房地产项目营销推广品牌市场策略

鸦鹊嶺三产服务中心一期工程

推广策略区域分析市场分析客群分析项目定位目录CONCENTS一、区域分析1、城市综述常德直辖县，辖16个镇，13个乡，人口81万，县城人口5.8万，地处常德与益阳之间，交通便利。2、宏观经济指标一、二、三产业发展平均，以第一产业为基础，城镇居民收入较高，农村收入较高，但消费较低。3、城市发展趋势由老城区往新城区发展，老城区人口外溢，新城区交通优势将进一步促成该地区发展。【区域概况】【高新技术产业园发展格局】发展趋势：《湖南汉寿经济开发区总体规划2006-2020》由省人民政府批准，全区新增面积2.5平方公里，总体规划面积达到5平方公里。2008年被确立为常德工业走廊廊头和全省10个承接产业转移发展加工贸易重点县（工业园区）之一。本案

湘西北最便捷的门户和桥梁。

对外处于长株潭城市群与常德市之间,便捷接轨国际市场。

对内是企业发展的桥头堡。区域优势：

水、陆、空立体疏运网络。

长石铁路、长常高速、319国道、S205省道贯穿园区，汉寿沅水大桥建成通车。

常德水运码头、坡头客货水运渡口均在半小时车程之内，距常德桃源机场仅45公里，运输网络四通八达，交通优势十分明显。交通优势：

商业设施、文体设施、医疗卫生设施以及从小学到大学的完整的教育设施。

绿化、亮化、美化等市政设施配套完善，已形成商业区（太子庙集镇）、工业区与科教区互为依托，共同发展的良好格局。配套优势：无疑，开发区的诸多优势，都将为项目带来利好。二、市场分析芙蓉世纪纪城总占地面面积:120亩总建筑面面积:18万万平方米米产品类型型：多层层/高层层均价：电电梯房2900元最高价：：一期均均价1688元元，最高高价3500元元户型面积积：130㎡三三房、140㎡㎡、155㎡三三房四房房开盘时间间:2008年10月定位：18万㎡㎡汉寿品品质第一一城金山国际际新城产品类型型：高层层/商铺铺户型面积积：74-124㎡价格：3000元/㎡—4000元/㎡开盘时间间：2013年年04月月21日日项目特色色：汉寿寿第一大大盘，260亩亩地标新新城！定位：汉汉寿首屈屈一指的的地王级级、地标标级精品品大盘锦阳·丰丰瑞总占地面面积:65337㎡㎡总建筑面面积:211367㎡开盘时间间:首首开2012年年12月月8日二次开盘盘2013年5月9日日均价：3550元/㎡㎡户型面积积：110—140平平方米定位：湘湘西北首首席湖景景豪宅金城··丹堤堤总占地面面积:22722㎡㎡总建筑面面积:43500㎡㎡产品类型型：多层层/高层层开盘时间间:2012年11月25日价格：起起价2108元/平平米均均价2450元/平平米户型面积积：128平方方米三方方；四房房定位：宜宜居纯板板式花园园洋房从市场观观测，汉汉寿市场场多数产产品是从从物理属属性出发发，都标标榜自己己为第一一大盘、、首席湖湖景等形形象。产品走量量上以多多层产品品需求旺旺盛，其其中中等等面积三三房产品品需求最最旺，90㎡两两房供应应量少，，有一定定潜在需需求。大大面积三三房、四四房产品品有滞销销倾向。。市面上楼楼盘同质质化严重重，竞争争激烈，，如何跳跳脱出惯惯性定义义，使产产品形象象从市场场上脱颖颖而出，，吸引消消费者关关注？所以，我们认为为，从消消费者心心理出发发，第一一时间接接收到产产品信息息就能引起共鸣鸣……三、客群群分析购房意向向客户类类型项目所处处的区域域环境及及项目本本身特点点决定了了项目客客群主要要有以下下几种类类型：次要客群群：开发区企企业高管管、从业业人员项目周边边行政人人员周边学校校教师主要客群群：周边乡镇镇居民新婚夫妇妇购房意向向客户特特征青年新锐锐描述：年年龄25—35岁，单单身或者者两人家家庭购房动机机：拥有有独立生生活空间间，注重重工作与与生活的的便利青年持家家描述：年年龄27—45岁，三三口之家家，孩子子未成年年购房动机机：改善善居住条条件，小小孩的成成长中老年描述：年年龄45—60岁，孩孩子成年年未婚购房动机机：改善善居住条条件刚需型客客户刚改型客客户改善型客客户四、项目目占位怎样树立立项目形形象，并转化为为有效销销售力，，实现项项目热销销作为开发发区内的的唯一住住宅项目目，突出出项目的的独特优优势，提升项目目调性，，形成市市场差异异化的产产品形象象，引起起消费者的关注注。切入点：：购买此项项目的人人群大多多为周边边企业管管理者及员工，，周边行行政人员员，以推推动城市市发展的建设者者为主要要目标客群群作出发点，，抓住消费者心心里，他们是———时代的引引领者。。汉寿名片片——开开发区住住宅领头头羊项目属属定定从带动经经济发展展的缔造造者与领领军人物物的角度度上界定定项目。。通过项项目细节节和前卫卫打造理理念，““绿化、、家、院院落”一一体的产产品形态态，创造造出一种种都市生生活配套套和服务务，让工工作与生生活举步步之遥。。成为新都市人人生活港港湾。我们建议议，项目目案名：：时代··上城城开发区属属湘西北北经济发发展的桥桥头堡，，见证时时代发展展。开发区可可谓汉寿寿城中城城，项目目处于开开发区核核心位置置，可谓谓上城。。项目定定位位时代生生活活缔造造者者传播时时代代生活活精精神项目理理念念时代创创造造生活活项目SLOGAN品牌自身身多元化化的气质质带给这这个区域域，与之之相匹配配的便是是积极地地、进取取的生活活时代的的生活精精神，更更将这种种理念的的内在价价值融入入到时代代高端住住宅的产产品系中中，打造造开发区区的标杆杆地位。。时代文化化特质发展创新新的文化化精神——品牌牌价值多多元是成成就文化化丰富的的前提时代品质质保证精益求精精的品质质要求——生活活的质量量，源于于对每一一个细节节的用心心时代生活态度度享受便捷的生生活与工作圈圈——生活品质质和事业发展展和谐并存时代生活氛围围诚信和谐的人人文气氛——情感交流流改变生活时代精神之于时代上城时代生活之于于时代上城的的具体体现稀缺的为区域带来稀稀缺的生活价价值。品质的在对产品精益益求精的理念念下，打造的的品质社区。。绿色的围合式的中心心庭院，景观观视野极佳。。时代生活之于时代上城人性的入户花园、户户型方正、南南北通透，追追求最佳建筑筑性能。时代生活样板价值体系景观体系合院式景观格格局组团空间与中中心公共景观观相结合的形形式，利用地地形高差，使使得空间错落落有致，有很很好的空间节节奏感。多样化的活动动空间入口广场中心心位置的活动动场地、儿童童娱乐场地、、室外健身步步道等与绿化化景观相结合合。为业主的的生活提供良良好的活动场场所。享便捷商业配配套项目自带邮政政银行、休闲闲娱乐场所、、生活超市等等。及周边生生活服务区、、生活服务工工厂、世纪联联华、乐万家家购物广场、、凯帝大酒店店、太子庙商商业步行街，，环伺周围。。坐拥立体交通通网络长石铁路、长长常高速、319国道、、S205省省道贯穿园区区，汉寿沅水水大桥建成通通车。距离常常德桃源机场场仅45公里里，出行便捷捷无忧。紧邻清水湖旅旅游度假区坐拥清水湖景景区的稀缺资资源，集钓鱼鱼基地、天然然游泳池、水水上步行球、、游船、游艇艇、龙舟竞渡渡、遛马场、、高尔夫练习习场、高尔夫夫球场、国际际会议中心于于一体，不可可替代的升值值潜力越加显显著。醇享立体教育育配套汉寿五中、太太子庙中学………周围学府府林立。时代生活样板价值体系生活体系时代品质生活价值体系高品质规划理理念多、高层及配配套组建，沿沿用四角布局局的四幢商住住塔楼，获得得良好的采光光和通风效果果。入口二层层沿街商业布布置，为生活活起居提供便便利服务。人性化交通流流线小区入口广场场作为人流主主入口，沿小小区内景观步步行道双侧引引进，车位结结合消防车道道集中布置。。入户景观大堂堂精心设计的景景观候梯厅，，步入候梯厅厅既能享受到到赏心悦目的的小区景观。。五星级地下停停车场改变普通车库库空洞冰冷的的面貌，采用用五星级标准准为业主打造造车库，从细细节打造尊贵贵感受，让住住户从车库开开始感受归家家的温暖。推广表现策略略一、策略核心心核心目标：以以清晰明确的的形象凸显项项目价值，引引起关注，带带动蓄客，促促成销售。策略上：以由“时代精神带带来的时代生生活方式”，，作为本案的主主要价值点，，使时代上城树树立引领开发发区生活方式式的开拓者形形象。战略上：以销售现场为为基地（基于于示范区、样样板间的品质质体现），线线上线下多种营销销手段相配合合，炒热项目目。创作和表现上上：前期项目启示示阶段以形象象概念传播为为主，将“时时代生活方式”概念深入入消费者心里里，引起关注注；后期对对项目本身做做展示，揭露神秘面纱纱。二、策略执行行解析【执行策略构构成】1、价值创造造（精神价值值+物理价值值）精神价值———吸引关注，，引起共鸣通过创作表现现的包装，将将本案精神优优势诠释成项项目特性，促促成决定购买买的心里条件。物理价值———展示产品，，促成购买通过形象、样样板间、示范范区的展示产产品品质，从从直观上与消消费者沟通产产品细节，从生活品品质的角度诠诠释时代生活活。2、广告运动动（媒体投放放+竞争力战战术）媒体投放———通过常规媒媒体投放解读读时代上城带带来的时代生生活方式，解解读产品。竞争力战术———通过相对对小众的营销销渠道与目标标客群进行较较深层次的沟沟通，实现以客户为为中心的营销销手段，有效效捕捉目标客客群，增加现现场的客户到到访量。【执行策略构构成】3、体验价值（现现场活动）在具备了产品品包装与现场场魅力的基础础上，配合广广告运动所带带来的客户到到访，通过现场公关关活动，进一一步锁定目标标客群。【执行策略构构成】【推广节奏】】6月下旬—9月10月—12月上旬阶段一：形象象树立期阶段二：持续续推广期12月中旬——1月阶段三：开盘盘期项目形象亮相相市场，前期期预热，制造市市场关注度。。清楚掌握客户户购房意向及及市场需求推广时间推广核心时代创造生活活时代生活样板板解读项目优越越性，价值感感。产品解析烘托托产品细节。。蓄水阶段时代生活开盘盘起航强势推出项目目，塑造品牌形象，建立立市场地位。。媒体策略户外、报广、、短信户外、报广、、单张、短信信户外、报广、、单张、短信信、网络拟定销售目标标，凝聚开盘盘气势开盘阶段第一阶段阶段目标：以以“时代创造造生活”为主主题，通过户户外、报广线线上为主要推推广途径，分别从稀缺产产品、生活品品质、生活文文化三个方面面做宣传，吸吸引客户关注注，达成共鸣的同时时，使项目以以独特而鲜明明的形象切入入市场。线上：树立项项目创造时代代生活方式的的形象炒作媒体：户户外、报广、、短信时代创造造生活活时代创造造生活活支撑点：项目目价值体系开发区内稀缺生活体系系高品质生活价值体系围合式景观体系人性化产品功功能体系第二阶段阶段目标：以以“时代生活活样板”为主主题，通过户户外、报广、、单张、短信信为进行全方位炒作，深深度诠释产品品价值。配合合线下活动、、产品展示等等直接的与消消费者沟通，直接促进进销售。线上：凸出产产品价值，详详细解读产品品线下：通过时时代上城系列列体验活动诠诠释“时代生生活品质”炒作媒体：户户外、报广、、单张、短信信时代生活活样板板时代上城产品品发布会时间：10月上旬地点：清水湖湖国际会议中中心活动主题：时代生活样板板，首现开发发区活动目的：短短时间内达成成市场告知，，提升项目知名度，为销销售积累客源源。活动内容：解解读产品，树树立产品形象象，拔高项目调性，达成成客户对项目目价值的认知知。推广活动派单活动时间：11月每周末地点：太子庙庙商圈、县城城活动目的：吸吸引开发区周周边客户，以及县城内改改善型客户，