房地产项目土地前期运作流程培训T

2022/12/2房地产项目土地前期运作流程

培训课件2014年3月目录Contents一、土地一级开发基本流程二、关于土地及土地出让相关要点三、土地转用（征收）相关流程四、相关税费五、土地前期及竞拍工作流程土地一级开发基本流程1PART由政府或开发商针对土地储备整理或拟定的项目进行项目选址。1、选地原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地前期开发申请。2、土地前期开发申请

市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。3、土地开发项目预审

委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案（地块范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等）。4、土地开发实施方案预审编制了开发实施方案的项目由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地前期开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。5、土地开发方案修改1、土地储备机构负责实施土地开发2、以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地前期开发管理委托协议。6、确定土地开发单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。7、办理相关用地手续

开发单位委托编制可行性研究报告，规划方案，工程造价预算和具体设计实施方案等。（概规-控规-详规）8、确定实施规划方案

在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁市政基础设施建设等相关手续，组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。9、办理拆迁安置及市政基础建设

建设项目的土地前期开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收10、组织验收开发土地

申请材料：用地申请报告法人营业执照立项批文县以下建制镇应出具镇政府证明经审查批准详细规划或总平面设计图纸11、办理建设用地规划许可证建设单位需委托测绘单位对建设项目规划用地进行测绘钉桩，由测绘院按照建设用地钉桩成果及绘制要求绘制地形图。12、办理建设用地委托钉桩申请用地者应当同时向市城市规划局、市土地局提出用地申请初审会通过。13、办理国有土地使用权出让申请

房地产项目用地单位将《城镇建设用地批准书申请审批表》返回行政主管部门，带领行政主管部门的工作人员到用地现场实地勘察，查明土地状况。14、主管部门实地勘察

建设单位委托托有相关资质质的土地评估估公司对所规规划用地进行行评估，必须须经市、县、、自治县国土土局批准，并并核定的地价价标准登记手手续。15、委托地价评评估、办理核核定地价手续续根据《国家土地管理理局土地估价价报告预审制制度实施方案案》，对需经国家家土地管理局局确认估价结结果的土地估估价报告16、土地估价价报告的预审审17、办理土地地出让审批土地前期开发发企业接受土土地整理储备备中心的委托托进行土地前前期开发，生生地变成熟地地之后项目骏骏工验收合格格后3个月之内政府府优先对土地地进行招标、、拍卖、挂牌牌，开发企业业有优先竞争争权。18、举行土地出出让活动（招招拍挂）三级会议：1、分管土地副副市长土管会会2、市长土管会会3、书记土管会会19、签订国有土土地使用权出出让合同20、交付土地出出让金21、办理国有土土地使用证按合同的约定定支付余款。。付清地价款款后向市或区区、县房地局局申领国有土土地使用证。。关于土地及土土地出让相关关要点2PART土地分为农用用地、建设用用地和未利用用地。农用地是指直直接用于农业业生产的土地地，包括耕地地、林地、草草地、农田水水利用地、养养殖水面等；；建设用地是是指建造建筑筑物、构筑物物的土地，包包括城乡住宅宅和公共设施施用地、工矿矿用地、交通通水利设施用用地、旅游用用地、军事设设施用地等；；未利用地是是指农用地和和建设用地以以外的土地。。集体土地是指指农村集体所所有的土地。。根据《中华人民共和和国土地管理理法》第八条的规定定：农村和城城市郊区的土土地，除由法法律规定属于于国家所有的的以外，属于于农民集体所所有；宅基地地和自留地、、自留山，属属于农民集体体所有。建设用地使用用权的定义及及取得方式建设用地使用用权是建设用用地使用权人人依法对国家家或者集体所所有的土地享享有占有、使使用和收益的的权利。国有土地使用用权出让（招拍挂、协协议出让）国有土地使用用权划拨国有土地租赁赁必须纳入招拍拍挂出让国有有土地范围1）供应商业、、旅游、娱乐乐和商品住宅宅等各类经营营性用地以及及有竞争要求求的工业用地地；2）其他土地供供地计划公布布后同一宗地地有两个或者者两个以上意意向用地者的的；3）划拨土地使使用权改变用用途，《国有土地划拨拨决定书》或法律、法规规、行政规定定等明确应当当收回土地使使用权，实行行招标拍卖挂挂牌出让的；；4）划拨土地使使用权转让，，《国有土地划拨拨决定书》或法律、法规规、行政规定定等明确应当当收回土地使使用权，实行行招标拍卖挂挂牌出让的5）出让土地使使用权改变用用途，《国有土地使用用权出让合同同》约定或法律、、法规、行政政规定等明确确应当收回土土地使用权，，实行招标拍拍卖挂牌出让让的；6）法律、法规规、行政规定定明确应当招招标拍卖挂牌牌出让的其他他情形建设用地使用用权出让的主主体是市、县县人民政府目前我国体制制内，设区的的市的区一级级土地部门都都称为分局，，不具有独立立行使权力力的职能，属属于受市局委委托，而县级级土地部门可可以独立行使使。开发区管管委会无权作作为出让方订订立国有土地地使用权出让让合同。建设用地审批批的权限。土地管理法法律规定，任任何单位和个个人搞建设需需要用地的，，必须依法申申请使用国有有土地。在3种情况下，经经批准，可以以用集体土地地，无需办理理土地征收手手续：①农村集体经经济组织兴办办企业；②乡镇村公共共设施和公益益事业建设；；③村民建设住住宅。商品住宅小小区项目，必必须使用国有有土地，不得得占用集体土土地。小产权权房问题。土地使用权出出让的客体不不是土地本身身，而是对土土地一定期限限的使用权居住用地七七十年工业用地五五十年办公用地五十十年教育、科技技、文化、卫卫生、体育用用地五十年酒店、商业业、旅游、娱娱乐用地四十十年综合或者其其他用地五十十年“商品住宅项项目”对宗地地出让面积的的限制商品住宅用地地的宗地出让让面积，小城城市（镇）不不超过7公顷（105亩），中等城城市不超过14公顷（210亩），大城市市不能超过20公顷（300亩）。什么是行政划划拨用地？答答：土地使使用权划拨，，是指县级以以上人民政府府依法批准，，在土地使用用者缴纳补偿偿、安置等费费用后将该幅幅土地交付其其使用，或者者将土地使用用权无偿交付付给土地使用用者使用的行行为。严格限制以划划拨方式设立立建设用地使使用权。《土地管理法》第54条规定，建设设单位使用国国有土地，应应当以出让等等有偿使用方方式取得；但但是，下列建建设用地，经经县级以上人人民政府依法法批准，可以以以划拨方式式取得：（1）国家机关用用地和军事用用地；（2）城市基础设设施用地和公公益事业用地地；（3）国家重点扶扶持的能源、、交通、水利利等基础设施施用地；（4）法律、行政政法规规定的的其他用地。。什么是拍卖出出让土地使用用权？答：拍卖出让让土地使用权权，是指在指指定的时间、、公开场合，，在土地管理理部门授权的的拍卖主持人人的主持下，，竞投者按规规定的方式应应价，由出价价最高者获得得土地使用权权的行为。什么是招标出出让土地使用用权？答：招标出让让土地使用权权，是指由土土地管理部门门公开招标或或邀请符合条条件的投标人人投标，经评评标后确定的的中标人取得得土地使用权权的行为。什么是土地的的挂牌交易？？（可转入拍拍卖程序）答：土地的挂挂牌交易，即即在一定期限限内将土地交交易条件在土土地交易机构构进行公告，，并接受交易易申请的行为为。

土地使使用权公开挂挂牌交易的，，应公告最低低交易价和其其他交易条件件。公告期限限不少于30日。公公告期限届满满，按照以下下规定确定能能否成交：（（一）若在规规定期限内只只有一个申请请人，且报价价高于最低交交易价，并符符合其它交易易条件的，则则此次交易成成交；（二））在规定期限限内有二个以以上申请人的的，允许多次次报价，土地地使用权应由由出价高者获获得。报价相相同的，由在在先报价者获获得；（三三）在规定的的最后期限内内（如1小时）如有二二个以上申请请人并愿意再再行出价，则则转入拍卖程程序。土地转用（征征收）相关流流程3PART土地法设定了了农用地转用用、土地征收收审批两项审审批事项农用地或未利利用地转用审审批－－将农农用地或未利利用地变为建建设用地。即即批准改变土土地用途。农用地转用是是指将土地利利用现状调查查确定的农用用地按照土地地利用总体规规划、土地利利用年度计划划以及国家规规定的批准权权限报批后转转为建设用地地的行为。农用地转用分分为国有农用用地转用和集集体农用地转转用两种类型型。土地征收审批批－－将集体体土地变为国国有土地。征收土地是国国家为了社会会公共利益的的需要，依照照法定程序将将农民的土地地转变为国有有土地，并依依法给予被征征收土地的农农民集体和个个人合理补偿偿和妥善安置置的行为。征收土地是一一种国家行为为，具有强制制性。具体审批权限限①转用审批和和土地征收审审批的权限，，在国务院和和省级政府两两级，市、县县没有审批权权；②需要征收基基本农田的，，无论占多少少，必须报国国务院批；③建设需要征征收基本农田田以外的耕地地超过35公顷的，国务务院批；不足足35公顷的，省级级政府批；④征收其他土土地超过70公顷的，国务务院批；不足足70公顷的，省政政府批。⑤国有未利用用地只转不征征的审批由省省级规定（条条例）。相关税费4PART地价款（土地地出让金）土地成本=土地取得费+土地开发费+利息+土地增值收益益，其中土地地取得费包括括征地费即三三项补偿费（（土地补偿费费、安置补助助费、青苗和和附着物补偿偿费）；各类类税费（耕地地占用税、耕耕地开垦费、、征地管理费费、以及地级级城市收取的的新菜地开发发建设基金））；新增建设设用地有偿使使用。开发商支付的的地价=征地拆迁费+城市配套基础础设施建设成成本+土地纯收益（（土地一级开开发公司分成成）集体土地征用用时拆迁安置置各项费用：：1、房屋拆迁迁补偿费2、搬家补助费费3、提前搬家奖奖励费4、临时安置补补助费（周转转费）5、停产停业综综合补助费6、房屋拆迁服服务费土地前期及竞竞拍工作流程程5PART《厦门市国有土土地公开招标标拍卖挂牌出出让前期工作作标准(试行)》厦府办〔2007〕〕131号二○○七年年六月八日出让市级储备备用地的工作作由市土总作作为前期工作作责任单位，，承担相应的的具体工作；；出让区级储储备用地的工工作由各区政政府作为前期期工作责任单单位，并指定定区属机构承承担具体工作作。按照“双月8日加9月8日成交土地””和年度土地地出让计划、、年度土地出出让收支预算算的要求，市市国土房产局局等部门安排排每批次拟出出让项目竞买申请要求求提交资料提交时间：公公示期内，具具体以政府要要求时间为准准提交资料清单单（1）填写完整的的竞买申请书书；（2）由联合申请请各方共同签签署的联合竞竞买承诺书；；（3）联合各方法法定代表人或或负责人的有有效身份证明明文件；（4）法定代表人人或负责人委委托他人代为为参加竞买活活动的，应提提交授权委托托书及委托代代理人的有效效身份证明文文件；（5）填写完整的的竞买保证金金支付承诺书书；（6）银行行出具具的资资信证证明;（7）竞买买保证证金缴缴交银银行受受理联联（原原件））或其其它有有效凭凭证；；（8）填写写完整整的国国有建建设用用地使使用权权出让让价款款支付付承诺诺书；；（9）境外外（含含港澳澳台））申请请人与与境内内申请请人联联合竞竞买应应填写写完整整的境境外（（含港港澳台台）申申请人人与境境内申申请人人联合合竞买买在厦厦设立立项目目公司司承诺诺书；；（10）填写写完整整的现现场踏踏勘确确认书书；（11）填写写完整整的履履约保保证金金支付付承诺诺书；；（12）拍卖卖文件件规定定需要要提交交的其其他文文件。。上述文