1深圳停车场管理方案0302

深圳中航城交通规划与停车场运营管理方案Beyondcommerceforanewworld目录2

深圳中航城交通规划与停车场运营管理方案1、交通规划与管理思路2、停车场管理方案3、经营本钱测算4、财务管理与收益分配5、其他问题6、待领导决策事项3一、交通规划与管理思路1.2工程分地块示意图D1写字楼和商业D2商业G商业H商业B航苑大厦F航都大厦L南光大厦J上海宾馆K航空大厦N中航广场E鼎诚国际C飞亚达大厦A中航公寓O商住M商业深圳市中航城置业开展深圳和记黄埔中航地产〔与和黄合作〕深圳市中航华城置业开展〔与和黄合作〕深圳市中航城置业开展1.1规划思路—工程概况分地块示意图深圳中航城工程位于深圳市福田区核心位置，市级核心商圈---华强北西南角。南临深南大道，北临振华路，西临华富路，东临中航路，西侧为占地800亩的城市中心公园。

工程总占地面积约49.28亩，用地面积约32856平米，规划总建筑面积约30.9万平米，其中计容积率面积约23.37万平米，整个工程用地分为D1、D2、G/M、H、O五个地块，为包含商业、办公等多种业态的城市综合体，其中超高层甲级写字楼位于D1地块西北侧，O地块位于中航苑的东北角。深圳公司深南路振华路中航路华富路振中路入口出口驶出流线驶入流线停靠港湾A号路联通地库共约2200辆车中航公寓98航苑64鼎城400航都南光??飞亚达20上海宾馆+格兰云天1.1规划思路—车位分布示意图3003903392001006深圳中航城合计车位约2700个〔不含鼎城、飞亚达、中航公寓、航苑〕。因工程条件原因，故飞亚达与鼎城局部独立管理。中航公寓、航苑大厦、航都大厦的内部停车库均为较为独立停车区域，根本保持现状。中航苑片区内地面停车位、机械车架逐渐减少(暂定仅剩余300个左右〕。目前停车场的管理重心在于九方与和黄的地下连通停车库与上海宾馆格兰云天前的地面停车场局部。上海宾馆格兰云天前停车场目前停车约80辆，基于景观美化的考虑，该局部停车位将会进一步减少〔具体方案待定〕。地面局部约521801.2规划思路—出入口分布深南路振华路中航路华富路振中路出口出口入口入口入口出口出口入口出口入口77根据业主与使用单位的实际经营需求对停车场分片区进行专项管理。使用全视屏自动免取卡闸机进行区分隔，顾客体验好。双向闸机单进闸机客车停车位公寓北苑鼎城飞亚达酒店1.2规划思路—分区管理示意图各地块顺时针流线调整方案1：振中路改为双行后，有利于北区的驶出2：各地块为顺时针流线，出入口流线循环效率高，但同时带来较多交织处，顶峰期需管理。3：南北区地面不再穿行，需通过设施管理以保证其畅通A号路华富路振中路深南路振华路中航路驶入流线(远期规划)1：振中路为双行。2：公交专用道迁离，A号路与华富路接通。A号路华富路振中路深南路振华路中航路开业时期振中路单行驶入流线1：振中路为单行。2：公交专用道保存现状，公交专用道保存现状，A号路不能直接驶出至华富路，地下通道不能直接驶出至华富路3：北区入口从振华路和振中路驶入南区入口从深南路和华富路驶入

A号路华富路振中路深南路振华路中航路驶出流线(远期规划)1：南区从中航路和深南口直接驶出2：北区从振中路和振华路直接驶出A号路华富路振中路深南路振华路中航路开业期间振中路单行驶出流线开业期间，A号路不能直接驶出至华富路时，可从振华路，振中路驶出1：振中路为单行。2：公交专用道保存现状，A号路不能直接驶出至华富路，地下通道不能直接驶出至华富路3：北区出口从振华路至振兴路驶出，从振中路至中航路驶出南区出口从深南路和中航路驶出A号路华富路振中路深南路振华路中航路开业期间振中路双行驶出流线开业期间，A号路不能直接驶出至华富路时，可从振华路，振中路驶出A号路华富路振中路深南路振华路中航路现场调研1：北区道路堵塞情况较为严重2：振中路通行能力在各个时段还比较通畅，如改为双行后可能会有堵塞现象。3：南区通过整顿，中航路出深南路各时段比之前有较大改善。地下二层流线1：地下南北连接通道大局部宽度7000左右，局部5000左右地下三层流线车位优化1：取消一些绿化隔离带2：增加路边临时停车数量3：共计小车位287个(现有380〕上海宾馆：89个〔现有103个〕南光大厦：164个〔现有222个〕航都大厦：34个〔现有55个〕大巴车位1个装修期间安排1：通过D1D2之间的内部路和H与和黄内部路作为路边卸货通道。2：通过D2地库出口作为净高不大于2.5米小货车的临时装修货运通道装修期间安排1：通过D1D2之间的内部路和H与和黄内部路作为路边卸货通道。2：通过D2地库出口作为净高不大于2.5米小货车的临时装修货运通道飞亚达天虹卸货区飞亚达天虹卸货区飞亚达天虹卸货区飞亚达天虹卸货区飞亚达天虹卸货区和黄世纪汇地下停车场情况101FB1B2M1216B2B3B4和黄世纪汇车位分配情况：出售给交通银行车位：183个出售给交行一半股份车位：217个月卡车：378个临停区域车位：228个29二、停车场管理方案30深圳项目中航城停车场收费事项停车场所属区域：一类地区备注：根据深圳市物价局收费标准调整车型收费标准每天最高收费标准小车1、15元/1小时内；60元封顶2、小车停放第2小时至9小时内每小时加收5元；3、全天停放24小时内收费60元。大车1、30元/1小时内；120元封顶2、大车停放第2小时至9小时内每小时加收10元；3、全天停放24小时内收费120元。超大型车（仅限地面内部预留车位）1、50元/1小时内；i2、超大车停放2小时至7小时内每小时加收20元；3、全天停放24小时内收费180元。月租卡1、1200元/月（A类）

2、1000元/月（B类）

3、800元/月（C类）

4、300元/月（D类）

5、250元/月（E类）

6、免费（F类）A类卡是指对外公开发售的包月卡

B类卡是指中航城内各租赁单位的包月卡优惠价

C类卡是指中航、和黄、交通银行等产权单位员工、小业主

D类卡是夜间月租卡、或指市政领导等特殊优惠

E类卡是指航苑、北苑等住宅业主卡

F类卡是指特殊免费卡2.1经营思路—收费定价与优惠政策A收费标准Chargingstandards312.1

经营思路—收费定价与优惠政策针对不同业主与使用单位的优惠政策1、九方、和黄世纪汇、免税商场与其中大商户2、上海宾馆、格兰云天、酒店公寓3、中航中心等写字楼租户4、业主单位员工5、退休老领导与其他VIP6、航苑、北苑大厦住宅业主B优惠政策Preferentialpolicy大原那么：谁优惠，谁承担！32C政策优势Policyadvantage一、谁优惠谁承担保障各业主权益二、收益、本钱结算方便、清晰三、考虑错峰经营，提升收益四、解决航苑、北苑车位配比缺乏2.1经营思路—收费定价与优惠政策332.1经营思路—车位配比D原那么Principle满足各业主与单位经营需求在保障足够月卡车的前提下尽可能提高停车位流动性1、固定车位局部南光地面、航都地下、D1局部等2、月卡车区域地下连通车库3、流动车位地下连通车库4、高级VIP预留车位中航、交行〔少量〕解决方案利用视频识别技术，识别车辆的停放区域，判断实际发生停车费用产生区域。实现方式将停车场划分为3个停车区域，如A区归属为中航国际，B区归属为和记黄埔，C区归属为交通银行，三个区域停车场分别安装“视频免取卡收费系统〞，各区域分别结算在各自区域内车辆停放产生的费用。在三个区域之间的通道处安装“卡口专用高速摄像机〞，用于判断车辆在各个区域的具体停放时间三大区域使用相同的出入口收费设备，进出场流程相同。各区域根据实际情况制定各区域收费标准。三大区域统一管理分别收费

A中航国际

B和记黄埔

C交通银行2.2管理方案—智能化全视屏停车场管理系统①停车场出入口视频识别2.2管理方案—智能化全视屏停车场管理系统进出场流程车辆入场：车辆到达停车场入口处，车牌识别系统自动抓拍当前车辆入场图片，识别车牌号码、车型、车身颜色等信息并上传，道闸自动开启，同时记录入场时间，车辆进入停车场。车辆的停放：车辆根据前往方向与卡片类型经引导屏及车位指示灯快速找到中航、和黄、交行的不同停车区域，安装在车位上方的视频车位检测终端对车辆拍照及车牌识别。车辆出场：车辆到达停车场出口处，通车牌识别系统自动抓拍当前车辆图片，识别车牌号码、车型、车身颜色等信息并上传，通过检索数据库得到车辆入场时间等信息，车主缴费，缴费后道闸开启，车辆离开。2.2管理方案—智能化全视屏停车场管理系统视频免取卡收费系统结构图+停车场区域结合点的视频摄像头，记录了通过该点的车辆的通过时间与出场时间，整体在各区域车场的停留时间，得出整个停放时间与所要交的费用。在结算上，两种数据可以共享统一数据库。即该车从该区域入口到另一个区域或车场出口在整个停车场总共停留了多少时间，产生多少费用。‚分区进行核算所停放的时间。ƒ如果是跨了几个区停放，平均分摊它在过道行驶中所占的时间。这样就有效公平地核算了它的整个停放时间。区域识别：在停车场相邻不同产权区域安装摄像头，识别过往不同车辆走向②三方停车场分区视频识别2.2管理方案—智能化全视屏停车场管理系统红色表示繁忙橙色表示一般绿色表示空闲监控出入口闲忙情况统计车场区域使用率收费及出场车辆统计异常车辆进场监控统计总车场使用情况自定义信息发布功能车场监控功能停车场监控功能例如：系统例如③中央收银，双方财务后台系统结算收益划分中央收费站：车主告知场内收费人员车牌号码，收费人员在收费软件中输入车牌，调取该车牌的入场时间、车位所属区域等信息后，计算停车费用，完成缴费操作，打印缴费凭证。自助缴费机：车主在自助缴费机输入车牌，调取该车牌的入场时间、车位所属区域等信息后，计算停车费用，完成缴费操作，打印缴费凭证。自助缴费机还可以支持银联磁条卡、闪付PASS及深圳通卡进行支付。2.2管理方案—智能化全视屏停车场管理系统缴费方案根据中航城停车场实际情况，停放车辆分为固定车辆和临时车辆。中航国际、和记黄埔、交通银行根据各自免取卡收费系统软件设置相应固定车辆，互不影响。固定车辆：分为年缴费、月缴费、季缴费等，在免取卡系统软件中进行相应设置；固定车辆到达出口处，道闸自动开启，车辆快速离场。临时车辆：1.中央缴费站每个区域设置一个中央收费站，车主离场前可在此缴费。2.优惠结算可抵用停车费的消费小票或公务车等特殊车辆，车主可凭消费小票或相关证件前往中央收费点办理，可在缴费时享受一定的停车场优惠和减免费用。丰富的停车缴费方式如自助缴费机、微信缴费等方式可极大的降低停车场的人工管理本钱！2.2管理方案—智能化全视屏停车场管理系统缴费快：多种缴费方式，自动结算，分散出口车流

出入口岗亭缴费中央收费站自助缴费机手持PAD缴费快速缴费微信支付APP缴费可拓展多样化缴费方式——满足商业经营需求拓展案例：找车与微信支付功能车主通过输入车牌号码来找到自己的车辆图片在此可以查看车辆进场的时间以及停放的时长点击可进行缴费停车快：分区引导，显示各个区域的空车位

快速停车停车场找车机系统——车位引导车辆进出通行速度大大提升使用视频免取卡收费系统快速版前后数据比照数据来源：厦门湖里万达停车场视屏系统（秒/辆）原系统（秒/辆）最快入场速度4.311最快出场速度（无停车缴费）6.712最快出场速度（停车缴费）8.116单车顶峰时段通行速度〔进场、出场〕万达原系统数据基于非人工发卡所需的时间进行统计找车快：输入车牌快速定位车辆

快速找车停车场找车机系统——寻车查询终端停车场找车机系统——安装效果图中央电视台——停车引导进出口流量监控防拥堵通过监控中心获取各个出入口的车流量繁忙情况，并通过户外防拥堵提示屏对车主进行提示。引导车流：

通过视屏监控引导车辆，缓解现场指挥压力

车流量频率时长车身颜色车型通过对车型的统计了解客户群体的消费水平通过对车身颜色的统计了解客户群体的年龄大致分布通过每月的车流量走势分析每月到店客流量，从而了解商场运营情况的走势通过每客到店频率分析对商场的忠诚度通过每客平均停留时长分析出商场对于顾客的吸引力免取卡收费系统软件自动生成报表，提供给管理者关于停车场的各类数据，从而帮助管理者深度挖掘客户资源，形成动向管理。全视频智慧停车场拓展功能——大数据挖掘功能512.3管理方案—人员编制深圳停车场管理团队组织架构停车场经理〔1〕工程部〔5〕安防部〔60〕财务部〔20〕工程主管〔1〕工程技工〔4〕安防主管〔1〕安防领班〔3〕会计主管〔1〕出纳助理〔1〕收银领班〔2〕安防员〔56〕收银员〔16〕合计86人：公共管理人员17人；地面人员34；地下人员35522.3管理方案—人员编制人员落位示意图地下早中晚三班地下早中两班双向闸机单进闸机地面早中晚三班5353三、经营本钱测算设备投入运营本钱管理本钱管理佣金收入测算内容金额年度收入测算（元/年）43,291,500年度运营成本（元/年）18,074,762经营利润测算（元/年）25,261,783每车位运营成本测算（元/月个）（含折旧成本）654.88每车位运营成本测算（元/月个）（不含折旧成本）624.06运营本钱测算：依照本方案条件测算，不含地面平安、能耗55设备投入运营本钱管理本钱管理佣金收入测算内容金额年度管理成本（元/年）11,579,978员工工资福利（元/年）7,027,198管理者酬金（元/年）2,164,575每车位管理成本测算（元/月个）420.00地下每车位管理成本测算（元/月个）256.52地面每车位管理成本测算（元/月个）1865.85管理本钱测算：依照本方案条件测算设备投入运营本钱管理本钱管理佣金收入测算本钱估算：依照根本方案进行估算本钱停车场系统成本估算序号项目成本数量合计备注1全视频方案1600元/每车位23003680000按照2300车位规模的停车场预算。全视频系统包含场内车位引导、视频反向寻车以及出入口免取卡收费系统2施工成本350元/每车位2300805000按照2300车位规模的停车场预算。施工成本包含线材成本与人工成本。3进出口高速摄像机100000元/组101000000一组摄像机包含进出双向主、副机合计4台4自助缴费机120000元/台111320000根据实际需求确定数量旗舰版5总计：

6805000价格含税包含设备、线材、施工。6平均至每车位

2958全包价（估算）注：以附表4对（D1、D2、GM、H）的经营预算估计停车场每车位每日收入约51.57元，预计约2个月收回成本设备投入运营本钱管理本钱管理佣金收入测算

车位数量合计：约中航2300个和黄1006个，中航1229个停车场收益预计月收入：¥3,607,625预计年收入：¥43,291,500收入测算：依照第一年经营收入进行测算58日期：第一年度经营收益测算合计约2300个停车位，和黄停车位1006个，中航国际地下车位总数量：1229个，地面停车位约60余个

(D1:300个;D2:390个;GM:339个;H:200个)第一年月租类型数量（个/月）收费标准（RMB）每月收入（RMB）备注年收入备注内部员工（折扣月租车费）800

800640,000.00按照月租收费标准的折扣价收费（建议）¥7,680,000每年按照12个月计算写字楼租户月租车位数595

1,000595,000.00每400平方米一个车位,写字楼面积28万平方米,按85%折算¥7,140,000每年按照12个月计算包夜月租车位数300

30090,000.00航苑大厦、北苑大厦业主与周边需求住户，停车时间限夜间22:00至次日早8:00¥1,080,000每年按照12个月计算小计

1695

1,325,000.00

¥15,900,000

时租进场数量数量（个/日）单位车位每次收入（RMB）每月收入（RMB）备注年收入备注

自营商场车流量

2,430¥25.00941,625.00可收费车辆按照总数的90%计算,每月的平日天数按照20天计算，车位使用率按90%计算；停车收费按每个车每次停3小时计算（15元/第1小时+5元/小时*2=25元/辆）；数据为预测。¥11,299,500.00非节假日，每年按照240天计算，扣除月卡，临时车位数2300-1300=1000个，有消费的顾客按7折收停车费，有效顾客按75%计算

自营商场车流量

9,000¥20.001,341,000.00可收费车辆按照总数的90%计算；每月的节假日按照平均10天计算，车位使用率按100%计算；停车计算按每个车2小时计算（15元/第1小时+5元/小时=20元/辆）数据为预测。¥16,092,000.00节假日，预估可用车位为2000个，每年按照120天计算，有消费的顾客按7折收停车费，有效顾客按85%计算小计

11,430

2,282,625.00

¥27,391,500.00

总计

3,607,625.00

¥43,291,500.00

每车位每日收入

¥51.57

设备投入运营本钱管理本钱管理佣金收入测算管理佣金：依照每年停车场经营收入总额5%收取内容金额年度收入测算（元/年）43,291,500管理者酬金（元/年）2,164,57560四、财务管理与收益分配数据报表后台结算：系统支持双方财务定期进行结算，通过视频采集的停车区域等设定规那么由系统划定收益方；如：当某辆车在中航国际停车场中停放15分钟，后转移到和记黄埔停车场，那么系统可以自动计算出该车辆在各个停车场的停放时长并根据停放时长比例分配停车收益。4.1财务管理与收益分配624.1财务管理与收益分配〔2〕收银员管理：受聘方负责收银员招聘、培训及管理工作；收银员配置标准：点位1：2.3比例进行配置；收银员工作职责：负责收款、开发票；〔3〕发票管理：受聘方负责发票的采购、领用、发放、保管工作；与各业主方的发票区分，可按系统数据进行清算。634.1财务管理与收益分配〔4〕资金管理：由业主方提供银行账户〔该账户受聘方只可收入款项，无支付权限〕，受聘方应于每日将上午10前将上日收款缴存银行，并负责每日核对银行收款明细与停车场管理系统数据是否一致，对不一致的数据要找出原因并于3日内完成。〔3〕本钱支出管理：受聘方负责所管理人员工资及日常营运开支，各业主方负责各物业维护维保费用开支，可委托受聘方完成，费用由业主方承担。64A、后台结算：系统支持多方财务定期进行结算，通过视频采集的停车区域等设定规那么由系统划定收益方，可实现收益分配公平、合理及可追溯。B、受聘方每周一将上周的周报表报送给各业主方，各业主方可通过登录系统随时进行数据核算；C、每月3号〔节假日不顺延〕前报送月报表给各业主方，各业主方于每月5日前〔节假日不顺延〕确认各报表数据；D、各业主方在每月10日前按停车场管理系统数据进行清算；E、如各业主方对周报表、月报表数据有疑问，受聘方需于3日内完成解释、核对工作。如确实在3日内无法完成解释、核对工作的，各业主方先按报数数据进行清算，待核对完成后于下月进行数据调整，数据的调整需经各业主方签名确认前方可进行。F、受聘方应于每月5日前完成上月营运本钱开支数据确实认申请工作，并提供发票，各业主方于清算时应一并支付受聘方的营运本钱费用及管理佣金。4.2收益分配收益分配方法与标准654.3稽查及汇报稽查及汇报⑴、受聘方定期应向业权方指定代表〔中航城综合管理办公室〕汇报车场经营管理情况，提交财务报表及经营管理分析报告；分析报告可涵盖内容：包括当期数据、去年同期数据进行分析，对全年收入进行预测车流报告分析，并结合商业运营需求对之进行专项分析停车场当前存在的问题对未来的整改建议与对业主需求664.3稽查及汇报稽查及汇报⑵、受聘方定期接受业主代表进行经营管理稽查。业主代表可以定期或不定期的采取如下四种方式对经营管理稽查：安装系统终端，可随时查看系统数据通过报表核查到每日每月的收费情况可不定期至现场对管理情况进行抽查该停车场管理系统中车辆进出场与停放数据可保存三个月以上。67五、其他局部682.2其他局部—风险控制一、