物业经营管理2

物业经营管理2物业经营管理2物业经营管理2xxx公司物业经营管理2文件编号：文件日期：修订次数：第1.0次更改批准审核制定方案设计，管理制度物业经营管理——模拟试卷二一、单项选择题(共60题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意)1．某一房地产对于其持有人的经济价值，称为()。A．使用价值B．成交价值c．投资价值D原始价值2．在以下房地产价格中。更能反映土地价格水平高低的是()。A土地单价B．土地总价c．楼面地价I)．房地产单价3．建筑物的寿命分为()。A．实际寿命和有效寿命B．价值寿命和价格寿命C．自然寿命经济寿命D．账面寿命和折旧寿命4．物业经营管理突破了传统物业管理活动的局限。强调为业主提供()。A．维修养护服务B．价值管理服务C．价格管理服务D．安全保障服务5．从业主的角度出发。物业经营管理服务的目标。是在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期()的基础上。保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。A．收入最大化B．净收益最大化C．利润总额最大化D．成小最小化6．要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力的房地产特性是房地产的()。A．适应性B．相互影响性C．位置固定性D．各异性7．某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加。这主要是由于房地产投资具有()。A．位置固定性B．各异性C．适应性D．相互影响性8．下列房地产投资风险中。属于系统风险的是()。A．周期风险B．比较风险C．资本价值风险D．时间风险9．已知某笔贷款的年利率为6％。借贷双方的约定为按月计息。则该笔贷款的实际利率是()。A．0．5％B．6％C．6．16％D．6．19％10．已知某笔贷款的年利率为15％，借贷双方约定按季度计息。该笔贷款的实际利率是()。A．3．75％B．7．5r／cC．15％D．15．87％11．已知年名义利率为12％。按月计息。则年有效利率为()。A．12．55％B．12．00％C．12．36％D．12．68％12．如某笔贷款的月利率为1％，每月计息一次，按复利计息。年名义利率是()。A．12％B．12．55％C．12．68％D．13．55％13．净现值是指投资者可接受的()。将项目各期的净现金流量折算到项目起始点时的现值之和。A．最低收益率B．最高收益率C．礼会平均收益D．内部收益率14．房屋的商品租金又称全价租金。是指以物业价值为基础确定的租金。由()因素构成。A．折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费B．折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租C．折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润D．折旧费、维修赞、管理费、利息、税金、地租、利润15．反映房屋租赁市场供求关系的租金是()。A．商品租金B．市场租金C．成本租金D．准成本租金16．下列属于房屋租赁价格成本租金构成的是()。A．地租B．保险费C．利润D．维修费17．物业管理绩效评价的类型不包括()。A．政府评价B.业主评价C．社会评价D．企业集团内部评价18．房地产价格构成中的开发成本．在理论上可划分为()和建筑物建造成本。A．土地开发成本B．房屋拆迁安置补偿费用C．开发管理费用D．开发过程中的税费19．在期房与现房同品质等情况下，期房价格与现房价格相比，()。A．期房价格等于现房价格B．期房价格高于现房价格C．期房价格低于现房价格D．期房价格与现房价格不可比20．土地转让市场为房地产的()级市场。A．一B二C．三D．四21．二手房市场属于(J级房屋市场。A．一B．二C．三D．四22．某房地产开发商按照目标市场的群体特征将房地产市场分为老年住宅市场、青年公寓市场等。是从()角度对房地产市场进行的细分。A．房地产用途B．市场营销C．房地产交易D．增量性质23．()是房屋转租行为获得合法性的正确做法。A．签订转租合同，到房屋租赁管理部门登记备案B．到房屋租赁管理部门办理《房屋租赁许可证》，签订转租合同，登记备案C．修改原出租合同，到房屋租赁管理部门登记备案D．修改原出租合同，到房屋租赁管理部门修改《房屋租赁许可证》24．下列关于房屋租赁政策。说法不正确的是()。A．私有房屋人必须持有《房屋所有权证》，承租人必须持有身份证B．共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优允承租权C．租赁期限内，房屋所有权人转让：房屋所有权，原租赁协议停止腹行D．承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同25．下列关于房屋租赁用途。说法不正确的是()。A．是指房屋租赁合中规定的出租房屋的使用用途B．承租人第三者互换房屋时，应当事先征得出租人的同意C．承租人按照租赁合同规定的使用性质使用房屋，不得变更使用用途D．承租人确需变更使用用途，应当征得承租人同意，不必重新签订租赁合同26．物业服务企业对物业管理用房进行装饰装修发生的支出。计入()。在有效使用期限内。分期摊入营业成本或者管理费用中。A．营业成本B．坏账准备金C．管理费用D．递延资产27．将物业管理成本分为固定成本、变动成本和半固定或半变动成本是依据成本()。A．经济性质B．经济用途C．与业务量的关系D．与决策的关系28．物业服务企业经营共用设施设备支付的有偿使用费．计入()。A．管理费用B．期间费用C．营业成本D．财务费用29．物业管理直接人工费，包括物业服务企业()物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。A．间接从事B．直接从事C．营业成本D.财务费用30．企业净利润与资本的比率为()oA．资本利润率B．资产利润率C．资金利润率D．投资收益率31．下列企业财务管理目标中。考虑了资金时间价值和风险的有()。A．利润最大化B．资本利润率最大化C．每股利润上l壶大化D．企业价值最大化32．物业服务企业绩效和物业管理项目绩效不同的是()。A．小质B．核心内容c．对象范围D．原因33．一宗写字楼物业的价值在某种程度上取决于()。A．使用者的商业信誉B．投资者的商业信誉C．管理者的商业信誉D．监管者的商业信誉34．写字楼租金的计算基础常常是()。A．建筑面积B．使用面积C．可出租面积D出租面积35．在写字楼市场比较理想的情况下，写字楼市场租金和基础租金之间的关系一般是()。A．市场租金高于基础租金B．市场租金低于基础租金C．市场租金等于基础租金D．市场租金和基础租金的无法比较36．由于零售商业物业的租约期限很长。对于主要租户来说。通常是()年。A．3～10B．10~20C．10～30D．20～3037．零售商业物业基础租金常以每平方米为基础计算。也称()。A．基础租金B．基本租金C．最低租金D．成本租金38．如果租户的基础租金是20万元。百分比租金的百分比为10％。该租户的营业额为360万元，则此时该租户的租金为()万元。A．16B．20C．26D．3639．如按房屋租金征房产税。其税率为()。A．12％B．6％C．1．2％D．3％40．买卖已出租房屋的。出卖人应当在出售前()通知承租人。承租人在同等条件下有优先购买权。A．7人B．10人C．30人D．90人41．房屋租金分为成本租金、商品租金和()。A．协商租金B．合同租c．私房租金D．市场租金42．不良物业资产形成的根本原因是()。A．经济周期变化B．房地产虚假泡沫C．银行货币资金运动的中断D．物业资产管理不善43．企业物业资产的经营效率取决于()。A．企业规模B．物业资产的不断更新C．企业的发展战略D．物业资产的现金价值44．物业管理招标实质是()行为。A．招标选择B．投标选择C．市场双向选择D．市场向选择45．房屋建设单位与物业服务企业签订的是()。A．《物业服务合同》B．《前期物业服务合同》C．《物业管理委托合同》D．《前期物业管理协议》46．下列说法错误的是()。A．物业管理项目选聘物业管理单位可以招标也可以不招标B．物业管理项目的甲方包括公房出售单位C．住宅小区共用性服务收费不包括物业管理单位固定资产折旧费D．物业的共用设施包括非经营性停车场47．以下关于合同的说法中，错误的是()。A．合同两方以上当事人的法律行为B．合同是具有相应法律效力的协议C．合同是平等主体之间的民事、行事或行政法律火系D．合同的本质足一种含意或协议48．物业管理的招标方式通常采取()。A．公开招标、委托招标B．公开招标、邀清招标C．邀请招标、委托招标D．委托招标、协议招标49．下列关于房屋租赁双方签订租赁合同的说法。错误的是()。A．出租人只能收取租金B．出租人可以在租金之外收取少量的押金C．承租人必须按合交租ID．修缮出租房屋的义务一般由出租人承担50．关于租赁合同内容，说法不正确的是(J。A．租赁合应当明确约定租金标准及支付方式B．承租人应当按照合同约定交纳租金，不得拒交或拖欠，承租人如拖久租金出租人有权收取滞纳金C．房屋修缮责任人对房屋及其设备应当及时、认真地检查、修缮．保证房屋的使用安全D．房屋修缮责任人对形成租赁关系的房屋确实无力修缮的，可以与另一方当事人合修，责任人因此付出的修缮费用，由承租人分期偿还51．张某将房屋租给李某。李某又将房屋转租给王某。在转租合同存续期间。张某和李某按约定解除租赁合同。针对该情况，下列说法中。正确的是()。A．李某与王某的转租合同继续有效B．李某与王某的转租合同同时失效C．张某与李某此时不能解除租赁合同D．张某李某解除租赁合同的前提是要征得王某的同意52．关于有效毛收入的计算公式。正确的是()。A．有效毛收入=潜在毛租金收入-空置损失+收租损失+其他收入B．有效毛收入=潜在毛租金收入+空置损失+收租损失+其他收入C．有效毛收入=潜在毛租金收入-空置损失-收租损失+其他收人D．有效毛收入=潜在毛租金收入+空置损失-收租损失+其他收入53．下列费用中。不属于运营费用的是()。A．保险费B．房产税c．员工工资D．公盗捐款54．租赁计划包括租金方案和()。A．物业管理计划B出租策略C．总体租金水平D．租金价格表55．下列自然人中。不能成为房屋租赁主体的是()。A．肢体残疾的人B．没有民事行为能力的人C．未满十四周岁公民的法定临护人D．企业的法定代表56．房屋租赁合同到期。合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前()个月提出。并经出租人同意，重新签订房屋租赁合同。A．1B．2C．3D．457．城市房屋租赁实行()制度。A．审批R．审核C．登记备案D．报告58．下列费用中。计入物业服务企业财务费用的是()。A．财务人员的工资B．金融机构手续费C．法定税费D．财务部门办公费59．物业管理服务成本中按规定提取的福利基金按工资总额的()计算。A．1．5％B．2％C．12％D．14%，60．普通租售型商务写字楼整体有效使用率等于()面积的合计除以总建筑面积(停车场除外)。A．使用B．专用部分C．共用部分D．单位二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以符合题意。至少有一个错项。选错，不得分；少选，所选的每个选项得分)61．《城市房屋租赁管理办法》规定的房屋租赁形式有()。A．将房屋出租给他人居住B．将房屋出租给他人从事经营活动C．以房屋作价人股D．将房屋无偿借用他人E．将房屋以合作方式与他人从事经营活动62．在房屋租赁合同中，属于《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的必备条款是()。A．租赁期限B．租赁用途C．转租的规定D．租赁价格及修缮责任E．变更和解除合同的条件63．房屋租金是承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有权人的经济补偿。租金的形式不包括()。A．成本租金B．商品租金C．市场租金D．评估租金E．调节极金64．收益性物业管理经营费用包括()。A．人员工资B．办公费用c．保险费、房产税D．企业管理费及利润E．抵押贷款还本付息65．物业服务企业划分为()三种。A．管理型B．居住型c．专业利D．商业型E．综合型66．垃圾分类处理，一般分类为()。A．有害垃圾B．可回收垃圾c．建筑垃圾D．大件废物垃圾E．不可回收垃圾67．下列有关名义利率和实际利率的描述，正确的是()。A．名义利率越大，实际利率与名义利率的差异就越大B．实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值C．每年计息周期数m=l时，名义利率与实际利率相等D．当每年的计息周期数m>l时，名义利率小于实际利率E．与每年的计息周期数m>l时，实际利率小于名义利率68．下列有关内部收益率的说法，正确的是（）。A．以内部收益率计算的财务净现值为0B．内部收益率可以以线性内插法求取c．对于同一项门，内部收益率只有一个D．内部收益率大于基准收益率时，项目可行E．在内部收益率的计算过程中，如果计算出NPV为证值，则应该试算一个较高的折现率69．形成房地产价格的条件有()。A．有用性B．稀缺性c．有效需求D．有效供给E．交易性70．比较法适用的对象有()。A．高档公寓B．别墅c．房地产开发用地D．学校E．特工业厂房71．下列对象。在估价时适宜用市场法的是()。A．房地产开发用土地B．公园C．机场D．写字楼E．教室72．房屋租赁合同人为终止的情形有()。A．将承租的房屋擅自转租B．承租人无正当理由，拖欠房屋租金6个月以上C共有住房无正当理由闲置6个月以上的：D．因不可抗力导致合同不能履行E．根据合同约定可以解除合同条款73．下列关于房屋租赁合同的表述中。正确的有()。A．房屋租赁合Ⅲ为要式合同B．房屋租赁合同为双务合同C．房屋租赁合同应采取书面形式D．房屋租赁合同应当使用格式合同E．房屋租赁合同应当在房产管理部门登记备案74．房屋转租应注意的问题为（）。A．转租期间，原租赁合同解除终止的，转租合同必随之解除终止B．转租合同期限不能超过原租赁合同期限C．转租合同生效后，承租人必须同时履行原租赁合同的权利和义务D．转租期间，原租赁合同变更后，转租合同可不随之改变E．房屋转租必须取得原出租人的书面同意75．物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括()。A．管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等B．物业管理区域绿化养护费用C．物业共用部化、共用设施设备及公众责任保险费用D．物业服务企业固定资产折旧E．物业共用部位、共用设施设备的大修中修和更新、改造费用76．成本控制目标的原则包括()。A．全面控制原则B．讲求经济效益原则c．责权利结合原则D．例外管理原则E．成本最低化原则77．物业活动中存在着大量的主体。根据合同的作用以及合同主体的不同，可以将合同归为()。A．物业建设单位在开发过程中所订立的合同B．前期物业服务合同与物业服务合同C．业主所签订的与物业管理活动有关的合同D．物业服务企