北北花花园园，，装装修修风风格格沿沿用用简简欧欧风风格格。。样板板间间小小结结特点点：：样板板间间精精装装基基本本沿沿用用简简欧欧风风格格赠送送面面积积较较大大，，且且总总送送部部位位较较多多（（多多阳阳台台、、飘飘窗窗、、入入户户花花园园、、露露台台））套房房式式装装修修比比例例较较低低主卧卧室室与与客客厅厅尺尺度度较较大大主要要部部位位大大型型吊吊灯灯赠赠送送厨卫卫精精装装基基本本采采用用石石材材铺铺装装公共共部部位位大大量量使使用用石石材材，，卧卧室室等等私私人人区区域域全全部部采采用用木木质质地地板板评价价：：对对外外装装修修标标准准虚虚高高，，但但实实际际的的装装修修成成本本较较低低，，整整体体装装修修风风格格与与精精细细化化处处理理不不够够，，主主要要的的装装修修成成本本在在于于较较大大尺尺度度石石材材的的使使用用，，其其他他方方面面整整体体质质量量一一般般，，大大型型吊吊灯灯的的赠赠送送也也可可以以说说是是精精装装费费用用的的一一种种补补贴贴。。品牌牌生生活活展展示示。。3D体验验系系统统———海游游馆馆品牌牌生生活活馆馆静安安区区展览览中中心心看房房大大巴巴看房房班班车车恒大大在在上上海海市市中中心心上上海海展展览览中中心心